Жильцы () многоквартирных домов наделены правом самостоятельно решать вопросы управления своим домом. Правда, решаться они должны не на лавочке перед подъездом, а на общем собрании (ОС), проводимом по определенным правилам. О нюансах собраний в МКД, в том числе, о повестке дня общего собрания собственников многоквартирного дома, расскажем далее.
Порядок проведения собрания жильцов многоквартирного дома. Фото № 1
Для управления во всех многоквартирных должны организовываться собрания собственников. Они призваны решать все необходимые для обеспечения нормальной жизни в МКД вопросы. К их числу могут относиться вопросы ремонта дома, распоряжения общим имуществом, использования земли под МКД, выбора подходящего способа управления МКД.
Для того, чтобы все принятые жильцами дома решения имели силу, собрание должно проходить в установленном Жилищным кодексом (ЖК РФ) порядке.
Уведомление о собрании
Конкретной даты для проведения собрания в ЖК РФ не предусмотрено. Проводить его жильцы обязаны ежегодно во втором квартале года, следующего за отчетным. Собственники могут сами решить, когда им проводить свои годовые собрания. По необходимости можно созывать и дополнительные (внеочередные) собрания.
В любом случае об их проведении нужно сообщать заранее. Сообщение о предстоящей встрече должно быть доведено до всех владельцев квартир в МКД минимум за десять дней до его даты.
При этом сделать это можно несколькими способами:
- Личным вручением собственникам под роспись.
- Направлением заказных писем.
- Размещением для всеобщего обозрения в самом доме.
Собственниками в может быть предусмотрен и иной порядок извещения. Кроме того, уведомления должны включать определенную информацию. Любой жилец МКД из него должен узнать:
- кто явился инициатором сбора жильцов;
- какие вопросы буду на нем обсуждаться;
- когда оно будет проводиться;
- в какой форме;
- где и как можно ознакомиться со всеми материалами для собрания.
Составление повестки собрания
Как организовать проведение собрания жильцов МКД? Фото № 2
Поскольку в уведомлении уже должна быть изложена повестка предстоящего собрания, то она составляется заранее. Ее разработкой могут заниматься инициаторы собрания или иные активные собственники (совет дома).
На годовых встречах, как правило, обсуждаются итоги прошедшего периода, смета расходов на будущий, необходимые ремонтные работы. На внеочередных встречах обычно решаются неотложные проблемы, например, смена УК или заключение договоров на размещение рекламы на доме.
В целом при составлении повесток должны учитываться следующие моменты:
- все вопросы формируются заранее;
- они должны быть четкими, ясными, недвусмысленными;
- не допускается объединение в один пункт повестки нескольких вопросов;
- не должно быть пунктов под названием «разное»;
- вопросы не должны выходить за рамки компетенции собрания;
- первым делом на собрании всегда выносится вопрос о выборе его и секретаря.
Определение кворума
Для того, чтобы назначенное собрание было признано состоявшимся, необходимо присутствие лиц, которым принадлежит больше пятидесяти процентов от общего числа голосов. При количестве меньшем или равном указанному собрание не состоится, и придется созывать его повторно.
Следует понимать, что голоса считаются не буквально, по количеству пришедших. Каждому собственнику в МКД принадлежит количество голосов пропорциональное его доле в общем имуществе МКД. А она рассчитывается исходя из принадлежащей ему жилплощади. Следовательно, чем больше квартира, тем больше голосов.
В какой форме можно проводить собрание жильцов МКД? Фото № 3
Собраться всем собственникам квартир в МКД порой непросто. Поэтому согласно ЖК РФ собрания, могут проводиться не только очно, т. е. с личным присутствием каждого жильца. Они проходят и в заочной, а также в смешанной (очно-заочной) формах. Остановимся подробнее на каждой из них.
Очная форма
С очной формой все понятно. Собственники МКД собираются вместе, высказывают свое мнение по представленным в повестке вопросам. Конечно, явиться могут не все. Однако это не препятствует проведению голосования, если имеется достаточное для кворума количество голосов. Все присутствующие должны проголосовать, результаты заносятся секретарем в протокол.
Заочная форма
При такой форме личное присутствие дома не требуется. Обычно она применяется, когда при очной встрече не было кворума. Тогда всем лицам, владеющим квартирами в МКД, направляются сообщения с вопросами для голосования. В них также указывается до какой даты, какого времени нужно принять это решение и передать уполномоченному лицу или в определенное место.
Кроме того, по решению самих жильцов собрание может проводиться с использованием специальных электронных систем. В таких случаях принятие решений проходит в режиме онлайн.
