Как заполнить декларацию за продажу квартиры. Когда и за какие годы подавать документы на имущественный вычет при покупке жилья? Кто обязан подать

Последнее обновление Май 2019

Большая часть вопросов от наших клиентов связана со сроком обращения в налоговые органы для получения имущественного вычета, а также с недопониманием того, за какие годы заполнять декларации 3-НДФЛ для возврата налога после покупки жилья. В данной статье мы постараемся подробно остановится на этих вопросах.

Нельзя вернуть налог за годы, предшествующие году возникновения права на вычет

Согласно Налоговому Кодексу РФ (пп.6 п.3. ст.220) право на имущественный вычет возникает:

• при покупке по договору купли-продажи - в год регистрации права собственности согласно выписке из ЕГРН (свидетельству о регистрации права собственности);
• при покупке по договору долевого участия - в год получения акта приема-передачи квартиры.

Вернуть налог (получить вычет) можно только за календарный год, в котором возникло право на него, и за последующие годы. Вернуть налог за годы, предшествующие году возникновения права на вычет – нельзя.

Заметка: более подробную информацию о моменте возникновения права на вычет Вы можете найти в статье «Когда возникает право налогового вычета при покупке жилья?»

Пример: В 2015 году Матанцева Г.С. заключила договор долевого участия на строительство квартиры. В 2018 году дом был достроен, и она получила акт приема-передачи квартиры. Соответственно, право на вычет у Матанцевой Г.С. возникло в 2018 году. По окончании 2018 года (в 2019 году) она может подать документы на возврат налога за 2018 год. Если вычет при этом не будет полностью использован (уплаченного налога не хватит, чтобы полностью получить вычет), то она продолжит получать его в последующие годы. Вернуть налог за более ранние периоды (за 2017, 2017 и т.п.) Матанцева Г.С. не может.

Пример: В 2017 году Борисов А.А. купил квартиру по договору купли-продажи (свидетельство о регистрации права собственности получено в этом же году). Право на имущественный вычет у Борисова А.А. возникло в 2017 году. Соответственно, сейчас (в 2019 году) Борисов А.А. может подать документы в налоговый орган на возврат налога за 2017 и 2018 годы (подать документы за 2019 год можно только по его окончании). Если вычет при этом не будет полностью использован (уплаченного налога не хватит, чтобы полностью получить вычет), то он продолжит получать его в последующие годы. Получить вычет (вернуть налог) за более ранние периоды, например, за 2016 и 2015 годы, Борисов А.А. не может (так как в эти годы право на вычет еще не возникло).

Подать документы на возврат налога за календарный год можно только по его окончании

Декларация 3-НДФЛ на возврат налога всегда подается за целый календарный год (вне зависимости от того, в каком месяце куплено жилье и в какие месяцы были уплачены налоги). При этом подать декларацию за календарный год можно только по его окончании (п.7 ст.220 НК РФ). Подать декларацию на возврат налога за календарный год до его окончания нельзя.

Пример: Титаренко Е.С. купил квартиру в январе 2019 года. В феврале 2019 года он уволился с работы. Других доходов в 2019 году у Титаренко Е.С. не предполагается. После увольнения Титаренко Е.С. захотел сразу подать налоговую декларацию и в связи с вычетом вернуть налог, уплаченный в январе-феврале 2019 года. Однако, сделать этого Титаренко Е.С. не может, так как ему необходимо дождаться окончания 2019 года, и только потом подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ за 2019 год.

Налоговый вычет не имеет срока давности

Налоговое законодательство не содержит ограничений по сроку получения имущественного вычета, поэтому право на вычет при покупке жилья не имеет срока давности . Заявить вычет можно и через 10 лет, и через 20 лет после покупки жилья.

Пример: В 2003 году Дегтярев М.О. купил квартиру. В 2019 году он узнал об имущественном вычете, подал в налоговую инспекцию соответствующие документы, и получил вычет.

Пример: В 2018 году Калачева Э.З. купила квартиру, но с начала года она находится в декретном отпуске по уходу за детьми и планирует находится в нем ближайшие 6 лет. Соответственно, на текущий момент Калачева Э.З. вычет получить не может (так как не работает и не платит налог на доходы). После того, как она в 2024 году вновь выйдет на работу и начнет платить налоги, она сможет воспользоваться своим правом на имущественный вычет.

Возврат налога ограничен тремя последними годами

Пример: В 2007 году Изюмова И.К. купила квартиру. Обратившись в налоговую инспекцию в 2019 году, она сможет подать декларации и вернуть налог за 2016, 2017 и 2018 годы. Получить вычет (вернуть налог) за более ранние годы уже нельзя. Если за 2016-2018 годы вычет не будет полностью получен (уплаченного налога не хватит, чтобы исчерпать вычет), то Изюмова сможет продолжить получать вычет в последующие годы (подать документы на возврат налога за 2019 год – в 2020 году, за 2020 год – в 2021 и т.д.).

