Покупка недвижимости (квартиры, дома, комнаты) для любой семьи или гражданина - шаг безусловно, знаменательный и приятный, но кроме того, еще и крайне ответственный.
Чтобы впоследствии не оказаться в неприятной ситуации (например, оспаривания сделки или появления лиц, имеющих право на проживание в квартире), необходимо не только оценивать техническое состояние и параметры жилья, но и тщательно проверять правоустанавливающие документы на него, а также проанализировать историю предшествующих сделок с ним.
Какие документы должны быть у продавца квартиры
Для совершения сделки по покупке квартиры (заключения договора купли-продажи, а затем госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество необходимо подготовить целый обязательный пакет документов: правоустанавливающих, правоподтверждающих - со стороны продавца, и документов, подтверждающих личность продавца и покупателя (или продавцов и покупателей). Это прежде всего:
- Документ, по которому квартира приобреталась в свое время (передача в собственность (приватизация), мена, дарение, купля-продажа и др.);
- Свидетельство о праве собственности (если оно выдавалось до 15 июля 2016 года), либо выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
- Документы из БТИ (экспликация и поэтажный план).
Указанные документы для покупки недвижимости должны находиться у продавца.
Кроме них понадобятся документы о личности продавца и покупателя (для граждан РФ - паспорта, для военнослужащих - военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев - вид на жительство).
Какие документы нужны к моменту сделки:
- Выписка из домовой книги (справка о проживающих);
- Справка о состоянии лицевого счета (отсутствии или наличии долгов по ЖКУ);
- Нотариальное согласие супруга (если квартира является общей собственностью);
- Разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются пава несовершеннолетних детей;
- Выписка из ЕГРН, со сведениями об отсутствии обременений и арестов. Она может быть получена в течение 3-х дней в отделении Росреестра, в МФЦ, либо запрошена нотариусом (в электронной форме, на следующий после обращения день). За ее получение оплачивается госпошлина (750 рублей за бумажную справку, 300 рублей - за электронный документ).
- Согласие на продажу квартиры, где зарегистрированы несовершеннолетние, выдает орган опеки и попечительства в течение месяца после предоставления документов (бесплатно).
- Акт оценки квартиры (от 2000 рублей, для вторичного рынка);
Интересно, что практически все документы из приведенного перечня документов должен подготовить продавец, от покупателя же при покупке потребуются только паспорта (если дело не касается ипотеки и т.п.)
Какие документы нужны для покупки квартиры
На текущий момент договоры купли-продажи жилья не требуют госрегистрации ( Закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ), однако затем переход права собственности надо регистрировать в Росреестре (). При совершении регистрационных действий специалисты Росреестра проверяют подлинность и соответствие правоустанавливающих документов установленным требованиям и могут вернуть документы сторонам сделки без регистрации права. Чтобы этого не произошло, к комплектованию пакета бумаг следует отнестись во всей ответственностью.
Важно знать, что список документов для сделки является открытым, то есть в каждом конкретном случае, в зависимости от состава сторон сделки или статуса недвижимости (новостройка, «вторичка» и пр.), документы должны быть (могут быть) различными.
Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень
В общем случае при оформлении купли-продажи жилья оно состоит для продавца из следующих шагов:
- Конечно же - паспорт.
- Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
- При покупке по ипотеке - справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
- Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.
Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.
Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке - это разные ситуации!
Новостройка
При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.
В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).
По завершении строительства составляется акт приема-передачи жилья, и подписывается основной договор (купли-продажи).
Вторичное жилье
Именно на вторичном рынке выше риски оспаривания покупки со стороны третьих лиц.
Основаниями для такого оспариваничя могут быть как конфликты между прошлыми наследниками жилья, бывшими супругами, недеесособность бывшего хозяина, появление прописанных лиц (из мест лишения свободы или безвестно отсутствующих), прописка/выписка несовершеннолетних без разрешения органов опеки. Чтобы минимизировать такие риски, кроме правоустанавливающих и правоподтверждающих документов продающей стороны проверяют отсутствие притязаний третьих лиц, путем получения ():
- Выписок из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных лиц;
- Выписки из ЕГРН (непосредственно перед сделкой, чтобы такая выписка не устарела).
Важно: если квартира приватизирована до 1998 года затем с ней не совершалось никаких сделок, сведения в ЕГРН могли не вноситься. Сделка с такой квартирой наиболее безопасна, хотя для приобретения сначала все-же придется внести объект в ЕГРН, что займет некоторое время.
При покупке от застройщика
При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.
При покупке на материнский капитал
На средства маткапитала в РФ можно приобрести квартиру, комнату, дом, то есть отдельный объект жилой недвижимости. Конкретный список документов на покупку о из объектов, приведен в Постановлении Правительства РФ №862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».
Подтверждением права на использование денег из материнского капитала на улучшение жилищных условий является именной сертификат. Ссылка на него обязательно должна быть в договоре купли-продажи.
Разумеется, для такой сделки должно быть достигнуто согласие продавца, поскольку средства будут перечисляться ему из Пенсионного фонда (ПФР РФ), в безналичном порядке (на указанный продавцом счет). К тому же между подписанием договора и поступлением денег может пройти до двух месяцев. Часть средств за недвижимость оплачивается средствами покупателя.
Важно, что при покупке за материнский капитал жилье должно быть оформлено с выделением в нем долей всем детям ( от 29.12.2006).
Если покупаем на ребенка
Покупка жилой недвижимости на несовершеннолетнего ребенка возможна, причем до 14 лет совершается без его участия (за ребенка действуют его законные представители (родители/опекуны/попечители), а с 14 лет он вправе сам подписывать документы (в присутствии законных представителей). Купить можно как жилое помещение целиком, так и оформить долю в нем на ребенка.
