- кондо от 700 тыс. р. (вторичка), от 1300 тыс. (первичка)
- дома от 900 тыс. р. (вторичка)
Себестоимость владения недвижимостью:
- Кондо : кроме ежемесячных платежей за воду и эл-во, вы будете платить один раз в год определенную сумму на содержание инфраструктуры кондо (20 - 40 тыс. бат в год в зависимости от метража). В ваше отсутствие с одного счетчика снимается определенная сумма, на поддержание эл. сети в рабочем состоянии (в г. Паттайя 40 бат в месяц).
- Дома: поскольку фаранг (нетаец) может приобрести дом только на фирму, то необходимо будет раз в год сдавать бухгалтерскую отчествность. Услуги юриста по подготовке и сдаче нулевого годового отчета составляют около 12 тыс. бат. Налога на недвижимость нет, если только недвижимость не используется в коммерческих целях. Если в фирме вести деятельность - тогда месячное обслуживание для небольших оборотов 4-5 тыс. бат/мес.
Черный список агентств недвижимости в Паттайе (отзывы):
"А вот на днях хотели другу кондо снять зашли в "Fair propetiys" так минут 15 стояли ждали внимания к себе, из 12 предложений выбраных на сайте действующих не оказалось ни одного, а потом тайка так грубо с нами разговаривала что жена у меня заплакала. Осадок неприятный остался. Первый раз такое в Тае наблюдали"
"Fair propetiys на самом деле контора, которых в Паттайе сотни, просто у них сайт хороший И вот на этом сайте зачастую можно видеть предложения, которых не существует в природе. Приходишь к ним, а они предлагаю другие варианты. На фотографиях хорошая мебель и красивое убранство, топаешь смотреть, а там убогость какая-то. Только зря время потратил."
"Fair propetiys арендодателям денег не платят за сданную недвижимость, мотивируя кризисом, арендаторам не возвращают депозит (залог)"
Процесс покупки недвижимости в Таиланде:
1. Покупаете чеки American Express
Если тупо купить чеки на 100000$ в одном банке за раз, то банк скорее всего сообщит о вас налоговой. Покупайте в разбивку, суммами по 300000 р. и вы никому не нужны.
2. В аэропорту при вылете на таможне обязателньо их декларируете. Из России можно вывозить в дорожных чеках любую сумму (только не забудьте задекларировать письменно на таможне).
Вы заполняете два экземпляра декларации - один уходит в таможню, второй у вас и обратите внимание - все печати, подписи и разрешения на выпуск должны стоять и во втором экземпляре.
Это вам понадобится когда, если сделка у вас не состоялась и вы везете чеки назад, то вы опять уже по прилету в РФ заполняете декларацию на ввоз чеков и прилагаете к ней декларацию с которой вас выпустили из РФ.
При переводе денег безналом из РФ со счета, туда - у некоторых возникают проблемы с российской налоговой, поэтому American Express - это самый оптимальный вариант.
Также декларации вам пригодятся в случае продажи недвижимости в Таиланде, чтобы объяснить происхождение денег при въезде в Россию.
3. В аэропорту Бангкока по прилету получаете справку, что легально ввезли в страну чеки (это место, где выдают справки нужно найти, не сразу понимают, что тебе нужно, но при настойчивости все достижимо). Ваши данные записывают в книгу и выдают справку с указанием суммы. После прохождения паспортного контроля спускаетесь по эскалатору на 1 этаж и разыскиваете таможенный отдел, далеко ходить не надо - спросите или на вывесках поищите.
4. Перед покупкой недвижимости в Таиланде необходимо получить в Land Office разрешение (как иностранцу) на покупку жилья. А это занимает 2 недели.
5. Общаетесь с хозяевами или агентами по недвижимости - их там много.
Если хотите приобрести квартиру без муравьев и пр. насекомых, то ищите вариант без кондиционера.
6. Подобрав вариант - все обсуждаете и надеетесь, что Вам говорят правду! Заранее оговариваете тыкая пальцем попредметно, что Вам оставляют из мебели и электроприборов.
7. Идете в банк открывать счет, может потребоваться письмо из миграционной службы.
8. Открываете счет в местном банке, там-же свои чеки ложите на счет. Назначение счета должно быть - на приобретение недвижимости, а не на Депозит. Для чего это. Вам после обмена денег и зачисления их на счет дадут справку, которая также потребуется в случае вывоза денег из Таиланда.
9. Идете в банк с хозяином кондо и другом(говорящим и читающим по тайски) или юристом - берете в банке чек на некую сумму (например 600000 или 1000000 бат - в зависимости от этой суммы будете платить трансфер. С 600000 бат нужно будет заплатить 40000 бат - обычно пополам). Трансфер - это налоги с суммы сделки.
