В России сегодня 61 застройщик жилья по договорам долевого участия находится в стадии банкротства, имея хотя бы один недостроенный объект, свидетельствуют Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). В совокупности на их балансе 50,9 тыс. недостроенных квартир.
C 1 января 2017 года вступают в силу изменения в закон о долевом строительстве (214-ФЗ), защищающие граждан от «плохих» застройщиков, правда, некоторые нормы начнут действовать только с 1 июля.
По новым правилам, застройщики будут обязаны перечислять 1% от стоимости строительства объекта недвижимости в компенсационный фонд помощи дольщикам. В случае банкротства строительной компании за счёт средств фонда и будет достраиваться объект. Его объём будет составлять около 30 млрд рублей в год.
Размер капитала застройщика будет зависеть от площади возводимых им жилых объектов, например, если компания хочет построить до 1,5 тыс. квадратных метров, то у неё должен быть минимальный уставной капитал в сумме 2,5 млн рублей, если площадь 25 тыс. квадратных метров, то 40 млн рублей, если свыше 500 тыс. кв.м., то уже не менее 1,5 млрд рублей, (как раз повышенные требования к финансовой устойчивости заработают только летом 2017 года).
Ещё в законе предусмотрена возможность применять специальный эскроу-счёт – это счёт в банке, на который поступают средства дольщиков и блокируются там до момента завершения строительства. Застройщик строит дом за счёт кредитных средств этого же банка.
2. А если у банка, в котором открыт эскроу-счёт, отзовут лицензию?
Во-первых, не каждый банк имеет право на открытие эскроу-счётов по договору участия в долевом строительстве. По словам начальника отдела финансового анализа РАСК Александра Рыбакова, открывать их могут кредитные организации, удовлетворяющие требованиям правительства, которые оно предъявляет к банкам, где могут размещаться средства федерального бюджета.
«То есть в число банков входят только наиболее крупные и устойчивые финансовые организации страны, и вероятность банкротства банка стремится к нулю», – говорит Александр Рыбаков из РАСК.
Во-вторых, средства на счёте-эскроу, как и вклады, застрахованы государством, правда сумма страхования здесь выше – не 1,4 млн рублей, а 10 млн рублей.
«Возмещение по договору счёта эскроу, открытого для расчётов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счёте на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей», – рассказывает Рыбаков.
3. Зачем всё это нужно, есть же страхование ответственности застройщиков?
Действительно, с января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков. Но крупные страховщики неохотно страхуют строительные компании, здесь система страхования сработала неэффективно. К тому же, как газета «Ведомости», ссылаясь на слова председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, только треть договоров долевого участия в Москве застрахована.
«Маленький процент страхования договоров долевого участия в Москве обусловлен тем, что большая часть проектов начата до 2014 года. По состоянию на начало 2016 года по нашим данным 43% текущих проектов начаты до 2014 года, 44% приходится на 2014 год и только 13% на 2015 год. Из-за экономической ситуации застройщики начали более настороженно относиться к старту новых проектов и постепенно база текущих проектов вымывается», – объясняет Александр Рыбаков из РАСК.
4. Будет ли защита компенсационного фонда распространяться на ранее оформленные договоры?
«Нововведения касательно создания компенсационного фонда долевого строительства вступят в силу 1 января 2017 года, до этого момента правительство должно подготовить и принять правила о порядке управления этим фондом, размер и порядок осуществления застройщиками обязательных отчислений, условия и порядок использования средств фонда, а также правила размещения и инвестирования средств фонда», – отмечает адвокат коллегии адвокатов «Бурцева, Агасиева и партнёры» Вера Ефремова.
А пока этих правил нет, точного ответа на этот вопрос тоже не может быть. Однако закон не имеет обратной силы, поэтому обязывать застройщиков делать в фонд взносы по уже начавшимся стройкам вряд ли будут.
«По логике законопроекта, данный механизм должен распространяться на новые объекты. По текущим объектам будут использоваться инструменты, действующие ранее», – соглашается Александр Рыбаков.
5. Получается, что старому недострою это не поможет?
Получается, что так. У обманутых дольщиков по-прежнему остаются по сути только два пути: достроить самим или ждать другого застройщика.
«В процессе процедуры банкротства застройщика арбитражный управляющий формирует реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе недостроенных) дольщикам и даёт заключение о возможности передачи недостроенного дома созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. Арбитражный суд, в свою очередь, предлагает кредиторам (дольщикам) создать жилищно-строительный кооператив для самостоятельной достройки дома», – говорит Вера Ефремова.