Декларацию на вычет можно подавать в течение всего календарного года

Зачастую бытует мнение, что подать декларацию для получения вычета можно только до 30 апреля. Однако, данное мнение в корне неверное. Срок 30 апреля для подачи декларации 3-НДФЛ необходимо соблюдать только в том случае, если Вам необходимо задекларировать полученный доход (от продажи имущества, сдачи жилья в аренду и т.п.). Если же Вы планируете только получить налоговый вычет - срок подачи 30 апреля к Вам не относится. Подать декларацию Вы можете в любое время года. Единственное Ваше ограничение заключается в том, что подать декларацию и вернуть налог можно только за 3 предыдущих года (например, в 2019 году уже нельзя подать декларацию и получить вычет за 2015 год).

Пример: Жгутов С.В. купил квартиру в 2018 году. В середине апреля 2019 года он узнал об имущественном вычете. В налоговой инспекции Жгутов С.В. увидел плакат о сроке подачи деклараций 3-НДФЛ до 30 апреля. Жгутов отложил все дела, в срочном порядке оформил документы и подал их в налоговую инспекцию в последние дни апреля, отстояв многочасовую очередь.
Так как срок сдачи декларации до 30 апреля не относится к получению налоговых вычетов, Жгутов С.В. мог подать декларацию в любое время (например, в мае, когда в налоговой инспекции практически нет очередей).

Пример: В 2018 году Егоров Е.И. продал машину (находящуюся в собственности менее 3 лет) и купил квартиру. Отражать полученный доход от продажи машины и имущественный вычет за один календарный год необходимо в одной декларации 3-НДФЛ. Поэтому в срок до 30 апреля 2019 года Егорову необходимо будет подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ, в которой отразить доход, полученный от продажи машины, а также данные по получению вычета от покупки квартиры.

Подача декларации при отчуждении недвижимости – обязательное условие, устанавливаемое действующим законодательством.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Она необходима для расчета НДФЛ, ставка которого равна 13%.

При этом необходимо учитывать множество нюансов – срок нахождения жилой площади в собственности, её стоимость и иные положения.

Что это?

Налоговая декларация при отчуждении недвижимого имущества представляет собой заявление её бывшего собственника, составленное в установленной форме, упоминающее о прибыли, полученной путем продажи квартиры.

В ней дополнительно указываются все сведения, требуемые для исчисления и оплаты НДФЛ.

Нормативная база

Все вопросы, касающиеся заполнения и подачи налоговой декларации после , регламентируются статьями НК РФ (ст. 217-221).

• условия перечисления налога;
• сроки выплат;
• способы подачи декларации и другие важнейшие моменты.

Нужно ли подавать?

Декларация заполняется в соответствии с унифицированной формой. После завершения заполнения она обязательно подается в налоговые органы, которые располагаются по месту регистрации.

Если по определенным причинам личное присутствие невозможно, то можно воспользоваться услугами почтовых отделений, отправив декларацию в форме письма.

Подавать декларацию нужно только в том случае, если жилая площадь до момента продажи находилась в собственности более трех лет и была продана более чем за 1000000 рублей (этот факт должен быть подтвержден документально).

В случае, если квартира была реализована по стоимости, превышающей 1000000 руб., то бывший собственник имеет право получить вычет по фактическим затратам.

Налогом будет облагаться только разница, полученная между суммой, отданной за покупку квартиры, и той, чтобы была получена при её продаже.

Если расходы будут равны прибыли, или будут её превышать, то налог не выплачивается.

Куда обращаться?

Обращаться с заполненной декларацией необходимо в органы налоговой службы, которые располагаются по месту постоянной прописки.

Если у гражданина, продавшего квартиру, временная прописка, то он должен обращаться в инспекцию, расположенную в соответствии с ней.

Срок сдачи

Декларация при продаже квартиры должна быть сдана в органы налоговой службы по месту прописки до 30 апреля того года, который идет следом за годом совершения продажи (положение устанавливается ст. 229 НК РФ).

Если в соответствии со сведениями, указанными в декларации, необходимо выплатить налог, то это важно сделать до 15 июля года, который следует за годом отчуждения недвижимости.

Если нарушить законодательство, просрочив время подачи декларации в налоговые органы или уплаты налога, то предусматривается административная ответственность и материальные санкции в форме штрафов.

Декларация при продаже квартиры

При оформлении декларации необходимо принимать во внимание следующие нюансы:

• если заполнение происходит от руки, то требуется использовать синюю или черную пасту;
• не разрешается наличие исправлений или зачеркиваний;
• все показатели, касающиеся стоимости, выражаются в виде рублей и копеек;
• для каждого символа отводится отдельная клетка, заполнение происходит слева направо;
• если остались пустые клетки, то они должны быть заполнены прочерками.

Заполнение декларации каждым продавцом осуществляется отдельно. К примеру, супружеская пара продажа жилую площадь, причем у каждого супруга была половина квартиры.

Следовательно, они оба будут оформлять декларацию, при этом укажут в ней лишь половину стоимости объекта.

Если была реализована часть недвижимости, то наибольшая сумма вычета будет составлять 1.000.000 руб., умноженный на долю квартиры. Так, при продаже половины объекта, наибольший размер имущественного вычета будет равен 500.000 руб.

