В РБ местные власти, устав бороться с хроническим «недостроем», переходят в решительное наступление.
Ещё в далёком 2006 году был издан указ о мерах по сокращению незавершённых, незаконсервированных жилых домов и дач (проще говоря, «недостроя» ). Этот указ должен был навести порядок с «недостроем». Да только воз и ныне там. Количество неоформленных недостроенных домов не сокращается.
Если быть точным, то это не совсем «недострой». Строительство многих домов и дач завершено, и они активно эксплуатируются. Чего нет, так это законной регистрации, которая может осуществиться только после ввода дома в эксплуатацию. Местные власти, устав терпеть игнорирование гражданами законов, обращений и прочего, решили перейти к активным действиям по наведению порядка. Они настоятельно рекомендуют владельцам недвижимости, имеющим либо проживающим в домах с высокой степенью готовности, но не принятых в эксплуатацию и не прошедших регистрацию, довести законное оформление своей собственности до конца и, в конце концов, ввести дома в эксплуатацию и оформить законную регистрацию!
Но у нас народ начинает торопиться только тогда, когда «жареный петух клюнет». Похоже, «петух» заклюёт-таки «недостроевцев».
Местные власти категорически предупреждают, что эксплуатация жилого дома или другого объекта строительства, не принятого в эксплуатацию или принятого с нарушениями, влечёт за собой наложение штрафа от двух до десяти базовых величин (актуально для РБ).
Но и это ещё не всё! При выявлении законченных строительством домов и используемых без принятия в эксплуатацию местные власти грозятся отключать данные строения от энерго -, газо- и водоснабжения!
Жильцам неоформленных домов придётся запасаться свечками и керосинками. Вот только как будут выявляться подобные строения?..
С чего начинать оформление недостроенного дома или дачи ?
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию и завершить все бумажные дела, следует пройти несколько этапов ввода недвижимости в эксплуатацию. Для этого следует обратиться в местный отдел управления архитектуры и градостроительства с заявлением на ввод в эксплуатацию и регистрацию недостроенного жилого дома . Помимо заявления на руках владельца недвижимости должны быть:
- проект ,
- технический паспорт ,
- паспорт застройщика с пакетом различных разрешений и согласований,
- технические условия на инженерно-техническое обеспечение ,
- документы на земельный участок .
Если технического паспорта нет, его придётся заказать, либо сделать ведомость технических характеристик, затем пройти процедуру подписания акта ввода, самостоятельно вылавливая представителей различных организаций. Процедура эта нелёгкая, но без подписанного акта дом в эксплуатацию не примут.
Что делать если документов вообще никаких нет?
Часто бывает так, что получив земельный участок с формальным разрешением на строительство, владельцы будущей собственности с головой ныряют в строительные работы и проблемы, начисто забыв оформить по всем правилам документы…
Дом практически построен, а ввести его в эксплуатацию и оформить законную регистрацию невозможно!
В данной ситуации придётся пройти все этапы оформления бумаг, как и перед началом строительства :
Подать заявление,
Заказать проект индивидуального жилого дома, привязав его к тому, что уже возведено (проект должен быть обязательно утверждён),
Оформить технические условия на водо -, газо-, электроснабжение возводимого строения (если это предусматривается проектом),
Вызвать техника из БТИ и составить технический паспорт,
А затем проходить всю процедуру ввода и регистрации жилого дома.
Второй вариант – непосредственно обращаться с заявлением в БТИ или архитектурный отдел и оформлять через «Одно окно», написать придётся только заявление, а всю работу по оформлению и сбору документации выполнят техники БТИ.
Какой вариант будет более приемлемым, решает каждый индивидуально.
Но в категорию самовольной постройки недвижимость можно отнести только в том случае, если нет разрешения на строительство, а наличие данного документа подтверждает, что дом нельзя отнести к самовольной постройке, и соответственно, следует собирать полный пакет документов, либо искать другие пути решения проблемы.
Сроки «дачной амнистии» в РФ
В РФ к решению вопроса регистрации «недостроя» подходят более лояльно: был продлён срок «дачной амнистии» до 1 марта 2018 года , упрощён пакет документации. До недавнего времени для регистрации садового домика при отсутствии разрешения на строительство, требовалось только наличие кадастрового плана.
Однако с принятием 3 июля 2016 года нового федерального закона о кадастре ситуация в корне изменилась. Садовым товариществам и дачникам теперь нужен проект планировки территории.
По сути, дачникам вменили нормы индивидуального жилищного строительства, которых они никогда не придерживались. То есть де-факто все «амнистии», какие и были когда-то для владельцев недвижимости, у властей разом фактически закончились.
