Решение Московского городского суда от 25.12.2017 по делу N 3а-803/2017 Требование: Об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства (здания) равной его рыночной стоимости. Обстоятельства: Истец указал, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости нарушает права истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Решение: Требование удовлетворено.
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-803/2017 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества коммерческо-финансовая компания "ТАМП" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства (здания), равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 марта 2015 г.,
установил:
Закрытое акционерное общество коммерческо-финансовая компания "ТАМП" обратилось 18 апреля 2017 г. в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - здания площадью <...> <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 марта 2015 года в размере 1559874000 руб.
Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного нежилого здания и не согласен с его кадастровой стоимостью, считает ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций. Согласно отчету об оценке от 10 августа 2016 г. N 21/16/0508, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ТПК "Дика", рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 12 марта 2015 г. составляет 1559874000 руб. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 6 сентября 2016 года N 51-4487/2016 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости.
В ходе рассмотрения дела административный истец закрытое акционерное общество коммерческо-финансовая компания "ТАМП" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - здания площадью <...> кв. м с кадастровым номером 77:04:0005002:3557 по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 марта 2015 года в размере 1545538000 руб.
В судебном заседании представитель административного истца закрытого акционерного общества коммерческо-финансовая компания "ТАМП" - А., действующий по доверенности, просил удовлетворить административные исковые требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.
Представители административных ответчиков Правительства Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, заинтересованных лиц Департамента городского имущества города Москвы, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по г. Москве в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей указанных лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, административному истцу принадлежит на праве собственности объект капитального строительства - здание площадью <...> кв. м с кадастровым номером 77:04:0005002:3557 по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 8 том 1). По сведениям Единого государственного реестра недвижимости от 2 июня 2017 г. спорное нежилое здание поставлено на государственный кадастровый учет 12 марта 2015 г. (л.д. 179 - 183 том 1).
Согласно письменному ответу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по г. Москве от 9 июня 2017 г., постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве" кадастровая стоимость спорного нежилого здания установлена по состоянию на 12 марта 2015 г. в размере 2224132263 руб. (л.д. 172 - 173 том 2).
С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций в отношении спорного нежилого здания. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанного спорного нежилого здания определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 12 марта 2015 г.
Административный истец не согласился с результатами определения кадастровой стоимости нежилого здания и оспорил их в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве, путем подачи 25 августа 2016 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 6 сентября 2016 г. N 51-4487/2016 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании изложенного суд считает обоснованными доводы административного истца о том, что утвержденные постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП результаты определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания напрямую затрагивают его права и обязанности, поскольку административный истец, будучи собственником, является плательщиком налога на имущество организаций в отношении спорного объекта недвижимого имущества, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода. При этом суд учитывает Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О, согласно которому налогоплательщик не лишен права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном ее рыночной стоимости, так же как и права оспаривать в целях защиты своих интересов недостоверные результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества, ему принадлежащего.
При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден. Доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы об отсутствии у административного истца права на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением основаны на неправильном применении и толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения.
Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ, статьями 11 , 12 , 24.18 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 12 марта 2015 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62 , частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания, утвержденные постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 688-ПП, административный истец представил суду отчет об оценке от 10 августа 2016 г. N 21/16/0508, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ТПК "Дика", согласно данному отчету рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 12 марта 2015 г. составляет 1559874000 руб. (л.д. 12 - 123 том 1).
В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного ответчика и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением Московского городского суда от 13 июня 2017 г. по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза.
По заключению оценочной судебной экспертизы от 18 декабря 2017 г., проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" Л.:
Отчет об оценке от 10 августа 2016 г. N 21/16/0508, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ТПК "Дика", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки;
Рыночная стоимость нежилого здания здания площадью <...> кв. м с кадастровым номером 77:04:0005002:3557 по адресу: <...>, по состоянию на 12 марта 2015 г. составляет 1545538000 руб. (л.д. 3 - 61 том 2).
Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого, а также учитывая расхождение между кадастровой стоимостью нежилого здания и его рыночной стоимостью, определенной в заключении оценочной судебной экспертизы, административный истец подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость спорного нежилого здания, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 марта 2015 г. в размере 1545538000 руб., как это определено в заключении судебной экспертизы.
Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились и не предоставили свои возражения на выводы оценочной судебной экспертизы. Ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительное экспертизы административные ответчики суду не заявили. Вместе с тем, положения части 1 статьи 62 , части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 18 декабря 2017 г., подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" Л., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее образование, в том числе по специальности "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; неоднократно проходила повышение квалификации, профессиональную переподготовку в области судебной экспертизы; является действующим членом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", включена в реестр членов 24 декабря 2007 г., регистрационный N 002227, что подтверждается свидетельством от 26 декабря 2013 г. N 0016133 и выпиской из реестра саморегулируемой организации оценщиков от 28 августа 2015 г.; является членом Союза Финансово-Экономических судебных экспертов, подтверждается свидетельством N 297 от 17 июня 2016 г.; гражданская ответственность застрахована по полису страхования ответственности в САО "ВСК", период страхования до 31 декабря 2017 г.; имеет стаж работы в оценочной деятельности с января 1995 г.; работает в обществе с ограниченной ответственностью "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" по трудовому договору.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 18 декабря 2017 г. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 10 августа 2016 г. N 21/16/0508, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ТПК "Дика", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 12 марта 2015 г. в размере 1545538000 руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания площадью <...> кв. м с кадастровым номером 77:04:0005002:3557 по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости, равной 1545538000 руб. и определенной по состоянию на 12 марта 2015 г., является законным и подлежит удовлетворению.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 25 августа 2016 г. Однако постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N 790-ПП утверждена очередная кадастровая стоимость и удельные показатели кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 1 января 2016 г., которые применяются к правоотношениям, возникшим с 1 января 2017 г. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилого здания для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2016 г. по 31 декабря 2016 г., включительно.
Арбитражный суд" href="/text/category/arbitrazhnij_sud/" rel="bookmark">арбитражным судом . Согласие должно быть явно выраженным, как правило, в виде письменного заявления, из которого должна следовать воля сторон на рассмотрение именно этого дела в порядке упрощенного производства.
В связи с поступившим вопросом шаблон определения о принятии искового заявления , заявления к производству дополнен пунктом, в котором указывается, что стороны вправе дать согласие на рассмотрение дела в порядке упрощенного производства.
Выступил с докладом на тему: «Лица, участвующие в делах об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости» .
Поскольку дела об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости рассматриваются арбитражным судом в порядке искового производства, то основными участниками процесса являются истцы, ответчики и третьи лица, которые могут быть привлечены к участию в деле.
Истцами по данной категории дел являются правообладатели, т. е. лица, которые имеют какое-либо право на соответствующий земельный участок и законный интерес во внесении в Государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости. В первую очередь это собственники.
В практике арбитражного суда встречались случаи, когда истцами выступали бывшие собственники, полагавшие, что изменение кадастровой стоимости земельного участка повлечет изменение их прошлых обязательств, в частности по уплате налогов. Однако бывшие собственники не могут являться надлежащими истцами по делам данной категории. Соответствующая правовая позиция нашла отражение в судебной практике Федерального арбитражного суда Уральского округа, например, в постановлении от 01.01.2001 № Ф/13.
Истцами могут быть также обладатели права хозяйственного ведения, права оперативного управления , поскольку они являются плательщиками земельного налога .
Кроме того, сложившейся судебной практикой лицами, которые вправе предъявлять иски о признании кадастровой стоимости земельных участков, арендаторами которых они являются, равной их рыночной стоимости, также признаются арендаторы. Такой подход сформирован Федеральным арбитражным судом Уральского округа и отражен, в частности, в постановлении от 01.01.2001 /13.
Законный интерес указанных лиц может выражаться в следующем: в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка изменяется налоговая база, поэтому если лицо является плательщиком земельного налога, оно заинтересовано в том, чтобы привести кадастровую стоимость в соответствие с рыночной, а если лицо является арендатором, то размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка.
Наиболее спорным являлся вопрос о надлежащем ответчике по делу. Изначально в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации /11 по делу /2010 в качестве ответчика был указан орган кадастрового учета, который определен в ст. 3 Федерального закона от 01.01.2001 «О государственном кадастре недвижимости ». Сегодня в соответствии с постановлением Правительства РФ таковым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Функции по ведению Государственного кадастра недвижимости переданы Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».
Таким образом, в настоящее время надлежащими ответчиками признаются оба указанных лица: и ФГБУ «ФКП Росреестра», и сам Росреестр. Последний наделен соответствующими полномочиями государством и, несмотря на передачу функций учреждению, не перестает являться органом кадастрового учета. При этом непривлечение к делу ФГБУ «ФКП Росреестра» может являться основанием для отказа в иске.
