Когда дело доходит до инвестирования в жилую недвижимость, есть лишь два основных пути — инвестиции в строительство недвижимости или перепродажа готового объекта.
Недвижимость для перепродажи чаще всего приобретается непосредственно у домовладельца, который когда-то сам в ней проживал или сдавал ее в аренду. Как правило, у застройщика подобные объекты не покупаются.
Напротив, строящиеся объекты приобретают непосредственно у застройщика или другого инвестора. Он — и владелец, и продавец. До этого в подобных объектах никто не проживал и они считаются совершенно новыми.
Если вы собираетесь выкупить недвижимость у банка, то скорее всего, с целью перепродажи. В этом случае можно выхватить удачный объект, принадлежащий застройщику, который не смог реализовать его вовремя.
Вот некоторые из многих преимуществ инвестиций в строительство недвижимости или только построенные объекты недвижимости:
Небольшой первый взнос
Как правило, недавно построенная недвижимость стоит дешевле. Авансовый депозит может варьироваться от 1000 долларов до 10% от стоимости объекта. Кроме того, условия сделки всегда можно обговорить, минимизировав инвестиционные риски.
Это условие верно как для уже строящегося объекта, так и для того, что только планируется возводить после подписания с вами договора купли-продажи.
Во время повышенного спроса на недвижимость, небольшой депозит позволяет некоторым инвесторам увеличить прибыль, передав контракт другим инвесторам за определенную плату. Однако данная практика не распространена.
Низкие эксплуатационные и ремонтные издержки
В отличие от стратегии перепродажи недвижимости, вложение средств в новый объект идет рука об руку с гарантией надежности таких аспектов как материалы, отопительная и вентиляционная системы, электрика и сантехника. Существует также 10-летняя гарантия, охватывающая основные структурные элементы вроде фундамента.
При перепродаже недвижимости такая гарантия есть далеко не всегда.
Кроме того, осуществляемый своими усилиями ремонт может не соответствовать текущим строительным нормам. Например, используемые материалы могут содержать опасные вещества наподобие асбеста или свинца.
Растущий и развивающийся рынок
Инвестирование в строительство недвижимости всегда можно осуществить в условиях растущего и развивающегося рынка. Именно это поможет уменьшить риск и максимизировать долгосрочную прибыль. В этих условиях возможны инвестиции и в объекты для последующей перепродажи, однако тогда придется отказаться от других преимуществ, изложенных в этой статье.
Обязательно проанализируйте и изучите рынок. Покупка недвижимости в районах с неразвитой инфраструктурой и с отсутствием других важных удобств может существенно снизить возможные выгоды, нежели в благоустроенных районах с .
Сроки окупаемости
Большинство экспертов по недвижимости пришли к выводу о том, что, в целом, только что построенные объекты приносят прибыль быстрее, чем их коллеги. Особенно если развивается район, в котором они находятся. Это помогает серьезно увеличить стоимость недвижимости, особенно если в местности растет число жителей.
Скидки
Нередко бывает, что покупка объекта на ранних стадиях строительства обходится намного дешевле уже готового к эксплуатации здания. Ситуации приобретения недвижимости от застройщика на 5% до 20% ниже рыночной стоимости довольно часты.
Зачем застройщику продавать недвижимость вам со скидкой? Одна из причин — конкуренция и желание быстрее окупить проект, чтобы получить возможность построить еще больше. Наличие покупателей, выстроившихся в очередь, снижает кредитные риски инвестирования в строительство недвижимости.
Контроль затрат
При покупке объекта непосредственно перед строительством вы получаете дополнительную возможность проконтролировать особенности будущего здания и адаптировать его в соответствии с вашими потребностями.
Очевидная выгода подобного приобретения — возможность выбора планировки, напольных покрытий, освещения, сантехники и даже мебели. Это полезно, когда вы хотите снизить расходы и повысить привлекательность объекта для будущих арендаторов. К тому же, вы можете выбрать местоположение объекта.
Более новые технологии
Нередко новые здания строятся с применением более новых и более совершенных технологий. Они могут обладать лучшей конструкцией, планировкой и материалами. Системы и технологии изоляции, кондиционирования воздуха и отопления постоянно меняются в лучшую и более экономичную сторону.
В целом, строящиеся или только построенные объекты гораздо выгоднее в плане инвестиций, нежели те, что уже были в эксплуатации и покупаются готовыми с целью последующей перепродажи. Их гораздо чаще можно приобрести в условиях быстрорастущего рынка и часто — по цене гораздо ниже рыночной. Кроме того здесь реже встречаются неприятные сюрпризы. Желаем вам удачных сделок при инвестировании в строительство недвижимости.
Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про инвестиции в недвижимость.
Сегодня вы узнаете:
- Почему инвестировать в недвижимость выгодно;
- Какие бывают виды в недвижимость;
- В какую недвижимость можно и нужно вкладываться;
- Как можно заработать при минимуме вложений.
Инвестиции в недвижимость уже долгое время считаются одним из самых надежных . В сознании людей, недвижимое имущество ассоциируется с надежностью, и неизменным ростом цен. Но так ли это на самом деле? Выгодно ли инвестировать в недвижимость при реалиях сегодняшнего рынка?
Цели инвестиций в недвижимость
Деньги должны делать деньги. Этот самый важный принцип инвестирования был официально сформулирован в конце 17-ого века. И несмотря на его старость, он актуален до сих пор.
Именно поэтому любая цель инвестиций – получение дохода.
Инвестиции в недвижимость также преследует эту цель.
Промежуточные цели (способы, которыми можно получать доход) таковы:
- Получение имущества для сдачи его в аренду;
- Перепродажа имущества;
Первый из этих способов гораздо более стабильный и точный. Гарантированно сдавать в аренду можно почти любое недвижимое имущество, вне зависимости от его типа и качества. Это самый стабильный и низкодоходный способ вложений, за исключением банковского депозита.
Заработок на перепродаже недвижимого имущества – вот более интересный, рискованный и ценный способ заработка. Перепродавать недвижимость, купленную за меньшие деньги, достаточно сложно, но тем не менее, вне зависимости от экономической ситуации, некоторая недвижимость продолжает дорожать.
Но большинство инвесторов предпочитают первое время сдавать недвижимость в аренду и получить средства потраченные на вложения, и после этого задумываться о реализации.
Такой способ позволяет максимизировать доход, ведь:
Квартира в Москве стоит 10 млн. Ежегодно её стоимость увеличивается на 5% – 500 тысяч рублей. За аренду платят 60 тысяч рублей – 720 тысяч рублей. Итого, доход составляет 1 млн. 220 тысяч рублей или 12% годовых.
Виды инвестиций в недвижимость
Инвестиции в недвижимость относятся к .
Можно выделить четыре основных вида инвестиций в недвижимость:
- Инвестиции в коммерческую недвижимость;
- Инвестиции в жилую недвижимость;
- Инвестиции в строительство недвижимости;
- Инвестиции в недвижимость за рубежом.