Менее 3 лет в собственности

Если недвижимое имущество находилось в собственности меньше трех лет, то необходимо:

1. Заполнить, а затем сдать в налоговые органы декларацию, оформленную в соответствии с формой с 3-НДФЛ. В ней осуществляется расчет прибыли, облагаемой налогом, а также указывается сумма средств, которую необходимо заплатить.
2. После завершения расчетов выплачивается налог на прибыль, полученную от реализации недвижимости, если не предусматривается его полное покрытие вычетами.

В соответствии с НК РФ гражданин может снизить (в ряде случаев даже полностью покрыть) сумму налога путем использования налогового вычета.

Декларация при продаже квартиры менее трех лет в 2018 году должна подаваться даже в том случае, если сам налог на прибыль не требуется выплачивать ввиду его покрытия имущественными вычетами.

Более 3 лет

Если квартира находится в собственности больше трех лет, то её владельцы не должны выплачивать налог при продаже.

Следовательно, они не оформляют декларацию, что устанавливает . В связи с этим, продав такую недвижимость, у бывших собственников не возникнет обязанностей перед налоговыми органами.

Правила заполнения

По форме 3-НДФЛ может осуществляться самостоятельно с использованием бланка.

После завершения процедуры заполнения документа, он сдается в налоговую службу, расположенную по месту прописки. Сделать это можно двумя способами:

1. Оформить в виде ценного письма, заказав также опись вложения.
2. Лично посетить налоговые органы и сдать декларацию.

Образец

Образец декларации, также как и сам документ, состоит из 23 листов, каждый из которых необходимо заполнить.

Титульный лист с упоминанием сведений о плательщике налога занимает два листа, все остальные должны содержать данные о прибыли и расчете налога, подлежащего к оплате.

Необходимые документы

Вместе с декларацией в налоговую службу потребуется представить такие документы:

1. Бумаги, подтверждающие стоимость квартиры (как правило, им выступает ксерокопия соглашения о продаже недвижимости).
2. Если сохранены ксерокопии платежных документов, выступающих подтверждением оплаты, то их рекомендуется приложить к декларации.
3. В случае, если в документе был уменьшена прибыль, облагаемая доходом, то рекомендуется приложить ксерокопии бумаг, выступающих подтверждением затрат (чаще всего ими являются ксерокопии ДДУ или покупки квартиры).

В качестве платежных документов могут быть предоставлены , поручительства, чеки и т.д.

Уплата налога

Как уже было отмечено, оплатить налог необходимо до 15 июля года, следующего за тем, в котором была совершена сделка по отчуждению недвижимости.

Налоговая служба не предоставляет квитанции или счета для оплаты. Необходимо обратиться к инспектору, чтобы получить реквизиты банковского счета и перевести на него средства.

В данном разделе мы приведем примеры заполнения декларации 3-НДФЛ за 2016 год для различных ситуаций при продаже недвижимости. Все образцы заполнения доступны для скачивания в формате.pdf.

Вы также можете заполнить декларацию 3-НДФЛ прямо на нашем сайте за 15-20 минут, отвечая на простые вопросы: Заполнить 3-НДФЛ онлайн .

Пример заполнения 3-НДФЛ: вычет по расходам (нет налога)

Описание примера: В 2018 году Иванов И.И. продал Петрову А.А. квартиру за 2 000 000 руб., которой владел менее трех лет (с 2016 года). У Иванова И.И. имеются документы, подтверждающие расходы на приобретение данной квартиры в размере 2 500 000 руб. Соответственно, он сможет уменьшить налогооблагаемый доход с продажи квартиры на данную сумму, и ему не придется платить налог.

Пример заполнения 3-НДФЛ: вычет по расходам (есть налог)

Описание примера: В 2018 году Сидоров Г.М. продал Сергееву С.В. квартиру за 5 000 000 руб., которой владел менее трех лет (с 2016 года). У Сидорова Г.М. имеются документы, подтверждающие расходы на приобретение данной квартиры в размере 4 200 000 руб. Соответственно, Сидоров Г.М. сможет уменьшить налогооблагаемый доход от продажи этой квартиры на данную сумму и налог, который ему будет необходимо уплатить, составит (5 000 000 - 4 200 000) x 13% = 104 тыс.руб.

Пример заполнения 3-НДФЛ: стандартный вычет

Описание примера: В 2018 году Васильева А.А. продала квартиру Михайлову А.С. за 2 400 000 руб., которой владела менее трех лет (с 2016 года). Она решила воспользоваться стандартным вычетом в размере 1 000 000 руб. для уменьшения налогооблагаемого дохода от продажи квартиры. Соответственно, Васильевой А.А. нужно будет уплатить налог в размере (2 400 000 – 1 000 000) x 13% = 182 000 руб.

Пример заполнения 3-НДФЛ: стандартный вычет (долевая собственность)

Описание примера: В 2018 году Петров П.П. продал 1/2 долю квартиры Некрасову В.В. за 2 000 000 руб. (цена доли), которой владел менее трех лет (с 2017 года). Он решил использовать стандартный вычет в размере 1 000 000 руб. Однако, продавая имущество, находящееся в долевой собственности, имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. делится пропорционально доли, то есть Петров П.П. сможет уменьшить налогооблагаемый доход на 500 000 руб. (1 000 000 / 2). Соответственно, ему нужно будет уплатить налог в размере (2 000 000 – 500 000) x 13% = 195 000 руб.

