Модели инвестирования в недвижимость. Какую стратегию инвестирования в недвижимость выбрать начинающему инвестору? Однако инвестор имеет право

С помощью тактики можно выиграть отдельную битву,
А стратегия позволяет одержать победу в целой войне.
“Тридцать шесть стратагем”

Инвестиции в недвижимость по праву считаются одними из самых надёжных способов вложения денежных средств. При правильном подходе к тактике и стратегии такого рода инвестирования, деньги, вложенные в недвижимость способны приносить доход вполне сопоставимый с биржевым (и это при сравнительно небольшом уровне риска).

В данной статье мы поговорим с вами о том, как правильно подойти к этому вопросу, что необходимо учесть и как подготовить грамотные вложения в недвижимость приносящие хороший, стабильный доход. Другими словами, разговор пойдёт о тактике и стратегии инвестиций в недвижимость.

Термин тактика происходит от древнегреческого τακτικός и в первоначальном варианте перевода означает «искусство построения войск».

Термин стратегия происходит о древнегреческого слова στρατηγία, в дословном переводе означающего «искусство полководца».

В современном искусстве ведения боя, тактика включает в себя весь спектр подготовительных мероприятий обеспечивающих в дальнейшем успешное ведение боевых действий. А стратегия – это использование всех тактических наработок для достижения победы (или поставленной цели). Тактика – это инструмент, посредством которого решаются задачи стратегии.

Зачем я привожу здесь эти понятия, и какое отношение они вообще имеют к процессу инвестирования? Дело в том, что любой бизнес, по своей сути, это не что иное, как ведение боевых действий. Это постоянная борьба с конкурентами за своих клиентов, за свой бренд, и, в конце концов, за свою территорию (нишу). А инвестиции, а тем более трейдинг – это та вершина бизнеса, для успешного покорения которой мало быть просто хорошим трейдером, для этого нужно быть искушённым воином. Вы же хотите преуспеть в этом деле, добиться успеха, а успех любых боевых действий полностью определяется тактикой и стратегией их ведения.

Итак, приступим.

Первым делом необходимо досконально изучить тот конкретный рынок недвижимости, в который вы планируете инвестировать. Если речь идёт о покупке жилья в конкретном регионе, то узнайте всю возможную информацию о нём в плане общей экономической ситуации, уровня занятости населения, экологической обстановки, планов развития инфраструктуры и т.д. и т.п.

Стоимость жилой недвижимости сильно коррелирует с величиной дохода на душу населения. Кроме этого, цена жилья диктуется спросом, а тот, в свою очередь, определяется уровнем занятости населения в рассматриваемом регионе или в данном конкретном городе. Никому не нужны квартиры в таких местах (городах, посёлках и пр.) где невозможно найти достойно оплачиваемую работу.

В экономике есть такой закон возвышения потребностей. Согласно этому закону, человеку свойственно удовлетворять свои потребности по принципу снизу-вверх. Сначала люди стремятся просто выжить (обеспечить себя пищей и крышей над головой), когда минует угроза голодной смерти, человеком начинают руководить инстинкты продолжения рода (эта древняя сила, неподвластная простым смертным, порой действует даже вопреки и голоду и холоду). После удовлетворения всех базовых потребностей организма, приходит черёд более тонких материй. Сытый и довольный человек начинает испытывать потребность в самореализации, его интересы распространяются на сферы искусства и культуры и т.д.

Описанную лестницу возвышения потребностей, можно применить и к рынку жилой недвижимости. Здесь, как и в описанном выше случае, сначала ищут жильё в шаговой доступности от работы (или на расстоянии не более часа езды), а уже потом рассматривают такие моменты как экология, уровень развития инфраструктуры и престижность.

В самом общем случае, инвестируя деньги в недвижимость, нужно брать в расчёт следующие основные факторы:

1. Наличие потенциала в плане занятости населения;
2. Уровень развития инфраструктуры (дороги, магазины, поликлиники, школы, детские сады и т.д.);
3. Благоприятность месторасположения в плане экологии;
4. Социальное окружение;
5. Престижность дома и (или) района расположения;
6. Перспективы развития (микрорайона, города, региона).

Оценивая перспективы, неплохо раздобыть и ознакомиться с планами развития как территории расположения рассматриваемого к покупке объекта недвижимости, так и близлежащих к нему земель. На этот пункт стоит обратить особое внимание, поскольку такая информация может оказаться сродни инсайдерской (в биржевом мире) предоставляя вам шанс сделать очень выгодную покупку.

В качестве примера важности оценки перспектив развития, можно привести такие города как Казань и Сочи. На столицу Татарстана большое влияние оказала проведённая там, в 2013 году, Универсиада. На том этапе, когда данное событие ещё только планировалось, уровень цен в городе был примерно сопоставим с ценами остальных городов Приволжского федерального округа (см. график ниже). Но чем ближе к дате проведения Универсиады, тем больше проявлялась разница в ценах. И это вполне объяснимо, ведь наряду с массовым строительством новых спортивных объектов, интенсивно развивалась и инфраструктура города.

Город Сочи и до 2014 года был относительно недешёвым в плане недвижимости, однако, к моменту проведения в нём Олимпийских игр, он встал в один ряд с лучшими европейскими городами (как по уровню развития инфраструктуры, так и по уровню цен на жильё).

Кроме этого, естественно, необходимо обладать самой полной информацией о текущем уровне цен на рынке и в обязательном порядке учитывать динамику спроса и предложения на недвижимость. Для этого можно обзавестись целой сетью риелторов регулярно снабжающих вас самой свежей информацией обо всех интересных предложениях и уровне цен.