Каждый из них имеет свои особенности и отличительные черты, которые характеризуют не только саму недвижимость, как объект вложений, но и как целый подход к вложению денежных средств. Каждый из них отличается своими рисками, которые берет на себя инвестор, стратегиями, и соответственно получением прибыли.
Инвестиции в жилую недвижимость
Под инвестициями в жилую недвижимость подразумевается покупка:
- Комнат;
- Квартир;
- Домов;
- И прочих жилых помещений.
Жилая недвижимость хороша тем, что порог входа в эти инвестиции достаточно мал, риски минимальны, а вложения гарантированно окупятся. Но при этом и рассчитывать на большой краткосрочный доход не приходится.
Минимальная сумма инвестиций очень сильно различается в зависимости от региона.
Статистический факт : цена на жилую недвижимость падала за всю новейшую историю России только 3 раза. В 1998-ом году, из-за дефолта, в 2008-2009-ом из-за мирового кризиса недвижимости, и в 2015-2016-ом из-за Российского кризиса. За все годы, с начала 90-ых, в среднем цена на жилую недвижимость увеличивалась на 3-5% в год.
Как можно заработать на жилой недвижимости? Первый и основной способ – сдача в аренду. Будучи арендодателем, можно получать от 120 до 300 тысяч рублей в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Второй способ – увеличение стоимости недвижимости со временем. Если квартира при покупке будет стоить 1 000 000 рублей, то можно смело говорить, что через 3 года, она уже будет стоить 1 100 000 рублей.
Окупаемость инвестиций достаточно долгая. Для того чтобы полностью окупить вложения и выйти на чистую прибыль, потребуется порядка 8-10 лет, в зависимости от экономической ситуации и региона. При этом стабильные отчисления можно будет начинать получать уже в первый-второй месяц после покупки жилья. Но при инвестировании в жилье потребуется сделать минимальный ремонт, привлечь хороших арендаторов, и следить, чтобы с недвижимостью ничего не случилось.
Рост цены на жилье очень сильно зависит от региона. В активно развивающихся регионах вроде Белгородской области, цена на недвижимость растет быстрее из-за постоянного наплыва новых людей. Следует внимательно выбирать регион, в который вы хотите инвестировать.
Следует помнить, что при инвестировании в недвижимость, не стоит покупать большое жилье. Идеально подойдут средние 1-2 комнатные квартиры, которые не настолько дороги как большие, и поэтому пользуются гораздо большим спросом.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Инвестиции в коммерческую недвижимость – более сложный вид вложений, которые потребует от инвестора неплохих знаний и аналитических способностей.
К коммерческой недвижимости, как объекту инвестиций, можно отнести:
- Магазины;
- Бары;
- Рестораны;
- Склады;
- Офисы;
- Другие помещения.
Коммерческая недвижимость используется другими предпринимателями или компаниями, для получения прибыли. Прибыль тоже получается от сдачи в аренду помещений, а также от возможного увеличения стоимости коммерческой недвижимости. Но если жилплощадь стабильно дорожает, то с коммерцией все не так просто.
Коммерческая недвижимость за последние несколько лет твердо показывает отрицательную динамику цен, при этом демонстрируя огромное падение спроса. Это, конечно, связано с кризисом, но еще и отсутствием развития малого и среднего бизнеса, которые в первую очередь нуждаются в аренде.
Отличительной чертой коммерческой недвижимости является высокий порог входа в бизнес. Частные физические лица уже не смогут просто так купить какой-нибудь офис или бар, и сдавать его в аренду. Проблема поиска клиентов также очень остро стоит для предпринимателей. Ведь контракты заключаются долгосрочные, и возникает дилемма: либо искать более выгодное предложение, либо работать именно с этим клиентом.
Риски тоже достаточно велики. Выбрать подходящую недвижимость новичку достаточно сложно, а еще потребуется сделать грамотный ремонт, привлечь правильных клиентов и заключить с ними контракт. Доход в коммерческой недвижимости гораздо выше, чем в жилой, но сроки окупаемости остаются все такими же: 8-10 лет.
Инвестирование в строительство
Самый рисковый и самый выгодный вид инвестиций в недвижимость. Его можно разделить на две большие категории: инвестиции в привычном понимании, и покупка жилья на раннем этапе строительства.
В первом случае, человек вкладывает свои деньги в строительных работы, и после их окончания, в зависимости от доли, получает прибыль. Привычная схема для всех инвесторов, и в ней нет ничего нового. Прибыль определяется согласно вложениям.
Второй способ гораздо интереснее. Некоторые строительные компании продают квартиры в своих домах еще до того, как их построили. Это помогает привлечь дополнительные средства в строительство, и закончить работы. Такие квартиры обычно бывают готовы через 1-2 года, а цена на момент их готовности превышает первоначальную в 1.5-2 раза. Но, следует помнить, что инвестиции в строительство гораздо более рискованная деятельность, нежели покупка готовой недвижимости.
Инвестировать в строительство нужно с умом, изучая каждый юридический и экономический аспект компании, её надежность, опыт работы на рынке и отзывы. При хорошем инвестировании, можно как выиграть на разнице между ценой покупки и ценой продажи, так и получить недвижимость за более низкую стоимость, тем самым снизив затраты на приобретение.
При составлении и подписании договора со строительной компанией, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу. Он сможет подсказать, является ли надежной эта компания, грамотно составить договор, и если что-то пойдет не так, то и получить консультацию.
Сравнительная характеристика видов инвестиций
Для того чтобы лучше понять, что выгоднее для вас, представим вам сравнительную характеристику видов инвестиций:
| Инвестиции в жилую недвижимость | Инвестиции в коммерческую недвижимость | Инвестиции в строительство недвижимости | |
| Вложения | Средние | Максимальные | Минимальные |
| Доходы | Минимальные | Максимальные | Средние |
| Окупаемость | 8-10 лет | 8-10 лет | 2-6 лет |
| Ликвидность | Средняя | Максимальная | Минимальная |
| Риски | Низкие | Средние | Максимальные |
| Каким категориям инвесторам рекомендуется | Всем | Новичкам и более опытным | Опытным инвесторам |
Как вы можете видеть, инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость подходят как новичкам, так и средне-опытным инвесторам, из-за своей простоты и средней стабильности. Но несмотря на это, самые выгодные, в плане окупаемости, является вложение в строительство. И оно же самое рискованное.
Инвестиции в жилую недвижимость подходят всем из-за своей высокой стабильности. Не нужно думать, что вложения не окупятся. Они гарантированно принесут доход, независимо от обстоятельств.f
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Теперь о каждом пункте чуть более подробно:
Плюсы:
Стабильность . С этим сложно поспорить. Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и стабильных источников дохода. Вне зависимости от времени года, экономической и политической ситуации, жилье и площадки для бизнеса нужны всем и всегда.
Постоянный рост стоимости активов . Характерно по большей части для жилой недвижимости. На большой дистанции недвижимость ведет себя как золото – стабильно и уверенно увеличивается в стоимости.
