Требования к контролю технического состояния зданий
Действительно, законодательство (в частности Технический регламент о безопасности зданий и сооружений) требует от служб эксплуатации обеспечения безопасной эксплуатации обслуживаемых объектов в числе прочего и посредством "… периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения …". Причем, проведение подобных мероприятий "...в форме эксплуатационного контроля осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания или сооружения, в соответствии с законодательством Российской Федерации…". Все , содержат в себе нормы, указывающие на необходимость обязательного проведения систематических (плановых) и внеочередных технических осмотров конструкций. Эти требования предусмотрены как старыми документами (например, МДС 13-14-2000, 1974 год), так и самыми свежими (например, Проект Положения о порядке технической эксплуатации общественных зданий и сооружений, Минрегион 2011 год), включая документы, нормативного характера, считающиеся обязательными для исполнения (например, МДК 2-03-2003, утвержденный постановлением Госстроя №170 в 2003 году).Федеральный закон
"Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" №384-ФЗ от
30.12.2009 г.
...
|
Порядок осуществления эксплуатационного контроля состояния зданий
Систематические
осмотры должны выполняться в соответствии с планами осмотров, составленными
специалистами по эксплуатации зданий. Такие осмотры подразделяются на общие,
предусматривающие осмотр всех конструкций здания, и частичные, предполагающие
осмотр отдельных конструкций, либо помещений. Общие осмотры должны проводиться
не реже двух раз в год. Обычно весенний осмотр рекомендуется проводить после
таяния снега, а осенний перед отопительным сезоном. Опираясь на данные
требования можно сказать, что абсолютно все конструкции здания должны быть
осмотрены службой эксплуатации не менее двух раз в год. Но для отдельных
конструкций правила эксплуатации устанавливают необходимость более частого
осмотра. А техническое состояние конструкций здания (значительный износ, либо
наличие конструкций в ограниченно работоспособном состоянии) может требовать
еще большей периодичности контроля. Соответственно частичные осмотры
планируются исходя из требований правил эксплуатации и особенностей конкретного
здания. Внеочередные общие или частичные осмотры выполняются после стихийных
бедствий, аварий, либо других существенных воздействий на строительные
конструкции. Появление информации о вновь выявленных повреждениях и дефектах
также требует проведения внеочередного частичного осмотра. В необходимых
случаях службы эксплуатации должны привлекать к проведению работ по осмотру
конструкций специализированные организации по обследованию зданий . Кроме того,
устанавливает обязательный порядок обследования зданий такими
организациями с определенной этим документом периодичностью.
Кроме выше перечисленных могут требоваться дополнительные контрольные мероприятия. Они обычно предусматриваются для зданий, расположенных в сложных геологических условиях, в районах вечной мерзлоты или с повышенной сейсмичностью, а также для зданий и конструкций, эксплуатируемых в тяжелых условиях.
1.Общие положения.
1.1.Настоящая инструкция устанавливает задачи надзора за состоянием строительных конструкций зданий и сооружений (в которых размещены производства пред- приятий, входящих в структуру ООО «Фуд- Мастер-Кемерово»), которые заключаются в своевременном выявлении и правильной оценке их дефектов и повреждений с целью предотвращения аварий и инцидентов.
1.2.Основными задачами по эксплуатации и ремонту строительных конструкций производственных зданий и сооружений является: предотвращение аварийных разрушений строительных конструкций и обеспечение безопасности работающих и посетителей; своевременная очистка строительных конструкций от загрязнений, снега и льда; своевременное восстановление защитных покрытий, предназначенных для предотвращения разрушений строительных конструкций, от воздействия агрессивных сред.
1.3.Для поддержания в эксплуатационной готовности зданий и сооружений, находящихся на балансе ООО «Фуд- Мастер-Кемерово» или других структурных предприятий, входящих в группу предприятий ООО «Фуд- Мастер-Кемерово», необходимо создание ремонтного фонда(резерва) для финансирования текущего и капитального ремонтов. Имеется в виду, что расходы по всем видам ремонтов включаются в себестоимость продукции (работ, услуг). Для осуществления текущего и капитального ремонтов арендуемых зданий и сооружений должен проводиться своевременный переговорный процесс с собственником.
1.4.Ответственность за соблюдение настоящей инструкции, за сохранность и надёжную эксплуатацию производственных зданий и сооружений, а также за организацию их эксплуатации возлагается на Руководителя Технической службы ООО «Фуд- Мастер-Кемерово».
1.5.Настоящая инструкция разработана на основании типовой инструкции и нормативно-технических указаний по эксплуатации зданий и сооружений.
2.Организация надзора.
2.1.Надзор за состоянием строительных конструкций зданий включает:
2.1.1.Систематические ежедневные наблюдения, осуществляемые Исполнительным директором структурного предприятия, за которым закреплено производственное здание.
2.1.2.Текущие периодические осмотры, осуществляемые Руководителем Технической службы или лицом, назначенным ответственным за данные осмотры.
2.1.3.Общие периодические осмотры, осуществляемые комиссиями, которые назначаются Приказом, проводятся два раза в год – весной и осенью.