В отношении третьих лиц , которые могут быть привлечены к рассмотрению спора данной категории, отметим следующее.
Сегодня если истцом по делу является собственник земельного участка, то третьи лица, как правило, не привлекаются.
Однако при этом возникает вопрос о возможности или необходимости привлечения к участию в деле органов местного самоуправления . Они являются получателями земельного налога, чем и обосновывается их интерес при установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку от этого зависит налоговая база и соответственно поступления в бюджет.
На сегодня практика по указанному вопросу не сложилась и однозначно ответить на него не представляется возможным.
Ответы на вопросы
1. Имеется ли судебная практика о признании кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной рыночной и аналогична ли она практике в отношении земельных участков? Можно ли обращаться в суд уже сейчас или необходимо ждать пока будет введена новая налоговая база по налогу на имущество в Свердловской области?
Судебная практика Арбитражного суда Свердловской области о признании кадастровой стоимости объектов недвижимости , не являющихся земельными участками, отсутствует. Будет ли она аналогичной практике по требованиям, касающимся установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, сказать сложно, поскольку правовая позиция Высшего Арбитражного Суда, изложенная в постановлении Пленума № 000/11, сформирована, в том числе, исходя из положений Земельного кодекса Российской Федерации об оценке земли. Всё зависит от того, сможет ли заявитель обосновать возможность применения такого подхода к оценке других объектов.
2. Можно ли обязать Росреестр внести изменения о кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда в Государственный кадастр? Администрация и МУГИСО отказывают в перерасчете арендной платы так как сведения о кадастровой стоимости в ГКН отсутствуют.
По сложившейся судебной практике отказ органа кадастрового учета внести в ГКН сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, если она установлена судебным актом, является недействительным.
При этом согласно практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (определение от 01.01.2001 № ВАС-15534/13, постановление от 01.01.2001) само по себе невнесение соответствующих сведений в Государственный кадастр недвижимости не должно влиять на право правообладателя земельного участка, в частности арендатора, исчислять арендную плату исходя из действительных показателей разрешенного использования, кадастровой стоимости земельного участка с момента их установления нормативным актом , а не с момента внесения соответствующих сведений в Государственный кадастр недвижимости.
Заместитель председателя второго судебного состава выступил с докладом на тему: «Особенности рассмотрения дел (предмет доказывания, доказательства по делу, назначение и проведение экспертизы)» .
В предмет доказывания по делам об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости входят наличие объекта оценки, т. е. земельного участка, заинтересованность истца в установлении кадастровой стоимости равной рыночной. Кроме того, истец должен доказать несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости; ответчик или третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, в свою очередь доказывают соответствие кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости.
Наличие объекта оценки, как правило, доказывается кадастровым паспортом, оформленным в установленном законом порядке и содержащим все необходимые реквизиты земельного участка, сведения о правообладателях.
Заинтересованность лица доказывается путем подтверждения им своего права на земельный участок: либо права собственности , либо права аренды, либо права постоянного бессрочного пользования (например свидетельство о регистрации права собственности, права постоянного бессрочного пользования, договор аренды и т. п.) В отношении земельных участков, предоставленных до введения в действие Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», предъявляются постановления органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка в постоянное бессрочное пользование.
Кроме того, лицо, требующее установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, должно доказать наличие юридически значимого интереса в таком установлении.
При рассмотрении споров с множественностью арендаторов исковое заявление должно подаваться всеми арендаторами, в противном случае другие арендаторы привлекаются к участию в деле в качестве третьих лиц, с тем чтобы узнать их волю на изменение стоимости земельного участка.
При назначении экспертизы по спорам рассматриваемой категории действуют общие правила назначения экспертизы: для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Ходатайство о назначении экспертизы должно быть мотивированным. На практике экспертиза обычно назначается в случаях, когда в материалах дела имеются противоречащие друг другу доказательства.
Ответы на вопросы
1. На какую дату определяется рыночная стоимость земельного участка для установления его кадастровой стоимости (текущая или дата установления оспариваемой кадастровой стоимости)?
Рыночная стоимость земельного участка должна определяться на дату установления оспариваемой кадастровой стоимости.