Пример заполнения 3-НДФЛ: взаимозачет вычетом при покупке нового жилья

Описание примера: В 2018 году Удалов В.Н. продал квартиру Степанову К.А. за 3 000 000 руб., которой владел менее трех лет (с 2017 года), а также приобрел в этом же году другую квартиру за 4 500 000 руб. У Удалова В.Н. не сохранились документы, подтверждающие расходы на приобретение первой квартиры, поэтому он решил воспользоваться стандартным вычетом в размере 1 000 000 руб. и имущественным вычетом на покупку второй квартиры в размере 2 000 000 руб. Соответственно, произойдет взаимозачет, и Удалову У.У. не нужно будет платить налог с дохода, полученного от продажи первой квартиры (3 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000 = 0).

Пример заполнения 3-НДФЛ: доход от продажи рассчитан по кадастровой стоимости

Описание примера: В феврале 2017 года Зорина Г.В. купила квартиру и продала ее в октябре 2017 года Любимову П.П. за 2 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 000 000 рублей. Так как квартира была приобретена после 01.01.2016 года и цена ее продажи по договору менее 70% кадастровой стоимости, сумма налогооблагаемого дохода Зориной Г.В. равна 3 500 000 руб. (70% х 5 000 000). У Зориной Г.В. сохранились документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры в размере 2 000 000 руб. Соответственно, она сможет уменьшить доход от продажи квартиры на данную сумму расходов и налог, который ей необходимо будет уплатить, составит (3 500 000 – 2 000 000) х 13% = 195 000 руб.

Последнее обновление Май 2019

Получение практически любого дохода подлежит налогообложению. Какой налог с продажи квартир нужно платить собственнику? Подоходный налог или как правильно — НДФЛ. Всем владельцам недвижимого имущества необходимо знать, что продажа жилья не всегда облагается налогом:

• Если квартира была в собственности больше 3 (с 2016 года — 5 лет) — освобождение от налога.
• Продана дешевле, чем приобретена (но дороже 70% от кадастровой стоимости), то платить ничего не надо.

Ставка налога

Подоходный налог уплачивают физические лица со всех своих доходов. Продажа жилого помещения имеет к НДФЛ непосредственное отношение. Ставки налога:

• Для резидентов – 13% (с дохода от продажи);
• Для нерезидентов – 30% (с полной продажной стоимости).

Что облагается налогом?

• на имущественные вычеты (только для резидентов);
• на расходы, которые понес собственник квартиры, когда покупал ее.

То есть выбрать из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно или имущественный вычет (1 млн. руб.) или затраты на его покупку.

В этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. руб. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе). Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили - это другое имущество. При продаже его можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т.руб. (см. ).

Определение срока владения недвижимостью

Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Практически всегда дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности (выписка из Госреестра) . Есть три исключения:

• наследство - отсчет при получении квартиры в наследство начинается со дня смерти наследодателя.
• кооператив - день выплаты последнего пая или подписания акта передачи. Это дата перехода права на квартиру от кооператива к собственнику.
• если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, то свидетельство на нее не выдавалось. Во внимание принимаются документы того времени (купля-продажа, свидетельства БТИ и пр.).

Для некоторых ситуаций есть свои нюансы, например:

Собственников квартиры было несколько . Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х (5-ти) лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х (5-ти)лет – НДФЛ платить не надо.

Собственники частных домов могут достраивать их . Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3 (или 5) лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

• Вычетом - один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
• Расходами на ее приобретение - то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

Пример 1 : Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

• (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
• (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:

• затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку);
• квартира получена по наследству (также будет мало расходов, которыми можно снизить налоговую базу);
• была подарена не близким родственником;
• продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

Изменения по налогам при продаже квартиры в 2016 году коснулись:

• Сроков владения жильем , при котором доход от его продажи подлежит налогообложению равен 5 годам (60 месяцев).
• Недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2016 года.
• Налогооблагаемой базы : налог от продажи квартиры рассчитывается с наибольшей суммы, после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости.

Для кого актуальны эти правила?

• Во-первых, налог с продажи квартир для физических лиц. ИП это не касается.
• Во-вторых, закон действует в отношении недвижимого имущества, которое не используются в коммерции.
• В-третьих, нововведения касаются недвижимости, зарегистрированной после 1 января 2016 г. Для недвижимости, приобретенной до 2016 года, остается освобождение от налогообложения, если срок владения превысил 3 года (36 месяцев).

Пример 2 : Жилплощадь купили в июне 2015 года, а продали в июле 2018 года. Следовательно, НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так она находилась в собственности более трех лет.

Срок владения в 3 года остается:

Однако есть исключения. Срок владения недвижимым имуществом 3 года для последующей реализации без уплаты налога в 2019 году, остается для:

• квартир, которые перешли к их собственникам по наследству;
• имущества, переданного в качестве подарка близкими родственниками (в соотв. со ст. 14 Семейного Кодекса);
• недвижимости, зарегистрированной в ходе окончания приватизации;
• имущества, полученного по договору ренты.

