Основные бизнес-модели управления недвижимостью, их характеристика. Классификация видов управленческой деятельности. Система консалтинговых услуг в сфере управления недвижимостью.

Проводимые в Российской Федерации социально-экономические реформы, привели к кардинальным преобразованиям всей совокупности экономических отношений. Одной из самых значительных трансформаций, явился процесс вовлечения недвижимой собственности, а также связанных с ней прав и обязательств в предпринимательский оборот. Данные преобразования привели к изменению механизма управления недвижимой собственностью, включая объекты коммерческой недвижимости.

Возросшую актуальность вопросов, связанных с управлением недвижимостью, подтверждает рост числа пуб­ликаций по данной теме. Среди работ, рассматривающих теоретические и практические вопросы управления, можно выделить работы зарубежных авторов: -, отечественных: , , , , , , -, .

По свидетельству данных источников можно выделить следующие направления управления коммерческой недвижимостью, в зависимости от субъекта управления: с привлечением управляющей компании или силами собственника. Применительно к России, первое направление наибольшее распространение получило в г. Москве и Санкт-Петербурге . Это связано в первую очередь, с тем, что рынок коммерческой недвижимости в данных городах достиг достаточно высокого уровня развития. По-другому дело обстоит в регионах, в том числе в Краснодарском крае: развитие рынка недвижимости запаздывает по сравнению с лидерами. В связи с этим, управление недвижимостью в региональных центрах находится на начальном этапе своего формирования. Управление недвижимостью в понимании большинства региональных компаний – это поиск и привлечение арендаторов, взаимодействие с ними в течение срока действия их арендных договоров, техническая эксплуатация, клининг и охрана.

Детальный анализ ситуации показывает, что зачастую инвесторы и собственники в регионах не спешат передавать полномочия управляющей компании, предпочитая решать вопросы управления самостоятельно. Однако технология данной модели управления недостаточно проработана, вследствие этого не достигается потенциально возможная эффективность управления.

Вопросам экономического управления недвижимой собственностью посвящено значительное количество публикаций. Управленческие вопросы, связанные с теорий и практикой функционирования рынка недвижимости рассматриваются в работах как отечественных авторов: В.А.Горемыкин , , В.В.Смирнов и Е.А. Пучкина , П. Г. Грабовый , , , С. В. Грибовский , О.Л. Крымина, Е.И. Тарасевич , так и зару­бежных: Д. Фридман, , Г. Харисон , Д. Цукерман .

Как показал анализ приведенных источников – нет единства во взглядах на само понятие «управление недвижимостью». Подход к данному словосочетанию исходит из того, в каком аспекте рассматривается процесс управления объектом недвижимости:

Управление им как физическим объектом ;

Управление им как коммерческим объектом , рекомбинирование прав;

Управление объектом недвижимости как системой.

Первые два вида применяют уже заданные характеристики объекта недвижимости и оптимизируют лишь их использование, последний – задает характеристики, от которых зависят границы возможной оптимизации . В зависимости от подхода определяется набор процессов, которые осуществляет субъект управления (рис. 19).

Применительно к отечественному опыту, можно сказать, что наиболее распространено управление как физическим или как коммерческим объектом недвижимости, а качественное управление подразумевает управление объектом как системой.

Рисунок 19 – Состав процессов управления недвижимостью

Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такой подход к управлению недвижимостью носит название сервейинг. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта .

Классификация видов управленческой деятельности в отношении недвижимости как объекта управления

Виды	Состав и содержание управленческой деятельности
По фазам жизненного цикла	- Управление замыслом (наилучшее использование земли)
- Управление проектированием объекта
- Управление строительством
- Управление обращением - процессом совершения всех видов сделок с объектом (купли-продажи, аренды, лизинга, ипотеки, дарения)
- Управление потреблением - процессом осуществления всего комплекса операций по предоставлению (оказанию) услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг
- Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией
- Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией
- Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды
- Управление сносом, захоронением и утилизацией
По виду объекта недвижимости (цели использования)	- Управление жилыми домами
- Управление гостиницами
- Управление офисными и административными объектами
- Управление зданиями и сооружениями производственного назначения
- Управление объектами недвижимости социально – культурных организаций
- Управление объектами недвижимости медицинских и санаторно-курортных учреждений
- Управление объектами недвижимости научных и исследовательских организаций
- Управление объектами недвижимости, являющимися памятниками культуры, истории, и архитектуры, музеев и мемориальных комплексов
- Управление природными комплексами (парками, зонами отдыха, рекреационными зонами)
По уровню управления	- Линейное (оперативное) управление объектами недвижимости
- Комплексное (тактическое) управление или управление комплексом недвижимости
- Высшее (стратегическое) управление или управление имущественным комплексом
По подходу к решению задач управления	- Инженерный менеджмент – осуществляется за счет реализации конкретных норм деятельности: инструкций, технологических карт, правил ведения учета с отражением в бухгалтерских и финансовых документах, т.е. техническое обслуживание жизненного цикла объекта недвижимости
- Социальный менеджмент - социальная деятельность по удовлетворению запросов клиентов
По виду деятельности	- Управление экономическим состоянием объекта недвижимости: стоимость объекта, доходность, уровень затрат на обслуживание
- Управление движением финансовых ресурсов
- Управление потреблением: маркетинг, дополнительный сервис
- Управление инженерно-техническим обслуживанием и эксплуатацией объекта недвижимости
- Управление персоналом
- Управление рисками

На основании анализа трудов, в той или иной мере освещающих во­просы управления недвижимостью, можно сделать вывод, что в нашей стране существует проблема выбора направления управления объектом недвижимости: управление собственными силами или с привлечением управляющей компании. Девелоперы и собственники коммерческой недвижимости предпочитают управлять ею самостоятельно. Пока услугами профессиональных управляющих компаний пользуются, в основном, новички этого рынка , .

Специалисты управляющих компаний в последнее время отмечают рост числа клиентов , большинство из которых составляют девелоперы-новички. Ветераны пока предпочитают управлять объектами самостоятельно. Впрочем, даже самые стойкие сторонники самостоятельного управления признают, что вскоре им придется отказаться от непрофильной деятельности.

Несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости в России, и в Петербурге в том числе, существует около 13 лет, управление объектами еще только формируется как отдельный бизнес. По некоторым оценкам, сегодня в Петербурге насчитывается более сотни офисных комплексов и примерно столько же торговых . При этом, как считают специалисты, управление большей частью объектов коммерческой недвижимости производится очень слабо, хотя компаний, позиционирующих себя как управляющие недвижимостью, в Петербурге около 50. Большинство из них, по сути, управляющими не являются, поскольку это в основном дочерние структуры девелоперов или собственников и управляют они только "своими" объектами, а рыночного предложения таких услуг практически нет.

В классическом, т.е. западном понимании управление недвижимостью (property management) включает в себя широкий круг задач - от эксплуатации здания, организационной работы до управления финансовыми потоками и активами . Более того, на Западе управляющему доверяют самостоятельно принимать решения, например, о реконструкции и перепрофилировании объекта. В России хотя и встречаются отдельные элементы такого подхода, в полном объеме подобная схема практически не применяется. Главное отличие российской практики от западной - ключевые решения о реконструкции, перепрофилировании принимает собственник, а также кто будет платить тот или иной налог.