Очно-заочная форма
С 2015 года стало возможным проведение собраний в смешанной форме. Это позволило соединить преимущества этих двух форм, а также увеличить шансы достижения кворума. Как же проходит такое собрание?
Собственники могут обсудить вынесенные в повестку вопросы, собравшись вместе. А само принятие решений по ним осуществлять уже в заочной форме. Могут быть предусмотрены и иные варианты. Главное, чтобы это было единым собранием. Следовательно, голоса участников обеих частей собрания будут суммироваться, а в результате составляется единый протокол.
Принятие решения на собраниях
Как принимаются решения на собрании жильцов МКД? Фото № 4
Для того, чтобы принятые жильцами решения были действительными, важно соблюсти все процедуры. Нужно уведомить всех о предстоящем собрании, набрать нужное количество голосов, правильно оформить достигнутые . По каждому из пунктов повестки проводится отдельное голосование.
В большинстве случаев для утверждения решения достаточно большинства голосов. Но для некоторых вопросов этого недостаточно. Так, при принятии решений о способе образования фонда капремонта, нужно более пятидесяти процентов от общего числа голосов. Ряд решений можно принимать лишь двумя третями голосов.
К их числу относятся решения:
- О реконструкции дома, капремонте общего имущества, постройке различных хозяйственных строений.
- О заключении договоров займа (кредита) для нужд капремонта.
- Об использовании земли под домом, общего имущества.
По итогам проведенных голосований должны быть составлены протокол и само решение. Эти документы являются официальными и обязательными для исполнения. Информация о голосовании, принятых решениях должна быть доведена до всех жильцов путем размещения на информационном стенде или ином специально отведенном в доме месте. Копии этих документов должны не позднее десяти дней после собрания предоставляться в УК или ТСЖ, ЖСК.
Требования к протоколу собрания
На любом собрании обязательно должен избираться секретарь для ведения его протокола. Протокол является обязательным документом и должен отвечать определенным требованиям. Они были введены Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 №937/пр.
В него должны включаться следующие данные:
- название;
- номер;
- дата, место проведения ;
- заголовок и содержательная часть;
- адрес хранения протоколов и решений собраний;
- приложения;
- подписи.
Текст документа должен состоять из вводной и основной частей. В первой отражается информация о присутствующих собственниках, а также приглашенных для каких-либо разъяснений лицах. О каждом жильце МКД указывается не только ФИО и данные паспорта, то и сведения о принадлежащей ему квартире, ее площади, документах о правах на нее, количестве имеющихся голосов. В другой части отражается повестка и принятые по каждому из ее пунктов решения.
К каждому протоколу должны быть приложены такие документы:
- список (реестр) всех собственников в доме;
- сообщение о проведении собрания;
- документы о вручении сообщений о проведении ОС (кроме случаев их размещения для общего обозрения в доме);
- список собственников, явившихся на ОС;
- доверенности (иные документы), при участии в ОС представителей;
- документы, по которым принимались решения на ОС;
- решения собственников при очном (очно-заочном) голосовании;
- иные документы (материалы), которые на собрании посчитают необходимым приложить.
Можно ли оспорить решение общего собрания жильцов МКД? Фото № 5
Принятые на общем собрании можно обжаловать. Сделать это может один из собственников, имеющих квартиру в доме. Обратиться в суд с требованием об отмене решения можно при соблюдении следующих условий:
- Оно принято с нарушением положений ЖК РФ.
- Податель жалобы не участвовал в собрании или проголосовал против.
- Этим решением нарушаются его интересы (права).
По смыслу закона для возможной отмены решения необходимо наличие всех указанных пунктов. Заявить свои требования недовольный собственник может через суд. Для его подачи устанавливается шестимесячный срок с того момента, когда заявителю стало известно о принятом решении.
При этом, не любые нарушения могут привести к отмене этого решения. Если они являются несущественными, не принесли данному собственнику убытков, а его голос при принятии решения не имел значения, то решение могут оставить в силе.
Порядок передачи протокола в ГЖИ
Ранее принятые на ОС решения, а также составленные в процессе протоколы, нужно было направлять лишь в УК, ТСЖ, ЖСК. С введением в действие Приказа Минстроя РФ №937/пр появилось новое требование.
Копии указанных документов теперь должны передаваться (направляться) в региональные органы Госжилнадзора (ГЖИ). Схема передачи установлена следующая. Сначала эти документы через десять дней после собрания передаются УК, ТСЖ или ЖСК. А эти организации уже должны предоставить их в ГЖИ в пятидневный срок с момента получения. В ГЖИ данные решения и протоколы хранятся в течение трех лет.
