Какие документы нужны чтобы построить дом. Чем чревато отсутствие разрешения

С оформления документов!

• И первое, что нужно сделать — подготовить пакет документов на строительство частного дома !

Но пойдём по порядку. Всем известно, какие у нас очереди на строительство квартир. И по 5, и по 10 лет, а некоторые и больше ждут вожделенные квадратные метры «драгоценного» жилья. «Драгоценного» — в буквальном смысле слова. Цены на квадратный метр новостройки растут как грибы после дождя. И ничто их остановить не может!

Вот и встаёт вопрос, как в романе Чернышевского: «Что делать?» Ждать неизвестно сколько начала строительства? Переживать во время стройки: «Только бы не кинули!»? Доделывать и переделывать за нашими «чудо»-строителями кучу работы после ввода дома? Выкладывая при этом к затраченным астрономическим суммам едва ли не четверть от стоимости квартиры?

Если ничего другого не предвидится, то это, конечно же, не самый худший выход из жилищного кризиса.

Но если есть возможность построить частный жилой дом на своём, пусть и небольшом клочке земли, то многие в последнее время выбирают именно этот способ решения вопроса квадратных метров.

Но, мои дорогие читатели, хочу предупредить тех, кто ещё делает выбор.

В том, строить ли квартиру или построить частный дом, есть огромнейшая разница. Думаю, вы и сами догадываетесь, какая.

• Построить частный жилой дом без усилий не получится!

Придётся если не лично помахать лопатой и постучать молотком, то хотя бы быть в роли ревизора (или надзирателя), а также бухгалтера или счетовода в крайнем случае. Контроль и учёт на первом месте! Иначе от вашего дома останутся одни воспоминания в виде кучки строительного мусора.

Неискоренима мысль у наших строителей: «С чем работаю, то и имею!» И ничего с этим не поделаешь.

Будущему частнику не лишними будут и знания о строительных технологиях , поскольку строительные работы требуют полного погружения в процесс. Здесь информация из интернета о стройматериалах и строительных технологиях будет весьма кстати.

Итак, выбор сделан! Начинаем строительство частного дома !

Но дом в воздухе не построишь! Хотя некоторые умудряются и в воздухе, и на воде, и на пяти квадратных метрах построить.

Но нам это не подходят. В мозгах у славянина прочно сидит мысль о капитальном строении в виде хотя бы коттеджа, если на дворец денег не хватает. И всё это на своих приличных сотках: с огородиком, садом, цветником, лужайкой, а в последнее время и с бассейном – тоже неплохо. Три и даже шесть соток уже не удовлетворят наших амбиций. Минимум – десять, а если получится, то и больше. Вот где может развернуться русская душа!

Где взять участок под строительство жилого дома?

Здесь можно рассмотреть несколько вариантов.

1. Купить участок под строительство жилого дома у обанкротившегося частника;
2. Купить за символическую сумму землю со старым домом , снести старые постройки и строить свои хоромы;
3. Получить бесплатно в исполкоме . Этот вариант подходит больше для тех, кто стоит на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий;
4. Приобрести на аукционе ;
5. Получить в наследство и так далее.

Вариантов, как видите, многого. Каждый найдет себе свой, подходящий и по амбициям, и по кошельку.

Приобретя землю, лучше сразу же оформить бумаги: сделать государственную регистрацию земельного участка , чтобы потом проблем не было.

Как и где получить разрешение на строительство частного жилого дома?

Оформляются бумаги в исполкоме, а точнее в отделе архитектуры.

Там пишете заявление о выдаче разрешительной документации на строительство.

В папку документации входят различного рода разрешения на проведение тех или иных работ:

• разрешение на строительство частного дома и нежилых построек,
• проект паспорта застройщика,
• и формальные согласования различных контор, куда входят пожарники, «электросети» и прочие серьёзные организации,
• проект жилого дома .

Можно и самостоятельно собрать все подписи и согласования, но гораздо проще действовать через «Одно окно». От вас требуется только указать в заявлении строительный материал, из которого планируете возводить свою недвижимость, и представить приблизительный набросок с размерами будущего дома.

Но, дорогие частники, если у вас участок с плотными соседскими застройками, перед написанием заявления проконсультируйтесь с проектировщиком. Он подкорректирует ваши желания относительно месторасположения постройки, поскольку не всегда наш выбор соответствует . А их нужно учитывать, иначе потом не сможете ввести дом в эксплуатацию, пожарники не подпишут акт ввода !

Консультацию получили, место и размеры определили, можно и заявление писать. Образец заявления получите в исполкоме. С собой обязательно иметь документы на землю, без них заявления не примут.

Через недельки две получите на руки «Выписку решения исполкома» с

• 1) разрешением,
• 2) примерным планом застройки и
• 3) заключениями согласующих организаций.