Самое интересное, это то, что такую сеть можно выстроить абсолютно бесплатно. Любой риелтор заинтересован в увеличении своих продаж и вряд ли откажется внести вас в список своих потенциальных клиентов. Договоритесь с лучшими представителями этого племени, не забыв снабдить их адресом своей электронной почты. Ну а далее вам остаётся только анализировать получаемую периодическую рассылку со всеми вариантами, заслуживающими внимания.

Читайте прессу и специальные периодические издания, отслеживайте все изменения касательно рынка недвижимости (законодательной базы, динамики спроса и предложения и др.). Что касается законов регулирующих все отношения на рынке недвижимости, то знание их является обязательным для любого инвестора решившего профессионально обосноваться на данном поприще.

Поговорив о тактике, давайте теперь перейдём и к стратегии инвестирования. Для частных инвесторов, в зависимости от вида получаемого дохода, можно выделить две основные модели инвестирования в недвижимость:

1. Модель «Рантье»;
2. Модель «Спекулянт».

Модель «Рантье» , как уже понятно из названия, предполагает покупку недвижимости с целью последующего получения пассивного дохода от сдачи её в аренду. Здесь во главе угла стоит вопрос о том, каким будет процент прибыли и каков срок окупаемости того или иного объекта. Ведь согласитесь, нет никакого смысла вкладывать деньги в такие объекты, стоимость аренды которых (в пересчёте на процент годовых от их общей стоимости) едва будет перекрывать уровень инфляции.

Давайте рассмотрим это на конкретных примерах. Допустим, сдача в аренду квартиры будет приносить вам всего 4-7% прибыли в год (в зависимости от города). То есть, инвестировав деньги в квартиру стоимостью 10 млн. рублей, вы будете получать от 400000 до 700000 рублей в год. Вроде бы не так уж и плохо, но учитывая уровень инфляции в те же 4-7%, этот доход вполне может нивелироваться до нуля, а то и вовсе превратиться в убыток.

Сдача в аренду апартаментов – занятие куда более выгодное и может приносить от 9 до 12% прибыли в год. Также в цене всегда и коммерческая недвижимость. Например, за магазины, кафе и рестораны можно получать порядка 11-12% ренты в год. Чуть менее выгоден вариант со сдачей в аренду офисных помещений, здесь можно рассчитывать лишь на 8-9% годовых.

Следует иметь в виду, что помимо процента, получаемого в качестве арендной платы, можно рассчитывать и на повышение стоимости своих активов (ведь цены на жильё имеют свойство расти в долгосрочной перспективе). А кроме этого, данная модель инвестирования предполагает и ряд определённых издержек, таких, например, как: расходы на ремонт и обустройство помещений, коммунальные платежи и т.п.

В целом, модель «Рантье» можно отнести к консервативным стратегиям инвестирования, которые позволяют получать умеренную доходность при сравнительно небольшом уровне риска.

Модель «Спекулянт» предполагает более агрессивное инвестирование и, соответственно, может принести гораздо больший процент дохода. Работа по этой модели предполагает покупку недвижимости на ранних стадиях её строительства с целью дальнейшей перепродажи по закономерно возросшей цене.

Так, купив квартиру на стадии котлована, можно получить в будущем прибыль на уровне 35% и выше. Судите сами, каждая последующая стадия готовности объекта добавляет к его стоимости от 5 до 10%.

Так на этапе постройки нижних этажей здания, его стоимость автоматически увеличивается примерно на 10%. Готовность средних и верхних этажей здания добавляет к его стоимости ещё 10%. Когда строительство подходит к этапу отделочных работ, стоимость подрастает ещё на десяток процентов. Ну и, наконец, после окончательной сдачи здания в эксплуатацию, его стоимость подрастает ещё приблизительно на 5%.

Большая доходность, априори, подразумевает и потенциально больший уровень риска. Так, например, можно столкнуться с так называемым долгостроем. В нашей стране, к сожалению, была масса прецедентов подобного рода, когда дольщики вкладывали деньги в надежде получить квартиру через пару лет, а в результате им приходилось ждать гораздо дольше. И это ещё хорошо, если в итоге они всё-таки получали свою квартиру, ведь многие из них остаются обманутыми и поныне.

Для минимизации подобного рода риска, здесь необходимо принимать следующие основные меры:

1. Самым тщательным образом нужно проверить всю правоустанавливающую документацию по проекту;
2. Убедиться в удовлетворительном финансовом состоянии компании-застройщика, чтобы не оказалось так, что денег на завершение строительства не было изначально;
3. Ознакомиться с портфолио компании-застройщика в виде портфеля реализованных ею проектов;
4. Обращать внимание на поведение застройщика, так, в частности, стремление устраивать спешные распродажи, при первых признаках снижения активности покупателей, с большой долей вероятности может говорить о том, что у него нет достаточного количества средств (или средств надёжных партнёров) для завершения объекта.

Ну и, конечно же, следует учитывать все те факторы, влияющие на привлекательность объекта недвижимости, которые были описаны в предыдущем разделе этой статьи, а именно:

1. Местоположение. Новостройка должна находиться в востребованном районе с хорошо развитой инфраструктурой и транспортной доступностью;
2. Экологию. Если строящееся здание будет находиться в экологически неблагополучном районе города, то это может отрицательно сказаться на его привлекательности для потенциальных покупателей (особенно это касается объектов жилой недвижимости);
3. Престижность. Чем ближе к центру, тем престижнее недвижимость и соответственно, тем больше её привлекательность для покупателя.

