Процесс государственной регистрации права собственности является заключительным и обязательным этапом приватизации. Данная правовая процедура оформляет переход полномочий владения на жилое помещение от муниципальных и государственных органов власти к гражданам Российской Федерации. имеют возможность оформить квартиру как на одного, так и на нескольких лиц, то есть в пользование.
Для того чтобы зарегистрировать право собственности на объект недвижимости необходимо:
После чего регистратор, проверив предоставленные сведения, сможет вынести решение о согласии или отказе в проведении регистрации перехода права собственности.
Оформление жилых помещений в собственность граждан
Граждане, которые занимают жилые помещения государственного и муниципального жилых фондов на основании социального найма, имеют право приобрести данные объекты недвижимости в личную собственность. Переход полномочий владения оформляется договором о приватизации , для заключения которого необходимо собрать следующий пакет документов:
- Паспортные данные (свидетельства о рождении) всех зарегистрированных жильцов.
- Соглашение о социальном найме.
- Заявление установленного образца.
- Выписки из домовой книги, по .
- Справка, подтверждающая отсутствие собственного жилья у участников сделки.
- Справка о том, что ранее лицо не принимало участия в приватизационном процессе.
Переход прав на приватизированное имущество подлежит обязательной государственной регистрации . Если жилье приватизировано, но не оформлено в собственность, гражданин не признается законным владельцем недвижимости.
Важно то, что права на квартиру, которые возникли до 31 января 1998 года , имеют полную юридическую силу без регистрации.
Обязательное государственное удостоверение полномочий собственника такой недвижимости проводится по его личному желанию (ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Гражданин Р приобрел квартиру в апреле 1997 года, в октябре 2000 года решил продать жилье, собрав необходимые документы, он совместно с покупателем отправился в местное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В оформление перехода права собственности было отказано, ввиду того что на договоре о приватизации отсутствовал штамп, подтверждающий регистрацию документа.
Важно, что государственная пошлина всегда оплачивается до направления документов на официальную регистрацию, так как без подтверждения факта внесения сбора регистрация не состоится.
Заключение
Государственная регистрация приватизированного имущества представляет собой юридический процесс на основании, которого признаются и подтверждаются права граждан на объект недвижимости. Официальная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ).
Для проведения регистрации необходимо собрать определенный пакет документов, соблюсти установленный законом порядок, оплатить пошлину, направить бумаги в территориальные отделения Росреестра или МФЦ
. Должностные лица регистрирующего органа проверяют поступившие сведения и по итогу выносят решения об отказе или разрешение
в государственном оформление прав на объект недвижимости.
Вопрос
Отказ в принятии документов в Росреестре
Мы с супругом приватизировали квартиру, после чего направили заявление и пакет документов на государственную регистрацию. К перечню необходимых сведений приложили сумму в размере 2000 рублей в качестве оплаты государственной пошлины.
В принятии документов нам было отказано, подскажите, почему?
Ответ
Факт оплаты подтверждается платежным поручением, квитанцией. Данный взнос не оплачивается в отделениях регистрирующих органов.Государственная пошлина подлежит уплате в банковских учреждениях, в соответствующих территориальных органах Федерального казначейства, или в иных организациях, которые осуществляют открытие и ведение счетов.
С юбилеем вас! Сегодня как раз десять лет, как в России начал действовать особый порядок оформления прав на недвижимое имущество. Он был введен в действие федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Закон вступил в силу 31 января 1998 года. С этого времени права на недвижимость и некоторые виды сделок с ним подлежат обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Возникает резонный вопрос: следует ли беспокоиться и что-то предпринимать людям, чьи права на недвижимость оформлены раньше 1998 года, когда был принят такой порядок? Могут ли права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу закона о регистрации недвижимости, устареть? Действительны ли прежние документы или их нужно менять на новые? Об этом сегодня и поговорим.
Как было, как стало
До принятия закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество регистрировались различными органами.
Так, например, если жилой дом, земельный участок или другая недвижимость приобретены до 31 января 1998 года, то документы, подтверждающие права собственников, должны быть оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе на тот момент. Договоры регистрировали в БТИ или в местной администрации. Если объектом недвижимости являлся земельный участок, то документы регистрировали в местном земельном комитете и выдавали «розовое» свидетельство о праве собственности. Единого порядка регистрации не было. Где-то было заведено регистрировать договоры в БТИ, где-то – в администрации.
Напомним, что до 31 января 1998 года договоры купли-продажи недвижимого имущества подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Но новый закон это требование отменил.
Сейчас при регистрации прав на недвижимое имущество выдают совсем другие документы, подтверждающие право собственности. Установлен единый для всех порядок. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, которые оформлены после введения закона в действие. Сегодня при покупке квартиры у любого покупателя среди правоустанавливающих документов должно быть свидетельство о государственной регистрации права. Форма свидетельства установлена правительством РФ.
Если нет свидетельства
Если вы стали собственником квартиры до 31 января 1998 года, то в своих документах не найдете свидетельства о государственной регистрации права собственности. Не стоит волноваться. Это вовсе не означает, что необходимо срочно их восстанавливать, получать новые взамен старых.
