Возникновение различных конфликтных ситуаций в сфере аренды жилого помещения – не редкое явление. Очень важно знать методы их решения, чтобы в нужный момент суметь защитить свои права.
Мы подготовили для вас статью, подробно рассказывающую какие способы выселения существуют, как это зависит от наличия договора и другие особенности подобных случаев.
○ Как выселить квартирантов, проживающих без договора?
Несмотря на то, что законодательство запрещает аренду квартир без официального договора, многие арендодатели пренебрегают этим запретом. Чаще всего это связано с нежеланием платить налоги с прибыли, получаемой за аренду. Реже основаниями является нежелание заниматься бюрократическими тонкостями или излишняя доверчивость.
✔ Основания для выселения.
Независимо от того, как пришли к подобному решению участники правовых отношений, следует учитывать, что отсутствие договора существенно повышает риск несоблюдения сторонами своих обязанностей.
Так, в этом случае, хозяин помещения может в любой момент отменить аренду в одностороннем порядке, что невозможно при заключенном соглашении. Причинами обычно является:
- Систематическое нарушение сроков платы за проживание.
- Нарушение определенных устных договоренностей с арендодателем.
- Использование жилплощади не по назначению.
- Отсутствие должного ухода за квартирой, вследствие чего состояние имущества ухудшается и др.
✔ Вправе ли собственник выселить арендатора?
Арендодатель может в любой момент прекратить аренду просто отменив ее. Перечисленные выше причины являются основанием для выселения при обращении в суд. Если собственник планирует своими силами справиться с проблемой, причины такого решения могут быть самыми разными. При этом арендатор не сможет противиться выселению, так как нет договора, который защищал бы его права.
✔ Права и обязанности квартиранта и собственника, если договор не заключен.
Если нет подписанного соглашения, отношения между хозяином жилплощади и арендатором регулируются ЖК РФ и ГК РФ.
- «1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
- 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ст. 30 ЖК РФ)».
Так, хозяин обладает правом владения жилплощадью и возможностью совершать с ней различные операции, в том числе и сдавать в аренду.
Что касается квартиросъемщика, без существования договора, он имеет право пользоваться переданным ему имуществом и осуществлять ремонтные работы. Важно учитывать, что отсутствие подписанного соглашения практически оставляет квартиранта без прав.
✔ Способы выселения.
Если арендатор отказывается покинуть жилье в добровольном порядке, можно прибегнуть к определенным действиям, которые помогут разрешить ситуацию.
- Сменить замок. Это самый быстрый и легкий способ закрыть доступ в квартиру арендатора. Однако следует учитывать, что если выселение происходит исключительно по желанию собственника без обоснованных претензий, то арендатор может подать иск на признание устного договора недействительным.
- Полиция. Можно вызвать участкового, который засвидетельствует отказ квартиранта покинуть жилплощадь, а также зафиксирует реальное состояние жилища.
- Суд. Это крайняя мера, до которой редко доходят участники правовых отношений без договора. Метод заключается в направлении иска с требованием освободить жилплощадь и указанием предпринятых действий.
✔ Особенности выселения для коммунальных квартир, малосемеек, квартирантов с детьми.
Когда речь идет о коммунальной квартире, основанием для выселения могут стать жалобы соседей на нарушения своих прав. Отсутствие договора значительно облегчает процесс освобождения жилплощади от арендатора.
Если арендуется комната в малосемейной квартире, основанием для выселения, как правило, является задолженность по оплате коммунальных услуг либо арендной платы. Также требование покинуть комнату может исходить от соседей, которые страдают от неподобающего поведения квартиранта. В данном случае они составляют иск, если сам арендатор уклоняется от него.
Также не является основанием для отмены процедуры выселения наличие маленького ребенка. В данном случае окончательное решение хозяина зависит от его совести. Однако если дело дойдет до суда, наличие маленького ребенка может быть признано смягчающим обстоятельством и основанием для отмены решения о выселении.
✔ Выселение в зимний период.
При отсутствии договора освободить жилплощадь от квартирантов можно с помощью полиции. Нужно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о том, что в принадлежащей заявителю квартире находятся посторонние лица, отказывающиеся его покинуть.
Однако при этом следует учитывать, что взыскать долги по арендной плате и компенсацию за порчу имущества будет невозможно.
○ Как выселить квартирантов, проживающих по договору?
Если стороны заключили договор аренды, это в значительной мере защищает их от ненадлежащего поведения контрагента.
✔ Права и обязанности квартиранта и собственника, если договор заключен.