После организации и регистрации ЖСК, по словам адвоката, дольщики смогут от его имени заключать договоры подряда со строительными организации, которые помогут достроить дом. Таким образом за дольщиками решение, достраивать им дом своими силами или нет.
Другой вариант – ждать пока местная администрация подберёт нового застройщика, ему будут предложены льготные условия для строительства его собственного объекта в обмен на соцнагрузку по недострою, рассказывает адвокат коллегии адвокатов «Трунов, Айвар и партнёры» Марат Аманлиев. Только этот процесс может занять очень много времени. «Мой друг заключил договор с «Стройметресурс», который потом обанкротился. Местные власти подобрали нового застройщика – «Брод Эстейт», внесли изменения в контракт, и он стал достраивать ЖК. Дом друга, правда, так и не достроили, пока искали нового застройщика он прогнил и его будут сносить, но другие корпуса возвели», – делится адвокат.
6. Новые требования повлияют как-то на стоимость квартир?
Да, усиленная защита дольщиков ляжет на их же плечи в виде возросшей цены. Звучали прогнозы экспертов о 10-20% росте, но, по словам начальника отдела по работе с застройщиками банка «Дельтакредит» Анны Якимовой, о точных цифрах по росту стоимости квадратного метра говорить преждевременно.
Однако, по мнению начальника отдела финансового анализа РАСК Александра Рыбакова, подорожание не должно быть скачкообразным и будет вызвано не напрямую новыми требованиями. Скорее речь может идти о плавном росте из-за постепенного снижения конкуренции. «Маленькие» застройщики просто уйдут с рынка. Завершат проекты и не будут начинать новых. Крупные застройщики будут поглощать мелких и может возникнуть олигополия или даже монополия на региональных рынках. Это, в свою очередь, будет способствовать росту цен», – объясняет аналитик.
7. Стоит ли становиться дольщиком до вступления изменений в силу или лучше подождать?
Единого мнения на этот счёт нет. Как отмечает Анна Якимова из «Дельтакредита», целесообразно оформить ипотечный кредит на квартиру в новостройке до 1 января 2017 года, (когда закон вступит в силу, за исключением отдельных положений, вступающих в силу после 01.07.2017), и не дожидаться возможного повышения стоимости квартир.
С другой стороны – меры, предпринимаемые государственными органами, значительно снизят риски, подчёркивает Рыбаков. «Но чудес не бывает, поэтому – меньше риск – выше стоимость. Если недвижимость действительно нужна, то время для покупки подходящее. Однако необходимо очень внимательно подходить к выбору надёжного застройщика – как минимум проверить его репутацию и степень информационной открытости», – советует эксперт.
Страхование ответственности застройщика сейчас является наиболее популярным способом обеспечения исполнения обязательств по ДДУ, хотя существует и альтернатива в виде поручительства банка или участия в обществе взаимного страхования. Если сроки передачи квартир в вашем доме сдвигаются, есть вероятность, что застройщик попросит вас подписать дополнительное соглашение о переносе сроков ради оформления новой страховки. Законно ли это? Давайте разбираться вместе.
От чего защищает страховка застройщиков?
Застройщики обязаны страховать свою ответственность от 2 рисков:
- обращение взыскания на предмет залога (возводимый дом, земельный участок или права аренды / субаренды на него) в порядке ст.14 214-ФЗ (страховой случай подтверждается решением суда);
- признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства (страховой случай подтверждается решением арбитражного суда).
Некоторые дольщики считают, что получить выплату от страховой компании можно во всех случаях просрочки передачи квартиры. Это не так. Страховая выплата полагается только в двух указанных случаях. При рядовой просрочке сдачи дома отвечать перед вами должен сам застройщик, получить страховую выплату или неустойку с его страховой компании нельзя.
Кто может страховать застройщиков?
Требования к страховым компаниям, которые могут страховать ответственность застройщиков, установлены в пп.2 п.1 ст.15.2 214-ФЗ. Список страховых компаний, которые отвечают этим требованиям, размещается на сайте Центрального Банка . Последний актуальный список по состоянию на 30.03.2017 можно найти .
Как долго действует страховка? Сохранится ли она, если я не подпишу соглашение о переносе сроков?
Страховой полис действует с даты, когда ваш договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в Росреестре, и до установленного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику. Однако в ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (п.9 ст.15.2) есть вот такая оговорка:
Договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.