Сегодня лица, владеющие жильем в МКД, наделены достаточным количеством прав для управления своими домами. Однако далеко не все еще проявляют активность в этом вопросе. А многие не знают, как правильно созвать собрание, как вести его и куда потом нужно направлять решения. Вместе с тем, от соблюдения правильности процедуры зависит действительность принятых на ОС решений.
О том как провести заочное собрание жильцов-собственников многоквартирного дома вы можете узнать, посмотрев видео:
Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации
12 Дек 2017 41В этой статье мы доступно разберем процесс проведения и порядок заполнения всех документов общего собрания собственников помещений. Также вы сможете задать вопрос и получить на него ответ, а в инструкции опишем процесс проведения общего собрания простыми и понятными словами. Информация в данной статье актуальна на 16.05.2018 и мы будем ее актуализировать по мере изменений законодательства.
Скачать протокол общего собрания по форме 2017 года можно внизу страницы.
ПОЧЕМУ НУЖНО ПРОВОДИТЬ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПРАВИЛЬНО?
Проведение общего собрания в любом многоквартирном доме несет последствия в виде принятых на этом собрании решений. Выбор управляющей компании, проведение ремонта, открытие отдельного счета на капитальный ремонт, установка шлагбаума или видеонаблюдения – вот лишь частичный перечень вопросов, который решается общим собранием.
Общее собрание – это голосование по поставленным вопросам ЗА, ПРОТИВ или ВОЗДЕРЖАЛСЯ. Поэтому, всегда будут те, кто против какого-либо решения, следовательно, они захотят отменить проведенное Вами собрание. Важно помнить, что любое собрание может быть отменено только в суде! Можно сколько угодно долго говорить о допущенных нарушениях, более того, они могут быть выявлены надзорными органами. Решение собрания в любом случае будет иметь силу. Только суд может отменить решение!
При оспаривании собрания в суде главными аргументами Ваших оппонентов будет нарушение порядка проведения собрания - нарушение сроков размещения сообщения о проведении, порядка проведения собрания и подсчета голосов. Внимательно следуя данной инструкции Вы сможете избежать ошибок и провести собрание в строгом соответствии со всеми требованиями законодательства. Наши рекомендации – это опыт из нескольких сотен проведенных собраний и судебных разбирательств написанный доступным языком для широкого круга обычных жителей – собственников квартир. Учитесь на чужих ошибках!
ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ
Соберите инициативную группу, которая поможет Вам в проведении собрания. Дайте им ознакомиться с данной инструкцией и координируйте работу группы для эффективной работы.
Проведение собрания можно разделить на три этапа:
1) Подготовка повестки и документов, уведомление о собрании;
2) Проведение собрания, сбор решений;
3) Подсчет голосов и передача результатов в управляющую организацию.
Ниже опишем каждый из этапов доступным языком для широкого круга жителей с краткими примерами.
- ПОДГОТОВКА ПОВЕСТКИ И ДОКУМЕНТОВ
- ПРОВЕДЕНИЕ СОБРАНИЯ, СБОР РЕШЕНИЙ
- ПОДСЧЕТ ГОЛОСОВ И ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТОВ В УК
Вам нужно определить повестку вопросов предстоящего собрания – какие именно вопросы и с какой формулировкой будут отражены во всех документах.
ВАЖНО: нельзя изменять повестку вопросов после размещения сообщения о проведении собрания.
ПРИМЕР: часто бывает, что жители инициируют собрание, а в момент проведения решают изменить один из вопросов. Например, в повестке вопросов была формулировка «Избрание председателем совета многоквартирного дома Иванова Петра Ивановича». В момент проведения собрания Иванов решает отказаться от поста председателя, а жители хотят заменить его фамилию другим. Это недопустимо!
После определения повестки решается вопрос о форме проведения собрания – очная, очно-заочная, заочная или заочная с использованием системы (онлайн). Форма проведения обязательно должна быть отражена в повестке. Мы рекомендуем проводить первые собрания в очно-заочной форме по принципу – встретились во дворе и потом собрали решения по квартирам. Все последующие – в заочной форме с использованием нашей системы Домсканер (онлайн с возможностью приема решений на бумаге от тех, кто не имеет выхода в Интернет – в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ). Если у вас есть конфликтные жители, которые на очной части всегда устраивают ругань и срывают собрания – назначайте проведение очной части на 09.00 утра буднего дня и местом проведения указывайте адрес не своего дома, а, например, офиса УК - «около входа в офис управляющей организации/отдела полиции» итд. Таким образом, вы строго исполните требование о проведении очной части, но избежите ненужной ругани во дворе.