От продавца для сделки потребуется стандартный комплект документов, а вот покупателям потребуется разрешение органов опеки, особенно если у ребенка уже была доля в собственности.
При покупке в ипотеку
Если покупатель с ипотекой, продавец предоставляет комплект документов для продажи с учетом требований конкретного банка. В этом случае юридическую чистоту недвижимости проверит еще и банк.
Чаще всего к стандартному набору документов потребуется приложить акт оценки стоимости жилья, предварительный договор купли-продажи.
Поскольку указанные документы необходимы для одобрения сделки покупателю, оплачивает и получает документы покупатель.
Договор на покупку
Требования к оформлению и содержанию договора купли-продажи квартиры/жилого помещения установлены в , . Обязательно указание сведений об объекте, однозначно его описывающих (адрес, вида недвижимости, площадь, другие характеристики имущества).
Обязательна письменная форма договора. Нотариального удостоверения не требуется, кроме случаев, если в сделке со стороны продавца участвуют несовершеннолетние/недееспособные лица, а также при продаже долей одновременно всеми участниками долевой собственности.
Нотариальное удостоверение облагается госпошлиной в зависимости от стоимости недвижимости ( , ).
Оформляем в Росреестре
Договор купли-продажи, документы-основания, можно подать зарегистрировать в отделение Росреестра лично, через МФЦ, при выездном приеме уполномоченного лица Росреестра, по почте или в электронной форме (в Росреестр, либо через портал госуслуг).
Госпошлина за регистрационные действия составляет 2000 рублей (). При оформлении через портал госуслуг применяется коэффициент 0,7 (то есть услуга стоит 1 400 рублей). Интересно, что квитанция о госпошлине может заявителем и не представляться, поскольку сведения о платеже содержатся в государственной информсистеме о государственных и муниципальных платежах.
О получении документов для регистрации выдается расписка, регистрация выполняется 7-9 рабочих дней, а при обращении через нотариуса - на следующий день.
Подтверждением регистрации перехода прав служит выписка из ЕГРН (бумажная или электронная), согласно , 62 Закона № 218-ФЗ).
Стоимость оформления документов при покупке квартиры
Для покупателя недвижимости стоимость оформления документов обычно невелика, а зачастую тратиться приходиться только на составление договора купли-продажи у юриста или в агентстве недвижимости, и на регистрационные действия в Росреестре.
Таким образом, редко расходы покупателя превышают 6-10 тыс. рублей.
Для продавца квартиры затраты и времени и средств на подготовку документов существенно больше.
Подготовительный этап к сделке купли-продажи жилья - достаточно трудоемкий процесс, выполнять его можно как самостоятельно, так и с привлечением специалистов. В любом случае следует помнить, что от тщательной подготовки, проверки и оценки всех документов будет зависеть спокойствие и уверенность в законности сделки, и никакие потрясения не омрачат проживание в новой квартире новых собственников.
Проверяем покупаемую недвижимость
Проверку недвижимости (документов для покупки квартиры) можно поручить квалифицированным специалистам, а можно осуществить и самостоятельно.
При этом следует выполнить следующие действия:
- Выяснить, каким образом предыдущий владелец получил продаваемое жилье (приватизировал, купил, получил по наследству и пр.). Этот факт должен подтверждаться соответствующими документами (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Крайне желательно изучить выписку из ЕГРП на жилое помещение, обратив внимание на частоту предыдущих сделок, факты обременений, арестов имущества. Если в последние три года сомнительных действий не совершалось (три года - срок исковой давности по недействительным сделкам с недвижимостью), можно рассматривать данный вариант покупки.
- Проверить техническое состояние и качество квартиры. Если жилье требует ремонта - это видно невооруженным глазом, но гораздо важнее сверить фактическое ее состояние с техническими документами (план БТИ и др.). Если имеется перепланировка или переустройство, они должны быть согласованы («узаконены»).
- Проверить правомочия лица, действующего от имени продавца (в случае, если продают по доверенности - она должна быть заверена нотариусом, не иметь помарок и подчисток). Если сделкой занимается сам собственник - желательно проверить действительность его паспорта (на сайте Управления по вопросам миграции при МВД России), а также оценить адекватность /дееспособность продавца. Если его способность здраво разговаривать и действовать под вопросом - следует поискать другой вариант жилья.
- Выяснить наличие третьих лиц, имеющих права на жилое помещение. Это могут быть отбывающие наказание граждане, несовершеннолетние дети, др. лица. От продавца, состоящего в браке следует запросить согласие супруга на продажу. Проще всего проверить квартиру, получив расширенную выписку из домовой книги, где указываются все лица, зарегистрированные и сохраняющие право на проживание.
Внимательность и аккуратность покупателя на этапе подготовки к покупке квартиры поможет застраховать себя от неприятных сюрпризов в будущем.
Оформление купли-продажи квартиры сопряжено со сбором необходимого пакета документов. Они важны для проверки чистоты сделки, оформления договора, регистрации перехода права собственности в Росреестре. Среди документов есть бессрочные и имеющие определенный срок действия. Ознакомившись с их полным перечнем и зная информацию об особенностях получения, можно избежать ошибок и сэкономить время.
Основной пакет документов для продавца
Собственнику сложнее подготовить документы к продаже. От него потребуется не только предоставить документ, идентифицирующий личность, но и перечень документации о квартире. Информация подлежит обязательной проверке со стороны покупателя и юриста, сопровождающего сделку. Из документов станет понятно:
- нет ли на квартире обременений;
- скольким людям принадлежит недвижимость и количество прописанных в ней лиц;
- была ли произведена перепланировка и узаконены ли изменения.
Когда начальный этап проверки квартиры пройден, следует иной - непосредственное заключение сделки путем оформления договора. После, переход права собственности подлежит обязательной регистрации в Росреестре, где также происходит проверка документов.