Теперь при расчетах учитывается кадастровая стоимость недвижимости

Уже 2016 года необходимо брать во внимание кадастровую стоимость жилья. Сумма, подлежащая налогообложению – максимальная величина:

• Либо договорная цена;
• Либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Другими словами необходимо сравнить цену, по которой квартиру продали и ее фактической кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Платить налог нужно с наибольшего из этих значений.

Пример 3 : Гражданин приобрел квартиру в 2017 году стоимостью 5,8 млн. руб., чуть позже он ее продал за 7,3 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет 8,9 млн. руб. Если кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7, то сумма равная 6,2 млн. руб. будет меньше, заявленной договорной цены. Поэтому, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости реализации 7,3 млн. руб. НДФЛ = (7,3 – 5,8) х 13% = 195 000 руб.

Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена на 01.01.2016 года. Если региональные власти оценку не производили, то для обложения НДФЛ пока берут договорную цену реализации. Аналогично и с расчет будет производится с кадастровой стоимости.

В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. руб.), платить налог не нужно, но если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается.

Пример 4 : Гражданин приобрел дом в мае 2017 года за 672 000 руб., а в январе 2018 года он продал его за 953 000 руб. Выгоднее выбрать имущественный вычет:

• (953 000 – 1 000 000) х 13%) - налога к уплате нет.
• (953 000 - 672 000) х 13% = 36 530 руб.

Как и раньше, собственники имущества могут воспользоваться правом не применять налоговый вычет, а уплатить подоходный налог с разницы между продажной стоимостью и первоначальной суммой приобретения имущества, если для них это выгоднее.

Пример 5 : В 2017 году приобретена комната за 1300 000 руб, в 2019 году продана за 1250 000 руб. Выгоднее воспользоваться не имущественным вычетом, а расходами на покупку, тогда налога к уплате не возникает (1250 000 - 1300 000) х 13% = 0.

Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

В этом случае при ее продаже (ранее 36 месяцев) после:

• даты вступления в наследство (день смерти наследодателя);
• даты регистрации собственности (при дарении).

Никаких расходов при ее покупке нет, а расходы (госпошлина и пр.) не сопоставимы со стоимостью продажи. Поэтому выгоднее воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб. Причем можно либо использовать вычет либо расходы. Поэтому большинство выбирает вычет.

Пример 6: Гражданин вступил в наследство в 2017 г. и продает унаследованную квартиру в 2018 г. Оценочная стоимость составила 2,5 млн. руб, кадастровая 2,6 млн. руб., продает квартиру за 2,3 млн. Поскольку он владел ею меньше трех лет, нужно заплатить налог, причем оценочную (или кадастровую) стоимость недвижимости нельзя учесть в качестве расходов, т.к. она получена по наследству. Сравниваем кадастровую с договорной (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Т.е. договорная выше, поэтому расчет будет произведен от договорной: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб. А если не продавать квартиру в течение 36 месяцев, то ни декларации, ни налога платить не надо.

Пример 7: Мать подарила дочери квартиру в 2018 году ( , т.к. близкие родственники), но дочь в 2019 году продает квартиру за 1,8 млн. руб. Налог составит: (1,8 - 1 млн.)*13%=104 000 руб.

Что на счет не резидентов?

Налоговый резидент это физическое лицо (независимо от того гражданин РФ или иностранец), которое непрерывно в рамках календарного года находится в РФ не менее 183 дней. Если физ.лицо большую часть года пребывает за рубежом, то он нерезидент России.

Ранее (до 2019 года) нерезиденты с продажи жилой площади платили положенный налог в размере 30% независимо от того, когда и по каким основаниям приобретена квартира/дом/комната.

Теперь в налоговый кодекс внесли изменения. И нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ, если владел недвижимостью:

• 3 года - когда она куплена до 2016 года (или досталась по наследству или подарена близким родственником);
• 5 лет - если собственником стал после 01.01.16 года.

Однако, ни вычет в 1 млн., ни вычет при покупке жилья в 2 млн., ни учет суммы расходов при ее покупке на них не распространяются. Получается, что нерезиденту лучше выждать 3 (5 лет), иначе налог в 30% придется оплатить с суммы продажи квартиры в полном размере.

Продажа и покупка квартир в одном и том же году

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одновременно (или просто в одном году) была и продана одна квартира, и куплена другая, дороже или дешевле? Да, если проданную квартиру продали дороже, чем купили. То есть образовалась прибыль. Но если Вы ни разу не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн. руб), то можно сократить налог, подлежащий уплате в данном году. В этом случае собственник имущества имеет право получить сразу два налоговых вычета:

• по купленной квартире , если право на вычет (в 2 млн. руб при покупке) не было использовано ранее (или с 2014 года не использовано в полном объеме).
• при проданной квартире (в 1 млн. руб), если данный вычет не был использован в году реализации имущества по другому объекту (если выгоднее использовать покупную стоимость, то можно воспользоваться расходами на ее приобретение, а не вычетом).