В соответствии с законом, принципом государственной регистрации является принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными. Что это означает?
Если вы приобрели квартиру, дом, землю или другое недвижимое имущество до 31 января 1998 года и оформили документы в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент, то ваши документы действительны. Главное, чтобы они были оформлены в соответствии с тем порядком, который действовал в вашем регионе на тот момент. Если необходимо было зарегистрировать договор в БТИ, договор должен быть там зарегистрирован. Если надо было оформить договор в земельном комитете, то он должен быть там и оформлен. Если договор подлежал нотариальному удостоверению, то обязательно должна быть соблюдена нотариальная форма.
А если у вас на руках обычная бумага, да еще и составленная от руки, в соответствии с которой покупаете у соседа нечто недвижимое, а сосед вам это продает? В такой ситуации, даже если вы назвали данную бумажку договором и скрепили ее своими подписями, но не совершили главного – не удостоверили договор у нотариуса и не зарегистрировали в БТИ (администрации или земельном комитете), – ваше право собственности весьма сомнительно. В таком случае в соответствии с законом сделка признается ничтожной.
Менять или не менять
Если вы стали собственником квартиры до 31 января 1998 года и оформили документы по всем правилам, то можете спокойно владеть и пользоваться своим имуществом дальше. Перерегистрировать ничего не надо! Но если вам будет спокойнее от того, что на руках новенькие документы, то вы вправе в любое время их переоформить и получить свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Для этого надо пройти государственную регистрацию ранее возникших прав.
Чтобы зарегистрировать «старые» права, необходимо собрать:
- Все правоустанавливающие документы на недвижимое имущество.
- Если у вас квартира, то понадобится технический паспорт БТИ. Если земельный участок, то нужен кадастровый план участка. Если на участке расположен жилой дом, который является вашей собственностью, то, естественно, придется собрать и то и другое.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
- Заявление установленного образца.
- Документы, удостоверяющие личность.
- Доверенность, если перерегистрация проводится через доверенное лицо.
Что получим взамен
После проведенной регистрации ваших прав получите на руки правоустанавливающие документы и самое главное – свидетельство о государственной регистрации. Это документ строгой отчетности, который имеет учетную серию и номер. Свидетельство содержит:
– данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);
– описание объекта недвижимости: назначение (жилой дом, квартира, гараж и др.), адрес, площадь, этажность, (условный) кадастровый номер;
– вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);
– основание приобретенного права, т.е. указание на тот документ, который был представлен в качестве правоустанавливающего (например, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
– ограничения зарегистрированного права, зарегистрированные на момент его выдачи;
– также будет указано ФИО сособственника, если собственность общая.
Даже если вы потеряете свидетельство, его легко восстановить, получив дубликат.
Почем выйдет?
Свидетельство о праве собственности стоит денег. Стоимость этой услуги составляет половину от государственной пошлины, которую вы отдали бы за регистрацию права.
Для физических лиц – 250 рублей, для юридических – 3750 рублей. Для гражданина размер государственной пошлины не так и велик. Но нужно учесть, что помимо оплаты госпошлины придется отстоять очередь для того чтобы подать документы на регистрацию ранее возникшего права. А затем через месяц вновь отстоять в очереди, чтобы получить свое свидетельство.
Также с первого января 2007 года за регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества нужно заплатить 100 рублей в качестве государственной пошлины.
Когда – обязательно?
При «старых» документах можно спокойно владеть и пользоваться недвижимостью. Но если вы планируете продать, подарить, заложить, обменять или каким-то иным образом распорядиться недвижимым имуществом, а у вас на руках документы, полученные до 31 января 1998 года, то пройти перерегистрацию ранее возникших прав нужно обязательно.
Переоформление документов обойдется бесплатно, если перерегистрация прав проводится одновременно с регистрацией сделки об отчуждении или перехода права, государственная пошлина за перерегистрацию не взимается. В этом случае понадобится заплатить только за сделку об отчуждении или переход права.
Так, например, вы приобрели квартиру в 1996 году и продаете ее. В этом случае можете сделку по продаже жилья и регистрацию ранее возникших прав объединить и зарегистрировать все одновременно. В этом случае не будете платить 250 рублей госпошлины. Необходимо будет уплатить за государственную регистрацию договора (500 рублей) и государственную регистрацию права собственности покупателя (500 рублей).
Таким образом, в этом случае предстоит сделать три регистрационных действия:
– регистрация права продавца;
– регистрация сделки купли-продажи квартиры;
– регистрация перехода права к покупателю.
О сроках
Государственная регистрация прав собственности (в том числе ранее возникших) проводится в течение месяца со дня подачи всех необходимых документов. Так, например, если хозяин продает жилой дом, который приобрел в 1995 году, то вместе с покупателем может подать все необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникших прав, на регистрацию договора купли-продажи и на регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю одновременно. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа, то все будет оформлено в срок.
Если же продавец, найдя покупателя, решит вначале зарегистрировать свое ранее возникшее право и только после этого регистрировать сделку, то в этом случае на государственную регистрацию уйдет два месяца.
Напомним, что регистрация ранее возникшего права требуется только перед сделкой и переходом права – заключением договора купли-продажи, мены, дарения, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др. Если имущество приобретается по иным основаниям, например, получено в наследство, по решению суда о признании права собственности, то регистрация ранее возникшего права не требуется. Связано это с тем, что приобретение имущества по этим основаниям не является сделками, а в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти.
Доверяй и проверяй
Регистрация ранее возникших прав – возможность дополнительно проверить законность прав собственника на принадлежащее ему недвижимое имущество.
Продавец (даритель, залогодатель и т.д.) обязан пройти процедуру перерегистрации ранее возникших прав перед сделкой. Но если он в свое время приобрел это имущество незаконным путем или у него отсутствуют документы, на основании которых может быть произведена регистрация ранее возникших прав, или есть какая-то другая причина, которая препятствует переоформлению, то в регистрации откажут или ее приостановят. И до тех пор, пока гражданин не зарегистрирует свое ранее возникшее право, он не сможет продать (заложить, подарить и т.д.) недвижимость. Так как при продаже, дарении и т.д. происходит регистрация перехода права собственности, а в случаях, предусмотренных законом, и регистрация сделки. А в соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация перехода прав на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Таким образом, будущий покупатель (одаряемый, залогодержатель), чтобы быть уверенным, что ему зарегистрируют сделку и переход прав, может требовать от другой стороны договора (продавца, дарителя, залогодателя) свидетельство, которое подтверждает регистрацию ранее возникшего права.
Это дает дополнительные гарантии того, что в дальнейшем вам не предъявят иск об истребовании недвижимости. То есть, если в процессе перерегистрации вдруг выяснится, что продавец (залогодатель, даритель и т.д.) приобрел недвижимость незаконно, то регистрация не будет осуществлена.
Но если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могли устареть. Так что желательно, чтобы наличие прав и отсутствие ограничений подтвердилось выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Только он содержит точные данные о том, является ли человек собственником данного имущества или нет.
Выписка из ЕГРП
Взять выписку из ЕГРП советуем всем, кто собирается покупать недвижимое имущество. Из нее можно узнать много полезной и необходимой информации. Она содержит описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта недвижимости. Таким образом, взглянув на выписку, можно с уверенностью сказать, является ли продавец собственником недвижимого имущества, не находится ли недвижимое имущество в залоге или под арестом и т.д.
За выпиской из ЕГРП вправе обратиться любой. Для этого понадобится минимум документов:
– удостоверение личности,
– квитанция об оплате (стоимость для физического лица 100 рублей),
– соответствующее заявление.
Федеральная регистрационная служба (ФРС) должна в течение пяти рабочих дней выдать запрошенную информацию. Если же ЕГРП ведется на магнитных носителях, то информация предоставляется не позднее чем в течение рабочего дня, следующего за днем обращения.
О том, что кто-то интересовался его недвижимостью, вправе знать и сам правообладатель. ФРС обязана по его запросу предоставить информацию обо всех, кто получил сведения о принадлежащем ему объекте недвижимого имущества.
Екатерина Дагинова
Правоустанавливающими называются документы, которые определяют, кому именно принадлежит право собственности чего-либо (в нашем случае - квартиры). Данные бумаги могут быть различными: все зависит от того, каким образом квартира стала собственностью наследодателя. На сегодняшний день существует больше десяти видов правоустанавливающей документации, приведенных в следующей таблице:
| Вид документа | Основание для получения квартиры в собственность |
| Договор о передаче жилья в собственность | Приватизация квартиры |
| Зарегистрированный договор купли-продажи | Покупка квартиры |
| Приобретение квартиры по договору мены | |
| Зарегистрированный договор дарения | Дарение |
| Зарегистрированный и удостоверенный нотариусом договор ренты | Приобретение квартиры по договору ренты |
| Договор обмена права собственности на право найма | Приобретение квартиры по обмену |
| Удостоверенное нотариусом и зарегистрированное свидетельство о праве на наследство по закону (или по завещанию) | Получение квартиры по наследству |
| Удостоверенное нотариусом и зарегистрированное свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов | Приобретение квартиры супругами на общие средства во время брака |
| Зарегистрированная справка ЖСК о выплате пая | Выплата пая в ЖСК |
| Зарегистрированный договор долевого участия | Участие в долевом строительстве |
| Зарегистрированный договор мены | Получение квартиры в случае сноса дома |
| Зарегистрированная копия решения суда, вступившего в законную силу | Решение суда |
| Соглашение о расторжении договора купли-продажи, ренты, мены, дарения | Расторжение договоров купли-продажи, ренты, мены, дарения |
Наиболее «сомнительным» в плане надежности юристы считают такой правоустанавливающий документ, как договор ренты (пожизненное содержание с иждивением), который получатель ренты в любой момент может попытаться расторгнуть. Если вы не уверены в человеке, с которым собираетесь заключить данный договор, будьте предельно осторожны: проконсультируйтесь с юристом, храните все документы, подтверждающие тот факт, что вы выполняете обязательства, данные получателю ренты (чеки за лекарства, счета из магазинов, денежные расписки и т.д.). x
Как видите, право на собственность квартиры может утверждаться различными бумагами. Но для того чтобы вступить во владение недвижимостью, недостаточно просто принести правоустанавливающий документ. Вы также должны предоставить нотариусу бумаги, подтверждающие легитимность правоустанавливающих документов. Речь идет о правоподтверждающих документах.
Чем представлена правоподтвержающая документация?
Начиная с 1998 г. подтвердить право собственности на квартиру может только запись в ЕГРП - Едином государственном реестре прав. Документ, удостоверяющий, что такая запись действительно имеется в ЕГРП, и называется правоподтверждающим. В зависимости от того, когда именно квартира была передана в собственность кому-либо (с соответствующей записью в реестре прав), существуют следующие виды правоподтверждающих бумаг:
- Регистрационное удостоверение из БТИ
.
Является действующим правоподтверждающим документом в тех случаях, когда подтверждается право собственности на квартиру, установленное до 31.01.1998г. - Свидетельство о собственности на жилище , выдавалось Правительством Москвы, при приватизации жилых помещений в 90-х годах.
- С 01.02.1998г. подтверждением прав на владение какой-либо недвижимостью является свидетельство о государственной регистрации права .
Какая информация указана в свидетельстве о госрегистрации права на недвижимость?
Следует понимать, что свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, это не просто справка, это - документ строгой отчетности, имеющий высокую степень защищенности (на уровне ценных бумаг), номер и учетную серию. В свидетельстве о государственной регистрации права указываются следующие сведения:
- ФИО, дата рождения, место жительства, паспортные данные владельца квартиры.
- Информация об объекте: вид недвижимости (квартира), адрес, этажность, площадь.
- Кадастровый номер объекта.
- Вид зарегистрированного права.
- Вид правоустанавливающего документа, предоставленного в федеральную регистрационную службу для подтверждения права собственности: договор приватизации, дарения, купли-продажи; свидетельство о праве наследования и т.д.
- Обременение зарегистрированного права, если таковое имелось на момент выдачи правоустанавливающего документа.
Что делать, если утеряны правоустанавливающие или правоподтверждающие документы?
В том случае, если вы не можете найти правоустанавливающие документы на квартиру, их нужно восстановить. Восстановление документов, устанавливающих право собственности, происходит так:
- Существует возможность заказать справку о правообладателях в ДЖПиЖФ и там же получить дубликат договора передачи (если речь идет о праве до 1998 г.).
- Также владелец может получить повторное свидетельство о государственной регистрации права или справку о содержании правоустанавливающих документов в Росреестре.
При восстановлении правоподтверждающих бумаг, выданных до 01.02.1998 года, владелец квартиры с паспортом должен обратиться в окружное отделение Департамента жилищной политики и жилого фонда, где ему выдадут бланк заявления на получение копии свидетельства или договора о приватизации квартиры и квитанцию на оплату госпошлины. После заполнения заявления и оплаты квитанции в течение 15 рабочих дней владельцу квартиры будет выдана справка с теми же сведениями, которые имелись в оригинале свидетельства.
Если квартира была приватизирована после 1998 г. то нет необходимости восстанавливать копию договора. Достаточно получить справку о содержании правоустанавливающих документов в Росреестре.
Чтобы восстановить правоподтверждающие документы на квартиру, выданные после 01.02.1998 года, необходимо обратиться за повторным свидетельством о государственной регистрации права.
Иногда восстановление документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности, может оказаться проблематичным (например, придется обращаться в суд и т.д.), поэтому, если Вы не уверены в своих силах и знаниях юридических тонкостей, лучше обратитесь к специалистам, которые помогут Вам собрать все необходимые бумаги и в кратчайшие сроки оформить наследство на квартиру .
Свидетельство о регистрации права - важный документ, подтверждающий право на владение собственностью.
К правоустанавливающим документам относится договор купли-продажи квартиры, договор дарения, наследования, обмена и т.д.
Финансовый и политический кризис 1998 года подвел черту под тем этапом приватизационной политики, которую с некоторой долей условности принято называть «денежной приватизацией» в России. Как и в 1995—1997 гг., приватизационная политика в 1998 г. была ориентирована исключительно на обеспечении поступлений в бюджет (табл. 4.1). При этом, в качестве основного источника доходов рассматривались единичные крупные сделки. Какой бы то ни было целостный подход в процессе приватизации не просматривался.
К 1 июня 1998 г. утвержденное задание по доходам от продаж (8,1 млрд.) было выполнено только на 12,2%. По итогам 11 месяцев 1998 г. совокупные доходы федерального бюджета, полученные от продажи и использования государственного имущества, составили 2,3 млрд. рублей, или 25% от предусмотренной в бюджете суммы. Итоговый доход от продаж в 1998 г. формально соответствует требованиям закона о бюджете на 1998 г. и скорректированному заданию правительства, однако его основная часть получена от продажи акций РАО «Газпром» (12,5 млрд. руб.). Доход от всех прочих продаж составил лишь 1,5 млрд. руб.
Таблица 4.1. Доходы федерального бюджета от приватизации, 1995-1998 гг.
|
1995*, трлн. руб. |
1996, трлн. руб. |
1997, трлн. руб. |
1998***, млрд. руб. |
|
|
Утвержденный бюджет |
4,991 |
12,3 |
6,525 |
8,125**** |
|
Фактически |
7,319 |
1,532 |
18, 654** |
14,005***** |
* — утвержденный бюджет скорректирован в декабре 1995 г., фактический доход на 70,8% был обеспечен залоговыми аукционами.
** — в том числе 1,875 млрд. долларов от продажи акций холдинга «Связьинвест».
*** — только от продажи имущества.
**** — скорректирован до 15 млрд. руб. в апреле 1998 г. (на уровне правительства).
***** — в т.ч. 12,5 млрд. руб. от продажи 2,5% акций РАО «Газпром».
Что касается прочих доходов от государственной собственности, то, в соответствии с федеральным бюджетом на 1998 г., дивиденды по акциям, которые находятся в государственной собственности, должны были составить 1,09 млрд. руб.; поступления от аренды федеральной недвижимости — 0,301 млрд. рублей. Хотя в апреле 1998 г. решением правительства указанные источники были увеличены соответственно до 1,35 и 1,6 млрд. руб., итог 1998 г. оказался иным: дивиденды — 1,2 млрд. рублей (540 млн. от российских корпораций и 76 млн. долл. от СП, где Россия имеет доли в капитале), аренда — 0,54 млрд. руб.
То обстоятельство, что прогресс с поступлением доходов от аренды оказался незначительным связано с многочисленными проблемами инвентаризации используемых площадей и заключения новых договоров на конкурсной основе. Вместе с тем, увеличение дивидендных доходов обусловлено отменой соответствующих льгот (Указ Президента РФ №396 от 16.04.98 «О признании утратившими силу указов Президента Российской Федерации, касающихся льгот на использование дивидендов по акциям, находящимся в федеральной собственности»).
Первоначально прогнозный перечень крупных предприятий, акции которых должны были быть выставлены на продажу в 1998 г., включал 61 объект: «Роснефть», «Связьинвест», «ЛУКойл», ТНК, «НОРСИ-Ойл», ВНК, «Славнефть», «Сибур», Новосибирский электродный завод, «Электросвязь» и др. Практически все наиболее крупные продажи не состоялись по двум как правило совпавшим причинам:
— по инициативе государства — в силу девальвации рубля (стартовые цены были зафиксированы до кризиса в национальной валюте, что означало в послекризисный период 3-кратное снижение дохода бюджета в долларовом эквиваленте);
— в силу отсутствия интереса инвесторов в тех случаях, когда даже сниженная стартовая цена пакетов представлялась завышенной на фоне фондового кризиса или структура собственности была относительно фиксированной (соответственно не было интереса ни со стороны портфельных инвесторов, ни со стороны крупных акционеров, уже установивших контроль в АО).
Наибольшие надежды правительство возлагало на продажу акций НК «Роснефть» (после длительных дискуссий 1997-1998 гг. — конкурс 75% плюс 1 акция). Первый (закрыт 26 мая) и второй (закрыт 17 июля) несостоявшиеся конкурсы 1998 г. не стали сенсацией в условиях общего падения курсов, значительного снижения цен на нефть, разногласий в правительстве и проблем с руководством компанией. Уже для второго конкурса стоимостные условия были изменены (цена пакета снижена с 2,1 млрд. до 1,6 млрд. долл., т.е. снята 30-процентная премия за квалифицированный контроль). Третий конкурс, итоги которого должны были быть подведены 30 октября 1998 г., отменен 4 ноября 1998 г. в силу очевидной неперспективности.
Второй пакет (25% минус 2 акции) холдинга «Связьинвест» предполагалось продать на коммерческом конкурсе с инвестиционными условиями в октябре 1998 г. Условия конкурса предусматривали стартовую цену пакета в 1,035 млрд. долл. (6492 млн. руб. по курсу ЦБР на 14 августа 1998 г.) и инвестиции (включая стоимость лицензии сотовой связи) 516 млн. долл. С учетом сохранения государственного контроля (до середины 1999 г. — 50% плюс 1 акция) к участию в конкурсе допускались иностранные инвесторы. Как и в случае с «Роснефтью», одной из важных причин отмены конкурса 13 октября 1998 г. стало фактическое уменьшение стартовой стоимости предлагаемых пакетов, установленной в рублях на момент объявления конкурсов.
Как уже отмечалось выше, единственной сделкой, принесшей значительный бюджетный доход, стала продажа акций РАО «Газпром». Осенью 1997 — весной 1998 гг. РАО предлагало правительству продать 1-3% акций в виде конвертируемых облигаций прямо стратегическим партнерам. Указом Президента РФ №887 от 25.07.98 «О реализации акций Российского акционерного общества «Газпром» доля государства в РАО снижена с 40,87 до 35%, правительству предложено определить способ приватизации и размер продаваемого пакета — максимально 5,87%.
Бюджетный интерес государства очевиден, тогда как для РАО «Газпром» проблема состояла в другом: избежать одномоментного выброса на рынок пакета, превышающего общее количество свободно обращающихся на внешнем рынке акций (до 3% всех акций РАО), учесть интересы держателей ADR, а также, по оценкам, менеджеров РАО, контролирующих около 7% акций, и самого РАО, контролирующего около 15% своих акций.