Аналогичные положения включают в свои правила страхования и страховые компании (см. например: пункты 3.3.2 и 8.5 правил страхования ВСК). То есть даже при отсутствии подписанного доп.соглашения на перенос сроков ваша страховка будет действовать еще в течение 2 лет. Если за эти 2 года застройщика признают банкротом, или будет обращено взыскание на предмет залога, вы сможете претендовать на страховую выплату.
Что будет, если я подпишу соглашение на перенос сроков передачи квартиры?
Во-первых, вы не сможете претендовать на неустойку за просрочку передачи квартиры. Точнее, вы сможете ее получить только в том случае, если застройщик нарушит новый срок передачи. Рассчитываться неустойка будет уже от новой даты передачи квартиры из дополнительного соглашения к ДДУ. Во-вторых, вы не сможете воспользоваться правом расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и забрать свои деньги в связи с нарушением срока передачи квартиры больше чем на 2 месяца (пп.1 п.1 ст.9 214-ФЗ). То есть для расторжения договора по этому основанию вам придется подождать, пока застройщик нарушит на 2 месяца новый срок из дополнительного соглашения. Однако возможность расторгнуть договор по соглашению с застройщиком в любой момент у вас остается. Также сохраняется право продать строящуюся квартиру по переуступке — конечно, с учетом нюансов, прописанных в вашем ДДУ.
Я покупаю квартиру по переуступке. Будет ли на меня распространяться страховка?
Да, конечно. В п.6 ст.15.2 214-ФЗ прямо сказано о возможности замены выгодоприобретателя в случае уступки прав требования по ДДУ. В правилах страхования ответственности застройщиков обычно прописан срок, в течение которого нужно уведомлять страховую компанию об уступке прав требования по ДДУ. На основании этого уведомления и подтверждающих документов (договора уступки) страховая компания произведет замену выгодоприобретателя с первоначального дольщика на вас.
Кто должен платить за страховку — дольщик или застройщик?
Платить за страхование своей ответственности обязан сам застройщик. Об этом прямо сказано в п.2 ст.15.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Причем оформить страховой полис застройщик должен еще до регистрации ДДУ с первым дольщиком. От своих читателей мы знаем, что иногда застройщики вынуждают дольщиков самостоятельно оплачивать полисы или их продление. Конечно же, это незаконно.
Что делать, если застройщик заставляет меня платить за страховку?
Для возврата денег за оплаченный полис сначала нужно написать застройщику претензию в произвольной форме, а при отсутствии положительного ответа можно обратиться в суд. Заявить требования о возврате денег за страховку можно, например, в одном иске с неустойкой за просрочку передачи квартиры. К суду нужно обязательно запасаться письменными доказательствами, которые подтверждают факт оплаты страховых полисов или передачи застройщику денег за полисы. Если документов никаких нет, в самом крайнем случае стоит зафиксировать незаконные требования застройщика на видео, а также иметь надежных свидетелей. Оценивать эти доказательства будет суд, поэтому иметь документальное подтверждение все-таки надежнее.
Что будет, если у страховой компании отзовут лицензию?
При отзыве лицензии у страховой компании застройщик обязан оформить новый договор страхования с какой-то другой компанией, участвовать в обществе взаимного страхования либо заключить с банком договор поручительства. На это у застройщика есть 15 дней.
Покупка недвижимости по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый надежный вариант приобретения жилья в новостройке. Как подстраховаться от подводных камней этой сделки? Какие изменения в 214-ФЗ ждут дольщиков и застройщиков в 2017 году?
Главное достоинство ДДУ – защита от двойных продаж
Покупка квартиры в доме, который строится по 214-ФЗ, считается самым надежным способом приобретения жилья на первичном рынке. Полное название закона – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Договор долевого участия (ДДУ) защитил покупателя от главной проблемы недавнего прошлого – двойных продаж, когда одну и ту же квартиру застройщик умудрялся сбыть сразу нескольким покупателям. Долевые договоры обязательно регистрируются в Росреестре , поэтому с ними такая махинация не пройдет.Еще один плюс домов по 214-ФЗ – наличие у девелопера всей необходимой для строительства разрешительной документации. Компания, строящая дом по 214-ФЗ, имеет право начинать продажи только после того, как получит разрешение на строительство . Это значит, что вся подготовительная документация в порядке.