При условии, что в договоре не прописано иное, квартирант обладает следующими правами:
- Возможность пользоваться переданным ему имуществом в полной мере.
- Возможность приглашать временных постояльцев, при условии, что это не будет повторяться каждый день.
- Иметь преимущественное право на заключение нового договора.
- Сдавать квартиры в субаренду с согласия собственника и др.
В то же время он обязан:
- Содержать переданное имущество в том же состоянии, в котором его принял с учетом естественного износа.
- Использовать жилье исключительно по назначению.
- Вносить арендную плату в установленный соглашением срок и т.д.
Права арендодателя по типовому договору аренды следующие:
- Сдавать жилье в аренду.
- Систематически проверять его состояние.
Обязанность у него при этом одна:
- Представить имущество во временное пользование в соответствии с составленным актом приема-передачи (если впоследствии обнаружатся дефекты, не обозначены в момент договора, хозяин должен их устранить).
✔ Выселение по сроку окончания договора.
Если срок действия аренды закончился, новое соглашение составляется исключительно с согласия каждого участника. При этом никто не может склонить другую сторону к подписанию документа.
Но если жильцы отказываются покинуть квартиру после истечения срока действия договора, можно пригласить на помощь полицию, которая составить необходимые для суда протоколы.
✔ Досрочное выселение.
Право на досрочное прекращение договора найма имеет только наниматель. Хозяину площади для выселения квартирантов до истечения срока действия договора необходимо обратиться в суд, представив доказательства наличия оснований. К таковым относится:
- Систематическая неоплата арендной платы.
- Нарушение правил проживания и создание ситуаций, угрожающих жизни и здоровью соседей.
- Признание дома ветхим.
✔ Уведомление о выселении.
Прежде чем приступать к принудительному выселению нужно попытаться решить дело мирным путем, предложив квартиранту добровольно покинуть помещение. Для этого нужно написать уведомление о требовании выселения. Специальных требований к его оформлению нет, но необходимо прописать:
- Личные данные участников договора.
- Описание претензии, предъявленной компании.
- Сроки для освобождения жилплощади.
Уведомление желательно отправить заказным письмом. Подпись квартиранта подтверждает факт получения извещения.
Сдать свободную квартиру или комнату в аренду – неплохой способ получить дополнительный доход. Часто новоявленные арендодатели экономят на уплате налогов и сдают жилье без оформления письменного договора найма. Это чревато последствиями. Особенно когда жильцы перестанут платить или начнут приводить в упадок кровно нажитое недвижимое имущество. В таком случае любому человеку захочется избавиться от неугодных арендаторов. Как этого добиться, какие подводные камни ожидают наймодателя на этом пути, можно ли выселить квартирантов зимой или с детьми, какими нормативными актами регламентируется процесс выселения – обо всем этом читаем далее.
Законы о квартирантах
Прежде чем совершать какие-либо действия, направленные на выселение неудобных квартирантов, стоит выяснить, какие рычаги для этого существуют в нынешних Российских законах. Чтобы разобраться, каким нормативным кодексом Российского законодательства следует пользоваться в данном случае, необходимо вникнуть в нюансы понятия «договор аренды».
Договор аренды – это в первую очередь документ, то есть письменное соглашение между арендодателем и арендатором. Основными первостепенными пунктами соглашения являются сроки сдачи жилплощади, а также сумма ежемесячной оплаты за неё.
Нужно принять во внимание, что есть два варианта арендного соглашения в зависимости от вида жилья:
- Муниципальное или государственное жильё. В этом случае отношения наниматель/наймодатель регулируются Жилищным Кодексом РФ.
- Жильё находится в частной собственности. Данная сфера правовых отношений относится к Гражданскому кодексу РФ.
Случается такое, что заселение квартирантов не было оформлено письменным договором аренды. Тогда жилищное и гражданское законодательство помочь не в силах. Остаётся обращаться к Уголовному кодексу, что чревато ответными действиями квартирантов уже на основании Налогового Кодекса РФ.
Время года (зима это или лето, отопительный сезон или нет) абсолютно не влияет на вероятность выселения нежелательных квартирантов с точки зрения закона. Другое дело – морально-этические принципы наймодателя как человека. Так как большая часть территории нашей страны большую часть года подвержена суровому климату, делать различие по температурному режиму за окном грозит арендодателю лишними проблемами. Таким образом, уверяя, что на улице холодно, арендаторы могут убеждать об отсрочке выселения не один месяц.