Пассивный источник дохода . Сдавая в аренду недвижимость, или ожидая подъема цены, инвестор затрачивает минимальное количество усилий.
Минимальные риски . Как следовало из второго пункта, жилье и место для бизнеса нужны всегда, поэтому даже в самые неблагоприятные для экономики времена, будет возможность реализовать недвижимость или сдать её в аренду.
Минусы:
Неликвидный объект инвестиций . Ликвидность – способность объекта быстро превращаться в деньги без потери стоимости. Низкая ликвидность недвижимости означает то, что её сложно продать за её реальную стоимость. Конечно, можно продать квартиру/магазин/любое другое помещение очень быстро, сделав большую скидку, но это лишь говорит о низкой ликвидности и соответственно сложности в реализации.
Долгая окупаемость . Самый весомый минус из всех. Срок окупаемости в 8-10 лет даже для долгосрочного инвестирования это достаточно много. Средний и малый бизнес окупаются в срок от 1 месяца до 2 лет. А финансовые вложения там одинаковые.
Постоянные расходы на содержание . Коммунальные платежи и прочие расходы, если они не лежат на плечах арендатора, ложатся на плечи инвестора. Они существенно сокращают объемы доходов, заставляя дополнительно тратиться.
Владельцу недвижимости придется платить налог на имущество , при сдаче в аренду либо налог на прибыль (если это организация) либо (налог на доходы физических лиц). И после продажи недвижимости тоже нужно будет заплатить налоги, что делает сумму дохода меньше на 13%.
Каждому инвестору решать, что перевесит – стабильность и постоянство, или же низкая ликвидность, доход и окупаемость.
Мы подготовили пять советов начинающим инвесторам:
Совет 1. Нужно заранее определиться с финансовыми возможностями и объектом инвестиций. От этого полностью будет зависеть последующая стратегия, вложения денежных средств, или сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать.
Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.
Совет 2. Внимательно изучить рынок недвижимости и найти предложение. Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее.
Для этого идеально подойдут локальные и Российские площадки объявлений вроде Авито, на которых одни люди помогут понять, что продается, а другие то, что арендуется. И исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.
Совет 3. По возможности не пользоваться посредниками. Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести. И здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать.
Полноценный всесторонний анализ рынка недвижимости, сможет дать понимание того, где искать хорошую квартиру.
Совет 4. Необходимо пользоваться услугами юриста. Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.
Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией. Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость. Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.
Совет 5. Нужно забыть о мгновенной прибыли. Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.
Несколько слов о рисках
Как и любая инвестиционная деятельность, инвестирование в недвижимость таит в себе немалые риски. Несколько слов о рисках в Российских реалиях.
Риск ипотеки . В России кризис 2008-2009-го годов произошел не так сильно, как во всем остальном мире. Недвижимость упала в цене, но не настолько сильно, как в Европе и Америке. Это связано с тем, что ипотека пришла на Российский рынок достаточно поздно, только в начале нулевых.
Падения цен в 2015-2016-ом году помимо Российского кризиса связываются с тем, что подошел период выплат по 10-ти летним ипотекам, и процент невозврата заметно повысился. Неизвестно, что будет, когда подойдет 15-ти и 20-ти летний срок, ведь в Америке к периоду погашения, разразился кризис общемирового масштаба.
Риск жилья . Неизвестно, действительно ли пройдет сейчас минимум цен, или стоимость жилой недвижимости необоснованно росла на протяжении всего периода времени. Именно вопрос с ценовым минимумом заставляет говорить о рискованности нынешних инвестиций в жилую недвижимость.
Нужно внимательно следить за ситуацией, и как только прояснится, будет ли недвижимость и дальше расти, или покажет отрицательную динамику, тогда и принимать решения о вложении в жилье.
Риск в строительстве . Со строительством много говорить не нужно. Липовые застройщики, двойные продажи квартир, и многие другие мошеннические схемы, о которых многие люди знают не понаслышке.
Инвестировать в строящиеся дома действительно выгодно, и это приносит намного больше денег, но нужно взвешивать риски, внимательно изучать компании и только после этого принимать решения о вложении средств в строительство.
Как инвестировать при минимальных средствах
Инвестиции в недвижимость все же требуют гораздо больших затрат, нежели другие способы.
Если достаточного количества денежных средств нет, то можно воспользоваться одним из следующих способов:
Привлечение денег . Самым популярным способом по привлечению денежных средств на покупку недвижимости – ипотека. Кредит под залог недвижимости. В Российском понимании это кредит на недвижимость, под залог этой же недвижимости.
Большинство банков с радостью предоставят ипотеку. Для этого потребуется стабильный источник дохода, хорошая кредитная история, и пакет документов, который различается, в зависимости от банков.
В зависимости от банков, срока, надежности и финансового состояния заемщика, проценты будут различаться. В основном по ипотеке предоставляются 11-17% годовых, и 5-7% – если будет кредит в иностранной валюте.
Этот способ хорош тем, что ежемесячные платежи по ипотеке можно выплачивать на деньги, полученные с аренды. При грамотной покупке и выгодной аренде, можно бесплатно получить в собственность жилье, кредит за которое оплатит арендатор.
Привлечение соинвесторов . В России идея совместного инвестирования только развивается, именно поэтому говорить об этом способе всерьез пока не приходится.
Очень редко у инвесторов появляется возможность действительно найти партнеров, которые готовы будут на равных долях (или в зависимости от вклада) претендовать на доходы от недвижимости, не вмешиваясь в получение прибыли. При этом возможность привлечь друзей или родственников в инвестиционный проект сделает инвестиции меньше и заметно выгоднее.
Вступление в клуб инвесторов . Есть немало сообществ, где инвесторы ищут единомышленников, которые могут помочь друг другу не только советом, но и материально. В таких клубах есть немало людей, которые на условиях инвестиций, могут вложиться в ваш проект, и так вы сможете получать самостоятельный доход, и обеспечивать прибыль партнерам.
Тоже достаточно новая для России идея. Она заключается в коллективном финансировании. Можно запустить проект, который будет привлекать инвестиции для того, чтобы вы смогли их вложить в недвижимость.
Инвестиционный проект будет должен работать как целое акционерное общество – люди будут покупать доли в этом проекте и рассчитывать на прибыль. Подойдет для покупки и аренды коммерческой недвижимости, и последующей реализации.
Самостоятельно привлечь денежные средства на покупку недвижимости достаточно сложно. Именно поэтому новичкам рекомендуется привлекать партнеров любыми доступными способами. Более опытные инвесторы смогут не только вложить средства, но и направить в нужное русло, помогая и обучая на первых порах. Это гораздо более ценный опыт, даже более важный, нежели получение прибыли.
Роберт Кийосаки – один из самых известных мировых бизнесменов и тренеров по саморазвитию, написал книгу, которую обязан прочитать каждый инвестор в недвижимость. Она так и называется – «Инвестиции в недвижимость».
