Инициатор взаимодействий с потенциальными инвесторами преследует обычно две альтернативных цели. Первая из них вызвана намерением упрочить положение компании на рынке, развивать ее и открывать новые возможности для роста выручки, прибыли, капитализации. Вторая цель связана с непростым решением о продаже бизнеса целиком или контрольного пакета акций. Тогда текущий владелец выходит на рынок в поисках стратегического инвестора, которого в определенных условиях начинает интересовать инвестиционная стоимость компании.

Виды стоимости бизнеса с позиции собственника и инвестора

Как обычно предлагаю войти в понятийное поле для повышения качества рассмотрения предмета темы. Для нас важны понятия стратегического инвестора и стоимости бизнеса. Напомню, что под стратегическим инвестором следует понимать лицо (физическое или юридическое), ставящее перед собой цель приобретения в собственность бизнеса или покупки контрольного пакета акций предприятия для получения абсолютного контроля над его деятельностью.

Стратегический инвестор имеет намерение стать единственным или мажоритарным владельцем интересующей его компании. При этом организационно-правовая форма предприятия значения не имеет. Это может быть публичное или непубличное акционерное общество или же общество с ограниченной ответственностью. Под стоимостью компании мы будем понимать комплексный критерий оценки результатов управления бизнесом с позиции эффективности для его настоящего владельца и потенциального инвестора.

Вопрос стоимости обычно возникает, когда стратегия бизнеса радикально меняется, например, при смене позиционирования основных владельцев или при переломных моментах жизненного цикла компании. Промежуточными характеристиками для стоимостной оценки отдельных аспектов деятельности компании выступают:

• валовая выручка;
• валовая и чистая прибыль;
• себестоимость производимой продукции;
• ликвидность;
• оборачиваемость капитала и т.п.

Для целей нашей статьи мы будем оперировать тремя видами стоимостей бизнеса: рыночной, инвестиционной и справедливой. В западной финансово-управленческой методологии выделят разнообразные виды стоимостей, каждая из которых служит своим, четко специализированным целям. Среди них основными являются следующие виды стоимостей.

1. Реальная рыночная стоимость.
2. Справедливая рыночная стоимость.
3. Инвестиционная стоимость.
4. Фундаментальная или внутренняя стоимость.
5. Стоимость продолжающегося бизнеса.
6. Ликвидационная стоимость.
7. Бухгалтерская или балансовая стоимость.

Реальная рыночная оценка отличается от справедливой тем, что по первому варианту компанию обычно удается оперативно реализовать на действующем рынке. По второму варианту вычисляется некая усредненная величина, которую способны принять все заинтересованные лица, начиная от государственных органов и заканчивая мелкими акционерами. Фундаментальная цена определяется в ходе глубокой оценки всех внутренних характеристик бизнеса и внешних рыночных факторов. Инвестиционную стоимость мы рассмотрим в следующем разделе, ну а с другими стоимостями более или менее все понятно из их названия. Далее вашему вниманию предлагается группа основных методологических подходов к оценке стоимости бизнеса.

Подходы к оценке стоимости бизнеса

Назначение инвестиционной стоимости компании

На мой взгляд, когда речь идет, с одной стороны, о продаже всего бизнеса или контрольного пакета, а с другой, о стратегических инвестициях, подход к оценочной стоимости нужно сузить и несколько трансформировать, исходя из реалий потенциальной сделки и интересов сторон. В практике российских условий абсолютного рынка продажи бизнеса не существует. Фондовый рынок для этих целей не годится. Как правило, сделки подобного вида рассматриваются двумя-тремя покупателями в лучшем случае. Обратимся к государственной политике в области оценки. В федеральном стандарте ФСО № 2 развернуты условия определения рыночной стоимости объекта. Далее привожу выписку из статьи 6 настоящего стандарта.

Выписка из статьи 6 ФСО № 2

Если предельно упростить восприятие рыночной стоимости, под ней можно понимать наиболее вероятное значение цены из всех возможностей, которые формирует рынок. Однако само понятие вероятности требует репрезентативной совокупности спроса и предложения, в то время как говорить о достаточном числе подобных явлений не приходится. Условия, которые выставляет стандарт, предполагают публичность оферты, хорошую осведомленность рыночных сторон. Однако на практике все эти действия похожи на некие имитации, когда содержание находится в обслуживании заданной формы.

Инвестиционная стоимость компании оценивается в индивидуализированных интересах конкретного лица (группы лиц) в условиях определенности целей стратегического инвестора по использованию объекта возможной сделки. По существу, можно говорить о максимальном значении оценки бизнеса, выше которого для инвестора сделка теряет смысл. Когда же в ходе переговоров и торга между покупателем и продавцом компании возникает нечто среднее между рыночной и инвестиционной стоимостью, появляется справедливая стоимость. Рассмотрим основные причины стратегических в нашей стране.