И другие моменты, от которых будет зависеть величина спроса на объект ваших инвестиций.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

И в заключение, давайте рассмотрим те основные плюсы и минусы, которые свойственны рассматриваемому здесь виду инвестиций. Начнём с положительных моментов.

Безусловным плюсом вложения средств в недвижимость является возможность получать постоянный стабильный доход посредством сдачи её в аренду. При этом вы остаётесь владельцем актива, имеющего свойство постоянно расти в цене (по крайней мере, в средне- и долгосрочной перспективе).

Кроме этого, для инвестора на этом рынке открываются широчайшие возможности в плане выбора объектов. Можно вкладываться в жилую или коммерческую, строящуюся или сданную недвижимость. Можно покупать земельные участки, парковочные места или гаражи. Можно инвестировать в загородную или даже в зарубежную недвижимость.

К недостаткам же, в первую очередь, можно отнести такие моменты, как большой порог входа на этот рынок (в плане величины инвестиционного капитала) и низкую такого рода вложений.

Ещё можно сказать о таких неудобствах как зависимость спроса от текущей экономической ситуации как в отдельно взятом регионе, так и в стране в целом. Ну и о сопутствующих расходах, включающих в себя коммунальную плату, затраты на ремонт и налоги.

Вот вкратце и всё. Если у вас появятся какие-либо дополнения или замечания к этой статье, то милости прошу в комментарии. Успехов вам и стабильного профита!

Многие инвесторы, вкладывающие средства в зарубежную недвижимость, стремятся к высокой доходности. Однако не все понимают, что бóльшая начальная доходность подразумевает бóльшие риски, то есть вероятность снижения доходов в долгосрочной перспективе.

Мы рекомендуем клиентам заранее оценивать риски и продумывать стратегию инвестирования с оптимальным балансом доходности, надёжности, трудозатрат и других факторов эффективности вложений. Большинству клиентов Tranio подходит простой арендный бизнес в стабильной локации, с долгосрочным арендным контрактом и управлением через управляющую компанию. В этой статье мы рассмотрим, как обеспечить наилучшую доходность при такой стратегии.

Почему простой арендный бизнес

Типичные инвесторы, которые пользуются услугами Tranio,- успешные предприниматели из России, Бразилии, Ирана или Китая. Как правило, на родине у них есть активный бизнес, который приносит основную прибыль. От зарубежной недвижимости они предпочитают получать пассивный доход с минимальной вовлечённостью в управление. Это инвестиции не столько ради прибыли, сколько с целью сохранить капитал и защитить его от политических и экономических рисков своей страны.

Большинство клиентов не планируют продавать свою доходную недвижимость в ближайшей перспективе. Эта собственность обеспечивает инвесторам личный пенсионный фонд и служит гарантией финансового благополучия их детей. Ещё один важный мотив - вид на жительство в США или странах Европы, которые предоставляют такую возможность покупателям недвижимости.

Нашим инвесторам обычно не подходят проекты добавленной стоимости - строительство или редевелопмент. Вложения в них связаны с высокими рисками, среди которых превышение сметы, трудности с оформлением разрешительных документов, завышенная цена покупки и долгие поиски покупателя. От инвестора требуется активное участие в проекте и определённая квалификация в строительном бизнесе. Проекты девелопмента эффективны как основной род деятельности, а не как инструмент сохранения капитала.

Таким образом, непрофильным инвесторам мы рекомендуем простой арендный бизнес: покупать недвижимость и сдавать её в аренду. Это низкорискованная и несложная в реализации стратегия.

Бюджет и типы объектов

Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в зарубежную недвижимость при бюджете от 200 тыс. евро. Дешевле, за редким исключением, трудно купить ликвидный объект. В этом сегменте мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ - высокая ликвидность и стабильный спрос.

При бюджете свыше 2,5 млн евро стоит ориентироваться на коммерческие объекты - в первую очередь торговую недвижимость и дома престарелых.

Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестиции в доходную недвижимость можно начинать и со 100 тыс. евро собственных средств.

Типы коммерческой недвижимости и их параметры Данные Tranio (средние рекомендованные показатели)*

Типы объектов	Доходность, % годовых	Срок договора аренды	Преимущества	Недостатки
От 300 тыс. евро
Квартиры (краткосрочная аренда)	5–7	От 1 суток	Высокая ликвидность; по сравнению с долгосрочной арендой - выше доходность и нет проблем с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставок	Риски менеджмента и простоев; по сравнению с долгосрочной арендой - более быстрый износ
Квартиры (долгосрочная аренда)	2–3	От 1 года	Высокая ликвидность; высокий спрос со стороны арендаторов, стабильный даже во время кризиса	Риски менеджмента и простоев; проблемы с выселением жильцов
Студенческое жильё	4–6	От 6 месяцев	Высокий спрос со стороны арендаторов	По сравнению с квартирами - ниже ликвидность, сложно перепрофилировать
От 2,5 млн евро
Доходные дома	3–5	От 1 года		Низкая доходность, много арендаторов, проблемы с выселением, нужна управляющая компания
Уличные магазины	3–4	3–10 лет	Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации	Низкая доходность
Супермаркеты	5–6,5	12–15 лет	Высокая доходность, продолжительные контракты	Чем ближе срок окончания договора, тем ниже ликвидность
От 10 млн евро
Дома престарелых	5–6,5	20–25 лет	Рост количества пенсионеров, продолжительные контракты	Сложно перепрофилировать
Торговые центры	4–6	5–15 лет	Высокая доходность	Риски менеджмента при большом количестве арендаторов
Гостиницы	4–6	10–20 лет	Высокая доходность	Сложно перепрофилировать

* Средние показатели для объектов:

• в благополучных районах крупных европейских городов;
• новые объекты или после капитального ремонта;
• арендные контракты в начале срока действия.