Важно понимать менталитет тайцев - они не могут сказатть нет, и если передумали продавать или хотят цену выше - они долго морочат голову, переносят встречи и т.д. И они не могут делать дела быстро, у многих кондо заложены в банке - это нормальная практика, но нужно время и деньги, чтобы снять банковский залог. Если у Вас просят большой депозит - значит скорее всего кондо заложено в банке. Поэтому лучше иметь несколько вариантов для покупки одновременно.
Сумма депозита (предоплаты при покупке) до 10%, обычно просят как можно больше. Контракт на депозит должен быть оформлен с копией ID хозяина, где виден образец его подписи и при наличии копии чанота. Иначе дадите депозит человеку, неимеющему или формально неимеющему отношение к этой квартире.
Очень советую посмотреть оригинал чанота (свидетельство о владении) - это большая чуть желтоватая бумага со всей историей вашей недвижимости (кто, кому и когда продал или какому банку заложил или перезаложил). У многих кондо до сих пор нет даже разрешения на строительство. А они стоят и недвижимость в них продают, причем умудряются продать без чанота, а только с домовой книгой.
Лучше всего иметь, при ведении сделки, тайско-английскоговорящего, лицензированного адвоката.
10. В Лэнд офисе (местное БТИ) вы долны будете подписать договор купли продажи, заплатить чеком оставшуюся сумму и Вам выдадут большую бумагу (типа свидетельства о владении), где будет вся история вашего жилья (кто, когда и кому продавал). Кроме того Вам выдадут еще домовую книгу - синяя книжечка. Последняя передача (продажа) должна быть на ваше имя (на тайском). Не поленитесь проверить и узнать как пишется ваше имя на тайском.
11. Все коммунальные платежи лучше перевести на безналичную основу - заключаете договора с электрокомпанией и водной и они по показаниям счетчиков автоматом снимают у вас со счета деньги.
- Ко Чанг и все острова - это национальные парки и сделки с недвижимостью на них противозаконны. Все на временных соглашениях, на правах аренды и т.п..
Да, это возможно, но существуют некоторые особенности. Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость на себя в кондоминиумах, но только если это не превышает 49% от общей площади самого кондоминиума. Для приобретения дома необходимо зарегистрировать на себя тайскую компанию, т.к. по законодательству Таиланда, иностранный гражданин не может иметь в собственности земельный участок. Сама недвижимость оформляется на тайскую компанию. Таким образом, вы становитесь владельцем компании, в собственности которой имеется недвижимость. Более подробную информацию вы можете получить у наших специалистов, а также наших тайских коллег, которые могут проконсультировать вас по средствам skype, или письменно ответив на интересующие вас вопросы.
Выбранную вами квартиру вы можете зарезервировать, подписав на месте резервационный договор. При резервировании объекта вносится депозит ок. 50 000 бат. Как правило, в течение месяца со дня подписания вышеуказанного договора, подписывается договор купли-продажи. Оставшаяся сумма вносится частями в процессе строительства объекта или частично после его завершения. Оплачивать можно наличными на месте или путем банковского перевода. При ввозе валюты на территорию Тайланда необходимо соблюсти все требования законного ввоза валюты или чеков. Ввезенную валюту необходимо обменять на местную - баты. Банковский перевод осуществляется с иностранного счета на тайский. В обоих случаях необходимо получить в банке специальную справку. После оплаты покупателем переходных налогов, ему выдается свидетельство - Чанот, заверенное Земельным Департаментом Таиланда, на основании которого иностранный гражданин становится полноправным собственником квартиры.
Для приобретения дома существует два законных варианта:
- Долгосрочная аренда земли на тридцать лет с правом последующего двукратного продления на тот же срок, о чем обязательно должно быть указано в договоре аренды земли. Землю вы арендуете у тайского собственника, что регистрируется в земельном управлении.
- Самый распространенный способ - регистрация на себя тайской компании, в которой 51% уставного капитала должно принадлежать тайскому гражданину. Далее данной компанией приобретается дом. Таким образом, вы являетесь собственником компании, на которую оформлен дом.
Депозит не возвращается при одностороннем расторжении резервационного договора.
В Тайланде иностранный гражданин не может полноправно владеть земельным участком, но он может приобрести в единоличное владение квартиру в кондоминиуме, которую он имеет право завещать. В Таиланде не существует специального налога на получение наследства, но при переоформлении права собственности на квартиру необходимо уплачивать налог. Оформлять завещание в Тайланде следует у тайского юриста. Что касается арендуемой земли: в случае смерти арендатора земли, имущество, находящееся на этой земле, не переходит к наследникам иностранного гражданина. В таком случае возможно лишь взять на себя права аренды, но без права дальнейшего продления ее срока.