2. Возможно ли совместное рассмотрение и последующее удовлетворение требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка и требования о разрешения разногласий сторон договора купли-продажи (при выкупе земельного участка из публичной собственности в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ)?
Процессуально такое рассмотрение возможно, однако представляется нецелесообразным. При рассмотрении требований о разрешении разногласий сторон договора купли-продажи суд, как правило, исходит из стоимости земельного участка, определенной во вступившем в законную силу судебном акте по требованию об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. При совместном же рассмотрении обозначенных требований такого решения не будет. Кроме того, следует учитывать, что по требованиям из преддоговорных споров предусмотрен обязательный досудебный порядок рассмотрения, и практически за период направления документов во исполнение требований о досудебном порядке возможно рассмотреть иск по требованию об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
3. Планирует ли Арбитражный суд Свердловской области самостоятельно оценивать доказательства в виде представленных отчета и нормативной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости не по формальным признакам, а путем проверки и исследования содержащихся в отчете и экспертизе сведений на соответствие их действительности?
В силу ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Заместитель председателя суда и судья второго судебного состава выступили с докладом на тему: «Вопросы исполнения судебных актов по делам об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости (гражданско-правовой аспект). Актуализация кадастровой стоимости (ретроспективный аспект)» .
Вопросы исполнения судебных актов по делам об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости так или иначе касаются момента, с которого нужно применять установленную таким актом стоимость земельного участка.
Как следует из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации /11 и от 01.01.2001 № 10761/11, главным правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу соответствующего судебного акта у органа кадастрового учета возникает обязанность по внесению в ГКН установленную судебным актом рыночную стоимость земельного участка. И именно с этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в таком виде. Изменение кадастровой стоимости направлено на будущее время. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый определенный судом размер может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску.
Установление соответствия рыночной стоимости земельного участка его кадастровой стоимости на дату определения кадастровой стоимости не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.
Ретроспективы в публично-правовой плоскости, как то: взыскания налогов, расчета или перерасчета арендной платы за предыдущий период, не допускается.
В случае неисполнения органом кадастрового учета обязанности по внесению соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости, возложенную на него судебным актом, таким моментом необходимо считать тот, когда он должен был это исполнить.
Исполнительные листы по делам данной категории, как и по другим делам о признании права, об установлении фактов, не выдаются. Сам судебный акт является основанием для внесения соответствующих сведений в Государственный кадастр недвижимости.
Ответы на вопросы
1. С какого момента должен быть осуществлен перерасчет арендной платы (с момента вступления решения суда в законную силу или внесения новой кадастровой стоимости в ГКН согласно ст.17 ФЗ от 01.01.2001 «О государственном кадастре недвижимости»? То есть новые сведения о стоимости признаются с момента их внесения в Государственный кадастр недвижимости)? Правомерно ли перерассчитывать (самостоятельно) арендную плату, если кадастровая стоимость не внесена в ГКН (имеется отказ Кадастровой палаты от внесения в ГКН новой стоимости)?
При наличии решения суда о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости перерасчет арендной платы должен быть произведен с момента вступления решения суда в законную силу вне зависимости от того, внесены данные в Государственный кадастр недвижимости или нет. Арендатор, как и арендодатель, сам имеет возможность рассчитать и уплатить арендную плату с указанием назначения платежа, периода платежа.
2. Можно ли считать обоснованным подход, в соответствии с которым установленная судебным актом кадастровая (рыночная) стоимость земельного участка должна применяться в том же временном периоде, что и нормативный правовой акт, которым оспариваемая кадастровая стоимость утверждена (например, применительно к постановлению Правительства Свердловской области, в период с 2012 по 2013 г. включительно).
Если брать во внимание постановление Правительства Свердловской области, то кадастровая стоимость, которая устанавливалась решениями Арбитражного суда Свердловской области, не совпадет с моментом вступления этого нормативного акта в силу – 2011 г., а решения, как правило, выносились в 2012 г.. Кроме того, постановление Правительства Свердловской области, за некоторыми исключениями, действует и в настоящее время, а кадастровая стоимость земельных участков по г. Екатеринбургу установлена приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования “город Екатеринбург”».
На 2012 – 2013 гг. арендная плата рассчитывалась исходя из кадастровой стоимости, установленной постановлением Правительства Свердловской области, с учетом изменений, внесенных судебными актами. В 2014 г. арендная плата рассчитывается исходя из положений постановления Правительства Свердловской области от 01.01.2001 и кадастровой стоимости, установленной указанным приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области.
3. Каким образом должна производиться актуализация кадастровой стоимости, установленной решением суда равной рыночной, после периодических перерасчетов ее органом государственного кадастра в плановом порядке после вынесения решения суда, если в результате таких перерасчетов кадастровая стоимость снова станет отличаться от рыночной стоимости?
Периодические перерасчеты в плановом порядке кадастровой стоимости органом кадастрового учета не производятся. Актуализация как термин используется при государственном кадастровом учете земельных участков и подразумевает внесение в характеристики земельных участков соответствующих изменений. Если трактовать заданный вопрос таким образом, что кадастровая стоимость в размере рыночной установлена на дату 01.01.2010, затем принят приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области № 32 и рыночная стоимость на 01.01.2010 перестает быть актуальной, исковое заявление в Арбитражный суд Свердловской области подается снова и устанавливается рыночная стоимость на 15.11.2012 г. (по г. Екатеринбургу). Кроме того, у заинтересованного лица имеется возможность обратиться в административную комиссию и установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости во внесудебном порядке.
Председатель пятого судебного состава и председатель шестого судебного состава выступили с докладом на тему: «Вопросы исполнения судебных актов по делам об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости (административно-правовой аспект)» .
В своих кратких выступлениях судьи ответили на представленные вопросы:
1. Может ли производиться перерасчет уплаченных сумм земельного налога при установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, за какой период?
2. В случае оспаривания кадастровой стоимости земельного участка новая стоимость может применяться для целей налогообложения с момента вступления в законную силу соответствующего судебного акта. Не считается ли такой подход небезупречным? Налогоплательщик, обращаясь в суд, сообщает юрисдикционному органу о нарушении его прав. Но юрисдикционный орган не может мгновенно рассмотреть его требование. Соответственно, как минимум, в ходе рассмотрения дела налоговая обязанность будет сохраняться необоснованно завышенной.
Когда говорится об исполнении судебных актов по административным делам, имеются в виду дела об оспаривании решений налоговых органов, которыми доначисляется земельный налог. Проблема, как правило, состоит в том, что налогоплательщики, получив решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на определенную дату, перерасчитывают земельный налог ретроспективно, а налоговый орган с этим не соглашается. В связи с этим и возникал вопрос, на какую дату производить перерасчет земельного налога. На сегодня практика устоялась: перерасчет земельного налог возможен с даты вступления в силу решения суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Такой подход нашел отражение в справке Федерального арбитражного суда Уральского округа от 01.01.2001 по вопросам, связанным с применением законодательства о земельном налоге: кадастровая стоимость земельного участка, определенная решением суда как равная его рыночной стоимости, не может распространяться на ранее возникшие правоотношения в налоговой сфере.
3. Если решение суда вступает в законную силу с середины налогового периода, правомерно ли перерасчитать земельный налог с момента вступления решения суда в законную силу, разбив налоговый период на части (ситуации две: данные из решения суда внесены в ГКН и данные не внесены, на том основании, что они носят архивный характер)?
Правомерно. Земельный налог подлежит перерасчету исходя из рыночной стоимости земельного участка, с момента вступления в силу решения суда (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.02.2014 № Ф/13 по делу № А/13).
4. Является ли приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 01.01.01 г. № 000 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования город Нижний Тагил» нормативным актом? Каков порядок его применения?
Ответ на данные вопросы отражен в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.01.2001 -О: акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости земельных участков являются нормативными актами. Порядок действия и применения таких актов регулируется ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно ч. 1 которой акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу.
Вышеназванный Приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области № 000 принят 20 декабря 2013 г. и опубликован официально 27 декабря 2013 г. Следовательно, с учетом положений ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, он вступает в силу не ранее чем 27 января 2014 г. и подлежит применению с 1 января 2015 г.
Заместитель руководителя Управления Росреестра по Свердловской области выступила с докладом по итогам работы комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости .
Федеральным законом от 01.01.2001 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность в административном порядке оспаривать кадастровую стоимость в комиссиях, которые созданы в субъектах Российской Федерации. Комиссии создаются в соответствии с указанным законом и приказом Минэкономразвития, которым утверждено Положение о порядке создания и работы комиссии. Росреестром на территории Свердловской области такая комиссия была создана в октябре 2012 г.. В состав комиссии входят 4 члена: представители Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, филиала Кадастровой палаты, Национального совета оценщиков и Управления Росреестра по Свердловской области.
