В добровольном порядке застройщики редко выплачивают такую неустойку и компенсацию. Однако, некоторые идут на мирное урегулирование спора относительно пропуска сроков передачи объекта. Поэтому, если нарушены сроки сдачи, то стоит попробовать истребовать неустойку в досудебном порядке путем предъявления претензии. Претензионное письмо направляется на юридический адрес застройщика, указанный в договоре или в выписке из ЕГРЮЛ на сайте ФНС России.
Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома
Как уже говорилось ранее ответственность застройщика за несвоевременную передачу объекта подразделяется на ответственность за несвоевременную передачу дольщику квартиры и несвоевременный ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Ответственность за передачу квартиры участнику не в срок состоит в обязанности застройщика уплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставки Банка России), если участником долевого строительства является юридическое лицо, то неустойка взыскивается в размере 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки).
Ответственность за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию заключается в необходимости уплатить неустойку, которая определяется договором, и убытки, причиненные данными действиями.
Пени за просрочку сдачи квартиры долевому участнику
Как было отмечено размер неустойки считается исходя из 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки Банка России) для юридических лиц и 1/150 для физических лиц.
Однако, на практике часто возникают проблемы с расчетом неустойки. Итак, чтобы правильно определить размер неустойки вам необходимо определить количество дней просрочки. Срок просрочки передачи объекта наступает на следующий день, когда объект должен был быть передан. К примеру, в договоре указано, что объект подлежит передаче не позднее 20 октября 2015 года. В данном случае срок просрочки начинает течь на следующий день, то есть, 21 октября 2015 года. Срок окончания начисления неустойки определяется фактической оплатой неустойки. Однако, для удобства неустойку исчисляют по день направления претензии.
С 01.01.2016 года значение ставки рефинансирования ЦБ РФ приравнено к значению ключевой ставки Банка России на соответствующую дату. С 01.01.2016 самостоятельное значение ставки рефинансирования не устанавливается и на сайте Банка России не показывается.
Также для расчета неустойки необходимо знать цену объекта долевого участия, которая указывается в договоре долевого участия.
Итак, чтобы рассчитать неустойку нам необходимо цену объекта строительства умножить на количество дней нарушения срока, умножить на ключевую ставку Банка России и умножить на 1/150.
Для более наглядного понимания расчета приведем пример.
Например, цена договора составляет 1500000,00 рублей, а количество дней просрочки составляет 60 дней.
Расчет будет следующим:
1 500 000,00*60*9,25*1/150 =55 500 рублей.
Таким образом, при цене объекта в 1 500 000,00 рублей и просрочке сдачи в 60 дней пеня составляет 55 500 рублей.
Претензия застройщику о нарушении срока сдачи дома
Претензия составляется в произвольной форме, излагается хронология событий: дата заключения договора, дата исполнения обязанности передачи объекта, приводится расчет неустойки (либо прилагается отдельным листом к претензии) и в резолютивной части требуется уплатить неустойку в размере согласно расчету. В претензии можно сделать ссылку на ст.6 ФЗ о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.
Как бы покупателю ни хотелось верить в светлое будущее своего нового жилья, зачастую происходят случаи, когда строительство многоквартирного дома останавливается, а сроки по сдаче квартир покупателям подходят к концу.
Для дольщика совершенно не важно, по какой причине застройщик задерживает сдачу квартир собственникам. Но, застройщик может пойти на ряд хитрых ходов, завуалировав в договоре некоторые моменты, либо принуждать клиентов перезаключить договор. На что стоит обратить внимание, если застройщик просрочил срок сдачи многоквартирного дома, и как не попасть в сети обмана? Об этом и не только далее.
Обозначение сроков и даты сдачи жилья собственникам
Дата, когда жилой массив будет сдан собственникам, в обязательном порядке вписывается в ДДУ. Законодательство не регламентирует, как определяется этот срок. Условие для всех одно – дата введения в эксплуатацию у всех дольщиков одного и того же жилого объекта одинакова.