Локация

От расположения объекта напрямую зависят риски и доходность инвестиций. Мы рекомендуем инвестировать в страны с развитой экономикой и стабильной политической системой. Наименьшими рисками отличаются Австрия, Великобритания, Германия, США, Франция и Швейцария: в этих странах меньше всего вероятность гиперинфляции, падения национальных валют и сокращения ВВП.

Большинство российских клиентов предпочитают Германию из-за географической близости, а также потому, что по сравнению с другими перечисленными странами доходность в Германии немного больше, условия кредитования лучше, а налоги немного ниже. Но другие страны из этого списка тоже представляют интерес: например, одни инвесторы выбирают США, потому что ожидают там большей капитализации, другие опасаются ослабления германской экономики из-за политических событий, а третьи приобретают доходную недвижимость в странах, где сосредоточены их деловые или личные интересы.

Мы советуем также учитывать, в какой валюте будут номинированы траты семьи инвестора через 5–10 лет. Например, если у вас есть жилая недвижимость в Великобритании и там же учатся ваши дети, то стóит присмотреться к объектам, арендный доход от которых генерируется в фунтах стерлингов.

Среди населённых пунктов лучше выбирать либо мегаполисы и их благополучные пригороды, либо города средней величины с растущим населением, развитым рынком труда и потенциалом экономического роста. Мы советуем ориентироваться на проверенные локации, в которых уже есть успешный опыт инвестиций соотечественников. Например, удачные варианты - западноевропейские столицы и крупные города Западной Германии.

Выбор района зависит от типа недвижимости. Например, уличные магазины лучше покупать на центральных улицах с оживлённым трафиком, а торгово-складские помещения - на выезде из крупного города рядом с трассой.

Арендаторы и арендный договор

Если вы сдаёте в аренду жилую недвижимость, то в качестве съёмщиков предпочтительны представители среднего класса с хорошей кредитной историей и стабильными доходами. А в сегменте коммерческой недвижимости наименее рискованны объекты, которые уже сданы в аренду крупным корпоративным арендаторам, работающим на рынке десятки или сотни лет. Вероятность банкротства таких съёмщиков меньше, чем мелких частных компаний. Информацию о финансовом состоянии арендаторов можно запросить у юристов в процессе экспертизы объекта (Due Diligence).

Объекты с большим количеством арендаторов (например, доходные дома или торговые центры) не подходят зарубежным непрофильным инвесторам. По нашему опыту, если съёмщиков больше пяти, это существенно увеличивает риски менеджмента и повышает требования к профессионализму управляющей компании. Лучше всего приобретать недвижимость с единственным арендатором.

Важное условие арендного договора - разделение расходов на содержание объекта между собственником и арендатором: кто оплачивает налог на недвижимость, коммунальные услуги, страховку и другие статьи расходов. Мы советуем снижать риски, покупая объекты, в которых максимум эксплуатационных расходов возложен на арендатора. Договора такого типа называются NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease), их отличия от других вариантов показаны в таблице:

Тип аренды	Расходы собственника
	Ремонт фасада и строительных конструкций	Содержание и обслуживание	Страховка	Налог на недвижимость
Gross Rent Lease	✓	✓	✓	✓
N Lease (Single Net Lease)	✓	✓	✓	·
NN Lease (Double Net Lease)	✓	✓	·	·
NNN Lease (Triple Net Lease, аналог в Германии -Dach & Fach)	✓	·	·	·
Absolute NNN Lease	·	·	·	·

Рекомендуется приобретать объекты c долгосрочными (10–20 лет) арендными контрактами без права расторжения, причём с жёсткой арендной ставкой без привязки к операционным показателям бизнеса арендатора. Имейте в виду, что такой договор накладывает обязательства на обе стороны: речь не только о том, что арендатор гарантирует стабильную арендную плату на весь этот срок, но и о том, что собственник не имеет права выселить арендатора до окончания срока договора.

Долгосрочные контракты дают инвестору дополнительную страховку от ценовых коррекций, от которых не защищены даже самые надёжные рынки недвижимости. Если вы инвестировали в объект с 15–20-летним контрактом, то с высокой долей вероятности период снижения цен придётся на первые 10 лет владения, поскольку циклы рынка недвижимости сменяют друг друга каждые 7–10 лет. При жёстких контрактах на 15–20 лет ценовые колебания не отразятся на вашем доходе, так как нельзя досрочно расторгнуть договор или снизить арендную плату. Таким образом, вы сможете подождать, пока рынок восстановится, и выйти из проекта при удачной конъюнктуре.

Даже при продолжительных контрактах обычно можно индексировать арендные ставки в соответствии с инфляцией, то есть ежегодно повышать их примерно на 1–2 % . При позитивном развитии рынка в этом есть свои минусы. Например, если рынок недвижимости каждый год растёт на 4 %, и через 10 лет вы хотели бы сдавать объект существенно дороже роста инфляции - вы не сможете этого сделать, потому что вас ограничивает контракт. Поэтому инвесторам, которые верят в подъём рынка в долгосрочной перспективе, лучше покупать объекты с пятилетними контрактами (например, торговую недвижимость на пешеходных улицах) и индексировать стоимость аренды по окончании контракта.

Потенциал роста стоимости

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %. Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % мы считаем неоправданным и невыгодным для зарубежного инвестора: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется какой-либо риск, стоимость ликвидации которого окажется выше, чем премия за риск на входе.

Кроме того, рынки с низким уровнем рисков и доходности (как правило, это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и сопутствующими высокими рисками.