Впрочем, если решать вопрос через суд даже в зимний период, у квартирантов будет достаточно времени (пока длится судебное разбирательство), чтобы подыскать себе другое жильё. Также бывают случаи, когда судебным решением предписывается не выселять жильцов в отопительный сезон при наличии письменного соглашения об аренде и отсутствии долгов по оплате, но это решается индивидуально в каждом конкретном случае и зависит скорее всего от человеческих качеств судьи.
Если у квартирантов есть дети
Аналогичная ситуация происходит, когда в числе арендаторов присутствуют несовершеннолетние дети. При отсутствии письменного договора законных прав на проживание в нанятом жилом помещении не имеют даже они, так что вы имеете право выгнать таких арендаторов даже в холод - зимой. При наличии договора аренды и существенных оснований для выселения через суд, все также будет зависеть от расположения арендодателя либо судьи, потому что законодательство в этом случае никаких определённых поблажек для жильцов, у которых есть дети, не предусматривает.
Существуют ли исключения
Самое сложное – это выгнать квартирантов, которые прописались в нанятом жилом помещении. Очень редкий случай, но возможный. Человеку, прописанному в конкретном жилом помещении, закон не запрещает прописать своего ребёнка в нём без разрешения на то владельца жилплощади.
Выселить жильцов с несовершеннолетним ребёнком, прописанным в вашей квартире, практически невозможно.
Придётся договариваться мирным путём, либо искать доказательства того, что ребёнок должен проживать по совершенно другому адресу, и что в отопительный сезон он не замерзнет, оставшись без крыши над головой.
- Главное – это составить грамотный письменный договор, согласованный у специалистов в этой области;
- Оплату жилищно-коммунальных услуг стоит включить в состав арендной платы и поручить рассчитываться по квиткам жильцам самостоятельно;
- Время от времени нужно заглядывать в гости к своим арендаторам для проверки. Контролировать нужно не только сохранность движимого и недвижимого имущества, но и наличие оплаченных счётов за ЖКУ;
- Как вариант, своевременную оплату коммунальных услуг можно проверять у диспетчера ЖКХ по телефону или зарегистрировать личный кабинет на интернет-сайте управляющей компании;
- Прежде чем сдавать жилое помещение конкретным арендаторам, стоит тщательно проверить их платёжеспособность;
- Можно указать в договоре аренды, чтобы жильцы оплачивали ежемесячную арендную плату переводом через отделение банка или безналичным переводом через интернет.
Все это послужит дополнительной защитой от недобросовестных арендаторов и может пригодиться в качестве доказательств в дальнейшем при возможном судебном разбирательстве.
Как действовать
Итак, приняли решение выселять квартирантов.
Ваши следующие шаги:
- Пробуем договориться «полюбовно». Силу убеждения ещё никто не отменял. Если правильно аргументировать свои претензии к жильцам и подробно описать сопутствующие судебному разбирательству неудобства для них, есть вероятность в кратчайшие сроки добиться своего. Как вариант, можно предложить свою помощь в поиске другого жилья;
- Если договориться по-хорошему не получилось, составляем уведомление о выселении и подписываем его у квартирантов, желательно в присутствии двух свидетелей. В уведомлении прописываем причины выселения, данные жильцов, а также срок, в течение которого арендаторы обязаны покинуть жильё;
- Время пришло, а жильцы не съезжают, тогда подготавливаем исковое заявление в суд. Прикладываем к нему необходимый пакет документов, как то: подписанное уведомление, копии и оригиналы счетов на оплату, договор аренды, вещественные доказательства не соблюдения арендаторами договора найма и т. д.;
- После оглашения результатов судебного разбирательства при положительном решении по вопросу о выселении, жильцам даётся одна неделя на то, чтобы полностью освободить занимаемое помещение.
Квартирант отказывается получать уведомление – что дальше
Если квартиросъемщик уклоняется от получения уведомления о выселении, данный документ можно отправить заказным почтовым письмом с уведомлением о доставке. Даже если жилец откажется принимать это письмо, суд удовлетворится совершенным арендодателем действием и будет считать арендатора предупрежденным о выселении.
В судебный иск необходимо лишь не забыть приложить квитанцию об отправке заказного письма.
Идем в суд
Итак, суд. После подачи всех документов и до конца рассмотрения дела может пройти до двух месяцев. Многих интересует, имеет ли право собственник жилого помещения продолжать брать деньги за аренду в этом случае. И действительно, арендодатель вправе взыскать плату за жильё и за эти месяцы тоже. Также обычно в счёт включают и судебные издержки.