Действующая до марта 2018 года «дачная амнистия» фактически перестанет работать с января 2017 года, ибо придется обязательно делать технический план - серьезный и не для всех дешевый документ.
Дачная амнистия и ИЖС
- Для оформления индивидуального жилого дома, по-прежнему нужен полный пакет документов: с разрешением на строительство, кадастровым планом, проектом, паспортом застройщика, техническим паспортом, различными согласованиями, актом ввода и прочее.
Однако собственники недвижимости на землях под ИЖС с 2006 года спокойно пользовались «дачной амнистией» чтобы оформить свою недвижимость. На ИЖС «дачная амнистия», казалось бы, не распространялась, но дома тем не менее успешно регистрировались.
- С июня 2016 года в связи со вступлением в силу изменений в законодательстве, для постановки на государственный кадастровый учет жилого дома, построенного на участке для ИЖС и личного подсобного хозяйства (ЛПХ), необходимо представить разрешение на строительство. При отсутствии разрешения кадастровая палата откажет в кадастровом учете, а следовательно, невозможно будет зарегистрировать право собственности на жилой дом.
В Росреестре поясняют, что в соответствии с законодательством объекты недвижимости, созданные без получения необходимого разрешения, являются самовольными постройками . Из этого следует, что все, кто построил дом на участке под ИЖС и у кого нет разрешения на строительство, уже являются нарушителями.
Как правильно узаконить самострой
«Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении или бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка»,- говорят в Росреестре.
То есть вместо упрощенного декларирования собственникам недвижимости теперь нужно найти деньги, время и идти в суд.
«Официальная схема действий такова - дождаться официального отказа из Росреестра в оформлении кадастрового паспорта, далее подать в суд на предмет оспаривания этого отказа. Мы ожидаем, что решение суда в данном случае будет в пользу граждан, поскольку в законе нет прямых указаний на то, что для постановки на кадастровый учет необходимо предоставлять в пакете документов разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию - это внутренний регламент Росреестра.
Уже с положительным решением суда Росреестр обязуется поставить объект на кадастровый учет, после чего можно оформить право собственности»,- рекомендует заместитель директора сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.
Тех, кто не сможет свои строения легализовать, уже практически наверняка ждут повышенные налоги на землю.
Так что господа частники срочно регистрируем «недострой», «самострой», «долгострой» (пока хуже не стало)! В РБ все сроки истекли, а в РФ осталось чуть более года для решения этой проблемы. Торопитесь господа частники, торопитесь! Готовьте свою недвижимость для регистрации!
Всем, кто начал этот нелёгкий процесс – успехов!
Фото Право.Ru
Как быть российскому дачнику, если дом на участке достроить не удалось, а оформить право на него хочется? Для этих целей государство предусмотрело общий порядок регистрации объектов незавершенного строительства и "дачную амнистию". Некоторые участники рынка нашли в этих процедурах лазейку, регистрируя свои права на "незавершенку", чтобы не потерять находящуюся под ним и арендованную у государства землю. О том, как на такую хитрость повлияли последние изменения в Земельном кодексе, а также о том, как "амнистировать" недострой, - в материале "Право.Ru".
Возвести на своем земельном участке собственный домик - это ли не мечта каждого, кто устал от городского шума и желает жить в тишине и покое? И вот землевладелец разрабатывает проект, закупает материалы, вызывает бригаду и начинает стройку. Но иногда случается так, что строительство приходится консервировать, то есть прерывать на какое-то время, и вместо планируемого дома на участке остается недострой - так называемая "незавершенка". Однако просто так, без должного учета, стоять она не может - на нее необходимо зарегистрировать право собственности.
Важным моментом при регистрации является тот титул на землю, которым обладает владелец, - земля может быть в собственности, в постоянном бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении или в аренде. Помимо этого, она должна иметь соответствующий вид разрешенного использования, например:
- для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - тут из самого названия следует, что на участке предполагается строительство дома или иной постройки;
- для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) - вот тут немного сложнее: нужно будет определить, в каких границах находится земля. Если в границах населенного пункта - тогда это приусадебный земельный участок, который может использоваться для производства сельхозпродукции и постройки жилого дома. А если надел расположен за пределами населенного пункта, то речь идет о полевом участке, на котором возводить здания и сооружения нельзя.
Гражданский кодекс в своей ст. 130 обращает внимание на то, что в РФ к недвижимым вещам относятся те, что прочно связаны с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К этому списку относятся и объекты незавершенного строительства. Говоря более простым языком, "незавершенка", в дополнение к указанным выше требованиям о земле, должна иметь капитальный фундамент.