Имущественный вычет в 2 млн. руб при покупке квартиры

При покупке имущества налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 млн. руб. Но за всю жизнь налогоплательщик может получить такой вычет только один раз. При приобретении жилья после 2014 года, если ранее вычетом при покупке гражданин не пользовался, вычет можно заявить по разным объектам недвижимости, если по одному не было полного погашения. То есть распределить вычет на разное покупаемое жилье.

Чтобы получить вычет, покупая квартиру, обязательно:

• недвижимость должна находиться на территории РФ;
• получить денежные средства на покупку в качестве займа можно только у отечественных кредитных компаний;
• быть резидентом России;
• подтвердить документально сделку и уровень своих доходов.

Когда приобретают недвижимость, вычет уменьшает другие полученные налогоплательщиком доходы (заработную плату, продажу другого имущества, подлежащего налогообложению).

Пример 8 : В 2018 году гражданин приобрел квартиру, стоимостью 1,35 млн. руб. Его средняя заработная плата в месяц 120 т.руб, и в справке 2-НДФЛ за 2018 год доход составил 1 440 000 руб. Он может воспользоваться вычетом при покупке и возместить НДФЛ в размере 175 500 руб (1,35 млн. *13%), а также у него останется остаток (2 млн. - 1,35 млн. = 650 т.руб), который перейдет на другое имущество при покупке. Когда в 2019 году он приобретает дом за 1,62 млн. руб. , он может возместить остаток (при таком же уровне зарплаты) и вернуть 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.), удержанного в 2019 году налога из его зарплаты.

Вычеты при продаже одной и покупке другой квартиры, если ранее вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался

Расчет налога после реализации квартиры, которая находилась в собственности менее 3 (5) лет, может осуществляться только одним из двух способов:

• С использованием вычетов;
• Путем уменьшения доходов на расходы, понесенные при первоначальной покупке этой квартиры.

Рассмотрим несколько типовых случаев, когда гражданин продал одну недвижимость и в этот же год приобрел другую. При этом налоговым вычетом при покупке (2 млн.руб) он еще не пользовался:

Продаваемая квартира была подарена (наследство) или стоит менее 1 млн. руб.

Пример 9: Продана квартира, полученная в наследство, за 3,4 млн.руб, в этом же году приобретена другая за 2,8 млн. руб., вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался ранее: (3,4 млн - 1 млн (вычет при продаже)) = 2,4 млн - налогооблагаемая база. Затем 2,4 млн. - 2 млн (вычет при покупке)= 400 000 руб. новая налогооблагаемая база после получения вычета. Налог к уплате составит 52 000 руб. (400 тыс.руб. *13%).

Пример 10 : Продана квартира за 3,5 млн. руб., куплена она была ранее за 0,8 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 3,1 млн. руб. Поскольку цена покупки первой квартиры (800 т.руб.) меньше вычета в 1 млн, выгоднее воспользоваться вычетом. Налогооблагаемая база по проданной квартире составит (3,5 - 1 млн.)= 2 500 000 руб. Затем можно воспользоваться вычетом 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 руб, налог составит 65 000 руб.

Если покупаемая квартира менее 2 млн. руб.

Пример 11 : Полученная в наследство квартира продана за 2,3 млн. руб, купили новую квартиру за 1,5 млн. руб. Воспользовавшись вычетом, получилась налогооблагаемая база 2,3 - 1 млн. руб = 1,3 млн. руб. ее можно уменьшить на 1,5 млн. руб., т.е 1,3 -1,5 = - 0,2 млн. руб. Здесь получается - 200 000 руб. т.е. должны возместить из бюджета 13% налога, это 26 000 руб. И только в том случае, если гражданин получит в этом году такой доход (справка от работодателя 2НДФЛ), тогда он получит 26 000 руб из бюджета.

Пример 12 : Продана квартира за 4,3 млн. руб, покупали ее ранее за 2,1 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 1,7 млн. руб. Налогооблагаемая база при продаже составит 4,3 - 2,1 = 2, 2 млн. руб. Ее уменьшаем на 1,7 млн. руб. 2,2 -1,7 =0,5 млн. руб. С этой суммы нужно уплатить налог 500 000 *13% = 65 000 руб.

Если покупаемая квартира более 2 млн. руб.

Пример 13: В 2018 году гражданин продал старую квартиру за 4,8 млн. руб. (покупал за 3,5 млн. руб), и приобрел новую за 3,1 млн. руб. Право воспользоваться вычетом при покупке новой квартиры у гражданина еще не использовано (2 млн.р):

• Первый способ расчета НДФЛ: (4,8 – 1 (вычет при продаже) – 2 (вычет при покупке)) х 13% = 234 000 руб.
• Второй способ расчета НДФЛ: (4,8 – 3,5(расходы)) = 1,3 млн. руб. Поскольку новая квартира стоит более 3,1 млн. руб, можем воспользоваться полным вычетом в 2 млн. руб. Уменьшаем на вычет 1,3 - 2 млн. руб. = - 0,7 млн. руб. То есть, получается "минус"и если доход гражданина за год (справка 2 НДФЛ) будет 700 000, то 13% (91 000 руб.) будет ему возвращено из бюджета. Если, к примеру, заработная плата за год составила 500 т.руб, то налог к возмещению составит 65 т.руб. А остаток налога 26 000 можно будет возместить на следующий год.
• Получается, что 2 вариант выгоднее налогоплательщику.