2.1.4.Внеочередные осмотры, осуществляемые специальными комиссиями, проводятся после стихийных бедствий (пожары, землетрясения, снегопады и т.п.)или аварий, а также после выявления ежедневными наблюдениями или текущим осмотром аварийного состояния строительных конструкций.
2.1.5.Обследования специализированными организациями производятся при необходимости углублённого изучения и оценки действительного состояния и определения мер по ремонту или усилению строительных конструкций.
2.2.Систематические ежедневные наблюдения за состоянием конструкций и текущие периодические осмотры осуществляются путём визуального осмотра всех конструкций и поэлементных осмотров отдельных конструкций. Каждую конструкцию необходимо осматривать не реже одного раза в квартал, а основные несущие конструкции зданий не реже одного раза в месяц.
В случае возникновения опасных деформаций, трещин или других признаков разрушения наблюдения следует вести ежедневно с принятием мер, обеспечивающих безопасность людей и сохранность оборудования.
2.3.Задачами текущих осмотров кроме того являются контроль за соблюдением персоналом структурного предприятия правил содержания производственных зданий и сооружений, правильность оценки состояния строительных конструкций, а также определение необходимости и состава работ по проведению обследований специализированными организациями.
2.4.Весенний осмотр следует проводить в течение марта-апреля. Основной задачей весенних общих осмотров является: проверка состояния несущих и ограждающих конструкций, установление дефектных мест, требующих длительного наблюдения уточнение объёма работ по ремонтам для включения в план летних работ, проверка исправности механизмов открывания окон, дверей, ворот, а также состояния желобов, водостоков, отмосток и ливнеприёмников.
2.5.Осенний осмотр проводится в сентябре-октябре с целью проверки подготовки зданий и сооружений к зиме.
Помимо задач весеннего осмотра, перечисленных в п.2.4.,необходимо проверить исправность и готовность средств для удаления снега и состояния желобов, водостоков.
2.6.При проведении каждого текущего и общего осмотров необходимо производить беглый осмотр всех конструкций и проверять детально не менее 10% конструкций каждого вида.
2.7.Особо тщательному осмотру подлежат железобетонные конструкции, имеющие явные визуально наблюдаемые следы коррозий. В этом случае, в первую очередь необходимо проверить наличие трещин в бетоне, идущих вдоль арматурных стержней, что является результатом коррозии арматуры.
2.8.Состав комиссии по общему и внеочередному осмотрам назначается Генеральным директором. Возглавляет комиссию Генеральный управляющий или Руководитель Технической службы.
В состав комиссии включаются специалисты Управления развитием, Технической службы, отдела охраны труда, руководитель структурного предприятия.
2.9.Результаты работы по надзору за состоянием строительных конструкций
следует оформлять:
Ежедневных наблюдений – записями в «Техническом журнале по эксплуатации зданий и сооружений»;
Текущих осмотров – записями в «Техническом журнале по эксплуатации зданий и сооружений», а в случае выявления грубых нарушений правил эксплуатации, кроме того, предписаниями или актами, содержащими перечень выявленных недостатков и дефектов строительных конструкций, предписываемых мер и сроков их осуществления. Акты подписываются Руководителем Технической службы и Исполнительным директором предприятия;
Общих и внеочередных осмотров – актами, содержащими перечень выявленных нарушений и дефектов строительных конструкций, подписываемыми членами комиссии;
Обследований специализированными организациями–научно-техническими актами в соответствии с договорами и рабочими программами на выполнение работ.
2.10.Если в процессе осуществления надзора любого вида будут выявлены факты, угрожающие безопасности людей или сохранности оборудования или грубые нарушения правил эксплуатации и пожарной безопасности зданий или дефекты строительных конструкций, то лицу, ответственному за проведение надзора, следует докладной или служебной запиской немедленно поставить в известность директора. Руководитель Технической службы совместно с Исполнительным директором предприятия обязаны немедленно принять меры по предотвращению возможной аварии (временному усилению конструкций, организации освидетельствования их и др.).
3.Методические указания по осмотрам строительных конструкций.
3.1.При осмотрах строительных конструкций необходимо устанавливать их физическое состояние и выявлять дефекты, повреждения, в том числе общие и местные деформации конструкций, появившиеся в результате: ошибок при проектировании, нарушений, допущенных при изготовлении, нарушений условий эксплуатации конструкций (нагрузки, специфика производства, качество антикоррозионной защиты соблюдения правил эксплуатации и пр.). Выявленные дефекты должны фиксироваться в «Техническом журнале по эксплуатации зданий и сооружений».
3.2.Наблюдения за трещинами, деформациями фундаментов зданий, сооружений, крупногабаритного оборудования, а также установками реперов и марок, маяков следует вести в соответствии с ГОСТ 24846-81 «Грунты. Методы измерения деформаций оснований зданий и сооружений»,»Руководством по наблюдениям за деформациями оснований и фундаментов зданий и сооружений» и требованиями глав СНиП по основаниям и фундаментам.