Налогов на некоммерческую недвижимость не существует в Таиланде. Есть так называемые «переходные налоги», которые оплачиваются единовременно при покупке квартиры.
Комиссию агентству при покупке недвижимости в Таиланде всегда платит продавец, а не покупатель!
На момент получения Свидетельства о праве собственности оплачиваются следующие переходные налоги:
- 0.5% от оценочной стоимости покупки - гербовый сбор,
- 2 % налог на переход права собственности,
- 3,3% предпринимательский налог,
- 1% налог с оборота.
Как правило, эти налоги взимаются поровну с продавца и покупателя, либо по взаимной договоренности - одной из сторон. Этот пункт следует внести в договор купли-продажи квартиры заранее.
Нет, ипотечные кредиты иностранным гражданам не предоставляются. Застройщики могут предоставить вам рассрочку с уплатой первоначального взноса и последующими ежемесячными платежами по договоренности. При покупке квартиры в кондоминиуме как правило предоставляется рассрочка сроком на два года.
Стоимость аренды в Тайланде составляет в среднем от 0,8 до 1,2 % в месяц от стоимости жилья. Так например, квартиры в кондоминиумах стоимостью от 800,000 до 1,000,000 бат предоставляются в аренду на короткие сроки от 10,000 до12,000 бат в месяц, а на длительный срок от 7,000 до 9,000 бат в месяц.
Стоимость аренды может меняться в зависимости от сезона (спроса). Наибольшим спросом пользуется недвижимость с полной меблировкой. Близость к морю также играет большую роль.
Возможно. Этот вопрос чаще всего интересует российских граждан, т.к. в России агентская комиссия подразумевает под собой дополнительные затраты на услуги риэлторов. При покупке недвижимости в Тайланде комиссию агентству выплачивает застройщик или владелец недвижимости, а не покупатель. Даже если вы обратитесь к застройщику напрямую, цена для вас будет той же, что вы заплатите через агентство.
Для самостоятельной покупке недвижимости, необходимо разбираться в тайском законодательстве, а также владеть английским языком. Денег вы не сэкономите, а сил и времени потратите больше.
При выборе агентства недвижимости попросите показать лицензию, а также обратите внимание на состав офисных сотрудников. Согласно местному законодательству, в агентстве должны работать не только иностранные граждане, но и тайские сотрудники.
После возвращения из Паттайи мы первым делом озаботились съемом квартиры, поэтому сначала и расскажу, как с поиском и арендой квартир дело обстоит в обоих городах.
В Тайланде с поиском гостиниц, хостелов, квартир и кондоминиумов (они же кондо) вообще дело обстоит замечательно. Особенно, если сравнивать с нашими реалиями. Предложений множество, от нескольких тысяч за сельскую халупу до десятков тысяч за огромные виллы. Тайланд страна туристическая, поэтому количество предложений квартир здесь не удивляет.
Паттайя город курортный и жилье здесь найти не особенно сложно. Другой разговор, если речь идет о том, чтобы снять хорошую квартиру и за вменяемые деньги. К тому же, да думаю это и так понятно, любой курортный город пользующийся спросом постепенно дорожает . Еда, развлечения, жилье - все это приходит к некоему знаменателю, который готовы оплатить туристы.
Суть что есть кондо в Тайланде.
Поясню, мало ли кто не в курсе. Кондоминиум или сокращенно кондо в Тайланде - это наши забытые в советскую эпоху доходные дома. Когда многоквартирный дом принадлежит одному хозяину и в нем сдаются квартиры в наем (или продаются).
В теперешней России я таких вариантов не встречал, бизнес этот видимо для современного россиянина с достатком не интересен. Быстрых денег не приносит, требует времени. У нас обычно занимаются сдачей отдельных квартир, т.к. содержание целого дома на порядок сложнее.
Так в чем же прелесть снять квартиру в кондо Паттайи ? Коротко - все техническое обслуживание лежит на плечах хозяина или лендлорда.
Сломался кондиционер, холодильник, потек душ или перегорела лампочка - вы обращаетесь к вашему лендлорду. Поломки устраняются его силами и за его счет, если конечно в них вы не принимали деятельное участие. В российских условиях снимающий сам, за частую, разбирается с проблемами, в лучшем случае с возмещением средств. Согласитесь, тайский вариант намного удобнее . Однако, думаю понятно, что лентяи и плохие хозяева встречаются везде.
Итак как выбрать кондо в Паттайе.
Основных вариантов обычно 4:
- поиск через агентство (в своей стране или местное);
- поиск через сети бронирования (например, тот же Airbnb);
- поиск через знакомых которые живут или жили в Паттайе;
- личный выбор на месте.