В ней предоставляется подробная стратегия для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость и получить к 40-ка годам 5-6 объектов в собственность, и иметь стабильный пассивный доход практически ничего не делая. Книга полна интересных вещей и подводных камней. Она пригодится каждому, даже не смотря на то, что более адаптирована к западным и восточным реалиям, нежели чем к Российским и странам СНГ.
Подводя вывод : Инвестиции в недвижимость – один из самых обсуждаемых и популярных среди обычных людей способ инвестиций. Он характеризуется минимальными требованиями к опыту инвестора, но чрезвычайно требователен к кошельку. Окупаемость инвестиций в недвижимость составляет 2-9 лет, в зависимости от выбранного способа дохода.
Не только обеспеченные люди вкладывают свои средства в недвижимость. Обычный человек зачастую в своей жизни тоже сталкивается с подобным обстоятельством, когда необходимо срочно вложить капитал. Предполагается, что инвестирование в строительство со временем будет приносить пассивный доход. Тем не менее, экономическая эффективность инвестиций в строительстве может быть достигнута не всегда, поскольку данный способ капиталовложения, невзирая на то, что является традиционным, подразумевает под собой большие риски. С целью свести их к минимуму, основная задача на начальном этапе – подыскать надежную строительную компанию или трастовый фонд, которые работают достаточно длительное время и уже успели хорошо себя зарекомендовать.
Капиталовложение в строительство недвижимости считается весьма надежным и прибыльным способом инвестирования. Средства вкладываются на внушительный по времени срок и с минимальными рисками. Сравнивая банковский вклад и вложение в строительство, смело можно утверждать, что последний вариант втрое выгоднее. Рынок недвижимости в России находится в непрерывном развитии, что дает возможность инвестировать в недвижимость постоянно, получая от этого стабильный денежный доход. Достаточно однажды вложить в строительство, и доход на будущее обеспечен, ведь для получения прибыли в дальнейшем не придется вкладывать дополнительные средства, как, например, в любом бизнесе на начальном этапе его развития.
«Это направление очень важно для всей экономики. Если мы говорим об инвестициях в будущее, то строительная отрасль - это и есть будущее»
Инвестировать в недвижимость можно по-разному, то есть схем существует несколько, и каждая из них рассчитана на свой круг инвесторов. Допустим, если вам необходимо жилье, а рядом идет строительство многоэтажного дома, то вложить средства в это строительство выгодно, поскольку на начальных этапах застройки ваша квартира будет стоить гораздо дешевле, чем когда дом будет сдаваться в эксплуатацию. Таким образом, можно хорошо сэкономить на приобретении жилья и выгодно вложить средства в недвижимость.
На сегодняшний день удачно и быстро получает развитие такой сегмент рынка, как загородная недвижимость, и многие инвесторы предпочитают вкладывать в нее свои деньги. Также пригодны для инвестирования и земельные участки, так как земля всегда имеет ценность и ее стоимость постепенно возрастает. В случаеесли участки расположены вблизи города – всегда имеется перспектива, что в скором будущем они будут относиться к черте города, где стоимость участка намного выше, нежели за его пределами.
Таким образом, серьезные крупные инвесторы в целях получения постоянного дохода стремятся активно вкладывать свои средства в гостиничные комплексы, загородную недвижимость, земельные участки, многоквартирные жилые дома.
Вложение в строительство жилья
На сегодняшний день улучшить свои жилищные условия при наличии средств человек может различными способами. При этом следует помнить, что приобретение жилья – это важнейшее мероприятие, требующее определенных юридических знаний. Если инвестировать в строительство, то возможность проживать в собственной квартире появится только после сдачи дома в эксплуатацию, которого на момент вложения средств еще не существует.
Если вы все же решили инвестировать в строительство, необходимо получить сведения о стоимости жилья на первоначальных этапах застройки, чтобы рассчитать разницу, которую вы экономите, приобретая не готовое жилье, а вкладывая средства в его строительство. Есть и другой вариант: приобретение недвижимого имущества в лизинг. В этом случае жилье приобретается третьим лицом, а затем сдается вам на правах аренды с последующим выкупом.
Инвестиции бывают двух основных видов:
- Средства, вкладываемые в незавершенное строительство.
- Инвестиции, вкладываемые в здания, которые строятся за счет привлечения только заемных и инвестиционных средств.
В первом случае, прежде всего инвестор обязан убедиться, что подрядчик обеспечит в будущем выдачу документации, на основании которой можно будет оформить в государственных органах право собственности на недвижимость. Между подрядчиком и инвестором заключается договор о капиталовложении в строительство жилья. Согласно Постановлению Правительства, подрядчик обязан представить следующие документы:
- акт передачи жилого помещения лицам, вложившим инвестиции;
- акт сдачи и приема дома в эксплуатацию.
Жилые помещения в домах, построенных путем привлеченных инвестиций, будут оформляться, как частная собственность, при этом владельцы получают свидетельства на право собственности, в соответствии с Законом «О приватизации». В ситуации, когда дом сдается в эксплуатацию, а право собственности оформлено на подрядную организацию, она производит отчуждение права собственности, оформляя его на инвестора. Между сторонами согласно ГК РФ заключается договор. Вне зависимости от способов передачи права собственности на квартиру от подрядчика к лицу, вложившему средства в строительство, право собственности регистрируется только на основании следующих документов:
- договор купли-продажи недвижимого имущества;
- удостоверение на право собственности;
- акт приема дома в эксплуатацию;
- акт передачи жилого помещения инвестору.
К сожалению, в России пока не принято конкретного законодательного акта, регулирующего правовые отношения между подрядчиком и инвестором. В связи с этим встречается большое количество правонарушений не в пользу инвестора. Зачастую подрядная организация передает инвестору лишь договор о его капиталовложении в строительство, а не ту документацию, которая позволит ему оформить жилое помещение в собственность на свое имя. Договоры о вложении денежных средств могут содержать ссылку на действующее законодательство, которому никто не подчиняется.
Вложения в капитальное строительство
Под капитальным строительством понимается сооружение крупных производственных предприятий, заводов и других зданий, которые после ввода в эксплуатацию смогут приносить стабильную реальную прибыль. По сравнению с жилищным строительством, капитальное строительство намного выгоднее, поскольку в этом случае есть возможность привлечения не только частного, но и государственного капитала. Но эти два вида инвестиций существенно различаются, ведь частный капитал вкладывается с целью получения впоследствии постоянного дохода, а государство инвестирует капитальное строительство с целью повышения эффективности экономического сектора страны. При этом надо заметить, что государство может вкладывать не только денежные средства в производственные фонды, но и предоставлять оборудование, строительные материалы и прочие активы.
В процессе строительства объектов стороны могут иметь между собой различные виды договорных отношений, поскольку согласно российскому законодательству каждый участник строительства одновременно может выступать в нескольких ролях. К примеру, и заказчик, и подрядчик могут быть инвесторами, а по окончании строительства получить право распоряжения той долей, которая положена в зависимости от величины внесенных инвестиций. Заключается соответствующий договор, согласно которому каждая сторона принимает определенные обязательства, причем вместо денежных средств участники получают долю в построенном объекте.
