Эскроу-счет. Что такое счет эскроу

Короткий ответ : для гарантированной и удобной передачи денег другому лицу.

Длинный ответ .

Несмотря на название, отдающее «миром высоких финансов», счёт эскроу может стать удобным инструментом для обычных людей и использоваться если не регулярно, то по крайней мере, при крупных сделках - покупке и продаже недвижимости, автомобилей, передаче доли в фирме или даже подарка (например, ребёнку на совершеннолетие или на успешное окончание учёбы). В любой ситуации, где есть передача крупной суммы денег от одного человека другому на определённых условиях, можно использовать счёт эскроу.

Смысл этой операции прост: банк открывает специальный счёт, на который один клиент кладёт деньги, а другой - может их забрать при соблюдении какого-то условия. «Срабатывание» условия определяет банк на основе предоставленных ему документов.

Самый очевидный пример - передача денег за квартиру . Процесс покупки недвижимости занимает какое-то время и состоит из нескольких этапов, продавцу будет намного спокойнее, если он знает, что деньги у покупателя точно есть, что они никуда не пропадут и будут выплачены после завершения всех формальностей. Логично договориться с покупателем о временном депонировании денег у третьей - доверенной - стороны. Этой стороной как раз и может выступать банк. Покупатель, продавец и банк заключают трёхсторонний договор об открытии счёта эскроу, по которому покупатель вносит на этот счёт всю сумму, а банк обязуется её выдать продавцу после того, как сделка будет закрыта. Если до определённого момента сделка не совершается, счёт закрывается, а деньги возвращаются покупателю. Сторонами договора могут быть любые лица в любых комбинациях - как физические, так и юридические.

Договор о счёте эскроу может быть и более сложным. Например, выплаты производятся не разово, а последовательно несколькими частями при «срабатывании» различных условий. Или на счёте может блокироваться не вся сумма, а некий остаток, при этом остальными деньгами их владелец может пользоваться. Пока средства лежат на счёте, выписки по нему могут получать все стороны, поэтому движения денег полностью прозрачны.

Важный момент: банк не несёт ответственности за глубокую проверку документов , предоставленных сторонами в качестве исполнения условий договора. Проще говоря, если продавец квартиры принёс в банк фальшивые документы о закрытии сделки, но они очень похожи на настоящие, банк спокойно выплатит ему заблокированные средства. Отвечать за это будет только сам мошенник. Если документы выглядят правильно (и на самом деле являются подлинными), но не совсем точно соответствуют описанию в договоре о счёте эскроу, то банк может запросить у владельца счёта письменное согласие на перечисление денег получателю.

Тарифы на открытие и ведение счетов эскроу в разных банках разные. В целом, расходы клиентов составят доли процента от суммы (из найденных тарифов банков - 0,2-0,6%), но не меньше и не больше определённой величины (например, 2-10 тыс. рублей или 10-30 тыс. рублей). Кроме того, банк может брать отдельные деньги за изменение условий, проверку условий, внесение и получение денег и т.д. А может и не брать.

Со 2 апреля 2015 года счета эскроу, открытые физическими лицами для покупки недвижимости, будут застрахованы АСВ на сумму до 10 млн рублей . Если к моменту наступления страхового случая условия, заложенные в договоре эскроу, ещё не наступили, то деньги от АСВ получит депонент, т.е. тот, кто их клал на счёт. Если условия уже «сработали», но бенефициар (т.е. получатель денег по договору) не успел снять средства, то они будут выплачены ему.

PS Если у вас есть вопросы по личным финансам, инвестициям и банковской деятельности, задавайте в комментариях. Я постараюсь на них ответить максимально подробно и понятно.

Понятие «счет эскроу» в отечественном законодательстве появилось относительно недавно – с 2014 года. Это особый вид банковского счета, который, кстати, с 1 июня 2018 года Гражданский кодекс РФ регулирует более детально (параграф 3 гл. 45). Рассмотрим, что этот счет из себя представляет и в каких случаях целесообразно работать именно с ним.

Что говорит ГК РФ

Согласно статье 860.7 Кодекса, по договору счёта эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денег, полученных им от владельца этого счета (депонента) с целью их передачи их другому лицу (бенефициару), когда на то будут основания, предусмотренные договором счета эскроу.

Таким образом, до возникновения соответствующего основания у бенефициара нет возможность забрать деньги со счета.

Если резюмировать, что это – счет эскроу простыми словами, то это современный расчетный и одновременно обеспечительный механизм, который защищает интересы обеих сторон в расчетах по сделке.

