Что надо для оформления ипотеки. Документы для получения ипотечного кредита

Сбор пакета документов для ипотеки – дело хлопотное и небыстрое. Объясняется это тем, что кредит долгосрочный и крупный, а значит, банк будет самым тщательным образом проверять, кто может его своевременно выплатить, а кто нет.

Дело в том, что жилищные ссуды можно оформить по разным программам, на различных условиях, и пакеты документов тоже будут разниться.

Документы для ипотеки – от чего зависит состав пакета документов

Вот от чего может зависеть состав бумаг, прилагаемых к заявке на кредит:

• принадлежит ли заёмщик к льготной категории – например, военнослужащие или молодые семьи;
• хочет ли заёмщик воспользоваться специальными программами от конкретного банка, вроде «Ипотека по двум документам»;
• оформляет ли заёмщик ипотеку с поручителем, созаемщиком;
• какая квартира покупается – первичка или вторичка;
• используется ли материнский капитал, НИС;
• участвует ли заёмщик в специальных общегосударственных программах – например, ипотека с господдержкой.

Тем не менее, некоторые документы понадобится предоставить в любом случае.

Без чего обойтись точно не получится

При ближайшем рассмотрении вопроса, какие нужны документы для ипотеки на квартиру, выясняется, что даже рекламные объявления типа «Предлагаем ипотеку по двум документам» - это не более чем маркетинговый ход.

На практике за этим объявлением скрывается действительно сокращённый список документов, но их явно не две штуки.

Весь пакет документов по жилищной ссуде можно разделить на несколько блоков:

1. Подтверждение личности.
2. Подтверждение занятости и дохода.
3. Сведения о супруге, созаемщиках, поручителях.
4. Сведения о залоговой и/или приобретаемой квартире.

В реальности от 1 и 4 блока никуда не деться. Предлагая ипотеку по двум документам, которая есть, например, в ВТБ и Россельхозбанке, банк подразумевает, что он освобождает заёмщика от подтверждения доходов.

Будет достаточно предъявить паспорт и второе удостоверение личности на выбор. Однако документы на квартиру все равно понадобятся, как и документы от поручителей и созаемщиков.

Таким образом, буквально двумя документами обойтись никогда не получится.

Подтверждение личности

Здесь обычно берутся:

• паспорт – всегда с регистрацией в регионе работы банка. В отдельных банках будет достаточно временной регистрации, но здесь можно столкнуться с требованием, чтобы срок регистрации в данном регионе непременно превышал срок предполагаемого полного погашения ипотеки. Иначе может получиться так, что заёмщик уедет из данного региона, а у банка возникнут проблемы с взысканием долга.
• СНИЛС и/или ИНН;
• загранпаспорт;
• водительские права;
• специализированные учреждения личности – удостоверение военнослужащего, сотрудника правоохранительных органов, удостоверение адвоката, паспорт моряка и прочее;
• военный билет – нужен мужчинам, которые на момент получения ссуды не достигли возраста 27 лет. Так банк страхуется от того, чтобы заёмщика не забрали в армию в период выплаты кредита – ведь тогда он не сможет гасить свою задолженность.

Подтверждение дохода

В этом отношении ипотека не слишком отличается от любых других видов займов – хоть то потребительский кредит, хоть то кредитная карта.

Уровень своего финансового благосостояния можно подтвердить:

1. Справкой 2-НДФЛ для тех, кто работает по найму и официально трудоустроен.
2. Справкой по форме банка, если 2-НДФЛ по каким-то причинам не вариант.
3. Справкой 3-НДФЛ для дополнительных доходов, не являющихся заработной платой.
4. Налоговой декларацией, если основной доход получается от предпринимательской деятельности.

В большинстве случаев зарплатные клиенты освобождаются от подтверждения доходов, так как банковский менеджер при оформлении ссуды сам может посмотреть ежемесячный объем поступления на их карту.

Дополнительно можно предоставить:

• выписку по депозиту или дебетовой карточке;
• документы на владение ценными бумагами, драгоценными металлами;
• документы на недвижимость, автомобиль в собственности – здесь не имеется в виду предоставление в залог, просто подтверждение владения. Банк принимает такое в учёт, потому что в случае проблем с доходами это имущество можно продать и пустить на уплату долга;
• договор сдачи квартиры или другой недвижимости в аренду.

Примечательно, что если банк предлагает ипотеку без подтверждения дохода, но при этом запрашивает ИНН, то через ИНН он все равно может узнать уровень дохода клиента.

В таком варианте заёмщик может получить отказ из-за низкого официального дохода, даже если никаких требований на этот счёт не выдвигалось – банк все равно может отказать без пояснения причин, так что ничего доказать не получится.

Сведения о супруге, созаемщиках и поручителях

Супруг или супруга заёмщика по ипотеке в обязательном порядке выступают созаемщиками – такого правила придерживается большинство банков.

В плане документов здесь все просто – что созаёмщик, что поручитель предоставляет такой же пакет документов, что и основной заёмщик:

• подтверждение личности – паспорт + дополнительный документ;
• подтверждение доходов и занятости.