С первым и вторым пунктом все логично и понятно. Вам помогают сотрудники агентства или вы своими силами перебираете варианты на сайтах, смотрите фото, читаете описание и в итоге составляете список из нескольких приятных вариантов. Связываетесь с хозяевами и по прилету осматриваете все варианты и выбираете нужный.
Третий пункт, поиск через знакомых, обычно самый удобный. Есть знакомые и друзья, опыту которых вы доверяете, можно обращаться прямо по указанным им адресам.
Последний вариант идеален для любителей приключений. В Тайланде не принято расклеивать объявления о сдаче жилья на остановках, да и остановок особо нет . Поэтому обычно схема такая: бронирование номера в гостинице на пару дней, выбор интересующих районов проживания, за эти дни обход всех интересных районов, выбор понравившихся кондо и снятие квартиры в одном из них. Тайцы вполне понимают, когда вы их спрашиваете про кондо. Так что можно вполне пообщаться с местными о ближайших вариантах.
Лично мы пользовались пунктами 2 и 3. При путешествиях по Азии подбирали варианты сами через сети бронирования, а основную свою квартиру в Паттайе нашли по совету блогера.
Агентствами лично мы не пользовались, но все в один голос советуют не пользоваться услугами русских агентств по съему квартир в Паттайе, да и вообще по всему миру. Если хотите упростить себе жизнь, пользуйтесь агентствами, но лучше местными. Недавно изучал блог про Черногорию, там был озвучен такой же совет. Причина проста - завышение цен.
Наше кондо и квартира в Паттайе.
Как я уже написал выше, свое кондо в Паттайе мы нашли по совету одного из блогеров. Большое спасибо ему за это. Кондо действительно отличное, особенно на мой вкус. Блогер - puma, его блог про быт в Паттайе . Там более подробно рассказано про этот кондо, как добраться и т.д. Я у себя добавлю несколько фото из нашей квартиры и опишу самые приятные ништяки.
Называется кондо A.S. Garden View и находится по адресу 56/231 Naklua Banglamung Chonburi 20150. Ниже фото визитки с сайта puma. По распечатке этого фото мы и доехали первый раз до кондо, показав ее таксисту. Кстати, кондоминиум отмечен на Google Maps, так что для поиска можно воспользоваться.
Приятные моменты:
По мелочи плюсов можно написать много. Основной минус - достаточно далеко пляжи. Хотя мы нашли один гостиничный пляж в пешей доступности, куда можно было спокойно пройти. Мутновато, но приемлемо и с душем после купания .
Стоимость аренды кондо весной 2014:
- 7000 бат в месяц и 6000 при съеме на 3 месяца и более;
- вода и электричество по счетчикам - соответственно 35 и 8 бат за единицу;
- интернет 2 Мбита - 500 бат в месяц на одну учетку (1 устройство в сети единовременно);
- полная уборка в квартире со сменой белья - 300 бат (убираться и стирать можно самим).
В общем и целом советую этот кондо в Паттайе. То, что мы видели в более русском Джомтьене, подняло ценность этого района на новый уровень .
1. Дом или кондо?2. Готовое или строящееся жилье?
3. Где покупать недвижимость?
4. Как выбрать агентство недвижимости?
5. Последующая сдача жилья в аренду.
6. Мини-вопросник для покупателя.
Даже несмотря на сложную экономическую обстановку, количество желающие приобрести недвижимость за рубежом продолжает расти. Это достаточно серьезный шаг, и подходить к нему надо всегда грамотно и взвешенно. Попробуем разобраться, как же приобрести недвижимость в Таиланде, сделать действительно удачное приобретение, а не спонтанную покупку.
Предлагаем Вам советы от экспертов по недвижимости в Паттайе.
В отличие от Эмиратов (Дубаи, ОАЭ), где в годы последнего кризиса произошел обвал раздутого рынка недвижимости, рынок недвижимости Тайланда – реальный. Как минимум, 80-85% жилья, приобретаемого иностранцами в Королевстве, используется по назначению – в нем либо живут, либо сдают в аренду. Это – лучшая страховка от финансовых дефолтов и обвала цен, в стране, которая является круглогодичным курортом.
1. Что предпочесть - дом или квартиру в кондо?