При покупке квартиры по другим схемам можно попасть в ситуацию, когда компания начинает продавать жилье в будущем доме, не имея законных прав на земельный участок под застройку. Проблемы могут возникнуть и с разрешением на строительство: девелопер уже начал заключать с покупателями предварительные договоры о продаже квартир, берет у них задаток – а государственная экспертиза проекта не произведена. В итоге может оказаться, что проект нужно доработать, или он вовсе не получает согласования. И покупатели, поспешившие внести залог за такое жилье, вынуждены через суд требовать от застройщика возврата своих денег. При заключении ДДУ можно быть уверенным, что этого не случится.
В долевом договоре также обязательно указывается срок сдачи дома . Застройщик, не уложившийся в отведенные сроки, будет вынужден уплатить штраф государству (а если в ДДУ есть соответствующее условие, то и дольщику).
Прежде чем подписывать договор, нужно проверить надежность компании-застройщика
Однако не стоит думать, что ДДУ – гарантия защиты от неприятностей. Но можно избежать лишних трудностей, если внимательно изучить все документы застройщика и сам долевой договор.Прежде чем подписывать договор, нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истек ли его срок
.
Обратите внимание на то, когда компания должна сдать дом, и не поленитесь наведаться на стройку
, чтобы оценить степень его готовности. Вдруг срок разрешения истекает через месяц, а на стройплощадке еще только вырыли котлован?
Ознакомьтесь с другими объектами, которые возводила эта компания, – они должны быть перечислены в проектной декларации
, выложенной на официальном сайте предприятия.
Поищите эти объекты в интернете – не было ли проблем с их строительством, задержек сдачи в эксплуатацию? Выясните, как новоселы оценивают качество новостройки. Если сомнений нет, то можно браться за договор.
Обязательные пункты ДДУ:
Во-первых, это срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту . Не «в четвертом квартале 2017 года», а «не позднее 15 ноября 2017 года». В чем разница? «Четвертый квартал» – понятие растяжимое. Если, например, дом был сдан в эксплуатацию, а застройщик тянет с передачей вам квартиры, то в суде вы будете отстаивать свои права, оперируя точной датой, а не расплывчатыми сроками.Во-вторых, о квартире в договоре должно быть сказано, какова ее общая площадь и площадь будущих комнат, где она расположена на схеме дома, какова ее стоимость . Договор без этого пункта считается недействительным.
В-третьих, ДДУ должен содержать пункт о том, когда новосел начинает вносить квартплату . Если это не указано, то начисление платежей начинается с момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику. Но застройщик может потребовать, чтобы покупатель оплачивал коммунальные и эксплуатационные расходы начиная с даты сдачи дома госкомиссии. Даже если дольщик еще не получил ключи и не может въехать в новую квартиру. Это требование стоит оспорить, так как заселение может затянуться по вине застройщика и тогда вы будете платить за услуги, которыми не пользуетесь.
По закону гарантийный срок на построенный дом , в течение которого компания должна безропотно устранять все обнаруженные недостатки, составляет пять лет, на инженерно-техническое оборудование – три года. Хотя это требование содержится в законодательстве, не помешает его тоже прописать в договоре.
Оплачивать квартиру в новостройке нужно только после регистрации договора в Росреестре
Некоторые недобросовестные застройщики настаивают на оплате до регистрации, иначе, дескать, покупатель передумает и придется затевать сложную процедуру расторжения договора и отмены регистрации. Но застройщику как раз в этой ситуации ничего не грозит, а вы, оплатив незарегистрированный ДДУ, рискуете, что компания подпишет еще с кем-то аналогичный документ на ту же квартиру и возьмет с него деньги. И тогда неясно, кому достанется оплаченная жилплощадь.Деньги у дольщика продавец может брать только после того, как ДДУ зарегистрирован в Росреестре. Лучше всего открыть специальный счет – аккредитив, на который покупатель кладет нужную сумму сразу после подписания договора, но застройщик сможет получить эти деньги только после регистрации договора в Росреестре. Тогда обе стороны могут быть спокойны насчет оплаты.
Интересы дольщика защищает также обязательное страхование ответственности застройщика (действует с 1 января 2014 года, отменено с 1 января 2017 года, заменено на компенсационный фонд - см. ниже). Эту страховку должен оформить каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он по какой-то причине не построит дом, не передаст квартиру покупателю (например, застройщик обанкротится), то дольщик получает внесенные деньги по страховке.