Однако в большинстве случаев собственники или девелоперы делегируют управляющей компании лишь часть полномочий: эксплуатацию, зачастую брокеридж (поиск арендаторов и заключение договоров на аренду). При этом финансовый менеджмент и общий контроль осуществляет девелопер. Возникла такая схема из-за неразвитости рынка property management. Кроме того, собственник недостаточно доверяет сторонним организациям, отсюда его естественное желание - минимизировать риски. Впрочем, даже если объектом управляет созданная под него структура, то контроль и управление финансами, как правило, все равно находятся в руках девелопера (собственника).

До сих пор многие отечественные девелоперы под управлением недвижимостью подразумевают техническую эксплуатацию объекта. Некоторые эксперты отмечают также, что зачастую эксплуатация коммерческих объектов в понимании российских собственников сводится к уборке помещений и организации службы охраны . Исходя из этого многие девелоперы и делают вывод, что в "управлении" объектом нет ничего сложного. Отсюда - не менее часто встречающееся заблуждение, будто управление офисной и торговой недвижимостью суть одно и то же.

Если эксплуатация офисных и торговых центров не слишком разнится, то управление объектами в этих совершенно разных сегментах имеет существенные отличия. Задача управляющего бизнес-центром, по большому счету, сводится к созданию комфортных и благоприятных условий для арендаторов в комплексе. Понятно, что для достижения этой цели грамотной эксплуатации объекта недостаточно. Доходность бизнес-центра обеспечивается ассортиментом и качеством услуг - как базовых (во многом предопределенных проектом и концепцией комплекса), так и дополнительных, которые хотят получать арендаторы. Постоянный мониторинг потребительских предпочтений арендаторов объекта позволяет составить оптимальный перечень. Помимо этого в обязанности управляющего, в идеале, входит разрешение спорных моментов во взаимоотношениях с арендаторами, а также заполнение вакантных площадей.

Впрочем, в сложившейся российской практике собственники предпочитают сами общаться с арендаторами, дублируя при этом управляющего, если он, конечно, есть. Кроме того, учитывая, что в бизнес-центрах вакантных мест практически нет, отпадают и маркетинговые функции по привлечению новых клиентов. Видимо, по этой причине сегодня управление сведено к простой эксплуатации. Понять собственника можно, офисный центр заполнен арендаторами. Возникает вопрос: зачем тогда нужен еще и управляющий, за что ему платить деньги?

Логично предположить, что потребность в управляющем сразу возникает, как только из бизнес-центра начинают съезжать арендаторы. Сейчас подобная ситуация нехарактерна для рынка офисной недвижимости, однако по мере увеличения площадей, а значит, и конкуренции, девелоперам некоторых комплексов, вероятно, придется прибегнуть к помощи управляющих компаний.

Property management отнимает слишком много времени и сил в ущерб основному бизнесу – девелопменту.

Управлять торговыми центрами намного сложнее, чем офисными. Основная часть процесса управления торговым центром приходится на период его создания (разработка концепции, проектирование, строительство). Управляющий должен помочь девелоперу оценить множество факторов: особенности территории будущей застройки, покупательское поведение, платежеспособность жителей района и перспективы изменения этих факторов, притягательность комплекса для других горожан и т.д. Исходя из этих рекомендаций создается концепция торгового центра: определяются целевая аудитория, соотношение развлекательной и торговой инфраструктур, подбираются потенциальные арендаторы.

Еще одно немаловажное дополнение: в идеале, к проектированию торговых центров, в отличие от офисных комплексов, необходимо приступать, только когда заключены предварительные контракты на аренду не менее половины площадей - это позволит оптимально расположить торговые зоны и якорных арендаторов. При этом построенный торговый комплекс должен открываться, когда он заполнен почти на 100%, иначе пустующие площади отпугнут посетителей, тогда как для офисной недвижимости количество вакантных площадей после открытия не имеет значения.

Следует добавить, что после запуска торгового комплекса деятельность управляющего концентрируется на постоянном продвижении объекта, методических маркетинговых мероприятиях, призванных привлечь посетителей. Инструментарий в данном случае разнообразен: рекламные кампании, PR- и promo-акции. Некоторые эксперты считают, что эффективна также организация праздников и вечеринок. При этом есть одно обязательное условие: маркетинговые мероприятия надо производить совместно с арендаторами, кроме того, управляющий должен направлять в единое русло их самостоятельную деятельность по продвижению (разнобой снизит ее эффективность).

По оценкам экспертов, основной спрос на услуги управляющих компаний будет формироваться в сфере торговой недвижимости, причем в большей степени со стороны начинающих девелоперов. Впрочем, специалисты не исключают, что в ближайшем будущем в управление сетевым компаниям "старые" собственники будут отдавать ординарные торговые центры, избавляясь тем самым от непрофильного бизнеса. По прогнозам экспертов, аналогичный процесс произойдет и в сегменте бизнес-центров, правда, пока трудно сказать, когда это случится. Если говорить о владельцах одного-двух объектов, то содержание собственной управляющей компании обходится слишком дорого, на рынке эти услуги дешевле и качественнее .

Как показал анализ развития зарубежного и отечественного рынка услуг в сфере недвижимости, управление недвижимостью, как самостоятельная сфера деятельности, появилась в результате углубления диверсификации и специализации для множества субъектов рынка недвижимости, полученном в поисках повышения конкурентоспособности, снижения рисков, увеличения доходности и обеспечения рентабельности. Становление и дальнейшее развитие рынка недвижимости характеризуется переходом от использования преимущественно экстенсивных к преимуществу интенсивных факторов, обуславливающих углубление разделения и кооперацию труда. Одновременно с этим обостряется конкурентная борьба, вынуждающая многие посреднические фирмы диверсифицировать свою деятельность, заниматься поиском новых видов форм услуг, которые они могут предоставить потенциальному клиенту. Так риэлторские фирмы в стремлении обеспечить устойчивость и повышение эффективности своей деятельности становятся многопрофильными. Некоторые из них стали заниматься строительством жилья, зданий и сооружений производственного назначения, девелоперской деятельностью, предлагать клиентам заемные средства (выполнять некоторые функции управления финансированием недвижимости), создавать банковские структуры и др. Ряд риэлтерских компаний, таким образом, превращаются в многопрофильные компании по управлению недвижимостью. Следовательно, не только риэлторские, но и брокерские фирмы, строительные и инвестиционные компании начинают не просто выходить за пределы своей «основной» деятельности, но и ориентироваться на решение «полного пакета» задач, в соответствии с поставленными потенциальными заказчиками задачами.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

Основные этапы формирования стратегически ориентированной системы управления недвижимостью предприятия, ее назначение и практическая реализация. Методы управления и их уровни. Правила организации специализированного центра управления на предприятии.

доклад , добавлен 02.09.2009


Современные проблемы управления муниципальным имуществом в РФ. Институциональная база управления муниципальной недвижимостью. Анализ действующей практики в г. Орске. Организационные вопросы разграничения муниципальной недвижимости по целям деятельности.

дипломная работа , добавлен 18.11.2013


Понятие муниципальной недвижимости. Основы функционирования рынка недвижимости. Основные направления информатизации процесса управления недвижимостью. Информация, используемая для управления недвижимостью. Информационная система регистрации недвижимости.