3.3.Степень опасности деформаций и повреждений, таких как отклонения металлических конструкций от проектного положения, деформации отдельных элементов, а также потери площади сечения элементов и соединений в результате коррозии, наличия надрезов и вырезов и т.п.должна устанавливаться на основании проверочных расчётов в соответствии с требованиями действующих нормативно-инструктивных документов с привлечением в необходимых случаях специализированных организаций.
3.4.В случае выявления недопустимых дефектов и повреждений должны быть приняты неотложные меры по временному закреплению аварийных конструкций.
К числу недопустимых дефектов и повреждений, требующих немедленного устранения, относятся: трещины в основном металле и сварных швах, отсутствие заклёпок, болтов, гаек или средств их фиксации в соединениях, искривление элементов вследствие потери устойчивости, отсутствие или перерывы сварных швов в узловых соединениях или линейных элементов конструкций, отсутствие или разрушение элементов несущих или связевых конструкций, обеспечивающих устойчивость основных конструкций.
3.5.При осмотрах железобетонных и бетонных конструкций следует обращать особое внимание на надёжность элементов, имеющих следующие признаки повреждений:
От воздействия агрессивных сред: разрыхление бетона, вспучивания, появления выколов, изменение цвета бетона, появление масляных пятен, сколы, трещины в бетоне вдоль расположения арматуры, отслоение защитного слоя бетона, коррозия арматуры;
От воздействия высоких температур: изменение цвета бетона, образование на поверхности бетона мелкой сети трещин, отслоение бетона при простукивании, нарушение сцепления бетона с арматурой и др.;
От перегрузки и прочих воздействий: прогибы конструкций, превышающие 1/30 пролёта, с образованием трещин в растянутой зоне или с признаками разрушений сжатых элементов, разрывы арматуры в растянутых элементах; смещение опор и элементов в сборных конструкциях; разрушения узлов сопряжений смежных конструкций; разрыв швов в закладных деталях и др..
3.6.Трещины в бетоне следует выявлять, как правило, путём визуального осмотра поверхностей конструкций с выборочным снятием защитных покрытий, где они имеются. На всех наиболее характерных трещинах после устранения вероятных причин возникновения следует установить маяки из гипса, отметить краской тонкими чёткими линиями границы трещин (начало и конец),дату установки маяка и организовать ежедневное наблюдение за состоянием маяков.
Если в течение 30 дней маяк не будет разорван и длина трещины не возрастёт, трещина должна быть заделана.В случае повторного появления трещин следует обратиться в специализированную организацию для установления причин образования трещин.
3.7.Степень опасности и меры по устранению прогибов, отклонений от проектного положения, трещин, дефектов и повреждений металлических соединительных элементов, коррозионных повреждений арматуры, а также внутренних дефектов и повреждений бетонных и железобетонных конструкций должны определяться на основании проверочных расчётов, как правило, с привлечением специализированных организаций.
3.8.При осмотрах наружных стен наиболее тщательно должны быть проверены:
состояние участков опирания ферм, балок, прогонов на стены;
осадочных и температурных швов;
защитных покрытий;
состояние гидроизоляции между стеной и цоколем;
сопряжение стен с отмосткой;
состояние сливов подоконников, карнизов, желобов, лотков; крепёжных элементов панельных стен, а также отсутствие в стенах трещин,
отслоение кладки, отклонение стен от вертикали и др.
3.9.При осмотрах полов необходимо выявлять следующие дефекты и повреждения: неровности и ямы полов, отсутствие необходимых уклонов, разрушение конструкций пола, лотков, сточных, каналов, приямков, трещины монолитных полов, разрушение кафельного покрытия, повреждения полов в местах примыкания к стенам, колоннам.
3.10.При осмотрах крыш и покрытий необходимо выявлять:
Состояние стропильных и подстропильных конструкций, связей, прогонов и доступных для осмотра со стороны помещений поверхностей и элементов несущих
настилов, а также состояние приварки плит, мокрые пятна, признаки коррозии и другие дефекты;
Состояние осадочных и температурных швов, карнизов, водоприёмных воронок, обделок труб и крепёжных устройств, проходящих через кровлю или покрытие, примыкание кровель к стенам;
Повреждённые участки ограждений кровель.
3.11.Для кровель из рулонных материалов необходимо устанавливать: соответствие направления приклейки слоёв уклонам кровли и проекту, наличие и состояние защитного слоя, наличие трещин, разрывов, вмятин, воздушных и водяных мешков, величину подъёма ковра на примыкающие вертикальные поверхности, надёжность заделки и защиты ковра в местах примыкания, губчатость и оплывания приклеивающих мастик.
3.12.Для кровель из штучных материалов дополнительно следует определить:
величины продольных и поперечных нахлёсток и напуска на карнизную доску на свесах, соответствие количества и размещение креплений нормам и проекту, качество заделки зазоров в местах примыканий к вертикальным поверхностям, плотность прилегания элементов кровли к обрешётке, наличие и состояние рабочих ходов по кровле.