На практике при этом очень часто возникают разного рода споры. В результате общей деятельности всех сторон договора создается определенное имущество, которое является совместной собственностью, но в нем выделены доли. Порой случается, что один инвестор хочет преждевременно разорвать договорные отношения. В подобной ситуации в соответствии со статьей 252 ГК РФ вышедший участник имеет право потребовать выделения в объекте на этом этапе строительства своей доли, либо потребовать выплату вложенных им средств остальными инвесторами.
В целом, большинство инвесторов считают, что в развитие производства, как собственного, так и стороннего, средства вкладывать выгодно. Хоть это и имеет свои риски, но если строительный процесс объекта завершается удачно, эти инвестиции будут приносить максимально возможный доход, что привлекает инвесторов. К тому же, государство поощряет вложения в производство. Пример этому –налоговые льготы.
Инвестирование в коттеджные поселки
Недвижимость за пределами городской черты также является привлекательным объектом для инвестиций. Однако прежде чем вкладывать средства в строительство коттеджного поселка, в котором будет находиться ваш коттедж, нужно изучить все тонкости строительства загородного недвижимого имущества в Российской Федерации.
Непосредственно перед началом застройки коттеджного поселка приобретается земельный участок. Желательно, чтобы он располагался вблизи инженерных сооружений и коммуникаций, что создаст возможность минимизировать впоследствии расходы на подключение построенных домов к коммуникациям. Также необходимо учитывать особенности почвы и грунта на земельном участке.
Инвестиции в загородную недвижимость имеют достаточно высокие риски, в связи с тем, что осуществляются на начальном этапе строительного процесса. При вложениях в жилищное строительство в итоге инвестор получает квартиру, а приобретая недостроенную загородную недвижимость, он получает лишь концепцию, основные параметры которой отражены в инвестиционном договоре и его приложениях. В частности, в них указываются сроки строительства, различные характеристики будущего объекта, условия последующей передачи имущества.
Сложность инвестирования средств в коттеджные поселки состоит и в том, что инвестор не имеет возможности контролировать этапы строительства коттеджа, а недобросовестные застройщики могут поступать не так, как положено, а как им заблагорассудится. К примеру, экономят на различных строительных материалах, устанавливают самые дешевые стеклопакеты плохого качества. Поэтому в договоре и приложениях необходимо оговаривать даже самые мелкие детали, все тонкости процесса строительства загородного недвижимого имущества.
В договоре должны быть предусмотрены и сроки ликвидации брака при строительстве недвижимости, обнаруженного после подписания договора. Также, перед тем, как вкладывать инвестиции в загородную недвижимость, следует выяснить, в порядке ли документация на участок земли, на котором планируется строительство. Он должен быть зарегистрирован на имя застройщика в Федеральной регистрационной службе. Только тогда застройщик вправе возводить на участке объект загородной недвижимости. По окончании строительного процесса покупатель получает на руки документацию о праве собственности не только на коттедж, но и на участок, на котором он возведен.
Возможные риски при инвестициях в недвижимость
Любое вложение денег имеет определенные риски. То же самое и при инвестициях в строительство. Они зависят от многих факторов. Во-первых, от экономического положения в стране, а также от надежности подрядной организации, выполняющей строительство. Но риски относительно вложений в капитальное строительство, загородную недвижимость и другие объекты недвижимого имущества намного меньше, чем, например, инвестиции в акции и облигации.
Инвестиции в недвижимость имеют следующие недостатки:
- При вложениях в недвижимость до ее реализации потребуются определенные траты для поддержания в хорошем состоянии: коммунальные расходы, налоговые сборы. Если вы планируете сдавать жилье в аренду, потребуется и косметический ремонт.
- Имеется риск, что правительство увеличит размер налогов на недвижимость, в которой вы не проживаете, а местные власти вполне могут поднять суммы коммунальных платежей. В таком случае содержать недвижимое имущество будет невыгодно.
- В период кризисов стоимость недвижимого имущества резко падает относительно стоимости товаров и услуг общего потребления.
- Если вы являетесь физическим лицом и хотите продать имеющуюся в вашей собственности менее трех лет недвижимость, то вы должны будете оплатить подоходный налог.
- Нельзя не учитывать возможность влияния неожиданно возникших местных факторов рядом с принадлежащим вам объектом недвижимости. Строительство вредного производства, например, стекольного или шинного завода вблизи вашего участка существенно понизит его стоимость, тогда как развивающаяся неподалеку инфраструктура (к примеру, строительство торгово-развлекательного центра) увеличит спрос на ваше жилье.
В силу всех этих обстоятельств инвестиции в недвижимость стоит осуществлять лишь при полной уверенности в том, что они станут долгосрочными. Рационально вкладывать в недвижимость и в том случае, если вы даже в моменты кризисов планируете иметь от нее доход.
Заключение
Таким образом, инвестирование финансов – непростой вопрос для многих предпринимателей. С одной стороны, свободные средства должны приносить доход, а с другой – неверное решение может привести к утрате даже вложенных денег. Но при разумном подходе к капиталовложению и предварительном изучении правовой базы и сопутствующей документации, анализе возможных рисков, конкретной ситуации на рынке недвижимости и других местных факторов инвестор сможет принять рациональное для себя решение. Только тогда экономическая оценка инвестиций в строительстве в будущем будет положительна, или рентабельна. Проще говоря, вкладывать деньги в строительство недвижимости нужно, но «с умом». А «кто не рискует, тот не пьет шампанского».
Здравствуйте, уважаемые читатели!
Все мы знаем, что последние несколько лет выдались очень непростыми для мировой экономики. Но даже в сложные времена хочется найти нечто стабильное, куда можно инвестировать без опаски. В этой статье мы рассмотрим все возможности и секреты про инвестиции в недвижимость в 2018 году.
Недвижимость по праву может считаться не только укрытием от ветра и холода, но и, своего рода, инвестиционным убежищем. Полностью потерять вложения в недвижимость нельзя даже если метеорит упадет на дом (в таком случае поможет государство). А вот немного заработать — можно запросто! Ведь рано или поздно, недвижимость всегда растет в цене.
Так выглядела половина новостроек России в начале 90-х. Стоимость за 1 кв.м. в то время не превышала $50 даже в Москве. Интересно, что легальный рынок недвижимости у нас появился только 40 лет назад. В Советском Союзе, понятное дело, была плановая экономика. Вся коммерческая и инфраструктурная недвижимость была в государственном ведении. Жилье, за редким исключением, предоставлялось всем по указу «сверху». Купить можно было только деревенский домик.
Закон «О кооперации» приоткрыл окно для первых сделок по купле-продаже недвижимости. Через несколько лет, с распадом Союза, рынок недвижимости России быстро эволюционировал. В июле 1991-го вышел закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». С того времени количество операций с недвижимостью ежегодно только растет.
Инвестиции в недвижимость в 2018 году: особенности
Война санкций, начатая в прошлом году, принесла свои плоды. Рубль продолжает оставаться на дне, стагнация в экономике прогрессирует. В свете слабой национальной валюты, цены на недвижимость тоже пошли вниз.