Где взять проект жилого дома?

Если хватает знаний и опыта, можно самим нарисовать проект жилого дома, но лучше обратиться к специалистам. Здесь также может быть несколько вариантов:

• можно выбрать готовый проект дома ,
• можно заказать индивидуальный в любой проектной организации,
• можно договориться с частным проектировщиком , имеющим лицензию на этот вид деятельности.

Это как вы пожелаете.

Что такое паспорт застройщика?

• Обратите внимание, паспорт застройщика – это очень важный документ, и игнорировать его не стоит!

Здесь, опять же, потребуется либо самостоятельно, либо через «Одно окно» получить технические условия на инженерно-техническое обеспечение жилого дома по перечню, установленному архитектурным отделом.

Сдав тех-условия на рассмотрение и утверждение, вы через некоторое время получите на руки паспорт застройщика .

Что должно быть в паспорте застройщика?

• в нем должно быть указано всё, что будет строится : дом, гараж и др.;
• адрес с указанием улицы и номера дома;
• выписка решения исполкома;
• правоустанавливающий документ на земельный участок ;
• проект дома ;
• генплан с соседними строениями;
• технические условия .

Вот теперь можете начинать строительство частного жилого дома.

В общей сложности вся процедура подготовки документов в исполкоме занимает чуть больше месяца, но это без учёта времени, затраченного на изготовление проекта.

Заплатить придётся только за заявление (и по договоренности за проект).

Вот и всё. Осталась «самая малость» – дом построить!

Любое строительство начинается с земли. Поэтому, прежде всего, необходимо разобраться с тем, каким образом, разрешено использовать земельный участок. Возможность строительства зависит от определенных характеристик участка: категории земель и вида разрешенного использования. Их можно узнать из кадастрового паспорта (плана, выписки) земельного участка.

Со строительством дома на участке, не относящемся к «землям населенных пунктов», могут возникнуть сложности. Если это «земли сельскохозяйственного назначения» можно перевести участок в нужную категорию. Если речь идет о землях особо охраняемых территорий, обороны, связи и иных — разрешение на строительство могут не выдать, а перевод таких земель в другую категорию невозможен.

С назначением (видом разрешенного использования участка) тоже могут возникнуть проблемы. Закон разрешает строить жилой дом на дачном участке или участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (если он расположен в границах населенного пункта), но запрещает делать это на садовом или огородном участке.

Если участок предназначен «для индивидуального жилищного строительства» или «под обслуживание и эксплуатацию жилого дома» — задача упрощается.

Необходимость получения разрешения на строительство

Первым этапом в процессе строительства загородного дома является получение разрешения на строительство. Правовой базой в этом вопросе, является статья 51 Градостроительного кодекса. Разрешение на строительство — это документ, который удостоверяет соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

Перед тем как обращаться за получением разрешения на строительство, необходимо понять требуется ли это в Вашем случае.

Сейчас действует Федеральный закон от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 174-ФЗ о «дачной амнистии». Ее смысл заключается в том, что для регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом либо объект, созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства не требуется предоставление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для того чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию необходимо предоставить, в том числе, разрешение на строительство.

В соответствии с «дачной амнистией», для государственной регистрации права собственности нужно предоставить документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт индивидуального жилого дома является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта и содержащим его описание. Таким образом, если строительство планируется завершить и подать документы на государственную регистрацию права собственности до 1 марта 2015 года, то зарегистрировать постройку можно без разрешения на строительство.

Нужно также помнить, что вышеуказанное справедливо, если не планируется совершать сделки с недостроенным домом, иначе для регистрации объекта незавершенного строительства необходимо будет разрешение на строительство. Рассматривая необходимость получения Разрешения вне зависимости от регистрации объекта, завершенного строительством, необходимо отметить то, что само по себе разрешение на строительство как документ, дающий застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, необходимо. За осуществление строительных работ без Разрешения законом предусмотрена административная ответственность.

Общий перечень документов

Часть 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ регламентирует перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства.

В общем случае это следующие документы:

1. Заявление;
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
3. Градостроительный план земельного участка;
4. Материалы, содержащиеся в проектной документации:
   1. Пояснительная записка;
   2. Схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
   3. Схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
   4. Схемы, отображающие архитектурные решения;
   5. Сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
   6. Проект организации строительства объекта капитального строительства;
   7. Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
5. Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 Градостроительного кодекса;
6. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса);
7. Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Перечень документов для частного застройщика

Частному застройщику (то есть тому, кто собирается строить жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи, высотой не более трех этажей), для получения разрешения нужно всего три документа:

1. Правоустанавливающий документ на участок (свидетельство о регистрации, постановление о выделении участка или иной документ);
2. Градостроительный план участка;
3. Схема планировочной организации.