реферат , добавлен 30.10.2010


Основные показатели рынка недвижимости города Казани. Процедуры оценка и анализ эффективности управления недвижимым имуществом на примере жилой и офисной недвижимости. Предложения по совершенствованию оценки эффективности управления недвижимостью.

дипломная работа , добавлен 10.04.2015


Имущество предприятия. Принципы управления имуществом предприятия. Условия для эффективного управления. Правовое регулирование управления имуществом. Задачи и общие принципы управления государственным имуществом. Антикризисное, доверительное управление.

курсовая работа , добавлен 06.11.2008


Сущность и содержание затрат на предприятии, цели и задачи управления ими. Формирование затрат по сегментам предприятия, по местам возникновения, центрам затрат и ответственности. Влияние эффективности управления затратами на результаты деятельности.

дипломная работа , добавлен 26.03.2011


курсовая работа , добавлен 22.04.2009

Стратегическое управление - достижение определенных целей следующими методами:

• - анализ изменения состояния рынка недвижимости;
• - анализ возможностей, положительные и отрицательные моменты и факторы на рынке недвижимости и их влияние на формирование портфеля недвижимости;
• - анализ содержания РН;
• - анализ спроса и предложения и прогноз их изменения на РН;
• - определение стратегий для различных составляющих РН;
• - расчет и обоснование стратегий;
• - анализ вариантов финансирования портфеля недвижимости.

В оперативное управление входит:

• - планирование поэтапного осуществления выбранной стратегии;
• - разработка мероприятий по достижению эффективности инвестиционных вложений;
• - административное управление;
• - техническое управление;
• - коммерческое управление;
• - обеспечение безопасности жизнедеятельности.

Управление недвижимым имуществом

В мировой практике сервейинг - это профессиональный подход к управлению недвижимым имуществом, позволяющий существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью.

Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по развитию недвижимости, ее функционированию (использованию), а также проведение всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта. Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции и экспертизе, продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

В рамках сервейинга как системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим сервейинговым компаниям.

Основными задачами таких компаний выступают: разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием, выбор подрядных эксплуатирующих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг, коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов), организация процессов развития недвижимости.

Часто управляющая компания занимается не одним, а сразу несколькими объектами, имеющими равное функциональное назначение и находящимися на разных стадиях своего жизненного цикла. В этом случае управляющая компания формирует оптимальный портфель управляемой недвижимости, в котором каждому объекту отводится определенная роль. В своей деятельности сервейинговые компании независимы, что делает необходимым участие в их деятельности общественных организаций.

Сервейинг обеспечивает управление недвижимостью на всех этапах ее жизненного цикла. Жизненный цикл - это изменения, которым подвержены как объекты недвижимости, так и целые районы и города, происходящие в определенной последовательности. Он включает фазы развития (роста), равновесия (стабильности, зрелости) и упадка (спада), а также при определенных условиях 4-ю фазу - возрождение. Применительно к оценке недвижимости важное значение имеет вывод о том, в какой из фаз жизненного цикла находятся оцениваемый и окружающий его объекты, а также в целом населенный пункт или район, являющийся «средой обитания» объекта. К примеру, если жилой район находится в фазе развития, то очевидно повышение ставок арендной платы и цен на недвижимость. Вхождение градообразующих предприятий в фазу упадка может означать для промышленного города общее снижение стоимостей недвижимости. Более детально в структуре жизненного цикла недвижимости как объекта собственности выделяются следующие этапы:

• - приобретение объекта недвижимости;
• - эксплуатация объекта недвижимости (эксплуатация собственником или передача в доверительное управление);
• - продажа объекта недвижимости.

Жизненный цикл недвижимости как объекта первичного рынка недвижимости (здания) состоит из этапов:

• - строительства здания;
• - эксплуатации до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта), ремонта, модернизации;
• - разрушения здания (или завершения его целевого использования).

Особенность этих двух циклов заключается в том, что они интегрированы и могут включаться друг в друга.

Так, во время строительства и (или) эксплуатации здание может неоднократно сменить своего владельца (собственника, арендатора и т. п.). Аналогично во время эксплуатации может быть принято решение о строительстве объекта недвижимости или завершении его. На рисунке представлены четыре цикла рыночной жизни недвижимости.

Рис. - Основные циклы развития рынка недвижимости:

Длительность и сложность этих циклов зависит от многих внешних и внутренних факторов. Так, различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например, строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же время в другой его части наблюдается застой. Тем не менее адекватное определение соответствующего цикла жизни того или иного объекта недвижимости предоставляет сервейеру дополнительные инвестиционные возможности.

Цикл спада наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен и число незанятых готовых объектов начинает увеличиваться. Признаки этого этапа начинают формироваться на рынке недвижимости России. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии фирмы. Этот рынок - рынок покупателя.

Владельцу недвижимости требуется приложить немалые усилия в области маркетинга и поиска финансовой поддержки. На рынке появляется очень небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема строительного рынка, цены на недвижимость снижаются.

Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл, цикл поглощения созданного. После того как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться пред инвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости. В значительной мере определяющим эффективность функционирования первичного рынка является именно этот первый период.

Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию.

Повышенный спрос на рынке объектов недвижимости порождает цикл нового строительства, а он, в свою очередь, ограничивается сокращением предложения свободных земельных участков. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.

Следующий цикл - это цикл насыщения рынка, когда рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и в конце концов сокращается. Этот второй период включает освоение мощностей и эксплуатацию при стабильных параметрах его проектных мощностей. Возникает излишек мощностей строительных предприятий и объемов готовых объектов недвижимости. Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно сокращается. Наилучшее время для увеличения объектов собственности - это стадия цикла поглощения или периода нового строительства. Анализ характера кривой цикла жизни недвижимости, отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта первичного рынка недвижимости, показывает, что на первом этапе жизненного цикла кривая падает и соответствует затратам инвестора на создание объекта недвижимости. Точка минимума соответствует общему объему инвестиций и по времени совпадает со временем ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку важнейшим принципом воспроизводства объекта первичного рынка недвижимости в динамике является целостность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и результатов откладываются по оси времени (t). Пересечение растущей кривой жизненного цикла с осью времени определяет период освоения мощности (срок окупаемости), а уже далее - начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций в период освоения), с началом падения кривой начинается моральный и физический износ объекта. Особенно важным являются фазы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жизни в период эксплуатации.

Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла первичного рынка недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На третьем этапе жизненного цикла первичного объекта наступает период необходимости вложения новых инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.

Управление коммерческой недвижимостью - это вид предпринимательской деятельности, направленный на рациональное использование имеющегося недвижимого имущества, приносящий собственнику этого имущества максимальную прибыль. Управление коммерческой недвижимостью предполагает осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр. в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

• правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость;
• экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
• техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Исходной точкой управления недвижимостью является определение целей и задач этого управления.

Управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на объект недвижимости. В связи с этим цель управления недвижимостью представляет ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользования имеющимся объектом недвижимости.

Этот ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся нежилая недвижимость может быть разделена на два типа:

• недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для реализации своих функций - административных, производственных, учебных, социальных, медицинских и прочих (операционная недвижимость);
• недвижимость, непосредственно собственником не используемая и предназначенная для сдачи в аренду (коммерческая недвижимость).

Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух типов - операционные и коммерческие.

Цели управления операционной недвижимостью:

• обеспечение выполнения основной деятельности собственника;
• поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;
• минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости;
• сохранение капитала;
• повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости.

Основными целями управления коммерческой недвижимостью являются:

• получение максимального дохода с объекта;
• снижение эксплуатационных расходов;
• увеличение срока эксплуатации здания;
• привлечение арендаторов;
• возможность более выгодной реализации объекта;
• повышение стоимости недвижимости.

В соответствии с указанными целями управление недвижимостью должно обеспечить выполнение следующих задач:

• создание информационно-аналитической базы для принятия адекватных управленческих решений в сфере недвижимости;
• оптимизация распределения объектов недвижимости по типам использования (операционная, коммерческая недвижимость);
• формирование стратегии и программ управления недвижимостью;
• надлежащая техническая эксплуатация объектов недвижимости;
• обеспечение функционирования систем безопасности объектов недвижимости;
• продвижение объектов недвижимости на рынок;
• обеспечение гибкой системы обслуживания арендаторов;
• ведение мониторинга за состоянием объекта недвижимости с целью оперативного принятия управленческих решений;
• создание системы развития недвижимости;
• обеспечение системы инвестиций в недвижимость;
• минимизация затрат на содержание системы управления недвижимым имуществом.

В соответствии с вышеперечисленными задачами общая система управления недвижимостью подразделяется на ряд взаимосвязанных подсистем. При этом подсистемы управления различаются по уровням, среди которых можно выделить:

• уровень управления отдельным объектом недвижимости;
• уровень управления взаимосвязанным комплексом объектов недвижимости;
• уровень управления портфелем недвижимости.

На каждом уровне системы управления приходится решать ряд дополнительных задач, возникающих в результате соединения отдельных объектов недвижимости.

Кроме того, существуют определенные различия в перечне задач управления коммерческой и операционной недвижимостью. Наличие общих базовых целей подразумевает единство стоящих перед системой управления недвижимостью всех классов задач.

Для решения поставленных задач в основу системы управления коммерческой недвижимостью должны быть положены следующие принципы.

1. Принцип целенаправленности управления. Для каждого объекта недвижимости (имущественного комплекса) собственником должна быть определена цель, которую он преследует и достижению которой служит объект.

Цели должны иметь количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применительно к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы управления объектом недвижимости). Программы управления (бизнес-планы) каждым объектом недвижимости должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.

• 2. Принцип экономической обоснованности управленческих решений. Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, состоянии рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов. Этот принцип предполагает проведение полной инвентаризации и учета объектов недвижимости, включающего систему технико-экономических и финансовых показателей, отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества.
• 3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Следуя данному принципу управления объектом недвижимости должно обеспечиваться его наилучшее и наиболее эффективное использование, которое определяется как разумное и возможное использование, в наибольшей степени позволяющее достичь целей собственника. При этом следует принимать во внимание действующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.

Применительно к коммерческой недвижимости понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых и максимально продуктивных вариантов использования имеет своим результатом повышение рыночной стоимости объекта, сведение до минимума расходов и максимальное увеличение доходов собственника объекта при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

На основе наилучшего и наиболее эффективного использования выбирается тот или иной вариант использования конкретного объекта недвижимости, который затем претворяется в жизнь в процессе управления им.

• 4. Принцип единства системы управления. Система управления недвижимостью должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов:
  • цели собственника;
  • анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
  • назначение ответственных за управление конкретным объектом недвижимости лиц (управляющих) и системы их мотивации;
  • контроль за объектами управления и деятельностью управляющих;
  • предоставление отчетности о результатах управления;
  • принятие управленческих решений на основании анализа результатов контроля и отчетности;
  • ответственность за результаты управления;
  • обеспечение регулярного поступления, обработки и анализа информации о работе управляющих и состоянии объектов управления.
• 5. Принцип комплексности управления. Управление недвижимостью предполагает принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла, направленных на достижение целей собственника. Процесс управления недвижимостью может быть полноценным только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта. В соответствии с тройственной сущностью недвижимости (как физического объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отношений) в течение всего срока жизни объекта параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и физический. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением его экономических характеристик.
• 6. Принцип профессионализма управления. Управление недвижимостью должно осуществляться на профессиональной основе специализированными управляющими компаниями, обладающими необходимым опытом и кадрами, в соответствии с апробированными стандартами и методиками.

Профессиональный управляющий недвижимостью - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока от своего имени совершает юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющей компании (УК) предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

Многогранность и сложность недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обусловливают необходимость создания эффективной системы управления недвижимостью, которая:

• охватывает все этапы жизненного цикла;
• создает единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости;
• обеспечивает эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимости.

Основополагающий принцип управления недвижимостью - обеспечение четкой структурированности процесса управления, создание открытой, прозрачной системы взаимодействия. Задача управляющего - организовать такую систему контроля за всеми службами объекта, которая позволяет охватывать все, что происходит на объекте, как самому управляющему, так и собственнику.

Открытость системы позволяет поддерживать управление объектом на высоком профессиональном уровне, вовремя устранять недостатки и оперативно принимать решения. Четкий контроль и грамотное построение системы управления объектом позволяет наладить и поддерживать доверительные отношения собственника и управляющей компании.

Работа с объектами коммерческой недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, где выделяются следующие функции.

1. Отношения с собственником объекта недвижимости. Играют ключевую роль в успехе управления объектом, поскольку от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должна быть легитимна и прозрачна, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

Взаимоотношения с собственниками объектов недвижимости строятся на основе договора управления объектами недвижимости и программы управления объектом недвижимости.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны в ГК РФ. По договору управления объектом недвижимости (доверительного или другой юридической формы) собственник объекта недвижимости передает его управляющей компании на определенный срок, а управляющая компания обязуется осуществлять управление этим объектом недвижимости в интересах собственника или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача объекта недвижимости в управление не влечет перехода права собственности на него к управляющей компании.

В пределах, предусмотренных законом и заключенных договором, управляющая компания осуществляет правомочия собственника в отношении переданного в управление имущества. Она несет ответственность за результаты управления, возмещая (при выявленном отсутствии должной заботы об интересах выгодоприобретателя или собственника) выгодоприобретателю упущенную выгоду за время управления объектом недвижимости, а собственнику - убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду. Поэтому в договоре на управление рекомендуется прописывать формы и механизмы отчетности управляющей компании.

Типовая форма договора доверительного управления имуществом представлена в Приложении 1.

Главный мотив, по которому собственник привлекает к управлению принадлежащим ему объектом недвижимости управляющую компанию, - получение последней более высоких результатов по сравнению с самостоятельным управлением. Собственник не всегда в состоянии сам эффективно использовать принадлежащее ему имущество, управлять им с надлежащей для себя выгодой. Таким образом, передавая часть своих прав управляющим компаниям, собственники:

• во-первых, получают четкое представление о сильных и слабых сторонах объекта недвижимости и описанный в программе управления план мероприятий по управлению объектом недвижимости;
• во-вторых, получают механизм, позволяющий заинтересовать управляющего в необходимом качестве содержания и эксплуатации недвижимости;
• в-третьих, получают выгоды от оптимизации операционных расходов от принадлежащей им недвижимости и, соответственно, более высокие доходы от нее;
• в-четвертых, освобождаются от необходимости решения текущих проблем по эксплуатации и содержанию недвижимости.
• 2. Экспертиза (оценка потенциала) объекта, подготовка программы управления. Целью экспертизы является оценка потенциала объекта, а целью программы управления - описание способов достижения и удержания данного потенциала.

Программа управления объектом недвижимости разрабатывается управляющей компанией по результатам анализа текущего состояния объекта недвижимости и прогноза его изменения на период управления. В программе управления приводится перечень мероприятий по всем направлениям управления объектом недвижимости, а также бюджет доходов и расходов.

Программа управления утверждается собственником, который, оценивая ее выполнение, контролирует достижение поставленных целей. В соответствии с договором управляющая компания раз в месяц или в квартал предоставляет собственнику отчет об исполнении бюджета объекта недвижимости с внесением необходимых корректировок на предстоящий период.

• 3. Формулирование стратегии и целей коммерческого использования объекта недвижимости. Обычно в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. По мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости может корректироваться.
• 4. Разработка бюджета управления. Цель разработки бюджета - запланировать выполняемые показатели расходов и доходов на долгосрочный период. Для этого управляющий определяет источники доходов и расходов, анализирует денежные потоки и т.д.
• 5. Привлечение арендаторов и работа с ними. Цель данной функции - обеспечить эффективное управление помещениями объекта, недопущение простоя арендных площадей. Суть менеджмента «непрерывности» аренды заключается в оформлении договоров без разрыва сроков окончания аренды и начала нового срока сдачи площадей в аренду, что позволит избежать простоя.

Специфика арендных услуг заключается в том, что «потребление» недвижимости происходит по месту ее создания и нахождения. Обслуживание арендаторов совершаются непосредственно на объектах. Кроме того, взаимодействие сторон не ограничивается моментом подписания контракта, а длится в течение всего срока аренды, который может составлять несколько лет. Таким образом, объект недвижимости становится «домом для бизнеса» арендатора. Это требует создания комфортных условий для его осуществления, а также благоприятной атмосферы сотрудничества и хороших отношений между персоналом арендатора и компании по управлению недвижимостью.

• 6. Организация безопасности объекта. Безопасность - важная задача управления объектом недвижимости. Важную роль здесь играет страхование как самого объекта, имущества, так и ответственности контрагентов перед третьими лицами за причинение вреда.
• 7. Анализ и мониторинг рынка. Цель анализа и мониторинга рынка состоит в получении информации, которая позволит определить собственное место объекта на рынке. Необходимо проведение систематического, регулярного, постоянного анализа и мониторинга рынка. Многие изменения на рынке можно предугадать, владея достаточной, полной и актуальной информацией о его текущем состоянии.
• 8. Реклама и продвижение объекта недвижимости. Цель рекламы и продвижения - привлечение клиентов, создание имиджа объекта недвижимости, узнаваемости и позиционирования.
• 9. Финансовый менеджмент, анализ ситуации, планирование и отчетность. Цель финансового менеджмента - обеспечить собственника полной информацией о наличии и движении денежных средств. Обычно, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете и т.д. На практике на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором - доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

Чтобы финансовое планирование стало эффективным, нужно определить систему целевых показателей и обеспечить автоматизацию процессов сбора информации, ее обработки и анализа.

10.Организация технического обслуживания и клининга. Цель технического обслуживания - обеспечение функционирования объекта недвижимости. Для нормального содержания недвижимого имущества необходимо иметь четкое представление об условиях его технической эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Управляющая компания определяет, какие функции по содержанию и эксплуатации объекта выполнять самостоятельно, а какие перепоручить сторонним исполнителям.

Специализированные организации могут выполнять отдельные виды работ и услуг: санитарную уборку помещений, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.

Эти взаимоотношения строятся на основе рационального разделения функций и организации договорных взаимоотношений между управляющей компанией и организациями коммунального хозяйства с соответствующим разделением прав, обязанностей и ответственности сторон.

Управляющая компания осуществляет рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями коммунальных услуг, выступает заказчиком на обслуживание, содержание, ремонт и развитие управляемых ею объектов недвижимости, а также на предоставление услуг клиентам.

Организации коммунального хозяйства выполняют функции подрядчиков (исполнителей услуг) по обслуживанию, содержанию и ремонту объектов коммунального хозяйства, а также предоставлению услуг.

Подрядчиками по реконструкции и строительству объектов недвижимости являются ремонтно-строительные организации, финансово-строительные или финансово-строительно-эксплуатационные компании.

При взаимодействии с подрядчиками управляющая компания стремится:

• обеспечить наивысшее качество получаемых услуг и ресурсов;
• обеспечить надежность и ритмичность поставок услуг и выполнения работ;
• снизить затраты на покупку услуг и оплату работ.

Для достижения максимального эффекта управляющая компания:

• обеспечивает выполнение требований к качеству получаемых ресурсов;
• осуществляет мероприятия по экономии ресурсов;
• ведет договорную работу с подрядными организациями.

В процессе осуществления своих функций управляющая компания:

• изучает сложившееся состояние находящихся в ее управлении объектов, уровень и качество предоставляемых услуг и работ;
• готовит предложения по повышению качества обслуживания объектов недвижимости;
• ведет техническую документацию и банк данных по составу инженерного оборудования, капитальности и другим техническим параметрам зданий, сооружений, инженерных сетей;
• разрабатывает требования по качеству содержания и ремонта объекта недвижимости, планирует работы по капитальному ремонту и модернизации объекта недвижимости;
• составляет перечень требуемых работ по обслуживанию и ремонту объекта;
• разрабатывает рекомендации по методам и техническим решениям устранения обнаруженных дефектов;
• контролирует качество и объем выполненных работ и предоставленных услуг, принимает произведенные работы и услуги согласно заключенным договорам.

Договоры на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов недвижимости должны содержать:

• указание конкретного объема и видов работ (водоснабжение, водоотведение, тепло- и электроснабжение, обслуживание внутридомовых сетей, прочистка сетей, вывоз мусора, обслуживание лифтового хозяйства и иные виды работ);
• данные о качестве оказываемых услуг или выполняемых работ, сведения о разграничении зон обслуживания, сроки и способы оплаты услуг, права, обязанности и ответственность каждой из сторон, включая санкции за нарушение условий договора;
• согласованные со службой заказчика тарифы на оказываемые услуги.

Договоры на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов недвижимости заключаются управляющей компанией, как правило, на конкурсной основе с привлечением различных орга-низаций-подрядчиков, что позволяет снизить стоимость работ по договору.

С подрядными организациями взаимоотношения строятся на принципах удовлетворения потребностей клиентов, соблюдения интересов собственника объекта недвижимости и взаимной выгоды управляющей компании и подрядных организаций.

Управляющая компания формулирует требования к объему и качеству покупаемых услуг, исходя, прежде всего, из интересов своих клиентов. Она стремится добиться приемлемых условий обслуживания, так как обладает специалистами, компетентными в технических вопросах эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости, которые грамотно могут обсуждать профессиональные проблемы со своими коллегами из коммунальных предприятий. Кроме того, она обладает достаточными финансовыми ресурсами, позволяющими отстаивать свои требования на переговорах.

В то же время управляющая компания гарантирует подрядным организациям соблюдение всех необходимых условий эксплуатации систем жизнеобеспечения объекта недвижимости, своевременную оплату поставляемых услуг, стабильность спроса на коммунальные услуги.

В процессе приема объекта управляющей компанией проводится детальная проверка его энергопотребления и водопотребления, а затем повторяется каждый год и при замене важных узлов оборудования, косметическом или плановом ремонтах.

По данным специалистов, теплопотери через окна и двери лоджий составляют в среднем 40-60% всехтеплопотерь здания, поэтому снижение их в процессе эксплуатации имеет большое значение и предупреждает обоснованные жалобы арендаторов на низкую температуру воздуха в помещениях. Уплотнение горизонтальных притворов способствует уменьшению общей воздухопроницаемости окон на 50%.

Управляющая компания, установив приборы учета воды и тепла, оплачивает коммунальным предприятиям потребление этих ресурсов по фактическому расходу, а не по нормативам, которые используются при существующем порядке содержания объектов недвижимости. При этом установленный норматив значительно превышает аналогичный показатель во многих крупных городах мира.

Так, управление коммерческой недвижимостью включает в себя: разработку концепции объектов; консалтинг; маркетинговые исследования; финансовый анализ; подбор персонала; анализ рынка; планирование офисного (торгового, сервисного) пространства; работу с арендаторами; контроль технической эксплуатации здания и др.

Эффективное управление недвижимым имуществом гарантирует, что здание будет занято арендаторами, состав которых тщательно подобран, помещение будет содержаться в хорошем состоянии, чтобы избегать потерь стоимости или ухода арендаторов, соответствующие услуги будут предоставляться без неоправданных затрат, разногласия с арендаторами будут оперативно улаживаться, и с ними будут поддерживаться партнерские отношения.

Процесс управления недвижимостью можно разделить на следующие этапы:

• прием объекта недвижимости в управление;
• подготовка объекта недвижимости к коммерческому использованию;
• продвижение объекта недвижимости на рынок;
• техническая эксплуатация объекта недвижимости;
• обслуживание клиентов.

Выделяются следующие основные моменты передачи объекта недвижимости в управление: установление срока передачи; назначение лиц, ответственных за сдачу и приемку объекта.

Передача должна производиться в присутствии заказчика на управление (и вышестоящего управляющего) с обязательным осмотром и фиксацией технического состояния зданий и сооружений, оборудования и благоустройств.

Акт приема-передачи должен содержать:

• перечень зданий, сооружений, оборудования;
• акт о техническом состоянии объекта;
• акт передачи основных фондов;
• акт передачи оборотных средств;
• акт передачи технической и бухгалтерской документации.

Для приема-передачи объекта недвижимости создается специальная комиссия, состоящая из представителей собственника и управляющей компании. Комиссия проводит инвентаризацию передаваемого имущества и документов, фиксирует техническое состояние инженерного оборудования, объекта недвижимости, передаваемых основных и оборотных средств. Комиссией также фиксируется информация по пользователям помещений. Отдельному описанию подлежат характеристики прилегающего земельного участка: общая площадь земельного участка, площадь застройки, уборочная площадь, имеющиеся улучшения, состояние зеленых насаждений, ограждений, площадь асфальтовых дорожек, газонов и т.д. При этом составляется подробный план с нанесением внешних инженерных сетей и коммуникаций.

На этапе подготовки объекта недвижимости к коммерческому использованию необходима детализация и конкретизация стратегии управления объектом в программе управления объектом, осуществляются мероприятия по приданию объекту недвижимости необходимых технико-экономических свойств. Еще одним важнейшим моментом данного этапа является придание объекту недвижимости необходимых технико-экономических свойств. На этом этапе происходит:

• восстановление недостающей технической документации по земельному участку, объекту недвижимости, инженерным сетям и коммуникациям;
• проведение необходимых модернизационных и отделочных работ, исправление дефектов в сантехническом и инженерном оборудовании объекта недвижимости;
• внешнее благоустройство прилегающего к объекту недвижимости земельного участка;
• обеспечение систем безопасности объекта недвижимости;
• страхование объекта недвижимости и гражданской ответственности управляющей компании.

При модернизации могут улучшаться планировочные решения, устанавливаться новое инженерное оборудование.

Часто необходимо проведение капитального ремонта, т.е. устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели объекта недвижимости.

Так, модернизационные мероприятия направлены на снижение морального износа, а капитальный ремонт - на снижение физического износа объекта недвижимости.

Для определения эффективности модернизации и капитального ремонта объекта недвижимости необходимо сопоставить получаемые экономические результаты с затратами для их достижения. Результаты модернизации и капитального ремонта могут выражаться в устранении морального и физического износа, экономии эксплуатационных расходов, увеличении рыночной привлекательности и стоимости объекта недвижимости, увеличении доходов от сдачи в аренду и т.д.

Для того чтобы поднять привлекательность объекта недвижимости, управляющая компания должна обеспечить необходимый уровень его внешнего благоустройства.

Специфика функционально-планировочной организации различных типов застройки предопределяет различный подход к организации системы внешнего благоустройства, к содержанию и эксплуатации отдельных ее элементов. В то же время можно выделить общие положения, составляющие основу формирования, содержания и эксплуатации системы внешнего благоустройства недвижимости.

Процесс благоустройства включает в себя проектирование системы благоустройства, реализацию благоустроительного проекта, содержание и техническую эксплуатацию, ремонт и реконструкцию системы благоустройства объектов и его элементов.

В сфере инженерного благоустройства прилегающей территории чаще всего решаются проблемы организации поверхностного стока, нарушенного в результате неоднократного ремонта дорожного полотна и нарушений в функционировании водоотводящих систем.

Для регламентирования работ по содержанию зеленых насаждений управляющая компания проводит инвентаризацию зеленых насаждений с разработкой паспорта объекта.

В паспорте объекта озелененной территории указывают сведения о состоянии зеленых насаждений, сроки проведения озеленительных мероприятий. План по озеленению разрабатывается с участием ди-зайнера-декоратора и с привлечением других специалистов.

В системе внешнего благоустройства объекта недвижимости важнейшее место занимает организация автопарковок. Необходимый размер парковки определяется из расчета 1 арендатор - 1 машина. Помимо этого необходимо иметь дополнительный резерв около 10% машино-мест, оплата за которые производится по повышенному тарифу. Проблема размещения автопарковки в каждой градостроительной ситуации требует своего отдельного решения с учетом имеющихся территориальных резервов застройки.

На объектах недвижимости должны быть также созданы необходимые условия для работы спецавтотранспорта и сбора отходов. В соответствии с СанПиН на территории должны быть выделены специальные площадки для размещения контейнеров с удобными подъездами для транспорта.