3.13.Дефекты и повреждения крыш и покрытий, угрожающие безопасности людей и сохранности оборудования, приводящие к замачиванию и разрушению утеплителя или других строительных конструкций, а также неисправности ограждений кровли необходимо устранять немедленно.
3.14.При осмотре наружных пожарных и аварийных стальных лестниц особенно тщательно следует проверять: состояние креплений лестниц к стене здания, отсутствие коррозионных повреждений металла, состояние соединений и соответствие их проектным, наличие предусмотренных проектом элементов (маршей, ступеней, перил). Неисправность лестниц необходимо устранять немедленно.
3.15.Во всех случаях, когда ответственные за эксплуатацию зданий не могут установить причины появления, определить степень опасности или наметить меры по ликвидации выявленной неисправности строительных конструкций, следует привлекать специализированную организацию.
Контроль за техническим состоянием зданий и объектов следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.
Плановые осмотры подразделяют на общие и частичные.
При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных - техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства.
Общие осмотры проводят два раза в год - весной и осенью. При весеннем осмотре проверяют готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливают объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняют объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра.
При осеннем осмотре проверяют готовность здания или объекта к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняют объемы ремонтных работ по зданиям иобъектам, включенным в план текущего ремонта следующего года.
При общих осмотрах осуществляют контроль за выполнением нанимателями и арендаторами условий договоров найма и аренды.
Периодичность проведения осмотров регламентируется нормами.
Периодичность проведения осмотров
| Элементы и помещения здания | Перио дичность осмотров, | Примечания |
| 2 | 3 | |
| Панели полносборных зданий и межпанельные стыки__________________________________ | ||
| Стальные закладные детали без антикоррозий- ной защиты в полносборных зданиях_________ | ||
| Печи, кухонные очаги, дымоходы, дымовые трубы__________________________________ | ||
| Газоходы_______________________________ | ||
| Вентиляционные каналы | ||
| To же, в помещениях, где установлены газовые приборы________________________________ | ||
| Полы | ||
| Перила и ограждающие решетки на окнах лест- ничных клеток___________________________ | ||
| Системы центрального отопления: | ||
| На чердаках, в подвалах (подпольях), на лест- ницах___________________________________ | ||
| Мусоропроводы | ||
| Электрооборудование: | ||
| открытая электропроводка | ||
| скрытая электропроводка и электропроводка в стальных трубах________________________ | ||
| ____________________ 1__________________ | 2 | 3 |
| кухонные электроплиты | ||
| светильники во вспомогательных помещениях (на лестницах, в вестибюлях и пр.) | ||
| Домофоны | ||
| Электрооборудование домовых отопительных котельных и бойлерных, мастерских, водопод- качки фекальных и дренажных насосов_______ | ||
| Жилые и подсобные помещения квартир: лестницы, тамбуры, вестибюли, подвалы, чердаки и прочие вспомогательные помещения_______________ |
Пример заполнения формы 5.2
| Элементы и помещения здания | Перио дичность осмотров, | Примечания |
| ___________________ 1___________________ | 2 | 3 |
| Крыши_________________________________ | 3-6 | |
| Деревянные конструкции и столярные изделия | 6-12 | |
| Каменные конструкции____________________ | 12 | |
| Железобетонные конструкции______________ | 12 | |
| Панели полносборных зданий и межпанельные стыки | 12 | |
| Стальные закладные детали без антикоррозийной защиты в полносборных зданиях | Через 10 лет после начала эксплуатации, затем через каждые 3 года | Осмотры проводятся путем вскрытия 5-6 узлов |
| Стальные закладные детали с антикоррозийной защитой | Через 15 лет, затем через каждые 3 года |
| ___________________ 1___________________ | 2 | 3 |
| Печи, кухонные очаги, дымоходы, дымовые трубы | 3 | Осмотр и прочистка проводятся перед началом и в течение отопительного сезона |
| Газоходы | 3 | |
| Вентиляционные каналы | 12 | |
| To же, в помещениях, где установлены газовые приборы | 3 | |
| Внутренняя и наружная отделка | 6-12 | |
| Полы | 12 | |
| Перила и ограждающие решетки на окнах лестничных клеток | 6 | |
| Системы водопровода, канализации, горячего водоснабжения | 3-6 | |
| Системы центрального отопления: В квартирах и основных функциональных помещениях На чердаках, в подвалах (подпольях), на лестницах | 3-6 | Осмотр проводится в отопительный период |
| Тепловые вводы, котлы и котельное оборудование | 2 | |
| Мусоропроводы | Еже- | |
| Электрооборудование: Открытая электропроводка Скрытая электропроводка и электропроводка в стальных трубах Кухонные электроплиты Светильники во вспомогательных помещениях (на лестницах, в вестибюлях и пр.) | 3 | |
| Системы дымоудаления и пожаротушения | Еже | |
| Домофоны______________________________ | To же | |
| ___________________ 1___________________ | 2 | 3 |
| Внутридомовые сети, оборудование и пульты управления ОДС | 3 | |
| Электрооборудование домовых отопительных котельных и бойлерных, мастерских, водопод- качки фекальных и дренажных насосов | 2 | |
| Жилые и подсобные помещения квартир: лестницы, тамбуры, вестибюли, подвалы, чердаки и прочие вспомогательные помещения | 12 |
При проведении частичных осмотров должны устраняться те неисправности, для которых достаточно времени, отводимого на осмотр, который также регламентируется нормами.
Периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещения зданий.
| JVe | Профессия | ||
| 1 | 3 | 4 | |
| 1 | Печи (с газоходами)____________________ | ||
| 2 | |||
| 3 | |||
| 4 | Холодное и горячее водоснабжение, канализация. Поливочные наружные устройства (краны, разводка). Система внутреннего во- доотвода с крыш зданий___ | ||
| 5 | Центральное отопление_________________ | ||
| 6 | |||
| 7 | Мусоропроводы (все устройства)_________ | ||
| 8 | |||
| 1 | __________________ 2__________________ | 3 | 4 |
| 9 | |||
| 10 | Осмотр ВРУ вводных и этажных шкафов с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих контактов и соединений_________________ | ||
| 11 | |||
| 12 | |||
| 13 | |||
| 14 | Техническое обслуживание стационарных электроплит | ||
| 15 | Техническое обслуживание систем дымоудаления, подпора воздуха в зданиях повышен- ной этажности |
Пример заполнения формы 5.3
| JVe | Конструктивные элементы, домовое оборудование | Профессия | Расчетное количество осмотров B год |
| 1 | 3 | ______ 4______ | |
| 1 | Печи (с газоходами) | Печник- каменщик | 1 |
| 2 | Вентиляционные каналы и шахты: в зданиях вентшахты оголовки | Каменщик или жестянщик (в зависимости от кон- струкций) | 1 |
| 3 | Газоходы при горячем водоснабжении от газовых и дровяных колонок | To же | 1 |
| 4 | Холодное и горячее водоснабжение, канализация. Поливочные наружные устройства (краны, разводка). Система внутреннего водоотвода с крыш зданий | Слесарь- сантехник | 1 |
| 5 | Центральное отопление | To же | _______ 1______ |
| 1 | ________________ 2________________ | 3 | ______ 4______ |
| 6 | Тепловые сети между тепловыми пунктами зданий | -II- | B соответствии с договором |
| 7 | Мусоропроводы (все устройства) | Рабочий по обслуживанию мусоропроводов и слесарь- сантехник | По мере необходимости |
| 8 | Осмотр общедомовых электрических сетей и этажных щитков с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих контактов и соединений | Электро | B соответствии с договором |
| 9 | Осмотр электрической сети в технических подвалах, подпольях и на чердаке, в т. ч. распаянных и протяжных коробок и ящиков с удалением из них влаги и ржавчины | To же | -II- |
| 10 | Осмотр ВРУ вводных и этажных шкафов с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих контактов и соединений | -II- | -II- |
| 11 | Осмотр электродвигателей с подтяжкой контактов и заземляющих зажимов | -II- | -II- |
| 12 | Осмотр светильников с заменой сгоревших ламп | -II- | -II- |
| 13 | Осмотр радио- и телеустройств: на кровлях, чердаках и лестничных клетках | -II- | -II- |
| 14 | Техническое обслуживание стационар- ных электроплит | -II- | -II- |
| 15 | Техническое обслуживание систем дымоудаления, подпора воздуха в зданиях повышенной этажности | -II- | -H- |
Примечания:
1. B процессе осмотра ведется наладка оборудования и исправляются мелкие дефекты.
2. B городах, где имеются специализированные службы, технический осмотр дымоходов, вентиляционных каналов и устройств производится трубочистами цехов пожарного надзора, а радио- и телеустройств соответствующими ателье согласно договорам, на техническое обслуживание специализированными организациями; газонагреватели, газовые плиты и т. п. обслуживаются централизованными специализированными предприятиями.
3. Обслуживание котельных, центральных и индивидуальных тепловых пунктов и бойлерных должно производиться по местным нормам в установленном порядке.
4. Обслуживание насосов систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, а также обслуживание вентиляционных агрегатов механической вентиляции, воздушного отопления, устройств для незадымляемости лестничных клеток и дымоудаления производится ежедневно слесарями-сантехника- ми и электромонтерами организаций по обслуживанию жилищного фонда или специализированными организациями.
B жилищно-эксплуатационных организациях следует вести учет заявок, проживающих и арендаторов на устранение неисправностей элементов жилых зданий.
Для централизованного управления инженерными системами и оборудованием зданий (лифтами, системами отопления, горячего водоснабжения, отопительными котельными, бойлерными, центральными тепловыми пунктами, элеваторными узлами, системами пожаротушения и дымоудаления, освещением лестничных клеток и др), а также для учета заявок на устранение неисправностей элементов здания следует создавать диспетчерские службы, оснащенные современными техническими средствами автоматического контроля и управления.
B составе затрат на техническое обслуживание должно предусматриваться отчисление средств для выполнения аварийных работ. Для централизованного исправления неисправностей и аварий, возникающих в жилищном фонде, работают городские аварийно-технические службы.