Снижение коснулось практически всех регионов. Причем, в отдельных субъектах, цена падает на 2-3% в течение нескольких кварталов к ряду. В числе лидеров падения, например, Новгородская, Архангельская, Кировская области. В Москве цены на вторичное жилье эконом-класса упали до уровня 2012 года. Аренда самой дешевой квартиры в Москве снизилась до 19 тыс. руб. в месяц.
Так или иначе, острая фаза кризиса уже миновала. В этом сходятся и отечественные и западные аналитики. А значит, в ближайшие 2-3 квартала начнется рост. Объем инвестиций в недвижимость очень быстро пойдет в гору. Высокий спрос вызовет рост цен.
Опыт 2008-2009 годов подтверждает, что цены на недвижимость очень быстро восстанавливаются, а затем и превышают докризисные уровни. Таким образом, именно сейчас благоприятное время, чтобы зарабатывать.
Классификация недвижимости
Есть несколько вариантов для инвестирования в недвижимость. Но, прежде чем их рассмотреть, я напомню какая она вообще бывает.
- Коммерческая . К ней относятся торговые и офисные помещения, производственные и складские помещения, гостиницы. Магазин, парикмахерская или цех — все это объекты коммерческой недвижимости.
- Инфраструктурная . В эту группу входят различные технические помещения. К примеру, водонапорная башня или трансформаторная будка. Часто инфраструктурную недвижимость объединяют с коммерческой.
- Жилая . Собственно, это все объекты, пригодные для проживания людей. В общем случае — апартаменты в многоквартирных домах и частные коттеджи.
Земельные участки, на которых расположены указанные выше строения, тоже относятся к объектам недвижимости. Но это еще не все. Российское законодательство выделяет еще одну группу объектов, относящихся к недвижимости.
- Воздушные, морские суда и космические объекты . Интересно, можно ли взять в ипотеку ракету? 😀
Жилая недвижимость представляет наибольший интерес для частных инвесторов. Это обусловлено постоянным спросом и хорошей . Кроме того, жилая недвижимость, как правило, дешевле чем заслуживающая внимания коммерческая.
Инвестиции в недвижимость в 2018 году: все секреты
В широком смысле, возможностей заработать на недвижимости всего две. Первая возможность — это покупка для перепродажи , вторая — для сдачи в аренду . Но все дело в деталях. Их мы и рассмотрим далее.
Этим делом я сам занимаюсь уже несколько лет. Зарабатывать на арендных платежах — это, пожалуй, самый простой и универсальный вариант заработка на недвижимости. Купили объект и сдаете его до тех пор пока не решили его продать. Особенностей при этом совсем не много:
Отмечу, что средний срок окупаемости недвижимости за счет арендных платежей сейчас равен 13,5 годам. Такая цифра получена с допущениями, что арендные платежи постоянны и не увеличиваются. Налоги и коммунальные платежи при этом в расчет не приняты.
Покупка для последующей перепродажи
Важно понимать, что инвестиции в недвижимость — это всерьез и на долго. «Срубить» легких денег за пару месяцев тут не выйдет. Ведь, для того, чтобы после продажи — надо владеть недвижимостью минимум три года. Поэтому стоит все как следует рассчитать.
В первую очередь, нужно определить в какое жилье Вы хотели бы инвестировать. В строящееся, в новостройки или во вторичное?
Строящиеся дома — это самый выгодный вариант. Причем чем более ранний этап строительства — тем меньшую цену запрашивает застройщик. Покупку жилья на этапе строительства в многоквартирных домах еще называется долевым участием. Я сам проходил через долевое участие. Успешно.
Группа «Мортон», «ЛСР» и «ПИК» являются крупнейшими застройщиками жилья в России. За 2014 год они сдали более 2.5 миллионов кв. м. жилья. В добавок к низкой цене, у покупки по договору долевого участия есть и другие преимущества. На этапе строительства можно договориться об особенной планировке, выбрать этаж и подъезд. Кстати, этажность — это очень важный фактор. Она напрямую влияет на цену.
Квартиры на первом и последнем этажах традиционно оцениваются дешевле. Считается, что на первом этаже больше шума и пыли. На последний добираться долго, и больше шанс быть обворованными.
Однако, здесь не все так очевидно. В некоторых случаях, квартиры на первом этаже выкупают под офисы и магазины. И тогда цена, конечно, растет. Ну, а на последних этажах часто делают пентхаусы. Вряд ли пентхаус будет стоить дешевле обычной квартиры, согласитесь?
Минус покупки жилья на этапе строительства — это сроки и риски. Со сроками все просто: нужно ждать пока дом построят. Учитывайте, что строительство очень часто задерживается на 1-3 месяца. А под рисками я понимаю шанс банкротства застройщика и некачественное строительство (непоправимые недочеты конструкции).
Новостройки . Что вообще считать новостройкой? Например, в команде mail.ru на эту тему развернулись нешуточные дебаты . На мой взгляд, новостройкой можно считать жилье моложе 3-х лет.
Жилье в новостройках, обычно, самое дорогое. По-сути, вы переплачиваете приставку «ново». По-правде, у новых домов нет ни каких преимуществ над старыми. Тут все зависит от жильцов и от района. Вы наверняка замечали, что многие дома (и старые и новые) содержаться в идеальной чистоте, люди создают уют во дворах и подъездах. С другой стороны, можно ушатать новый дом за полгода.
Еще пара минусов новостроек — это возможные проявления строительного брака и повсеместный шум электро-перфораторов. Пишу эти строки и сам понимаю, что новостройки — это посредственный вариант для инвестиций 😉 .
Вторичное жилье . Этот вариант не подходит тем, кто любит все новое. Для всех остальных есть масса плюсов:
- Низкие цены. Вторичное жилье по статистике на 10-20% дешевле, чем аналогичное в новостройках.
- Нет риска, что произойдет усадка дома, или перекос стен как в новостройке. При покупке можно сразу же делать ремонт, если это необходимо. Или можно использовать квартиру в том состоянии, в котором она была куплена.
- Кредит под ипотеку вторично жилья взять гораздо проще, чем для новостройки, и, тем более долевого участия.
Из минусов — возрастные проблемы. Чем старее жилье, тем больше затрат потребуется на капитальный ремонт. Трубы, провода и прочие коммуникации тоже имеют свой срок службы.
Цена квадратного метра в Мадриде — от 1 700 евро. Это как в Москве, но доходность будет выше. Иностранная недвижимость . Зарубежные рынки недвижимости развиваются не хуже наших. На фоне нестабильности в России, заморская недвижимость выглядит особенно привлекательно. А что? Хороший вариант выгодно вложиться, а заодно и заграницу съездить.
Здесь следует оценить потенциал страны. Как правило, высокие темпы роста экономики подстегивают спрос на жилье, а значит и рост цен. Другими словами, нужно инвестировать в недвижимость наиболее активно развивающегося сейчас государства.
