Участниками финансирования рынка недвижимости являются:
федеральные органы власти и управления;
местные органы власти и управления;
коммерческие банки;
инвесторы-юридические лица (резиденты и нерезиденты);
инвесторы-физические лица;
Участие государства в процессе финансирования недвижимости. Самым крупным источником финансирования отечественного рынка недвижимости являются государственные централизованные капитальные вложения. Такой участник финансирования имеет известные недостатки и сегодня может рассматриваться только как средство адресной социальной защиты малообеспеченных слоев населения.
Из федерального бюджета выделяются средства на строительство жилья:
для военнослужащих;
лиц, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.
Из местных бюджетов средства выделяются:
на строительство жилых домов социального жилищного фонда для очередников бюджетных организаций;
коммунальное строительство, включая подготовку территорий для нового жилищного строительства;
развитие, ремонт и реконструкцию объектов жилищно-коммунального хозяйства.
Финансирование недвижимости
Формы кредитования объектов недвижимости
Финансовые ресурсы - это денежные средства, имеющиеся в распоряжении предпринимательской организации и предназначенные для осуществления текущих затрат и затрат по расширенному воспроизводству. Финансовые ресурсы формируются за счет целого ряда источников. Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и заемные денежные средства.
К собственным источникам финансирования относятся - амортизационные отчисления; средства, полученные от выпуска и продажи акций; чистая прибыль; суммы, выплачиваемые страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий; средства, выделенные вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями, финансово-промыш-ленными группами на безвозвратной основе.
К внешним источникам финансирования относятся - ассигнования государственных и местных бюджетов; иностранные инвестиции; различные формы заемных средств, в том числе кредиты, полученные от государства и фондов поддержки предпринимательства на возвратной основе; кредиты банков, инвестиционных фондов и компаний.
Банковский кредит
В рыночных условиях хозяйствования банковский кредит - один из основных источников заемных средств. Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита применительно к сфере недвижимости являются все субъекты рынка недвижимости и сами банки. В кредитной сделке каждый субъект выступает одновременно и как кредитор, и как заемщик. Кредиторами являются субъекты, передающие свои временно свободные средства в распоряжение заемщика на определенный срок. Заемщик - сторона кредитных отношений, получающая средства в пользование и обязанная их возвратить в установленный срок. Застройщик, помещая свои средства на расчетный счет в банке, выступает в роли кредитора, а банк - в роли заемщика. Испрашивая у банка кредит, застройщик превращается в заемщика, а банк играет роль кредитора.
Коммерческие банки предоставляют своим клиентам разнообразные виды кредитов, которые можно классифицировать по различным признакам:
1) сроку погашения - краткосрочные (до 1 года); среднесрочные (от 1 до 3 лет); долгосрочные (свыше 3 лет);
2) способу погашения - единовременные взносы и в рассрочку;
3) наличию обеспечения - доверительные ссуды, обеспеченные ссуды и ссуды под гарантии третьих лиц;
4) способу изменения ссудного процента - при погашении ссуды, в течении всего срока и в момент выдачи ссуды;
5) виду процентных ставок - фиксированные и плавающие.
6) целевому назначению - ссуды общего характера и целевые ссуды;
7) критериям заемщиков - межбанковские ссуды, аграрные, коммерческие, ссуды посредникам по фондовой бирже, ипотечные ссуды.
Кредит предоставляется на основе: срочности, платности и возвратности.
Принцип срочности означает, что кредит возвращается в строго определенный срок.
Принцип платности предполагает, что предприятие-заем-щик вносит в банк определенную плату за временное пользование денежными средствами. Плата за кредит определяется банковским процентом.
Принцип возвратности заключается в том, что кредит выдается лицам, которые, по мнению банка, в состоянии его своевременно вернуть.
При установлении платы за кредит коммерческие банки учитывают:
ставку рефинансирования ЦБР;
процентную ставку на межбанковском рынке;
среднюю процентную ставку, уплачиваемую банком своим клиентам по депозитным счетам различного вида;
структуру пассивов банка (чем выше доля привлеченных средств за счет дорогих депозитов, тем дороже выдаваемый кредит);
спрос на кредит;
сроки кредитования и кредитные риски в зависимости от вида обеспечения;
стабильность денежного обращения в стране.
Наиболее дешевые кредиты предоставляют крупные банки, имеющие широкую клиентскую базу. У таких банков значительный объем ресурсов образуется за счет устойчивых остатков средств на счетах клиентов, поэтому им нет необходимости обращаться за ресурсами к ЦБ или привлекать их на межбанковском рынке кредитов.
Применяемые банками методы оценки кредитоспособности заемщика различны, но все они основаны на использовании определенной системы финансовых коэффициентов.
Типичный набор включает:
коэффициент абсолютной ликвидности;
промежуточный коэффициент покрытия;
общий коэффициент покрытия;
коэффициент независимости.