Схема планировочной организации представляет собой условную схему расположения будущего дома на участке. Градостроительный план нужно получать в местной администрации. Как правило, там вручают длинный список того, что застройщику нужно собрать и принести для оформления такого плана: технические условия на свет, газ, воду и канализацию, свежую топографическую съемку участка, справку от местного органа по охране культурного наследия, некоторые даже проект дома требуют. Согласно требований нормативных документов ничего этого застройщик собирать не обязан. Ему достаточно лишь написать заявление о выдаче градостроительного плана, все остальные документы будет собирать сама местная администрация. На это указал Верховный Суд РФ.

Нужно помнить, что Разрешение не привязано к конкретному лицу, а действует в отношении участка в целом, за исключением отдельных случаев. Если строится дом, предназначенный для проживания более чем одной семьи (многоквартирный или сблокированный — т.н. «таунхаус») — такая «упрощенная» процедура получения разрешения к нему не относится, застройщику нужно готовить все документы, перечисленные в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1. Строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2. Строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3. Строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4. Изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган проверяет, во-первых, наличие всех необходимых документов, приложенных к заявлению; во-вторых, соответствие схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения индивидуального жилого дома требованиям градостроительного плана земельного участка.

Если все документы имеются, и никаких несоответствий не выявлено в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство такое разрешение, должно быть, выдано заявителю. В противном случае должны выдать мотивированный отказ в выдаче такого разрешения. Причинами отказа в выдаче разрешения на строительство может быть либо представление неполного пакета документов, либо несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.

Строительство дома, реконструкция, перепланировка или иные действия требуют соответствующего разрешения. Его оформление и случаи применения регламентируются статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. В контексте правовых норм актуальным становится вопрос о порядке оформления разрешения на строительство, а также необходимых документах.

Необходимость разрешения на строительство

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, назначение разрешения на строительство заключается в проектной информации. Все производимые работы и итоговый результат должны соответствовать установленным правилам застройки.

С учетом данного аспекта подаваемая на получение разрешения документация проверяется на соответствие следующим нормам :

• требования Градостроительного кодекса;
• санитарно-эпидемиологические показатели;
• локальные правила застройки;
• требования пожарной безопасности;
• предписания технического надзора.

Разрешение на строительство выдается исполнительным органом по месту нахождения объекта. Однако в зависимости от типа участка и застройки документ может оформляться:

• через Министерство природных ресурсов и экологии РФ при строительстве, затрагивающем недра;
• для применения атомной энергии обращаются в Федеральную службу по экологическому, техническому и атомному надзору;
• при строительстве вблизи исторических поселений обращаются в орган исполнительной власти субъекта РФ по охране культурного наследия;
• для возведения объектов космической инфраструктуры обращаются в “Роскосмос”.

Простому гражданину для получения разрешения на строительство достаточно обратиться в органы местного самоуправления . Такой документ требуется при любом капитальном внесении изменений в технические характеристики объекта, включая перестройку помещений.

Документы для получения разрешения на строительство

Для получения разрешения на строительство собирают следующие документы:

• заявление застройщика;
• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и объект недвижимости;
• градостроительный план по представленному земельному участку;
• пояснительная записка к проектной документации;
• схема-план земельного участка под строительство;
• схема, показывающая архитектурные решения в пределах допустимых под застройку границ;
• сведения об инженерном оборудовании;
• проект сноса или демонтажа определенных объектов;
• проект капитального строительства;
• заключение государственной экспертизы по представленной проектной документации;
• разрешение на отклонение от базовых параметров при строительстве или реконструкции;
• согласование предстоящих работ со всеми правообладателями объекта строительства.

Все указанные документы предусмотрены для получения разрешения на объект капитального строительства. С учетом сопутствующих нюансов некоторые из них следует рассмотреть более подробно.

Заявление застройщика

Заявление застройщика — основной документ, по которому оформляется разрешение на строительство. Утвержденной формы не имеет и составляется по общим правилам с указанием следующей информации:

• учреждение, в которое направляется документ;
• сведения о заявителе, паспортные и контактные данные;
• изложение просьбы, указание типа застройки;
• адрес и подробное описание объекта строительства;
• реквизиты правоустанавливающих документов;
• ссылка на проектную документацию, сведения о разработавшей ее компании;
• перечень вносимых изменений, если подразумевается реконструкция или перестройка;
• перечень прилагаемых документов;
• подпись заявителя, дата составления.

Если здание возводится вблизи исторического поселения, заявление дополняют текстовой и графической информацией о внешнем виде будущего здания. Такое дополнение должно отражать:

• основные пропорции и параметры объекта;
• варианты цветового решения;
• запланированные для строительства материалы;
• фасады здания.

Вместе с заявлением на получение разрешения подаются:

• правоустанавливающие документы;
• проектные бумаги;
• документы, подтверждающие личность заявителя или его представителя.