Например, как показал проведённый Tranio ретроспективный анализ цен на недвижимость в США , с 2001 по 2015 год объекты с начальной доходностью 3 % росли в цене в среднем на 5 % в год, с доходностью 5 % - на 4,7 %, с доходностью 7 % - только на 3,5 % в год, а объекты с доходностью 9 % могли падать в цене. При этом среди дешевеющих объектов меньше всего теряли в стоимости те, что имели более низкую доходность. Вероятность падения цены выше у объектов с более высокой начальной доходностью, так что с учётом вероятности реализации этого риска объекты с начальной доходностью 3–7 % дают в итоге бóльшую суммарную доходность.

Для прогноза роста цен важны также перспективы развития района. Быстрее всего дорожает недвижимость там, где происходит джентрификация - процесс, при котором промышленные районы превращаются в престижные жилые, облагораживается территория, развивается инфраструктура, а население с низким уровнем доходов вытесняется более состоятельным. При этом наиболее выигрышны районы, которые находятся близко от центра города или имеют удобное транспортное сообщение с центром.

Оптимальная доходность зависит не только от рисков, но и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшая начальная доходность имеет смысл в рамках диапазона 3–7 % . Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8–5,8 % ; а если срок инвестирования - 10 лет, то оптимальная начальная доходность - 4,5–6,5 % . Такой вывод аналитики Tranio получили в результате исследования 100 пар «доходность - прирост капитализации» для жилой и нежилой недвижимости Германии.

Кредит

Можно увеличить доходность с помощью ипотеки.

Деньги, привлечённые за счёт ипотеки, стоят дешевле, чем арендатор платит за аренду. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно рассчитывать на кредит в размере до 60 % от стоимости объекта под 2–3 % годовых. При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–10 % .

В общем случае самые дешёвые кредиты - с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения, а самые дорогие - с фиксированной ставкой, допускающие досрочное погашение.

Лучше брать кредит на продолжительный срок (10–15 лет) : чем больше срок, тем дороже деньги, но и тем меньше риск, что негативная конъюнктура рынка повлияет на условия рефинансирования. В случае коммерческой недвижимости рекомендуется оформлять ипотеку по схеме, при которой в первую очередь платятся проценты, а тело кредита - ближе к концу срока кредита. При этом желательно, чтобы к концу срока было погашено не менее 40–50 % тела.

Не стóит перекредитовывать объект и брать в долг слишком много. Но и не следует занимать слишком мало, так как странно было бы не использовать возможность взять кредит дешевле, чем платит арендатор.

Оптимизация налогов

Что касается оптимизации налога на доходы, то физические лица в Европе и США платят его пропорционально размеру дохода, и недвижимость стоимостью до 1 млн евро проще оформить на физическое лицо. Более дорогой объект выгоднее зарегистрировать на компанию, потому что у юридических лиц обычно плоская и более низкая ставка налога на прибыль. Также компаниям легче снижать налогооблагаемую базу за счёт амортизации и вычетов по займам от банка и учредителя.

Лучше всего, если сделку удаётся организовать так, чтобы платить налоги только в стране нахождения объекта недвижимости. Такая возможность зависит от налогового резиденства инвестора, межгосударственных соглашений об избежании двойного налогообложения, формы собственности и других факторов. Консультанты Tranio при помощи налоговых советников помогают каждому клиенту индивидуально структурировать сделку и оформить кредит на оптимальных условиях.

Выход из проекта

Обычный срок владения доходной недвижимостью до продажи - 5–20 лет. Как правило, нужно не менее 13–14 лет, чтобы объект окупился и начал приносить прибыль. В некоторых странах инвесторы ориентируются на срок, при продаже после которого не выплачивается налог на прирост капитала (например, в Германии это 10 лет).

Можно ли будет выгодно продать недвижимость через много лет - один из ключевых рисков инвестиций, который часто не учитывают клиенты, интересующиеся высокой доходностью. Их привлекают предложения с начальной доходностью 8 % и выше; типичные примеры - парковки или жильё для студентов на периферии. Ключевой недостаток таких объектов - низкая ликвидность, то есть маленький спрос на покупку. Если вы соберётесь их продать, придётся существенно снизить цену, что в итоге нивелирует высокую начальную доходность.

При горизонте планирования 10–20 лет мы советуем рассматривать коммерческую недвижимость с начальной доходностью 5 % (при соблюдении остальных рекомендаций из этой статьи). Чаще всего их стоимость растёт на 2–3 % в год вместе с рынком или даже быстрее него. Это надёжные объекты, которые можно выгодно продать и раньше запланированного срока, если ваши планы изменятся. А при стрессовом сценарии такая недвижимость меньше теряет в цене, чем более рискованные объекты с высокой начальной доходностью.

Однако если вы собираетесь продать объект через 1–3 года, то лучше всего покупать наиболее доходную недвижимость в регионе с потенциалом роста. Сегодня одной из таких локаций в Европе считается Испания с её центральными рынками Мадрида и Барселоны. Впрочем, нельзя сказать, сохранится ли рост этих рынков в ближайшие 10–20 лет, поэтому для долгосрочных инвестиций нацеленных на сохранение капитала лучше выбирать более предсказуемые локации.

Если вы планируете не продавать недвижимость, а оставить её наследникам, то важно выбрать правильный формат владения, чтобы оптимизировать налоги на наследство. Например, во Франции нет налогов на наследование и дарение, если объект зарегистрирован на гражданскую компанию по операциям с недвижимостью (SCI). А в Великобритании налогом на наследование не облагается недвижимость, оформленная на офшорную компанию.