Срок проведения собрания (заочной части) устанавливайте с запасом на возможность обхода всех квартир и сбора решений. По нашей практике, на дом из 80 квартир требуется не менее 7 дней, на дом из 150 квартир – не менее 14 дней, на дом из 250 квартир не менее 30 дней, на дом из 500 квартир – не менее 45 дней. Данный срок строго индивидуален и зависит от количества сдаваемых в аренду квартир, сложившихся обстоятельств и иных условий.
Повестка готова. Теперь нужно всех собственников уведомить о предстоящем собрании. Здесь есть два варианта:
- Уведомление в местах общего пользования (наклеить объявление о собрании на подъезд);
- Вручение уведомлений всем собственникам лично или через заказные письма.
ВАЖНО: По закону вы должны вручить сообщение о проведении собрания с повесткой вопросов каждому лично или заказным письмом за 10 дней до начала.
Но, есть упрощенная форма уведомления – размещение сообщения на дверь в подъезде или на информационном стенде за 10 дней до начала собрания. Такую форму можно использовать если она была предусмотрена ранее решением собрания или прописана в договоре управления домом. Узнать об этом можно в управляющей организации. Если такая упрощенная форма возможна – то вы наклеиваете объявление с повесткой собрания и составляете акт, в котором расписываются 3-5 человек, которые подтверждают факт размещения за 10 дней и формулировки повестки собрания. Все формы документов можно взять в системе «Домсканер» чтобы не составлять их самостоятельно.
Теперь у вас есть 10 дней до начала собрания для того чтобы подготовить на каждого собственника листы решений (бланки голосования).
ВАЖНО: лист решения должен быть на каждого собственника, не допускается заполнение одного листа с квартиры если в ней несколько собственников. Проголосовать должен каждый, кто владеет какой-либо долей.
ПРИМЕР: в квартире проживает 4 человека, из которых 2 являются собственниками, а 2 просто прописаны. Голосовать должны (и имеют право) только 2 собственника. Каждый из них голосует за свою долю. Например, квартира площадью 60м2, одному из жителей принадлежит 1/3 доли, а второму 2/3. Соответственно, голос первого жителя будет за его 20 м2, а голос второго за его 40 м2. Каждый голосует на отдельном листе! Прописанные, но не имеющие собственность не имеют права голосовать. Исключение – если у них есть доверенность.
После того как вы должным образом уведомили собственников о собрании и спустя 10 дней, в назначенное время, Вам нужно провести очную часть (встречу) и затем заочную часть (обход квартир) собрания.
По опыту, очная часть – это толпа людей во дворе, которая ничего не понимает и кричит. В нашей практике на очную часть приходит 10-30 человек, принять какое-либо решение не получается. Вы можете записать их в реестр присутствующих на очной части, рассказать о сути вопроса и перейти к заочной части сбора решений.
Заочная часть подразумевает – сбор листов решений от каждого собственника.
ВАЖНО: лист голосования должен быть полностью заполнен – вписаны ФИО, адрес, номер помещения, площадь, доля. Если человек голосует по доверенности – то номер и дата доверенности. Если родитель голосует за несовершеннолетнего – то указывается родитель и документ подтверждающий его статус (свидетельство о рождении).
Каждое решение собственник сдает инициатору собрания для последующего подсчета голосов, а также расписывается в реестре принявших участие собственников. Голосование – дело добровольное. Обязать голосовать, к сожалению, нельзя.
Не позднее даты завершения заочной части Вы должны собрать максимальное число решений собственников вашего дома. Для того, чтобы собрание было признано состоявшимся (был набран необходимый кворум) – нужно не менее 50% + 1 голос от общего числа собственников. По отдельным вопросам требуется 67% голосов, по вопросу уменьшения общего имущества – 100% (проголосовать должны все). Подробнее, про то, какой процент нужно набрать по каким вопросам – на сайте Домсканер.рф в специальной статье.
После завершения сбора решений Вам предстоит перечитать все голоса, а также оформить протокол общего собрания. Требования к оформлению протокола жестко прописаны в Приказе №937пр Минстроя РФ. Вы можете ознакомиться с ним на сайте Домсканер.рф
Напомним, что все вопросы повестки собрания не могут быть изменены. Вы должны строго придерживаться поставленных вопросов и не изменять их.
Как считаются голоса? Вы берете общую площадь жилых и нежилых помещений дома (ее можно взять в УК или посмотреть на сайте reformagkh.ru) и обрабатывая каждый лист решения собственника считается набранный процент голосов.