Почему так важно соблюсти вышеуказанные правила о праве на землю и виде ее использования, объясняет ст. 222 ГК РФ - согласно ей "недвижимость, созданная на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. То есть "оформить право собственности на такое строение не получится, более того - оно подлежит сносу", подтверждает А нтон Толмачев, генеральный директор юридической компании "ЮрПартнерЪ" .
Оформляем право собственности
Согласно п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположена "незавершенка", и разрешения на строительство (если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения). До 1 марта 2015 года необходимости в таком разрешении не было, но после обширных изменений Земельного кодекса, вступивших в силу с 1 марта этого года, оно снова входит в список документов, нужных для регистрации.
И теперь для того, чтобы оформить право собственности на незавершенный строительством объект, нужно соблюсти следующий алгоритм:
1) провести техническую инвентаризацию объекта;
2) получить разрешение на строительство незавершенного объекта;
3) получить на "незавершенку" кадастровый паспорт (с 1 января 2015 года Минэкономразвития утвердило новую форму этого документа);
4)подать документы (правоустанавливающие на землю и технические на объект) в органы госрегистрации.
А если аренда?
Изменения законодательства коснулись и вопроса арендуемых под застройку земель. В частности, закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" включил в ГК новую статью 239.1 "Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка".
До того как появиться этой норме, многие застройщики, чтобы оставить за собой право аренды земли, регистрировали право собственности на "незавершенку" и останавливали стройку. При этом муниципальные или государственные участки под таким недостроем могли выпадать из оборота на долгий срок, до того момента, как застройщик пожелает закончить строительство. Чтобы поторопить последних, п. 1 новой статьи предусмотрел, что в случае прекращения действия договора аренды земли, которая находится в муниципальной или государственной собственности и предоставлялась по результатам аукциона, расположенная на такой земле "незавершенка" может быть изъята у собственника по решению суда и продана на публичных торгах.
Это вызвало среди застройщиков кратковременную панику, но в итоге все оказалось не так страшно: положения ст. 239.1 не распространяются на те случаи, когда договор аренды гос- или муниципальной земли заключался до дня вступления 171-го закона в силу (то есть до 1 марта 2015 года).
Кроме того, участок не изымут, если собственник докажет, что сроки строительства были нарушены из-за действий (бездействия):
Органов государственной власти или местного самоуправления;
Лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым незавершенный объект должен быть подключен (технологически присоединен).
Есть и еще один нюанс. Согласно п. 21 упомянутого закона, если "незавершенный" объект располагается на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на него зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такая земля предоставлена в аренду до той же даты, собственник указанного объекта имеет право однократно приобрести такой участок в аренду, на три года, для проведения торгов для завершения строительства.
Амнистия для садоводов и дачников
Есть и второй вариант зарегистрировать недострой - в народе его окрестили "дачной амнистией". Этот термин появился осенью 2006 года, когда в силу вступил федеральный закон № 93-ФЗ - он упростил дачникам процедуру оформления прав на участки, которые предоставлялись для ведения личного подсобного, дачного хозяйства или для индивидуального жилищного строительства до 30 октября 2001 года (то есть до момента введения в действие Земельного кодекса РФ). Также под "амнистирование" попадают дома, которые построены на земле с указанным целевым назначением, бани, сараи и прочие объекты, для создания которых не нужно получать разрешение на строительство. В текущем году амнистия была продлена до 1 марта 2018 года.
Поскольку зарегистрировать свое право на строение гражданин может только при условии, что оформил право на землю, то и начинать ему нужно с нее. Для этого он подает в территориальный отдел Росреестра бумаги, подтверждающие его право собственности на землю - например, свидетельство о праве на наследство, постановление городской или районной администрации о праве на участок и пр. Кроме них, для регистрации необходим кадастровый паспорт, где указаны границы участка. А вот если они не определены или установлены неправильно, то владельцу придется провести процедуру межевания.
Итак, земля зарегистрирована. Поскольку документ, подтверждающий право дачника на участок, служит еще и основанием для регистрации прав на жилье, то есть той самой "незавершенки", собственник отправляется собирать остальной пакет, куда входят:
Кадастровый паспорт на строение (его можно получить в Росреестре);
Декларация об объекте недвижимости в двух экземплярах. Она составляется по утвержденной форме, образец которой можно получить в БТИ или самостоятельно распечатать из сети Интернет.