Так, например, средняя цена на жилье в ирландском Дублине только за прошлый год подскочила на 22%. Все дело было в том, что ВВП Ирландии возрос аж на 6% за тот же период. Похожие показатели роста цен наблюдаются в Берлине, Мадриде и Гамбурге. В Париже, кстати, тоже. Но там спрос на жилье растет по другой причине. Мигранты.
В завершение поделюсь еще четырьмя полезными наблюдениями об инвестициях в недвижимость. Во-первых, отмечу, что операции с недвижностью в обязательном порядке регистрируются в Росреестре. Украсть квартиру сегодня не удается даже организаторам самых брутальных схем — так называемым «черным риелторам». Поэтому, недвижимость — это один из наиболее защищенных от мошенничества активов.
Во-вторых, при любых операциях с недвижимость важно учитывать сезонность. Спрос на жилье всегда выше в конце лета-начале осени и в декабре. В период с января по апрель наблюдается затишье, а значит и цены ниже.
В третьих, не бойтесь инвестировать в недвижимость в чужом для себя городе. Цены растут лучше в развивающихся городах и в мегаполисах. Обязательно учитывайте это.
В четвертых, всегда пользуйтесь статистическими материалами. Зная актуальные цены, Вы сможете воспользоваться этой информацией при торге и не прогадаете при заключении сделки. Актуальную информацию Вы всегда можете уточнить у меня или проверить, например, на домофонде.
Как всегда, с удовольствием отвечу на Ваши вопросы по теме в комментариях .
Желаю всем прибыльных инвестиций!
23.10.2015 28.12.2017
Если эта статья Вам понравилась - сделайте доброе дело
С начала 2014г. отмечается существенный рост частных инвестиций в недвижимость. Политическая и экономическая ситуация в России заставила граждан, желающих хотя бы сохранить свои сбережения, переводить их из банковских депозитов в квартиры на первичном рынке жилья и торговые помещения (стрит-ретейл). Все возвращается на круги своя.
Фото: Depositphotos/Deklofenak
Похоже, сработало старое правило российского непрофессионального инвестора: "В любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость". Как говорит руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ" Александр Энгель: "Для большинства наших граждан вложение денег в квадратные метры - дело более понятное и менее рискованное по сравнению с рынком ценных бумаг, банковскими депозитами и рынком драгоценных металлов". И ориентиром, как отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, служат предыдущие кризисы: цены на недвижимость тогда быстро восстанавливались, и их рост продолжался как минимум в пределах инфляции. Поэтому доля инвестиционных квартир в объектах жилищного строительства на первичном рынке выросла. По данным руководителя аналитического центра компании "ОПИН" Дениса Бобкова, доля инвестиционных покупок весной составила рекордные 30% против традиционных 10%.
Но чтобы быть успешным инвестором, нужно знать правила рыночной игры. Кроме того, садясь за карточный стол, неплохо иметь побольше фишек. Чем выше стоимость входного билета в клуб частных инвесторов (объем инвестиций), тем больше доступных вариантов. А от этого зависит и эффективность инвестиций.
Клуб частных инвесторов
Детальные социо-демографические характеристики частных инвесторов не так уж важны. Если коротко, то это граждане, инвестирующие в недвижимость от 2 млн до 50 млн руб. "Это люди с достатком, у которых есть жилье и свободные средства и которые вкладывают деньги в недвижимость с расчетом заработать на перепродаже либо получать стабильный рентный доход. Чаще всего они располагают всей суммой, необходимой для покупки, реже добирают недостающие средства через ипотеку", - рисует портрет частного инвестора Денис Бобков. И таких среди действующих на рынке недвижимости инвесторов - 80%.
Наиболее понятный и доступный для них - рынок массового жилья. "Стоимость квадратного метра здесь не столь велика, как, например, в сегменте коммерческой недвижимости или жилых объектов элитного и бизнес-класса. В то же время спрос на такой товар имеется всегда", - говорит Александр Энгель.
Если говорить о коммерческой недвижимости, то лидером по частным инвестициям вот уже несколько лет остается сегмент стрит-ретейла. Вкладывают деньги и в небольшие офисные блоки. Так как в последние годы цены на коммерческую недвижимость растут на уровне инфляции, то инвесторы, надо полагать, рассчитывают на рентный доход, нежели на спекулятивные продажи. По подсчетам руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Дениса Соколова, в первом полугодии на покупку небольших офисов или блоков в офисных зданиях Москвы направлялось 10-15% всех вложений частных инвесторов, остальное шло в стрит-ретейл.
Лидер по инвестициям
После кризиса 2008г. и громких историй с обманутыми дольщиками игроки на рынке недвижимости настороженно относились к покупке квартиры на этапе строительства. Но сейчас больше всего инвесторов пасется именно на рынке новостроек. "Серьезная работа была проделана на законодательном уровне, - объясняет Александр Энгель. - Сегодня большинство застройщиков работает в рамках ФЗ-214, который максимально защищает интересы дольщиков". Основной рост стоимости недвижимости на первичном рынке обусловлен повышением стадии строительной готовности объекта; общий рост рынка, как правило, не превышает уровень инфляции.
На новостройки эконом- и комфорт-класса в старых границах Москвы наблюдается самый высокий спрос, здесь же и самая быстрая оборачиваемость денег. По словам генерального директора "Метриум групп" Марии Литинецкой, инвестор, приобретающий такие квартиры, может рассчитывать на стандартную для столичных новостроек доходность: за весь срок строительства (около 1,5-2 лет) стоимость квадратного метра увеличивается в среднем на 30%.
"Наиболее выгодное предложение представлено на начальном этапе строительства, когда в проекте выставлены минимальные цены. Высокие риски покупки на начальном этапе строительства окупаются максимальной доходностью, которая в некоторых случаях может достигать 50%", - отмечает Владимир Богданюк.
По его словам, большинство инвесторов на первичном рынке реализуют свои объекты до получения прав собственности, когда цена исчерпала все возможности для роста и проект в скором времени будет сдан государственной комиссии, дабы избежать дополнительных издержек на выплату налогов.
Специалисты отмечают интерес к новому, но уже показавшему свою успешность формату апартаментов в Москве. В среднем цены за квадратные метры в апартаментах ниже, чем в квартирах, на 15-20%, так что по ходу строительства цены вырастают существенно.
Надо сказать, что сдача квартиры в аренду - невыгодная бизнес-модель для частного инвестора. По данным компании "Миэль", средняя доходность квартиры в новостройке эконом- и комфорт-класса по арендной схеме сегодня составляет 4-7% годовых при среднем сроке окупаемости 18-22 года. Доходность апартаментов выше: 9-12% при окупаемости в течение 11-13 лет. Но эта формула не учитывает возможный простой жилья и коммунальные платежи. Доходность жилья можно повысить, если зарегистрировать индивидуальное предпринимательство и перейти на упрощенную систему налогообложения (налог на доход для физлиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП - 6%).
И другие
В 2013г. на рынке сформировалась новая ниша: частные инвесторы, располагающие суммами от 1 млн до 10 млн долл., стали приобретать московские офисы блоками. До этого традиционной сферой вложений в коммерческую недвижимость для частников были торговые точки. Это никак не связано с нынешней политической турбулентностью, просто способ положить яйца в разные корзины.
По словам гендиректора компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" Александра Болотова, наиболее привлекательные перспективы для инвестирования в коммерческую недвижимость открываются начиная с суммы 800 тыс. долл. Но порог входа на этот рынок ниже: 250-350 тыс. долл. За эти деньги возможно приобрести либо офисный блок небольшого формата в бизнес-центре, либо торговое помещение.
"Стрит-ретейл на первом этаже дома приносит стабильный доход - 11-12% годовых, но это относится только к наиболее ликвидным объектам, расположенным на главных торговых улицах центра или в проходимых местах спальных районов, - рассказывает Болотов. - Доходность офисного сегмента ниже - 8-9% годовых. Зато выбор небольших помещений в качественных бизнес-центрах сегодня, в отличие от ситуации двух-трехлетней давности, гораздо шире. В пределах 380 тыс. долл. можно приобрести офисное помещение размером 100 кв. м в бизнес-центре с хорошей локацией. В торговом сегменте за такую же сумму можно купить лишь помещение площадью 50 кв. м".
Сравнение инвестиционных инструментов
Экономика России проделала значительный путь после выхода из мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. В "Ренессанс Капитал" рассмотрели, как в посткризисный период вели себя основные инвестиционные инструменты, доступные обычному жителю нашей страны.
|
Сравнительная доходность инвестиционных инструментов за 2010-2013 гг.
Как считали Недвижимость в рублях с учетом аренды и НДФЛ - при расчете были использованы данные сайта irn.ru об Индексе стоимости жилья: расчет произведен с учетом динамики курса доллара США, доходов от сдачи недвижимости в аренду по ставке 5% в год и за вычетом НДФЛ. Для расчета доходности за четыре года НДФЛ учитывался только для арендных платежей. Средневзвешенные ставки по рублевым вкладам - средние значения за январь каждого анализируемого года; взяты из "Бюллетеня банковской статистики" Банка России для вкладов в рублях сроком свыше одного года. Рублевая доходность долларовых вкладов с учетом конвертации - средневзвешенные ставки долларовых вкладов сроком свыше одного года взяты из "Бюллетеня банковской статистики" Банка России. Затем они скорректированы с учетом динамики курса доллара США к рублю и стоимости конвертации, принятой за 4%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год. ПИФы - при расчете были использованы данные сайта investfunds.ru: для каждого анализируемого года были взяты пять открытых ПИФов, являющихся лидерами по объему привлеченных средств по итогам года, предшествующего анализируемому. Эти фонды занимаются либо акциями, либо облигациями, либо одновременно и тем и другим. Для выбранных ПИФов был рассчитан средневзвешенный доход за год с учетом НДФЛ. Золото - расчет произведен по данным Банка России, сайт cbr.ru, с учетом НДФЛ и расходов на конвертацию, для которых использовался бенчмарк ОМС Сбербанка: ценовой спред продажи и покупки на дату составления данного исследования - 5,8%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год. Инфляция - по данным Росстата. Индекс ММВБ - по данным Московской биржи. Доллар США к рублю - рассчитано по данным Банка России как отношение среднего курса за январь к среднему курсу за этот же месяц предшествующего года. |
Знать бы прикуп
Самый главный и болезненный риск покупки первичного жилья для любых целей, как следует из проведенного редакцией "РБК-Недвижимости" опроса экспертов, - это долгострой, переходящий в недострой. Также есть риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту, трудностей с поиском покупателей и сопряженной с этим необходимостью предоставлять на объект дисконт.
Но все эти риски можно минимизировать или вовсе нивелировать. Во-первых, нужно тщательно проверять всю правоустанавливающую документацию по проекту, финансовое состояние компании-застройщика и портфель реализованных ею проектов. Алена Дерябина из "Дон-Строй Инвест" советует также обращать внимание на поведение застройщика: "Готовность девелопера при первых признаках снижения покупательской активности устраивать спешные "распродажи" скорее всего означает, что у него нет собственных средств или серьезных финансовых партнеров и требуется резкое увеличение входящего денежного потока для продолжения стройки. В такой ситуации действительно велик риск того, что, купив квартиру на старте, придется ждать ее готовности неопределенный срок".
Во-вторых, выбирая проект для инвестирования, руководствоваться не только самой доступной ценой, но и принимать во внимание всю совокупность качественных характеристик проекта, а также конкурентное окружение, чтобы правильно оценить его ликвидность и перспективы дальнейшей перепродажи. Новостройка должна находиться в востребованных у покупателей районах Москвы или городах ближнего Подмосковья, желательна и хорошая транспортная доступность объекта. В инвестиционных целях лучше всего приобретать однокомнатные квартиры и квартиры-студии, которые востребованы всегда.
Как утверждает директор по маркетингу компании Villagio Estate Антон Гололобов, неплохую доходность (до 10-12% годовых) может принести и покупка недвижимости в малоэтажном комплексе за пределами МКАД. "Пару лет назад один инвестор приобрел несколько таунхаусов в нашем премиальном поселке на старте проекта. Сейчас, когда дома введены в эксплуатацию, их стоимость выросла на 25%. Инвестор планирует вложиться в отделку таунхаусов, что прибавит к их цене еще 15-20%".
Инвестиционное "окно" закрывается
Сейчас количество инвестиционных продаж снизилось по сравнению с первым кварталом года. Но люди, зарабатывающие на росте стоимости "квадрата", с рынка не ушли. К активному вложению свободных средств в недвижимость их подталкивает кризисное состояние экономики. По мнению руководителя аналитического центра компании "Домус финанс" Александры Бирюковой, инвестиционные сделки сейчас стоит нацеливать на сохранение сбережений, а не на их значительное приумножение. Все равно сильно приумножить не получится. Эффективной частной инвестицией эксперт называет приобретение "правильного объекта" с последующим существенным ростом цен на него за выбранный период и успешной продажей объекта. Конечно, если цель инвестора как можно быстрее продать объект, то временное падение спроса, которое может возникнуть на волне кризиса, затруднит достижение этой цели, но вряд ли повлияет на цену объекта.
Прогнозировать, на сколько и когда просядет рынок, пока сложно - слишком велика неопределенность на нем. Но все уверены в том, что спрос и цены на жилье и коммерческую недвижимость начнут падать. По прогнозам экспертов, инвестиционное "окно" закрывается и предкризисное спасение частных капиталов через недвижимость вскоре может прекратиться. Однако один из уроков кризиса 2008г. состоит в том, что кризис открывает и новые возможности. Тогда, на фоне быстрого восстановления экономики, многие преуспели, купив недвижимость и прочие активы на растущем рынке. Сейчас хорошо бы понять, где его "дно". Как говорят инвесторы: "Сash is king!"
Сергей Велесевич