Площадки для установки контейнеров должны быть удалены от объектов недвижимости на расстояние не менее 20 м и не более 100 м. Размещение мест временного хранения отходов согласовывается с районным архитектором и районными санэпидстанциями. Для определения числа устанавливаемых мусоросборников (контейнеров) следует исходить из численности персонала арендаторов, пользующегося мусоросборниками, нормы накопления отходов, сроков хранения отходов. Расчетный объем мусоросборников должен соответствовать фактическому накоплению отходов в периоды наибольшего их образования.

Отдельные требования установлены для сбора пищевых отходов. Пищевые отходы разрешается собирать только в специально предназначенные для этого сборники (баки, ведра и т.д.), окрашенные изнутри и снаружи краской, закрывающиеся крышками. Сборники пищевых отходов следует устанавливать в местах, согласованных с местными учреждениями санитарно-эпидемиологической службы. Временное хранение пищевых отходов в объектах торговли и общественного питания независимо от их подчиненности должно осуществляться только в охлаждаемых помещениях.

Одним из эффективных способов защиты интересов собственника объекта, клиентов и управляющей компании является страхование. Система страхования подразумевает:

• страхование объекта недвижимости;
• страхование гражданской ответственности управляющей компании;
• страхование гражданской ответственности подрядных организаций.

Система страховой защиты объекта предполагает определение управляющей компанией страховых рисков, наиболее характерных для конкретной территории: пожары; взрывы бытового газа; проникновение воды через кровлю; проникновение воды в результате применения средств пожаротушения; аварии систем водоснабжения, отопления, канализации и внутреннего водостока; террористические акты и противоправные действия третьих лиц и т.д. Перечень возможных страховых случаев согласовывается с собственником объекта.

Страхование гражданской ответственности управляющей компании и подрядных организаций предполагает страхование риска ответственности за ущерб, нанесенный арендаторам объекта недвижимости при проведении работ по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту, переоборудованию (перепланировке) помещений объекта. Опыт показывает, что даже при наличии технического обоснования возможно причинение вреда соседним помещениям и объектам совместного пользования, снижение качества работы как отдельных систем и конструкций, так и параметров технического состояния зданий в целом. При этом не исключены аварии систем водоснабжения, канализации, отопления и пожары, возникающие по вине строительных и подрядных организаций. Нанесение ущерба может произойти как во время работ, так и в процессе эксплуатации зданий. Данный вид страхования позволяет создать экономический механизм страховой защиты имущественных интересов собственников и арендаторов при проведении ремонта зданий и сооружений.

Страхование гражданской ответственности управляющей компании делает более привлекательными условия аренды, так как обязанность управляющей компании возместить ущерб от неожиданных скачков напряжения в сети, прорыва канализации и тому подобных чрезвычайных обстоятельств подкрепляется договором страхования.

В чем особенности управления недвижимостью как вида предпринимательской деятельности? Как управлять объектами коммерческой недвижимости? Где пройти обучение по управлению недвижимостью?

Здравствуйте, дорогие друзья! Вас приветствует популярный бизнес-журнал «ХитёрБобёр»! На связи - Денис Кудерин.

Тема публикации – управление недвижимостью. Доступно, просто и подробно я расскажу, как делать бизнес на управлении жилыми или нежилыми объектами. Материал будет интересен как владельцам недвижимости, так и тем, кто хочет попробовать свои силы в деле управления.

В конце статьи вас ждёт небольшой бонус – обзор тройки самых компетентных в РФ компаний, занимающихся профессиональным управлением недвижимостью.

1. Что такое управление недвижимостью?

Если вы – счастливый обладатель недвижимости, на которой можно делать бизнес, вам не обязательно заниматься делами самому. Есть более цивилизованный и простой вариант – сдать свой объект в управление профессиональной компании.

Фирма будет заниматься коммерческой эксплуатацией вашего помещения, а вы – получать регулярную прибыль. Классический пример пассивного дохода. Естественно, какая-то часть финансовых поступлений пойдёт на выплату гонорара за услуги управляющей организации.

В рамках управления недвижимостью происходит разумное разграничение функций владельца и управляющего. Задача собственника – найти надёжного, квалифицированного и расторопного посредника, который будет блюсти его интересы.

Далее все функции управления делегируются компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, выступает от его имени и вносит при необходимости свои предложения по увеличению дохода или улучшению условий эксплуатации.

Перечислим главные плюсы доверительного управления:

• экономия времени и сил собственника;
• повышение конкурентности объекта на рынке недвижимости;
• юридический аспект эксплуатации объекта находится в руках профессионалов;
• управляющий внимательно следит за состоянием недвижимости и старается не допускать порчи имущества или ненадлежащего обращения с ней.

Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.

Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.

В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.

Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:

• создание благоприятных условий для клиента;
• продвижение объекта на рынке недвижимости с целью извлечения максимальной прибыли;
• контакты со страховщиками и брокерами;
• разработка и внедрение мероприятий по оптимизации расходов на эксплуатацию объекта;
• проведение плановых профилактических и ремонтных работ;
• поиск арендаторов, переговоры с ними, оформление договоров аренды, контроль соблюдения договоров;
• финансовые взаиморасчеты;
• взаимодействие с государственными органами (при необходимости).

Профессия управляющего недвижимостью становится с годами всё более востребованной. Во-первых, потому, что несмотря ни на какие кризисы, в стране строится всё больше жилых и коммерческих объектов. Во-вторых, всё больше владельцев недвижимости желают делегировать полномочия профессионалам, а не заниматься делами самостоятельно.

Где учат на управляющего недвижимостью? В некоторых профильных вузах – в частности, в МГСУ (Московский Государственный Строительный Университет), в МГУП (Московский Госуниверситет природообустройства), в столичной Академии коммунального хозяйства и строительства, Петербургском государственном политехническом университете и некоторых других учебных заведениях.

Помимо этого, в Москве можно окончить платные курсы, организованные сертифицированными специалистами из Института Управления Недвижимостью США (IREM).

Дополнительную информацию по теме грамотной эксплуатации недвижимости вы найдёте в статье « ».

2. Что включает в себя управление недвижимостью – обзор ТОП-5 основных функций управления

Основные задачи компании по управлению недвижимостью и конкретных специалистов – обеспечивать клиентам стабильную прибыль и грамотно эксплуатировать объекты, данные в распоряжение.

Существуют и более конкретные функции, которые мы рассмотрим во всех подробностях.

Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости

Первая функция – сугубо экономическая.

Управляющий:

• распределяет финансовые потоки;
• анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
• контролирует стабильное поступление арендных платежей;
• поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
• ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.

В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.

Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов

Здесь компания доверительного управления частично берёт на себя функции . То есть ищет покупателей, рекламируя объект всеми возможными способами. Грамотная рекламная кампания – гарантия выгодной сделки.

Профи продвигают товар по всем фронтам – через интернет, СМИ, печатные издания, наружную рекламу. Чем более выгодными для клиента будут условия контракта, тем больше размер гонорара управляющего.

Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости

Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.

Управляющий обязан:

• следить за корректной эксплуатацией недвижимости;
• вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;
• обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;
• организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;
• содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.

Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.

Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.

Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций

Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.

Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.

Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов

Вся юридическая сторона процесса контролируется управляющей компанией. Специалисты подготавливают текст договора с арендатором, следят, чтобы пакет документов был полным. В случае возникновения спорных ситуаций представляют интересы клиента в суде.