1. Стратегическая потребность в вертикальной интеграции бизнеса с покупкой предприятий, соответствующих недостающим технологическим звеньям.
2. Развитие олигополий и монополий за счет избавления конкурентов в момент их скупки.
3. Приобретение недооцененных активов, особенно выгодных в периоды кризисных провалов.
4. Увеличение капитализации собственного бизнеса за счет внутренней реструктуризации совокупных активов.
5. Реализация стратегии диверсификации вокруг клиентов за счет выхода на смежные рынки.
6. Повышение «входного билета» на рынок, стабильности и емкости рынка за счет укрупнения бизнеса.
7. Приобретение новых технологий, в том числе маркетинговых и управленческих.
8. Получение разнообразных синергетических эффектов.

Поскольку ценность эффектов может значительно превосходить рыночную стоимость, инвестиционная стоимость зачастую оказывается выше цены, оцениваемой по условиям рынка. Такое превышение рыночной базы обычно формируется благодаря комплексу синергетических эффектов, предполагаемых как следствие потенциальной сделки.

Несмотря на то, что рынок продажи бизнеса в России, мягко говоря, специфичен, сделки, тем не менее, совершаются. Рынок этот пока не цивилизован, и уж тем более не высокоорганизован. Российское общество оценщиков существует с 1993 года. Тем не менее, у данного института имеются большие перспективы развития, которое затрудняется типовыми российскими проблемами, не дающими развиваться экономике в целом. Профессионалы в этой области есть, в наличии хорошие методики и заделы. А поэтому и улучшения не заставят себя ждать, когда начнется общий подъем.

Задача измерений стоимости предприятия связана с решением сугубо менеджерских задач. Дело в том, что сама по себе оценка стоимости предприятия не имеет институционального значения. Такое значение оценочной деятельности приобретает только тогда, когда она становится частью работы менеджеров по управлению активами предприятия. Это значит, что любые серьезные менеджерские решения должны апробироваться с помощью оценок стоимости предприятия. К чему ведет те или иные управленческие решения топ-менеджеров? - Или к повышению стоимости акционерного общества, представление о которой, в частности, может дать увеличение уровня котировок акций. Это значит, что конечный результат таких действий пошел на пользу акционерам. Ведь они самым непосредственным образом заинтересованы в повышении ценности приобретенных ими акций компании. Или, напротив, к снижению стоимости компании. И здесь надо задуматься тем ее менеджерам, на которых лежит ответственность за принятие соответствующих управленческих решений, правильно ли они действовали. Оценка стоимости предприятия необходима для процесса принятия и осуществления управленческих решений.

В Руководстве по оценочной стоимости бизнеса отмечается такой подход: «Приоритетной целью управления компании, - сказано в этом практическом пособии, - является максимизация богатства акционеров через повышение стоимости самой компании. Доход в расчете на одну акцию является обычно используемым стандартом при оценке успешности управления данной компанией».

Выгодой для акционеров, при повышении ценности фирмы, - это дивиденды на принадлежащие им акции и повышение стоимости самих акций. Что же выгоднее? Исследования предпочтений акционеров свидетельствуют о том, что они ориентируются в большей мере на повышение стоимости их акций. Дивиденды, конечно, им тоже интересны, но, как правило, в меньшей степени. Эти формы выгод альтернативны, поскольку основываются на использовании одного источника, а именно чистой прибыли компании.

Рассмотренный критерий оценки управленческих решений, ориентированный на повышение стоимости предприятия, может результативно использоваться и на уровне региона. Скажем, зная, как меняется стоимость бизнеса малых и средних предприятий, можно уверенно судить, насколько эффективны действия региональных властей по созданию для него благоприятной экономической среды.

Понятие инвестиционной стоимости. Цели и задачи определения инвестиционной стоимости

Стандарты стоимости в оценке предприятия предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные, не вынужденные (в том числе теми или иными административными вмешательствами), сделки по приобретению бизнеса или его долей.

Стандарт инвестиционной стоимости предполагает оценку предприятия только на основе информированности и деловых возможностей конкретного инвестора (следовательно, согласно этому стандарту оценка одного и того же проекта будет разной для разных потенциальных инвесторов).

Наиболее практичным считается стандарт инвестиционной стоимости, в котором учитывается, что на практике трудно отделить оценку проекта как такового от возможностей его наилучшим способом оценить и реализовать, которыми обладает конкретный инвестор.