ДДУ 2017 - поправки в 214-ФЗ
Почти каждый год законодатели ужесточают требования к застройщикам, внося изменения в 214-ФЗ. Так, в 2016 году были приняты очередные поправки в закон, которые существенно изменили условия долевки с 2016 и 2017 года.Изменения в 214-ФЗ по застройщикам с 2017 года
Минимальный размер уставного капитала
Изменения коснулись и уставного капитала компаний-застройщиков: теперь начинать возведение жилья не сможет фирма с минимальным капиталом в 10 тыс. руб. Размер уставного капитала привязан к площади жилья, которое возводит данное предприятие и связанные с ним компании. Минимальная сумма капитала – 2,5 млн руб. – для организаций, у которых площадь всех объектов долевого строительства не превышает 1,5 тыс. кв. м. Максимальная сумма – до 1,5 млрд руб. – для тех, у кого объемы новостроек более 500 тыс. кв. м. Это нововведение призвано обезопасить рынок от фирм-однодневок, которые открываются с целью собрать деньги с дольщиков, а потом разоряются и исчезают с полученной суммой.
Часто застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию: в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум. Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который должен быть удостоверен нотариально и предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно - застройщику или учредителю - предъявлять свои финансовые требования.
Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации
Застройщики будут обязаны публиковать на своих сайтах подробную информацию о каждом доме, который они строят с привлечением средств дольщиков. На этом ресурсе компания должна будет размещать разрешительную документацию на свои объекты, рассказывать, на каком этапе находится строительство, сообщать об изменении срока сдачи домов в эксплуатацию.Обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.
Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам. Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.
Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже , а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства , содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения. И если дольщик в течение гарантийного срока пожалуется на дефекты в квартире или доме, а застройщик докажет, что эти дефекты возникли из-за неправильной эксплуатации, то устранять их и компенсировать вред жильцам строительная компания не будет. Но если это застройщику доказать не удастся и при этом оно не поторопится устранить дефекты, то за каждый день просрочки будет выплачивать дольщику неустойку
Итак, с 1 января 2017 года на официальном сайте застройщик должен разместить следующие документы:
– разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
– аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
– разрешение на строительство;
– заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
– документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
– заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
– проект договора участия в долевом строительстве;
– выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;
– договор поручительства с застройщиком (если таковой заключался);
– фотографии, отражающие текущее состояние строительства, создания (публикуются ежемесячно).
Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков
За каждый день просрочки сроков устранения строительных недостатков застройщик будет выплачивать дольщику неустойку в размере 1% от стоимости жилья. А когда такие дефекты делают квартиру непригодной для проживания, то застройщику придется еще и компенсировать неустойку в 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недочетов.5%-е ограничение изменения площади квартиры
Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. Изменение площади квартиры в виде 5% от площади являться существенным.В принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным
Счета эскроу - простая и безопасная для дольщика система расчетов
Участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства дольщику. Использование счетов экскроу застройщиком осуществляется по желанию. Для застройщиков предусмотрены льготы: в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается.Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект
ННовая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)
Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ. Будет собрана информация о каждой строительной компании страны: какие объекты она построила, какие претензии и взыскания были на нее наложены и т. д. Сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.Кроме того, в Уголовный кодекс внесено условие, что застройщик, нарушивший закон о привлечении средств в долевку, может быть привлечен к уголовной ответственности . Максимальный срок лишения свободы за такие нарушения – пять лет. Это изменение вступило в силу нынешней весной и уже привело к резкому сокращению числа штрафов за неправильное ведение строительства по 214-ФЗ. Опасаясь уголовного наказания, застройщики не рискуют обходить законы.
Изменения в 214-ФЗ по дольщикам с 2017 года
Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства.
Запрет на односторонний отказ от ДДУ
При надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Иное возможно только в судебном порядке.Ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры
Новая редакция в ст. 6 сформулирована таким образом, что не ясно: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры. Такая двоякость толкования вызовет и двоякость судебной практики.Изменения по государственному регулированию
Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.
Правительство РФ обязуется издавать правила по ДДУ
В настоящий момент застройщики самостоятельно разрабатывают форму ДДУ. И хотя очень многие условия ДДУ регулируются 214-ФЗ, все еще остается много «белых пятен». Например, 214-ФЗ не регулирует процедуру окончательных расчетов между сторонами ДДУ по результатам обмеров БТИ, порядок и размер оплаты эксплуатационных взносов после ввода дома в эксплуатацию. И если Правительство РФ введет единую форму текстов ДДУ, стандартизирует условия договора, это будет существенным подспорьем дольщикам.Государственный компенсационный фонд дольщиков
С 1 января 2017 года будет действовать требование, чтобы девелоперы отчисляли минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ в компенсационный фонд. И с 1 января 2017 года отменяется обязательное страхование застройщиков. Новый фонд должен будет взять на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства.
Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!