Эти коэффициенты определяются по данным бухгалтерских балансов организаций-заемщиков. Для определения кредитоспособности могут использоваться и другие коэффициенты, например деловой активности, финансовой устойчивости, рентабельности и т.д.
Законодательство РФ предусматривает выдачу кредитов под различные виды обеспечения: залог имущества и имущественных прав, гарантии и поручительства третьих лиц, страхование кредитного риска, переуступка в пользу банка требований и счетов заемщика, предоставление «связанных» кредитов.
Заемщик в качестве кредитного обеспечения может использовать одну или несколько форм обеспечения. Обеспечение кредита закрепляется в кредитном договоре. Обязательства по обеспечению кредита и его возврату оформляются одновременно с кредитным договором и являются обязательным приложением к договору.
Страхование ответственности заемщика за непогашение кредита - это форма обеспечения кредита, в которой ведущую роль играют страховые компании. Страхование кредитного риска является взаимовыгодной сделкой для всех участников кредитного процесса. Организация-заемщик гарантируется от потери деловой репутации из-за несвоевременного погашения кредита. Банк получает высокие гарантии возвратности кредита, хотя и не является прямым участником сделки. Страховая организация получает вознаграждение в виде страховой премии. Страхование кредитного риска удорожает кредит, но он становится более надежным.
Переуступка (цессия) в пользу банка требований и счетов заемщика к получению (дебиторская задолженность) используется как одна из форм обеспечения кредита. Например, по договору о цессии строительная организация может передать банку право распоряжения выручкой (или ее частью) с целью погашения выданного кредита и уплаты процентов за него.
Предоставление «связанных» кредитов предполагает право банка определять состав исполнителей работ и поставщиков оборудования и материалов по кредитуемому проекту. Данный вид кредитования используется иностранными банками, работающими на российском рынке.
Все вышеприведенное фиксируется в договоре между кредитором и заемщиком.
Заключение кредитных договоров выполняется за ряд этапов. На первом этапе клиент представляет в банк:
кредитную заявку, в которой указывается сумма, цель и срок испрашиваемого кредита;
технико-экономическое обоснование кредита либо инвестиционный бизнес-проект, который обосновывает потребность и эффективность использования ссуды;
копии контрактов и других документов, подтверждающих цель кредита и возможности его погашения;
годовой баланс и баланс на последнюю отчетную дату, необходимые для определения кредитоспособности клиента;
проект кредитного договора по принятой в банке форме;
договоры залога, гарантии, поручительства, договор страхования ответственности заемщика в зависимости от планируемой формы обеспечения кредита;
срочное обязательство-поручение по погашению кредита;
справку о заемных средствах, полученных в других банках;
справку из налоговой службы об отсутствии задолженности перед бюджетом и счетах, открытых в других банках.
В действительности процесс кредитования, как правило, более сложен, нередко в ходе строительства корректируются общая сумма кредита, графики его выдачи и погашения, сроки использования, процентные ставки и др. Все изменения согласовываются кредитором и заемщиком и закрепляются с помощью дополнений и изменений к кредитному соглашению.
Залог возник и развивался одновременно с возникновением элементов частной собственности как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий защиту кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности.
Сущность залога, описанная еще в римском праве, была емко и образно сформулирована российским юристом Д.И. Майером (1819-1856): «Право-залогопринимателя, ядро залога, состоит в праве требовать при неисправности должника продажи заложенного имущества с публичного торга и из выручки получить удовлетворение. Но чтобы право на получение удовлетворения из выручки за продажу определенной вещи могло считаться обеспечением по договору, нужно, чтобы оно было предоставлено доверителя предварительно - до нарушения им права по договору: в этом и состоит обеспечение, в противном случае можно говорить только о взыскании».
В общем случае залог определяется как имущество либо другие ценности, служащие обеспечением займа. То есть залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога в качестве обеспечения выданного им займа). В случае неисполнения залогодателем обязательств (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.
На залогодателя возлагаются обязанности: страховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость; принимать меры по сохранению предмета залога, производить его капитальный и текущий ремонт; уведомлять залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду.
Предметом залога может выступать недвижимость, а именно права владения, пользования и распоряжения на нее. Законодательством предусмотрен и залог прав. Это имеет особое значение для тех вещей, которые обладают ограниченной оборотоспособностью. Предметом залога может быть также имущество, не существующее в натуре на момент заключения договора, например будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого он выступает.
Чтобы определить, какое именно имущество может быть предметом залога, следует знать, какую обеспечительную функцию несет залог. Необходимым и основным признаком предмета залога является его «товарность»: в залог принимается только то, что законом не запрещено.
В качестве предмета залога запрещено использовать:
имущество, изъятое из оборота;
требования, неразрывно связанные с личностью кредитора (например, об алиментах, о возмещении вреда);
иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом;
отдельные виды имущества, в частности имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания.