ПРИМЕР: площадь жилых и нежилых помещений дома 100м2. В доме проживают 4 собственника, каждый из которых владеет 25 м2 площади. В собрании приняли участие 3 из 4 собственников и каждый проголосовал по всем вопросам «ЗА». Соответственно, процент принявших участие от общего числа собственников составляет 75 % (75м2) – кворум имеется. По каждому вопросу процент рассчитывается от принявших участие – в нашем случае по вопросу №1 голоса распределятся – ЗА (100%), ПРОТИВ (0%), ВОЗДЕРЖАЛСЯ (0%).
После оформления протокола общего собрания – вы печатаете результаты и обязательно должны разместить их в местах общего пользования (подъезды) не позднее 10 дней после завершения голосования. Факт размещения подтверждается составленным актом, которые должны подписать не менее 3 человек.
Далее Вы подшиваете в одну папку:
- сообщение о проведении (образец)
- акт о размещении либо реестр уведомлений собственников
- листы решений
- доверенности (при их наличии)
- реестр принявших участие
- иные документы
- протокол общего собрания
- сообщение о результатах
- акт о размещении результатов
Сшитую папку передаете в УК по акту приема-передачи с сопроводительным письмом под входящий номер. Все должны передать ОРИГИНАЛЫ документов. Все оригиналы, УК не позднее 5-ти дней передает в ГЖИ (Жилищной инспекции) для хранения не менее 3-х лет.
Собрание завершено. Можно перевести дух и отдохнуть!
Мы готовы подключить любой дом в России к системе проведения общих собраний онлайн, а также подготовить документы для любого обычного собрания в традиционной форме!
Присоединяйтесь к самым эффективным собственникам многоквартирных домов России!
Скачать бланк протокола общего собрания собственников помещений 2017 (скачан 1264 раза)
Настоящие методические рекомендации разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ с целью оказания помощи собственникам помещений в многоквартирном доме в подготовке и проведении общего собрания как в очной форме, так и в форме заочного голосования.
Основные понятия, применяемые в Методических рекомендациях:
-жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан;
-жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
-квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
-комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворений гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
К общему имуществу собственников многоквартирного дома относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество многоквартирного дома).
Проведению самого первого общего собрания собственников помещения предшествует работа по его подготовке.
Подготовка к собранию включает в себя:
Выявление всех собственников в данном многоквартирном доме;
Опрос мнений жителей - собственников многоквартирного дома по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом;
Выявление компаний, специализирующихся на управлении многоквартирными домами;
Определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома;
Разработка повестки дня общего собрания и решений по каждому вопросу;
Разработка Устава товарищества собственников жилья;
Направление сообщений о проведении общего собрания собственников;
Другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (предварительное определение кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии).
Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
I. Значение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
Выбор способа управления многоквартирным домом;
Создание и ликвидация товарищества собственников жилья;
Утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;
Другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).
3.Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).
4.Собрание может быть первоначальным, очередным или внеочередным.
5.Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
Управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).
6. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.
II. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:
В очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;
В форме заочного голосования - без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ). Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.
III. Инициатор (организатор) общего собрания собственников помещений
Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома.
Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:
а) первичного - собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ч.1 ЖК РФ);
б) очередного собрания - лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников - ст. 45 ч.1 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);
в) внеочередного - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ст. 45 ч.2 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ или ревизионной комиссии (рекомендуется предусмотреть в уставе ТСЖ право на созыв общего собрания - ст. 146 ЖК РФ);
г) по выбору управляющей организации - собственники помещений в данном доме (ст. 161 ч.ч. 2, 3 ЖК РФ) или орган исполнительной власти (ст. 161 ч.6 ЖК РФ).
IV. Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа собственников помещений, созданная по инициативе самих жителей.
Вместе с тем необходимо проведение информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным кодексами РФ.
В результате информационно-разъяснительной работы возникает инициативная группа из числа наиболее активных собственников помещений в многоквартирном доме.
Инициативная группа разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания.
После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление сообщений о проведении собрания, а также проектов решений собственников помещений. Организаторам общих собраний собственников помещений необходимо знать, что в данном доме муниципальному образованию могут принадлежать на праве собственности жилищные фонды социального использования, а также нежилые помещения (ст. 19 ЖК РФ). В этом случае уведомления о проведении общего собрания направляются в орган местного самоуправления.
Кроме того, инициативная группа прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом; выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами; определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.).
V. Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен ст. 36 ЖК РФ.