Кто может открыть

Формально открыть эскроу счет для расчетов на территории РФ может как российская фирма (ИП, физлицо) – продавец или покупатель, так и иностранная компания – нерезидент РФ.

Преимущества механизма эскроу

Можно выделить очевидные плюсы, которые даёт рассматриваемый счёт:

• обеспечивает исполнение расчётных обязательств по договору;
• деньги в безопасности, так как находятся у независимого третьего лица (банка как эскроу-агента), которому они никак не принадлежат и у него нет своего интереса в сделке;
• позволяет перераспределять нагрузку по уплате комиссий банку между покупателем и продавцом.

Плюсы для покупателя (депонента)	Плюсы для продавца (бенефициара)
Деньги в безопасности у банка независимой стороны по основному обязательству	Бенефициаром по счету эскроу может быть: юрлицо; физическое лицо.
Уверенность в том, что оплата будет сделана только после возникновения оснований, предусмотренных договором счета эскроу (отгрузки товаров, предоставление услуг и др.)	Бенефициар не обязан быть клиентом банка, где открыт счет эскроу
Банк контролирует соответствие и полноту представленных документов условиям договора счета эскроу	Банк контролирует операции по счету и соблюдение сторонами установленных договором счета эскроу ограничений на распоряжение деньгами на счете
	Минимизация рисков неоплаты
Сведения, составляющие банковскую тайну по договору счета эскроу, предоставят и депоненту, и бенефициару

Где применяется эскроу

Назовём основные сферы применения счетов-эскроу:

• купля-продажа недвижимости, в том числе земельных участков;
• купля-продажа товаров, работ, услуг, прав на результаты интеллектуальной деятельности;
• купля-продажа акций, долей участия;
• долевое строительство (ст. 15.4 и 15.5 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ <Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости˃.

Многие интересуются, подлежат ли страхованию счета эскроу. Да, если это прямо предусмотрено законом. Например, такой порядок с 02.04.2015 действует для расчетов по сделкам с недвижимым имуществом (ст. 12.1 Закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ <О страховании вкладов физлиц в банках РФ˃).

В чём отличие от аккредитива

Между эскроу счетом и аккредитивом разница есть, несмотря на всю похожесть этих механизмов расчёта: деньги будут получены только при выполнении бенефициаром определенных условий.

Вот в чём отличие эскроу от аккредитива (параграф 3 гл. 46 ГК РФ):

• при аккредитиве банк – сторона сделки поручения, а при эскроу – лишь агент, который получает деньги и потом переводит их кому нужно;
• с эскроу-агентом заключают договор об условиях перечисления денег, выдачи документов с возможностью включить любые сложные условия, а с банками и аккредитивами возможность включения различных условий на практике очень затруднена.

Эскроу для зарплатных целей: проект закона завис в Госдуме

Депутаты Госдумы, которые вносили законопроект № 133709-7 , планировали, что счет эскроу с 2018 года для работодателей по зарплате станет обязательным. Однако этого не произошло, поскольку проект им вернули на доработку.

Он предполагал, что работодатель на открытый ему банком счет эскроу обязан вносить денежные средства в размере и сроки, согласованные с работниками, но не реже 1 раза в месяц и не менее 1/10 МРОТ на каждого работающего по трудовому договору.

Проще говоря, на счете эскроу наниматель формировал бы зарплатный резерв на случай своей неплатёжеспособности или банкротства.

Последние изменения: Январь 2019

Для российской действительности понятие эскроу-счет новое, и, в отличие от принятой за рубежом формулировки, применение в РФ носит ограниченный характер. Эскроу счет не предполагает расчеты по манипуляциям с ценными бумагами, а в роли посредника может быть только банк. Если планируется важная сделка, возникает вопрос использования эскроу счета - что это такое и каков принцип работы.

Гарантии эскроу счета сравнимы с аккредитивом или ячейкой в банковском депозитарии, однако выигрывают по оперативности управления и высокой степени ответственности по исполнению соглашения. Для России этот вариант счета часто используется при покупке недвижимости.

Что означает эскроу счет?

Термин «эскроу-счет» имеет английское происхождение. В переводе escrow account – это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств. В международной практике подобная услуга оказывается широким кругом юрлиц – банками, специализированными конторами, юридическими фирмами. Широкое распространение получило использование в торговле, при покупке недвижимого имущества.

Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу:

• покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора;
• продавца (бенефициара);
• эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета (в России им может быть банк).

Определение простыми словами означает, что ценности передаются другой стороне с особого счета после того, как были исполнены обязательства по договору.