Также предметом залога не могут быть: культурные ценности, которые хранятся в государственных (муниципальных) музеях, библиотеках, архивах и т.п.; «золотая акция», так как она должна находиться только в государственной собственности; изделия, содержащие золото или серебро (если оно не относится к ювелирным или бытовым изделиям), а также полуфабрикаты, содержащие эти металлы. Это так называемые абсолютные случаи, при которых вещи не могут быть предметом залога ни при каких обстоятельствах.
В составе имущества, которое может быть использовано в качестве залога, деньги не обозначены, однако нет и запрета на залог денег. Валютные ценности могут быть предметом залога при выдаче кредитов клиентам. Эти операции могут производить банки, имеющие соответствующие лицензии.
В настоящее время предметом взыскания по долгам юридического лица признано все принадлежащее ему имущество, в том числе и основные средства. Предмет залога могут составлять и ценные бумаги - документы, удостоверяющие имущественное право, которое может быть реализовано только при предъявлении подлинного документа. Любая из ценных бумаг может стать предметом залога, если иное не предусмотрено законом. В качестве ценных бумаг выступают облигации, чеки, векселя, коносаменты, сберегательные сертификаты и др.
Предметом залога, обеспечивающего уплату таможенных платежей, могут служить товары и транспортные средства, свободная (рыночная) цена которых не ниже причитающихся к уплате сумм.
Залог - важнейший инструмент в правовом регулировании рыночных отношений - тесно связан с вопросами собственности, средствами возможной и первоначальной защиты предпринимателя от недобросовестного контрагента (партнера).
Залог выступает как одно из основных средств, позволяющих заставить должника исполнить обязательства, принятые по договору. Одновременно это один из способов, побуждающих должника возместить убытки и недополученные доходы, поскольку зачастую невозможно полностью взыскать убытки из-за отсутствия у должника достаточных средств. Из этого следует, что залог необходим для надлежащего исполнения должником своих обязанностей и служит гарантией удовлетворения требований кредиторов за счет имущества должника; наличие такого имущества и составляет отличительную черту залога. Здесь кредитор (веритель) действует по принципу «верю не лицу, а вещи», т.е. имеет место реальный, а не личный кредит. Поэтому залогодателем может быть как сам должник, так и действующее в его интересах третье лицо.
Залог обладает характерным свойством вещных прав - правом следования: право как бы следует за вещью. Где и в чьей бы собственности не находился предмет залога, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. В этом смысле вещь либо иное имущество, переданное в залог, обременено залогом.
Все источники финансирования можно разделить на 3 группы: собственные, привлеченные и заемные.
К собственным средствам относят :
· Прибыль предприятий. Прибыль,если она есть, – самый доступный источник, но далеко не самый дешевый. При этом, чем больше инвестируется прибыли, тем меньше дивиденды акционеров. И не все акционеры готовы пожертвовать синицей в руках (дивидендами) ради журавля в небе – ожидаемым в будущем доходом от инвестиций. Таким образом, доступность прибыли для инвестирования тоже не абсолютная.
· Амортизация. Она предназначена для простого воспроизводства капитала, в то время как прибыль – для расширенного. Конечно, амортизационный фонд можно временно использовать для инвестирования, но все равно наступит момент, когда придется восстановить выбывающую из-за ветхости недвижимость и, следовательно, компенсировать изъятия амортизация либо за счет прибыли, но это проблематично в полном объеме, либо за счет привлеченных или заемных средств.
· Собственные средства граждан.
На долю собственных средствв настоящее время приходится около 70 – 80 % всей массы инвестиций в недвижимость. Среди собственных средств главной составляющей пока является амортизация (70…90 %). В развитых странах с установившимся и эволюционно развивающимся рынком недвижимости примерно одинаковое соотношение между прибылью и амортизацией.
К привлеченным средствам относят денежные средства, которые привлекают через выпуск акций, продажу паев, а также долевых взносов на строительство физических и юридических лиц.
К заемным средствам относят: все виды кредитов и займов. Мы же будем рассматривать только кредитование недвижимости.
1.3.2. Сущность и особенности ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование – кредитование под залог недвижимости – получило широкое распространение в мировой банковской практике. В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные различными кредитными учреждениями. В Европе три четверти всех кредитов выдается под залог недвижимости.
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Оно было введено еще в VI в. до н.э. Для информации всех заинтересованных лиц, что данный земельный участок служит обеспечением претензий на определенную сумму, на его границе ставился столб с надписью об этом. Такой столб и назвали ипотекой (по-гречески «hypotheca» –подставка, подпорка).
Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к периоду XIII-XIV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце XIV или начале XV в. В конце XVII в. в России складывается система ипотечного кредитования дворянства.
В 1754 г. было положено начало формированию в России системы организованного ипотечного кредитования. Во второй половине XIX века уже существовала стройная система, в которую входили как государственные кредитные учреждения – Дворянский земельный банк и Крестьянский поземельный банк (1883 г.), так и частные Акционерные земельные банки и Взаимно-общественные земельные банки.