В договоре прописывают два срока введения в эксплуатацию:
- Точная дата выдачи документов на ввод многоквартирного жилья или сроки на введение в эксплуатацию жилого массива. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию выдает местная администрация. Пример формулировки точной даты – в срок не позднее 30.04.2018 года. Следовательно, следующий за этой датой день - 01.05.2018 г., это первый день неустойки строительной организации.
- Обозначение квартального срока сдачи объекта дольщикам. Пример обозначения квартального срока – в первом квартале 2018 года. Такая запись обязательно прописывается в договоре долевого участия, просрочка передачи квартиры начинается с 01.04.2018 г.
Доказательства нарушения сроков сдачи дома в эксплуатацию
Доказательством просрочки служит непосредственно акт приема-передачи квартиры. Во-первых, если у вас его на руках нет, то это самое прямое доказательство того, что квартира вам не сдана и, следовательно, организация не выполнила свои обязательства. Во-вторых, если у вас имеется акт приема-передачи жилья, но дата подписания его значительно позднее даты указанной в договоре долевого участия.
Возможные уловки застройщиков
Любой застройщик прекрасно знает о возможной неустойке, поэтому выдумывают разные способы её избежать. Вот некоторые из них.
- Настойчиво предлагает подписать дополнительное соглашение о продление сроков сдачи квартиры. Ни в коем случае не подписывайте его. В таком случае Вы развяжете руки застройщику и первоначальные сроки, указанные в договоре, уже учитываться не будут. Таким образом, Вы добровольно «помогаете» застройщику и не сможете претендовать на неустойку за просрочку по договору. По крайней мере до тех пор, пока горе-застройщик еще раз нарушит сроки сдачи своего многоквартирного дома.
- Заставляет подписать соглашение об отсутствии претензий со стороны дольщика.
- Специально указывает неверную дату на акте приема-передачи квартиры (задним числом).
Действия дольщиков в ситуации, когда застройщик просрочил сроки сдачи дома
Итак, все сроки вышли, вам должны уже были выдать акт приема-передачи, но застройщик не торопится? Что делать? Ведь просрочка сдачи квартиры по ДДУ с каждым днем увеличивается. Давайте выясним.
Досудебное урегулирование
Досудебное урегулирование спора, в данном случае - Ваше законно обоснованное недовольство застройщиком из-за нарушения сроков сдачи квартиры по договору долевого участия в строительстве - является по действующему законодательству РФ обязательным. С чего же начать? Об этом и пойдет речь.
1. Необходимо составить претензию к Застройщику
На ответ вашей претензии или выполнение ваших в ней требований у застройщика есть всего десятидневный срок, по истечении которого смело обращайтесь в суд.
Взыскание неустойки по ДДУ через суд
Когда все сроки у застройщика закончились, он ничего вам не ответил и ничего не предпринял, то остается тяжелая артиллерия – идем в суд! Многие люди боятся судебных разбирательств, зданий судов и тянут поход в суд до последнего. Тем самым играя на руку только застройщику.
Не бойтесь отстаивать свое право на жизнь в новом доме, или возврат денежных средств и компенсацию. У Вас на это есть все основания. А также компенсацию морального вреда еще тоже никто не отменят. Но, как показывает судебная практика, к выбору суда необходимо подойти ответственно.
Для подачи иска подойдет районный или городской суд, по месту прописки застройщика или по адресу новостройки. Изучите аналогичные дела, которые вел тот или иной суд. Подавайте свой иск в суд, который присуждал максимальную сумму истцу. Порой суммы, присужденные дольщикам, отличались в разы.
Истцом может выступать только лицо, которое подписывало документы ДДУ, а ответчиком только застройщик. Если в договоре долевого участия прописано 2 или 3 человека, то все они обязаны подать иск присутствовать в суде.