	Жилая недвижимость	Нежилая недвижимость
Минимальный бюджет	300 тыс. евро	2,5 млн евро
Типы объектов	Квартиры, жильё для студентов	Торговая недвижимость на людных улицах, супермаркеты, дома престарелых
Страны	Австрия, Великобритания, Германия, США, Франция, Швейцария
Города	Крупные населённые пункты с хорошей демографией и потенциалом экономического роста
Районы	Места с хорошей экологией и инфраструктурой, популярные у среднего класса; окрестности вузов, медицинских центров и деловых кварталов	Вблизи транспортных артерий и остановок общественного транспорта, в местах скопления других объектов аналогичного профиля
Потенциал роста капитализации	Высокий	Средний
Срок инвестирования	От 10 лет
Оптимальная начальная доходность	4–6 % (можно повысить за счёт кредита)
LTV (доля заёмных средств от стоимости объекта)	60 %
Кредит	Самые дешёвые кредиты - с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения; следует выбирать схему, при которой сначала погашаются проценты, а тело - ближе к концу срока
Срок кредитования	10–15 лет
Арендаторы	Представители среднего класса, семьи с детьми, студенты, офисные работники, пенсионеры	Крупные торговые сети и управляющие компании, которые работают на рынке несколько десятилетий и находятся в хорошей финансовой форме
Тип аренды	NN или NNN (максимум эксплуатационных расходов на арендаторе); долгосрочный контракт без права расторжения
Срок аренды	1 сутки (краткосрочная), 1 год (долгосрочная)	5–20 лет

Материал подготовлен для РБК-Недвижимость.

Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio

Инвестирование в недвижимость — это вложение средств (денежные средства, ценные бумаги, драгоценные металлы и т.п.) в недвижимость, приносящую прибыль или блага.

Может происходить на двух уровнях. Инвестирование в новые объекты недвижимости, так называемый первичный рынок, а также инвестирование в уже существующие объекты, вторичный рынок.

Стоит отметить, что на первичном рынке объектом могут стать только строящиеся и новые объекты, на вторичном рынке представлена вся уже существующая недвижимость.

Способы получения дохода от

Доход от инвестирования в недвижимость получают следующими путями

• за счет арендных платежей. Обладая недвижимостью, собственник вправе сдавать её в аренду за определенную плату
• доход от увеличения рыночной стоимости объекта недвижимости
• доход от перепродажи
• нематериальные выгоды в процессе эксплуатации.

Объекты инвестирования в недвижимость

Объектами инвестирования в недвижимость могут выступать три основные категории

• жилая недвижимость. Этот объект инвестирования привлекателен постоянным, не снижающимся спросом и ростом цены. Также возможно получение прибыли через сдачу объекта в аренду
• земельные участки
• нежилая недвижимость. Самый прибыльный, но и рисковый объект инвестирования. Риск связан с низкой ликвидность, то есть сложностью продажи объекта из-за его высокой стоимости.

Виды инвестирования в недвижимость

В недвижимость.

Самый эффективный и распространенный вид в недвижимость это прямой метод. Это покупка объекта недвижимости с оформлением необходимых документов, как правило, заключение договора.

Следующий вид, косвенный – вы инвестирует не в саму недвижимость, а в ценные бумаги компании, занимающейся недвижимостью.

Будут выступать следующие активы

• собственные и заемные средства
• закладные
• ипотека
• опционы

Преимущества инвестирования в недвижимость

Является одним из наиболее привлекательных и надежных объектов для инвестиций. Происходит это по целому ряду причин. Постоянный рост спроса на недвижимость, понятность процедуры инвестирования для вкладчиков, прозрачность правового поля, все это делает недвижимость очень привлекательным объектом для инвесторов.

Основные преимущества инвестирования в недвижимость

• обеспечивает сохранность сбережений инвестора
• данный вид инвестирования основан на праве собственности
• защита от инфляции
• рынок недвижимости мало освоен в России
• высокие уровни риска компенсируются высоким доходом

Хорошие новости для инвесторов. Всемирный банк обновил прогноз по росту мировой экономики. В 2018 году он поднимется с 2,9% до 3,1%. По мнению экспертов, на первом месте по надежности вложений стоит вывоз мусора, на втором – индустрия. Если несмотря на это, вы все еще раздумываете, куда лучше вложиться – в жилую недвижимость или коммерческую, то почитайте этот текст.

Чтобы определиться окончательно, рассмотрим оба типа недвижимости. По нашему опыту, жилая дает доходность в пределах 5-6%. Ее окупаемость – в пределах двадцати лет. Коммерческая недвижимость демонстрирует более высокую доходность:

• Офисная – 6-7%
• Торговая – 7-8%
• Гостиничная – от 9 % и выше

Соответственно, вы сможете рассчитывать на окупаемость гостиничных проектов в пределах семи-десяти лет. Наверное, вы сейчас думаете, что ждать прибыли придется слишком долго. Но рекомендуем учесть то, что отельный бизнес в последние годы стал одним из самых выгодных объектов инвестиционного портфеля. Благодаря стратегическому бизнес-планированию отельно-ресторанные комплексы, на наш взгляд, относительно безболезненно переживают неблагоприятные рыночные колебания. А это, согласитесь, очень актуально во время экономических потрясений, от которых не застрахована ни одна страна в мире.

Международный специалист в сфере коммерческой недвижимости, компания CBRE Hotels, утверждает , что сегодня доходность от объектов отельной недвижимости существенно превосходит прибыльность инвестирования в офисные и торговые активы. Мы им верим, потому что соотнесли вполне реальные и очень интересные цифры. Делимся ими с вами: по данным консалтингового агентства TRI Hospitality Consulting, с каждым годом количество международных путешественников увеличивается на 4%. А теперь вспомним, что отельный номер каждый день продается заново. Улавливаете выгоду? Факт ежедневных продаж выгодно отличает гостиницы от других видов недвижимости и позволяет бизнесу моментально реагировать на любую динамику рынка гостеприимства.