Доля каждого собственника определяется путем деления общей площади помещения (по свидетельству службы регистрационного права Управления Федеральной Регистрационной службы по Рязанской области, свидетельству о праве на наследство, решению суда, регистрационному удостоверению или других правоустанавливающих документов), приходящейся на каждого собственника, на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, муниципальной, государственной).
D = S1/S2, где D - доля каждого собственника, S1 - общая площадь помещения собственника, S 2 - сумма площадей жилых и нежилых помещений собственников в многоквартирном доме. Доля каждого собственника определяет количество голосов для участия в голосовании на общем собрании.
Кгол. = D х К общ., где К общ. - общее количество голосов в многоквартирном доме. Для расчета количества голосов на общем собрании собственников помещений многоквартирных домов предлагается принимать один голос равным 1 м2 (или, к примеру, 10 м2) общей площади.
VI. Проведение общего собрания собственников в очной форме
1. Уведомления о проведении общего собрания
Собрание собственников помещений в очной форме - совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ст. 47 ЖК РФ).
Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Инициаторы проведения общего собрания обязаны направить каждому собственнику сообщение.
В сообщении должно быть указано следующее:
а) сведения о лице (или лицах), по инициативе которого (или которых) созывается данное собрание;
б) форма проведения данного собрания - общее собрание;
в) дата, место, время проведения данного собрания;
г) повестка дня собрания.
Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ст.ст. 46 ч. 2, 146 ЖК РФ).
д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Желательно указать контактный телефон.
Наиболее простым способом ознакомления с материалами, а также принятыми общим собранием решениями, будет размещение соответствующей информации в определенном помещении данного многоквартирного дома, доступном каждому собственнику помещения в данном доме. Порядок размещения информации устанавливается на первом общем собрании собственников помещений и должен быть доведен до каждого собственника (ст. 45 ч.1 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник или группа собственников помещений в многоквартирном доме - инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме. Также сообщение о проведении общего собрания может быть вручено каждому собственнику помещений под расписку либо размещено в помещении данного дома, определенном решением общего собрания, и доступном для всех собственников.
Для созыва самого первого общего собрания собственников инициаторам проведения такого собрания целесообразно либо направить извещение каждому собственнику заказным письмом либо вручить под расписку.
Точное соблюдение требований, предъявляемых частями 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ к сообщению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке (ч.6 ст. 46 ЖК РФ).
Особое внимание необходимо обратить на правомочность общего собрания собственников. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).
Присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли в праве общей собственности на имущество, подписью собственника и с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника.
3. Решения общего собрания
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются:
Большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений - по вопросам принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений (ст. 36 ч. 3 ЖК РФ).
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).
Перечень общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст.ст. 36, 37 ЖК РФ.
Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как, исходя из нее, устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (в соответствии с требованиями п.п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ).
Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия рук, посредством мандатов или письменных решений собственников, в которых указана доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которым обладает данный собственник (п. 4 ст. 48 ГК РФ).
6. Оформление решения общего собрания
Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ). ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола, а какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила его ведения отсутствуют. Но существует сложившаяся практика ведения протоколов, она общеизвестна и собственникам помещений в многоквартирном доме, проводящим общее собрание собственников, рекомендуется ей следовать.
Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.
Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч.3 ЖК РФ). Исходя из этого требования, протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания собственников помещений.
VII. Общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования
Ст. 47 ЖК РФ закрепляет важнейшее право собственников помещений в многоквартирном доме - право на проведение общего собрания этих собственников без их совместного присутствия путем проведения заочного голосования, определяет особенности общего собрания в форме заочного голосования.
1. Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования
Статья 45 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить общие собрания собственников и устанавливать сроки и порядок их проведения. Для проведения заочного голосования (также как и для проведения очного собрания) необходимо, в первую очередь, направить каждому собственнику помещения в многоквартирном доме сообщение о проведении заочного голосования.
а) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
б) форма проведения данного собрания - заочное голосование;
в) дата и время окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения;
г) повестка дня собрания;
д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться, контактный телефон инициатора проведения собрания.
Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования отличается от уведомления о проведении общего собрания в очной форме только одним. Вместо сообщения о месте и времени проведения собрания указывается место, дата и время окончательного приема решений собственников по поставленным на голосование вопросам (п. 3 ч.5 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).
Порядок уведомления о проведении собрания не отличается от порядка уведомления собственников помещений о собрании в очной форме (ч.4 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).