В целом продавцу потребуется пакет документов:
- необходимые для проверки квартиры со стороны покупателя и юриста;
- обязательные для оформления договора;
- для регистрации в Росреестре.
Перечень может меняться в зависимости от особенностей совершения сделки, количества собственников, наличия в семье несовершеннолетних детей.
Стандартный перечень
В список документов входит:
- паспорт;
- свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН;
- справка о составе семьи;
- договор купли-продажи;
- кадастровый паспорт;
- передаточный акт;
- выписка с лицевого счета;
- квитанции о своевременной оплате коммунальных услуг.
Сопутствующие документы
Дополнительно:
- для сделки, где принимает участие несовершеннолетний - свидетельство о рождении или паспорт;
- документы, удостоверяющие личность опекуна или иного официального представителя ребенка;
- разрешение органов опеки и попечительства;
- для супругов - письменное согласие мужа (жены) на совершение сделки;
- если квартира в долевой собственности - согласие всех содольщиков на продажу;
- договор задатка, аванса;
- договор с финучреждением об аренде банковской ячейки;
- справка о состоянии психического здоровья;
- доверенность на совершение сделки третьим лицом.
Иногда подготовить список документов доверяют риелтору, но следует помнить, что представитель агентства не несет ответственности за чистоту сделки.
Для подтверждения намерений приобрести квартиру собственник или покупатель может настаивать на оформлении договора задатка или аванса. Тогда этот документ также приобщается к перечню необходимых.
Если от лица одной из сторон договора действует поверенный, нужно оформить у нотариуса соответствующую доверенность.
Если с паспортом все понятно, то с остальными бумагами возникают сложности. Первое, что необходимо узнать: где получать документы, в какие сроки возможно их оформление? К счастью, с началом работы МФЦ и электронных информационных систем отпала необходимость в обязательном посещении госструктур, отстаивании в очередях. Все можно оформить в считанные дни, заплатив госпошлину.
ЕГРН: что показывает, где брать
Документ чрезвычайно важен для потенциального собственника, поскольку отражает информацию о законных владельцах квартиры, возможных обременениях.
Существует несколько видов справок, которые можно заказать:
- Стандартная - к ней не прикладывается поэтажный план. Если такая выписка выдается при непосредственной регистрации с предоставлением правоустанавливающего документа, то в графе «Документ-основание» указывается договор, дарственная, свидетельство о праве на наследство или иной. Если же выписку заказать позже, основание не вписывают. Именно стандартную выписку чаще всего требуют при оформлении купли-продажи квартиры.
- О переходе прав. Она является расширенной и помогает узнать, сколько всего было собственников в квартире, начиная с основания работы реестра недвижимости (с 1998 г. ). Она содержит названия документов-оснований и даты их предъявления в Росреестр. По записям покупатель поймет, есть ли риск предъявления прав на имущество со стороны третьих лиц. Документ не содержит данных о нахождении квартиры в залоге или о наложении на нее каких-либо обременений.
Справки ЕГРН стали выдаваться только с 2016 г. Более ранний аналог документа - Свидетельство о праве собственности. Последний действует и по сей день, поэтому продавцам, имеющим свидетельство, не нужно менять его на справку ЕГРН.
Заказать справку можно одним из способов:
- лично обратиться в МФЦ или Росреестр;
- зайти на информационный портал Росреестра (ссылка) и получить электронный вариант документа.
ЕГРН на электронном носителе имеет такую же юридическую силу, как и бумажная справка.
Стоимость выписки - 300 руб.
Справка будет сделана быстрее, если обратиться в Росреестр лично. Срок составит не более 3 дней. Через МФЦ процедура длится дольше на 2 дня. Если заказывать выписку через интернет, есть риск отправки не тех документов, и в выдаче будет отказано. Придется снова делать запрос и ожидать.
Срок действия выписки ЕГРН не установлен, однако в большинстве организаций не принимают справку, выданную более чем за 30 дней до обращения. Иногда нотариусу необходимо, чтобы выписка была не «старше» 1 недели , ведь сделки регистрируются ежедневно, и чем больший срок прошел от даты выдачи документа, тем больше шансов у продавца совершить мошеннические действия.
Зачем нужен кадастровый, технический паспорт при продаже квартиры
Технический паспорт - первоисточник информации об объекте продажи. Из него можно узнать:
- когда был построен жилой дом;
- сколько в квартире комнат;
- какова инвентаризационная стоимость объекта.
В техпаспорт вносятся все изменения в продаваемом жилье: перепланировка, переустройство. Ввиду участившихся случаев обрушения стен, взрывов бытового газа, жилищная инспекция неохотно выдает разрешения на перепланировку. Если окажется, что изменения претерпела несущая стена (на плане обозначены красным и отмечены более толстыми линиями), жилищная инспекция обяжет к устранению «новшеств» от собственника.
С 2013 г . документ дополнили техпланом, то есть помимо информационной составляющей появилось визуальное отражение объекта на карте. Он служит основой для кадастрового учета квартиры.
Нельзя недооценивать значение кадастрового паспорта, который часто считают аналогом технического, выдаваемого БТИ.
В кадастровом паспорте отражена информация о всех изменениях, которые были произведены в объекте недвижимости.
Кадастровый паспорт выдает Росреестр. С 2017 г . он представляет собой выписку из ЕГРН, поэтому если изначально заказать расширенный вариант документа, отдельно обращаться за кадастровым паспортом не нужно.
Для осуществления регистрационных действий понадобится именно кадастровый паспорт. Если квартира была поставлена на кадастровый учет, собственник может не заказывать выписку из ЕГРН: Росреестр сделает запрос самостоятельно.
Если у собственника нет кадастрового паспорта, нужно заказать техпаспорт, обратиться в Росреестр для постановки объекта на кадастровый учет. Оформить документ может только собственник или его поверенный.