За 2013 г. в комиссию поступили заявления о пересмотре кадастровой стоимости 1 698 объектов (в одном заявлении могло быть указано несколько объектов). Для сравнения, в Ханты-Мансийском автономном округе – 36 объектов, в Челябинской области – 26.
При этом комиссия рассмотрела заявления только в отношении 719 объектов, остальные были возвращены на стадии приема секретарем на доработку, поскольку к ним не были приложены либо представлены не в соответствии с требованиями закона те или иные документы.
Так, в комиссии нельзя рассмотреть споры по объектам, по которым кадастровая оценка была проведена до 2011 г., а также по объектам, с даты внесения результатов определения кадастровой стоимости по которым в Государственный кадастр недвижимости прошло более 6 месяцев.
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссии являются:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии «за» и «против» председательствующий на заседании голосовал «за» принятие решения.
При этом комиссия принимает положительное решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в случае, если содержание и оформление отчета об оценке объекта недвижимости соответствуют требованиям, установленным ст. 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на 30%.
Основными причинами отказа в удовлетворении требований заявителей в 2013 г. послужили:
Несоответствие отчета установленным требованиям. В основном были выявлены нарушения федеральных стандартов ФСО-1, ФСО-2;
Обращение в связи с недостоверностью сведений об объекте, которые использовались при оценке. Однако к данному основанию заявители пытались отнести неверное отнесение объекта к той или иной группе, в то время как в Законе речь идет о том, что при оценке использовались ненадлежащие данные по объекту (например, сведения в Государственном кадастре недвижимости были иные, чем использовались при оценке). Если оценщик использовал те сведения, которые содержатся в Государственном кадастре недвижимости, отнесение объекта недвижимости к той или иной группе не является предметом рассмотрения в комиссии;
Экспертное заключение подписано экспертом, не имеющим квалификационного аттестата.
Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.
Следует обратить внимание на требования, которые необходимо соблюдать при подаче заявления в комиссию. В частности, их можно найти на сайте Управления Росреестра по Свердловской области: http://www. ***** в разделе «Кадастровый учет» – «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости», где подробно изложено, оценку каких объектов сейчас можно оспаривать в комиссию, и каковы основные требования к материалам, которые должны подаваться в комиссию.
Третейский судья Уральской ТПП, член дисциплинарного комитета Российского общества оценщиков, член Экспертного совета Российского общества оценщиков, член Правления регионального отделения РОО выступила с докладом: «Анализ результатов пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости при установлении ее равной рыночной в досудебном и судебном порядке по Свердловской области и субъектам РФ» .
Каждый налогоплательщик должен знать, как оценивается его имущество не только на текущий момент, но и в среднесрочной перспективе. Мы проанализировали сведения по 200 земельным участкам, кадастровая стоимость которых известна с 2000 г., режим разрешенного использования не менялся и кадастровая стоимость пересматривалась два раза (2010 и 2012 гг.). Но каких-либо закономерностей в ее изменении не обнаружили. Например, по одному из участков кадастровая стоимость на 01.01.2010 была 20 млн. руб., на 2007 г. – 117 млн. руб., на 2010 г. – 25 млн. руб., на 2012 г. – почти 70 млн. руб.. При этом рыночная стоимость на 2010 г. составляла порядка 11 млн. руб.. Таким образом, с 2000 г. по 2007 г. кадастровая стоимость увеличилась почти в 6 раз, потом она упала на 80%, потом увеличилась в 3 раза, т. е. с 2000 до 2012 г. ее итоговая величина стала составлять 300% от первоначальной.
Общий же анализ показал, что в 45% случаях никакой взаимосвязи между кадастровыми стоимостями по всем просмотренным датам нет, в 17% – кадастровая стоимость находилась примерно на одном уровне на протяжении 12 лет, в 23% –кадастровая стоимость постоянно убывала, в 12% – она постоянно увеличивалась и в 3% – была ниже рыночной.
Есть участки, чья кадастровая стоимость в 2010 г. составляла более 60 млн. руб., потом более чем в 2 раза понизилась, при этом рыночная стоимость оставалась примерно на одном уровне, и наоборот, существуют участки, кадастровая стоимость которых была на одном уровне, но по какой-то причине за 2 года 10 месяцев их рыночная стоимость серьезно уменьшилась.
Таким образом, в изменениях кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков какие-либо тенденции, зависимость от каких-то экономических факторов отсутствуют.
По мнению оценочного сообщества, причинами этого являются:
· в отношении расчета кадастровой стоимости
1. Методические указания и рекомендации по государственной кадастровой оценке земельных участков предназначены для массовой оценки, поэтому по некоторым видам разрешенного использования участков могут возникнуть вопросы к их стоимости. В частности, это земельные участки 13 группы, связанные с добычей полезных ископаемых и др., где устанавливается минимальный показатель по муниципальному образованию и умножается на площадь без учета специфики земельных участков; так, не учитываются состояние почв, размеры участков, дополнительные вложения, необходимые для того, чтобы эти участки вошли в оборот.
2. Нет публичной валидации данных и мы не можем проверить ту модель, которая использовалась при расчете кадастровой стоимости.
3. Неточные данные на входе, т. е. нет системного подхода к определению кадастровой оценки земельных участков, т. е. отсутствуют внятные исходные данные, непрерывный мониторинг цен, не проводится сбор ценообразующих факторов.
· в отношении расчета рыночной стоимости
4. Часто проводится лишь нормативная экспертиза, при которой не проверяется стоимость земельных участков, хотя вопросы обычно возникают именно по их стоимости.
5. Ошибки и оценщика, и эксперта в ходе оценки и достаточно формальное отношение к наличию (отсутствию) экспертного заключения или отчета при принятии решения об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.
Подводя итоги мероприятия , председатель суда акцентировала внимание на следующем.
1. Специфика дел данной категории заключается в том, что спор в материально-правовом смысле отсутствует. Рассмотрение дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости возложено на судебные органы в силу прямого указания законодателя. При этом презюмируется, что кадастровая оценка проведена правомерно, но, к сожалению, метод массовой оценки не может сравниться с индивидуальной оценкой оценщика.
2. Оценка производится на ту же дату, на которую была установлена кадастровая стоимость, поскольку стоимости должны быть сопоставимы. Новая, установленная судом рыночная стоимость подлежит применению с момента вступления в законную силу судебного акта. Следует подчеркнуть, что нет ретроспективы ни по каким делам, точка отсчета – вступление решения в законную силу. С этого момента перерасчитываются арендные и налоговые платежи, которые на прошлый период не перерасчитываются.
3. Заключение экспертизы по любому делу не имеет для суда никакой заранее установленной силы. Если оценщик сделал выводы как специалист, то суд, не являясь специалистом, не может подвергнуть сомнению его выводы, которые основаны на специальных знаниях, если в отчете нет противоречий.
Поскольку это дела искового производства, то в них обязательно есть вторая сторона. Ответчик, который в настоящее время участвует в делах этой категории, несколько искусственен. На самом деле у него нет спора в материальном смысле, но это то лицо, которое непосредственно может внести запись в ГКН. Третьи лица, которые привлекаются к рассмотрению дела, – имеют какой-либо интерес в установлении стоимости земельного участка и должны подвергать сомнениям результаты оценки его рыночной стоимости. Но если у суда формально нет никаких оснований сомневаться в экспертном заключении, не установлено никаких противоречий ни в его вводной части, ни в описательной, ни в примененных методах, эксперт мотивировал то, почему он отказался от иных методов оценки, и никто не возражает против этого, то такое заключение будет принято судом.
Мой доверитель М.Р.И. являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501006:480 обратился ко мне с целью установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной.
В практике это мое третье дело , первое было в 2013г. где собственником земельного участка выступало юридическое лицо и рассматривалось оно по нормам АПК РФ дело А27-9694/2013, где кадастровая стоимость была установлена судом равной ее рыночной, т.е. в шесть раз меньше от кадастровой стоимости.
Летом 2016г. удалось установить кадастровую стоимость восьми земельным участкам через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области. Кадастровая стоимость земельных участков также была уменьшена в 5-7 раз, а одному даже немного увеличили стоимость, что вызвало недоумение у членов комиссии, как же так?! все уменьшают, а вы увеличили)
Изначально было решено установить кадастровую стоимость через комиссию, но время поджимало, составление отчета, экспертиза, рассмотрение отчета приходилось на конец декабря, а вдруг у комиссии возникнут замечания по отчету и т.д., тогда налог за 2016г. пришлось бы платить по старой кадастровой стоимости.