Поэтому вложение капитала в гостиничную сферу – это прибыльная и набирающая популярность альтернатива для крупных международных инвесторов и владельцев активов среднего звена.

Вероятно, вы удивитесь, но…

Я выделяю три основные модели.

• Модель с быстрой окупаемостью

Она предполагает, что инвестор вкладывает средства в строительство недорогих отелей или покупает советские здания и делает реконструкцию. Отель этот может быть на 80, 100, максимум 150 номеров. Такие гостиницы могут достичь окупаемости через четыре-пять лет. Главные недостатки такой модели – необходимость в жестком менеджменте. То есть экономить нужно на всем. Это приводит к быстрой изнашиваемости отеля и оборудования. И, как следствие, снижению продажной стоимости.

Наш совет. Если вы хотите не только быстро получить дивиденды от своих вложений, но и продлить их действие – закупите хорошие материалы для ремонта, простую, но крепкую мебель и надежное оборудование. Поверьте, на самом деле разница между качественными перегородками, дверями, кроватями не такая существенная и определенно не стоит репутационных и повторных финансовых затрат.

• Модель с большей окупаемостью и лучшей капитализацией

Такие отели, как правило, требуют лучшей инфраструктуры, более качественной мебели, ремонта. В совокупности на тот же объем инвестиций получится меньше номеров и, соответственно, доходность будет меньше. Но такие отели однозначно будут держать свою продажную стоимость. А с правильным и эффективным управлением, она будет с годами только расти.

Не так давно мы реализовали строительство отеля и после двух лет успешного управления смогли его продать зарубежному инвестору на 50% дороже изначальной стоимости. Таким образом, его рентабельность с учетом того, что два года объект успешно работал, была почти 70%. Этот опыт мы внесли в работающий кейс и делимся им на профессиональных семинарах и конференциях.

Наш совет. Качественные мебель и ремонт – это не все составляющие успеха. Обратите внимание на персонал. Если в первое время у вас нет оборотных средств на его полноценное обучение, организовывайте ежедневные утренние собрания и приближайте их к своим ценностям и философии гостеприимства.

• Модель с большой капитализацией

Инвестор вкладывает в очень дорогие объекты: пятизвездочные отели или огромные загородные комплексы. Основная цель этой модели – сохранение инвестиций в одном объекте недвижимости, фиксирование рентабельности и доходности на уровне железных 5-6% годовых и положительный имидж стабильно развивающегося объекта.

Наш совет. Обратите внимание на систему лояльности гостей. Они должны помнить, что у вас им комфортнее и выгоднее, чем у других. Принцип Парето актуален и в гостиничном бизнесе – 20% ваших постоянных гостей приносят 80% дохода, а 80% обычных клиентов приносят 20%.

Доверять ли бизнес управляющей компании

После того как вы определились с целью и моделью инвестирования, возникает закономерный вопрос: самому ли вести бизнес или доверить управляющей компании.

Если вам по душе первый вариант, то готовьтесь к тому, что прочтения нескольких статей в интернете будет недостаточно. Нужно обладать необходимыми знаниями законодательства, ментальности жителей того или иного региона, специфики ведения вашей ниши, а также опытом управления и навыками менеджмента.

Если же вы хотите инвестировать и получать дивиденды, особенно не вникая во все тонкости, тогда лучше всего доверить свои инвестиции профессионалам.

Основная сложность для собственника, который решил преобразовать свое или приобретенное помещение под мини-отель или хостел, – подобрать правильных подрядчиков. Например, архитектора, который имеет опыт работы в HoReCa и может эффективно спланировать пространство, строительную компанию, которая правильно подберет необходимые материалы для гостиницы и в срок сдаст объект, компании, которые занимаются комплектацией мебели и оборудования, специализированного под эксплуатацию в гостиницах.

По законам рыночной экономики, неудовлетворенный спрос не может жить долгое время, поэтому скоро на него появятся предложения.

От кого они будут – от предприимчивых и дальновидных иностранных инвесторов или от отечественных бизнесменов – покажет время. Но, учитывая экономический потенциал, климат и географическое положение, Украина и Россия имеют все шансы стать самыми продвинутыми туристическими центрами Европы и Азии.

1. Предпринимательская деятельность в этой модели цель использования состоит в получении прибыли от эксплуатации недвижимости, это может быть недвиж производственного назначения, административная, арендная и так далее. Инвестор может распоряжаться доходами недвижимости как собственник, А в случае использования целевых методов инвестирование как собственник собственной части недвижимости. Возврат инвестиций в этой модели осуществляется из доходов от эксплуатации построенных, отреставрированных, отремонтированных объектов недвижимости.

2. Арендная модель это инвестирование в объекты недвижимости производится в целях предоставления их в аренду различным субъектам хозяйствование и гражданам на разные сроки и с разнообразными условиями оплаты. Арендаторами могут быть также государственные и муниципальные предприятия и учреждения.

3. Модель продажи. Инвестирование в недвиж производится целью с последующей продажи объекта недвижимости на стадии эксплуатации. реализация прямой отеля как правило предполагает продажу объекта после ввода его в эксплуатацию и заполнение арендаторами.

4.Концепционная модель- в ней собств на объект инвестирования По истечению установленного срока концессии безвозмездно передается государству. В Отличие от других моделей здесь существует определенный финансовый риск для инвестора, так как доходы зависят от рыночной коньюктуры и жесткое финансированной во времени.