Следует обеспечивать взаимодействие аварийной и диспетчерской (объединенной диспетчерской) служб, выполняющих текущий ремонт.
Генеральный подрядчик в течение двух лет с момента сдачи в эксплуатацию законченных строительством или после капитального ремонта зданий (объектов) обязан гарантировать качество строительных (ремонтно-строительных) работ и за свой счет устранять допущенные по его вине дефекты и недоделки. По объектам коммунального и социально-культурного назначения недоделки устраняются в сроки, установленные соответствующими органами отраслевого управления.
Контрольные вопросы и задания
1. Какие работы включает техническое обслуживание зданий?
2. Перечислите виды работ, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период
3. Перечислите виды работ, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период
4. Когда составляется акт обследования технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования жилого здания?
5. Каким образом осуществляется контроль над техническим состоянием зданий и объектов?
6. Назовите виды планового осмотра технического состояния здания
7. Назовите периодичность проведения общих осмотров
8. При каких осмотрах осуществляют контроль за выполнением нанимателями и арендаторами условий договоров найма и аренды?
9. Входят ли в состав затрат на техническое обслуживание отчисление средств для выполнения аварийных работ?
10. Каким образом обеспечивается взаимодействие аварийной и диспетчерской (объединенной диспетчерской) служб, выполняющих текущий ремонт?
1. B перечень работ по техническому обслуживанию зданий входит:
а) проверка качества строительных (ремонтно-строительных) работ;
б) контроль технического состояния;
в) наладка оборудования и исправления мелких дефектов.
2. Техническое обслуживание зданий включает:
а) ремонт системы центрального отопления;
б) наладку оборудования и исправление мелких дефектов;
в) работы, выполняемые при проведении осмотров отдельных элементов и помещений.
3. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации полносборных крупнопанельных жилых зданий до постановки на профилактический ремонт:
4. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации полносборных крупнопанельных жилых зданий до постановки на капитальный ремонт:
б) 11-14лет;
в) 15-20лет.
5. B перечень работ, выполняемых при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период входят:
а) ремонт оборудования детских и спортивных площадок;
в) ремонт чердачных перекрытий, трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.
6. B перечень работ, выполняемых при подготовке зданий к эксплуатации в осеннее - зимний период входят:
а) укрепление водосточных труб, колен и воронок;
б) замена разбитых стекол окон, стеклоблоков и балконных дверей;
в) консервация системы центрального отопления.
7. Контроль за техническим состоянием зданий и объектов следует осуществлять путем проведения:
а) тактических плановых осмотров;
б) плановых и неплановых осмотров;
в) оперативных осмотров.
8. При общих осмотрах контролируют техническое состояние:
а) здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства;
б) отдельных конструкций помещений и внешнего благоустройства;
в) отдельных конструкций здания и отдельных помещений.
9. Генеральный подрядчик с момента сдачи в эксплуатацию законченных строительством или после капитального ремонта зданий (объектов) обязан гарантировать качество строительных (ремонтно-строительных) работ и за свой счет устранять допущенные по его вине дефекты и недоделки в течении:
а) одного года;
б) двух лет;
в) трех лет.
10. По объектам коммунального и социально-культурного назначения недоделки устраняются в сроки, установленные:
а) региональными органами управления;
б) соответствующими органами отраслевого управления;
в) органами местного самоуправления.
В соответствии с требованиями Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279, производственные здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно-технических работников, ответственных за сохранность этих объектов. В зависимости от размеров и структуры организации обязанности по наблюдению за эксплуатацией зданий и сооружений должны возлагаться или на специальную службу – отдел эксплуатации и ремонта зданий и сооружений организации, или на отдел капитального строительства (далее – ОКС), строительный отдел, строительную группу, а также соответствующие эксплуатационные службы: отдел главного энергетика, транспортный отдел и др. Все производственные здания и сооружения предприятия или части их (пролет, этаж) приказом директора организации закрепляются за цехами, отделами и другими подразделениями предприятия (организации), занимающими указанные площади. Начальники соответствующих подразделений (цех, отдел и др.) являются лицами, ответственными за правильную эксплуатацию, сохранность и своевременный ремонт закрепленных за подразделением зданий, сооружений или отдельных помещений. Кроме систематического наблюдения за эксплуатацией зданий и сооружений специально на то уполномоченными лицами, все производственные здания и сооружения подвергаются периодическим осмотрам. Осмотры могут быть общими и частными. При общем осмотре обследуется все здание или сооружение в целом, включая все конструкции здания или сооружения, в том числе инженерное оборудование, различные виды отделки и все элементы внешнего благоустройства, или всего комплекса зданий и сооружений (например, железнодорожные пути с искусственными сооружениями). При частном осмотре обследованию подвергаются отдельные здания или сооружения комплекса, или отдельные