Однако некоторые налоговики считают, что можно использовать только один вычет (1 млн. для продавцов), и только потом заявлять другой (2 млн. для покупателей). Здесь с налоговой инспекцией можно поспорить. Такие аргументы уместны, если гражданин продал жилье, к примеру, в 2018 году, а приобрел новое в 2019 году, т.е. сделки были не в одном налоговом периоде. Налогоплательщик платит налог только с разницы всех своих доходов и всех расходов, и если покупка и продажа совершены в одном и том же году, а то он может воспользоваться и вычетом при покупке и вычетом при продаже.

Продажа доли квартиры

При продаже доли недвижимости также можно уменьшить налогооблагаемую базу на затраты, связанные с покупкой этой доли (пропорционально). Документы, подтверждающие стоимость покупки, должны предоставляться для проверки вместе с декларацией. В этом случае может быть несколько нюансов:

Учет покупной стоимости квартиры при продаже доли

Пример 14: в 2017 г. гражданин купил долю в квартире за 2,3 млн. руб, затем продал ее за 2,5 млн. Владел долей менее 5 лет, налог составит 200 000 *13%= 26 000 руб.

Как правило, доля в квартире не приобретается отдельно. Чаще она достается в собственность вместе с самой квартирой, которую купили дольщики (семья). Тогда расходы на покупку доли или указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, или определяют по простой формуле (в случае, если цена стоимости каждой доли в договоре не указана):

Стоимость покупки в целом х Величину доли = Расходы на покупку доли

Пример 15 : Супруги приобрели квартиру за 4, 3 млн. руб, в долевую собственность по 1/2 доли. Через год продали квартиру за 4,5 млн. руб. Т.е. семья получила доход от продажи (4,5 -4,3) = 200 000 руб. Но каждый должен подать декларацию и уплатить одинаковую сумму (4, 5 млн./2 - 4,3/2)*13% = 13 000 руб. И муж, и жена получили доход в 100 000 руб. от продажи своей доли, поэтому каждый платит налог по 13 т.руб.

Учет имущественного вычета в 1 млн. при продаже доли квартиры

При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма вычета (1 млн. руб) может быть учтена, но должна быть распределена между совладельцами только ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Поскольку такой вычет предоставляется для объекта недвижимости, а не в отношении каждого продавца и не на каждую долю. Получается следующее:

• Использовать полный вычет можно, если продавать долю отдельно, как отдельный объект (т.е. каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи, и у покупателя получится несколько Свидетельств о собственности (договора с каждым продавцом)), Письмо ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578, Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.
• Если же продавать квартиру как единый объект, вместе с другими собственниками (и свою долю в том числе), то вычет в размере 1 млн. руб. будет распределен среди собственников согласно их доле.

Пример 16 : Семья из трех человек продает квартиру, полученную по наследству, следовательно, покупную стоимость учесть в расходах нельзя, можно только использовать вычет. Продана квартира за 4,6 млн. руб., каждый имеет 1/3 доли.

• Вариант 1: Договор купли-продажи составляется один, продается квартира как единый объект. Каждый из собственников уплачивает такой налог (4,6 млн./3 - 1 млн./3)*13%= 156 000 руб.
• Вариант 2: На каждую долю составляется отдельный договор купли-продажи и покупатель получит 3 свидетельства о собственности (выписки из госреестра). Здесь каждый собственник получает вычет по 1 млн. руб. И налог к уплате каждым продавцом составит (4,6 млн./3 -1 млн.)*13%= 69 333 руб. Однако такой вариант может не устроить покупателя квартиры, а также налоговая инспекция расценить подобную сделку как уход от налогообложения.

Бывают ситуации, когда один из дольщиков владеет имуществом более 3 (5) лет и освобождается от подачи декларации и уплаты налога, остальные менее 3 (5) лет и должны отчитаться в ИФНС. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры дольщики могут установить любой иной порядок распределения дохода, т.е. не привязанный к размеру их долей, можно бОльшую часть дохода по квартире распределить в пользу освобожденного от налогообложения собственника. И продавать квартиру как единый объект, но в договоре указать сколько стоит каждая доля.

Пример 17 : Мать, дочь и сын продают квартиру за 1,8 млн.руб. в 2018 году. Мать является собственницей своей 1/2 доли более 5 лет, а дети вступили в наследство после смерти отца недавно и владеют по 1/4 доли менее 5 лет. В договоре предусмотрено, что доход от ее продажи было решено распределить следующим образом:

• дочь и сын - каждый по 0, 333 млн. руб,
• мать (1,8 - 0,333 - 0, 333) = 1,134 млн. руб.

Мать не платит налог, поскольку освобождена от уплаты, а дети пользуются вычетом: 0,333 млн. (доход от продажи доли) - 0,333 млн. (1 млн. вычета/3) = 0. Налога к уплате нет, но декларацию с подтверждающими документами дети подать обязаны.

Здесь также есть свои подводные камни, а именно тот факт, что при продаже недвижимости с 2016 года расчет налога будет зависеть от кадастровой стоимости (не менее 70%), и налогооблагаемая база должна рассчитываться пропорционально доле собственников. Если договорная стоимость меньше 70% от доли по кадастровой стоимости, то расчет ведется от последней, а не той, что указана в договоре.