Конечно, если застройщик не соблюдает сроки сдачи по ДДУ, то недовольных дольщиков наберется много, в соотношении с количеством квартир в строящемся доме. Однако объединяться дольщикам в коллективный иск не стоит. В связи с тем, что в суд может не явиться тот или иной человек, судебные делопроизводство растянется на многие месяцы.
Перечень документов для подачи искового заявления в суд
- Копии квитанций, которые свидетельствуют об уплате денег застройщику.
- Копия ДДУ и его приложений.
- Копия паспорта.
- Претензионное письмо застройщику с пометкой о его получении.
- Копии квитанций об оплате съемной квартиры с того периода времени, когда был зафиксирован день просрочки введения в эксплуатацию жилого объекта, а также оплаченные квитанции коммунальных услуг.
- Копия документов, которых нет на руках у застройщика, чтобы передать их ему вместе с копией искового заявления.
При оптимальной работе и присутствии на судебных разбирательствах всех задействованных лиц, суд будет рассматривать дело в течении двух-трех месяцев. Это самый минимальный срок ожидания. Как показывает практика, судебное разбирательство может длиться значительно дольше, поэтому приготовьтесь к долгому ожиданию рассмотрения вашего поданного иска.
Также Вам интересно будет узнать, что при исковом заявлении на сумму свыше 1 миллиона рублей вы вынуждены будете оплатить госпошлину. Рекомендуем предъявлять исковое заявление на сумму меньше, чем 1 миллион рублей, а затем, когда дело уже будет разбираться в суде, подать ходатайство и увеличить значение исковой суммы. А также подать прошение об назначение выплачивать госпошлину проигравшей стороне.
После вынесения приговора судом в пользу истца, строительная компания в лице застройщика в течение 10 дней обязана выплатить дольщику всю сумму, установленную судом. Часто происходит так, что ответчик не спешит расставаться с вашими деньгами, тогда необходимо получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам.
Конечно, когда жилой массив практически достроен, то ни один застройщик не будет доводить дело до суда, потому что это для него материально не выгодно. Ведь строительная компания обязана вернуть не только вложенные в долевое участие деньги, но и все убытки, которые потерпел дольщик. По закону за несоблюдение прав собственников на застройщика еще налагаются и штрафные санкции.
Мы рекомендуем хорошенько изучить все объекты, которые возводила строительная компания прежде, чем отдавать свои деньги в долевое участие. Ведь, отдав 1 миллион рублей, которые вы копили не 1 год, Вы можете остаться ни с чем, так в последнее время в нашей стране появляется много фирм-однодневок, которые умело, скрываются от судов, признавая себя банкротами, либо вовсе растворяясь в неизвестности за поворотом.
Не верьте словесным фактам застройщика, все его проекты должны быть представлены на бумаге и заверены соответствующими органами. Не идите на поводу у строительной компании, которая обещая вам лишние квадратные метры, мотивирует подписать сроки продления ДДУ. Все обещания должны быть прописаны на бумаге и скреплены подписями. Только тогда Вы, отдав свои деньги, будете жить в новом доме с красивым видом из окна.
И если у Вас все же возникнут проблемы со своей строительной компанией, обращайтесь за помощью к нашим юристам. Мы поможем взыскать неустойку с застройщика по ДДУ. Наши адреса в Москве вы найдете .
Российское законодательство медленно, но верно совершенствуется. Несколько лет назад обманутым дольщикам было очень сложно даже просто вернуть свои денежные вложения, а не то что добиться выплаты какой бы то ни было неустойки.
Сегодня же на стороне рядовых участников – и закон, и судебная практика. Нерадивого подрядчика в любой момент можно привлечь к ответственности, заставив соблюдать закреплённые в договоре условия .
Главное – знать, как это сделать. И, конечно же, хорошо подготовиться и к предварительным переговорам с подрядчиком, и к судебному разбирательству. Опасаться последнего не стоит: шансов на положительное решение дела более чем достаточно.