5. Кооперативная модель предусматривает соединения инвестиций различных инвесторов, в том числе общественных и частных. степень влияния на объекты недвижимости зависит от доли вложенных инвестиционных ресурсов и может быть оформлено по-разному, зависимости от вида недвижимости и интересов инвесторов.

В мировой практике управления логистическими системами используются различные методы принятия оптимальных решений в условиях риска и неопределенности, к наиболее распространенным из которых следует отнести следующие методы:

– метод достоверных эквивалентов (коэффициентов достоверности);

– анализ чувствительности отдельных показателей;

– метод сценариев;

– методы теории игр (критерий максимина, максимакса и др.);

– построение «дерева решений»;

– имитационное моделирование по методуМонте-Карло

Детальное описание выше перечисленных методов дано в различных источниках , поэтому остановимся более подробно на особенностях и недостатках их практического применения. Метод достоверных эквивалентов (коэффициентов достоверности) предполагает корректировку основных показателейлогистической системы в зависимости от достоверности оценки их ожидаемой величины. С этой целью рассчитываются специальные понижающие (или повышающие) коэффициенты для каждого планового периода. Коэффициенты устанавливаются экспертами в зависимости от их субъективной оценки вероятностей. Однако интерпретация коэффициентов достоверности как субъективных вероятностей, свойственная данному подходу, не соответствует экономической сущности оценки риска. Применение коэффициентов достоверности в такой интерпретации делает принятие управленческих решений произвольным и при формальном подходе может привести к серьезным ошибкам и, следовательно, к последующим негативным последствиям для предприятия. Метод анализа чувствительности показателей логистической системы позволяет на количественной основе оценить влияние изменений его главных переменных. Главный недостаток данного метода заключается в том, что в нем допускается изменение одного параметра логистической системы изолированно от всех остальных, т.е. все остальные параметры остаются неизменными (равны спрогнозированным величинам и не отклоняются от них). Такое допущение редко соответствует действительности. Метод сценариев позволяет преодолеть основной недостаток метода анализа чувствительности, так как с его помощью можно учесть одновременное влияние изменений факторов риска. К основным недостаткам практического использования метода сценариев можно отнести, во-первых, необходимость выполнения достаточно большого объема работ по отбору и аналитической обработке информации для каждого возможного сценария развития, и как следствие, во-вторых, эффект ограниченного числа возможных комбинаций переменных, заключающейся в том, что количество сценариев, подлежащих детальной проработке ограничено, так же как и число переменных, подлежащих

варьированию, в-третьих, большая доля субъективизма в выборе сценариев развития и назначении вероятностей их возникновения. Если существует множество вариантов сценариев развития, но их вероятности не могут быть достоверно оценены, то для принятия научно обоснованного решения по выбору наиболее целесообразного режима функционирования логистической системы из совокупности альтернативных вариантов в условиях неопределенности применяются методы теории игр, некоторые из которых рассмотрены ниже: Критерий MAXIMAX не учитывает при принятии решения риска, связанного с неблагоприятным развитием внешней средыКритерий MAXIMIN (критерий Вальда) минимизирует риск предпринимателя, однако при его использовании многие варианты функционирования логистической системы, являющиеся высокоэффективными, будут необоснованно отвергнуты. Этот метод искусственно занижает эффективность логистической системы, поэтому его использование целесообразно, когда речь идет о необходимости достижения гарантированного результата. Критерий MINIMAX (критерий Сэвиджа), в отличие от критерия MAXIMIN, ориентирован не столько на минимизацию потерь, сколько на минимизацию сожалений по поводу упущенной выгоды. Он допускает разумный риск ради получения дополнительной прибыли. Пользоваться этим критерием для выбора стратегии поведения в ситуации неопределенности можно лишь тогда, когда есть уверенность в том, что случайный убыток не приведет фирму к полному краху. Критерий пессимизма-оптимизма Гурвица устанавливает баланс (компромисс) между критерием MAXIMIN и критерием MAXIMAX. При использовании этого метода из всего множества ожидаемых сценариев развития событий в логистической системе выбираются два, при которых достигается минимальная (Vmin) и максимальная (Vmax) эффективность. Выбор оптимального варианталогистической системы осуществляется из соображений близости его эффективности компромиссному значению, вычисляемому по формулегде – коэффициент пессимизма-оптимизма, который принимает значение в зависимости от отношения риск-менеджера к риску, от его склонности к оптимизму или к пессимизму. При отсутствии ярко выраженной склонности. При (точка Вальда) критерий Гурвица совпадает с максиминым критерием, при – с максимаксным критерием.

Общий недостаток рассмотренных выше методов теории игр состоит в том, что предполагается ограниченное количество сценариев развития (конечное множество состояний окружающей среды).

Метод построения «дерева решений» сходен с методом сценариев и основан на построении многовариантного прогноза динамики внешней среды. В отличие от метода сценариев он предполагает возможность принятия самой организацией решений, изменяющих процесс функционирования логистической системы и использующих специальную графическую форму представления результатов («дерево решений»). Данный метод может применяться в ситуациях, когда более поздние решения сильно зависят от решений, принятых ранее, и в свою очередь, определяют сценарии дальнейшего развития событий . Основными недостатками данного метода при его практическом использовании являются, во-

первых, техническая сложность данного метода при наличии больших размеров исследуемого «дерева» решений, так как затрудняется не только вычисление оптимального решения, но и определение данных, во-вторых, присутствует слишком высокий субъективизм при назначении оценок вероятностей.