Кто может обратиться
В случае, когда здание, или само сдаваемое помещение становится неподходящим для проживания в нем людей, в суд может обратиться и та и другая сторона соглашения об аренде. Квартиросъёмщики настаивают на расторжении договора найма, а наймодатель – о переселении жильцов.
Если же жилое помещение является пригодным для нормальной жизни человека и его вполне можно арендовать жильцам, то в судебные инстанции подаёт прошение о выселении квартирантов только арендодатель.
Арендаторы в свою очередь могут заявить на владельца жилья в суд за незаконное выселение, либо подать апелляцию по поводу решения суда, если таковое уже принято.
Какие доказательства будут приняты
Наиболее существенная вещь, которая будет влиять на результат судебного заседания – это доказательная база. Ведь суду, чтобы удостовериться в законности прошения о выселении, нужны факты. А арендодателю необходимо по возможности предоставить их в полной мере, чтобы добиться урегулирования вопроса в свою пользу.
Вот перечень возможных видов доказательств для выселения квартирантов:
- Показания сотрудников ЖКХ о том, кто оплачивал коммунальные услуги;
- Расписки квартирантов об отсрочке выплаты арендной платы как подтверждение просроченной задолженности;
- Показания свидетелей (к примеру – соседей) о том, что жильцы причиняли повреждения имуществу наймодателя;
- Фотографии жилого помещения до и после заселения квартирантов, чтобы показать наглядно причинённый ущерб.
Можно использовать также различные видеозаписи или аудиозаписи разговоров с арендаторами. Все это будет дополнительным доказательством в суде, которое может склонить чашу весов а вашу пользу. Ведь если судебные органы не удовлетворятся предоставленными фактами, то иск могут отклонить.
Если не оформлен договор аренды
Гражданским кодексом конечно предусмотрено обязательное составление письменного соглашения между арендатором и арендодателем. Но не все соблюдают это правило. Если договора все-таки не было и жильцы въехали по устной договоренности, нужно искать вещественные доказательства данной сделки. Показания свидетелей без договора суд к сведению не примет, но ему нужно будет установить, что именно в исковом заявлении достоверно, поэтому неплохо было бы обнаружить видео или аудиозаписи, подтверждающие соглашение между сторонами. Подойдут также письменные свидетельства в виде расписок или иных подтверждающих документов.
В том случае, когда суд принял во внимание предоставленные доказательства и признал законность договора найма между оппонентами, судебное разбирательство идёт по стандартному пути.
Если же доказать существование соглашения не удалось, наймодателю остаётся только один выход – воспользоваться услугами нашей доблестной полиции.
Просто заявить, что в частной собственности незаконно проживают неизвестные граждане. Только вот с деньгами за аренду, если была задолженность, придётся распрощаться. Аналогично не получится стребовать компенсацию за нанесённый ущерб.
Выселить неугодных квартирантов из съёмного помещения органы правопорядка могут, а вот заставить их заплатить долги за жильё без доказательств никто не вправе.
На практике отношения арендодатель – арендатор на стадии выселения последнего чаще всего далеки от дружеских. Ведь у них разные интересы по поводу одного и того же объекта недвижимости. Когда конфликт между сторонами обостряется и дело доходит не только до взаимных оскорблений, но и до суда, решение спорного вопроса может затянуться на длительное время и существенно потратить нервы и той и другой стороне. Поэтому всегда проще обговорить все проблемы по-человечески, решить вопрос мирно и в короткий срок. Результат будет тот же, но за минимальное время и без лишних конфликтов.
Самый простой способ извлекать доход из жилой недвижимости - сдавать ее. Заключаем договор, передаем ключи от квартиры, и остается ежемесячно получать платежи. На практике ситуация часто осложняется недобросовестностью квартирантов, которая выливается в ежемесячные хлопоты по “выбиванию” платы за квартиру и постоянные переживания о сохранности находящегося в ней имущества.
В договоре найма обычно указывают срок его действия. Если срок не указан, он по закону считается заключенным на пять лет.
Например, владелец квартиры заключил с квартирантами договор найма на срок 10 месяцев. Если наниматель исполняет свои обязательства по оплате аренды, бережно обращается с имуществом и не мешает проживанию соседей, выселить его раньше срока не получится. Ниже перечислены законные основания для выселения квартирантов досрочно.
Иногда договором предусмотрено иное, и заранее уведомив жильцов, владелец квартиры может обязать их освободить квартиру. Еще раз просмотрите договор, по которому вы сдали квартиру, - возможно вы можете без оснований выселить неугодных квартирантов.
Обычно условия расторжения договора найма прописываются отдельным пунктом. 310 статья Гражданского Кодекса допускает односторонний отказ от исполнения обязательств, если это предусмотрено заключенным договором. Это может быть оформлено, например, так: “Расторжение договора возможно по инициативе любой из сторон путем письменного уведомления за один месяц до планируемого расторжения”. Таким образом, вам достаточно направить почтой пожелание расторгнуть договор, и любые препирательства квартирантов будут бесполезны.
Но большинство сделок на рынке аренды квартир не предусматривают такой пункт в договоре, и зря.
Выселение квартирантов за неуплату
Если систематически не удается договориться о своевременной оплате денежных средств за пользование квартирой, с квартирантами приходится прощаться. Когда они отказываются покидать жилье добровольно, порядок действий таков:
Составляем досудебную претензию, в которой просим погасить имеющуюся задолженность по арендным платежам в течение пяти дней и освободить квартиру
Высылаем его почтой заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу квартиры, сдаваемой в аренду. Дополнительно желательно выслать экземпляр претензии по адресу регистрации арендатора
Узнаем о том, что уведомление получено на сайте почты России. Возможно, уже на этом утапе жильцы решат добровольно погасить задолженность, поняв степень серьезности ваших намерений.
Подаем иск в суд того района, где находится квартира. В заявлении необходимо указать, что вы просите досрочно расторгнуть договор найма квартиры, погасить задолженность по его оплате и освободить квартиру.
Если квартиранты съехали и увезли вещи, это не лишает их обязанности погасить задолженность перед вами. Схема действий такая же, только досудебную претензию нужно направлять по месту прописки собственника, указанному в договоре найма с вами.
Расходы, которые вы понесете в ходе судебного разбирательства - услуги по составлению искового заявления, государственная пошлина, в итоге могут быть взысканы судом с проигравшей стороны. Поэтому вам необходимо сохранить подтверждение таких затрат - например, договор оказания юридических услуг.
Основанием для досрочного расторжения договора найма является задержка платежей более двух раз. Наниматель может доказать выполнение своих обязательств только вашими расписками о получении оплаты или другими платежными документами - например, банковской выпиской о переводе на ваш счет суммы платежа.
Как выселить квартирантов без договора?
Очень просто. Отказ выезжать желательно зафиксировать в присутствии свидетелей (соседей). Пригодится также видеосъемка или диктофонная запись разговора с нежелающими выехать квартирантами.
Обращайтесь к участковому или смело вызывайте наряд полиции. При вас должны быть документ, удостоверяющие личность и права владения квартирой. Если у квартирантов нет подтверждения права пользования квартирой - договора найма, или срок такого договора истек, их нахождение в вашей квартире незаконно. Сотрудники охраны правопорядка попросят упрямых жильцов покинуть помещение.
Разумеется, получить долг по арендной плате при таком выселении вы не можете. 674 статья ГК обязывает заключать договор найма в письменной форме. Нельзя доказать, что договор был заключен устно и квартирант имеет перед вами задолженность.
Использование жилья не по назначению
Также в соответствии с Гражданским Кодексом основанием для расторжения договора найма будет организация в нем рабочего места, офиса, склада или мастерской. Жилое помещение должно использоваться по своему непосредственному назначению. Несоблюдение этих требований является прямым основанием для их выселения, даже если наниматели исправно вносят платежи за съем квартиры.
Можно ли выселить квартирантов за шумное поведение
Нарушение порядка и режима тишины тоже веское для суда основание для прекращения договора найма. Жалобы соседей на неприемлемое поведение, шумные вечеринки помогут выселить нежелательных квартирантов.
Доказательствами в суде будут показания свидетелей и подтвержденные документально факты вынужденного обращения в полицию.
В этом случае соседи могут обратиться к собственнику квартиры с требованием решить проблему ущемления их интересов. Если вы как собственник не сможете повлиять на нанимателей, спор передают суду.
Выселение за порчу мебели и состояния квартиры
Порча имущества, находящегося в квартире, а тем более его разрушение - также поводы для выселения жильцов. Суд может обязать нанимателей провести в квартире ремонт и устранить все последствия порчи имущества квартиры. Решение о расторжении договора найма может быть принято в случае неисполнения этого требования.
Последствием расторжения договора найма является выселение квартирантов из занимаемой квартиры. Если добровольно исполнить решение суда отказываются, надо обратиться в отдел судебных приставов того района, где расположена занимаемая жилплощадь. Судебный пристав возбуждает исполнительное производство и осуществляет выселение. Иногда не обходится без вмешательства сотрудников полиции.
Можно ли выселить квартирантов в отопительный сезон?