Влияние стандартов оценки бизнеса в наибольшей мере сказывается при прогнозировании денежных потоков (прибылей и убытков) по проекту. В части определения ставки дисконта влияние этих стандартов связано с тем, в какой мере для разных субъектов оценки проекта доступна коммерческая и финансовая информация об уровне и колеблемости дохода с инвестиций в рассматриваемой отрасли.

Если используется закрытая для прочих информация, то оценка скорее соответствует стандарту инвестиционной стоимости.

Стандарт инвестиционной стоимости предполагает, что оценка предприятия осуществляется исходя из информированности об имуществе и рыночных перспективах (на рынках сбыта и рынках покупных ресурсов) предприятия конкретного его инвестора (покупателя или продавца). Играют роль и деловые возможности конкретного инвестора -- имеющиеся у него за рамками сделки по купле-продаже предприятия (увеличивающие его стоимость «в глазах» такого инвестора) активы, которые могут быть использованы для развития бизнеса вместо выделения специального финансирования на цели их приобретения или создания собственными силами. Важны и творческие возможности (деловая фантазия) инвестора и прочее.

Стандарт инвестиционной стоимости предполагает основным фактором возможность конкретного инвестора извлечь большую прибыль по сравнению с той, которую оценивает продавец, т.е. используемая здесь информация специфична для продавца, покупатель в каждом конкретном случае. Этот стандарт обуславливает информированность участников сделки о перспективах развития предприятия. Сделка произойдет, если инвестор оценивает перспективы предмета сделки выше, чем продавец. Очевидно, что инвестиционная стоимость с точки зрения различных инвесторов будет отличаться по причине видения иных перспектив развития и инвестиционной отдачи от данного бизнеса.

Инвестиционная стоимость предприятия с точки зрения внешнего инвестора-покупателя называется внешней стоимостью предприятия.

Инвестиционная стоимость предприятия с точки зрения его действующих менеджеров называется стоимостью предприятия как есть.

Понятие инвестиционной стоимости приведено в утвержденном Приказе Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г «инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях».

Инвестиционная стоимость - это обоснованная стоимость предприятия для конкретного или предполагаемого владельца. Учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау, планов реорганизации и т. п.

Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость имущественного комплекса, которая может играть роль инвестиционного вклада в реализацию определенного инвестиционного проекта. Эта стоимость понимается как прирост рыночной стоимости имущественного комплекса в результате инвестирования в данный инвестиционный комплекс. Инвестиционная стоимость используется при осуществлении мероприятий, связанных с реорганизацией объекта, и обеспеченности эффективности инвестиционных проектов.

Инвестиционная стоимость показывает, во что обходится актив или компания в целом определенному собственнику или может обойтись будущему собственнику. Этот вид стоимости представляет знания, возможности, ожидания собственника или его будущего собственника относительно рисков, наиболее вероятной прибыльности и других факторов.

Необходимость определения инвестиционной стоимости связана с принятием инвестиционного решения, то есть сопоставления рыночной стоимости (market value) оцениваемого объекта и его инвестиционной стоимости. Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость отличаются по своей сущности, но могут и совпадать в зависимости от различных обстоятельств. Оценка рыночной стоимости обычно происходит без ссылки на величину инвестиционной стоимости, а оценка инвестиционной стоимости, как правило, сопровождается оценкой рыночной стоимости с тем, чтобы обеспечить возможность принять обоснованное инвестиционное решение. Оценка рыночной стоимости не предполагает существования каких-либо конкретных продавцов или покупателей, оценщик исходит из гипотетической сделки между продавцом и покупателем, которые обладают требованиями и мотивацией, которые являются типичными для рынка оцениваемых активов. И в данном случае существенным является умение отличать обычные для рынка условия (информация, перспективы, требования, мотивация) и индивидуальные специфические требования, для конкретного инвестора такие как:

Различия в оценках величины будущих потоков доходов;

Различия в определении уровня риска и факторов риска;

Требуемой ставки доходности;

Различия в степени прогнозируемости;

Различия в уровне финансовых издержек;

Различия в налоговом статусе;

Синергетический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями.

То есть в случае, если результат оценки инвестиционной стоимости превышает величину рыночной стоимости объекта оценки, то инвестиционная привлекательность оцениваемого объекта высока, и, следовательно, можно говорить о перспективах развития потенциального бизнеса, и наоборот, если инвестиционная стоимость оцениваемого бизнеса, лежит ниже рыночной стоимости, то потенциальный инвестор может отказаться от финансирования данного инвестиционного проекта. Таким образом, главной целью стоящей перед менеджером, оценивающего стоимость бизнеса, является проведение инвестиционной политики направленной на постоянный рост инвестиционной стоимости, для обеспечения конкурентных преимуществ.

Как правило, цель оценки состоит в определении инвестиционной стоимости, необходимой клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны: с государственных структур до частных лиц; в оценке бизнеса могут быть за интересованы контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Оценку предприятия проводят в целях:

Повышения эффективности текущего управления предприятием;

Определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;

Определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Когда владелец предприятия решает продать свой бизнес или когда одни из членов товарищества намерен продать свой пай, возникает необходимость определения стоимости предприятия или части его активов. В рыночной экономике часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;

Реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, конвертаций, величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы;

Разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

Определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

Страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

Налогообложения. При определении налога облагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия;

Принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

Осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Задачи ставящееся при оценке инвестиционной стоимости исходят из функций выполняемых инвестиционной стоимостью, и отличаются от функций выполняемых рыночной стоимостью тем, что оценка инвестиционной стоимости не обслуживает саму сделку купли-продажи оцениваемого бизнеса и не говорит о цене бизнеса:

Функция управления предприятием - принятие инвестиционных решений, изменений политики компании: ассортимента продукции и (или) услуг; в привлечении заемного капитала и других аспектов управления. Инвестиционная стоимость выступает основой стратегических управленческих решений.

Функция оценки эффективности альтернативных инвестиционных проектов - анализ программ модернизации производственных мощностей на предприятии.

Функция оценки эффективности действующего бизнеса - анализ состояния действующего бизнеса. Выводы о бесперспективности бизнеса, сделанные на основе общедоступной рыночной информации, могут быть скорректированы в лучшую сторону, если в будущем ожидается повышение отдачи от деятельности предприятия, и наоборот фондовые финансовые показатели показывают перспективность развития бизнеса, а анализ инвестиционной стоимости говорить о неэффективности вложений.

Сущность и функции инвестиционной стоимости взаимосвязаны с факторами инвестиционной стоимости, объективных обстоятельств оказывающих влияние на величину инвестиционной стоимости (качество менеджмента и другие производные факторы, связанные с управлением; качество маркетинговой программы, факторы формирующие конкурентоспособность продукта; фактор связанный с анализом и управлением величины выручки от реализации и затрат; фактор темпов роста развитие предприятия). Инвестиционная стоимость ориентирована на внутреннюю информацию и в большей степени зависит от прогнозных, планируемых действий, в отличие от рыночной стоимости которая уделяет наибольшее внимание анализу текущих мультипликаторов и ретроспективному анализу результатов деятельности оцениваемого бизнеса.

Факторы инвестиционные стоимости определяют методы оценки инвестиционной стоимости, и главным критерием выбора метода является возможность оценить инвестиционную стоимость предприятия через влияние факторов инвестиционной стоимости с учетом важнейших рисков. Подходом в наибольшей степени учитывающим данные факторы, является доходный подход, основанный на маржиналистской теории предельной полезности, обосновывающий подход к оценке стоимости с точки зрения полезности объекта оценки и в зависимости от ожидаемой доходности данного предприятия. Полезность компании для инвестора или руководителя определяется потенциалом доходности на вложенный капитал, и это понимание стоимости бизнеса отражает инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость - понятие специфическое. Этот показатель рассчитывается посредством индивидуального подхода к каждому потенциальному инвестору, в зависимости от задач практического применения объекта вложений. Ее невозможно рассчитать один раз, после чего опубликовать объявление. В конечном счете объем вложений будет определяться в зависимости от цели инвестора.

Что такое инвестиционная стоимость

Инвестиционную стоимость можно трактовать как стоимость интеллектуальной собственности для каждого конкретного вкладчика. При ее определении учитываются условия инвестиций и конечная цель инвестора. Примечательно, что этот показатель может радикально отличаться от рыночной цены объекта. Это обусловлено потенциальными доходами, которые могут либо значительно превышать рыночную стоимость, либо наоборот.

Инвестиционная стоимость прежде всего отражает цели инвестора, которые не связаны с последующей реализацией объекта вложений. Для определения данного показателя учитывается ряд ключевых факторов:

• объем налогообложения, который накладывается на предприятие;
• суммарное значение материальных трат;
• выявление и определение рисков по вкладам;
• расчет показателя доходности;
• оценка потенциальной прибыли и товарооборота.

Определив эти показатели можно получить представление об инвестиционной стоимости объекта. Если она выше рыночной, то это говорит о привлекательности вложений и высокой потенциальной прибыли для инвесторов. Если предварительная инвестиционная цена оказалась ниже рыночной, то вероятно есть сложность с привлечением инвестиций.

Виды стоимости

Помимо рыночной и инвестиционной стоимости, цена объекта может быть:

1. Ликвидационной - определяется посредством аукциона. Это реальная цена, по которой может быть реализовано обанкротившееся предприятие или арестованное по решению суда имущество. Ликвидационная стоимость объекта может также определяться дополнительно к рыночной при оформлении кредита под залог этого объекта.
2. Утилизационной - определяется после выхода из строя объекта, либо при окончании срока практического применения, либо при наличии существенных повреждений, вследствие которых эксплуатация объекта по назначению невозможна.
3. Восстановительной - для определения уровня налогообложения или для корректного ведения бухгалтерского учета.
4. Специальной - цена, которая является дополнением к рыночной стоимости объекта. Она рассчитывается, если объект физическим, юридическим или экономическим образом связан с реализуемым имуществом.

Эти виды стоимости могут учитываться как при реализации частной собственности, так и для совершения операций с крупными предприятиями.

Назначение инвестиционной стоимости компании

Инвестиционная стоимость предприятия определяется в зависимости от конкретного инвестора или групп лиц, учитывая определенность задач стратегических инвестиций по дальнейшей эксплуатации объекта возможных вложений. Существует определенный уровень стоимости предприятия, при превышении которого сделка теряет смысл для инвестора.

Вкладчик всегда заинтересован в получении более высокой прибыли, поэтому на практике в ходе переговоров между сторонами инвестиционная стоимость не существенно отличается от рыночной. Для понимания этого процесса следует рассмотреть и разобраться в ключевых причинах стратегических инвестиций в России:

• вертикальная интеграция предприятия, что предполагает приобретение объектов для расширения промышленной базы;
• развитие олигополии или монополии посредством устранения конкурентов путем приобретения их коммерческой собственности;
• скупка перспективных активов ниже рыночной стоимости в период экономического кризиса;
• увеличение капитала предприятия за счет реструктуризации внутренних активов;
• вывод продукции компании на смежные рынки, что позволит реализовать стратегию диверсификации в отношении потенциальных клиентов;
• приобретение новых маркетинговых и управленческих технологий;
• определение потенциальных синергетических эффектов.

Инвестиционная стоимость компании наглядно отображает перспективу ее развития, поэтому часто она значительно превышает рыночную. Главная задача проведения инвестиционной оценки организации - определить оптимальную для инвестора стоимость предприятия для принятия решения. Кроме этого инвестиционная стоимость может быть интересна банкам, а также ревизионным государственным структурам или страховым компаниям.

Оценка инвестиционной стоимости

Определение инвестиционной стоимости предприятия актуально в следующих случаях:

• если планируется продажа оценочного предприятия при наличии одного контрагента;
• если объект рассматривается в качестве инвестиции;
• при проведении мероприятий, направленных на реорганизацию компании;
• для проведения анализа или с целью обоснования инвестиционного потенциала компании.

Принимая во внимание специфику определения инвестиционной стоимости, при ее оценки важно учитывать ряд ключевых факторов:

• текущие и потенциальные материальные расходы/доходы;
• оценка будущей стоимости предприятия;
• действующий налоговый статус;
• уровень прогнозируемости.

Эти особенности учитывают не только актуальные условия рынка, но и индивидуальные требования инвестора.

Балансовая стоимость объектов инвестиций

Балансовая стоимость - значение, которое соответствует цене актива в строке бухгалтерского баланса. По сути это фактическая цена предприятия без учета амортизации и прибавочной стоимости. То, что принято называть исходной или первоначальной стоимостью, в МСФО значится как валовая балансовая стоимость. Объектами инвестиций могут являться:

• фонды;
• акции;
• промышленное оборудование;
• частные предприятия или крупные компании.

Балансовая стоимость компании определяется по данным книг бухгалтерского учета. Как правило, это исходная стоимость объекта после вычета средств, потраченных на амортизацию. Этот показатель может совпадать с рыночной ценой только в момент приобретения актива. В остальных случаях балансовая цена может существенно отличаться от рыночной стоимости предприятия.

Инвестиционная стоимость - цена актива, которая зависит от целей вкладчика и условий инвестирования. Она определяется индивидуально в каждом конкретном случае. Основное назначение - определение перспективы развития компании для выявления степени привлекательности для инвесторов. Поэтому показатель ИС может значительно отличаться от рыночной стоимости объекта инвестиций. Оценка инвестиционно стоимости проводится с учетом рыночных условий, а также задач и целей инвестора.

Инвестиционная стоимость – это определенная денежная сумма, которую потенциальный инвестор готов заплатить за рассматриваемый объект инвестирования, исходя из поставленных целей.

Внимательно прочитав данное выше определение, мы можем предположить, что для разных инвесторов величина инвестиционной стоимости выбранного объекта может достаточно существенно различаться. Это соответствует действительности.

Указанная разница будет зависеть от заданных инвестиционных целей и субъективного восприятия покупателем объекта инвестиций. Другими словами, каждый конкретный инвестор, рассматривая активы для инвестирования, будет делать на их счет собственные выводы. Вполне естественно, что такая субъективная оценка всегда будет отражаться на итоговой инвестиционной стоимости объекта.

Все становится предельно ясно, когда мы от теории переходим к практике. Понятие инвестиционной стоимости объекта можно рассматривать на бытовом и финансовом уровне.

Давайте на бытовом уровне рассмотрим в качестве инвестиционного актива квартиру, на которую претендуют двое покупателей. Каждый из них будет определять собственную стоимость инвестиций или определенную сумму, которую он готов вложить в покупку рассматриваемой недвижимости. Очевидно, отталкиваясь от своих субъективных представлений о ценности этой квартиры, один из покупателей будет готов заплатить дороже.

На финансовом уровне восприятия инвестиционная стоимость оценивается гораздо сложнее. Давайте рассмотрим в качестве объекта инвестиций промышленное предприятие, на которое претендуют два инвестора. В первую очередь каждый из них соотнесет данный бизнес-актив с теми инвестиционными целями, которые он сформулировал. Оттого насколько рассматриваемое предприятие им соответствует, будет зависеть целесообразность его приобретения.

Кроме того, каждый из инвесторов будет анализировать множество сопутствующих финансовых параметров. Среди них будут:

• уровень рисков;
• ожидаемая доходность;
• период окупаемости инвестиций;
• отраслевые ожидания и тенденции;
• налоговый режим;
• и многое другое.

Важно понимать разницу между инвестиционной и рыночной стоимостью актива. К сожалению, многие инвесторы ошибочно отождествляют данные понятия. Такой подход может привести к необоснованным тратам при осуществлении инвестиций.

Инвестиционная и рыночная стоимость

В экономической науке существует базовое определение рыночной стоимости предмета. Под ней принято понимать наиболее вероятную цену, по которой продавец будет готов продать, а покупатель приобрести рассматриваемый товар. При этом ни один из данных субъектов не должен подвергаться какому-либо принуждению. Таким образом, величина рыночной стоимости отражает цену, естественным путем сложившуюся на рынке. Все вышесказанное вполне применимо и к инвестициям.

Когда же мы говорим про инвестиционную стоимость, то всегда имеем в виду не абстрактного покупателя, а конкретного потенциального инвестора. К тому же мы помним о показателях доходности, рискованности, целесообразности и других параметрах, формирующих данное понятие. Также уместно вспомнить про инвестиционный горизонт. Успешный инвестор оценивает не только настоящее положение вещей. Он должен уметь в каком-то смысле предвосхитить будущее.

Другими словами, рыночная стоимость актива – это настоящее. Его инвестиционная стоимость – будущее. Они различаются по своей сути, хотя при некотором стечении обстоятельств могут и совпасть.

Оценка

Любой объект инвестирования обладает инвестиционной и рыночной стоимостью. Их фактическое определение или оценка является непростой задачей, которая требует высокой квалификации и профессионального подхода.

Оценка рыночной стоимости, как правило, производится независимо от рассматривания инвестиционных перспектив конкретного актива. При ее проведении эксперт-оценщик прежде всего исходит из текущей ситуации и сложившегося на рынке соотношения предложения и спроса. Результатом проделанной работы является выявленный объем инвестиций , необходимый для приобретения рассматриваемого актива. Естественно, инвестиционная оценка стоимости объекта невозможна без отсылки к текущему рыночному показателю.

Если величина оценки инвестиционной стоимости актива значительно превосходит значение рыночного показателя, то мы можем сделать вывод о высокой привлекательности рассматриваемого объекта для инвестиций. Обратная зависимость также работает. Когда инвестиционная стоимость ниже рыночной, то актив не будет представлять интереса для потенциальных инвесторов.

Балансовая стоимость объектов инвестиций

Балансовую стоимость инвестиционных активов можно определить двумя способами. Во-первых, в этом качестве может рассматриваться справедливая рыночная стоимость объекта инвестирования. Во-вторых, в таком качестве может фигурировать меньшее из двух показателей: себестоимости и рыночной стоимости.

Выбор в пользу рыночного значения может быть оправдан скорой реализацией краткосрочных вложений и их превращением в денежные средства.

Часто краткосрочные инвестиции могут рассматриваться в качестве эквивалента деньгам, поэтому в балансе они и могут быть представлены в соответствии с рыночной стоимостью. Такой подход однозначно будет указывать на скорый предполагаемый приток денежных средств.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

• 1. Стоимость недвижимости и ее основные виды
• 2. Сущность инвестиционной стоимости
• 3. Назначение инвестиционной стоимости
• 4. Расчет инвестиционной стоимости
• Список литературы

1. Стоимость недвижимости и ее основные виды

В соответствии с Федеральными стандартами оценки выделяют следующие виды стоимости, которые объединяются в группы с точки объективного (в обмене, учет двух стороны предполагаемого покупателя и предполагаемого продавца) и субъективного (в пользовании, учет только одной стороны инвестора/собственника) характера проведения оценки.

стоимость недвижимость инвестиционный

Ш Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ш Инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Ш Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Ш Кадастровая стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке. (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255).

Рассмотрим более подробно инвестиционную стоимость в следующей главе.

2. Сущность инвестиционной стоимости

В соответствии с международными стандартами оценки под инвестиционной стоимостью понимают стоимость имущественного комплекса актива, представляющая интерес для конкретного инвестора, который имеет определенные цели (критерии) в отношении объекта инвестирования. Ее не следует отождествлять с рыночной стоимостью инвестируемого имущества.

Инвестиционная стоимость - это обоснованная стоимость предприятия для конкретного или предполагаемого владельца. Данный показатель учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау компании, планов ее реорганизации и тому подобное. Инвестиционная стоимость отражает, в какую сумму обходится актив или фирма в целом конкретному собственнику или может обойтись собственнику в будущем. Этот вид стоимости представляет собой знания, возможности, ожидания настоящего или будущего владельца относительно рисков, наиболее вероятной доходности и многих других факторов. Целесообразность оценки инвестиционной стоимости связана с принятием инвестиционного решения, то есть сравнения рыночной стоимости оцениваемого объекта и его инвестиционной стоимости.

Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость отличаются по своей сути, но могут и совпадать при совпадении определенных обстоятельств. Независимая оценка рыночной стоимости, как правило, происходит без ссылки на значение инвестиционной стоимости, но оценка инвестиционной стоимости, почти всегда сопровождается оценкой рыночной стоимости в связи с тем, чтобы обеспечить способность принять правильное инвестиционное решение. Оценка рыночной стоимости не учитывает существования каких-либо конкретных продавцов или покупателей на рынке, эксперт-оценщик исходит из наиболее типичной предполагаемой сделки между продавцом и покупателем, которые обладают качествами и мотивацией, которые являются типичными для рынка оцениваемых объектов. В данном случае, очень важным является способность различать типичные для рынка условия и индивидуальные особенные требования конкретного инвестора, такие как синергетический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями и различия в следующих компонентах:

* оценка стоимости будущих денежных потоков;

* определение степени риска и его факторов;

* требуемая ставка доходности;

* степень прогнозируемости;

* уровень финансовых издержек;

* налоговый статус.

Таким образом, если результат оценки инвестиционной стоимости превышает значение рыночной стоимости объекта оценки, то инвестиционная привлекательность рассматриваемого актива высока, и наоборот, если инвестиционная стоимость оцениваемого бизнеса, лежит ниже рыночной стоимости, то потенциальный инвестор скорее всего откажется от финансирования данного инвестиционного проекта. То есть, главной задачей, стоящей перед специалистом, оценивающим рыночную стоимость бизнеса, является осуществление инвестиционной политики, направленной на непрерывный рост инвестиционной стоимости, для того, что бы обеспечить конкурентные преимущества.

Как правило, цель оценки состоит в определении стоимости, необходимой клиенту для принятия управленческого решения. В проведении оценочных работ могут быть заинтересованы различные стороны: от государственных структур до физических лиц; к оценке бизнеса могут проявлять интерес контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, банки, страховые компании и другие организации.

Факторы инвестиционной стоимости определяют методы ее оценки, и главным критерием определения метода является возможность оценить инвестиционную стоимость предприятия с учетом важнейших рисков. Доходный подход в наибольшей степени учитывает данные факторы и подходит для оценки инвестиционной стоимости. Полезность организации для инвестора или управленца определяется потенциалом доходности на вложенный капитал, и это понимание рыночной стоимости бизнеса отражает инвестиционная стоимость.

3. Назначение инвестиционной стоимости

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения спиритического эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Инвестиционная стоимость определяется оценщиком в случаях:

ь если предполагается совершение сделки с объектом оценки в условиях наличия единственного контрагента, выдвигающего условия, отличающиеся от типичных рыночных;

ь если объект оценки предназначен к использованию в качестве долевого вклада в инвестиционный проект с внесением денежного эквивалента этой доли в уставный капитал продукта указанного инвестиционного проекта;

ь при обосновании или анализе инвестиционных проектов;

ь при осуществлении мероприятий по реорганизации предприятия:

С изменением статуса объекта оценки или с выделением его в натуре

С выводом его из состава подразделений или активов предприятия или - с включением его в состав подразделений или активов предприятия;

ь при необходимости продажи объекта в течение промежутка времени, меньшего среднерыночного периода экспозиции (в том числе при ликвидации предприятия).

4. Расчет инвестиционной стоимости

Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться традиционные методы, но они используют не рыночные данные. Например, инвестор может применять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора.

При использовании метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости. Таким образом, инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора.

Чистая приведённая стоимость (чистая текущая стоимость, чистый дисконтированный доход, англ. Net present value, принятое в международной практике для анализа инвестиционных проектов сокращение -- NPV или ЧДД) -- это сумма дисконтированных значений потока платежей, приведённых к сегодняшнему дню.

Показатель NPV представляет собой разницу между всеми денежными притоками и оттоками, приведёнными к текущему моменту времени (моменту оценки инвестиционного проекта). Он показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта. Поскольку денежные платежи оцениваются с учётом их временномй стоимости и рисков, NPV можно интерпретировать как стоимость, добавляемую проектом. Её также можно интерпретировать как общую прибыль инвестора. Чистая приведённая стоимость NPV рассчитывается по формуле:

где -- ставка дисконтирования

где -- платёж через лет () и начальной инвестиции IC (Invested Capital ) в размере

В обобщённом варианте, инвестиции также должны дисконтироваться, так как в реальных проектах они осуществляются не одномоментно (в нулевом периоде), а растягиваются на несколько периодов. Расчёт ЧДД -- стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если ЧДД больше 0, то инвестиция экономически эффективна, а если ЧДД меньше 0, то инвестиция экономически невыгодна (то есть альтернативный проект, доходность которого принята в качестве ставки дисконтирования требует меньших инвестиций для получения аналогичного потока доходов).

С помощью ЧДД можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим ЧДД). Но все же для сравнительного анализа более применимыми являются относительные показатели. Применительно к анализу инвестиционных проектов таким показателем является внутренняя норма доходности.

В отличие от показателя дисконтированной стоимости при расчёте чистого дисконтированного дохода учитывается начальная инвестиция. Поэтому формула чистого дисконтированного дохода отличается от формулы дисконтированной стоимости на величину начальной инвестиции

Список литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (ред. от 21.07.2014)

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России N 255 от 20 июля 2007 г.

3. Международные стандарты оценки. Кн. 1, Г.И. Микерин (руководитель), М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина. - М.: ОАО «Типография «НОВОСТИ», 2011. - 264 с. - ISBN 5-88149-061-4 (общий), ISBN 5-88149-056-8 (кН. 1).

4. С.В. Валдайцев. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб.пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009. - 720 с. - ISBN 5-238-00251-3.

5. А.В. Постюшков. Оценочный менеджмент: учебное пособие. - М.: ФАИР-ПРЕСС, 2010. - 272 с. - ISBN 5-8183-0685-2.

6. Н.Б. Рудык. Структура капитала корпораций: теория и практика. - М.: Дело, 2009. - 272 с. - ISBN 5-7749-0377-Х.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. Срок окупаемости вложений. Текущая стоимость доходов (коэффициент рентабельности). Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости.

курсовая работа , добавлен 28.03.2013


Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.

дипломная работа , добавлен 14.12.2010


Анализ отличия стоимости в обмене от стоимости в пользовании. Исследование понятия рыночной и инвестиционной стоимости. Принципы ожидания и замещения в оценке стоимости недвижимости. Жизненные циклы объектов недвижимости. Особенность рынка недвижимости.

реферат , добавлен 21.10.2013


Понятие стоимости, различие "цены" и "стоимости". Факторы, влияющие на стоимость. Учет жизненного цикла объекта недвижимости при определении стоимости и управлении. Анализ доходов и расходов функционирования двухэтажного магазина смешанной торговли.

курсовая работа , добавлен 16.12.2012


Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.

курсовая работа , добавлен 13.05.2015


Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.

курсовая работа , добавлен 10.02.2010


Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.

презентация , добавлен 21.04.2015


Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

дипломная работа , добавлен 30.01.2015


Определение стоимости объекта недвижимости - магазина на территории завода затратным методом. Расчет восстановительной стоимости здания. Физический износ элементов. Определение стоимости бизнеса путем суммирования стоимости чистых активов и гудвилла.

контрольная работа , добавлен 11.04.2012


Определение стоимости объекта недвижимости доходным и сравнительным подходом на основании стоимости обслуживания долга и остаточной платы за кредит. Расчет ежемесячного платежа. Определение ставки дисконтирования и текущей стоимости реверсии.