К началу ХХ столетия Россия имела развитую успешно функционирующую систему ипотечного кредитования, доступную многим слоям населения. Достаточно сказать, что ссудно-сберегательные и ссудные товарищества, пользовавшиеся большой популярностью, объединяли 8 миллионов человек.
Ликвидация частной собственности в России привела и к полной ликвидации ипотеки. Ее возрождение началось только в девяностые годы.
Ипотека (залог недвижимости) непосредственно связана с кредитными отношениями.
Наиболее общее определение ипотеки – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации заложенного имущества.
Иначе говоря, ипотека – это залог недвижимости с целью получения денежной ссуды.
Нормативно-правовую базу ипотечного кредитования в РФ составляют значительное количество законодательных актов, основным из которых являются:
· Часть первая ГК РФ (статьи 334-358) главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» §3 «Залог»
· Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
· Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ с изменениями и дополнениями.
Согласно ст.5 данного закона предметом ипотеки (залога) могут являться:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства.
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Предметом ипотеки не может быть:
1. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) (квартира).
2. Имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание (памятники архитектуры, объекты для захоронения радиоактивных отходов и т.п.), а также имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
3. Государственное имущество: государственные и муниципальные земли, сельскохозяйственные угодья, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особоохраняемые природные территории.
4. Часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования (например, для ИЖС в Сочи -2-3 сотки).
5. Доля в праве собственности на общее имущество жилого дома.
Основными участниками рынка ипотеки являются:
Залогодатели (заемщики ) – физические или юридические лица, предоставившие недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляется ряд требований: надежность и платежеспособность; добровольное предоставление в залог недвижимого имущества; способность внести авансовые платежи.
Ипотечные кредиторы (залогодержатели ) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения.
Основные функции кредитора:
Предоставление ипотечного кредита на основе оценки платеже- и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
Оформление кредитного договора и договора об ипотеке;
Обслуживание ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.
Ипотечные банки – учреждения, которые специализируются на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Такие банки выдают ссуды не только на жилищное, но и на производственное строительство.
Фонды ипотечного кредитования (в России АИЖК –агентства ипотечного жилищного кредитования) специальный орган по финансированию, организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирования, соответствующие специфике экономических условий, сложившихся в регионе.
Продавцы жилья – физические и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.
Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею, а также ведение единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимость.
Страховые компании осуществляют страхование заложенного объекта недвижимости, а также при необходимости жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру. Они бывают государственные (муниципальные) и лицензированные негосударственные.
Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.
Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.
Существующее законодательство предусматривает два вида оснований для возникновения ипотеки:
· Ипотека в силу закона;
· Ипотека в силу договора.
Ипотека в силу закона
Ситуация, при которой ипотека возникает не в результате специальной договоренности сторон о залоге, а при наступлении определенных законодательством фактов, представляет собой ипотеку в силу закона, или легальную ипотеку . К основным случаям, при которых возникает ипотека в силу закона, следует отнести:
· покупку дома, квартиры, земельного участка с использованием кредитных средств банка;
· строительство дома с использованием кредитных средств банка;
Регистрация договора ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией права собственности. В свидетельстве на приобретенную квартиру, которое получает заёмщик, в разделе «Обременения» будет стоять отметка, что квартира приобретена посредством использования средств ипотеки, и продать её без согласия кредитора невозможно, пока не будут выполнены обязательства по кредитному договору. После погашения долга перед банком обременение снимается и оформляется новое свидетельство, уже без обременения.
Пример : Заемщик приобретает квартиру за счет кредитных средств, полученных им в банке. Поскольку покупка производится за счет заемных средств, ее оформление осуществляется путем заключения так называемого «договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств». После государственной регистрации такого договора заемщик становится собственником, но квартира автоматически считается находящейся в залоге у банка, а свидетельстве о праве собственности на такую квартиру в графе «Ограничения» будет стоять запись «Залог в силу закона».
Ипотека в силу договора
Основанием для возникновения договорной ипотеки является заключение сторонами договора залога недвижимого имущества. Такой договор заключается одновременно с кредитным договором и не является самостоятельным обязательством. Отличительной особенностью ипотеки в силу договора является то, что обязательным условием предоставления кредита является передача в залог уже существующей в собственности заемщика недвижимости. Если при ипотеке в силу закона кредит является целевым и может быть использован только для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заемщик вправе потратить кредит по собственному усмотрению.
В большинстве случаев заемщики прибегают к ипотечному кредиту именно с целью приобрести недвижимое имущество, которое и будет впоследствии выступать в качестве обеспечения в банке, в связи с чем, ипотека в силу закона получила более широкое распространение.
В ипотеку (в залог) может быть передано имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Согласно ст.10 Закона Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Этапы ипотечного кредитования приведены в Приложении 2.
Главой 3 закона «Об ипотеке» предусмотрено, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.