Чтобы разобраться, имеет ли право арендодатель выселить арендатора зимой, обратимся к главе 35 Гражданского Кодекса, в которой описаны все нюансы отношений, связанных со сдачей в аренду жилых помещений физическим лицам. Также вопросы выселения из занимаемого жилья регулируют Жилищный Кодекс и Закон об исполнительном производстве.
Нет ни одной нормы закона, говорящей нам о том, когда можно выселять квартирантов, а когда нет. Ни время года, ни погода на улице, ни наличие малолетних детей не могут быть основаниями для безвозмездного пользования вашей квартирой.
Выгонять или нет недобросовестных жильцов на улицу - лишь вопрос морали и вашей готовности предоставить квартиру. С точки зрения судьи или правоохранительных органов никаких законных оснований, которые могли бы повлиять на выселение в холодное время года, не существует.
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!
Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!
Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!
Сегодня многие люди зарабатывают на реализации имущества. Например, на его сдаче в аренду. Это довольно распространенный источник прибыли, хороший пассивный доход. После заключения договора аренды у сторон появляются обязанности, права и ответственность. Иногда приходится думать, как выселить квартирантов. И можно ли вообще это сделать? Разобраться в этой теме нам предстоит далее. Как показывает практика, все не так просто, как кажется.
Варианты сдачи жилья
Ответ зависит от многих обстоятельств. Например, от того, как реализовывают имущество. Можно ли выселить квартирантов?
Теоретически - да. Сдача жилья в аренду не является поводом для пожизненного пребывания граждан на арендованной территории. При определенных условиях допускается расторжение договора найма до установленного срока. Но об этом позже.
Если же люди не заключали соответствующего соглашения, выселение произойдет без особых проблем. Это, как показывает практика, самый простой вариант развития событий.
Право на выселение
Как выселить квартирантов? После заключения договора аренды у граждан, въехавших в жилье, появляются определенные права. В обязательном порядке квартиранты должны соблюдать условия подписанного соглашения. Иначе их могут попросить покинуть квартиру.
Такое возможно, если:
- истек срок, указанный в договоре аренды;
- жильцы портят имущество или вещи собственника квартиры;
- соседи жалуются на систематические нарушения порядка;
- происходит нарушение сроков перевода денег за квартиру по соглашению.
То есть отсутствие своевременной платы за квартиру является поводом для расторжения договора. Это вполне законное деяние. Но можно ли выселить квартирантов зимой? Да. Время года в данном случае не играет никакой роли. Главное, что за гражданами появляется долг за аренду. Это основание является основополагающим для реализации поставленной задачи.
Дети и аренда
Как выселить квартирантов с детьми? Это более сложный вариант развития событий. Связан он с тем, что все действия будут проходить с участием органов опеки и попечительства.
В 100 % случаев ООП встают на защиту детей. Поэтому выселить семью с несовершеннолетними проблематично. Даже если причина в просрочке платежей.
Чтобы не пришлось задумываться, можно ли выселить квартирантов с детьми зимой, арендодателям потребуется:
- заранее в письменной форме сообщить о деянии (лучше за 2-3 месяца);
- все действия осуществлять в присутствии нескольких свидетелей, которые смогут подтвердить факт оповещения;
- попросить семью лично подписать просьбу.
Данные факторы помогут произвести выселение ячейки общества с несовершеннолетними. Особенно если причина заключается в нарушении действующего договора об аренде.
Без договоров
Как выселить квартиранта, если нет договора? Это самый простой расклад из всех встречающихся на практике.
Дело все в том, что при отсутствии договора об аренде у жильцов нет законных оснований на нахождение в квартире. Ответственность за имущество несет собственник жилья, а за собственность незаконного жильца ответственность лежит только на квартиранте. Хозяин жилья может распоряжаться вещами, как хочет.
Можно ли выселить квартирантов, которые не заключали с арендодателем соответствующее соглашение? Да. И здесь предлагается действовать по-разному.
Самый простой вариант - попросить съехать в установленные сроки. Если гражданин отказывается это сделать, ему придется столкнуться со сменой замков на дверях. Главное - оповестить квартиранта заранее. Желательно в письменной форме.
Бывают случаи, при которых жильцы все равно отказываются покидать помещение. Тогда предлагается позвать на помощь правоохранительные органы и действовать решительно. Полиция не станет принудительно выселять квартирантов, если нет договора аренды. Зато соответствующий орган - это прекрасный свидетель оповещения. Кроме того, работники полиции смогут проследить за порядком во время разговора.
Визит в суд - единственное верное решение
Как выселить квартирантов из своей квартиры? Рассмотрим случай, когда между сторонами заключен договор об аренде.
Подобное условие позволяет собственнику жилья обратиться в суд соответствующим ходатайством. Действовать предлагается следующим образом:
- Попытаться мирно урегулировать вопрос с выселением.
- Заручиться поддержкой свидетелей. Они должны подтвердить, что хозяин квартиры пытался решить проблему мирно.
- Собрать пакет документов. С его составляющими мы ознакомимся позже.
- Подать иск о выселении в суд.
- Поучаствовать в судебных прении.
- Получить на руки судебное постановление.
Казалось бы, ничего трудного или непонятного в этом нет. Но на практике вопрос о том, как выселить квартирантов, доставляет немало хлопот.
Недостатки судебного решения
Дело все в том, что изученный алгоритм действий не идеален. Он имеет ряд недостатков. И о них должен знать каждый арендодатель.
Как выселить квартирантов? Если есть договор аренды, действовать придется через суд. Особенно если граждане имеют детей и не хотят мирно покидать жилье.
Кроме того, недостатками предложенного приема являются следующие нюансы:
- квартиранты могут проживать на территории до окончания судебных споров;
- обращение в суд отнимает много времени;
- перед началом споров в судебном порядке приходится мирно решать изучаемую проблему;
- иногда доказать основания для выселения проблематично.
Как показывает практика, именно первый пункт является основным минусом приема. Зато в конечном итоге, как только судебное решение окажется на руках, собственник сможет быстро получить квартиру обратно.
Что потребуется для суда
Можно ли выселить квартирантов зимой? Да, это не такая уж и проблема. Особенно если основанием служит наличие задолженностей перед арендодателем. Это веский повод для выселения.
Как мы уже говорили, лучше всего действовать через суд. При себе собственнику квартиры придется иметь следующие бумаги:
- паспорт;
- договор аренды;
- справки о задолженностях;
- свидетели, которые могут подтвердить те или иные события;
- выписки из банковского счета, свидетельствующие о задолженности перед собственником квартиры;
- справка о составе семьи (для демонстрации прописанных в жилье).
Дополнительно потребуются любые материалы и доказательства, способные указать на попытки мирного урегулирования споров, связанных с выселением. Все это подается в суд вместе с иском. В ходатайстве придется подробно описать ситуацию и попросить судебный орган принудить жильцов к выселению.
После суда
Можно ли выселить квартирантов? Да, такое право есть у каждого арендодателя. В частности, если речь идет о нарушении действующего соглашения. Это довольно распространенное явление.
Предположим, что суд принудил к выселению. Судебное решение на руках - что дальше?
Теперь собственник квартиры может:
- обратиться в ФМС для выписки жильцов;
- сходить к судебным приставам, чтобы те помогли непосредственному выселению из жилья.
Наличие постановления суда о выселении является основной бумагой, позволяющей в любое время года избавиться от недобросовестных квартиросъемщиков. Проблемы могут возникнуть только тогда, когда речь идет о семье с детьми. Органы опеки могут не допустить выселение или попросить дать несколько месяцев ячейке общества на поиск нового жилья.
Неуплата и выселение
Мы выяснили, как выселить квартирантов в детьми. Это довольно трудная операция. В основном она связана с защитой интересов несовершеннолетних органами опеки. Данная служба сделает все, чтобы не оставить детей без крова. Это вполне законное явление.
Как выселить квартирантов, которые не платят? Без суда справиться с этой задачей предлагается только в одном случае - когда истечет срок действующего соглашения об аренде. Если требуется избавиться от жильцов до этого времени, придется обращаться в суд. Никаких других вариантов нет.
Во всяком случае - официальных. Собственник квартиры может попытаться договориться с недобросовестными жильцами об их выселении. Но, как показывает практика, консенсус достигается крайне редко.
О доказательствах перед судом
Огромную роль в судебных прениях играет доказательство своей точки зрения. Как выселить квартирантов за неуплату? Через суд. Точно так же, как и во всех остальных случаях, если действие осуществляется до окончания срока действия соглашения об аренде.
Какие бумаги могут пригодиться в процессе обоснования своей позиции? В идеале у собственника квартиры должны быть такие документы:
- правоустанавливающие справки на жилье;
- договор аренды;
- акты о вселении жильцов;
- расписки о залоге и о получении денег;
- выписки из лицевых счетов "коммунальщиков".