конструкции, или виды оборудования (например, фермы и балки здания, мосты и трубы на автомобильной дороге, колодцы на канализационной или водопроводной сети). Как правило, очередные общие технические осмотры зданий проводятся два раза в год – весной и осенью. Весенний осмотр производится после таяния снега. Этот осмотр должен иметь своей целью освидетельствование состояния здания или сооружения после таяния снега или зимних дождей. При весеннем техническом осмотре необходимо: тщательно проверить состояние несущих и ограждающих конструкций и выявить возможные повреждения их в результате атмосферных и других воздействий; установить дефектные места, требующие длительного наблюдения; проверить механизмы и открывающиеся элементы окон, фонарей, ворот, дверей и других устройств; проверить состояние и привести в порядок водостоки, отмостки и ливнеприемники. Осенний осмотр проводится с целью проверки подготовки зданий и сооружений к зиме. При осеннем техническом осмотре необходимо: тщательно проверить несущие и ограждающие конструкции зданий и сооружений и принять меры по устранению всякого рода щелей и зазоров; проверить подготовленность покрытий зданий к удалению снега и необходимых для этого средств, а также состояние желобов и водостоков; проверить исправность и готовность к работе в зимних условиях открывающихся элементов окон, фонарей, ворот, дверей и других устройств. Состояние противопожарных мероприятий во всех зданиях и сооружениях, как при периодических, так и при текущих осмотрах проверяется с представителями пожарной охраны предприятия в сроки, зависящие от специфических условий эксплуатации производственных зданий, но не реже одного раза в месяц. Текущий осмотр основных конструкций зданий с тяжелым крановым оборудованием или зданий и сооружений, эксплуатирующихся в сильно агрессивной среде, проводится один раз в десять дней. Здания и сооружения, эксплуатирующиеся в агрессивной среде, не реже одного раза в год должны подвергаться обследованию специализированными организациями с обстоятельными отметками в техническом журнале технического состояния конструкций и мерах по проведению необходимых работ по поддержанию строительных конструкций в первоначальном эксплуатационном качестве. Кроме очередных осмотров, могут быть внеочередные осмотры зданий и сооружений после стихийных бедствий (пожаров, ураганных ветров, больших ливней или снегопадов и т.д.) или аварий. Состав комиссии по общему осмотру зданий и сооружений назначается руководителем предприятия или организации. Как правило, возглавляет комиссию по общему осмотру руководитель организации или его заместитель, а на крупных предприятиях – главный архитектор, начальник ОКСа и др.. В состав комиссии включаются лица, специально занимающиеся наблюдением за эксплуатацией зданий, представители служб, ведающих эксплуатацией отдельных видов инженерного оборудования зданий (санитарно-техническими устройствами и электроосвещением), и железнодорожного или транспортного цеха (при наличии железнодорожного въезда в здание), а также начальники цехов, мастерских, отделов, непосредственно эксплуатирующие здание. Лица, проводящие текущие осмотры конструкций зданий, выделяются начальником цеха, мастерской или отдела, эксплуатирующего здание или группу зданий и сооружений. Результаты всех видов осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для их устранения с указанием сроков выполнения работ. Технические и технико-экономические сведения о зданиях, которые могут повседневно требоваться при их эксплуатации, должны быть сосредоточены в техническом паспорте и техническом журнале по эксплуатации. Технический журнал по эксплуатации производственных зданий и сооружений является основным документом, характеризующим состояние эксплуатируемых объектов. Сведения, помещенные в техническом журнале, отражают техническое состояние здания (или сооружения) на данный период времени, а также историю его эксплуатации.
Основные требования по организации и осуществлению надзора (кон-троля) за техническим состоянием и эксплуатацией зданий различного назначения отражены в СНБ 1.04.01-04 «Здания и сооружения. Основные требования к техническому состоянию и обслуживанию строительных конструкций и инженерных систем, оценке их пригодности к эксплуата-ции», введенных в действие с 01.04.2004, и ТКП 45-1.04-78 «Техническая эксплуатация производственных зданий и сооружений. Порядок проведе-ния», введенном в действие с 01.04.2008.
Данными документами определено, что контроль за техническим со-стоянием зданий должен осуществляться его собственником, эксплуати-рующей организацией или службой технической эксплуатации путем про-ведения плановых и неплановых (внеочередных) технических осмотров.
ТКП 45-1.04-78 определено, что для осуществления контроля за техни-ческим состоянием и эксплуатацией зданий на предприятиях должны быть созданы службы технической эксплуатации. В зависимости от раз-меров и структуры предприятия обязанности службы технической эксп-луатации могут быть возложены на специальную службу — отдел эксплу-атации и ремонта зданий предприятия или на отдел капитального строи-тельства, строительный отдел, строительную группу, а также соответству-ющие службы: отдел главного энергетика и др. В приложении А к назван-ному ТКП приведен рекомендуемый численный состав работников служ-бы. Так, например, при общей площади зданий до 10 тыс. м2 численность лиц, осуществляющих контроль за техническим состоянием, содержани-ем и ремонтом производственных зданий, должна быть 2 человека; при площади от 10 до 50 тыс. м2 — 3 человека и т.д.