«Закладная» - это ценная бумага или юридический документ, подтверждающий, что в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости. Закладные подлежат регистрации.
Закладная представляет собой именную ценную бумагу, которая несколько напоминает вексель. Она призвана регулировать отношения между заемщиком и кредитором в части возврата кредита и залоговых отношений.
Различия между ипотечным договором и закладной приведены в таблице 1.2.
Ипотечный договор являет собой основной документ, удостоверяющий ипотеку, в то время как закладная выступает в качестве его гарантии.
Оригинал закладной хранится у банка-кредитора, однако на руки заемщику передается заверенная в нотариусе копия. Без письменного
Создание любого объекта недвижимости представляет собой инвестиционный проект со свойственной ему системой финансового обеспечения. К формам финансирования недвижимости (сделок с недвижимостью) относятся: самофинансирование, финансирование с помощью заемного и привлеченного капитала.
Самофинансирование- это финансирование сделок с объектами недвижимости за счет собственного капитала предприятий, граждан, государства. Оно может осуществляться посредством использования различных форм выделения и накопления финансовых ресурсов. Среди них:
1. Инвестиционные и иные фонды предприятий и органов власти.
Инвестиционные фонды органов власти формируются, в основном, за счет средств, поступающих из бюджета (на инвестиционные цели); это может быть часть амортизационных отчислений предприятий муниципальной и государственной собственности (до 50%) и предприятий других форм собственности (до 30%); внебюджетные доходы и др. Формирование данного вида фондов регламентируется нормативно-правовыми актами органов власти соответствующего уровня.
2. Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
Это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц. Образуется для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. Члены кооператива приобретают (строят) соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай. В Санкт-Петербурге насчитывается более 1800 домов ЖСК.
3. Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).
Вид потребительского кооператива, сочетающий в себе качества финансового и жилищно-строительного кооператива. Целью деятельности жилищных накопительных кооперативов является удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. ЖНК – это привлечение пайщиков, способных ежегодно вносить в кооператив свою долю, затем накапливать средства и поочередно покупать квартиры для каждого члена, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
4. Стройсберкассы (ССК).
Это специализированный банк, находящийся под надзором Центробанка с ограниченным перечнем банковских операций, направленных на привлечение денежных средств физических лиц с целью предоставления своим вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий.
Основной формой заемного финансированияявляется ипотечное кредитование(ипотека). Это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под залог недвижимого имущества.
Предметом ипотеки может быть следующее недвижимое имущество (п. 1 ст. 5 Закона об Ипотеке):
· земельные участки, находящие в частной собственности;
· предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
В настоящее время в России сложилась обширная классификация ипотечного кредитования: по объекту недвижимости, по целям кредитования, по виду заемщиков, по типу кредитора и т.д.
Рассмотрим формы ипотечного кредита по способу амортизации (погашения кредита). Выделяют:
1. Постоянный (аннуитетный) ипотечный кредит.
Данная форма предполагает такую организацию выплат, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов в течение определенного времени. Заемщик в конце (или начале) равных временных интервалов выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение основного кредита, а часть – на уплату начисленных за месяц процентов. При этом проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.
В начале, большую часть суммы выплаты составляют проценты, однако постепенно их доля снижается, а сумма выплат по основному долгу увеличивается. Общая величина выплат остается фиксированной.
Рассмотренный порядок погашения кредита дает заемщику стабильность в определении размеров его выплат по кредиту, а также кредитополучатель выплачивает процентов меньше, чем при начислении их сразу на всю сумму полученного кредита.
2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами делятся на:
· кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга;
· кредиты с переменной процентной ставкой;
· кредиты с «шаровым» платежом;
· завершающие ипотечные кредиты;
· кредиты с участием;
· кредиты с обратным аннуитетом;
· кредиты нарастающими платежами;
· канадский ролловер.
Существование большого количества ипотечных схем обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для заемщиков и наименее рискованных условий для кредиторов.
В отличие от ипотечного кредита, главным положительным моментом схемы привлеченного финансированияявляется то, что она устраняет необходимость в залоге. Самой распространенной формой данного финансирования является выпуск ценных бумаг в форме облигаций, т.е. ценных бумаг, содержащих обязательство эмитента (застройщика) выплатить ее владельцу номинальную стоимость по окончании установленного срока, а до истечения срока – периодически выплачивать определенную сумму процента.
Наиболее распространенным видом облигационных займов является схема облигационного жилищного займа. Особенность такого займа состоит в том, что застройщик продает не право собственности на часть единиц жилья, а ценные бумаги, обеспеченные правом собственности на возводимое жилье. Одна облигация обычно соответствует 1м 2 строящегося жилья. Эмитент может выпустить облигаций только в объеме, не превышающем общий метраж возводимого жилья. Накопив пакет облигаций, достаточный для приобретения квартиры, гражданин вправе обменять его на жилье соответствующей площади. Предельный срок обращения акций облигационного жилищного займа в России составляет 10 лет.
Накопительные схемы через привлечение средств посредством жилищных займов имеет ряд преимуществ по сравнению с ипотекой:
· отсутствует угроза выселения при потере платежеспособности;
· цены в 2-3 раза ниже цены м 2 жилья, приобретаемого через схемы ипотечного кредитования;
· не требует постоянных ежемесячных платежей;
· денежные средства на жилье можно приобретать постепенно, по мере появления финансовых возможностей.
Востребованным дополнением к кредитным возможностям на рынке недвижимости могут служить сделки, когда часть акций предприятия покупается только на период инвестиционного цикла и с абсолютным обязательством владельцев контрольного пакета или оператора проекта (управляющей компании) выкупить их по согласованной в бизнес-плане цене в определенный момент инвестиционного цикла.
На российском инвестиционном рынке появился такой продукт как мезонинное финансирование (mezzanine financing). Мезонинное финансирование – способ финансирования проектов, при котором инвестор предоставляет средства в виде долгового финансирования с одновременным приобретением опциона на приобретение акций заемщика в будущем по определенной цене, возможно при наступлении определенных условий.
Это промежуточный вид финансирования через залог ценных бумаг между стандартным кредитом с преимущественным погашением и акционерным капиталом. Проценты по мезонинному кредиту существенно выше обычных кредитов в силу более высоких рисков кредитора. Мезонинный кредит предоставляется на срок не менее 3-5 лет с погашением тела кредита в конце срока.
К данному инструменту финансирования чаще всего прибегают девелоперы, нуждающиеся в дополнительном финансировании строительства своего объекта. Мезонинные кредиты такого рода часто предоставляются под обеспечение не самим строящимся объектом недвижимости, а акциями холдинговой компании.
Обычно предлагают мезонинное финансирование крупные инвестиционные банки и инвесткомпании, рассчитывающие с помощью этого финансового инструмента поднять доходность по своим активам. Поскольку этот инструмент является высокорисковым, то его доля среди прочих невелика. Небольшие банки, пенсионные фонды, страховые компании работают с этим инструментом очень редко именно по причине его рискованности и невысокой ликвидности.
Недостатками данной модели финансирования являются: стопроцентное несение всех рисков девелопера, неподвижная структура капитала, более поздний выход из проекта, рыночные риски.
К преимуществам мезонинного финансирования относится простота и короткие сроки, необходимые для получения такого кредита, в сравнении с обычным банковским кредитом. Оформление мезонинного кредита не требует от заёмщика оформления закладных и выполнения различных других требований банка. Кредитные учреждения, предоставляющие мезонинные кредиты, готовы предложить оптимальный для заёмщика кредитный пакет в минимальные сроки. Также к плюсам данного вида кредита можно отнести сохранение контроля над проектом позволяет получить более высокую прибыль при продаже объекта. Кроме того, девелопер считает своей первоочередной выгодой привлечение капитала, а приобретение солидного финансового и стратегического партнёра положительно сказывается на имидже как самого девелопера, так и совместного проекта.
Основными отличиями этого финансового инструмента от прочих можно назвать являются следующие:
Источники погашения. Погашение мезонинных займов, как правило, осуществляется с помощью средств, вырученных от реализации активов или акций компании, в отличие от заёмного финансирования, где погашение происходит за счёт денежных средств, получаемых от основной деятельности.
Источних заёмных средств. Мезонинное финансирование осуществляется только через инструменты, размещаемые напрямую по результатам переговоров между инвестором и заёмщиком. Обычно, заёмные средства привлекаются через открытый рынок.
Ликвидность. Инструменты мезонинного кредитования совершенно неликвидны, не могут быть проданы на финансовом рынке. Векселя, облигации, пулы стандартных кредитов и.т.д. – ликвидные инструменты и находятся в обращении.
Объёмы финансирования. Мезонинное финансирование предоставляется в небольших объёмах (10-20 %) от общего проектного финансирования, в то время как обычные кредиты могут покрывать до 80 процентов общего объёма проектного финансирования.
Другим перспективным направлением инвестиционного обеспечения рынка недвижимости является форвардное финансирование, или форвардная сделка. Это понятия, имеющие отношения к сделкам по приобретению объектов недвижимости, где существует временной разрыв между заключением сделки и передачей прав собственности на имущество. В контексте недвижимости – это приобретение здания в стадии строительства или даже проектирования, когда сделка заключается задолго до окончания строительства и получения прав собственности.
Как правило, в форвардной сделке есть некий авансовый платеж, возможны промежуточные платежи (если покупатель финансирует строительство) и балансовый платеж в конце сделки, когда продавец получает права собственности на объект после окончания строительства.
Основным условием применения схемы форвардного финансирования является продажа инициатором проекта 51-100% имущественных прав на проект в обмен на обязательство реализации проекта. Инвестор в свою очередь гарантирует инициатору выплату девелоперской прибыли, определяемой разницей между рыночной стоимостью завершенного проекта и понесенными в рамках проекта инвестиционных расходов.
Согласно правилам данного механизма инвестирования между собственником и инвестором заключается соглашение, согласно которому завершенный проект будет продан по заранее оговоренной цене. Таким образом, получается, что инвестор финансирует часть или весь проект, предоставляя заём девелоперу под определенный процент.
Форвардное финансирование, как правило, структурируется через совместное предприятие. Продавец предоставляет земельный участок и отвечает за разрешительные процедуры, строительство и сдачу в аренду. Инвестор финансирует все остальные затраты по проекту. Обычно ставка капитализации, по которой в итоге будет выкуплен законченный проект, утверждается на стадии заключения договора о совместной деятельности. Преимуществом для продавца является минимальная сумма затрат по сделке (недостаток – более высокая, по сравнению с рыночной, ставка капитализации). Инвестор в данном случае выигрывает от высокой ставки капитализации, но несет часть рисков, связанных с реализацией проекта (риск сдачи в аренду, строительные риски). Данный тип сделок широко применяется в складской недвижимости. Однако эта схема наименее выгодна для девелопера, поскольку в этом случае все строительные риски девелопер берет на себя. Кроме того, привлечь форвардное финансирование возможно только под высокопрофессиональный проект. Существует также риск того, что объект не будет достроен в срок, а в определенных случаях вернуть внесенный аванс может быть также весьма проблематично.
Литература:
1. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ О жилищных накопительных кооперативах;
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб.: Питер, 2008. – 624 с.;
3. Барсуков Д.П. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб.: Д.А.Р.К., 2010. – 516 с.;
4. Иванова Е.А. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие / под ред. М.А. Федотовой. – М.: КНОРУС, 2009. – 344 с.;
5. http://www.fellton.ru/news/12617/
6. http://www.v-fin.com/credit/mezonin/
1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Недвижимость как объект инвестирования
1.2. Типы недвижимости
1.3. Рынок недвижимости
1.4. Участники и источники процесса финансирования недвижимости
1.5. Преимущества инвестирования в недвижимость
1.6. Ипотечное кредитование
1.6.1. Ипотека как способ обеспечения обязательств
1.6.2. Особенности ипотечного кредитования
2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
2.2. Основные виды стоимости недвижимости
2.3. Основные принципы оценки недвижимости
2.4. Виды оценки недвижимости
2.5. Подходы к оценке недвижимости
2.5.1. Сравнительный подход
2.5.2. Затратный подход
2.5.3. Доходный подход
2.6. Оценка земли
2.6.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
2.6.2. Оценка эффективности использования городских земель
2.7. Методы оценки земли
2.8. Отчет об оценке недвижимости
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ИНВЕСТИРУЕМОГО КАПИТАЛА НА ОСНОВЕ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА
3.1. Прямая капитализация
3.2. Капитализация дохода по норме отдачи
3.2.1. Дисконтирование денежных потоков
3.2.2. Прогнозирование денежных потоков от реверсии
3.2.3. Определение ставки дисконтирования
3.2.4. Капитализация по расчетным моделям
3.2.5. Капитализация равномерно изменяющихся доходов
3.3. Ипотечно-инвестиционный анализ
4. УПРАВЛЕНИЕ ПРОЦЕССОМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
4.1. Критерии эффективности инвестиционных проектов
4.2. Методы анализа инвестиционных проектов
4.3. Риски при финансировании недвижимости
4.4. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости
Контрольные вопросы по курсу "Экономика недвижимости"
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Определение недвижимости
Недвижимость как объект инвестирования
Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.
Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.
С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Можно выделить следующие признаки недвижимости:
– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;
– долговечность объекта инвестирования;
– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;
– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;
– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;
– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;
– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
Определение недвижимости
Типы недвижимости
Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.
Базовым объектом недвижимости является земля.
Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл.1.1.
Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:
– увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
– будущие периодические потоки денежных средств;
– доход от перепродажи объекта в конце периода владения.
Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:
– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;
– сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);
– возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.
Таблица 1.1
Общая классификация недвижимости
| Тип классификации | Виды недвижимости |
| По характеру использования | Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений |
| По целям владения | Для ведения бизнеса, для проживания владельца В качестве инвестиций В качестве товарных запасов и НЗП Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов |
| По степени специализации | Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору Неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях |
| По степени готовности к эксплуатации | Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство |
| По воспроизводимости в натуральной форме | Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения |
Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.
Рынок недвижимости
Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.
Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.
Отдельно выделяют рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:
– рынок объектов офисного назначения;
– рынок объектов торгового назначения;
– рынок объектов производственно-складского назначения;
– рынок гостиничных услуг;
– рынок объектов незавершенного строительства.
В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.
На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.
Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости:
– локальность;
– низкая взаимозаменяемость объектов;
– сезонные колебания;
– необходимость государственной регистрации сделок.
При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат:
– расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии;
– ежегодный налог на владение недвижимостью;
– высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.
Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно, так как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет.
Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение:
– экономические
: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
– социальные
: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
– административные
: ставки налогов и зональные ограничения;
– экологические
: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.
Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.
Финансовый рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.
Рынок недвижимости – одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка.
Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение – сворачивает. Экономическая нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка.
Участники и источники процесса финансирования недвижимости
Традиционно участников процесса финансирования недвижимости делят на следующие категории:
– федеральные и местные органы власти и управления;
– кредитно-финансовые учреждения;
– инвесторы и пр.
Федеральные и местные органы власти и управления обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения (законодательные ограничения, особенности налогообложения) на инвестиции в недвижимость. Кроме того, государство выступает как собственник множества объектов недвижимости.
Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.
В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии.
Инвесторов можно разделить на два типа:
1) активные – финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;
2) пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.
В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент – особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости. Девелопер – организатор, деятельность которого можно разбить на три этапа:
1) анализ возможности реализации проекта: учитываются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;
2) разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта. Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение на строительство и т.п.;
3) реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.
Источники финансирования капитальных вложений: государственные средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.
Источники финансирования недвижимости (формы привлечения ресурсов)
Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и чужие (заемные) денежные средства. Возможна более детальная классификация: собственные и приравненные к ним средства; ресурсы, мобилизуемые на финансовом рынке; денежные поступления в порядке перераспределения.
К собственным источникам финансирования относятся:
- 1. Амортизационные отчислния, направляемые предпринимательской организацией на простое воспроизводство основных фондов;
- 2. Средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций;
- 3. Отисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала;
- 4. Суммы, выплаченные страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий и т.п.;
- 5. Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе;
- 6. Благотворительньне взносы и пр.
На долю собственных средств приходится в настоящее время около 80% всех направляемых средств. Основным источником инвестирования в составе внутренних средств является амортизация, ее доля колеблется от 70 до 93% (в среднем по предпринимательскому сектору).
К внешним источникам финансирования относятся:
1. Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе;
Основные направлений использования бюджетных средств:
- * Ремонт и строительство жилищного фонда социального использования;
- * Развитие базы стройиндустрии и производства высокоэффективных строительных материалов;
- * Строительство и реконструкция объектов коммунального хозяйства;
- * Инженерная подготовка территорий под новое строительство.
- 2. Иностранные инвестиции предоставляемые в форме финансового пая или иного материального иои нематериального участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений международных организаций;
- 3. Различные формы заемных средств, в том числе кредиты, предоставлясмые государством и фондами поддержки предпринимательства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях);
- 4. Кредиты банков инвестиционных фондов и компаний. Привлечение кредитных ресурсов расширяет возможности предпринимательской организации, способствует росту отдачи собственного капитала.
Банковский кредит представляет собой ссуду, выданную банком или кредитным учреждением на условиях срочности, возвратности, платности.
Банковские кредиты населению следует рассматривать как значительный источник средств на жилищное строительство. В связи с этим важное начение имеет испольование различных форм финансово-кредитного механизма:
- * Институты залога недвижимости;
- * Ипотечный кредит;
- * Льготное и бесплатное предоставление инженерно подготовленных территорий под застройку;
- * Предоставление предприятиями ссуд своим работникам под льготный процент и погашение взятых ими кредитов.
- 5. Продажа на коммерческом конкурсе ценных бумаг и имущества с условиями, предусматривающими инвестирование в недвижимость.
В странах с развитой рыночной экономикой термнны «инвестирование» и «финансирование» часто употребляются в одинаковом смысле. В России эти экономические категории четко различаются. В силу недостаточно развитого инвестиционного рынка инвестиции в России часто не выполняют своей основной функции, оставаясь элементом чистого финансирования.
Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является большая интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.
Финансирование объектов недвижимости с помощью только собственного капитала (или незаемных средств): расчет покупателя и продавца при совершении сделки за счет только собственных средств - осуществляется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости за счет только заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), которые требуют особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также является довольно редким и требует дополнительного страхования или иного (дополнительного) обеспечения.
Основная форма вложения инвестиций в объекты недвижимости - смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может быть внесен одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества других внешних источников накоплений.
Привлечение внешних ресурсов сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.
В этих условиях для расширения видов и источников финансирования рынка недвижимости происходит поиск таких форм взаимодействия государства с инвесторами, которые позволяют увеличить их капиталовложения в недвижимость (на примере Москвы):
- * Принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором город выступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;
- * Эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в городские программы могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;
- * Выпуск облигационных займов, обеспеченных землей Под ред. Ресина, Экономика недвижимости, изд-во «Дело», М 2000г, с. 100.
Инвестирование недвижимость осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко применяются: собственный капитал, ипотека, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области.