Дополнительно хозяин квартиры должен предъявить уведомление квартирантов о необходимости выселения. Как было подчеркнуто ранее, собственник должен в обязательном порядке попытаться урегулировать спорный вопрос самостоятельно, мирно, без судебных разбирательств. Не исключено, что жильцы сами освободят квартиру после первой просьбы арендодателя.
Отказы в принятии уведомлений
Можно ли выселить квартирантов с детьми зимой? Вполне. Главное действовать через суд. Исключение составляют ситуации, при которых квартиросъемщики жили в квартире без соглашений. Тогда разрешается просто попросить семью покинуть территорию недвижимости.
Как быть, если квартирантов уведомили о необходимости выселения, а они отказываются от подписания соответствующей бумаги? В этом случае действовать придется посредством почтовых услуг. Собственник квартиры должен направить уведомление о выселении заказным письмом с оповещением о получении. Только такой вариант развития событий избавит от проблем в ходе судебных споров.
Сколько можно не платить
Люди, снимающие жилье, весьма часто интересуются, сколько можно не платить за квартиру. Ведь иногда у граждан просто нет возможности вовремя перевести средства арендодателю.
В идеале задержек быть не должно. Но если они имеют место, придется обратить внимание на срок действия договора аренды.
В случае краткосрочного соглашения максимальный период просрочки "за квартиру" составляет 2 месяца. Долгосрочные договоры позволяют "задерживать" платежи на полгода максимум.
Что происходит после того, как квартиранты перешагнули указанные временные рамки? Арендодатель может обратиться в суд и на законных основаниях провести выселение в досрочном порядке.
Внимание, договор
Мы выяснили, как выселить квартирантов в том или ином случае. Как показывает практика, если речь идет о семьях с детьми, рассчитывать на быстрое решение проблемы не нужно. Конфликт начнут упразднять так, чтобы интересы маленьких детей не пострадали.
Стоит обратить внимание на особенности заключения договора об аренде. В нем необходимо прописать ключевые моменты соглашения. Например, срок, на который можно задерживать выплату. Или сумму, после которой собственник жилья обращается в суд для принудительного выселения.
В обязательном порядке в договоре аренды прописываются:
- данные собственника;
- информация о квартире;
- сведения о квартирантах;
- порядок и сроки оплаты жилья.
Обо всем этом должен помнить каждый современный арендодатель. При правильном подходе к решению поставленной задачи удастся всего за несколько месяцев избавиться от нерадивых жильцов.
Недостатки и плюсы устного договора
Довольно часто люди сдают жилье в аренду без каких-либо документальных доказательств деяния. Все особенности отношений между квартирантами и собственниками квартиры условны, они регулируются устно.
Как мы уже говорили, такой вариант в плане выселения самый простой. Например, можно дать время на добровольный переезд. Если квартирант игнорирует просьбу - сменить замки, а вещи нежелательного жильца выставить на лестничную клетку. Хозяин квартиры никакой ответственности за них не несет.
К плюсам устной договоренности относят именно простоту выселения квартирантов. А какие недостатки могут повстречаться?
К таковым относят:
- накопление задолженности, которая ляжет на плечи собственника квартиры;
- взыскать долг за аренду не получится;
- штрафы за незаконное проживание граждан на территории той или иной жилой площади.
Никаких гарантий на получение выплат устные договоренности не дают. Как и на то, что в один прекрасный день в квартире не придет собственник имущества и не попросит быстро покинуть помещение.
Итоги и выводы
Мы разобрались, как выселить квартирантов в том или ином случае. Возможные алгоритмы действий в полной мере были представлены нашему вниманию.
Из всего сказанного следует вывод, что отсутствие договора аренды позволяет быстро и без проблем избавиться от жильцов. Но такой вариант развития событий в целом не дает никаких гарантий - ни арендодателю, ни квартиросъемщикам. Поэтому на него соглашаются редко.
В случае наличия договора об аренде выселение производится либо мирно, либо после окончания срока действия соглашения, либо в судебном порядке. На практике встречается последний расклад. Но к нему приходится готовиться заранее.
Отсюда следует, что только грамотные действия со стороны арендодателя помогут быстро справиться с выселением. В конечном счете оно все равно произойдет. Но если в семье квартирантов есть маленькие дети, то процесс выселения может отнимать до полугода, а то и больше. Это связано с тем, что квартиросъемщикам придется подыскать новое место жительства. При наличии детей это не всегда легко сделать.
Как только произойдет выселение, можно обратиться в ФМС с запросом о выписке квартирантов. Делать это разрешено уже после того, как на руках окажется судебное решение. Теперь понятно, как выселить квартирантов, которые не платят.