Основное отличие дома от квартиры в том, что по тайскому законодательству в личную собственность иностранец может приобрести только квартиру. Иностранец не может купить на свое имя землю (а значит, и располагающиеся на ней виллу, дом или таунхаус), так как землей разрешается владеть только тайским физическим или юридическим лицам. Покупка дома возможна только посредством регистрации собственной тайской компании, которая будет принадлежать покупателю, а уже данной компании будет принадлежать дом. Приобретение квартиры такой схемы владения не требует – Вы являетесь полноправным собственником.В каком случае мы рекомендуем подумать о покупке дома? Если жилье приобретается для постоянного или длительного (4-8 месяцев в году) проживания, лучше приобрести дом. Для сравнения - за 100 тыс. долларов в Паттайе можно купить либо 1-2-комнатную квартиру площадью 45-60 кв.метров, либо дом с тремя спальнями общей площадью 120-170 кв. м. Разница в размерах очевидна, но рекомендуем иметь ввиду, что большинство коттеджных поселков располагается на окраинах и Вам будет необходим собственный транспорт. В то же время большинство кондоминиумов находятся в шаговой доступности от маршрутов тук-туков или мототакси. Кроме того, дом, собственный бассейн и участок с тропическим садом нуждаются в постоянном уходе, в то время как за состоянием здания и территории кондоминиума заботится управляющая компания и это входит в коммунальные платежи. И, последнее, продать дом гораздо сложнее, чем квартиру – на рынке домов всегда больше предложений и во вторичном сегменте, и в постоянно строящихся новых современных поселках.
Если же вы покупаете недвижимость, чтобы приезжать несколько раз в году, предпочтительнее покупать квартиру в кондоминиуме. По законодательству Королевства Таиланд, в любом кондоминиуме иностранцы могут купить не более 49% жилой площади (не площади квартиры, а общей площади всего здания). Это так называемая «иностранная квота». Остальные квартиры должны быть приобретены тайскими физ или юрлицами, это – «тайская квота». Стоимость жилья в одном и том же кондоминиуме в «тайской квоте» обычно на 15-30% ниже, чем квартир из «иностранной квоты».
СОВЕТ: В последнее время многие недобросовестные агенты заманивают покупателя более дешевой ценой квартир из «тайской квоты» через тайское юрлицо, «забывая» упомянуть о проблемах с ней связанной. Не спешите им верить. Дело в том, что такую квартиру очень трудно продать, а расходы на содержание юрлица через несколько лет сравняют стоимость такой покупки с квартирой из «иностранной квоты»!
Так что квартиру разумнее приобретать только на собственное имя. Такую квартиру можно заложить, завещать и намного проще продать, тем более, особенно если жилье находится в хорошем, ухоженном кондоминиуме. Профессиональный агент обязательно расскажет обо всех плюсах и минусах каждого объекта, в том числе касающихся ликвидности и, что немаловажно, стоимости аренды.
2. Готовое или строящееся жилье в Паттайе?
Стоимость квадратного метра квартиры в строящемся проекте, в основном, ВЫШЕ стоимости аналогичной недвижимости на вторичном рынке, особенно если её возраст больше 8-10 лет. Но итоговая цена вторички может оказаться выше. Это связано в основном с тем, что примерно 5 лет назад произошла переориентация рынка на малометражное жилье. То есть вторичное жилье имеет бОльший метраж, что даже при более низкой цене квадратного метра приводит к бОльшей цене квартиры. Так как предложение жилья в Паттайе настолько велико, что всегда можно найти вариант на любой вкус, нужно лишь определиться, для чего вы приобретается недвижимость.Если вы хотите инвестировать деньги в недвижимость с целью перепродажи и получения прибыли в ближайшие несколько лет, то идеальный вариант – покупка новостройки. Немаловажным аргументом является и то, что стоимость квартиры Вы выплачиваете частями, то есть приобретаете ее в рассрочку на период до окончания строительства. У Вас также всегда есть возможность продать квартиру даже до окончания строительства. Цена на строящуюся недвижимость с момента начала продаж до момента сдачи может вырасти на 25-35%. И еще один важный момент: при покупке строящейся недвижимости вы подписываете договор непосредственно с застройщиком и ВСЕГДА платите ему напрямую: переводить деньги на счет агента в Таиланде не принято. Хороший агент всегда покажет несколько вариантов в новостройках, опишет плюсы и минусы каждого проекта, подскажет, какие застройщики имеют наилучшую репутацию.
СОВЕТ: Если агент настоятельно советует приобрести жилье только у одного застройщика, значит, он имеет там высокие комиссионные, либо просто не имеет договоров с другими застройщиками, что тоже говорит не в его пользу.
Если же вы хотите приобрести «квартиру у моря» и начать пользоваться ей сразу же, то стоит обратить внимание на вторичный рынок. Рассрочки на вторичном рынке практически не бывает – владельцы квартир, конечно же, хотят получить деньги за свою квартиру сразу. Положительными аргументами является то, что обслуживание жилья («коммуналка»), которое было построено 7-12 лет назад, как правило, в 1,5-2 раза ниже, чем в новостройках, а местоположение не хуже, а зачастую и лучше. Нормальный риэлтор покажет, как минимум с десяток вариантов в нескольких объектах, так как выбор «вторички» в Паттайе достаточно велик.