Закон не предполагает ограничений по использованию эскроу-счета – это может быть организация или частное лицо.

Принцип эскроу-счета стал применяться сравнительно недавно, после введения в ГК РФ §3 гл. 45 , регламентирующей связи депонента с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна понятия пока не дает некоторым финансовым организациям в полной мере предлагать подобные услуги. Сложности с реализацией возникают и у сторон сделки с недвижимостью.

Применительно к России использование эксроу имеет много сходств с , который более понятен лицам, работающим в сфере недвижимости, и положительно зарекомендовал себя на практике.

Как работает

Основа сделки – исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны.

Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения.

Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом:

1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность).
2. Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением.
3. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
4. Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя).
5. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка).
6. После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле.

Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива:

• Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки.
• Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора.
• Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.

Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

• при финансировании проекта;
• для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
• при покупке ценных бумаг;
• при выполнении присоединения организации;
• иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

• Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
• Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
• Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
• Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
• Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
• Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
• Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
• Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
• Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Преимущества и недостатки

Как и в любом другом процессе, операции с использованием эскроу-счета, по сравнению с аккредитивом имеют свои положительные и отрицательные стороны:

1. Если основной контракт расторгнут или признан недействительным, счет оперативно закрывается, а при аккредитиве счет приходится закрывать вручную, так как прекращение действия соглашения не дает оснований для автоматического закрытия.
2. С помощью эскроу обеспечивается исполнение сторонами полученных обязательств, т.е. не служит способом для расчетов с продавцом. Деньги со счета получает бенефициар после успешного завершения сделки.
3. Ввиду непосредственной вовлеченности банка в исполнение сделки, риск мошенничества нулевой, а счет подлежит закрытию только в присутствии трех сторон (аккредитив покупатель вправе закрыть в любой момент).
4. Процедура аккредитива точно описана в законодательстве, не позволяя вносить коррективы. Эскроу-счет предполагает включение в договор пунктов по усмотрению сторон и более индивидуализирован. Например, для получения доступа продавцу достаточно иметь документы, определенные договором (новое свидетельство о регистрации прав нового собственника-депонента).
5. Ответственность банка по аккредитиву сводится к формальной проверке представленного пакета. При использовании эскроу, банк обязан тщательно проверить сделку на законность и надлежащее исполнение условий. В результате, к такой ответственности оказались не готовы многие российские финансовые учреждения.

Из ограничений следует отметить невозможность ведения сделок, если она заключена между юрлицами. А реализация услуги требует осторожности, ведь в случае спорных ситуаций, требующих судебных разбирательств, сложно предположить исход дела – не существует достаточной судебной практики.

Отметим, что с 1 июля 2019 года все застройщики, работающие по схеме долевого строительства, должны перейти на использование эксроу-счетов. Денежные средства дольщиков, поступающие на специальный счет в банке, будут замораживаться до момента выполнения застройщиком обязательств по вводу объекта строительства в эксплуатацию. А где же тогда застройщикам брать деньги на само строительство? Ответ — оформлять кредит. (См. на сайте Минстроя РФ)

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.

К числу первопроходцев относятся:

Востребованы услуги по открытию таких счетов дольщиками. К организациям, где открыть эскроу-счет можно уже сейчас, относят:

• Почта Банк;
• ГПБ;
• Совкомбанк;
• Альфабанк;
• Открытие;
• Росбанк и другие.

Ввиду несомненных преимуществ, работа по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки имеет отличные перспективы. Большое влияние на развитие направления оказывают банки и их готовность обеспечивать сделки на доступных для остальных участников условиях. Несомненно, одно – для тех, кто уже успешно использовали знает, что такое эскроу счет в банке, наверняка воспользуется им снова.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

Среди банковских услуг помимо аккредитива есть другие со схожими функциями. Одним из таких финансовых инструментов являются счета эскроу. Они появились в России относительно недавно, только в 2012 году. Рассмотрим, каковы же отличия эскроу от аккредитива.

Понятие и особенности применения в России

Счет эскроу – финансовый инструмент, который предназначен для снижения рисков при осуществлении торговых сделок, например, купли-продажи недвижимости. Сам счет носит условный характер. На нем учитываются документы, подтверждающие право собственности, деньги, но до определенного момента. Этот момент как раз и указывается в договоре на открытие эскроу.

В Россию этот финансовый инструмент пришел в 2012 году, тогда в законодательстве впервые был использован новый вид соглашения, предназначенного для условного хранения имущества, а также специальная разновидность счетов для учета подобных сделок.