Где получить, стоимость
Техпаспорт можно получить в БТИ. Однако если не была проведена плановая инвентаризация (должна осуществляться каждые 5 лет ), необходимо вызвать эксперта для оценки состояния квартиры и определения инвентаризационной стоимости объекта. Цена за услуги составит 1-2 тыс. руб. Ждать получения техпаспорта придется около 15 дней.
Кадастровый паспорт выдается в Росреестре. Поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН, стоимость составит 400 руб. за бумажный и 250 руб. за электронный вариант.
Срок предоставления выписки - 3 дня. Делая заказ через МФЦ, придется ждать около 5 дней. На сайте Росреестра электронную выписку можно получить в срок до 3 дней.
Многие коммерческие сайты предлагают справки по более высокой стоимости с оперативностью оформления «от 3 мин.», «от 1 часа», но на деле процесс более длителен. Лучше не рисковать и заказать справку заранее.
Что такое передаточный акт, форма, содержание
Документ оформляется для того, чтобы зафиксировать, в каком состоянии квартира перешла новому собственнику, какие предметы интерьера остаются в квартире, есть ли у сторон взаимные претензии, произошла ли передача денег. Если договор отражает договоренности, то передаточный акт включает информацию о действиях, которые уже совершены. Цель оформления документа - предотвратить возникновение взаимных претензий.
Порядок подписания передаточного акта контролируется ст. 556 ГК РФ . Считается, что договор исполнен, если продавец и покупатель подписали акт (если иное не оговорено в договоре). В противном случае договор нельзя назвать исполненным, поскольку этому нет официального подтверждения.
После завершения сделки стороны должны обратиться в Росреестр, и в ряде регионов у них потребуют подписанный акт о передаче. Такие действия госорганов правомерны, поэтому во избежание недоразумений необходимо вписать в договор купли-продажи отдельный пункт: «… Стороны обязуются подписать передаточный акт после регистрации перехода права собственности». Вопрос - почему только после регистрации? Ответ прост: если подписать ранее, считается, что за возможные кражи, «потопы» и прочие неприятности отвечает новый владелец, по сути таковым еще не являясь.
Обходной лист
Покупателю квартиры важно знать, не «висят» ли на жилье долги. Если прежний собственник не платил за воду, газ и прочие коммунальные услуги, «выбить» из него оплату долгов будет очень сложно.
Для удобства проверки оплаты услуг ЖКХ можно использовать документ - выписку с лицевого счета.
Образец выписки
Справка выдается бесплатно. На ней ставится печать начальника отдела паспортного стола.
Договор купли-продажи квартиры
Договор - основной документ, в котором отражены данные о сторонах сделки, описание объекта недвижимости, оговорен порядок расчета, сроки выселения, права и обязанности сторон.
Существуют типовые формы документов, но они необходимы больше для осведомленности о предстоящем процессе, нежели для оформления договора самостоятельно.
Образец договора
Документ оформляется обеими сторонами и подлежит обязательному нотариальному заверению.
За составление договора юристом, сопровождающим сделку, или нотариусом, придется оплатить от 4 до 10 тыс. руб. в зависимости от региона проживания и стоимости недвижимости.
«Стоимость» или «цена договора» - это сумма продажи. За нотариальное удостоверение нужно внести госпошлину - 0,5% от суммы договора, причем расчетная величина не должна быть менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.
Справки о составе семьи
Одна из угроз для покупателя - приобрести квартиру, в которой зарегистрированы люди, которые в будущем могут предъявить права на квартиру. Избежать такой ситуации помогает выписка о перечне лиц, прописанных в квартире (трехступенчатая справка для продажи квартиры, Ф9). Получить ее может только зарегистрированный гражданин, его поверенный или официальные представители несовершеннолетнего. Выдача производится:
- в жилищном агентстве;
- в отделах вселения и регистрационного учета граждан по месту жительства.
Выявить скрытых собственников поможет справка о ранее зарегистрированных жильцах. Это архивная справка (Ф12).
Представленная форма хороша тем, что отражает информацию - были ли в квартире зарегистрированы:
- несовершеннолетние;
- граждане, которые выбыли по причине прохождения срочной службы в армии;
- осужденные;
- лица, снявшиеся с учета по доверенности.
Узнав перечень снятых с регистрации и причины их выбывания, можно минимизировать риск заселения нежелательных жильцов.
Справка о состоянии психического здоровья
Документ можно взять в психоневрологическом диспансере. Хотя справка не относится к обязательным документам, покупатель может ее затребовать для «подстраховки», если:
- продавец - гражданин преклонного возраста;
- у человека есть имеются серьезные заболевания.
Конечно, справку о состоянии здоровья никто не предоставит, но если по внешним признакам определяется, что человек получил серьезную травму, частично или полностью парализован, проходит реабилитацию от алкогольной (наркотической) зависимости, лучше получить документ о психическом здоровье. Если родственники докажут, что продавец не осознавал своих действий, договор аннулируют.
Договор аванса или задатка
Документ должен оформляться в случае передачи покупателем денег в счет стоимости квартиры.
Если берется аванс, то сумма может быть возвращена продавцу без лишних объяснений.
Если дан задаток, при неисполнении обязательства со стороны продавца он должен вернуть вдвое большую сумму, а если нарушитель обещаний - покупатель, задаток остается у продавца.
Взаимоотношения прописываются в соответствующем договоре.
Передача средств происходит при оформлении предварительного договора купли-продажи.
Особенности подачи документов при разных обстоятельствах
Перечень документов может быть расширен, если:
- в сделке принимают участие дети;
- владелец женат;
- недвижимость приобретается с привлечением кредитных средств или за маткапитал.
Продажа квартиры с несовершеннолетними
Если квартира принадлежит ребенку (до 18 лет ) сделки с недвижимостью будут осуществляться его родителями (опекунами). С 14 лет дети получают паспорт и право отстаивать имущественные интересы, поэтому потребуется письменное согласие подростка на продажу квартиры (доли).
Разрешение органов опеки на продажу квартиры
Защита имущественных прав ребенка осуществляется органами опеки и попечительства. Родители (оба) должны обратиться в госорган по месту проживания, предоставить документы, подтверждающие следующее:
- взамен несовершеннолетний будет обеспечен иным жильем;
- ребенок-собственник будет владеть не меньшей долей, чем до сделки;
- в итоге жилплощадь, выраженная в м2, не будет уменьшена;
- условия проживания не хуже тех, что были до продажи;
- инфраструктура позволяет ребенку развиваться физически, вблизи есть школы, детские сады.
ООП могут отказать в совершении сделки. Планируя продажу, следует заранее убедиться в возможности предоставления детям иной квартиры (дома).
Если квартира приобретается за средства МК, необходимо внести залог и предоставить в Пенсионный фонд расписку о получении хозяином жилья денег.
Если продавец в браке
Квартира, приобретенная супругами, принадлежит им обоим. Распорядиться ею можно только при обоюдном согласии. Если квартиру продает муж, жена должна выдать письменное согласие, заверенное нотариусом.
Сделка по продаже жилой квартиры требует максимально ответственного подхода не только от покупателя, но и от продавца. Это и моральный, и материальный аспект, поскольку придётся столкнуться с разными людьми и быть готовым к любым вопросам, связанным с жильём и его юридической чистотой.
В первую очередь следует определиться с тем, какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю. Это один из самых важных этапов для продажи недвижимости, от которого зависят и её сроки, и проблемы, с которыми можно столкнуться. Заведомо зная, какие нужны документы для продажи квартир, а также заранее их все подготовив, вы можете избежать многих трудностей в оформлении сделки и обезопасить себя от возможных обвинений со стороны покупателя.
Право продавать недвижимость имеется только у граждан, которые являются собственниками таковой официально, имеют подтверждающие документы и внесены в единую базу Росреестра как владельцы.
От лица собственника может выступать его представитель по нотариально оформленной доверенности. Этим правом не стоит пользоваться, если у вас нет для этого действительно весомых причин – покупатели не слишком доверяют сделкам по доверенности из-за большого риска оказаться в мошеннической схеме.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Продажа квартиры – процесс длительный, даже если вы снизили цену и деньги нужны вам срочно. Грамотный покупатель будет проверять документы тщательно, и любое несоответствие, отсутствие обязательных бумаг будет вызывать недоверие к вам и может отсрочить продажу очень надолго.
Основной пакет документов
Рассматривая, какие именно документы вам необходимо будет подготовить для продажи квартиры, для начала обратите внимание на основной перечень таковых, которые следует иметь в любом случае. В основной пакет входят:
Когда продавец состоит в законном браке, отчуждаемая квартира получена в период официального брака и считается совместно нажитым имуществом, то нужно получить согласие от супруга (супруги) для оформления продажи и заверить его в нотариальной конторе. Такие согласия будут нужны, даже если в документах на недвижимость супруг (супруга) владельцем не значится, независимо от того, кто какие вложения делал. Не нужно такое согласие в том случае, если недвижимость вам была подарена.
Какие документы при продаже своей квартиры предоставляет продавец дополнительно, зависит от каждого отдельного случая индивидуально. Самые распространённые рассмотрим дальше.
Продажа квартиры за наличные
Сделки с отчуждением недвижимых объектов, приобретённого собственником за наличные, его собственные средства, требует подготовить список бумаг, условно поделённый на две категории. Какие документы нужны вам для продажи приватизированной квартиры, объектов вторичного рынка:
Обязательные | В дополнение |
Сюда относятся документы, какие понадобятся для юридического оформления и регистрации сделки по продаже квартиры. Надо отнести сюда:
| То, что покупатель может запросить, дабы проверить объект на юридическую чистоту:
|
Вы вправе подготовить изначально только базовый перечень документов, какие будут нужны вам для продажи квартиры. Их подготовку можно поручить риелтору, юристу, нотариусу или заняться этим вопросом самостоятельно. Что нужно, чтобы продать квартиру без сопутствующих затруднений, так это неторопливость, осторожность и грамотный юрист, с которым желательно проконсультироваться до заключения сделки.
Покупатели с ипотекой
Набор документов для оформления продажи квартиры в случае когда покупатель берёт на неё ипотеку, продавец предоставляет в банк. Это должен быть тот же банк, который выдаёт кредит покупателю. Юридическую чистоту будет проверять именно банковское учреждение, а не сам покупатель.
Какие документы нужны для продажи квартиры с привлечением ипотеки:
- Копия паспорта продавца, который является законным владельцем недвижимости;
- Техпаспорт на жилплощадь;
- Экспликация и кадастровый паспорт, полученный в течение последних 5 лет (если больше, нужно заказать новый);
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- Документы, дающие собственнику право владения квартирой и, соответственно, право её продажи (нужны копии) – это может быть договор долевого участия, купли-продажи, дарения, ренты, обмена, завещание, свидетельство вступления в наследство;
- Расширенная выписка из домовой книги, чтобы банк удостоверился в том, что на жилплощади не зарегистрированы проблемные жильцы;
- Оценка стоимости недвижимости.
Это стандартный список того, что нужно при продаже квартир, если покупатель берёт ипотеку в Сбербанке.
Покупатели с материнским капиталом
Перечень документов, обязательных для продажи квартиры покупателям, которые будут оплачивать недвижимость частично за счёт материнского капитала, практически ничем не отличается от сделки с ипотекой. Продавцу нужно будет открыть в Сбербанке специальный, отдельный счёт, на который Пенсионный фонд переведёт деньги. Эти средства обналичивать по закону нельзя, поэтому только безналичный расчёт.
Какие вам требуются документы в случае продажи вашей квартиры:
- Паспорт каждого нынешнего собственника жилья;
- Составленный договор купли-продажи, заверенный нотариусом;
- Расширенная справка из домовой книги;
- Выписка из ЕГРН о правах владения;
- Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
- Кадастровый паспорт;
- Технический паспорт;
- Нотариальное согласие супруга на сделку, если имущество совместно нажитое;
- Выписка из лицевого счёта о том, что долгов по коммунальным услугам нет.
Когда покупателю важно получить какое-либо заключение относительно стоимости или фактического состояния квартиры, оговорите с ним, какие именно справки ему нужны в его случае, и подготовьте их. Но оплачивать расходы до продажи на дополнительные бумаги по договорённости должен покупатель.
Если в собственниках есть несовершеннолетние дети
В случае продажи квартиры, собственником или одним из собственников которой является несовершеннолетний, надо собрать документы, какие требуются для получения одобрения от попечительского совета. Если сделка будет заключена без привлечения этой структуры, вы должны понимать, что нарушаете закон и ущемляете права ребёнка. Это основание для аннулирования сделки, даже если после её заключения прошло несколько лет.
Ваш комплект документов для продажи квартиры будет включать в себя:
- Паспорт каждого владельца недвижимости, включая несовершеннолетнего (если ему меньше 14 лет – свидетельство о рождении);
- Разрешение органов опеки;
- Составленный договор купли-продажи, заверенный нотариально;
- Свидетельство о браке или его расторжении;
- Согласие супруга на продажу, если имущество считается совместно нажитым (приобретено в законном браке), даже если супруги в разводе;
- Свидетельство о смерти супруга, если он умер;
- Предварительный договор на покупку другого жилья взамен продаваемого;
- Справка из домовой книги;
- Выписка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- Выписка из ЕГРН о том, кто является собственником недвижимости.
Эти документы обязательны уже на продажу квартиры, но перед этим нужно обратиться в территориальный отдел органов опеки и попечительства. Цель визита – документально подтвердить тот факт, что после продажи нынешней квартиры условия проживания для несовершеннолетнего не станут хуже. Какие документы нужно собрать, чтобы органы опеки выдали разрешение на заключение сделки:
- Паспорт ребёнка или его свидетельство о рождении;
- Паспорта родителей (усыновителей, опекунов);
- Справка из домовой книги – берётся в территориальном отделении Федеральной миграционной службы по месту нахождения отчуждаемой недвижимости;
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах собственности;
- Технический, кадастровый паспорт на продаваемую и на покупаемую взамен квартиру;
- Согласие второго супруга на продажу, заверенное нотариусом – не требуется, если в органы опеки приходят сразу оба родителя лично.
На месте подаётся заявление на получение разрешения. Заранее ничего писать не нужно, бланк заявления выдаст ответственный сотрудник. Если ребёнку уже исполнилось полных 14 лет, он тоже должен присутствовать лично, вместе с родителями.
Поданные бумаги вместе с заявлением рассматриваются в органах опеки и попечительства в течение двух недель с момента подачи. В назначенный день вам нужно явиться (может прийти только один родитель) и забрать разрешение.
Если же вам выдан отказ, он должен быть в письменном виде и с указанием конкретной причины принятия такого решения. В большинстве случаев эта причина устраняется, и обратиться можно повторно.
Если квартира коммунальная
Продать коммунальную квартиру можно только в том случае, если она полностью приватизирована. Если приватизирована только одна или несколько комнат, продать всю квартиру невозможно – лишь те доли, которые находятся в частной собственности. Вариантов для заключения сделки с коммунальной квартирой несколько:
Продажа коммунальной недвижимости выгоднее, если отчуждать её сразу целиком, а не отдельными частями. Стоимость доли такого объекта всегда занижена, а продажа квартиры целиком – это полноценная сумма. Потребуются дополнительные усилия по сбору бумаг. Необходимый пакет документов будет включать в себя:
- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о правах собственности – если владельцы объединились, выписку на свою долю берёт каждый;
- Кадастровый паспорт на жилплощадь;
- Нотариально заверенное согласие всех собственников на отчуждение жилья – можно оформить коллективное или отдельными документами;
- Выписку из домовой книги;
- Копию лицевого счёта об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Если одним из владельцев выступает несовершеннолетний, берётся разрешение органов опеки. Можно оформить доверенность на одного из собственников, чтобы он самостоятельно занимался сделкой от имени остальных.
Список документов для законной продажи коммунальной квартиры может быть дополнен в зависимости от каждого индивидуального случая. Например, на жилплощади может быть зарегистрирован недееспособный человек или владельцы опасаются того, что юридически сделка не будет чистой (особенно когда взаимоотношения сторон не самые лучшие). В подобных случаях для дополнительных гарантий нужны опытные юристы, которые могут помочь с подготовкой документов для продажи жилья и проведения анализа того, какие подводные камни есть в вашем конкретном случае.
Особенности долевой продажи
До рассмотрения вопроса о том, какие документы нужны при продаже не квартиры, а её доли, учитывайте наличие преимущественного права выкупа. Оно закреплено в действующем российском законодательстве за другими владельцами долей той же недвижимости. Поэтому важно отправить каждому собственнику официальное уведомление о том, что вы решили продать свою часть имущества и по какой цене. Лучше всего, если уведомления будут переданы курьером под личную подпись или заказным письмом с описью и уведомлением о получении. Если совладельцы откажутся от приобретения вашей доли, вы можете продавать её кому угодно, но менять заявленную перед остальными дольщиками цену законом запрещено.
Список фактически необходимых документов для продажи доли квартиры:
Чтобы максимально обезопасить себя от возможных исков со стороны остальных владельцев недвижимости, рекомендуем проконсультироваться у профильного юриста до того, как объявлять о своём намерении.
Сделки купли-продажи квартиры требуют стандартный список документов. В зависимости от особенностей сделки комплект может дополняться на усмотрение нотариуса. Без риэлтора должно быть следующий пакет:
У продавца:
- паспортные данные всех владельцев квартиры;
- идентификационные коды владельцев;
- согласие владельцев на продажу, заверенное нотариально, или их личное присутствие;
- свидетельство о рождении ребенка, если кто-либо из владельцев является несовершеннолетним, его идентификационный код (подробнее о том, как происходит продажа квартиры несовершеннолетнего, читайте в );
- решение опекунского совета, если кто-либо из собственников является несовершеннолетним;
- подтверждение о выполнении решения опекунского совета;
- свидетельство о браке, его расторжении или о смерти супруга;
- нотариально заверенное согласие лиц, имеющих право на приоритетную покупку квартиры.
На квартиру:
- документ, подтверждающий право собственности на жилье. Так называемый правоустанавливащий документ, оригинал;
- справка из о прописанных в квартире по форме №3. Действительна три недели;
- технический паспорт, который включает в себя техническую инвентаризацию объекта инженером БТИ, оценку квартиры. Срок годности документы – три месяца с момента выдачи;
- извлечение о регистрации прав собственности на недвижимости. Выдается в БТИ в течение двух месяцев, действителен три месяца;
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, за электроэнергию, услуги телефонной связи;
- справки об отсутствии запретов на продажу для физического лица и отсутствии ареста. Выдаются и проверяются нотариусом;
- решение опекунского совета, если кто-либо из собственников не достиг совершеннолетия.
Подготовка документов для продажи квартиры – один из самых трудоемких и длительных процессов на протяжении всего времени. Если же вы уже успели собрать весь необходимый комплект документов, то по принятому порядку продажа сводится к поиску покупателя и оформления в максимально сжатые сроки.
Подбор каждого документа из вышеприведенного перечня – ответственный этап, где спешка ни к чему хорошему не приведет . От них зависит юридическая чистота сделки и порой даже стоимость квартиры.
Чтобы покупателю не пришлось ждать несколько недель, пока вы соберете все бумаги, их сбор можно поручить юристу или регистрирующим органам, заказав . Грамотные специалисты не только составят полный список всей документации, но и выступят гарантом того, что в дальнейшем вам не потребуются дополнительные документы.
Все данные должны соответствовать действительности, быть правильно заполнены и тщательно проверенны. Собирая документы самостоятельно, у вас есть возможность проконтролировать весь процесс. Ни в одной бумаге не должно быть помарок или исправлений.
В подготовке документов для продажи квартиры необходимо определить для себя алгоритм действий и четко ему следовать. Ниже приводим самый оптимальный и действенный способ, который поможет быстрее продать квартиру:
- определение цены . Этот фактор напрямую влияет на скорость продажи. Учитывайте район, этажность, общее состояние квартиры. Если у жилья имеется ряд преимуществ, они должны быть отражены в цене в виде плюсов. Также прибавьте «запас» для возможного торга;
- сбор пакета документов
. Каждый покупатель хочет поскорее совершить сделку, вы должны быть к этому готовы. Все проблемы с бумагами решайте в срочном порядке только проконсультировавшись со специалистом. Собирая пакет документов, не переплачивайте за срочность. Выписка из БТИ заказывается в последнюю очередь, так как имеет ограниченный и очень короткий срок действия.
Проверка собранных документов осуществляется у государственного нотариуса, к риелторским агенствам лучше отнестись скептически, так как на многие вещи они могут попросту «закрыть глаза».
- подготовка к продаже .
После того, как все документы собраны, ваши шансы продать квартиру как можно выгоднее, значительно возросли.
Предварительный договор
Сертификаты
На приобретение квартиры по государственному жилищному сертификату распространяются те же правила, что и на стандартный договор купли-продажи. Среди обязательных условий стоит отметить только то, что оплата жилья производится из средств федерального бюджета в виде субсидии по сертификату. Средства поступают продавцу в виде безналичных расчётов.
Как вы и сами понимаете, пакет документов для материнского капитала будет не маленьким. Приготовьтесь к кропотливому труду!
Военный сертификат
Обеспечение жильем военнослужащих проводится также в рамках программы государственных жилищных сертификатов (ГЖС). Ценная бумага позволяет отставному военному или прочим лицам, связанным с военной деятельностью, получить целевую субсидию на приобретение жилья.
Участие в программе принимается добровольно в нескольких случаях:
- гражданин проживает в общежитии или служебном жилом помещении;
- если у гражданина нет места постоянного проживания;
- гражданин проживает в квартире или комнате на условиях найма.
Все эти правила действуют только при отсутствии другого жилого помещения в качестве места постоянного проживания.
На сегодняшний день получить сертификат на субсидию могут не только военные лица, но и чернобыльцы, пострадавшие от стихийных бедствий, беженцы и прочие.
Если у вас уже есть такой паспорт, то вполне возможно, что его понадобится заменить на новый. Чаще всего это касается объектов, где была произведена перепланировка. Для оформления техпаспорта в таком случае понадобится дополнительная справка – разрешение Исполкома .
Папка документов продавца должна также иметь справку-характеристику. Срок её годности очень короткий и может истечь. В этом документе не должно быть ошибок, несовпадений и прочего, так как нотариус не сможет оформить сделку.
Следующий документ из БТИ – решение опекунского совета. Выдается он Исполкомом. Бумага является обязательной, если в квартире прописан несовершеннолетний или ребенок является одним из собственников недвижимости. Делается справка длительное время и существует множество случаев, когда опекунским советом был выдвинут отказ. Опытный юрист проконсультирует вас, как избежать подобных нюансов и наиболее правильно провести процедуру.
Помимо вышеперечисленного вам понадобятся документы на отсутствие ареста и выписка из домовой книги. Весь комплект проверяется нотариусом и необходим для осуществления купли-продажи недвижимости. В целом сроки сбора документов из БТИ составляют не более месяца.
Заявление
Заявление о согласии супруга на куплю-продажу квартиры представляет собой нотариально заверенный документ, где второй супруг подтверждает свое одобрение на совершение сделки. Этот документ обязателен при оформлении документов купли-продажи. В ознакомьтесь с тем, как оформляется договор купли-продажи квартиры супругов.
В заявлении описываются полные ФИО супруга, его паспортные данные.
Процедура оформления документа производится при личном присутствии второго владельца недвижимости. Также понадобится свидетельство о регистрации брака, так как штамп в паспорте не является состоятельным юридическим документом (не имеет гербовой печати).
Если документ о браке устарел, то есть на нем не читаются фамилии, зачеркнуты слова или он надорван, нотариус не имеет право его принять. Вам необходимо будет обратиться в органы ЗАГСа для получения повторного свидетельства.
В заявлении о согласии на продажу нужно будет указать точный адрес продаваемой недвижимости, что сэкономит вам время при дальнейшем оформлении.
Расписка
Расписка – важный документ в оформлении сделки купли-продажи. Как к заключительному этапу, к неё нужно отнестись со всей ответственностью и деликатностью.
На сегодняшний день существует ряд основных требований к расписке:
- расписка должна быть написана от руки получателя денег, в не зависимости от всевозможных отговорок;
- асписка должна быть написана Вашей ручкой, а не симпатическими чернилами;
- расписка должна содержать информацию о том, кто передал деньги, с указанием паспортных данных, адресов регистрации покупателей;
- расписка должна содержать четкую сумму, которая была получена продавцом, и в каком валюте. Рекомендуется писать цифрами, сопровождая сумму росписью;
- в расписке должно быть указано за что получены деньги (в данном случае за проданную квартиру), а также параметры недвижимости, адрес, площадь, кадастровый номер и другие данные;
- желательно, чтобы во время составления расписки присутствовали свидетели, заверив её своими подписями;
- в конце расписки обязательно указать, что оплата произведена полностью и претензий не имеется;
- место составления расписки и дата.
Если вы продаете квартиру в валюте, то не рекомендуется этого делать во время нестабильной финансовой обстановки. Решившись на такой шаг, соглашайтесь только на единоразовый полный взнос за квартиру. Исключите возможность оплаты покупателем недвижимости частями.
Продавая квартиру, ни в коем случае не начинайте процесс оформления документов, без консультации квалифицированного нотариуса. Тщательно проверьте недвижимость на дефекты и обременяющие обстоятельства. Внимательно отнеситесь и к выбору покупателя. Не рекомендуется продавать квартиру людям в преклонном возрасте, которые могут отменить сделку по состоянию здоровья и прочим существенным факторам.
Будьте внимательны при подписании документов, и ваша квартира перейдет в надежные руки по всем правилам!
Какие документы нужны для продажи квартиры? Перечень документов для продажи квартиры. Что нужно при купле-продаже имущества, если есть супруг или несовершеннолетний ребенок.
Документы для продажи квартиры требуется подготавливать очень внимательно. Иначе сделку провести не удастся. В данной статье будет рассказано о том, как подготовиться к купле-продаже имущества.
Какие документы нужны для продажи квартиры – общий список
Какие документы нужны для продажи квартиры? Ответ зависит от многих факторов. Например, от типа собственности и способа получения имущества.
В основном по ФЗ-218 в 2018 году в России от собственника при совершении купли продажи недвижимости (рассмотрим на примере квартиры) требуют:
соглашение о продаже;
правоустанавливающие документы на имущество (справка о принятии наследства, дарственная и так далее);
выписка из БТИ;
справка о составе семьи;
выписка из ЕГРН.
Последний документ можно заказать в электронном виде. Например, на сайте Росреестр. Сведения из ЕГРН обойдутся всего в 350 рублей . Готова справка будет уже через полчаса.
Перечень документов для продажи квартиры, когда есть супруг
Отдельное внимание стоит уделить пакету бумаг, который требуется с продавца при реализации недвижимости, если собственник состоит в браке. В частности, когда речь идет о совместном имуществе супругов.
При подобных обстоятельствах перечисленные ранее составляющие дополняют для успешной сделки:
свидетельством о браке;
письменным согласием супруга на проведение сделки (заверяется у нотариуса).
Если у супругов выделены доли в недвижимости, действовать придется аналогичным образом. Желательно, чтобы была написана доверенность на супруга на совершение операций с общей собственностью.
Если разрешение мужа/жены отсутствует, сделку сможет аннулировать любой опытный юрист через суд.
Согласие супруга на процедуру не требуется, если гражданин реализовывает личное имущество. Тогда достаточно подготовить ранее перечисленные бумаги.
Документы для купли-продажи квартиры – если есть дети-собственники
Наиболее трудной ситуацией является процесс продажи имущества, полностью или частично принадлежащего несовершеннолетним детям. В этом случае придется задействовать органы опеки.
Перечисленные ранее пакеты бумаг в 2018 году дополняются:
свидетельством о рождении ребенка-собственника;
разрешением опеки на процедуру;
паспортом ребенка (если ему есть 14);
письменным согласием несовершеннолетнего на сделку (нотариально заверенным, для лиц старше 14 лет).
350-700 рублей , срок изготовления – 3-5 суток . Если справочные данные нужны срочно лучше воспользоваться .