Как известно, единственно возможная форма долевого строительства на территории Федерации – договор долевого участия. В нём, согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ, обязательно должны быть указаны следующие сведения:
- объект строительства (дом, квартира и т. д.);
- предмет договора (обязательства инвестора и застройщика);
- цена договора (стоимость объекта, порядок выплат и т. д.);
- способы обеспечения исполнения подрядчиком своих обязательств (как правило, залог земельного участка);
- срок передачи жилплощади дольщику;
- гарантийный срок недвижимости.
Любые попытки застройщика убрать из договора пункт об итоговых сроках сдачи объекта являются нарушением законодательства Федерации.
Перенос сроков сдачи
Срок передачи жилплощади дольщику, указанный в договоре, может быть изменён только при согласии участников строительства. При этом соответствующее уведомление должен отправить инвестору за два месяца до оговорённой ранее даты сдачи объекта. Если он по каким-либо причинам этого не сделал, с первого дня просрочки начинается начисление пени (неустойки). То же происходит в случае отказа дольщика от увеличения сроков проведения строительных работ.
Участники долевого строительства вовсе не обязаны соглашаться с переносом даты. Об этом необходимо помнить. Подписание соглашения о переносе – отказ от претензий к застройщику по факту нарушения договора. И, соответственно, отказ от взыскания неустойки.
Ответственность застройщика при нарушении договорных обязательств
Каждая из сторон, согласно законодательству РФ, несёт ответственность за исполнение в полном объёме взятых на себя ранее обязательств. В случае дольщика эти обязательства, как правило, ограничиваются своевременной передачей денежных средств. В случае застройщика имеют значение срок официального ввода объекта в эксплуатацию, срок передачи жилплощади инвестору, качество проведения строительных работ и т. д.
Основные меры гражданско-правового воздействия
Расторжение договора. Если застройщик не сумел вовремя предоставить вам вашу квартиру, вы можете отказаться от исполнения своей части соглашения и потребовать от него возвращения денежных средств и уплаты определённых законом процентов за их использование в коммерческих целях (ч.2 ст. 9 ФЗ №214).
Взыскание неустойки. Начисляется она на каждый день, следующий за датой передачи жилплощади, которая была установлена договором,
вплоть до момента удовлетворения требований дольщика. Стандартный размер неустойки указан в ч. 2 ст. 6 ФЗ №214 и составляет 1/300 от действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженную на цену договора и срок просрочки. Если участником строительства является гражданин, то эта сумма увеличивается вдвое (1/150 от ставки рефинансирования). Уменьшение пени условиями договора недопустимо.
Возмещение убытков. В случае просрочки дольщик может потребовать от застройщика не только уплатить неустойку, но и в полном объёме возместить финансовые убытки (затраты на аренду квартиры и т. д.).
Компенсация участникам строительства морального вреда. Так как долевой договор попадает под действие закона РФ «О защите прав потребителей», каждый дольщик имеет право настаивать на возмещении вреда, полученного им в результате нравственных и/или физических страданий.
Сильные переживания из-за нарушения сроков возведения объекта, некомфортные условия проживания, грубость со стороны сотрудников компании-подрядчика и т. д. – всё это может быть основанием для взыскания компенсацииКак взыскать деньги?
Если застройщик не торопится передавать вам ключи от вашей новой квартиры, а отказываться от соглашения вы не намерены, стоит заняться подготовкой документов для взыскания причитающихся вам по закону денежных средств.
Досудебное урегулирование конфликта
- Составьте предложение о добровольной уплате неустойки. Укажите в нём пункты вашего , в которых прописана ответственность застройщика за грубое нарушение сроков сдачи объекта. Стоит также упомянуть в обращении ст. 6 ФЗ №214 и ст. 309 – 310 ГК РФ.
- Рассчитайте размер неустойки, актуальный на данный момент. Формула расчёта выглядит так: количество дней просрочки х 1/300 х ставка рефинансирования ЦБ х цена договора. То есть, если вы приобрели квартиру за 2 500 000 рублей, а застройщик задержал сдачу на 100 дней, он должен выплатить вам: 100 х 1/300 х 8,25% (действующая ставка ЦБ) х 2 500 000 = 68 750 рублей. К этой сумме добавьте убытки, понесённые вами из-за просрочки сроков передачи жилья.