Все здания предприятия или их части приказом руководителя пред-приятия должны быть закреплены за структурными подразделениями (це-хами, отделами или другими подразделениями предприятия), занимающи-ми указанные площади. Начальники соответствующих подразделений яв-ляются лицами, ответственными за правильную эксплуатацию, сохран-ность и своевременный ремонт закрепленных за подразделениями зда-ний или отдельных частей.
Как было указано выше, контроль за техническим состоянием зданий должен осуществляться путем проведения плановых и неплановых (вне-очередных) технических осмотров. Плановые осмотры зданий подразделяются на общие и частичные.
При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания в це-лом, его инженерных систем и внешнего благоустройства; при частичных — техническое состояние отдельных конструкций и инженерных систем. Общие осмотры проводят 2 раза в год — весной и осенью — по утвержденному графику.
Весенние осмотры проводят после окончания таяния снега, т.е. когда кровли, конструкции зданий и прилегающая к ним территория доступны для осмотра. Осенние осмотры проводят до наступления отопительного сезона в целях проверки подготовки зданий к работе в зимних условиях.
Общие осмотры зданий проводятся комиссиями в составе:
Председатель комиссии — руководитель, главный инженер организа-ции (юридического лица);
Члены комиссии — лицо, ответственное за эксплуатацию здания; пред-ставители службы, осуществляющей эксплуатацию инженерных систем; представитель местного общественного формирования (или профсоюзов).
Для общественных зданий в состав комиссии включаются представители органов местного или отраслевого управления, ответственных за техничес-кое состояние основных фондов. Для производственных зданий в состав комиссии включаются главные специалисты предприятия (механик, энерге-тик, технолог) и инженер по охране труда. Для зданий, являющихся историко-культурными ценностями, в состав комиссии включаются представители Де-партамента по охране историко-культурного наследия и реставрации.
К работе комиссии могут привлекаться специалисты-эксперты и пред-ставители ремонтно-строительных организаций. Частичные осмотры должны проводиться в зависимости от конструк-тивных особенностей здания и технического состояния его элементов ра-ботниками службы технической эксплуатации, но не реже 1 раза в год.
Календарные сроки проведения общих и частичных осмотров опреде-ляются службой технической эксплуатации. Особо жесткий режим всех видов осмотров должен устанавливаться для зданий, возведенных на подработанных подземными горными выра-ботками территориях, на просадочных грунтах и с другими специфичес-кими условиями на площадке застройки; для зданий с нетиповыми конст-рукциями, а также эксплуатируемых при постоянной вибрации и в силь-ноагрессивной среде.
Неплановые (внеочередные) осмотры проводятся:
После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, пожаров, создающих угрозу по-вреждений строительных конструкций и инженерных систем;
При выявлении дефектов, деформаций конструкций и повреждений инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуа-тации зданий.
Результаты всех видов осмотров технического состояния зданий дол-жны оформляться актами. Форма акта, приведена в приложении Б к ТКП 45-1.04-78.
Результаты осмотров должны отражаться в документах по учету тех-нического состояния здания (технический паспорт, журнал технической эксплуатации здания; карточка учета технического состояния объекта) с указанием отмеченных в актах осмотров дефектов, повреждений, дефор-маций и др. мест их расположения и параметров, причин их возникнове-ния и сроков устранения. Формы технического паспорта, журнала техни-ческой эксплуатации, карточки учета технического состояния объекта при-ведены соответственно в приложениях В, Г, Д к ТКП 45-1.04-78.
При выявлении дефектов, деформаций конструкций, неисправностей ин-женерных систем, которые могут привести к снижению несущей способнос-ти конструкций или нарушению нормальной работы инженерных систем, они должны устраняться в сроки согласно приложению Е к ТКП 45-1.04-78.
Для устранения деформаций, снижающих несущую способность, жес-ткость, устойчивость конструкций, следует привлекать экспертов-специа-листов для их обследования. Кроме плановых технических осмотров следует периодически, 1 раз в 10 дней, проводить разовые осмотры основных несущих конструкций зда-ний, подвергающихся постоянным нагрузкам или эксплуатирующихся в сильноагрессивной среде. Обследование указанных конструкций следует проводить силами специализированных организаций не реже 1 раза в год.
Состояние противопожарных мероприятий проверяется в сроки, за-висящие от специфических условий эксплуатации зданий, но не реже 1 раза в месяц.
В случае обнаружения предаварийного состояния строительных кон-струкций служба технической эксплуатации обязана:
Ограничить или прекратить эксплуатацию предаварийных участков и принять меры по предупреждению несчастных случаев;
Немедленно доложить об этом руководству предприятия;
Принять меры по немедленному устранению причин предаварийного состояния и временному усилению поврежденных конструкций;
Обеспечить регулярное наблюдение за деформациями поврежденных элементов (установка маяков, геодезическое наблюдение и т.п.) силами службы эксплуатации;
Принять меры по организации квалифицированного обследования пре-даварийных конструкций с привлечением специалистов;
По результатам обследования и по получении, в необходимых случаях, проектной документации обеспечить срочное восстановление аварийно-опасного объекта.