Распоряжением Правительства РФ № 1587-р от 4 ноября 1998 г. предусмотрена продажа 2,5% акций единым лотом при стартовой цене 651 млн. долларов. Ограничения на участие нерезидентов не предусматривались, однако в случае победы нерезидента тот, согласно условиям, не имел права в течение 5 лет перепродавать акции или выпускать на этот базовый актив производные инструменты. Фактически это означало прямую продажу пакета одному из стратегических партнеров РАО. Таковым 20 декабря 1998 г. стал немецкий концерн «Рургаз», заплативший 660 млн. долларов (тем самым формально определив капитализацию РАО в 26,4 млрд. долларов). Хотя концерн заплатил цену на 20% выше текущей рыночной, он не может пока провести своего представителя в Совет директоров (необходимо около 8% акций) и не вправе продать эти акции, но, возможно, в качестве компенсации он получит неформальный опцион на приобретение следующих 2,5% акций в 1999 г.
Как и в предыдущие годы, стандартные приватизационные сделки весомого дохода в бюджет не принесли. В то же время в 1998 г. ситуация осложнилась в результате влияния новых факторов, связанных с финансовым кризисом.
Во-первых, девальвация рубля и общее падение капитализации российского рынка акций (на 90% с октября 1997 г. по сентябрь 1998 г.) лишило ценовых ориентиров даже наиболее перспективных российских эмитентов.
В этих условиях государство как продавец оказывается перед искушением выхода за пределы формального правового поля. Примером может являться отмена результатов сделки по продаже в сентябре 1998 г. 15% акций нефтеторговой компании «НАФТА-Москва» которые в 1995 г. были передан в залог самой компании и банку «Юнибест» за кредит в 20 млн. долл. с правом реализации пакета при невозврате кредита. Формальности были соблюдены (две заявки, внесение залога, правильное оформление документов, победитель НПФ «Забота», представляющий НК «Сургутнефтегаз», предложил 124,511 млн. руб. против стартовой цены 124,5 млн.), однако конкурсная комиссия сделку не признала, мотивируя свое решение несоответствием предложенной цены валютному эквиваленту на тот период (хотя в не изменявшихся комиссией условиях конкурса цена зафиксирована в рублях).
Видимо, возможность отмены сделки по подобной причине побудила фактического комиссионера («МФК-Ренессанс») при определении цены 14,84% акций Новолипецкого металлургического комбината (НЛМК) сохранить прежний валютный эквивалент. Если на залоговом аукционе 1995 года кредит правительству составил 24,2 млн. ЭКЮ, то в декабре 1998 г. этот последний из заложенных пакетов при стартовой цене 25 млн. ЭКЮ продан за 26,1 млн. ЭКЮ (30,8 млн. долл. при том, что рыночная стоимость пакета на момент сделки составляла около 8 млн. долл.). Безусловно, группу «МФК-Ренессанс» трудно заподозрить в филантропии: согласно договору залога стартовая цена просто не могла быть ниже размера кредита. Имелась и более весомая причина — угроза перехвата контроля над НЛМК как со стороны старого конкурента TWG (36% акций НЛМК), так и со стороны бывшего союзника в борьбе с TWG и менеджерами НЛМК - инвестиционного фонда Cambridge Capital Management (около 25% акций НЛМК).
Во-вторых, изменились условия борьбы за перераспределение собственности. В ситуации хронического кризиса финансовых рынков в России с октября 1997 г. мобилизация свободных финансовых ресурсов (собственных и заемных) для установления контроля за новыми объектами становится все более проблематичной даже для крупнейших отечественных финансовых группировок. Что касается потенциальных иностранных инвесторов, то лучшим свидетельством их оценки ситуации стал массированный отток с рынка корпоративных ценных бумаг в 1998 г. По оценкам, уже весной 1998 г. российский рынок воспринимался ими, как зона повышенного системного риска.
Явно неблагоприятна ситуация с точки зрения бюджетных доходов, однако может способствовать активизации приватизационных продаж в тех случаях, когда резкое падение цен на рынке позволяет с минимальными затратами завершить процесс консолидации корпоративного контроля. Так, если на стадии быстрого роста рынка многие держатели пакетов акций были вынуждены ограничиваться только портфельным вложением, блокирующим или в лучшем случае контрольным пакетом, то в условиях кризиса логичной становится дальнейшая концентрация акционерного капитала.
Сложившаяся ситуация означает продолжение и, возможно, ускорение массового сброса остающихся пакетов. В целом, по данным Мингосимущества (МГИ), в 1998 г. имелась возможность продажи около 2 тысяч «раскрепленных» пакетов акций. Предполагался также безусловный сброс пакетов менее 25%. Как показывает практика прежних лет (тем более в условиях глубочайшего кризиса финансового рынка), речь может идти не столько о продаже, сколько о фактической передаче этих пакетов тем или иным имеющимся частным или институциональным держателям акций.
В итоге приватизационный процесс вновь возвращается на стадию спонтанного внеэкономического развития: с одной стороны, в силу незаинтересованности правительства в организации типовых сделок в рамках остаточной приватизации, с другой — по причине дешевизны активов и, соответственно, исчезнования рыночных критериев для сделок. Это означает и возможность усиления правового нигилизма в отношении участников приватизационного процесса, что в целом ведет к дальнейшей дестабилизации прав собственности. Некоторые правовые решения в области прав акционеров оказывают дестабилизирующее влияние на общий инвестиционный климат и препятствуют его восстановлению.
Наиболее яркий пример в этом плане - принятие Федерального закона от 07.05.98 № 74-ФЗ «Об особенностях распоряжения акциями Российского акционерного общества энергетики и электрификации «Единая энергетическая система России» и акциями других акционерных обществ электроэнергетики, находящимися в федеральной собственности». Ст. 3 названного документа установливает, что в собственности иностранных государств, международных организаций, иностранных юридических лиц, а равно их аффилированных российских юридических лиц, иностранных физических лиц может находиться до 25 процентов всех видов акций РАО. При этом на момент принятия закона в иностранной собственности уже находилось около 30% акций РАО .
По некоторым оценкам, принятие этой квоты, гипотетически означающей требование национализации определенного пакета акций, стало одним из ключевых факторов падения фондового рынка России в мае 1998 г. Показательно, что этот фактор был в сущности психологическим, ибо легально снизить долю иностранцев до зафиксированного данным законом предела малореально. Существует только один легальный способ добиться этого — дополнительная эмиссия, которая возможна лишь после решения общего собрания (у иностранцев — блокирующий пакет, у правительства — контрольный), затем — регистрация этой эмиссии в ФКЦБ, которая имеет все основания ответить отказом опираясь на Гражданский кодекс РФ.
В январе 1999 г. по предложению Генеральной прокуратуры РФ правительство поручило МГИ рассмотреть законность продажи на специальном аукционе в 1996 г. 8,5% акций РАО «ЕЭС России». Покупателем стал Национальный резервный банк, который использовал данный пакет в качестве залога для получения зарубежных кредитов и осенью 1998 г., по имеющимся данным, передал 7% акций для покрытия долга. При проведении самого аукциона выдвигались обвинения в использовании инсайдеровской информации о цене пакета и получении для покупки пакета кредита ЦБР, однако судебных исков не последовало. В то же время не существовало никаких ограничений для продажи пакета нерезидентам. По сути, аннулирование этой сделки означало бы придание указанному выше закону обратной силы, а также повлекло бы за собой расторжение всех последующих добросовестных сделок и, возможно, необходимость возврата денег (порядка 300 млн. долл.) покупателю из бюджета. Очевидно, что даже сама постановка такой проблемы является сильнейшим дестабилизирующим фактором не только для имиджа эмитента, но и для восстановления рынка в целом.
Серьезным дестабилизирующим фактором остается ежегодное непринятие Государственной Думой проекта закона «Об утверждении государственной программы приватизации государственного имущества в РФ» (формально — через 10 дней после утверждения бюджета). Причина в том, что данный документ должен включать прогнозный перечень АО, акции которых предполагается продать, обоснование выбора указанных предприятий и АО, предполагаемые способы и сроки их приватизации, предполагаемые ограничения при их приватизации, размеры подлежащих продаже пакетов акций АО и прогноз начальной цены таких пакетов акций. Без включения в такой «прогнозный перечень» предприятий стратегического характера (законодательно отнесенных к таковым) их акции проданы не могут быть. В 1998 г. решения по данному поводу вынуждены были принимать президент и правительство.
Фактически в качестве альтернативы Государственная Дума приняла, а Совет Федерации одобрил Закон «О защите экономических интересов Российской Федерации при распоряжении акциями акционерных обществ, производящих продукцию (товары, работы, услуги), имеющую стратегическое значение для обеспечения безопасности государства» (первоначально число таких предприятий составляло 2873, при одобрении СФ в июле 1998 г. — 737). Любой способ управления акциями этих предприятий (включая продажу) может быть избран правительством только после принятия Думой специального закона по каждой компании. Учитывая проблематичность продаж в рамках такой процедуры (хотя формально это отвечает мировой практике), можно предположить, что в среднесрочном плане вошедшие в список АО со всей очевидностью становятся сложнейшим и чрезвычайно емким объектом корпоративного управления со стороны акционера-государства, что потребует адекватных административных и финансовых затрат, на которых у правительства нет средств.
В свою очередь, правительство осуществило в 1998 г. сокращение официального списка стратегических предприятий, акции которых не подлежат досрочной продаже. Согласно постановлению правительства РФ (№ 784 от 17 июля 1998 г. «О перечне акционерных обществ, производящих продукцию (товары, услуги), имеющую стратегическое значение для обеспечения национальной безопасности государства, закрепленные в федеральной собственности акции которых не подлежат досрочной продаже»), количество АО, акции которых закреплены в собственности государства, резко сокращено до 697 (против 2700-3000 в 1995-1997 гг.). С учетом очевидной неэффективности существующих методов управления государственными пакетами акций МГИ ориентировалось на максимальное расширение списка АО, акции которых разрешены к продаже.
Видимо, такая же неопределенная ситуация будет характерна для 1999 г. По состоянию на январь 1999 г., в новый прогнозный перечень, представленный МГИ в правительство, включены 7 компаний: «Связьинвест» (25% минус 2 акции, 14 млрд. руб.), «Газпром» (2,5%, 13 млрд. руб.), «ЛУКойл» (9%, 4 млрд. руб.), а также пакеты акций Балашовского комбината хлебопродуктов, АО «Бор», КБ автоматических линий «Ротор», «Мосэлекртофольга». Существует и иной список. Так, по заявлению РФФИ, в 1999 г., предполагается продажа акций 6 компаний — РАО «Газпром», холдинга «Связьинвест», АО «ОНАКО», «Совкомфлот», «Аэрофлот», «Московское речное пароходство» (они указаны и в пояснительной записке к проекту бюджета на 1999 г. как источник покрытия бюджетного дефицита на сумму 15 млрд. руб.).
Видимо, вряд ли появится в 1999 г. и какая-либо внятная правительственная концепция обновления приватизационной политики.
С одной стороны, правительству необходимо продемонстрировать свое неприятие прежнего приватизационного процесса, хотя бы на уровне демонстративного отказа от авральной продажи остающихся в собственности государства пакетов акций наиболее привлекательных компаний. Идеологически это может быть обоснованно необходимостью повышения «управляемости» госсектора и его стратегических объектов (реализация такой цели при имеющихся объемах госсобственности сомнительна), практически — сложившейся финансовой конъюнктурой.
С другой стороны, социально-политическая проблема пополнения доходной части бюджета может свести на нет любые декларации такого рода и даже активизировать практические попытки продажи остающихся пакетов — по любой цене. Одновременно любые шаги в отношении национализации отдельных компаний или отмены сделок пока маловероятны в силу заинтересованности правительства в максимально выгодной реструктуризации внешних долгов и получении кредитов международных организаций, а также в продаже новых пакетов акций.
Таким образом, набор действий в отношении приватизации, которые может предпринять правительство очень ограничен. Это:
— прямые переговоры с потенциальными стратегическими покупателями акций крупнейших корпораций, остающихся в государственной собственности, для обеспечения бюджетных доходов;
— резкое усиление мер административного характера по управлению государственной собственностью (пакеты акций, недвижимость) для демонстрации борьбы со злоупотреблениями и «повышения управляемости» госсобственности;
— осуществление организационных перестановок (типа обсуждаемого объединения МГИ, РФФИ и ФУДН) для демонстрации разработки новой концепции приватизации и управления.
Неопределенность и противоречивость позиции исполнительной власти в отношении дальнейших сделок с государственной собственностью проявляются косвенно в высказываниях высших чиновников правительства:
— прежняя политика приватизации «не создала в России рыночной экономики. Напротив, она уничтожила все надежды на продуктивность создаваемой с ее помощью экономической модели» ;
— тем не менее «деприватизация» (видимо, терминологический субститут «национализации») невозможна без серьезных общественных конфликтов ;
— в ближайшей перспективе крупнейшие компании должны оставаться под государственным контролем (что означает приостановку продажи новых пакетов и недопуск частных аутсайдеров), а видимость продолжающейся приватизации (для международных организаций — кредиторов) будет поддерживаться малозначимыми проектами;
— хотя приватизация как источник финансирования дефицита бюджета становится в таком случае малозначимой, могут быть предприняты попытки выпуска деривативов под наиболее привлекательные базовые активы.
К настоящему моменту высказывались идеи относительно выпуска конвертируемых облигаций холдинга «Связьинвест», предназначенных для продажи мелким внутренним инвесторам. Если принять во внимание состояние фондового рынка и его традиционный уклон в сторону крупных внебиржевых сделок, можно, видимо, рассчитывать на успех лишь в том случае, если такая сделка станет отсроченной прямой продажей пакета акций крупному инвестору под гарантии правительства. При этом эмитент должен быть исключительно привлекателен для рынка или для стратегического партнера (по сути, таковым в настоящее время является только РАО «Газпром»). Для мелких портфельных инвесторов спекулятивной ориентации необходимы прежде всего сигналы, дающие через определенный период возможность рассчитывать на фиксацию прибыли от роста курсовой стоимости акций. Вместе с тем, учитывая текущую финансовую и политическую конъюнктуру, приближение парламентских и президентских выборов, вряд ли следует по данному поводу питать какие-либо иллюзии.
Между тем, сам факт признания возможных серьезных конфликтов в обществе при попытках национализации свидетельствует прежде всего о том, что сложившаяся система прав собственности стала, при всех ее издержках и криминальной составляющей, основой новой хозяйственной модели и системы социальных интересов - в противном случае ущемляемые права собственности нельзя было бы расценивать как повод для “кровопролития”.В законодательстве выпуск таких производных бумаг описан несколько расплывчато. Согласно ст. 16 закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации” N 123-ФЗ от 21 июля 1997 г., в качестве одного из способов приватизации возможно отчуждение находящихся в государственной или муниципальной собственности акций созданных в процессе приватизации открытых АО владельцам государственных или муниципальных ценных бумаг, удостоверяющих право приобретения таких акций. В ст. 24 имеется также ссылка на пока отсутствующий единый порядок проведения конкурсов на размещение таких бумаг.