В мировой финансовой практике счета эскроу открываются банками, финансовыми компаниями, эскроу-агентами и т.п. Они очень похожи по своему функциональному предназначению на такие банковские инструменты, как аккредитив, инкассо, гарантия, вексель, банковская ячейка.

Наиболее часто счета эскроу используются для снижения риска при торговых операциях, когда контрагенты мало знакомы между собой и уровень доверия между ними низкий. Например, в США подобный финансовый инструмент сопровождает сделки по купли-продаже недвижимости.

Обычно участие в операции принимают три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Задача последнего осуществлять контроль над тем, чтобы сделка прошла в полном соответствии договорным условиям. И только после заключения договора, проверки документов эскроу-агентом продавцу выплачиваются деньги. Таким образом, эскроу выступают дополнительной гарантией выполнения сторонами всех условий сделки.

В России счета эскроу используются аналогично. Они подойдут как для отечественных компаний, так и для нерезидентов, которые проводят торговые операции на территории РФ. С их помощью можно:

1. Обеспечить выполнение условий контракта.
2. Гарантировать надежное хранение денежных средств, которые выступают оплатой по контракту.

Обычно деньги хранятся в банке, который выступает эскроу-агентом и не является заинтересованной стороной в сделке.

Чаще всего этот финансовый инструмент применяется для обеспечения выполнения таких операций, как:

• купля-продажа недвижимости, в т.ч. между застройщиком и дольщиком;
• торговые сделки между контрагентами, предметом которых выступают товары, услуги, права на интеллектуальную собственность;
• покупка ценных бумаг.

Во время торговой операции принимают участие три стороны:

• депонент – покупатель товаров или услуг;
• бенефициар – продавец имущества;
• эскроу-агент – банк, который следит за выполнением условий контракта, отвечает за сохранность денежных средств и документов. И после проверки сделки по всем условиям договора выплачивает деньги продавцу и отдает активы покупателю.

Отличия от аккредитива, преимущества и недостатки

Какое же отличие эскроу от аккредитива, ведь по своему функциональному назначению эти два инструмента очень похожи – они предназначены для снижения риска при торговых сделках. Но все же между ними есть существенная разница, и заключаются она в следующем:

1. В отличие от аккредитива, счета эскроу закрываются только при личном присутствии всех участников сделки. Аккредитив же может быть отозван в любой момент покупателем, а отзывной – самим банком без предварительного уведомления сторон. В международной практике отзывные аккредитивы с 2007 года запрещены.
2. Аккредитивная форма расчета строго регламентируется законодательством, а договор с использованием счетов эскроу носит более гибкий характер. В последнем стороны могут указать только те условия, которые им нужны для осуществления сделки. А вот что необходимо для аккредитива, строго прописано в законодательных актах Центробанка. Другими словами пакет документов, набор условий по счетам эскроу формируется сторонами, а при аккредитивных формах расчетов он предусмотрен законодательством.
3. При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложиться полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Имеется ввиду, что выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным условиям. А при использовании счетов эскроу банк обязан полностью контролировать и проверять выполнение сделки от самого начала до ее завершения.

Существенным преимуществом счетов эскроу по сравнению с аккредитивами является их более гибкий характер, простота оформления. А с другой стороны, эта форма расчетов имеет и недостатки:

1. На сегодняшний день право открывать счета эскроу имеет только 21 банк. А аккредитив относится к стандартным банковским продуктам, который присутствует в линейке финансовых услуг каждого банка.
2. Деньги депонента на счетах эскроу на случай банкротства финансового учреждения застрахованы Агентством только в пределах суммы до 10 млн. рублей.
3. Денежные средства на счетах эскроу слабо защищены от мошеннических схем, где участие принимают сотрудники банка. Аккредитив в этом случае имеет более существенный уровень защиты. Но в противовес сказанному, хочется отметить, что отбор банков, которые имеют право открывать подобные счета, осуществляется Центробанком после тщательной проверки, и это в большой степени исключает подобные риски.

Следует также отметить, что эта финансовая услуга развивается в России стремительными шагами. Так, по прогнозам банкиров до конца 2019 года около 30% всех ипотечных сделок будут осуществляться с помощью эскроу счетов. И кстати, большой взнос в расширение функционала этого банковского инструмента делает судебная практика, которая формируется в ходе отношений между застройщиками и покупателями недвижимости.

Предложения российских банков

На сегодняшний день осуществить страхование рисков ипотечной сделки и открыть счета можно в 21 российском банке. Речь идет о Сбербанке, «Газпромбанке», ВТБ, «Россельхозбанке», «Совкомбанке» и других.