Весь перечень бумаг подается в многофункциональный центр или органы местного самоуправления. Нередко заявление заполняется при подаче документов, готовый бланк выдается на месте.

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы подтверждают легитимность владения и обращения заявителя за разрешением на строительство. Основными в этом случае выделяют свидетельство о регистрации права собственности и удостоверение личности заявителя.

Получить свидетельство о регистрации можно при обращении в органы Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Для этого понадобятся следующие документы:

• бумага, подтверждающая владение объектом недвижимости — договор купли-продажи, завещание, дарственная;
• договор о кредитовании, если объект приобретен по ипотеке;
• кадастровый паспорт недвижимости;
• квитанция об оплате госпошлины;
• заявление на получение свидетельства о регистрации.

В некоторых случаях вместо оформленного свидетельства можно представить и иное подтверждение владения недвижимостью. Договор дарения, купли-продажи или завещание в этой ситуации также могут считаться правоустанавливающими документами. Однако рекомендованным остается получение свидетельства.

Проектная документация

Проектная документация, требуемая для получения разрешения на капитальное строительство, состоит из следующих актов:

• пояснительная записка;
• копия схемы планировки земельного участка — местоположение постройки, планируемые подходы и подъезды к ней;
• копия планировки участка с отображением красных линий — границ, ограничивающих строительство;
• архитектурные решения;
• проект по демонтажу или сносу отдельных объектов;
• план инженерно-технического обеспечения с отображением мест подключения;
• проект по организации всех этапов строительства;
• сведения о доступности планируемого объекта для инвалидов;
• заключение экспертизы по представленным проектам;
• разрешение на отклонения определенных параметров;
• согласие всех правообладателей на предполагаемые работы.

Представленный список относится к объектам капитальной застройки. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) требуется только:

• градостроительный план для земельного участка, оформленный не ранее трех лет до подачи заявления;
• схема планировки земельного участка с местонахождением объектов ИЖС;
• если застройка производится вблизи исторических поселений — требуется детальное внешнее описание объекта.

Заключение государственной экспертизы

Заключение государственной экспертизы — это положительная оценка, характеризующая проектную документацию. Для ее получения с приведенными планами обращаются в органы местной администрации по месту расположения земельного участка.

Положительное решение может быть получено и через негосударственную экспертизу. В этом случае к общему пакету документов прилагается копия свидетельства об аккредитации компании, оформившей соответствующее заключение.

Градостроительный план участка

Градостроительный план участка оформляется в отделе Градостроительного развития и архитектуры местной администрации. Документ оформляется бесплатно, для его получения необходимо представить:

• топографическую съемку участка с отображением подземных, наземных и надземных конструкций;
• удостоверение личности заявителя;
• заявление на выдачу градостроительного плана;
• кадастровый паспорт и технический план.

Срок оформления градостроительного плана занимает до трех месяцев. При этом на получение разрешения для строительства требуется план, оформленный в течение трех предшествующих подаче заявления лет.

Перечень документов для частного застройщика

Частный застройщик — лицо, планирующее возводить дом до трех этажей для проживания семьи. Процедура получения разрешения в этом случае требует значительно меньше усилий, чем при капитальном строительстве.

Для ИЖС требуется:

• правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка;
• схема по организации планировки.

Если планируется возвести объект для проживания двух и более семей — упрощенная схема перестает действовать. В этом случае застройщику придется собирать все документы, необходимые для капитального строительства.

Сроки получения разрешения

После подачи всех требуемых документов срок получения разрешения составляет 7 рабочих дней . Однако для нелинейного объекта капитального строительства, а также для застройки вблизи исторических поселений данный период может быть увеличен до 30 дней .

Разрешение на строительство выдается на срок в 10 лет. В течение данного периода строительство должно быть закончено, а объект введен в эксплуатацию. По необходимости срок может быть продлен на основе обращения в те же органы, что выдали разрешения.

В продлении может быть отказано, если за предшествующий период никаких работ по постройке или реконструкции не было произведено.

Отказ в выдаче разрешения

Причиной отказа в оформлении разрешения может быть:

• строительство на особо охраняемых территориях;
• резервирование участка для государственных нужд;
• отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок;
• недостатки проектной документации, отсутствие технических сведений о возводимом объекте, его высоте, площади, этажности, инженерных сетях.

Отказ в выдаче разрешения сопровождается пояснениями. В соответствии с ними необходимо устранить недостатки и подать документы снова. В ином случае можно обжаловать отказ, подав иск в суд.

Исковое заявление в этом случае должно содержать следующие сведения:

• адрес судебного учреждения, куда направляется иск;
• полное имя заявителя, паспортные и контактные данные;
• наименование и адрес органа местного самоуправления, а также имя должностного лица, действия которого подлежат обжалованию;
• краткое изложение ситуации;
• просьба о признании решения об отказе неправомерным;
• перечень документов, подтверждающих позицию заявителя, копии удостоверения личности и отказа в строительстве.