К созаёмщику подход более либеральный – например, у него может быть низкий доход, и это нормально, если у основного плательщика ипотеки зарплата позволяет вытянуть весь кредит на себе.

Поэтому если у одного из супругов зарплата значительно выше, то именно ему резонно выступать основным заёмщиком, а второй будет проходить как созаёмщик. К нему нет особенных требований, главное, чтобы он тоже предоставил сведения о себе и дал свое согласие.

Что касается поручителя, то для этого человека важно иметь стабильный и высокий доход, потому что в случае возникновения проблем с выплатой долга на него ложится бремя полного погашения остаточной задолженности.

Если доход будет невысоким, то поручительство такого человека не поможет получить одобрение.

Документы на квартиру для ипотеки

Изучая, какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку, многие заёмщики сталкиваются со сложностями именно на этом этапе.

По квартире банк запрашивает особенно много документов, потому что он должен быть уверен – жилье находится в хорошем состоянии, и в случае чего банк сможет реализовать его на рынке и вернуть себе деньги.

Вот какие документы для оценки квартиры для ипотеки нужны банку:

1. Договор купли-продажи – с физическим лицом (если вторичка), с застройщиком (если первичка).
2. Договор участия в долевом строительстве – если ипотека берётся на ещё не сданный в эксплуатацию объект.
3. Выписка из Единого госреестра прав на недвижимость – подтверждает, что продавец действительно имеет право совершать сделки с данной недвижимостью.
4. Свидетельство о праве собственности на недвижимость.
5. Нотариально заверенное согласие на продажу от других собственников, если квартира находится в долевой собственности.
6. Разрешение от органов опеки и попечительства, если в квартире были прописаны несовершеннолетние.
7. Отчёт об оценке квартиры от профессионального оценщика.

Кроме того, может понадобиться нотариальное согласие супруги и разрешение от органов опеки и попечительства (если в квартире прописываются несовершеннолетние) на передачу квартиры в ипотечный залог.

Цены на квартиры и дома не малые и не каждая семья имеет в своем бюджете такие суммы. Именно поэтому многие жители страны и обращаются в банки для оформления ипотечного кредита.

В этой статье вы сможете узнать все об ипотеке, условиях ее выдачи, а так же порядок оформления и необходимые документы. Это значительно облегчит процесс подачи заявления и сохранит ваше время.

Что такое ипотека

Ипотека – это кредит на покупку жилья.

Оформленное жилье под залог является собственностью заемщика с обременением до тех пор, пока он не выплатит весь кредит.

Если должник не может выплатить весь долг, то банк забирает у него имущество.

Условия ипотечных кредитов

Все современные банки выдают кредиты под залог жилья, и каждый предлагает несколько программ такого кредитования.

Какие же требования выставляют банки заемщикам:

Возраст заемщика.

Практически во всех финансовых организациях рассматривают возрастную категорию заемщика от 21-45 летнего возраста. Последняя цифра зависит от срока займа, то есть на момент последней выплаты заемщик должно быть не старше 60, редко 65, лет. Соответственно, если берется ипотека на 15 лет, то займ дадут гражданину не старше 45 лет, а при сроке 25 лет – только 35 жителю страны;

Стаж на последнем месте работы.

Основным требованием банка является срок, который проработал гражданин у одного работодателя. А именно не менее полугода , также учитывается и общий стаж предполагаемого заемщика.

Еще оцениваются и перерывы в трудовом стаже, частота смены работодателей и профессий;

Зарплата.

Одним из важнейших показателей для получения займа – уровень доходов заемщика. Этот пункт влияет на итоговую сумму кредита, а также подтвержденные доходы справкой 2-НДФЛ значительно сократят процентную ставку по займу.

Банк оценивает доходы заемщика и сравнивает их со средними зарплатами в этой области по стране. Заемщик рискует получить отказ, если слишком завысит свой доход в сравнении со статистикой.

Первоначальный взнос.

Этот показатель практически обязателен везде. Сегодня ни один банк не даст деньки под ипотеку без первоначального взноса.

По сути, это деньги заемщика, которыми он оплачивает часть стоимости жилья, а остальную сумму берет в кредит.

В основном первоначальный взнос берется от 10%, однако, если заемщик вкладывает большую сумму, то банк даже может немного снизит процентную ставку по кредиту. Стандартно банки предлагают заемщику вложить 30% от стоимости жилья на первоначальный взнос;

Процент по кредиту.

Эта величина зависит от многих показателей, и может быть от 9 до 17% годовых. Зависит она от подтвержденных доходов, то есть «белой» зарплаты, от суммы первоначального взноса, от валюты кредита, от количества лет ипотеки;

Срок кредитного займа.

Банки дают ипотеку на несколько лет, от 5 до 30, все банки также дают возможность погасить ипотеку досрочно всю или частично. Причем, при частично-досрочном погашении кредита, у заемщика есть возможность выбора – либо сократить срок выплат по кредиту, либо уменьшить сумму ежемесячных платежей при том же сроке.

Охотнее банки дают ипотеку семейным парам, при этом один является основным заемщиком, а другой выступает либо поручителем, либо созаемщиком. При таких условиях жилье оформляется в совместную собственность.

Если же один из супругов по каким-то причинам не желает становиться созаемщиком или поручителем, и кредит полностью оформляется на одного, то банк может потребовать от семейной пары подписания брачного договора. В нем четко прописывается то, что второй супруг не имеет никаких прав на эту собственность, несмотря на то, что будет выделять средства из семейного бюджета на погашение ипотеки и вносить какие-либо изменения в само жилье, например, делать ремонт.

Страхование.

Иногда заемщики могут сами подобрать себе страховую компанию, иногда банк обязует по умолчанию в первый год застраховаться в рекомендованной им организации.

Какие документы готовить для получения ипотеки

Прежде чем начинать искать жилье, надо определиться в каком банке ее будете оформлять.

В принципе пакет бумаг можно подать сразу в несколько банков, для большей уверенности. Все финансовые организации предъявляют своим заемщикам примерно одинаковые требования.

Надо подготовить оригиналы и ксерокопии документов, которые всегда под рукой:

• Паспорта заемщиков;
• СНИЛСы;
• Военный билет;
• Водительское удостоверение;
• Свидетельство о браке;
• Свидетельства о рождении детей.

Еще надо заказать ряд документов с места работы:

Копию трудовой книжки, заверенную работодателем.

Этот документ обычно заказывается заранее в отделе кадров, делают ее специалисты какое-то время, особенно если предприятие, на котором работают заемщики, достаточно крупное. На этой копии должна быть печать и подпись руководителя организации на каждой страницы.

Последняя запись должна звучать: « работает по сегодняшний день».

Копия трудовой книжки действительна в течение 1 месяца, поэтому ее лучше брать непосредственно перед тем, как только собрались подавать документы в банк;

Справка о подтверждении доходов 2НДФЛ, или по форме банка, или в свободной форме.

Эти документы берут в бухгалтерии предприятия. Лучше сразу попросить сделать все формы, чтобы потом не пришлось откладывать из-за нехватки какого-то документа. Правда справка 2НДФЛ предпочтительнее, и является официальным документом, подтверждающая ваш доход.

Данный документы действительны тоже только 1 месяц.

Если вы подаете заявку сразу несколько организаций, то закажите у себя на предприятии несколько копий этих документов.

Еще несколько неспецифических документов могут потребовать в банке, такие как:

• Справка о прописке по форме №9, берется в паспортном столе по месту регистрации. Действительна она 1 месяц, выдается в день обращения;
• Документы, которые подтверждают наличие у вас другого ценного имущества: машины, дома, квартиры. Это тоже может являться аргументом в пользу вашей платежеспособности. Попросят, скорее всего, копии данных документов;

Выписки из банков с реквизитами депозитных счетов, которые подтвердят наличие у вас денежных средств на первоначальный взнос.

Взять их можно у операциониста того, банка, в котором открыт у вас счет.

Эти выписки нужны будут за последние 6 месяцев;

Погашенные кредитные договора, которые показывают вашу положительную кредитную историю.

Если вы уже брали кредиты в каких-либо банках, то все ваши данные уже есть в едином реестре кредитных историй. Подтвердить то, что ваши предыдущие кредиты закрыты можно, обратившись в банк, где оформляли кредит, там вам дадут справку об отсутствии задолженности;

• Также могут понадобиться квитанции своевременной оплаты коммунальных услуг или телефона, это тоже показывает вашу платежеспособность;
• Справки из наркологического и психоневрологического диспансера. Они такие же, как и для получения водительских прав.

Видео: ипотека и ее получение

В данном видео подробно рассказывается об ипотеке, условиях и нюансах ее получения.

Основные этапы получения:

1. В самом банке, на фирменном бланке, надо будет заполнить заявление, где прописываете все ваши платежные возможности, а также сумму необходимого кредита и процент первоначального взноса;
2. Все необходимые документы подаете в банк для предварительного одобрения ипотеки;
3. Обычно банк предварительно рассматривает в течение нескольких дней, максиму это 2 недели, обычно 3-4 дня;
4. После получения предварительного одобрения, банк вам дает время на поиск квартиры или дома, обычно это от 1 до 4 месяцев;
5. Когда вы выбрали жилье, то теперь надо подготовить и сдать в банк документы на недвижимость.

Документы для вторички

Ксерокопии документов продавца:

• Все страницы паспорта продавца;
• Свидетельство о государственной регистрации права в Росреестре;
• Договор купли-продажи/дарения/вступления в наследство/о приватизации и т.д.;
• Кадастровый и технический паспорта на жилье;
• Справка о прописанных в квартире(оригинал);
• Разрешения из органов опеки и попечительства, если собственниками являются несовершеннолетние дети (оригинал);
• Справка из ЕРКЦ (расчетно-кассовый центр) или ЖЭУ об отсутствии долга по квартплате;
• Справка из Росреестра об отсутствии обременения на недвижимость (оригинал);
• Выписка из ЕГРиП (оригинал);
• Независимая оценка жилого помещения (оригинал).

Все эти документы вам должен предоставить продавец квартиры.

Документы на строящееся жилье

• Ксерокопия договора долевого строительства;
• Справка о внесении части средств в долевое строительство;
• Независимая оценка строящейся недвижимости;
• Документы застройщика, особенно если данная организация не является партнером банка.

Эти документы готовит застройщик.

Если Вы, наконец, решили обзавестись собственной жилой площадью, пусть и за счет заемных средств, то Вам просто необходимо знать,. Конечно, сказать точно, какие документы нужны для ипотеки в каждой конкретной банковской организации невозможно. Поэтому, предлагаем Вашему вниманию самый общий ответ на вопрос о том, какие документы нужны для ипотеки.

Список документов для ипотеки

Ни для кого не секрет, что для оформления ипотеки необходимо собрать большое количество различных документов. В самом общем виде всю их массу можно условно разделить на 3 большие группы: личные документы (удостоверяющие личность), финансовые документы (документы, подтверждающие платежеспособность заемщика), дополнительные документы (бумаги, требующиеся для оформления ипотеки, но не относящиеся к первым двум группам). Теперь давайте остановимся на каждой из перечисленных групп более подробно.

Личные документы

К документам этой подгруппы, прежде всего, относится паспорт гражданина РФ. Важно отметить, что в банке снимут копии со всех листов Вашего паспорта. Помимо этого, сюда же можно отнести копию трудовой книжки, заверенную у работодателя, а также различные документы, подтверждающие Ваше образование: аттестаты, дипломы, сертификаты и т.п. Некоторые финансовые структуры также требуют предоставления загранпаспортов и иных имеющихся у гражданина документов (свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, пенсионное свидетельство и т.п.).

Документы, подтверждающие платежеспособность гражданина

Такие документы обычно выдаются по месту работы гражданина и, в первую очередь, должны включать в себя справку по форме 2-НДФЛ. Эта справка отражает Ваш официальный «белый» доход, с которого Вы регулярно выплачиваете налог на доходы физических лиц (автоматически удерживается работодателем при начислении заработной платы). Помимо этого, сюда также можно отнести справку о доходах по форме банка. Такие справки разработаны практически во всех кредитных учреждениях и отражают дополнительный доход граждан, с которого налог не уплачивается (в том числе и «черная» зарплата).

Помимо этого, к этой группе следует отнести трудовые договоры, в том числе и по работе в рамках совместительства. Если у Вас есть другие доходы, например от сдачи в аренду имущества, то их также необходимо отразить в справке по форме банка. Подтверждением доходов будет заключенный договор аренды, а также документы, подтверждающие наличие такого имущества (которое сдается в аренду) в вашей собственности.

Внимание : если на момент оформления ипотеки у Вас имеются действующие кредиты, то Вам потребуется также взять в банке-кредиторе справку об оставшейся сумме задолженности.

Не лишними будут справки о наличии у Вас в собственности имущества. Чем больше имущества у потенциального заемщика, тем больше к нему доверия со стороны банка и, следовательно, больше шансов получить желаемую ипотеку.

В завершение нужно не забыть подтвердить наличие у Вас средств для уплаты первоначального взноса. Для этого потребуется сделать выписку со счета в банке.

Другие документы, которые могут быть затребованы

Помимо уже перечисленного выше стандартного набора документов, от заемщика могут потребоваться и иные документы:

1. Документы, подтверждающие психическое здоровье потенциального заемщика, а также то, что он не состоит на учете в наркологическом диспансере. Обычно для подтверждения этих фактов достаточно предоставления в банк водительского удостоверения. Если такового у Вас нет, то справки придется сделать официально.
2. Если обратившееся физическое лицо работает в должности директора, то могут потребоваться документы, подтверждающие, что он не является одновременно и учредителем общества или компании (выписка из ЕГРЮЛ, протокол общего собрания учредителей, решение единственного участника) и т.п. Это объясняется тем, что к лицам, являющимся участниками юридического лица, обычно предъявляются более жесткие требования и банки склонны к частым отказам в виду наличия у человека дополнительного финансового риска в виде собственного бизнеса;
3. Документы, подтверждающие состав семьи: свидетельства о заключении или расторжении брака, свидетельства о рождении детей (если есть несовершеннолетние дети);
4. Для мужчин - приписное свидетельство или военный билет;
5. Анкета-заявление на получение ипотечного займа, которая составляется по форме конкретного банка.

Важно отметить: в банк следует предоставить и копии и оригинал документов. С оригиналами знакомится банковский работник, проверяя их идентичность копиям, которые в итоге остаются у кредитора. Если же для оформления ипотеки Вы решили воспользоваться услугами ипотечного брокера, то оригиналы нужно будет продемонстрировать только ему.

Последнее обновление Февраль 2019

Покупка квартиры через ипотеку является ответственным и важным решением в жизни каждого человека. Поэтому потенциальному заемщику сначала необходимо оценить собственные финансовые возможности. При этом следует учитывать:

• Посильный размер ежемесячных платежей (как правило, он составляет не более половины получаемого дохода);
• Стоимость квартиры;
• Сумму первоначального взноса (обычно – 30 и более % от стоимости жилья);
• Вид квартиры и предполагаемый район ее расположения.

Инструкция покупки квартиры в ипотеку предполагает выполнение нижеследующих процедур.

Выбор банка и ипотечной программы

Прежде чем взять ипотеку на покупку квартиры, необходимо провести анализ условий и предложений в различных банках. Определяющими показателями при выборе оптимального варианта являются:

• Сумма ипотечного кредита;
• Процентная ставка, как правило, она варьируются от 11 до 15% годовых, и зависит от банка и желаемой суммы;
• Обременения (условия выдачи и сопровождения);
• Валюта кредита;
• Условия обеспечения (включая требования поручительства);
• Сроки выплаты;
• Условия страхования (в том числе и объекта ипотеки);
• Наличие штрафных санкций за досрочное погашение.

Выбрав несколько подходящих банков и ипотечных программ, необходимо внимательно изучить тонкости ипотечного продукта на основе консультаций, полученных в результате произведенного звонка или визита.

Необходимо также помнить, что многие банковские учреждения предъявляют требования и ограничения к предполагаемым заемщикам, а именно:

• Постоянная прописка на территории, определяемой банком;
• Определенный стаж на настоящем месте работы (общий трудовой стаж не менее 1 год, на последнем месте свыше 4-6 мес.);
• Положительная кредитная история;
• Отсутствие судимости;
• Отсутствие иных параллельных займов;
• Дееспособность;
• Возрастной ценз (миним. возраст 21 год, максимальный определяется моментом погашения кредита, к этому году заемщику должно быть не более 65-75 лет)
• Если привлекаются созаемщики, то не более 3 человек, степень родства - супруги, братья, родители, 3-ьи лица;
• Если заемщиком является мужчина до 27 лет без военного билета - в кредите ему откажут. То есть военнообязанный, не прошедший службу, имеющий отсрочку (например, в связи с учебой) и пр. заемщиком быть не может (исключение военнослужащие, в запасе).

Подав заявки одновременно в несколько банков, можно узнать конкретные условия ипотеки и порядок покупки квартиры в каждом из них. После одобрения заявки необходимо приступить к выбору подходящей квартиры. На проведение данной процедуры обычно отводится 2–3 месяца .

Информация о предварительных условиях по ипотечному кредитованию представлена на официальных сайтах банков.

Срок одобрения заявки по ипотеке составляет от 5 до 10 рабочих дней . Тем временем тщательно проверяются все предоставленные документы, поэтому начинать заниматься поиском жилья нужно только после твердого согласия кредитного учреждения.

Важно: банк может отказать в выдаче кредита и заключении договора, лишь в случае если из представленных документов видно, что потенциальный заемщик не в состоянии вернуть займ и проценты, исходя из его финансовых возможностей. Остальные мотивы отказа незаконны и их можно обжаловать в суд.

Выбор недвижимости

При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к объекту ипотеки. Как правило:

Квартира на вторичном рынке должна:

Жилой дом или коттедж должен:

• Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
• Иметь круглогодичную подъездную дорогу;
• Быть пригодным для круглогодичного проживания:
• Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
• Пройти соответствующий кадастровый учет.

Для выбора недвижимости в новостройках банковские учреждения, как правило, предлагают объекты из базы застройщиков, прошедших официальную аккредитацию. Для этого предусмотрены специальные программы, включая и государственные – по поддержке ипотечного кредитования для первичного жилищного рынка.

Пример: Банк «ДельтаКредит» предлагает кредиты по программе «Ипотека с государственной поддержкой» под 12% годовых. Клиенты могут воспользоваться льготами в рамках условий, утвержденных Правительством РФ.

Если заемщик самостоятельно осуществляет выбор квартиры на первичном рынке, то к застройщикам банки обычно предъявляют следующие требования:

• Срок на рынке жилищного строительства – более пяти лет;
• Соответствие оценочным нормативам финансовой устойчивости согласно Федеральному закону 214-ФЗ;
• Отсутствие задержек (более года) в завершении строительства и сдачи объектов в течение предыдущих лет;
• Наличие объектов точечной и массовой застройки (двух и более), введенных в эксплуатацию;
• Отсутствие инициирования процедуры банкротства или решения о ликвидации;
• Прочие требования.

Для получения профессиональной помощи при выборе недвижимости и уверенности в юридической чистоте сделок, банки предлагают воспользоваться услугами агентств недвижимости, являющихся их партнерами. Для этого они предоставляют клиентам соответствующие базы партнеров.

Оценка недвижимости

Для своевременного исполнения обязательств по договору, условия ипотеки определяют предоставление ликвидного залогового обеспечения, которым чаще всего и служит приобретаемый объект недвижимости. Рыночная стоимость залогового имущества является отправной точкой для определения суммы ипотечного займа, в связи с чем оценка залогового имущества является важным показателем в процессе кредитования.

Большинство банков, для проведения достоверной оценки обеспечения по кредиту, предлагают воспользоваться услугами оценочных организаций из числа своих партнеров. При этом они не ограничивают заемщиков в выборе, однако если отчет об оценке предоставлен организацией, имеющей отрицательный опыт работы с банком, последний вправе инициировать дополнительную проверку.

Также, если выявится недостоверность предоставленных оценок или нарушения требований законодательства в области оценки, то банковские учреждения имеют право направить мотивированные жалобы в регулирующие организации (СРОО). Поэтому специалисты рекомендуют пользоваться услугами оценщиков-партнеров.

Сертификат об оценке предоставляется в банк-кредитор.

Список документов и подача заявки в банк

В большинстве банков предоставляемыми документами для покупки квартиры по ипотеке являются:

• Заявление-анкета на ипотечный кредит, можно оформить ее онлайн на сайте банка;
• По клиенту , ксерокопии следующих документов:
  • Ксерокопия паспорта;
  • Справка о доходах по форме конкретного банковского учреждения или 2-НДФЛ;
  • Заверенная копия трудовой книжки;
  • СНИЛС - страховое свидетельство государственного пенсионного страхования
  • Военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
  • Документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
  • Свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии);
  • Свидетельства о рождении детей;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
  • Документы по имеющимся долговым обязательствам клиента (либо ранее исполненным);
• По недвижимому имуществу :

• • Правоустанавливающие документы (договора, акты и т.п.);
  • Техдокументация (кадастровый паспорт или техпаспорт);
  • Ксерокопии паспортов продавцов недвижимости.

Также могут быть затребованы документы об иных регулярных доходах и о семейном положении.

Пример: Супружеская пара обратились в банк для получения ипотеки на 2 500 000 рублей, работают оба (общий ежемесячный доход 50 тыс. руб), детей нет, возраст 30 лет. Получили отказ в банке, поскольку доходы не позволили оформить кредит - прожиточный минимум на каждого составляет 15 000 рублей. Выход: брать меньшую сумму - 1 500 000, либо искать дополнительного созаемщика, не пенсионного возраста, с заработной платой не менее 25 000 в месяц.

Если в объекте залогового обеспечения, зарегистрированы дееспособные совершеннолетние лица, не являющиеся заемщиками, банки просят их дополнительно предоставить подписанные и заверенные нотариально заявления об их осведомленности в том, что:

• Квартира, в которой они проживают, передается в залоговое обеспечение;
• В случае неисполнения обязательств, прописанных в ипотечном договоре, на квартиру будет обращено взыскание, вплоть до выселения заявителей.

В случае если в объекте залогового обеспечения зарегистрированы лица, не являющиеся близкими родственниками залогодателя, банки дополнительно требуют пояснения о необходимости регистрации указанных лиц в данном объекте и документальное подтверждение наличия собственности у указанных лиц, где они могут быть зарегистрированы.

Важно: Как правило, банки не приемлют, чтобы среди собственников недвижимости, передаваемой в качестве залогового обеспечения, были несовершеннолетние и/или недееспособные лица.

Заключение кредитного договора

Прежде чем подписать кредитный договор покупки квартиры требуется его внимательное изучение. Следует обратить пристальное внимание на все обременения и потенциальные расходы, особенно на предмет скрытых процентов, для чего рекомендуется перевести их в цифры.

Как правило, скрытые проценты состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета и др.) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.

Пример: При получении ипотечного кредита размером 1 млн. рублей по ставке 10% годовых, ежегодные платежи без скрытых процентов составят 100 тыс. рублей (1 млн.*10%). Взимание одной лишь комиссии за обналичивание в размере 2,8%, приведет к росту процентной ставки до 12,8% и к дополнительным платежам в размере 28 тыс. рублей (1 млн.*2,8%).

Важно: Постановлением президиума ВАС РФ № 8274/09 от 17.11.2009, банкам запрещено взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета.

Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен указывать данные обременения в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.

Следует также обращать внимание на условия об изменении размера процентов. Многие банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что при определенных экономических ситуациях банк может повысить процент и кредит для клиента станет непосильным. Поэтому следует добиваться внесения в кредитный договор условий, предусматривающих изменение процентов или сумм возврата кредита только по обоюдному согласию сторон.

Еще одно важное условие – возможность досрочно погасить кредит. Это предусмотрено законом. Однако банки идут на хитрость и обуславливают это право дополнительными платежами.
К примеру , в кредитном договоре может быть предусмотрено, что в случае досрочного погашения кредита заемщик уплачивает банку единовременную выплату в сумме 1% от возвращаемой суммы сверх досрочно возвращенного кредита.

Регистрация сделки с продавцом и передача денег

Следующим шагом процедуры покупки, после заключения кредитного договора, будет получение денежных средств и приобретение выбранной недвижимости. Передача денег является ключевым моментом сделки. Как только деньги оказываются на руках у покупателя, можно заниматься оформлением *договора покупки квартиры*. Отношения между сторонами отражаются в договоре купли-продажи, важным условием которого является стоимость имущества и порядок оплаты. Порядок оплаты может осуществляться:

• Наличным расчетом (на руки);
• Безналичным платежом (перевод на счет продавца);
• Через банковскую ячейку.

Часто банки выдают кредит на условиях первоначальной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и ипотеки, и только после этого выдают заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется по следующим этапам:

• покупатель ставить в известность продавца о заключенном кредитном договоре и договаривается о совершении сделки с условием отсрочки платежа
• выплачивает аванс продавцу из собственных средств
• производится регистрация сделки и ипотеки
• в банк предоставляются свидетельства о заключенной сделке и регистрации ипотеки, на основании которых выдаются деньги
• производится окончательный расчет с продавцом

Как правило, продавцы идут на такие условия, так как после регистрации ипотеки банк выдает кредитные средства в ближайшие рабочие дни. А совершение купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона. Так что у продавца рисков нет.

Сделка покупки и оформления квартиры осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При ее заключении важно достичь соглашения по всем важным условиям, которые не позволят данной сделке не состояться.

Страхование и передача в ипотеку

Для заключения договора ипотеки необходимо пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты. Эта процедура предусмотрена законом об ипотеке.

Часто банки требуют страхования жизни заемщика или других рисков. Решение о подписании договора с дополнительными видами страхования является решением заемщика, потому как ведет к повышению выплат по кредиту (скрытый процент).

Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.

Методы взимания просроченной задолженности по кредитам

Просроченные кредиты негативно сказываются на деятельности любой финансовой организации, вплоть до ее жизнеспособности. В связи с этим банки усовершенствуют процесс работы с проблемными кредитами.

Работа с должниками идет путем конструктивного диалога. Если определено, что финансовые трудности заемщика носят срочный характер, банки идут на реструктуризацию кредита путем:

• Изменения графика платежей;
• Пролонгации кредита;
• Изменения % ставки.

Ели андеррайтинг кредита выявил проблемы в части платежеспособности заемщика, банк отправляет ему извещения с требованиями погашения задолженности, ведет с ним переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в судебные инстанции (на счет взыскания задолженности принудительно).

Стоит отметить, что уклонение от уплаты задолженности является уголовно-наказуемым деянием. Поэтому необходимо использовать все возможности для уплаты долга по кредитному договору, и лучше в добровольном порядке.

Что делать, если нет денег далее оплачивать ипотечный кредит

Следует учитывать всевозможные нюансы, к примеру потеря работы, ухудшения здоровья и пр. При просрочке платежа банковские работники начинают звонить по телефону должнику и напоминать об оплате долга. Если ответа на это не последовало банк отправляет почтовое извещение о срочной уплате имеющейся задолженности в течении 10 дней. Если и на это реакции никакой не последовало, залогодатель вправе обратиться в суд, где вынесется решение о досрочном взыскании всей оставшейся суммы кредита и процентов, и о продаже квартиры на аукционных торгах.
Квартира на торгах продается по залоговой стоимости, которая, как правило, меньше рыночной. Поэтому при заключении ипотечного договора следует обращать внимание на размер залоговой стоимости и стараться приближать его к рыночному уровню.

В этом случае после продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.

Пример: клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб. (остаток кредита + причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб., а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).
То есть должник остается в минусе - теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).

Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:

• В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и пр. и погасит свой текущий долг, возможно мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
• В случае, если дело дойдет до суда - должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

87 комментариев

В ипотеку можно приобрести как первичное (новостройки), так и вторичное жилье

1. Уясните юридические нюансы ипотечного договора

Имущество, купленное в кредит, остается у заемщика в его владении и пользовании. Продажа квартиры собственником возможна только с согласия банка-кредитора.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

● предмет ипотеки;
● его оценка;
● существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
● площадь объекта недвижимости;
● адрес, по которому он расположен;
● все существенные условия основного обязательства, которое обеспечивается ипотекой;
● право, на котором оно принадлежит залогодателю.

Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации.

2. Для получения ипотечного кредита будьте готовы представить ряд документов

Обычно для получения ипотечного кредита заемщик должен предоставить в банк следующие документы:
● Копию паспорта или заменяющего его документ (для военнослужащих).
● Копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.
● Копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)).
● Копию военного билета для лиц мужского пола призывного возраста.
● Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.).
● Копию свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии).
● Копию свидетельства о рождении детей.
● Копию трудовой книжки, заверенную работодателем.
● Документы, подтверждающие доходы (2 НДФЛ, в свободной форме, устная)

Дополнительно могут потребоваться следующие документы:

● Справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации.
● Копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруга, родителей, детей).
● Копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам.
● Копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов.
● Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется также характеристика жилого помещения (форма 7). В случае наличия в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг.
● Документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период шесть месяцев.
● Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии документов, подтверждающие своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода-год; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам.
● Справка из наркологического диспансера.
● Справка из психоневрологического диспансера.

Обратите внимание! В банк передаются копии перечисленных документов. Однако при этом, в момент подачи документов необходимо предъявить банковскому работнику и сами оригиналы.

Если у заемщика есть созаемщики или поручители, то им также необходимо представить в банк перечисленные документы.

От того, какие документы вы сможете предоставить в банк, зависит итоговый размер кредита.

3. Получите представление о порядке оформления договора

Перед сделкой заемщик подписывает с банком кредитный договор , по которому банк обязуется представить недостающую для покупки выбранного жилья сумму. Это жилье, согласно кредитному договору, становится обеспечением возврата выбранного жилья.

До подписания кредитного договора заемщик может отказаться от получения кредита. Обязательства перед кредитором возникают только с момента подписания кредитного договора. Решение, как правило, действительно в течение нескольких месяцев с возможной пролонгацией – каждая кредитная организация определяет срок самостоятельно.

Подписывая договор, необходимо тщательнейшим образом ознакомиться с его содержанием. Уточните все составляющие вашего ежемесячного платежа:
● сумму в счет погашения основного долга;
● сумму комиссии за пользование кредитом;
● сумму всех дополнительных платежей, которые могут состоять из:
● комиссии за ведение ссудного счета
● комиссии за выдачу кредита

Попросите чтобы вам одновременно с подписанием договора предоставили ваш точный график погашения платежей.

Выясните условия досрочного погашения кредита. Подробно узнайте, какие существуют способы погашения кредита: оплата в отделении или представительстве банка, почтовый или банковский перевод (некоторые банки присылают по почте готовые квитанции для оплаты, некоторые банки практикуют возможность оплаты кредита электронными платежами через Интернет), и совсем недавно появилась возможность оплачивать кредиты при помощи терминалов по приему платежей сотовой связи и прочих телекоммуникационных услуг.

4. Вы должны четко представлять всех участников ипотечной сделки

В ипотечной сделке участвуют:

1. Заемщики.
Заемщиками являются физические лица, которые заключили кредитные договоры с банками, обеспечением исполнения которых является залог приобретаемого жилья.

2. Банки.
Банк, выдавший вам кредит, становится еще и залогодержателем вашей квартиры. Заёмщик становится еще и залогодателем. В случае невыполнения обязательств со стороны залогодателя, залогодержатель вправе продать вашу квартиру и забрать полученные деньги в счет вашего ипотечного кредита.

3. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

4. Нотариат.

Договор купли-продажи и ипотеки квартиры подлежит обязательному нотариальному заверению. За удостоверение договора вам придется уплатить пошлину. Она составит 0,3% от суммы всего договора, но не более 3000 рублей.

5. Продавцы жилья.
Физические и юридические лица, имеющие в собственности жилые помещения.

6. Риэлтерские фирмы.
Юридические лица, которые являются либо непосредственными участниками сделок с недвижимостью, либо занимаются обслуживанием таких сделок. Услуги риэлтера сводятся, в основном, к подбору вариантов и сопутствующим услугам (например, предоставление помещения для переговоров, показ клиенту объекта недвижимости, договоренность с нотариусом о времени и месте подписания сделки и т. п.).

7. Оценщики.
При оформлении ипотечной сделки оценочные компании привлекаются в целях определения рыночной стоимости квартиры, которую вы намерены приобрести с использованием средств ипотечного кредита.

8. Страховые компании.
На сегодня у каждого банка есть аккредитованные при нем страховые компании, в которых заемщик имеет право оформить необходимую страховку. Страхование при ипотеке – необходимая мера безопасности для банков: если заемщик не сможет выплачивать кредит по причине потери трудоспособности, страховая компания возьмет на себя дело возвращения кредита.

5. Разберитесь в нюансах страхования ипотеки

Страхование – обязательное условие получения ипотечного кредита. По закону заемщик обязан страховать не только предмет залога от повреждения и полного уничтожения, но и свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул) (ст. 31 ФЗ «Об ипотеке»).

Срок страхования равен сроку ипотечного кредитования. Страховую компанию одобряет банк. Договор страхования заключается до заключения кредитного договора.

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика.

В среднем при ипотеке совокупные расходы заемщика на страхование составляют 1-1,5% от остатка по кредиту в год с учетом процентов.

Страховой договор. В страховом договоре обязательно указываются:

1. Местоположение объекта недвижимости;

2. Характеристика объекта недвижимости;

3. Действительная стоимость объекта недвижимости;

4. Максимальная страховая сумма;

5. Срок, в течение которого клиент должен поставить страховую компанию в известность о факте наступления страхового случая;

6. Условия получения страховой выплаты.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту.

При заключении договора ипотечного страхования следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены.

6. Имейте в виду, неуплата кредита грозит уголовной ответственностью

За злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности после вынесенного судебного акта виновник может быть наказан штрафом в размере до 200 тысяч рублей, либо обязательными работами на срок от 180 до 240 часов, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет (