Любой человек знает, что самостоятельно проводить сделки с недвижимостью небезопасно. Жилые и производственные помещения стоят очень дорого, неудивительно, что немало мошенников хотят нажиться в этой сфере, обманывая добропорядочных граждан. Максимально обезопасить себя можно, обратившись в агентство недвижимости. Что входит в обязанности риэлтора и на какую помощь можно рассчитывать?
Для чего нужен риэлтор?
Услуги риэлтора стоят недешево, чаще всего это какой-то процент от суммы сделки. Некоторые люди, заинтересованные в продаже или покупке недвижимости, размышляют так: зачем переплачивать агенту, если, потратив личное время, можно самостоятельно найти подходящий вариант? Действительно, газеты объявлений и тематические интернет-ресурсы полны объявлений о продаже и покупке квартир, комнат, домов, а также помещений иных типов. Но при заключении сделки с собственником напрямую вы рискуете остаться без своих материальных средств и желаемой недвижимости. Впрочем, даже если ни одна из сторон не имеет злого умысла, провести сделку самостоятельно не всегда возможно по всем правилам. Следовательно, заключать сделку без посредника имеет смысл, только если вы сотрудничаете с кем-то из хороших знакомых или родственников.
Что входит в обязанности риэлтора и на какие услуги можно рассчитывать?
Идеальный вариант начала ваших взаимоотношений с риэлтором: вы приходите в агентство недвижимости и высказываете свои пожелания. Если вы собственник, то объявляете желаемую сумму за имеющуюся недвижимость и приглашаете специалиста к оценке. Если вы ищете квартиру или дом, то излагаете свои пожелания (вплоть до района и состояния жилья) и обозначаете сумму, которую готовы потратить. Основные обязанности риэлтора заключаются в подборе объектов в соответствии с пожеланиями заказчика и знакомстве покупателя с продавцом. Но это далеко не все, должен риэлтор и проверить каждый вариант на юридическую чистоту, а также провести сделку до момента передачи денежных средств и документов новому владельцу. Занимаются агенты по недвижимости не только сделками купли-продажи, возможна также аренда на разные сроки.
Профессия риэлтора: особенности
Хорошо работать в рамках этой специальности может не каждый. Должностные обязанности риэлтора подразумевают хорошие знания в области юриспруденции и умение своевременно следить за выходящими законопроектами и поправками к действующему кодексу. Подойдет эта профессия активным и энергичным людям, и все же опыт необходим. Даже имея хорошую базу знаний, невозможно начать эффективно работать с первого дня, ведь некоторые нюансы можно понять только изнутри специальности. Обязанности риэлтора не ограничены проведением сделок с жилой недвижимостью. Все зависит от специализации, некоторые агенты занимаются исключительно производственными или общественными объектами, другие - помещениями и зданиями всех типов. Не стоит забывать и о том, что обязанности риэлтора напрямую связаны с регулярным общением с большим количеством людей, а это значит, что наличие хороших коммуникационных навыков обязательно.
Агентства недвижимости постоянно находятся в поиске работников, поскольку текучесть кадров в данной отрасли довольно большая. Должность риелтора по недвижимости – одна из наиболее востребованных и популярных. В принципе любой может попробовать свои силы в этой сфере – требования вполне выполнимые.
Главные обязанности
Основными обязанностями риелтора является поиск перспективных клиентов и поддержка уже имеющейся базы покупателей. Риэлтор в обязательном порядке должен присутствовать во время заключения сделок по продаже и аренде недвижимости. Кроме этого он должен участвовать в оценке недвижимости, осуществлять оформление всей необходимой документации, а также подготавливать их к сделке и посещать требуемые инстанции. Как правило, риелтор находится в постоянном сотрудничестве с каким-либо агентством, по определенной разновидности недвижимости. Однако перечень его обязанностей типичный. Стоит отметить, что заработок риелтора напрямую зависит от типа недвижимости, реализацией которого он занимается.
Все по закону
Риелтор обязан руководствоваться нормативно-правовыми актами и законодательством. Информация, которая предоставляется покупателю, должна быть полной и достоверной.
Риелтор должен предоставить подробную консультацию по вопросам, которые касаются заключения и исполнения договора, а также оформления сделки. Подготовка и оформление документов, необходимых для проведения сделки также входит в работу риелтора. Кроме этого, он обязан уведомлять своих клиентов об обстоятельствах, которые стали известны после заключения сделки, и имеют какое-либо значение в ходе ее исполнения. После подписания договора риелтор обязан снять объект с реализации.
Риелтором должна быть обеспечена сохранность всей документации, которая была ему предоставлена, а также полная конфиденциальность.
От чего зависит заработок риелтора
Зачастую молодым специалистам предлагают небольшую четкую ставку и определенный процент от каждой сделки. Доход риелтора, который работает с дилерской или дачной недвижимостью, безусловно, будет значительно больше, если сравнивать со сферой первичного рынка. Работая на рынке недвижимости, риелтор имеет возможность постоянно расширять горизонты, потому что его прибыль по зависит от регулярной активности, а также последних технологий маркетинга. Он обязан совершенствовать свои умения и навыки, если хочет преуспеть в этой нише.
Приобретение недвижимости — процесс, который может оказаться связанным со значительными затратами времени и сил.
Дело не ограничивается только поиском подходящей квартиры. Необходимо согласовать цену, проверить историю жилплощади, собрать документы, грамотно составить договор, произвести взаиморасчёты. Сделать всё это без помощи профессионала иногда бывает непросто. Однако в этом нет чего-либо невозможного.
Самостоятельная покупка жилья
жилых квадратных метров можно условно подразделить на 8 пунктов.
Разложим «по полочкам» процедуру покупки без посредников.
- Поиск подходящего жилья
. В российских городах не ведётся единых баз недвижимости, выставленной на продажу, поэтому поиск обычно оказывается делом достаточно хлопотным.
Среди основных источников информации можно выделить печатные СМИ и интернет-сайты. Правда, важно иметь в виду, что значительная часть объявлений в этих источниках окажутся недостоверными (устаревшими либо размещёнными агентствами недвижимости с информацией, не соответствующей действительности). - Анализ рынка
. Чтобы избежать переплаты при покупке квартиры, следует провести тщательный анализ рынка недвижимости. Особенно сложно правильно определить цену .
В сфере новостроек нужно уделить пристальное внимание надёжности заёмщика и возможным рискам, вытекающим из договора. Во всех случаях рекомендуется консультация со специалистом. - Осмотр квартир
. Необходимо внимательно осмотреть приглянувшиеся объекты. Следует оценить множество различных факторов:
- материалы, используемые для строительства здания;
- его местоположение;
- ориентацию жилья по сторонам света;
- доступность объектов инфраструктуры;
- состояние квартиры;
- основания возникновения прав продавца на это жильё;
- полный список собственников и т.д.
- . Следующим этапом после выбора квартиры являются переговоры с собственником. Задачей покупателя при этом является аргументированное снижение цены, а также конкретизация условий договора.
На этой же стадии может потребоваться внесение залога, который может выражаться в одной из двух форм : оформление задатка или аванса. Различие между этими понятиями состоит в том, что если сделка будет отменена по инициативе покупателя, в первом случае, деньги возвращаются обратно, во втором – остаются у продавца.
Если купля-продажа сорвётся по вине собственника квартиры, то задаток возвращается покупателю в двукратном размере, а аванс – в одинарном. При покупке недвижимости без риелтора важно самостоятельно следить за надлежащим документальным оформлением передачи средств. - «Юридическая чистота» жилья
. После заключения предварительной договорённости о покупке жилья непременно должна быть произведена проверка его «юридической чистоты». является наиболее сложным. Пройти его самостоятельно можно только обладая специальными знаниями и опытом. В частности, производится проверка:
- оснований, по которым у продавца квартиры возникло право собственности;
- информации о тех, кто имеет регистрацию в квартире;
- характеристик квартиры;
- возможности появления претендентов на квартиру;
- отсутствия обременений;
- отсутствия задолженности по «коммуналке»;
- дееспособности продавца;
- сохранение первоначальной планировки и т.д.
Пакет документов
. , которые продавец и покупатель должны собрать для совершения сделки, во многом зависит от конкретных обстоятельств. От покупателя требуется либо согласие супруга (если он не будет являться собственником), либо заявление об отсутствии брачных отношений. Документы должны быть заверены нотариально.
Набор документов, которые требуются от продавца, варьируется в зависимости от способа расчётов, количества собственников и т.д.- Основной договор
. Важнейшим документом, на основании которого будет совершаться сделка, является договор. Чтобы избежать неприятных неожиданностей и недопонимания между сторонами, в нём, помимо прочих, необходимо предусмотреть следующие моменты:
- цена квартиры, а также порядок возмещения убытков покупателя в случае, если сделка будет признана недействительной либо расторгнута по иным обстоятельствам, возникших не по его вине;
- срок освобождения жилья предыдущим владельцем и перехода прав к новому собственнику;
- сроки и порядок производства взаиморасчётов. Определитесь как удобнее : наличными, переводом на счёт, передачей через банковскую ячейку.
Для большей уверенности можно обратиться с договором в нотариальную контору. Там проверят личность участников, разъяснят им смысл условий договора, удостоверят подписи.
Однако следует учитывать, что нотариальное заверение не гарантирует полное избавление от рисков. Такой договор тоже может быть оспорен в суде. При этом за участие нотариуса придётся заплатить немалую сумму.
Чтобы окончательно и избежать «подводных камней», можно воспользоваться услугой по страхованию титула собственности. Она позволит вернуть уплаченные деньги, если по каким-то причинам покупатель против своей воли перестанет быть собственником жилья.
Особенно внимательным нужно быть в тех случаях, когда продажа осуществляется третьим лицом по доверенности от собственника.
Даже личное знакомство с хозяином квартиры и подтверждение им достоверности выданной доверенности не является гарантией того, что сделка через некоторое время не будет оспорена. Такое возможно, например, в случае, если собственник будет признан недееспособным. Тогда и доверенность будет считаться недействительной.
Заключительным и самым важным этапом сделки является её регистрация в ФРС. Только после совершения этой процедуры переход права считается завершённым. Здесь, помимо копии договора и заявлений сторон, потребуются документы, подтверждающие:
- личность участников;
- уплату госпошлины;
- право собственности продавца.
Пакет может быть расширен при участии в сделке банковский организаций, иностранцев или юридических лиц, несовершеннолетних и т.д.
Страхование титула избавит от возможных рисков при покупке жилья.
Покупка квартиры через агентство
Участие профессионального агента на каждой из стадий приобретения жилья существенно облегчает задачи покупателя.
Деятельность риэлтора на первом этапе сводится к следующему:
- Консультации относительно ситуации , сложившейся на рынке, и примерный обзор цен;
- Поиск вариантов жилья , соответствующих бюджету и пожеланиям покупателя;
- Поиск подходящих ипотечных или иных кредитных программ , при необходимости, работа с банками;
- Организация встречи с продавцом , помощь при осмотре жилья;
- Участие в переговорах с продавцом на стороне покупателя , определение цены и условий сделки;
- Проверка жилья на предмет «юридической чистоты» , выявление возможных рисков.
Юридическое сопровождение покупки
Для удачного совершения сделки необходимо чёткое соблюдение всех формальностей. В этом отношении помощь в покупке профессионала может оказаться незаменимой. Юридическое сопровождение выражается в следующих действиях риэлтора:
- Подготовка необходимых документов (агент определяет их перечень и оценивает их достоверность);
- Составление и заключение договора (следит за его формой, содержанием, договаривается с продавцом о конкретных условиях и т.д.);
- Совершение регистрации сделки (взаимодействие с органами ФРС, устранение возможных нарушений и препятствий).
Также при участии агента заключается авансовое соглашение, нотариальное удостоверение сделки. В обязанности риелтора входит выяснение количества зарегистрированных жильцов, помощь в осуществлении взаиморасчётов, оформлении страховки, составлении акта о приёме-передачи жилья и т.д.
Ответственность риэлтора
Закона, который регулировал бы непосредственно деятельность риэлторов, пока не существует. Поэтому в данной сфере применяется законодательство о правах потребителей. Согласно его нормам, клиент может рассчитывать на полноразмерное возмещение агентством убытков в случае, если соглашение будет расторгнуто.
Однако на практике взыскать что-либо с нерадивого риэлтора удаётся крайне редко. Не помогает даже включение в договор условий о штрафах и неустойках: поскольку деятельность агентств обычно расценивается как возмездное оказание услуг, взыскать с агента что-либо, кроме уплаченных ему комиссионных, практически невозможно.
Сотрудничество с риэлтором: плюсы
Услуги риэлтерского агентства могут существенно упростить процедуру покупки жилья.
- Экономия времени, нервов, а в некоторых случаях – денег. Поиск подходящих вариантов, их просмотр, ведение переговоров с владельцем, сбор документов, посещение различных госучреждений может занять несколько месяцев. Не у каждого есть время для этого.
В итоге покупатели, устав от длительных поисков, нередко выбирают далеко не оптимальные варианты жилья — квартира может оказаться не только не совсем удобной, но и не самой дешёвой. - Некоторые этапы покупки жилья представляют для неподготовленного человека определённые затруднения. Это, в частности, относится к проверке документов и «юридической чистоты», организации взаиморасчётов, регистрации сделки, работы с госучреждениями и т. д.
Минусы привлечения риелторов
Сотрудничество с агентством недвижимости может повлечь и некоторые неприятные последствия.
- Сотрудничество с риэлтором не даёт полную гарантию надёжности сделки. При этом ответственность агента практически отсутствует, а отстаивать свои права в судебном процессе, в случае предъявления третьими лицами претензий на приобретённую жилплощадь, покупателю придётся самостоятельно.
- Есть вероятность нарваться на недобросовестного агента, который не станет искать самую подходящую квартиру, а постарается убедить клиента купить объект, наиболее выгодный для самого риэлтора.
- Услуги агентств стоят достаточно дорого. Минимальный размер комиссии риелтора составляет порядка 3-4% от стоимости квартиры, однако он вполне может достигать и 8%.
Таким образом, за сделку с однокомнатной квартирой, которая стоит 5 млн. руб., риэлтор получит не менее 150 тыс. рублей. При этом некоторые услуги, без которых не обойтись при приобретении жилья, могут предоставляться только за дополнительную оплату. Поэтому всегда необходимо интересоваться, какие именно действия агентов входят в оплаченный «пакет».
Комиссия риелтора в среднем составляет 3-4 процента от сделки.
Вопросы риэлтору
Для успешного совершения сделки нужно правильно выбрать риэлтора. Прежде всего, необходимо оценить агентство, в котором он работает. Однако это не является определяющим фактором: плохой сотрудник может работать и в хорошей компании.
Договорная работа
Статьи
|
|
Риэлтор – это посредник в сделках с недвижимостью (купля-продажа, обмен, аренда), который получает комиссионные проценты в результате проведения этой сделки. Чтобы грамотно и профессионально выполнять свою работу, менеджер по недвижимости должен обладать определёнными знаниями, умениями, чётко знать свои обязанности.
Функции риэлтора
Обучение каждого риэлтора начинается со знакомства с кругом основных обязанностей этого специалиста. В разных компаниях функционал менеджера по недвижимости может отличаться, но основные направления деятельности схожи, необходимо:
- искать клиентов;
- вести переговоры и консультации;
- сопровождать сделки (сбор документов, оценка недвижимости, заключение договоров);
- проводить мониторинг рынка недвижимости.