СОВЕТ: При заключении договора на покупку недвижимости на вторичном рынке, перед тем как внести задаток, риэлтор обязан проверить ОРИГИНАЛ свидетельства о собственности продавца. Подписывайте договор и платите задаток обязательно в присутствии свидетелей (свидетели также подписывают договор, это стандартная юридическая практика в Таиланде). Свидетелями могут быть ваши друзья, родственники, знакомые или, например, сотрудники управляющей компании кондоминиума.
3. Где покупать недвижимость в Паттайе?
Агентства недвижимости, которые профессионально работают на рынке, обладают несоизмеримо большей информацией и возможностями, чем любые частные брокеры, друзья, знакомые знакомых и прочие долго проживающие в стране соотечественники, которые к тому же и работают без разрешения на работу (то есть, нелегально) или попросту «подрабатывают».СОВЕТ: Риэлторы в Таиланде НЕ БЕРУТ никаких денег с покупателя – комиссию здесь всегда платит продавец. Агент, требующий деньги с покупателя, как минимум, нарушает сложившиеся в Таиланде правила ведения бизнеса, а как максимум – обманывает клиента.
Недвижимость на стадии строительства можно купить непосредственно и в офисе застройщика. Но дешевле это не будет – хотя в стоимость квартиры уже входит комиссия агента, скидку на ее величину вам никто не сделает, поскольку это отпугнет от такого застройщика агентов. С большей вероятностью Вы можете получить скидку именно от агентства, за счет части его комиссии. Кроме того, профессиональный риэлтор покажет вам несколько сопоставимых по цене и качеству вариантов от разных застройщиков, а в офисе самого застройщика будут расхваливать только собственные предложения. Ну и в-третьих, в солидном агентстве недвижимости вы абсолютно бесплатно получите консультации по юридическим, визовым и прочим вопросам. Кроме того, именно агентство берет на решение всех вопросов и проблем, которые часто возникают при прямом общении с застройщиком, часто даже не имеющим русскоговорящего персонала – это так называемый post sale (послепродажный) сервис. В агентстве вы всегда можете получить и информацию, касающуюся содержания и обслуживания приобретенной недвижимости. Застройщик всем этим заниматься не будет.
Отсюда вывод: любую недвижимость в чужой стране выгоднее покупать у профессионалов рынка – в агентстве недвижимости. В этом случае покупателя, не знающего тайского языка и особенностей местного рынка, не коснется масса хлопот. Риэлтор поможет обойти все подводные камни, которых в этом бизнесе достаточно. Да и процесс оформления в собственность пройдет намного легче, чем в случае, когда вы пытались бы заняться этим самостоятельно.
4. Как выбрать агентство недвижимости в Паттайе?
В век информационных технологий практически любая компания имеет web-сайт, на котором размещается информация как о продаваемых объектах, и справочные материалы, раскрывающие аспекты покупки и оформления недвижимости в Тайланде.После набора в поиске фразы «недвижимость в Паттайе» найдутся сотни сайтов. Попробуем в них разобраться.
Если сайт содержит несколько десятков предложений, то вероятнее всего это либо новая фирма без опыта и репутации, либо сайт сделан по принципу «чтобы было хоть что-то». На сайтах же профессиональных компаний всегда можно как минимум примерно представить, что можно приобрести за свои деньги. Так что доступная для просмотра база недвижимости должна содержать хотя бы несколько сотен предложений во всех сегментах рынка. И информация о домах и квартирах будет включать не только цену и красивое фото, но и дополнительные данные о предмете покупки, коммунальных удобствах, платежах на содержание и удаленности от моря.
СОВЕТ: Выберите несколько информативных сайтов, поместите их в закладки и постарайтесь понаблюдать за ними хотя бы в течение пары месяцев. Если сайт обновляется, значит, компания действительно работает. Если сайт статичен и мертв в течение долгого времени – это не та компания, с которой стоит иметь дело. С большой вероятностью информация скопирована у реально работающих фирм, а агентство просто не имеет собственной базы недвижимости.
Легальная компания, занимающаяся недвижимостью в Тайланде, обязана иметь местный офис. К тому же только компания, работающая непосредственно в Королевстве, может предложить самое дешевое жилье. В другом случае вы рискуете просто переплачивать посреднику (под посредниками имеются в виду цепочка субагентов, которые перепродают продукт других агентов).
Очень важным фактором, доказывающим серьезность агентства, является профессионализм и компетентность компании вообще и ее сотрудников. В хорошем агентстве недвижимости вам обязательно дадут исчерпывающую информацию о рынке недвижимости, его тенденциях развития и перспективах. Если требуется решить другие вопросы, напрямую с недвижимостью не связанные, клиенту агентства просто посоветуют, куда и к кому обратиться, чтобы получить наилучший результат и не переплачивать. В этом смысл и показатель профессионального подхода – каждый должен заниматься своим делом.