Когда не требуется разрешение на строительство?

Разрешение на строительство не требуется в следующих случаях:

• возведение гаража на земельном участке для некоммерческого использования;
• постройка малогабаритного некапитального сооружения — киоска, павильона, беседки, сарая, летней кухни, навеса, бани, погреба, колодца;
• строительство вспомогательного объекта для подключения к инженерным сетям или прокладки линий коммуникаций;
• возведение внутриканальных системных узлов и соединений.

Для всех остальных случаев наличие разрешения на строительство считается обязательным. Любые работы при отсутствии такой бумаги считаются незаконными. Готовый объект в этом случае не может быть подключен к инженерным сетям. Также начинают действовать ограничения на его продажу, аренду или передачу.

При отсутствии разрешения владельца могут обязать вернуть постройку к изначальному виду, устранив внесенные изменения. Также застройщика могут привлечь к административной ответственности в случае, если строительство не соответствует санитарно-гигиеническим нормам.

Документация для строительства дома

Вы решили строить собственный дом. Первое с чем стоит определиться – кто будет производить строительство? Выбирать застройщика или самостоятельно решить вопрос с возведением решать, конечно, вам. И второй важный вопрос – сбор бумаг, документы для строительства дома должны быть готовы до начала работ, так вы избежите различных накладок и неприятностей, связанных с бюрократией. Правильно выбираем застройщика. Кому доверить?

Сегодня на рынке есть огромное количество компаний застройщиков. Сделать выбор достаточно сложно. В пользу выбора организации должны говорить положительные отзывы, длительное существование на рынке услуг и ценовая доступность. К услугам шабашников прибегать не стоит, эта мнимая экономия обернётся очень значительными тратами впоследствии. Плюс к этому вы рискуете получить весьма сомнительное строение, далёкое от вашей мечты. Услугами непрофессионалов можно воспользоваться лишь в случае, когда нужен помощник для тяжёлой работы.

Выбирая надёжную проверенную компанию, в итоге получите добротное и основательное строение. Многие компании готовы предложить вам расширенный спектр услуг, начиная от этапа проектировки, и заканчивая благоустройством близлежащей территории. Они помогут оформить и документы необходимые для строительства дома, а это очень весомый плюс. Потому что, начиная с момента проектировки, вам потребуется согласование на самых разных административных уровнях, а ещё и землю нужно правильно оформить.

Если вы ограничены в средствах, есть смысл выбрать индивидуальный пакет услуг. В него можно внести план проектировки, и доверить специалистам, собрать за вас все необходимые документы для строительства частного дома, это оправданная экономия времени и сил. С технической стороной вопроса можно вполне справиться самостоятельно, целесообразно пригласить помощников из круга друзей. Или строим сами?

Трудоёмкость процесса, конечно, очень велика, но есть и ряд преимуществ у самостоятельного строительства. Самое первое, это очень ощутимая экономия. Второе, это чувство морального удовлетворения, если вы сами с нуля построили собственный дом, жить в нём станет гораздо комфортней. А если вы самостоятельно собрали все документы для строительства дома, вы бесценны. Решаться на самостоятельное строительство стоит, только вы обладатель богатого жизненного опыта, и вам за тридцать пять.

Выбираем оптимальный размер и материалы.

Для одной российской семьи достаточно размера 70-80 квадратных метров. Переизбыток площади, это ощутимое подорожание, а использовать всё пространство вы вряд ли будете. Можно дополнительно возвести мансардное помещение, или летнюю комнату.

Что касается материалов, здесь играют важную роль индивидуальные предпочтения и ценовой вопрос. Дерево считается более экологичным и лучше держит тепло. Камень и кирпич ассоциируются с надёжностью. Как показывает практика совмещение материалов – идеальное сочетание. Фундамент и первый этаж можно возвести из кирпича, а дальше для постройки использовать прочные породы дерева.

Бумажный вопрос!

Перечень, который включает документы необходимые для строительства дома, имеет внушительные размеры. Но если подойти к решению вопроса планомерно и без спешки, можно без потерь справиться с этой нелёгкой задачей.

Первое, о чём необходимо позаботиться, это документы на землю. Если земля находится в вашей собственности, это облегчает процесс подготовки документов.

Далее следует получить постановление администрации, дающее официальное право на проектирование и строительство дома. Нужно написать заявление в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением на имя Главы района. Помимо заявления у вас попросят предоставить:

Ходатайство Главы территориального образования района;
Копию свидетельства на право собственности на землю,
Кадастровый план земельного участка,
Проект дома и близлежащих построек в нескольких экземплярах (Проект имеет право разрабатывать только организация или частное лицо, за которым закреплено право на подобные виды деятельности, это право подтверждает лицензия установленного образца),
Документы, подтверждающие возможность технических условий на подключение к сетям инженерных коммуникаций,
Договор купли-продажи земельного участка (договор дарения),
Акт выноса в натуру осей строений и границ земельного участка, согласованный с УАГ и территориальной администрацией,
Топографическую съемку земельного участка в М 1:500.
Объект любого строительства подлежит регистрации в территориальном отделе Главгосархстройнадзора.

На этом бумажный вопрос не заканчивается, в пакет содержащий документы для строительства частного дома, должен содержать договора с подрядчиками, если вы прибегаете к услугам сторонних фирм или организаций. Подписывая документы, внимательно ознакомьтесь с их содержанием. Лучше лишний раз прочитать условия договоров, так вы обезопасите себя от огромного количества недоразумений. Самовольное строительство недопустимо, при установлении этого факта с вас в лучшем случае возьмут штраф.

Построить свой дом - задача далеко не легкая, и дело не в отсутствии значительных накоплений. Это объективная причина.

Многих останавливает то, что они не знают с чего начинать строительство дома на своем участке. Пугает разно-образие видов работ, затраты, документы, время, риск совершить ошибку и ее возможные последствия. Нашей целью является предоставить информацию о том, как пошагово выполнить все этапы строительства частного дома своими руками. А окончательное решение остается за вами.

ИЖС - что это такое?

Расшифровка аббревиатуры ИЖС - это индивидуальное жилищное строительство. ИЖС предусматривает строительство жилого строения на находящемся в собственности участке земли.

Объектами ИЖС являются : жилой дом, пристройка, надстройка, гараж и прочие капитальные строения. Т.е. те строения, для возведения которых нужно разрешение местных органов власти и, в ряде случаев, согласие соседей.

Земельный участок - это территория, имеющая четко обозначенные границы. При этом, поверхностный слой земли также считается частной собственностью. Глубина слоя на законодательном уровне не прописана. Но стоит помнить, что, собираясь вырыть колодец, вы действуете в рамках своих интересов. Если же в планах бурение артезианской скважины, то вы посягаете на государственную собственность, а значит, ее бурение должно быть согласовано и задокументировано.

Участок под строительство дома

Для начала строительства нужно обладать определенным бюджетом и земельным участком. Если участка нет, а бюджет позволяет, его можно купить.

На что нужно обратить внимание, выбирая участок под строительство дома:

• личные интересы . В первую очередь задают направление для поиска. Возможно, с каким-то местом связаны воспоминания, или хочется участок возле воды, или в лесу и т.д.;

• местонахождение . Более востребованными являются участки, расположенные в черте города или на расстоянии 10-15 км от нее;

• размеры участка . Влияют на масштабность строительства. В строительстве придерживаются пропорции 1:10. Т.е., на участке в 6 соток уместно будет строительство дома в 60 м.кв. Соблюдение этой рекомендации или нет, решает владелец участка, но в случае продажи существенно повышает ликвидность недвижимости;

• наличие инфраструктуры . Даже если в планах полное уединение желательно, чтобы на территории застройки было расположено еще несколько строений, работал медпункт, магазин, школа и т.п. Особенно важно это в том случае, если дом предназначен для семьи с детьми и в нем планируется круглогодичное проживание;

• близость к транспорту . Для автовладельцев важно оценить качество подъездных путей, наличие/состояние асфальтного полотна. Чтобы не оказаться потом в ситуации, когда для того, чтобы добраться до дома нужно менять авто на другое, с более высоким клиренсом. Для тех, у кого машины нет, близость к общественному транспорту желательна;

• наличие коммуникаций . Есть ли возможность подключиться к центральному отоплению, водоснабжению, канализации. Проведены ли до участка линии электропередач. С такой ситуацией часто сталкиваются владельцы участков во вновь создаваемых поселках-сателлитах;

• состояние экологии в местности . Может оказаться, что проживание здесь чревато негативными последствиями (близость опасного производства);

• тип грунта . От него зависит выбор фундамента, возможность устройства колодца. На практике может оказаться, что данная почва вообще не пригодна для строительства тяжеловесных объектов. Т.е., летний домик или небольшую дачу на ней поставить можно, а возвести двухэтажный дом с мансардой - нереально.

• рыночная стоимость участка . Ее определяют все параметры в совокупности. Окончательная цена будет зависеть от хозяев участка и вашего умения аргументированно торговаться.

Совет. Определившись с участком, не поленитесь проверить юридическую чистоту документов, соответствие фактических размеров участка, с тем размерам, которые указаны в кадастровом паспорте. Вам могут продать территорию, фактически принадлежащую кому-либо другому.