В таблице основные функции управления и их особенности представлены в наглядном виде:

3. Как управлять чужой недвижимостью и получать хорошие деньги - пошаговая инструкция для новичков

Этот раздел для тех, кто желает заняться управлением недвижимостью на профессиональном уровне. Конечно, понять все нюансы процесса управления можно только после обучения по этой специальности. Но основные шаги процесса полезно знать заранее.

Некоторые считают, что управляющие недвижимостью – те же риэлторы. Это ошибочная точка зрения. Управляющий занимается не только рекламой и поиском арендаторов, он универсальный специалист – экономист, юрист, маркетолог, архитектор, даже эколог и строитель в одном лице.

А теперь – пошаговая инструкция для начинающих управленцев

Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью

Сначала нужно найти собственника, который согласится передать вам в управление свою недвижимость. Затем с ним заключается договор, в котором чётко и без двусмысленных формулировок оговариваются условия сотрудничества – размер вознаграждения, характер отчетности, сроки действия соглашения, ответственность сторон при нарушении обязательств.

На этом этапе полезно заранее прояснить для себя юридические тонкости процесса. Сделать это быстро и недорого можно в компании Правовед, которая работает онлайн в круглосуточном режиме.

Вам нужно лишь максимально корректно и грамотно задать свой вопрос и получить ответ от квалифицированного специалиста в сфере жилищного права. На сайте в постоянной доступности находятся сотни профессиональных юристов и адвокатов. Более 90% консультаций даются ими бесплатно.

Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – просто зайдите на сайт и потратьте несколько минут на изучение функционала. Можно также воспользоваться внутренним онлайн чатом.

Шаг 2. Находим арендаторов

Итак, вы стали управляющим. Ваша следующая задача – поиск арендаторов. На этом этапе нужно организовать эффективную рекламную кампанию объекта, чтобы сдать его по максимальной цене. От размера арендной платы будут зависеть ваши комиссионные.

С арендаторами в обязательном порядке заключается договор. Понятно, что профессионал не станет брать в пользователи первых встречных, а выберет арендаторов порядочных, платёжеспособных, аккуратных.

Если по ошибке вы поселите в чужой квартире скандальных, проблемных, безденежных клиентов, отвечать за их выселение и возмещение убытков придётся лично вам или вашей компании.

Пример

Управляющий поселил в квартире нигде неработающего жильца, по специальности – дизайнера, который уверил, что в ближайшее время займётся фрилансом.

Однако через месяц выяснилось, что основная деятельность арендатора – встречи с друзьями и многодневные застолья с шумом, музыкой, выпивкой и сигаретами. Оплатить следующий месяц жилец не смог, пришлось выселять его и несколько дней приводить жилплощадь в порядок.

Со временем вы научитесь определять степень лояльности будущего арендатора с первого взгляда.

Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы

Специалист постоянно контролирует, чтобы условия аренды неукоснительно соблюдались. Следит, чтобы число жильцов соответствовало соглашению, чтобы в квартире жили именно те люди, которые заключали договор.

И главное – чтобы жильцы своевременно вносили арендную плату. От этого зависит, будет ли доволен вашей работой собственник жилья. Стоит заранее предупредить арендаторов, что задерживать плату нельзя ни на один день, иначе будет поставлен вопрос о выселении. В этом пункте управляющий должен отстаивать предельно жёсткую позицию.

Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей

Коммунальные платежи тоже контролируются управляющим. Он может делегировать эту функцию арендаторам, но хозяин спросит в случае чего именно с него, а не с жильцов.

Сохраняйте все чеки и квитанции, сверяйте показания счетчиков, делайте ежемесячные отчеты.

Шаг 5. Выселяем арендаторов

Срок договора аренды прошёл. Жильцы имеют вправо продлить соглашение или съехать с квартиры. В первом случае составляется новый договор, во втором – скатертью дорожка, но сначала нужно уладить все финансовые дела. Полный расчет, нулевой баланс, никаких задолженностей и «я через неделю вам переведу на карту».

Шаг 6. Заказываем клининговые услуги

После выселения квартиру нужно привести в полный порядок. Самостоятельно заниматься уборкой не нужно, на это есть специалисты. Они сделают клининг быстрее, лучше и профессиональнее. Расходы возлагаются на хозяина – только не забудьте сохранить чеки.

Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт

Если вышли из строя элементы сантехники или электропроводки, если отклеились обои или плохо работает холодильник, управляющий обязан устранить неполадки. Оплачивает ремонт, опять же, собственник, но нужно сохранить документальное подтверждение неисправностей и их устранения.

4. Профессиональная помощь в управлении недвижимостью – обзор ТОП-3 компании по предоставлению услуг

Раздел для владельцев недвижимости, которые хотят передать её в управление, но затрудняются с выбором надёжного партнёра. Представляем мнение экспертов – обзор тройки лучших профессиональных управляющих компаний.

Фирма гарантирует качественное обслуживание и снижение эксплуатационных расходов на 30-50%. Управление недвижимостью – основной профиль компании. Специалисты «Сервисных технологий» занимаются обслуживанием и эксплуатацией зданий с 1998 года.

Все сотрудники прошли обучение по курсу международного Института Управления Недвижимостью и имеют опыт в сфере архитектуры, риэлтерских услуг, строительстве и реконструкции. Ответственность работников в обязательном порядке страхуется ведущими страховыми фирмами РФ. Помимо управления, компания занимается консалтингом, клинингом, услугами для ТСЖ.

Организация не только разрабатывает и реализует программы коммерческого управления, но и следит за грамотной технической эксплуатацией недвижимости. Компания обеспечивает современное инфраструктурное оснащение объектов, применяя самые актуальные технологии.

Выработанные за годы практики стандарты управления обеспечивают собственникам стабильную прибыль, прозрачную отчетность и гарантируют полную безопасность активов. Фирма работает в 40 регионах РФ и на текущий момент управляет 240 объектами. Попутно компания занимается управлением бизнесом и инвестициями, профессиональной оценкой, юридическим сопровождением коммерции.

Компания работает на российском рынке с 2003 года. Управление недвижимостью – основная сфера деятельности «Артэко». Фирма занимается жилыми и коммерческими объектами, обеспечивая: экономную эксплуатацию, содержание в чистоте, благоустройство, озеленение, мелкий и капитальный ремонт объектов.

У организации собственная аварийная служба и электроизмерительная лаборатория. Есть клининговый отдел, консьерж-сервис, отдел промышленного альпинизма и консалтинга.

5. Как избежать сотрудничества с мошенниками - 4 полезных совета по управлению недвижимостью

Риск столкнуться с мошенниками есть в любом коммерческом предприятии. Управление недвижимостью – не исключение.

Чтобы не стать жертвами аферистов, следуйте полезным экспертным советам.

Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги

Никогда не забывайте принцип, озвученный классиками: «Утром деньги – вечером стулья». Вручать жильцам ключи можно только после подписания договора и внесения арендной платы в полном объёме.

Если клиенты не могут или не хотят сотрудничать на ваших условиях, скажите им «до свидания» и ищите других.

Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором

«Без контракта не работаю!» Эту фразу должен знать и помнить каждый управляющий. Все пункты и нюансы аренды должны быть «внесены в протокол» - документально заверены и учтены обеими сторонами. Никаких устных соглашений, обещаний и заверений.