2. Правомочность общего собрания
Общее собрание правомочно при тех же условиях, что и очное: если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются также как и на очном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (см. раздел VI п. 3 настоящих Рекомендаций).
4. Требования, предъявляемые к решению собственника
Общее собрание в форме заочного голосования проводится путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, решений собственников в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование. Собственникам помещений в многоквартирном доме, наряду с уведомлением о проведении общего собрания в форме заочного голосования с указанием повестки дня, целесообразно направить бланк решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись. Если решение за собственника помещения принимает доверенное лицо, к решению должна быть приложена доверенность.
В ч. 3 ст. 47 ЖК РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению собственника. Соблюдение этих требований имеет большое значение, поскольку противное может повлечь за собой признание решения общего собрания недействительным (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ):
а) решение должно быть в обязательном порядке оформлено в письменной форме.
б) в решении собственника в обязательном порядке должны содержаться: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решение по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против", "воздержался". То есть решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы оно не имело двоякого смысла, исключало какую-либо неточность формулировки, и на него можно было однозначно ответить одним из приведенных вариантов.
Достаточно строго урегулирован вопрос о месте и сроках передачи решения собственника. В уведомлении о проведении собрания собственников помещений в форме заочного голосования должны быть указаны место или адрес представления решения, а также указан конкретный срок, до которого собственники помещений могут направить свои решения.
Принявшими участие в общем собрании собственников в форме заочного голосования считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в уведомлении о проведении общего собрания, а правомочность общего собрания определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях (ч. 2 ст. 47 ЖК РФ). Под датой следует понимать день, месяц, год и время.
При голосовании по поставленным на голосование вопросам засчитываются голоса по тем вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования, признаются недействительными и голоса по ним не подсчитываются.
Решение собственника может содержать несколько вопросов, в этом случае несоблюдение требования об оставлении только одного варианта ответа по одному вопросу не влечет признания недействительными решений по остальным вопросам (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).
7. Оформление решения общего собрания
Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, предусмотренном при проведении общего собрания в очной форме. Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ). В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум.
Проведение общего собрания в форме заочного голосования целесообразнее проводить в многоквартирных домах, где имеется достаточно большое количество собственников жилых помещений и собрать их всех в определенном месте затруднительно или не представляется возможным.
VIII. Оформление в письменной форме решений собственников помещений
При проведении общего собрания, как в очной форме, так и в форме заочного голосования законом предусмотрены письменные решения, которые сами по себе не являются формой проведения общего собрания, а только способ принятия решения общим собранием. Так, в соответствии с ч. 6 ст. 146 ЖК РФ уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством представления решений в письменной форме. Письменные решения, как правило, также применяются при проведении общих собраний в очной форме и является формой голосования при принятии решения - путем письменных решений (ч. 4 ст. 48 ЖК РФ). При подведении итогов письменных решений применяются те же правила, что и в описанных выше случаях.
IX . Реализация способа управления многоквартирным домом
Для реализации выбранного способа управления многоквартирным домом необходимо:
При непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения общего собрания заключить договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником от своего имени (ст. 164 Жилищного кодекса РФ);
При управлении управляющей организацией каждому собственнику помещения заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией (ст. 162 Жилищного кодекса РФ);
При управлении товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом осуществить государственную регистрацию товарищества собственников жилья в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
В ином случае органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
X . Проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом
В соответствии с «Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006г. № 75, конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
Собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
По истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
Большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
Собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
Не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или изменении способа управления этим домом.
Примерные формы документов для организации и проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах прилагаются.
Новая редакция Ст. 45 ЖК РФ
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.
7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Комментарий к Статье 45 ЖК РФ
1. Правила проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме впервые установлены в ст. 45 Кодекса. В императивной норме ч. 1 указанной статьи установлена юридическая обязанность собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить годовое общее собрание. Обратим внимание, что в Кодексе отсутствует правовой механизм, обеспечивающий исполнение собственниками указанной обязанности. Общее собрание не проводится в случаях, указанных в ч. 7 ст. 46 Кодекса.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть как очередным (проводится один раз в год), так и внеочередным (созывается в любое время по инициативе любого из собственников жилых или нежилых помещений многоквартирного дома). Отметим, что право любого из собственников помещений в доме инициировать созыв общего собрания никак не связано с размером общей площади принадлежащего ему помещения.
Лица, не являющиеся собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме, не вправе инициировать созыв общего собрания собственников помещений в этом доме.
Как очередное, так и внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено путем:
а) совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;
б) проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (см. ч. 1 ст. 47 Кодекса).