Клиент и риэлтор обязательно заключают письменный договор, в котором расписан порядок оказания услуг. Агент представляет интересы клиента по этому договору и должен действовать в соответствии с законами. Жилищный, семейный, земельный кодексы, нормативы и правовые акты, инструкции и положения, – все эти и другие необходимые в деятельности юридические документы менеджеру по недвижимости нужно знать. Бывает, что в обязанности агента входит и обслуживание клиента после продажи.
Основные обязанности риэлтора
- Агент ищет возможного покупателя, арендатора, общается и устанавливает с ним деловые контакты. Он подбирает и предлагает варианты недвижимости по запросу покупателя или арендатора, организовывает знакомство с выбранным объектом недвижимости.
- Проводя сделку, агент помогает своему клиенту в сборе и своевременном оформлении пакета документов, согласовывает условия договора. Именно специалист следит за правильным оформлением документации в соответствии с местными и законами РФ, которые действуют на тот момент.
- Агент может посредничать, представляя интересы клиента, когда необходимо взаимодействие с другими учреждениями или специалистами, которые участвуют в сделке. Риэлтор может одновременно в сделке представлять интересы обеих сторон, а если действует в интересах покупателя, то на первой же встрече сообщает об этом агенту продавца.
- Агент должен предоставлять клиенту полную и правдивую информацию о том объекте недвижимости, который фигурирует в сделке, об условиях этой сделки. Кроме того, специалист по недвижимости также напоминает и предлагает клиенту страховку рисков утраты собственности на то жильё, которое клиент приобретает или рисков порчи этого объекта недвижимости. Страховые компании, которые предлагает риэлтор, должны быть лицензированы.
- Риэлтор должен хранить тайну сделки и вся конфиденциальная информация, которую в ходе своей работы получает о клиенте или о сделке агент, не должна распространяться. Также необходимо отметить, что агент отвечает за сохранность документов, которые ему были доверены в ходе работы.
- Также специалист по недвижимости должен изучать рынок, осуществлять поиск предложений и мониторинг спроса на недвижимость. Все поступающие предложения им регистрируются и проводится осмотр с целью более подробного знакомства с объектом.
Стоит помнить, что оценка недвижимости не входит в компетенцию риэлтора, и если он не является сертифицированным специалистом, то оказывать эту услугу платно не вправе. Но первичная оценка и информирование покупателя об имеющихся объектах недвижимости, которые могут его заинтересовать, тоже входит в обязанности агента. После завершения сделки в обязанностях риэлтора – убрать рекламируемый объект из базы продаж.
Профессиональная ответственность риэлтора (или агентства недвижимости) должна быть застрахована, иначе, по закону он не будет иметь права брать на себя материальную ответственность по сделкам, размер которых больше, чем получаемое вознаграждение.
Права риэлтора
- Агент имеет право не консультировать клиентов по вопросам, которые не входят в сферу его компетенции и в список услуг по договору. Ответственность за это он не несёт, но информировать и консультировать по объектам недвижимости, которые фигурируют в рамках сделки – его прямая обязанность.
- Ошибки, недочёты в деятельности государственных служб и учреждений или какие-либо незаконные действия государственных органов не являются областью ответственности риэлтора. Но опыт и знания специалиста могут подсказать, как избежать таких ситуаций.
Являясь представителем клиента, риэлтор не может самостоятельно назначать или менять цену, которую установил клиент или рекламировать его объект недвижимости (если нет на то согласия клиента или прописанных в договоре услуги обязательств).
Видео-интервью со специалистом
Своё экспертное мнение представит Ирина Макарова – специалист по недвижимости:
Должностная инструкция риэлтора
Должностная инструкция – это основной документ, в котором закреплены и подробно расписаны права и обязанности агента по недвижимости. Это вполне чёткий и обозримый перечень, который получает, как правило, каждый риэлтор, поступающий на работу в престижное агентство по недвижимости. В должностной инструкции обычно описаны общие положения по должности, есть чёткий перечень действий риэлтора, которые входят в круг обязанностей, освещены права по должности и обозначены границы ответственности риэлтора. Инструкция – основной документ, регламентирующий деятельность риэлтора, создаётся в рамках законодательства.