СОВЕТ: Если риэлтор пытается отвезти вас на латексную или ювелирную фабрику, в магазин сувениров или массажный салон, предлагает приобрести у него экскурсии, яхту и тайские таблетки для похудения – это повод серьезно задуматься. С таким «риэлтором широкого профиля» лучше не связываться. Человек, который занимается всем и сразу, по определению не может быть хорошим специалистом.
В любом агентстве недвижимости в Паттайе обязательно должен быть тайский персонал, это аксиома. Агентство без тайского персонала не сможет предоставить вам богатый выбор квартир или домов в Тайланде, поскольку даже в Паттайе более половины жилья все равно принадлежит тайцам, которые редко хорошо говорят даже по-английски. Немаловажно и то, что для получения разрешения на работу иностранным сотрудникам в компании просто обязаны работать хотя бы 4 тайца. Кроме того, в уважающих себя компаниях, серьезно работающих с русскоязычными клиентами, принято иметь КОМПЕТЕНТНОГО представителя в России, который общается с клиентом как до, так и после приобретения недвижимости и также оказывает любую поддержку и консультации.
СОВЕТ: Наличие разрешения на работу у агента в Тайланде – дополнительная гарантия для покупателя. Тактично попросите агента показать копию разрешения на работу (work permit). Профессионалы это воспримут нормально. Бывали случаи, когда агент-нелегал задерживался иммиграционными властями в процессе покупки. Клиент заплатил депозит, агента арестовали, а как найти собственника – неизвестно.
5. Сдача приобретенного жилья в аренду.
Большинство покупателей недвижимости в Таиланде планируют сдавать дома или квартиры в аренду на период своего отсутствия в Королевстве. Вернемся к разнице между квартирой и домом в этом аспекте.Недвижимость типа дома или таунхауса в Паттайе, как и во всем Тайланде, чаще всего арендуется на долгий срок –3-6-12 месяцев. Дело в том, что дома находятся в отдалении от популярных у отдыхающих мест и не пользуются большим спросом при краткосрочной аренде. Так что сдавать свой дом в аренду в промежутки между вашими приездами будет проблематично. Квартиры сдавать в аренду намного проще. Конечно же, при условии полной меблировки (включая сейф, кухню с набором посуды, микроволновую печь и так далее) и хорошего месторасположения. Вид на море – еще один большой плюс в арендных перспективах приобретаемой недвижимости. Имеется еще одна закономерность - чем дороже недвижимость, тем ниже процент прибыли. Например квартира или таунхауз стоимостью около 1 млн батов сдаются в среднем за 7-9 тысяч в месяц, а недвижимость ценою 3 миллиона, хотя и будет сдаваться за 25 тысяч, но в связи со своей дороговизной будет реже востребована.
Кроме того рынок аренды Паттайи, как любого курортного города, подвержен сезонности. Хотя Тайланд и страна «лета круглый год», отдыхать сюда приезжают в определенные периоды. Так что если в декабре-январе легко найдется арендатор, готовый заплатить за квартиру 20 тысяч, то в июле придется снизить цену до 15000 бат.
СОВЕТ: Несмотря на обещаемые многими 10%, а то и 15% доходности, сдача квартиры в аренду приносит в среднем 5-6% годовых, в наиболее удачных случаях – 7-8%.
Подобная доходность может показаться низкой, но ставки по годовым депозитам в Тайланде редко превышают 1-2%. Так что по местным меркам, заработок на аренде в Королевстве – вполне доходное занятие, да и стоимость недвижимости понемногу, но растет.
Покупка жилья за рубежом - это не только отличная инвестиция и возможность сохранить свои сбережения. Купленная с умом квартира способна приносить хозяину стабильный доход. Недвижимость в Таиланде идеально подходит для инвесторов из СНГ: страна предлагает большой выбор качественных объектов, демократичные цены и простоту процедуры покупки. Портал «ЗаграNица» рассказывает о самом перспективном регионе страны и о том, как купить в Паттайе через Интернет квартиру
Инвестиции в недвижимость - это универсальное решение для людей, планирующих не только обезопасить свой капитал от возможного обесценивания, но и получить выгоду от вложений. Агентство недвижимости Pattaya Grad помогает своим клиентам максимально быстро покупать качественные и доходные объекты в самом популярном курортном городе Таиланда - Паттайе.
Фото: Shutterstock
Почему Таиланд?
Недвижимость в Таиланде пользуется стабильным спросом как у россиян и жителей других стран СНГ, так и у европейцев и американцев. Отличный климат и круглогодичный поток туристов, отсутствие налога на владение недвижимостью, простота оформления сделок и свобода от бюрократических проволочек - всё это делает Таиланд одной из самых перспективных локаций в глазах потенциальных инвесторов.