Независимо от того, является собрание очередным или внеочередным, оно обладает полномочиями, установленными в ст. 44 Кодекса (см. также комментарий к указанной статье). В то же время на рассмотрение внеочередного общего собрания вряд ли целесообразно выносить вопросы, которые принято рассматривать на ежегодном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Случаи, когда проводится внеочередное общее собрание собственников помещений, Кодекс не определяет. Следовательно, внеочередное собрание может созываться в любых случаях, если проведения такого собрания требуют общие интересы собственников помещений в многоквартирном доме, интересы группы указанных собственников или интересы хотя бы одного такого собственника.
Следует полагать, что расходы на подготовку и созыв внеочередного собрания несет его инициатор. При этом Кодекс не содержит запрета на последующее возмещение инициатору внеочередного собрания указанных расходов по решению общего собрания собственников помещений из источников, определенных таким решением.
3. Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них. Поэтому на общем собрании имеют право присутствовать с правом решающего голоса и участвовать в обсуждении вопросов повестки дня все собственники помещений в многоквартирном доме.
Факт участия в собрании имеет практическое и юридическое значение, поскольку в зависимости от количества участников общего собрания определяется: а) наличие или отсутствие кворума, необходимого для принятия решений (см. ч. 3 ст. 45 Кодекса); б) простое или квалифицированное большинство голосов, поданных за то или иное решение (см. ч. 1 ст. 46 Кодекса). Если собственник помещения не участвовал в собрании, то он вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением требований Кодекса (см. ч. 6 ст. 46 Кодекса).
Кворум, предусмотренный в ч. 3 ст. 45 Кодекса, определяет правомочность как общего собрания, проводимого в форме совместного присутствия, так и общего собрания, проводимого в форме заочного голосования. При этом кворум на общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, устанавливается с учетом положений ч. 2 ст. 47 Кодекса: принявшими участие в таком собрании считаются собственники помещений в многоквартирном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
Целесообразно обратить внимание на то, что на общем собрании собственников помещений фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество, а не лица, которым они принадлежат: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в таком доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (см. ч. 3 ст. 48 Кодекса). С учетом этого обстоятельства и должно определяться наличие кворума, предусмотренного ч. 3 рассматриваемой статьи.
4. В ч. 4 ст. 45 Кодекса императивно установлена обязанность инициатора общего собрания в указанный в данной части срок персонально уведомить о проведении собрания всех собственников помещений в многоквартирном доме. Если решением общего собрания собственников помещений не будет установлен иной способ уведомления (например, передача текстового сообщения по электронной почте, факсу и т.п.), то оно осуществляется путем направления каждому собственнику заказного письма, содержащего информацию, указанную в ч. 5 ст. 45 Кодекса. Указанное сообщение может быть также вручено каждому собственнику лично под расписку или размещено в помещении данного дома, известном и доступном всем собственникам, которое должно быть определено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Представляется, что рассматриваемые нормы фактически регулируют отношения, связанные с созывом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку годовое общее собрание проводится не по инициативе конкретного собственника, а по правилам, установленным собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 45 Кодекса.
5. Содержание сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определяется по правилам ч. 5 ст. 45 Кодекса. Установленные здесь требования применяются к сообщению о проведении как годового, так и внеочередного собрания и не могут быть изменены ни решением общего собрания собственников помещений, ни тем более инициатором внеочередного собрания.
Другой комментарий к Ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме проводятся ежегодно. Причем и сроки, и порядок их проведения устанавливаются общим собранием. Поэтому на первом же общем собрании целесообразно утвердить их порядок и порядок заочного голосования (ст. 47), а также установить формы сообщений о проведении собрания (ст. 45), протоколов собраний (ст. 46), доверенности на голосование (ст. 48) и т.п.
2. Решения общего собрания оформляются протоколами. Собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, и также изменять повестку дня собрания (ст. 46 ЖК РФ).
3. Помимо годовых общих собраний собственников могут созываться внеочередные. Внеочередные собрания созываются по инициативе любого собственника. На инициаторе лежит бремя подготовки собрания (ч. 4 ст. 45).
Согласно ч. 4 комментируемой статьи каждого собственника необходимо известить о созыве общего собрания за 10 дней до дня его проведения заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной порядок уведомления; информация об общем собрании может вывешиваться в публичных местах (например, на доске около входа в подъезд) и проч.
Извещение о том, что назначено общее собрание собственников многоквартирного дома, должно содержать:
сведения о лице (инициативной группе), по инициативе которого созывается данное собрание;
‹ Статья 44.1 ЖК РФ. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