Вернемся к примеру 17 , если кадастровая стоимость такой квартиры составляет 1,9 млн. руб. Тогда 1/4 доля дочери и сына будет по 475 000 руб. Для расчета НДФЛ налогооблагаемая сумма не должна быть менее 70% от кадастровой, а именно не менее 332 500 руб, здесь же договорная сумма составляет 333 333 руб, значит расчет ведется от договорной, и дочь и сын налог не платят.

Когда подавать декларацию и платить налог

Расчет налога (даже если он нулевой), заявление вычета, факт продажи имущества, которое находилось в собственности менее 3-х (5-ти) лет нужно отразить в декларации 3-НДФЛ.

• Срок для декларации - в следующем после продажи/покупки квартиры году - до 30 апреля .
• Срок перечисления налога - если есть налог к уплате, до 15 июля.

Чтобы сэкономить на заполнении декларации (в среднем за ее заполнение частные организации берут 500 - 2000 руб), можно самостоятельно разобраться, там нет ничего сложного. Следует скачать программу и интуитивно ее заполнить, см. (здесь смотрите как заполнить сведения о себе, а коды ставите другие):

• Код дохода:
  • 1510 - договорная сумма продажи квартиры, дома
  • 1511 - договорная сумма доли квартиры, дома
• Код расхода/вычета
  • 901 - если имущественные вычет в 1 млн. руб.
  • 903 - если подтвержденные расходы на ее приобретение.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации 3-НДФЛ приложить копии всех, подтверждающих сделку документов:

Способы представления:

• Почта - можно отправить пакет документов по почте с описью вложения, дата отправки считается датой приема документов налоговой.
• Лично - можно лично (предпочтительнее).
• По доверенности - также может падать документы представитель по заверенной нотариусом доверенности.
• Через личный кабинет на сайте ФНС , то есть в электронном виде.

Составляйте пакет документов в 2 экземплярах, один должен оставаться у вас (с отметкой в перечне о принятии налоговой), другой направляться в ИФНС.

НДФЛ можно оплатить в любом банке. Получить необходимые реквизиты лучше в налоговой инспекции, также можно найти на сайте ИФНС или через портал Госуслуги.

Последствия: не заплатили налог при продаже квартиры и/или не предоставили 3-НДФЛ в налоговую

Если не сдать декларацию вовремя и/или просрочить уплату налога (крайний срок 30 апреля), могут быть наложены следующие взыскания:

• Штраф 1000 рублей – если в декларации налог к перечислению равен 0.
• Штрафы : от 5% до 20% (30%) от суммы налога к уплате за каждый месяц просрочки, если не представить декларацию (до 30%) и не заплатить налог до 15 июля (до 20%, если злостный неплательщик, то 40%).
• Пени - ежедневное начисление пени, начиная с 16 июля (см. калькулятор расчета пени и штрафов на сайте ipipip.ru/shtrafi/).
• При полном отказе от уплаты налога, размер которого превышает 600 млн. руб, наступает уголовная ответственность.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

199 комментариев

Декларацию за 2015 год физлицу подавать не надо, если в прошлом году налогоплательщик продал квартиру, которая находилась в его собственности более трех лет. Такие разъяснения дали налоговики (письмо ФНС России от 30 марта 2016 г. № БС-19-11/53 " ")

В свою очередь, в ведомстве напомнили, что обязанность представить декларацию появляется при продаже объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года, которые были в собственности менее трех лет. Это нужно сделать не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства физлица. Также самостоятельно придется заплатить налог в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Этого требуют нормы и в соответствующей редакции.

Иными словами, если в прошлом году была продана квартира, которой владели менее трех лет, бывшему собственнику необходимо самостоятельно исчислить налог, подать в инспекцию декларацию до 4 мая 2016 года включительно и уплатить НДФЛ до 15 июля 2016 года включительно. Об этом напонимает и наш , который можно сохранить в закладки, чтобы не пропустить сроки сдачи отчетности и уплаты налога.

Если же квартира, приобретенная до 1 января 2016 года, находилась в собственности не менее трех лет, то доход от ее продажи освобождается от налогообложения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции ). Соответственно, и не возникает обязанности декларировать данный доход.

Надо ли уплачивать НДФЛ при продаже квартиры, если размер доли в ней, принадлежащей налогоплательщику, изменился менее трех лет назад, узнайте из "Энциклопедии решений. Налоги и взносы" интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите бесплатный доступ на 3 дня!

Напомним, что данное правило применимо именно к недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года. Для объектов, право собственности на которые зарегистрировано после указанной даты, применяются нормы в редакции . Так доходы от продажи такого объекта не подлежат налогообложению при условии, что он находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (). По общему правилу такой срок составляет пять лет. Для некоторых объектов сделано исключение. Например, три года установлены для недвижимости, если право собственности на нее получено в порядке наследования, дарения от члена семьи или близкого родственника, по договору ренты или в результате приватизации. Кроме того, субъектам России предоставляется право уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества ().