О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду
Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку. В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке. Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.
Кто и зачем сдает ипотечные квартиры
«Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много. Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка».
«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту».
В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита. Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.
А банк против
«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ.
И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям. Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру. Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка».
Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет. Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается. Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева.
Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет. Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева. — Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».
Как избежать проверок
Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»).
С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может».
И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора. Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке. В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде.
Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева.
«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя». То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры. После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же».
Если вы арендатор
Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир».
При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны».
«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.
Антон Погорельский; фото Юрий Смитюк/ТАСС
Ипотека – тяжелое финансовое бремя. Несмотря на долгий срок этого кредита, ежемесячные платежи по нему довольно велики.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
И вполне естественно, что заемщики ищут средства пополнить свой бюджет всеми доступными способами. В том числе и сдачей в наем купленного жилья.
А некоторые и вовсе изначально планируют купить квартиру с целью использования в качестве источника заработка.
Но насколько допустимо такое использование? Ведь согласно договору ипотеки, до полного погашения долга перед банком квартира находится у него в залоге.
Что говорит закон?
А закон исходит из того, что квартира находится у заемщика в собственности. А это значит, что он вправе ей владеть, пользоваться и распоряжаться. Сдача собственности в аренду входит в эти правомочия, равно как и передача имущества в залог банку.
В сказано, что заемщик имеет право:
- использовать квартиру по назначению, то есть жить в ней;
- извлекать из нее плоды и доходы.
То есть с точки зрения закона, использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в наем вполне допустимо.
В то же время залогодатель обязан принимать меры по охране жилья, переданного в залог, от разрушения и порчи. В перечне возможных причин порчи указываются посягательства третьих лиц.
Условия банков
Банки могут включать в договор условия, устанавливающие необходимость извещать их, как залогодержателей, об использовании квартиры для получения прибыли. Или даже прямые запреты. Причин этому две.
Первая связана с опасениями банка:
- потерять предмет залога;
- получить в итоге имущество, имеющее более низкую стоимость, чем при помещении под залог.
Не секрет, что многие арендаторы обращаются со съемным жильем не лучшим образом. А арендодатели не спешат восстанавливать причиненный ущерб, так как это снизит их доход от аренды.
В результате квартира теряет товарный вид, и рыночная стоимость ее падает.
В самом крайнем случае по вине арендаторов квартира может разрушиться, например, сгореть. Впрочем, этот вариант банку более выгоден, так как покрывается страховкой, которую обязан обеспечить собственник по договору ипотеки.
А вот продать при просрочке платежей значительно потерявшую в цене недвижимость будет сложно, а значит есть шанс не получить за нее той суммы, которую должен заемщик.
Вторая причина, заставляющая банки включать условия о запрете аренды заложенных квартир, это соображения собственной выгоды.
Ипотечный кредит предоставляется гражданам для удовлетворения личных нужд. А использование квартиры для получения дохода – коммерческая деятельность.
Представителям же малого бизнеса кредиты предоставляются на иных, более жестких условиях:
- с меньшими сроками;
- с большими .
Не удивительно, что банки желают знать, не стоит ли предложить заемщику более выгодные для себя условия.
Кроме банков, цели использования квартиры интересуют и . Для жилой и коммерческой недвижимости используются разные тарифы. Потому как существенно отличаются риски. Платить за последствия чужих ошибок страховщики не желают.
Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?
Закон дает однозначный ответ, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду. Да, можно. И банк не может запретить заемщику это делать. Включение такого пункта в договора ничтожно.
Ведь жилье используется по назначению – для проживания. Просто не самого заемщика, а его арендатора.
Но есть в статье 29 ФЗ № 1020 Закона об ипотеке пункт, где говорится о том, что дополнительные условия могут содержаться в договоре ипотеки. И некоторые банки эту лазейку используют.
Другие же не обращают внимания на отношения заемщика с жильцами и налоговой службой до тех пор, пока тот исправно вносит ежемесячные платежи.
В аренду
Для того чтобы сдавать жилье в аренду таким же гражданам, нет необходимости получать статус ИП или юрлицо. То есть доказать, что это коммерческая деятельность, банкам будет весьма сложно.
Отношения между хозяином квартиры и его арендаторами, равно как и с налоговыми органами, банка не касаются.
Ровно до тех пор, пока поступают платежи, а квартира находится в исправном состоянии.
По военной ипотеке
Что касается военнослужащих и жилья, которое они приобретают по программе , то тут ситуация весьма неоднозначная:
- С одной стороны, собственник может пользоваться своим имуществом свободно, в том числе и заключать договор коммерческого найма.
- Но с другой стороны любая коммерческая деятельность военнослужащим прямо запрещена.
Опять же весьма спорно, является ли сдача жилья в аренду коммерческой деятельностью, если происходит время от времени и без заключения договора?
Одним из признаков предпринимательской деятельности является систематичность (статья 23 ГК РФ). Однозначного ответа нет.
Есть и еще один момент. Помимо банка, залогодержателем квартиры военнослужащего является и государство.
Если банк и закроет глаза на использование квартиры для получения дохода, то от государства вряд ли приходится ждать подобной лояльности.
В Сбербанке
Среди условий , содержащихся в договоре ипотечного кредитования, есть и запрет сдавать заложенную квартиру в аренду без согласия банка.
То есть по правилам требуется обратиться в банк с соответствующим заявлением, банк его рассмотрит и вынесет решение. Как правило, оно положительное.
Все риски застрахованы, так что права банка не нарушаются.
На практике мало кто из заемщиков обращает внимание на этот пункт договора. Особенно если речь идет о неофициальных отношениях, которые никак не оформляются.
Отследить такие «джентльменские соглашения» нет возможности ни у банка, ни у налоговой инспекции. Но риск все же есть.
Выгодно ли?
Аренда жилья – весьма востребованная сегодня услуга. В отсутствие цивилизованного ее рынка, стоимость съемных квартир очень высока. Доход от такой деятельности позволяет погашать платежи по ипотеке.
Неудивительно, что многие заемщики предпочитают воспользоваться такой возможностью, не задумываясь, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку.
Но при всех плюсах, есть и несколько весьма существенных недостатков у такого способа выплаты кредита:
- Во-первых, существует повышенный риск порчи или разрушения жилья. Банк получит свои средства из страховой выплаты. А вот останется ли что-то из нее заемщику – большой вопрос.
- Во-вторых, после окончания погашения долга квартиру придется ремонтировать. В зависимости от отношения к ней временных жильцов, такой ремонт может стоить весьма дорого.
- В-третьих, банки все же не приветствуют такую самодеятельность заемщиков. Причины изложены выше. И если сочтут необходимым, зафиксируют нарушение условий договора.
Последствия нарушения договора
На первый раз заемщику, замеченному в нарушении соглашения с банком, могут указать на недопустимость такого поведения и вынести предупреждение.
Наше законодательство не разрешает и не запрещает взять квартиру в ипотеку и сдавать ее. Единственный закон, в котором поверхностно об этом говориться – закон «Об ипотеке» . Он устанавливает право собственника извлекать доходы и плоды из заложенного жилья. Причем к прибыли, получаемой от обремененной недвижимости, банк не будет иметь никакого отношения.
И все же: можно ли купленную в ипотеку квартиру сдавать? По сути, закон позволяет заемщику сдавать свою жилплощадь в аренду и получать с этого доход . Кроме того, купив ее, заемщик становится ее полноправным хозяином. Казалось бы, если правоустанавливающие документы на руках, что мешает сдавать помещение в аренду?
ВНИМАНИЕ : Есть небольшая загвоздка: права заемщиков регулирует не только закон «Об ипотеке», но и банковский договор. Стоит помнить, что квартира, купленная на кредитные деньги, является залоговым имуществом банка.
Это обремененная недвижимость, а значит, любые юридические сделки с ней (продажа, дарение, аренда и пр.) возможны только с согласия кредитодателя.
Требуется ли разрешение банка?
Прежде чем сдавать недвижимость, необходимо внимательно изучить договор с банком. Обратите внимание на дополнительные условия, а также права и обязанности сторон. Не все банки прописывают возможность сдавать жилье в наем. Рассмотрим возможные варианты условий банка относительно этого вопроса, которые могут быть включены в договор :
Нужно понимать, что разрешение сдачи в аренду ипотечной квартиры сопряжено с определенным риском для кредитодателя. Ведь в находящимся в найме жилье во время действия договора найма будет проживать совершенно постороннее лицо, которое не имеет никакого отношения к ипотечной сделке.
По мнению некоторых банков, сдача в наем квартиры может привести к снижению ее рыночной стоимости , что может привести к ее неликвидности. В ст. 29 ФЗ «Об ипотеке» сказано, что заемщик не должен допускать порчи заложенного имущества и уменьшения ее стоимости сверх того, что считается нормальным износом. На основании этого, банк может не разрешить посуточную аренду квартиры, так как такой вариант сдачи предполагает быстрый износ помещения.
Статья 29 № 102-ФЗ. Пользование залогодателем заложенным имуществом
- Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
- Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.
Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.
Есть и такие кредитодатели, которые не только разрешают сдачу в аренду, но и приветствуют ее, так как доходы, получаемые собственником от квартиросъемщиков, значительно повышают его платежеспособность.
Как поступить, если согласие не получено?
СОВЕТ : Если в договоре указана возможность сдачи в наем недвижимости, то владельцу нужно получить согласие банка. Как правило, если в документах эта возможность допускается, то у заемщика не возникнет никаких проблем с получением разрешение.
Но как поступить тем заемщикам, в договоре которых указан запрет? Единственное, что может сделать собственник – это обратиться в банк с просьбой разрешить сдачу в наем. Он может мотивировать свою просьбу низкими доходами, которые не позволяют ему своевременно вносить долг по ипотеке. Это придется подтвердить справками о зарплате. Основаниями для одобрения аренды могут также стать :
- болезнь заемщика;
- увольнение с работы;
- другие жизненные обстоятельства, ухудшающие платежеспособность.
Для банка самое главное – отсутствие задолженности со стороны заемщика, поэтому в данном случае он вполне может пойти навстречу.
Без получения согласия банка у заемщика могут возникнуть проблемы при сдаче жилья в аренду. Такое действие будет считаться нарушением договора, что, в свою очередь, повлечет за собой негативные последствия вплоть до расторжения договора.
Обязательно ли уведомлять финансовое учреждение?
Первое, что необходимо сделать заемщику – известить банк о своем намерении . По закону «Об ипотеке» , кредитодатель имеет право 1-2 раза в год проверять обремененную недвижимость. Работник учреждения может прийти без предупреждения, и, если в помещении в этом время будет находиться квартиросъемщик, владельца могут ожидать штрафные санкции.
Чтобы избежать возможных проблем, собственнику лучше поставить банк в известность. Однако некоторые заемщики, не получив одобрение, сдают квартиры на свой страх и риск.
Что может сделать кредитор, если вы нарушили договор?
Если владелец не получил разрешение финансового учреждения, тем не менее сдает жилплощадь в аренду, он рискует потерять свое имущество. Любое действие, осуществляемое в отношении обремененной недвижимости, не предусмотренное в договоре, банк может посчитать нарушением соглашения.
Если кредитодатель узнает о том, что жилье сдается в наем, то может потребовать от собственника расторжения договора . Это означает, что он должен погасить оставшийся долг досрочно. Если клиент этого не сделает, то кредитодатель вправе взыскать квартиру, вернув впоследствии ему часть денег, уплаченной за нее ранее.
Подведем итог. Прежде чем сдать обремененную квартиру в аренду, собственнику необходимо внимательно перечитать банковский договор. Дальше действовать нужно в зависимости от условий соглашения. Если банк допускает наем, то нужно получить разрешение. Если нет – то действовать на свой страх и риск или же забыть об этой идее.
Сегодня недвижимость все чаще приобретается за счет ипотечного кредитования. Основное преимущество данного способа заключается в том, что будущему владельцу жилого помещения предоставляется выгодный кредит на длительное время. Особенностью ипотечного договора является то, что залогом в нем является непосредственно сам объект недвижимости, что позволяет минимизировать финансовые риски кредитора.
Многие будущие владельцы недвижимости стремятся, как можно быстрее погасить кредит. Поэтому, чтобы получить дополнительные средства, приобретаемые квартиры часто сдаются в аренду. Поэтому вопрос о том, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, очень актуальный.
Правила действующего законодательства
Прежде всего, интересуясь правомерностью сдачи в аренду ипотечной квартиры, нужно внимательно изучить Федеральный закон об ипотеке. Примечательно, что в нем непосредственно предусмотрены такие возможности. Как указано в положениях правового документа заемщик, то есть будущий владелец жилого помещения, имеет право:
- Брать ипотечную квартиру для собственного проживания;
- Получать доходы из залоговой недвижимости.
Важное дополнительное условие, которое должен обеспечить будущий владелец — срок аренды не должен быть больше фактического времени, которое предусмотрено для обеспечения кредитных обязательств. Также в Федеральном законе акцентируется внимание на том, что сдача в аренду жилого помещения должна осуществляться только в соответствии с ее целевым назначением. Это значит, что в качестве офиса использовать помещение нельзя.
Сдача квартиры, приобретенной без первоначального взноса
Многих интересует, можно ли сдавать залоговую квартиру, купленную в ипотеке у сбербанка или другого банковского учреждения, если при этом не был сделан первоначальный взнос. Следует знать, что Федеральное законодательство позволяет сдавать ипотечную квартиру в аренду, используя какую-либо законную схему. Поскольку купить квартиру в ипотеку разрешается без первоначального взноса, то это значит, сдача квартиры на таких ипотечных условиях является вполне легальной операцией. Но при этом согласно ссылке в действующем законе, залогодатель не имеет права на получение доходов от недвижимости, в случае, если это запрещено в условиях договора ипотеки.
Таким образом, в законе содержится прямая информация по поводу того, можно ли сдать квартиру, купленную в ипотеку, с первоначальным взносом или без него. То есть, ответ положительный и помещение можно сдавать в аренду. Главное, чтобы в ипотечном договоре не содержалось никаких ограничивающих условий. При этом условия договора аренды могут быть оговорены с арендатором в произвольном порядке.
Регламентирующих требований по поводу оформления договора аренды для таких случаев не существует. Вполне подходит стандартный договор, но также допускается использовать свой вариант, предварительно согласованный с банком.
Аренда квартиры, приобретенной по военной ипотеке
Еще одним важным вопросом является сдача внаем квартиры, приобретаемой по военной ипотеке. Актуальность данного вопроса объясняется тем, что очень часто военнослужащий приобретает недвижимость по военной ипотеке в городе, в котором собирается жить только после ухода в отставку. Приобретя такое жилье по военной ипотеке, он продолжает служить в другом регионе. Естественно, чтобы покрыть стоимость коммунальных платежей многие стремятся передавать квартиры в аренду.
Вопрос, в этом случае, обусловлен тем, что согласно закону «О статусе военнослужащих» человек не имеет права заниматься коммерческой деятельностью. Поэтому необходимо разобраться, относится ли передача в аренду жилого помещения к предпринимательству.
- Определение предпринимательства содержится в Гражданском кодексе РФ. Там указывается, что это деятельность, осуществляемая на свой риск, предусматривающая получение доходов и требующая регистрации согласно работающему законному порядку.
- С другой стороны в статье 608 указано, что для владельца жилого помещения, сдающего его в аренду, регистрация не обязательна.
- И наконец, Министерство РФ по налогам и сборам своим письмом № 04-3-01/398 от 06.07.2004 года дает разъяснение, что операции, связанные со сдачей в аренду собственной жилой недвижимости, не относятся к предпринимательской деятельности.
Учитывая все вышесказанное можно утверждать, что квартиру, которая приобретается по военной ипотеке, сдавать в аренду законом разрешается. Такая деятельность не относится к коммерческой и не противоречит закону «О статусе военнослужащих».
Важные нюансы
На самом деле вопрос, как покупать квартиру в ипотеку и сдавать ее, не всегда простой. Связано это с тем, что в договоре кредитор имеет право прописывать свои условия. Поэтому очень часто там предусмотрен пункт, в котором фиксируются определенные условия, касающиеся аренды залогового помещения. То есть, разрешать или нет сдавать ипотечную квартиру решает банк-кредитор.
На практике банковские учреждения почти всегда прописывают в ипотечном договоре специальное условие. Суть его заключается в том, что для того, чтобы получить возможность передавать в аренду залоговую недвижимость, нужно поставить кредитора в известность. Как правило, банковское учреждение после такого обращения потребует разрешения от страховой компании, чтобы учесть новый возможный риск, связанный с передачей квартиры третьему лицу. В этом случае стоимость страховки может возрасти, а, следовательно, возникает вопрос, выгодно ли взять квартиру в ипотеку, чтобы потом сдавать ее в аренду. Но на этот вопрос может ответить только будущий владелец недвижимости.
После того как разрешающий документ от страховой компании будет получен, его нужно отнести в банк, взяв там разрешение на аренду ипотечной квартиры. За это придется заплатить комиссию по имеющимся банковским тарифам. После заключения договора аренды, его копию обязательно нужно занести в банковское учреждение.
Важно! Не следует забывать, что доход, от сданной в аренду приобретенной в ипотеку квартиры, облагается 13% налогом. Поэтому не следует забывать платить его, чтобы не нарушать закон.
Не стоит рисковать, сдавая квартиру, купленную по ипотеке, без согласования с кредитором. За это можно получить наказание в виде расторжения ипотечного договора и принудительного погашения всей суммы долга. Вряд ли, такой вариант может, кого-либо устроить. В случае если в пунктах ипотечного договора предусмотрен запрет на сдачу приобретаемой недвижимости третьему лицу, можно попытаться договорится с банком-кредитором. Главной объясняющей причиной должно стать то, что у вас возникли трудности с выполнением кредитных обязательств. Как правило, в таких случаях, чтобы исключить возникновение проблемной задолженности, банк-кредитор принимает решение пойти на разумный компромисс с заемщиком.
При оформлении ипотеки многие граждане задумываются о возможности извлечения прибыли из приобретенной недвижимости. Но их интересует вопрос, имеют ли они право извлекать прибыль от заложенного в банк недвижимого имущества и не придется ли потом платить бешеные штрафы банку за это. Данные правоотношения регулируются законодательством, поэтому банки и граждане обязаны действовать в соответствии с ним.
Законодательная база
Порядок ипотечных правоотношений регулирует Гражданский кодекс, а также Федеральный закон «Об ипотеке». На основании данного нормативно-правового акта приобретатели заложенной недвижимости имеют право извлекать прибыль от нее на основании ипотечного соглашения. Кроме этого, сдавать квартиру в аренду можно без специального согласия банка и уведомления его об этом.
Предусматривается 2 важных условия, которые должны соблюдаться собственниками заложенного жилья:
- Жилая площадь должна предоставляться по договору аренды на срок, не превышающий действия ипотечного соглашения с банком.
- Квартира должна быть передана с целью ее применения исключительно для проживания. Не допускается целевое изменение объекта в период действия залогового обязательства.
Соответственно, законодательство не запрещает сдачу квартиры в аренду, но ипотечным договором могут быть установлены особые условия, запреты и требования. Устанавливать данные пункты в соглашении банкам не запрещено, так как данным залогом они обеспечивают себе гарантию возврата денежных средств.
Ипотечное соглашение
На самом деле, на практике банки практически всегда прописывают данные условия в ипотечном договоре, хотя могут этого не делать. Если в соглашении нет пунктов о запрете предоставления жилья в аренду, соответственно, банк не требуется даже уведомлять об этом.
Но чаще бывает так, что кредитные организации прописывают условия и возможность сдачи жилья по договорам аренды. В основном предусматривается 2 варианта:
- полный запрет;
- возможность предоставления услуги только с обязательного уведомления банка и получения от него соответствующего разрешения.
Если ипотечное соглашение запрещает предоставление жилья в аренду, то проживание даже родственников или близких знакомых не допускается без получения на это специального разрешения. Если данный пункт договора нарушается, то банковские организации могут применять штрафные санкции в виде увеличения процентной ставки, а также расторгнуть договор и отобрать жилье в случае невозврата денежных средств.
Во втором случае, когда допускается получение от жилья выгоды путем его предоставления в аренду, кредитная организация требует соответствующего уведомления. После того как банк получит данную информацию, а лучше его оповещать в письменном виде, кредитная организация должна предоставить разрешение. Оно может быть выдано и в письменном виде. Но если выдается отказ, то он обязательно должен быть получен письменно.