Следующим его шагом будет повторный визит в отдел Росреестра, где он по прошествии установленного срока получит уже второе свидетельство о праве собственности, на этот раз - на объект незавершенного строительства. Однако в процессе регистрации его подстерегают сложности, уверена Екатерина Штыкова, юрист юридического бюро "Падва и Эпштейн" .Статья 25.3 закона о дачной амнистии регулирует регистрацию прав не только на некоторые созданные, но и создаваемые объекты недвижимости. И чтобы зарегистрировать в рамках данной нормы право на "незавершенку", заявителю нужно будет подать в регистрирующий орган документ, подтверждающий факт создания такого объекта, говорит юрист. Таким документом является декларация об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 15.08.2006 № 232. "При этом утвержденная форма декларации специального пункта об объекте незавершенного строительства не содержит", - подчеркивает Штыкова. Пункт 2 декларации даже стал предметом оспаривания в Верховном суде РФ , но тот в своем решении от 20 мая 2015 года № АКПИ15-439 не стал признавать его недействующим. Судьи указали, что федеральный законодатель, предусматривая упрощенный порядок для оформления прав граждан на объекты недвижимости, исходил из возможности легализации уже созданных объектов. Однако "с учетом изложенного у собственников объектов незавершенного строительства могут возникнуть значительные трудности при государственной регистрации прав на них", полагает юрист.
Антон Толмачев не соглашается с ней: "Узнав о сложном порядке регистрации прав на незавершенное строительство, многие граждане лишаются желания что-либо строить на своем участке. Но совершенно зря. Закон о "дачной амнистии" направлен как раз на упрощение этой процедуры. А сейчас срок действия упрощенного порядка продлен, поэтому я бы порекомендовал желающим воспользоваться такой процедурой не медлить". Прислушаются ли дачники - покажет время.
Сделки по приобретению объектов "недостроя" достаточно распространены. Нередки и связанные с ними споры. Сложности начинаются уже с того, что в законе нет понятия "объект незавершенного строительства". Как при этом грамотно оформить на него право собственности и использовать впоследствии в обороте? Что делать, если на такой объект уже оформлен договор строительного подряда? Как избежать квалификации "незавершенки" в качестве самовольной постройки? Сохраняют ли свои права субъекты инвестиционного проекта в отношении незавершенного строительства? Автор статьи рекомендует учитывать несколько значимых факторов при оценке правомерности сделки с "недостроем".
о ст. 130 ГК РФ объекты "незавершенки" относятся к недвижимому имуществу. Они связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения (постановление ФАС СКО от 30.04.2008 N Ф08-2061/2008 ). Если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенного строительства.
Как правильно оформить право собственности на объект незавершенного строительства
Для совершения сделок с объектом "недостроя" необходимо соблюдать два обязательных условия.
Нельзя признать право собственности на объект "недостроя", если он является предметом договора подряда
Во-первых , он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. В противном случае согласно ст. 740 ГК РФ у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. Так, в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.
При рассмотрении спора о признании права собственности на объект незавершенного строительства ФАС ВСО в постановлении от 22.02.2005 N А33-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2 обоснованно сделал вывод, что до момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами. Это исключает возможность признания права собственности на объект. Аналогичный вывод содержится в постановлении ФАС ВСО от 17.03.2005 N А33-16577/04-С2-Ф02-958/05-С2 .
Регистрация прав на объект незавершенного строительства
Во-вторых , согласно ст. 130 и 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) права на незавершенное строительство возникают с момента госрегистрации. Для этого требуются разрешение на строительство, проект, описание объекта и документы, подтверждающие права на земельный участок (ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ).
Необходимость госрегистрации четко сформулирована в п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Объект незавершенного строительства не может быть предметом сделок до тех пор, пока право собственности на него не будет зарегистрировано.
Сделки с объектами "незавершенки" до госрегистрации признаются недействительными (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"). Из постановления ФАС ЗСО от 20.03.2008 N Ф04-1711/2008(1992-А75-9) следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, внесенный в качестве вклада в совместную деятельность.
В другом деле Комитет земельных и имущественных отношений обратился с иском к обществу о признании права муниципальной собственности на незавершенное строительством свайное поле под гостиницу. Но надлежащих доказательств, подтверждающих выполнение работ по забивке свайного поля, ответчик суду так и не представил (постановление ФАС ПО от 11.03.2008 N А65-12050/07 ).
Как избежать квалификации объекта "незавершенки" в качестве самовольной постройки
Следующий момент, на который нужно обратить внимание, - это надлежащее оформление прав на земельный участок под "недостроем". Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. Приобрести право собственности на такую постройку и распоряжаться ею нельзя (постановление ФАС УО от 01.02.2007 N Ф09-117/07-С6 ). Самовольная постройка подлежит сносу, за исключением тех случаев, когда право собственности на земельный участок оформлено надлежащим образом.