Кстати о туризме: в рейтинге самых посещаемых городов мира 2016 от корпорации MasterСard первое место заняла столица Таиланда, обогнав Лондон, Париж и Нью-Йорк. Всего за год Бангкок посетило более 21 млн туристов, причем основной статьей их расходов (26%) были траты на жилье.
Почему Паттайя?
Пусть вас не вводят в заблуждение туристические успехи Бангкока - большинство туристов используют столицу как перевалочный пункт, отправляясь в курортные регионы страны. Паттайя в этом плане без преувеличения один из ключевых туристических городов Таиланда: здесь и отличная инфраструктура, и лето круглый год без сезона дождей.
Сегодня Паттайя переживает строительный бум: в городе возводятся современные и качественные жилые дома, причем компании-застройщики не скупятся на титулованных архитекторов и высококлассных рабочих.
Фото: Shutterstock
Покупая недвижимость в Паттайе для собственного пользования, вы получаете квартиру с летом за окном 365 дней в году. Если же вы намерены сдавать недвижимость в аренду, огромный поток туристов сделает инвестицию доходной и выгодной. Специалисты Pattaya Grad могут взять на себя и поиск арендаторов, и оформление всех необходимых документов.
Как иностранцу правильно выбрать недвижимость в Таиланде?
Начнем с самого главного - квартиру в Таиланде может свободно купить любой совершеннолетний иностранец без каких-либо ограничений. Важно отметить, что нерезидент получает 100% прав собственности и может распоряжаться квартирой по своему усмотрению: сдавать ее в аренду, продавать, завещать наследникам и т.д. Право собственности иностранца подтверждает специальный документ - чанот, ― который выдается Земельным департаментом Таиланда после оформления сделки.
Фото: Shutterstock
Купить дом в Таиланде иностранцу несколько сложнее: по закону такая сделка оформляется как приобретение земельного участка, и соответственно, в качестве покупателя должна выступать тайская компания.
Давайте рассмотрим подробнее более простой вариант - покупку квартиры в Таиланде.
Квартиры от застройщика в Паттайе: основные преимущества для инвестора
Главный плюс покупки недвижимости на первичном рынке - возможность оплаты частями. По общему правилу, клиент, покупающий квартиру в Таиланде, получает беспроцентную рассрочку до окончания строительства дома.
Еще один немаловажный момент - качество жилых объектов, строящихся сегодня в Паттайе. По данным агентства Pattaya Grad , массовое строительство современных зданий тут началось менее 10 лет назад, поэтому соотношение цена-качество привлекательно лишь на первичном рынке.
Процедура покупки квартиры в Паттайе
Процесс покупки квартиры от застройщика предельно прост: достаточно выбрать понравившийся вариант, внести депозит за квартиру и забронировать ее за собой. Депозит обычно составляет от 20 000 до 50 000 батов в зависимости от цены жилья.
Фото: Shutterstock
После внесения депозита между покупателем и застройщиком заключается договор с подробным графиком выплат за квартиру. На этом этапе иностранцу желательно иметь консультантов из агентства недвижимости. Компания Pattaya Grad, к примеру, для своих клиентов выступает свидетелем сделки со стороны покупателя.
После подписания договора покупатель вносит часть стоимости квартиры (как правило, 20–25%) и ждет сдачи объекта в эксплуатацию.
Покупая квартиру в Таиланде, будьте готовы к таким дополнительным платежам:
- государственная пошлина за оформление права собственности на недвижимость (1–2% от суммы сделки);
- взнос в амортизационный фонд (зависит от площади квартиры и типа дома);
- расходы на установку счетчиков и коммунальные платежи.
Как купить в Паттайе через Интернет квартиру?
Сегодня во Всемирной Сети можно купить всё что угодно: от жевательной резинки до квартиры в другой стране. Агентство недвижимости Pattaya Grad помогает своим клиентам существенно упростить процедуру покупки квартиры в Паттайе. Каждый посетитель сайта может выбрать и забронировать понравившийся вариант не выходя из дома.
Для бронирования квартиры нужно предоставить:
- 1. Копию загранпаспорта.
- 2. Адрес прописки.
- 3. Адрес проживания (если не совпадает с адресом прописки).
- 4. Адрес электронной почты.
- 5. 2 контактных телефона.
Почему агентство Pattaya Grad?
К покупке жилья нужно подходить со всей серьезностью и ответственностью, тем более планируя стать владельцем недвижимости за рубежом. Пользуясь услугами профессионалов, вы не только экономите время и деньги, но и можете выбирать из объективно лучших проектов, доступных сегодня на рынке.
Контакты агентства недвижимости Pattaya Grad
Адрес в Паттайе: Renu House 216/92, Nongprue, Banglamung, Chonburi, 20150, Thailand