- Приложите к предложению копию паспорта, копию долевого договора и копию документа, подтверждающего факт передачи застройщику денежных средств. Отправьте пакет в офис строительной компании ценным письмом с обязательной описью вашего вложения и уведомлением о вручении. Или отвезите лично, проследив за проставлением секретарём отметки о принятии.
Если застройщик заинтересован в сохранении своей репутации, он наверняка постарается как можно скорее ответить на ваше обращение, согласовать дату передачи жилья и перечислить деньги на ваш счёт.
Если же предложение будет проигнорировано, необходимо готовиться к судебному процессуСудебное разбирательство
- Составьте исковое заявление. По сути, оно будет содержать в себе те же самые требования, которые вы ранее изложили застройщику в своём предложении. Также можно добавить к ним просьбу о компенсации морального ущерба.
- Приложите к иску копию вашего предложения, почтовую квитанцию, опись вложения и ответ компании-подрядчика (при наличии).
- Обратитесь в суд общей юрисдикции (городской, областной и т. д.) и оплатите госпошлину. Если размер неустойки находится в пределах 50 000 рублей, подавать заявление следует в мировой суд по адресу главного офиса застройщика.
- В назначенный судом день примите участие в слушании. Суд имеет право по своему усмотрению уменьшить размер неустойки, если установит, что она явно не соответствует последствиям нарушения застройщиком своих обязательств. Как правило, случается это достаточно редко, но прецеденты всё же имеются.
- По результатам судебного разбирательства инициируйте возбуждение исполнительного производства в отношении застройщика. Для этого обратитесь с исполнительным листом в местный отдел службы судебных приставов. Можно также попробовать самостоятельно взыскать денежные средства с расчётного счёта строительной компании через банковскую организацию.
Если вы собираетесь купить элитное жилье, вам будет полезно посмотреть .
Если вы недавно купили квартиру, то вам необходимо зарегистрироваться по новому месту жительства. Как это сделать, читайте в нашей
В случае нарушения сроков сдачи квартиры, приобретенной по договору долевого строительства, у строительной компании возникает обязанность по , размер которых зависит от срока просрочки.
Причины просрочки могут быть различного характера, например:
- финансовые (нехватки денежных средств);
- технические (связанные с подключением инженерных коммуникаций и др.);
- связанные с подрядчиком (затягивание поставки материала, отделочных работ и т. д.);
- затягивание процесса госструктурами (при сдаче дома комиссией обнаружены нарушения).
Перед тем как срок сдачи квартиры истечет, строительная компания обязана уведомить участника о невозможности исполнения обязательства в срок, предложив ему изменить условия договора. Соглашаясь на него, участник теряет право на получение неустойки. Отказавшись от изменения, получить неустойку и возмещение ущерба дольщик может двумя способами - путем направления застройщику или в .
Нарушение сроков по ДДУ
При определении количества дней просрочки дольщику необходимо обратить внимание на пункт договора, указывающий срок передачи квартиры, а не ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Это связано с тем, что по требованиям законодательства не принятый комиссией местной администрации дом и жилые помещения в нем не подлежит передаче участникам долевого строительства.
В тех случаях, когда строительство не может быть завершено в оговоренные с участниками сроки, не позднее, чем за 2 месяца до их истечения застройщик обязан уведомить их о такой ситуации и предложить внести изменения в ранее заключенный договор (п. 3 ст. 6 ФЗ № 214).
В случаях игнорирования застройщиком данного требования или отказа дольщика от внесения изменений в договор, могут наступить следующие последствия:
- Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, нарушение исполнителем предусмотренного ДДУ срока сдачи объекта строительства, грозит ему наступлением финансовых санкций, в виде уплаты в пользу дольщика неустойки или пени . Такая неустойка либо уплачивается добровольно, либо взыскивается в судебном порядке.