Уведомить банк о своих намерениях получения прибыли можно несколькими способами:
- отправить информационное письмо с помощью официального сайта банка;
- отправить письмо по почте с уведомлением;
- передать лично письмо сотруднику банка, желательно получить отметку от него на втором экземпляре о получении.
Важно знать, что ипотека не освобождает арендодателя от уплаты налогов государству с полученной прибыли. Поэтому ежегодно при подаче налоговой декларации данные доходы должны быть учтены.
Многие банки рассматривают данную возможность заемщика по сдаче квартиры как получение дополнительного дохода в случаях, если возникли финансовые трудности. Поэтому редко какие банки ставят полный запрет на сдачу жилья в аренду.
Выгодно ли?
С одной стороны, многие граждане считают, что вложение денежных средств в недвижимость – это хорошая перспектива сохранения денег, их приумножения и возможности получать дополнительный доход от сдачи жилья в аренду. Но тут нужно учитывать много факторов, чтобы получить действительно реальный доход.
Если есть острая потребность в квартире, то, безусловно, приобретение жилья в ипотеку — это нужная и важная мера. Однако если человек имеет определенную крупную сумму денег, но ее не достаточно для покупки жилья, то приобретение его в ипотеку является не самым хорошим вариантом. Более выгодно будет положить все имеющиеся средства на депозит в банк под выгодный процент. За определенный период удастся накопить нужную сумму денег и приобрести недвижимость за собственные средства.
Невыгодно осуществлять такую покупку потому, что банки в первые годы действия ипотечного кредита взимают с ежемесячных платежей наибольшую часть процентов, а погашение основного долга происходит в наименьшей степени. Кроме этого, при оформлении ипотеки обязательно требуется имущественное страхование залога, что составляет также определенную сумму денежных средств.
Кроме этого, для получения выгодных условий по ипотечному займу зачастую приходится соглашаться на дополнительные виды страховых продуктов, таких как страховка здоровья заемщика, сделки. Они также стоят определенных денег, которые придется оформить дополнительно в кредит либо оплатить из имеющихся средств.
Но если есть необходимость приобретения жилья, например, с целью использования полученных от государства субсидий и прочей помощи, то сдачу жилья для получения дополнительного дохода можно рассматривать как выгодное мероприятие. Но при расчете прибыли нужно учитывать следующее:
- обязательно оставлять средства на оплату налога раз в год;
- учитывать стоимость коммунальных платежей либо включать их дополнительно в стоимость арендной платы;
- стоимость имущественного налога, который будет рассчитываться с 2020 года в полной мере.
Если с учетом всех дополнительных доходов остается неплохая сумма, а может даже хватает на погашение ипотечного кредита, то тогда действительно стоит получать данный доход. Но в этом случае следует позаботиться о следующих вещах:
- Ипотечное соглашение должно предусматривать возможность сдачи жилья. Не нужно подписывать договор с банковской организацией, если в нем прямо прописан запрет на данную деятельность. Нужно попросить изменить условия договора или выбрать другой банк.
- Важно осуществлять законную деятельность по сдаче жилья в аренду. Должен быть заключен письменный договор, на основании которого жильцы получают право жить в арендованной квартире.
Если не соблюдать данные правила, то можно оказаться в очень невыгодном положении. Банк может насчитать высокие штрафные санкции либо расторгнуть договор. В этом случае придется оформлять новое ипотечное соглашение с другой банковской организацией, которая может предоставить менее выгодные условия.
При сокрытии дохода от государства налоговые органы также имеют право применить штрафные санкции и начислить пени на неуплаченные налоги. Кроме этого, арендодатель существенно рискует своим имуществом, предоставляя недвижимость для проживания без подписания официального письменного договора аренды. В этом случае доказать вину в порче квартиры будет достаточно сложно, а получить компенсацию за это тем более.
Также следует учитывать условия, которые прописываются в имущественном страховом договоре. Он должен распространять свое действие даже в тех случаях, когда жилье было передано по договору аренды. Если этот пункт отсутствует или исключает ответственность страховщика, то в этом случае все убытки, связанные с порчей имущества, ложатся на собственника квартиры. А он сможет компенсировать убытки за счет арендаторов жилья, только если докажет документально их причастность.