Ситуация с участком может развиваться по двум сценариям:

Во-первых , на участке уже могут располагаться капитальные строения. Довольно распространенная ситуация - приобретение участка с уже возведенным домом. Сейчас речь идет не о его реставрации, а о сносе. Преимущество такого участка в том, что к нему подведены основные коммуникации. В этом случае, помимо указанных выше параметров, нужно проверить законность проведения коммуникаций.

Во-вторых , участок может быть не застроен. Этому варианту и уделим внимание.

С чего начинать строительство дома на пустом участке?

1. Определиться со стилем участка/дома

От дизайна будут зависеть внешний вид строения, место его расположения, выбор материала и т.п.

Размеры дома зависят от числа людей, постоянно проживающих в нем. Дом можно сделать в несколько этажей, таким образом, удается получить достаточную площадь, но не за счет застройки участка.

Примечание. Если планируется рытье колодца, нужно сразу вызвать мастеров, которые подскажут, где есть вода. Возможно, единственным местом на участке, где водоносная жила находится близко к поверхности, окажется как раз то место, где планировалось размещать дом. Кстати, в этом случае, нужно пообщаться с соседями и выяснить какого качества вода на участке.

Самостоятельное строительство дачного дома будет проще, поскольку нет необходимости, например, в отоплении.

2. Когда начинать строительство дома?

Строительные работы лучше начинать, как только потеплеет - т.е. ранней весной. В распоряжении будет полгода хорошей погоды. На практике, самым удачным временем для начала стройки является поздняя весна. А точнее, тот период, когда ночная температура не опускается ниже +5°С. В такое время года не только сойдет снег, но и уйдет вода, мешающая рытью котлована или изготовлению фундамента. Кроме того, в теплое время производительность труда гораздо выше.

Примечание. Не стоит рассчитывать завершить строительство дома за один сезон. По нормам, только фундамент должен выстояться в течение 1 года. А, например, строительство кирпичного дома по времени отличается от возведения каркасного дома. Так что, консервация незавершенного строительства неизбежна (исключение быстровозводимые дома).

3. Из какого материала строить дом?

На выбор повлияет: время эксплуатации дома (для постоянного проживания или только в летнее время), бюджет, требования к экологичности, мода, возможность выполнить работы быстро с привлечением специалистов или своими руками. Рассмотрим несколько вариантов:

• . Распространенный материал для строительства. Безусловным достоинством кирпичного дома можно назвать проверенный временем срок эксплуатации;

• . По соотношению цена/качество пенобетон занимает выгодную позицию. Пеноблок, изготовленный из прочного ячеистого бетона, за счет пузырьков воздуха имеет хорошие показатели теплопроводности и малый вес;

• . Этот материал прочный, легкий, отличается высокой теплопроводностью и способностью дышать, простота обработки. Строительство из газобетона не выдвигает особых требований к устройству фундамента;

• . Практикуется реже в виду дороговизны материала. Арболитовые блоки представляют собой разновидность легкого бетона, состоят из смеси цемента и дробленой древесины (щепы). Характеризуются низким водопоглощением и высокими теплоизоляционными свойствами;

• каркасное или модульное строительство. Особенность в наличии модульных конструкции. Они дешевле, а работы выполняются в сжатые сроки. Такое строение легкое, поэтому не требует значительных расходов на фундамент;

• строительство деревянного дома. Относится по стоимости и технологичности работ к категории элитного строительства:

Не забывайте, любой стройматериал, имеет как достоинства, так и недостатки, которые нужно устранять.

Из чего строить дом для постоянного проживания?

Краткая сравнительная характеристика материалов для строительства коттеджа в таблице (приблизительные цены 2016-2017 года). Какой лучше, решать вам.

Материал	Арболит	Каркасное строительство	Брус/бревно
Стоимость, руб/м.куб.	от 000	От 000 м. кв. площади	От 8 000
Срок строительства	4-6 мес.	1-2 мес.	3-4 мес.
Время начала строительства	Конец весны	всесезонно	Начало весны
Преимущества	- скорость; - надежность; - теплопроводность.	- скорость; - отсутствие усадки; - малый вес.	- скорость; - экологичность; - отсутствие необходимости в отделке.
Недостатки	- стоимость; - необходимость отделки; - наличие фальсификата.	- стоимость; - дополнительная отделка; - риск возгорания; - низкая шумоизоляция.	- возможна усадка; - усыхание древесины; - необходимость привлечения специалистов.

4. Кто будет строить дом?

Решение данного вопроса предполагает выбор из трех вариантов:

Работы поручаются генеральному подрядчику

Это компания, которые берет на себя обязательства сдать объект под ключ. В комплект услуг всходит все - от оценки местности и разработки проекта до выполнения отделочных работ. Поиск и доставка материала также вменяется им в обязанность. Генподрядчик может привлекать субподрядчиков. Но он должен вложиться в оговоренные сроки и смету.

Работы выполняются полностью своими руками

Стоит оговориться, что построить дом одному человеку практически невозможно. Подразумевается привлечение помощников из числа друзей, родственников, из которых хотя бы один знает порядок выполнения работ определенного вида. Такой вариант позволяет сэкономить на стоимости материала до 20 % (часто подрядчики закладывают свой интерес в стоимость приобретаемого материала), а также до 100% на стоимости работ. Кроме того, осуществляется полный контроль над процессом строительства.

Минусы самостоятельного подхода:

• увеличение срока строительства;

• недостаток знаний и опыта по выполнению того или иного вида работ;

• сложности в оформлении проектной и разрешительной документации;

• ответственность за результат строительства.

Часть выполняется самостоятельно, а часть - субподрядчиком

Наиболее распространенный и реальный способ. В этом случае хозяин выполняет самостоятельно ту часть работ, которую он в силах сделать, а для остальных задач привлекаются специалисты. При этом заказчик, находясь на стройплощадке может оперативно оценивать качество работы.

Но такой подход чреват недостатками:

• поиск узкоспециализированных компаний занимает много времени, а стоимость их услуг выше. Как правило, обращаются к мастерам-кустарщикам (шабашники), но здесь нет уверенности в качестве работы;

• полный контроль над ходом работы. Если хозяин по незнанию упустил какой-то момент в строительстве, никто ему не укажет на оплошность. Наемные люди выполняют свою часть работ и удаляются;

• нарушение сроков. Может обнаружиться какая-то часть работы, которая не выполнена вовремя. Из-за этого строительство коттеджа своими руками придется приостановить, что чревато дополнительными выплатами и потерей времени;

• разделенная ответственность. При появлении брака сложно найти виновного. Например, мастера-плиточники будут винить каменщика или штукатура за кривые стены, или неправильно выполнена заливка пола. И таких примеров масса.

Примечание. Пользователи советуют привлекать мастеров, которые будут делать последующий этап работ с оценкой работы предыдущих. Так они принимают на себя ответственность за свою часть работы.

5. Бюджет на строительство дома

После всего вышеперечисленного имеет смысл еще раз пересмотреть бюджет на строительство.

Что увеличивает стоимость строительства:

• индивидуально разработанный проект;
• сложная конфигурация строения;
• наличие балконов, подвалов, зимнего сада, гаража, бассейна, сауны и т.п.;
• значительное количество комнат;
• ломанная кровля;
• использование необоснованно дорогого материала в строительстве.

Что снижает стоимость (на чём сэкономить):

• готовый типовой проект;
• простая форма строения;
• отказ от второго этажа в пользу мансарды (субъективно);
• наличие значительного количества окон;
• сокращение перегородок;
• обоснованный выбор вида фундамента;
• обоснованная толщина наружных и внутренних стен;
• выбор конфигурации кровли, позволяющий рационально использовать пиломатериал и минимизировать отходы кровельного материала.

Соотношение расходов на строительство дома

Цикл работ	Содержание цикла	% от общей суммы затрат
Подготовительный	- подготовка документов; - поиск подрядчиков; - покупка или разработка проекта.	0-1
Нулевой	- рытье котлована; - заливка фундамента.	15-35 (в зависимости от типа фундамента)
Начальный	общестроительные работы: - возведение стен; - монтаж стропильной системы и кровли; - консервация недостроя в случае необходимости.	35-50 (зависит от количества перестенков, конфигурации кровли и стоимости кровельного материала)
Завершающий	- заполнение оконных и дверных проемов.	5-15 (зависит от числа, площади, материала)
Инженерные работы	- прокладка внутридомовых коммуникаций и их подключение к центральным сетям; - монтаж электропроводки; - сантехнические работы; - отопление и утепление.	15

На этом этап планирования закончен, пора переходить к непосредственным действиям.

Начало работ на участке с ветхими строениями включает в себя снос старых построек и очистку территории от мусора. О сносе здания нужно сообщить в местное БТИ и получить документ об исключении снесенного дома из федерального реестра.

Если дом был подключен к коммуникациям нужно согласовать их отключение перед сносом в соответствующих службах, например, службе газа. Проще, когда участок пустой.

В этом случае последовательность работ можно представить пошагово:

1 шаг - Проект частного дома

Как уже упоминалось, путей приобретения проектов может быть три.

Во-первых , купить готовый проект. Стоимость проекта дома зависит от сложности и уникальности. Цена стартует от 3 000 руб.

Во-вторых , обратиться к архитектору. Стоимость разработки индивидуального проекта начинается от 20 тыс. руб. При этом, проведение проекта и авторский контроль за его соблюдением на практике оплачивается дополнительно.

В-третьих , разработать проект самостоятельно. Как разработать проект дома самому, не обладая достаточными знаниями? Опираясь на предоставленный ниже пример.