- В случае неисполнения обязательства по передаче квартиры с превышением предельного срока сдачи более чем на 2 месяца, участник вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 1 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). В таком случае исполнитель обязан будет возвратить все уплаченные дольщиком средства, вместе с процентами за их использование в течение 20 рабочих дней.
- При наличии обстоятельств, свидетельствующих об очевидном несоблюдении застройщиком сроков сдачи квартиры, участник вправе расторгнуть договор в судебном порядке (пп. 1 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214). В таком случае возврат уплаченной цены и процентов осуществляется в течение 10 рабочих дней с момента расторжения.
Неустойка с застройщика
В случае нарушения застройщиком сроков сдачи квартиры, дольщик вправе требовать уплаты . Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, ее размер составляет 1/300 установленной Центральным банком России ставки рефинансирования, действующей на день передачи квартиры, от цены договора за каждый из дней просрочки .
В случаях, когда дольщиком выступает физическое лицо, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере .
При взыскании с застройщика указанной неустойки или пени, дольщику необходимо учитывать, что:
- Дольщики, получившие объекты долевого строительства с нарушенными сроками их передачи не лишаются права на взыскание неустойки с исполнителя, даже несмотря на исполненное в их пользу обязательство. Более того, подтверждает, что указание на отсутствие к застройщику претензий, содержащееся в подписанном передаточном акте также не является препятствием для взыскания пени.
- Используя право, предусмотренное п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, при взыскании неустойки в досудебном порядке, дольщик, руководствуясь п. 5 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» , может рассчитывать на . При несоблюдении добровольного порядка уплаты, в суде участник вправе требовать взыскания с исполнителя штрафа в размере 50% от присужденной суммы сверх неустойки.
- Согласно ст. 10 ФЗ № 214, помимо пени, участник также вправе требовать возмещения причиненных просрочкой убытков (например, оплата найма жилья).
Гражданин К. заключил с ООО «ХХУ» договор участия в долевом строительстве, по которому, по окончании строительства он должен был получить квартиру, за что он уплатил 2,5 млн р. Передача квартиры К была осуществлена с существенными нарушениями сроков передачи, просрочка которых составила 200 дней. На основании этого, К. направил в ООО «ХХУ» претензию с требованием уплаты неустойки.
Размер неустойки был рассчитан К на основании п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, исходя из ставки рефинансирования, которая составляет 8,25%. Расчет производился по формуле:
цена договора (2,5 млн) × срок просрочки (200 дней) × ставку рефинансирования (8,25%) ÷ 100 ÷ 300 = 137,5 тыс. р.
Ввиду того что К. являлся физ. лицом, пеня взыскивалась в двойном размере и составила 275 тыс. рублей.
Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома
Претензия о нарушении сроков сдачи квартиры является документом, направленным на досудебное получение от застройщика суммы неустойки, пени, а также причиненных дольщику вследствие нарушения сроков убытков. направляется по адресу регистрации организации исполнителя почтовым отправлением с уведомлением о получении или передается в канцелярию организации лично, с обязательным проставлением отметки о получении на втором экземпляре претензии.
Претензия может быть направлена застройщику как до, так и после подписания передаточного акта (передачи квартиры).
Однако, с целью избегания недопонимания и более продуктивного взыскания средств, целесообразно подавать ее после передачи застройщиком квартиры.
При ее составлении, дольщик должен учитывать, что такая претензия составляется в свободной форме , однако для положительного результата она должна содержать:
- Описание всех обстоятельств ситуации, изложенное в хронологическом порядке начиная от момента подписания ДДУ и заканчивая моментом передачи квартиры.
- Указание на полноценное исполнение возложенных на дольщика обязательств.
- Расчет пропущенного срока сдачи квартиры, а также , подлежащей уплате со стороны застройщика. Правовое обоснование обязанности застройщика уплатить неустойку в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, в добровольном порядке, согласно ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» .