Было решено сразу подавать административное исковое в суд минуя комиссию.
Административными ответчиками были:
- ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области
- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области
- Администрация Кемеровской области
- Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области
Последним двум госорганам пришлось направлять исковое с приложениями по почте с описью, а это порядка 300 страниц в одну сторону, остальным вручено через канцелярию.
Обстоятельства дела:
Согласно кадастрового паспорта земельного участка от 25.10.2016г. кадастровая стоимость земельного участка принадлежащего доверителю составляла 7 342954,26 рублей.
Земельный участок принадлежал доверителю на праве собственности, следовательно, размер кадастровой стоимости непосредственно затрагивал его интересы, как плательщика земельного налога, поскольку кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость более чем в три раза.
Так, решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, в том числе земельного участка с кадастровым номером №42:24:0501006:480, и установлена кадастровая стоимость этого участка в размере 7 342954,26 руб. по состоянию на 01 августа 2014 года.
В соответствии с п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Как собственник земельного участка по смыслу п. 1 административный истец является плательщиком земельного налога в отношении этого участка. При этом в силу налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения в соответствии со .
Согласно п. 1 рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Как предусмотрено п. 2 , для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
На основании положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или соответствующей комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и положительное экспертное заключение в отношении этого отчета, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
В силу положений частей 1 и 3 ст.17.1 указанного Федерального закона экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
При этом в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Соответствие указанного отчета требованиям законодательства подтверждалось положительным экспертным заключением СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» г.Ростов-на-Дону.
В соответствии с абзацем 11 статьи 24.18 Закона основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ
Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501006:480 в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.08.2014г в размере 2 263 000 рублей.
Решение вступило в законную силу.
В данной статье освещаются новые тенденции судебной практики, связанные с установлением кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.
В статьях на тему оценки недвижимости уже неоднократно рассматривались споры о применении рыночной и кадастровой стоимостей в отношении земельных участков. В частности, ранее была рассмотрена популярная в судебной практике категория дел об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.
Как известно, на сегодняшний день дела по спорам о результатах определения кадастровой стоимости исключены из сферы ведения арбитражных судов. Так, с августа 2014 года по первой инстанции данные дела, согласно п. 8 ч. 1 ст. 26 Гражданского процессуального кодекса РФ, рассматриваются Верховным Судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области и судом автономного округа.
Судебная практика арбитражных судов показывала, что суды охотно удовлетворяли требования заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
Однако в новой и уже сложившейся судебной практике по данной категории дел наблюдаются противоположные тенденции.
Из анализа судебных решений, принятых после 01 января 2015 года, следует, что в большинстве случаев c уды отказывают в удовлетворении требований заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Основной причиной отказа является несоответствие отчётов об оценке рыночной стоимости земельного участка нормам законодательства.
Прежде чем непосредственно рассмотреть примеры судебной практики, напомню некоторые положения законодательства, касающиеся оценки рыночной и кадастровой стоимостей.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных законодательством, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее - Закон об оценочной деятельности), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Понятие рыночной стоимости объекта оценки раскрыто в Законе об оценочной деятельности. Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности на основании отчёта об оценке объекта, составленном оценщиком – членом саморегулируемой организации оценщиков.
Рассмотрим конкретный случай из практики.
Решением Московского городского суда от 15 апреля 2015 г. по делу № 3-108/2015Обществу с ограниченной ответственностью «АЛМ-СТРОЙ» (далее - Общество) отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.
Согласно материалам дела, Общество обратилось в Московский городской суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка размере его рыночной стоимости. В обоснование требований Общество сослалось на то, что оно является арендатором указанного земельного участка, а несоответствие его кадастровой стоимости, внесённой в государственный кадастр недвижимости, рыночной нарушает права Общества, поскольку арендная плата за земельный участок установлена в процентах от кадастровой стоимости. При этом Общество предоставило отчёт от 04 марта 2014 года о величине рыночной стоимости указанного объекта недвижимости. Заинтересованные лица - Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы, требования не признали, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном Обществом отчёте о величине рыночной стоимости объектов оценки, не могут быть признаны обоснованными. Согласно же экспертному заключению, также представленному в материалах дела, указанный отчёт соответствовал требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, требованиям технического задания договора на оценку, а выводы, содержащиеся в нём, экспертом были признаны обоснованными.