В «Генбанке» же для физических лиц действуют другие тарифы:

• открытие счета обойдется в 1 250-2500 рублей (зависит от отделения банка);
• выполнение условий сделки – 1 250-2500 рублей;
• изменение условий – 1 000 рублей.

Вот еще для сравнения условия обслуживания счетов эскроу от «Первоуральскбанка»:

• открытие – 1 000 рублей;
• изменение условий – 500 рублей;
• выдача наличных бенефициару в сумме более 3 млн. рублей – 0,05%, но не более 3 000 рублей.

Как видно из вышеизложенного, банки обычно берут плату за открытие счета эскроу, а также при заключении дополнительных соглашений. Название же остальных комиссий носит индивидуальный характер и зависит от банка-агента.

Следует отметить, что большинство финансовых организаций открывают счета эскроу бесплатно в качестве комплексной услуги, сопровождающей ипотечное кредитование. Стоит отметить, что также применяется довольно часто.

Эскроу счет - англ. Escrow Account , открывается для того, чтобы временно хранить денежные средства до момента осуществления выплаты с заранее известным целевым назначением. Существует два типа эскроу счета, оба из которых связаны со сделками с недвижимостью и переходом права собственности на нее. Первый тип счета открывается для хранения средств, принадлежащих покупателю имущества, до того времени, когда к нему фактически перейдет право собственности, после чего эти средства будут выплачены продавцу. Второй тип счета открывается и обслуживается ипотечным кредитором недвижимости. Владелец недвижимости осуществляет регулярные платежи на этот счет для уплаты налога на имущество и страховых платежей.

Эскроу счет, открытый в связи с покупкой недвижимости, в некоторых юрисдикциях открывается и поддерживается юристом покупателя, или эскроу агентом в других. Когда покупатель делает предложение на покупку имущества, оно обычно сопровождается задатком, который размещается на эскроу счете до того момента, пока продажа не будет завершена, а сам счет закрыт. Во время закрытия происходит тщательная проверка расходования всех средств при процедуре эскроу.

Когда недвижимость куплена, ее новый владелец принимает обязательство своевременно оплачивать налог на недвижимость. Кроме того, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы домовладелец купил и поддерживал страховой полис на приобретенную недвижимость. Если налог не будет оплачен вовремя, налоговая служба может произвести налоговый арест имущества, который будет снят только по факту погашения задолженности по налогам, что подвергает опасности интересы ипотечного кредитора. Аналогично, если страховой полис домовладельца истекает, и возникает ущерб имуществу, интересы кредитора также ставятся под угрозу. Таким образом, ипотечный кредитор заинтересован в том, чтобы удостовериться в полной и своевременной оплате заемщиком налога на имущество и страхового полиса.

Чтобы выполнить это условие, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы домовладельцы осуществляли ежемесячные платежи на эскроу счет, за счет чего будут оплачены налоги и страховые взносы. В момент выдачи ипотеки заемщик платит определенную сумму, которая впоследствии будет включаться в регулярные ежемесячные платежи, осуществляемые для погашения основной суммы и процентов по ипотеке. Когда наступает момент уплаты налога или внесения страхового взноса, платеж осуществляется ипотечной компанией с эскроу счета. Преимущество такой договоренности состоит в том, что домовладелец не должен отслеживать все эти платежи.

Главным преимуществом уплаты налогов и страховых взносов через эскроу счет состоит в том, что таким образом равномерно распределяется финансовая нагрузка на бюджет домовладельца. Это происходит потому, что налоги и страховые взносы уплачиваются раз в год, или же ежеквартально, что может существенно увеличить расходы домовладельца в этот период и привести к проблемам с погашением кредита. Система эскроу позволяет деньгам оставаться на специализированном счете нетронутыми, что освобождает домовладельца от необходимости собирать средства для уплаты налогов и страховки. Недостатком такой системы является то, что на остаток средств на эскроу счете не начисляются проценты, владельцем которых до момента осуществления очередной выплаты технически является домовладелец.

Эскроу счета могут иногда открываться и с другими целями. Например, средства кредита на строительство дома будут удерживаться на эскроу счете, и выплачиваться поэтапно, по мере завершения очередной фазы строительства. В этом случае компания-застройщик получает гарантию оплаты своих услуг, а заказчик получает гарантию того, что средства будут выплачены только по факту выполнения работ.

Фактически, всякий раз, когда возникают сомнения относительно надлежащего выполнения условий договора одной стороной, и осуществления своевременной оплаты другой, проблема может быть решена при помощи эскроу счета, который открывается у незаинтересованной третьей стороны, которой доверяют все остальные участники сделки.