- Требование дольщика об уплате неустойки, а также иные требования при их наличии (о возмещении ущерба, морального вреда и т.д.).
- Указание на предельный срок ответа на претензию (например, 10 дней), а также указание на применение судебного порядка взыскания неустойки, в случае игнорирования требований, изложенных в претензии.
Исковое заявление о взыскании неустойки
При игнорировании застройщиком направленной ему претензии, а также отказа выполнения изложенных в ней требований, взыскание неустойки возможно исключительно . Для этого дольщику необходимо подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика . В случае если сумма неустойки не превышает 50 тыс. рублей, заявление подается в мировой суд.
При составлении и подачи искового заявления в суд истец имеет право требовать взыскание морального вреда и фактического ущерба , а также штрафа (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» ).
Кроме вышесказанного, необходимо учитывать, что:
- Вместе с иском дольщику необходимо представить в суд документы
, на которых он основывает свои требования. Среди них можно выделить:
- копию паспорта;
- копию договора участия в долевом строительстве;
- документ, подтверждающий уплату цены договора;
- претензию, направленную застройщику, уведомление о ее вручении, ответ на нее (при наличии);
- расчет суммы неустойки.
- В случае если взыскиваемая неустойка менее 1 млн рублей, согласно п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей» и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ (НК РФ), дольщик освобождается от уплаты госпошлины . Если же выше 1 млн р., то госпошлина исчисляется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, с ее уменьшением на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска в 1 млн р.
- По ходатайству застройщика размер неустойки может быть уменьшен судом, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения срока сдачи квартиры. При этом суд учитывает степень выполнения застройщиком его обязательств, размер причиненного ущерба и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве
При невозможности завершения долевого строительства в срок, застройщик обязан направить дольщику предложение об изменении ранее заключенного ими договора в части сроков выполнения обязательств (п. 3 ст. 6 ФЗ № 214). Такое изменение, согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), оформляется соглашением , совершаемым в той же форме, что и ДДУ, т.е. письменным документом, подлежащим госрегистрации .
Важно учитывать, что подписание подобного соглашения лишает дольщика права на получение от застройщика неустойки, а также права на односторонний отказ от исполнения договора в рамках продлеваемого периода.
Кроме того, дольщику необходимо помнить про то, что:
- Застройщик не может изменить срок сдачи объекта в одностороннем порядке, а также обязать дольщика подписать указанное соглашение. Понуждение дольщика к его заключению может осуществить исключительно суд и только в случае существенного изменения обстоятельств , из которых стороны исходили при заключении ДДУ (ст. 451 ГК РФ).
- Предложение о заключении такого соглашения должно быть направлено не позднее, чем за 2 месяца до истечения предельного срока сдачи квартиры дольщику. Вместе с таким предложением застройщик должен направить дольщику документы, подтверждающие невозможность окончания строительства в срок. При несоблюдении этих требований, отказ дольщика от заключения соглашения будет более чем убедительным и обоснованным.
Заключение
Нарушение сроков сдачи квартиры, как неисполнение обязательств по договору, безусловно, является нарушением прав дольщиков, как участников долевого строительства и потребителей. При этом действующее законодательство предоставляет им массу различных инструментов для защиты и восстановления своих прав.
Вместе с тем правовая безграмотность дольщиков не позволяет им сполна воспользоваться предоставленными возможностями, что позволяет застройщикам в подавляющем большинстве случаев избежать ответственности.
Вопрос
Отказ в заключении соглашения застройщику
Могу ли я отказать застройщику в заключении соглашения об изменении сроков сдачи квартиры, если да, то по каким причинам?
Ответ
Правовая природа соглашения об изменении сроков сдачи квартиры предполагает волеизъявление обеих сторон, ввиду чего, обязать дольщика к его заключению нельзя.Таким образом, Вы вправе отказать застройщику от заключения соглашения, без указания мотивов или сославшись на его обязанность по передаче квартиры, не позднее оговоренного договором срока (п. 3 ст. 8 ФЗ № 214).