Само по себе наличие законных прав на землю не гарантирует презумпции правомерности возведения на ней объекта недвижимости. Нужно учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00 указано, что ТОО приобрело на торгах магазин, для эксплуатации которого по договору аренды товариществу был предоставлен земельный участок. TOO без согласия собственника участка (муниципалитета) снесло магазин и приступило к кирпичной кладке стен, перегородок и бетонированию оставшегося фундамента. Исходя из того, что участок выделялся для других целей, ВАС РФ признал объект незавершенного строительства самовольной постройкой и отказал товариществу в признании права собственности на него. Встречный иск муниципалитета о сносе объекта незавершенного строительства был удовлетворен.
Как гарантировать правомерность возведения объекта недвижимости
При разрешении аналогичного спора в постановлении ФАС МО от 14.02.2008 N КГ-А40/67-08 суд подчеркнул необходимость установления воли собственника земли на предоставление участка для возведения именно недвижимого объекта. Еще в одном деле суд отклонил требование о признании права собственности на незавершенный строительством объект, поскольку так и не были представлены доказательства выделения истцу земельного участка для строительства объекта недвижимости (постановление ФАС СКО от 27.05.2008 N Ф08-2726/2008 ).
В ходе рассмотрения другого спора было установлено, что ТОО получило в аренду земельный участок для строительства жилого дома. Возведя сооружение площадью 109 кв. м, общество зарегистрировало свое право собственности на объект незавершенного строительства. Однако арендодатель (муниципалитет) счел, что регистрация произведена с нарушением закона: у ТОО не оформлены права на землю. По истечении срока действия договора аренды товарищество продолжало пользоваться участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя. В связи с этим договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ; п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ). Суд сделал вывод, что такой договор представляет собой надлежащим образом оформленный документ. Он подтверждает право ТОО на пользование земельным участком, находящимся под объектом незавершенного строительства (постановление ФАС УО от 15.10.2007 N Ф09-8364/07-С6 ).
Потенциальный собственник "незавершенки" должен иметь проектно-разрешительную документацию
Анализ ст. 222 ГК РФ показывает, что наряду с правами на землю должна быть оформлена соответствующая проектно-разрешительная документация на строительство. При ее отсутствии регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не допускается. Такой вывод следует из постановления ФАС СЗО от 24.03.2008 N А44-2785/2007 .
Регистрация возможна в случае признания права собственности на объект в судебном порядке. В качестве примера можем привести постановление ФАС ВСО от 25.07.2006 N А19-38628/2005-16-Ф02-3491/06-С2 . В этом деле предприниматель предъявил иск к муниципалитету о признании права собственности на самовольную постройку. Он купил объект незавершенного строительства и после оформления прав на земельный участок завершил работы на нем. Муниципалитет указал на отсутствие заключения государственной экологической экспертизы, которое подтвердило бы экологическую безопасность объекта. Предприниматель передал документы о том, что возведенное сооружение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Следовательно, законные препятствия для признания права собственности в данном случае отсутствуют (ст. 222 ГК РФ). В качестве надлежащих доказательств суд признал заключения Госпожнадзора и Роспотребнадзора, а также акты технического освидетельствования состояния строительных конструкций. Из этих документов следует, что постройки отвечают требованиям СНиПов и не опасны для человека. В результате суд вынес решение в пользу предпринимателя.
Составляем и регистрируем договор купли-продажи объекта незавершенного строительства
В договоре купли-продажи "недостроя" укажите его основные характеристики, место расположения и цену
Согласно ст. 549 и 554 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. Аналогичные гражданско-правовые нормы предусмотрены и для других сделок с таким объектом, например для договоров залога и аренды (ст. 339 и 606 ГК РФ). Переход права собственности по договору купли-продажи объекта "недостроя" подлежит регистрации, а цена является существенным условием подобной сделки (ст. 555 ГК РФ).
При заключении сделки с объектом незавершенки в тексте договора должны быть четко сформулированы его идентификационные признаки. Так, суд отказал в удовлетворении заявленных требований о регистрации перехода права собственности на недостроенный объект по договору купли-продажи и признал сделку незаключенной, так как в договоре купли-продажи не были указаны специфические характеристики объекта, а значит, предмет договора сторонами не был согласован (постановление ФАС ЗСО от 25.12.2006 N Ф04-8409/2006(29419-А45-21) ).
При рассмотрении аналогичного спора ФАС ВВО в постановлении от 13.10.2006 N А39-7781/2005-230/16 указал, что спорный объект не относится к недвижимости, так как состоит из сборно-разборных металлических элементов. Суд признал регистрацию права собственности на указанное имущество ошибочной и удовлетворил иск о его демонтаже и освобождении участка.
Акт технического состояния "недостроя" поможет индивидуализировать предмет договора
Как можно индивидуализировать объект незавершенного строительства в тексте договора? ФАС ЗСО в постановлении от 12.07.2006 N Ф04-4280/2006(24387-А45-39) разъяснил, что доказательством индивидуализации объекта может служить акт технического состояния или иной документ, содержащий его описание. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, оно подлежит учету в государственном кадастре в соответствии с приказом Минюста России от 20.02.2008 N 35 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости" . Здесь указано, какие индивидуализирующие сведения об объекте заносятся в кадастр.
Федеральным законом от 13.05.2008 N 66-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон N 122-ФЗ. В частности, уточнены состав документов, необходимых для регистрации прав на объект недвижимости, порядок ведения Единого государственного реестра прав, а также условия предоставления сведений о госрегистрации прав и объектах недвижимого имущества. Этим же законом скорректирован порядок предоставления земельных участков. В частности, обязательно надо изготовить и утвердить проект границ участка, а после 01.11.2008 - вместо него схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
Фундамент, на котором находится здание, не является самостоятельным объектом прав
Акцентируем также внимание на следующем моменте. Нужно определить, существует ли объект незавершенного строительства в натуре на момент заключения сделки. В постановлении ФАС МО от 09.10.2006 N КГ-А41/9253-06 обоснованно указано на правомерное прекращение регистрирующим органом права собственности истца на фундамент. В связи с постройкой на нем здания он не может выступать самостоятельным объектом права. В другом деле суды на основе представленных сторонами доказательств сделали вывод, что спорный объект "незавершенки" не существует, и поэтому отказали в иске о признании на него права собственности (определение ВАС РФ от 21.05.2008 N 5627/08 ).
Могут также возникнуть споры по поводу регистрации договора (а не самого права) на объект "недостроя". В одном из дел истец оспорил сделку купли-продажи объекта незавершенного строительства на том основании, что договор не прошел госрегистрацию. Однако ФАС ЗСО в постановлении от 19.06.2006 N Ф04-3633/2006(23640-А03-22) отказал в удовлетворении этого иска, пояснив, что договор признается недействительным, если требование о его регистрации установлено законом, как, например, при продаже предприятия (ст. 560 ГК РФ) или жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).
В договоре купли-продажи имущественной доли в "недострое" следует четко определить ее размер
Предметом договора купли-продажи может быть не только объект незавершенного строительства, но и доля в нем. Основная сложность при заключении и исполнении такой сделки состоит в необходимости определения размера имущественной доли.
На практике возник спор, когда ООО приобрело объект незавершенного строительства и впоследствии продало 2/3 его двум предпринимателям (по 1/3 каждому) с оформлением госрегистрации договора. Здание было достроено. По мнению ООО, предприниматели приобрели доли по 1/3 в общей собственности на объект "незавершенки" (его площадь 2398,2 кв. м), а не на здание супермаркета в целом (его площадь 3925,2 кв. м).
Истец вел строительство своими силами, поэтому вправе претендовать на площадь большего размера по сравнению с остальными собственниками (ст. 218 и п. 3 ст. 245 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, который за свой счет с соблюдением порядка использования общего имущества произвел его неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Однако он должен доказать понесенные им расходы (ст. 65 АПК РФ), чего сделано не было. Аргумент о несоответствии площадей объекта незавершенного строительства и возведенного здания судом был отклонен. Ведь в договоре купли-продажи долей предусматривалось, что стороны уточнят площадь объекта после его сдачи в эксплуатацию. При таких обстоятельствах требования ООО об увеличении доли были признаны незаконными (постановление ФАС УО от 18.08.2005 N Ф09-2635/05-С3 ).
Нередко "недострой" возводится в рамках инвестиционных контрактов, регулируемых нормами ГК РФ и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
"Незавершенка" как объект инвестиций - это общая долевая собственность участников инвестпроекта
Так, ФАС МО в постановлении от 06.04.2005 N КГ-А40/2182-05 указал, что объекты инвестиций, в частности незавершенное строительство, являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Распоряжение этими объектами без согласия всех инвесторов противоречит ст. 246 ГК РФ и является незаконным.
Аренда и залог объекта незавершенного строительства
Действующее законодательство не содержит четкого ответа на вопрос о допустимости аренды объекта "недостроя". Отсутствие специальных правил свидетельствует о том, что должны применяться общие положения ГК РФ.
В постановлении ФАС СЗО от 17.07.2006 N А56-49787/04 сделан вывод о незаконности аренды, поскольку объект незавершенного строительства может быть использован только для его завершения. Видимо, данный вывод основывается на том, что "недострой", исходя из его юридического определения, становится пригодным для использования лишь после возведения и ввода в эксплуатацию.
С таким подходом нельзя согласиться. Более обоснованной представляется позиция ФАС ВСО , изложенная в постановлении от 16.05.2006 N А58-6030/2005-Ф02-2029/06-С2 . Здесь сказано, что при рассмотрении спора надлежит установить возможность использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды. Положения ГК РФ, регулирующие статус незавершенного строительства, не запрещают передавать его в аренду. Следовательно, толкование закона, ограничивающее права собственника имущества, должно подтверждаться соответствующими доказательствами.
Объект незавершенного строительства как недвижимость может стать предметом договора залога. К данным правоотношениям наряду с нормами ГК РФ применяются положения Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Кроме того, договор ипотеки незавершенного строительства подлежит госрегистрации, без которой считается недействительным в силу ст. 339 ГК РФ.
Можно одновременно заключить договоры купли-продажи и залога на один и тот же объект "недостроя"
Возможно ли заключение договора залога одновременно с договором купли-продажи? Да, если объект незавершенного строительства идет в качестве обеспечения исполнения обязательства по сделке. На практике возник спор, при рассмотрении которого суд установил, что обязательства по договору ипотеки исполнены, но юридическое лицо - залогодержатель уже ликвидировано. Согласно ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда. Руководствуясь данной нормой, регистрационная служба отказала залогодателю в удовлетворении заявления о погашении записи об ипотеке, что послужило основанием для его обращения в суд.
Ликвидация залогодержателя привела к невозможности совместного обращения с заявлением в регистрационный орган и рассмотрения дела в суде в порядке искового производства (ст. 150 АПК РФ). Вопрос о прекращении ипотеки не относится к спорам, подведомственным арбитражным судам в порядке особого производства. С учетом исполненных обязательств по договору и положения о том, что ликвидация юридического лица влечет прекращение его прав и обязанностей (ст. 61 ГК РФ), ФАС ЗСО в постановлении от 27.09.2006 N Ф04-6214/2006(26643-А27-22) признал незаконным отказ в погашении записи об ипотеке.
В соответствии со ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог объекта "незавершенки" должен осуществляться одновременно с залогом земельного участка, на котором он расположен. Если иное не предусмотрено договором, права залогодержателя распространяются на сооружения, построенные на таком участке в период действия договора. Таким образом, незавершенное строительство автоматически становится предметом залога, если возведено на заложенном земельном участке. При этом, как указано в постановлении ФАС СЗО от 11.01.2005 N А56-21422/04 , не имеет значения, что на момент заключения договора об ипотеке на участке уже велось строительство указанных сооружений, которые еще не были никому заложены.
В данном случае необходимо иметь в виду ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": стороны договора вправе установить, что строящиеся здания не обременяются залогом. В противном случае залогодержатель при неисполнении основного обязательства может обратить взыскание на возведенные сооружения.
Продажа "незавершенки" - один из способов приватизации
Если же совершаются сделки с объектами "недостроя", находящимися в федеральной или муниципальной собственности, нужно руководствоваться Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (определение ВАС РФ от 14.04.2008 N 4433/08 ). В одном из дел суд отклонил довод, что для отчуждения государственного имущества достаточно согласия уполномоченного органа. Продажа объектов "незавершенки" является одним из способов приватизации и осуществляется на аукционах и по конкурсу. В связи с нарушением данного положения сделка купли-продажи была признана недействительной (постановление ФАС ПО от 21.06.2005 N А55-9837/03-36 ).
*1) См. приказ Минюста России от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка".
Журнал "Арбитражное правосудие в России" N 8/2008, Н.Н. МЕЛЬНИКОВ, научный консультант Фонда поддержки аграрной реформы "АгроМИР", кандидат юрид. наук
Недостроенные индивидуальные дома также являются недвижимым имуществом и подлежат передаче во владение граждан.
Однако в этом случае регистрационная процедура имеет массу нюансов.
Чтобы разобраться, как зарегистрировать незавершённое строительство и стать его полноценным хозяином, рекомендуем ознакомиться с данной статьёй.
Можно ли оформить незавершённое строительство в собственность?
Индивидуальный жилой дом, не введённый в эксплуатацию, признаётся объектом незавершённого строительства (иначе недостроем).
Формально такое жильё относится к недвижимому имуществу. Зарегистрировать право собственности на недостроенный дом возможно, однако процедура обладает определёнными особенностями.
Недострой напрямую связан с земельным участком, на котором он располагается. В связи с неполным окончанием строительных работ данный объект не может быть использован по назначению, то есть такое жильё непригодно для проживания.
Именно поэтому владелец здания не способен получить разрешение на ввод имущества в эксплуатацию.
Основное отличие стандартной процедуры регистрации права владения недвижимостью от оформления права собственности на незавершённое строительство – необходимость предоставления большего комплекта документации.
Куда нужно обращаться?
Регистрационная процедура проводится непосредственно единым Росреестром. Подать заявление и нужный перечень бумаг можно в любое отделение государственного органа.
Закон допускает обращение в многофункциональный центр, однако в этом случае процесс затянется на дополнительные 2 дня.
Подать заявление может как сам владелец недостроя, так и его законный представитель.
Как оформить незавершённое строительство в собственность?
Для регистрации прав на недостроенный дом гражданин должен иметь право на распоряжение землёй, на которой он расположен.
Для этого необязательно быть собственником участка (то есть иметь на руках правоустанавливающие бумаги), достаточно арендовать территорию.
Выделяют 2 способа, как оформить незавершённое строительство в собственность:
- с помощью обращения в единый Росреестр или МФЦ с необходимым комплектом документации;
- через суд.
Подача искового заявления в суд для признания прав на владение недостроенным объектом обычно требуется лишь в случае, если Росреестр отказал заявителю в осуществлении регистрационной процедуры. Отказ государственного органа оформляется в письменном виде и предоставляется гражданину лично либо почтовым отправлением.
Стоит понимать, что оформить в собственность возможно исключительно строение, которое дозволено строить на конкретной земле.
Например, индивидуальный жилой дом возводится на участках, предназначенных для ИЖС либо ведения личного подсобного хозяйства. Использование земли не по назначению запрещено законом.
Требующиеся документы
Ситуация, когда финансов на достройку частного дома недостаточно, встречается нередко.
Строительные работы прекращаются на неопределённый срок, но право собственности на объект зарегистрировать можно. При этом неважно, насколько незакончено строительство постройки.
В Росреестр или МФЦ следует предоставить определённый пакет документации, необходимый для оформления незавершённого строительства (как дома, так и дачи) в собственность:
- разрешение на строительство объекта недвижимости;
- правоустанавливающие бумаги на землю, на которой расположен недострой (либо договор аренды);
- паспорт владельца;
- доверенность, заверенную у нотариуса (для законного представителя);
- о внесении сведений о доме в базу данных ЕГРН (бланк выдаётся сотрудником инстанции);
- проектную и техническую документацию;
- квитанцию об оплате пошлины соответствующего размера.
При необходимости сотрудник государственного органа запросит недостающие документы.
Если основанием для обращения в Росреестр послужило полученное решение суда, данное постановление должно приобщаться к основному перечню бумаг. После приёма запроса на руки заявителю выдаётся расписка, содержащая дату окончания регистрационных работ.
Разрешение на строительство
Данное разрешение выдаётся местной администрацией перед началом строительных работ.
Для возведения некоторых объектов недвижимости получение разрешения может не требоваться.
Правоустанавливающие бумаги на участок
Документы, на основании которых у лица возникло право владения и распоряжения участком, называются правоустанавливающими. Если гражданин приобрёл данную землю, в Росреестр нужно предоставить договор купли-продажи.
Если же территория была передана лицу в дар, в качестве правоустанавливающего документа будет выступать дарственная. При обретении прав на землю в связи с получением наследства – свидетельство о вступлении в наследственные права.
Как указывалось выше, гражданину необязательно быть владельцем территории, на которой расположен недострой, так как он вправе арендовать данный участок.
Проектная и техническая документация
К таким документам можно отнести текстовые материалы, схематическое изображение готового строения, бумаги технического характера.
Оплаченная квитанция
Регистрационная процедура проводится на платной основе. Размер пошлины зависит от вида объекта недвижимости и статуса заявителя.
Если речь идёт о частном доме, заинтересованное лицо должно оплатить 2 тыс. рублей. Если недостроем владеют несколько граждан, сумма пошлины делится между ними в равных частях.
Предоставление чека в МФЦ или Росреестр не является обязательным условием для получения регистрационной услуги, однако оплаченная квитанция позволит ускорить процесс проверки документов.
Сроки осуществления процедуры
В настоящий момент регистрационная процедура, проводимая Росреестром, занимает не дольше недели (в срок засчитываются только рабочие дни).
Если документация была подача в многофункциональный центр, процесс продляется на 1–2 дня. На практике МФЦ работает достаточно быстро, поэтому заявка может быть передана в Росреестр уже в течение суток.
