Большое распространение получает сдача в аренду физическими лицами движимого и недвижимого имущества. Организациям-арендаторам, в этом случае, не следует забывать о своих обязанностях как налоговых агентов в отношении НДФЛ и ЕСН с суммы арендной платы.
Чаще всего во временное владение и пользование организации получают квартиры для проживания своих сотрудников, транспортные средства и оргтехнику. Характерной особенностью таких арендных правоотношений (в том случае если арендодатель - физическое лицо не является индивидуальным предпринимателем) является то, что у организаций появляется обязанность по исчислению и уплате налогов, объектом которых признаются выплаты физическим лицам, - налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и единый социальный налог (ЕСН). В рамках таких договоров аренды физические лица получают выплаты не только в виде арендной платы, но и в форме возмещения расходов на содержание, ремонт и эксплуатацию арендуемого имущества. Вопросы распределения таких расходов между сторонами регулируются как нормами Гражданского кодекса, так и условиями, закрепленными в договоре аренды. Особенности расчета и уплаты НДФЛ Согласно п. 1 ст. 226 НК РФ у организации, арендующей имущество у физического лица, появляются обязанности налогового агента по налогу на доходы физических лиц. Если же арендодатель является индивидуальным предпринимателем, и сдает имущество в аренду в рамках осуществляемой им предпринимательской деятельности, то он должен самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с доходов от сдачи этого имущества в аренду. Кроме того, он должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства (п. 2 ст. 226, ст. 227 НК РФ ). Индивидуальный предприниматель, являющийся арендодателем, обязан в данном случае предъявить организации–арендатору документы, подтверждающие его госрегистрацию в качестве индивидуального предпринимателя и свидетельство о постановке на налоговый учет. Доходы от сдачи имущества в аренду, получаемые физическими лицами в виде арендной платы, облагаются по ставке 13%. К этим доходам могут применяться налоговые вычеты, предусмотренные в ст. 218 – 221 НК РФ . Если же арендодатель не имеет статуса налогового резидента РФ, его доходы от сдачи имущества, находящегося в России, облагаются НДФЛ по ставке 30% без применения налоговых вычетов (п. 4 ст. 210 и п. 3 ст. 224 НК РФ ). Налоговый агент в отношении физического лица – арендодателя может применить стандартные и (или) имущественные налоговые вычеты. Стандартные вычеты по выбору налогоплательщика предоставляет один из налоговых агентов, являющийся источником выплаты дохода. Основанием для любого стандартного вычета служит письменное заявление налогоплательщика и документы, подтверждающие его право на этот вычет (п. 3 ст. 218 НК РФ). Например, если организация арендует имущество у своего работника, то имущественный налоговый вычет может быть ему предоставлен работодателем (п. 3 ст. 220 НК РФ). Данный вычет применяется ко всем доходам налогоплательщика, облагаемым по ставке 13%, при соблюдении всех необходимых условий для его предоставления. Иные виды налоговых вычетов (социальный или имущественный, установленный в подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) налогоплательщик может получить только при подаче налоговой декларации по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании налогового периода (п. 2 ст. 219 и п.2 ст. 220 НК РФ). Профессиональные налоговые вычеты В пункте 2 ст. 221 НК РФ указано, что налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов. То есть, указанные доходы могут быть уменьшены на сумму фактически произведенных налогоплательщиком расходов, непосредственно связанных с выполнением таких работ (оказанием услуг). Для получения профессиональных налоговых вычетов налогоплательщик подает налоговому агенту заявление и документы, подтверждающие расходы. Многие физические лица – арендодатели жилых помещений рассчитывают получить налоговый вычет в отношении коммунальных платежей за предоставляемую квартиру. Арендодатели полагают, что если по договору аренды ремонт и расходы на содержание арендуемого имущества осуществляется за их счет, то логичной является их просьба учесть в качестве профессионального вычета соответствующие расходы. Однако налоговый агент не может удовлетворить такую просьбу, так как доходы от предоставления имущества в аренду, исходя из норм главы 23 НК РФ , не относятся к доходам от выполнения работ или оказания услуг. В перечне доходов, облагаемых НДФЛ, доходы от сдачи имущества в аренду и вознаграждение за оказание услуг указаны в разных подпунктах (подп. 4 и 6 п. 1 ст. 208 НК РФ ), то есть как разные виды доходов. А в ст. 221 НК РФ не предусмотрена возможность применения профессиональных вычетов в отношении доходов от представления имущества в аренду. Аналогичный подход обнаружился в Письме Минфина РФ от 29.12.06 № 03-05-01-05/290 . Наверное, единственный случай, когда профессиональный налоговый вычет, можно применить к доходам, полученным по договору аренды, это аренда транспортного средства с экипажем. Такой вид аренды транспортных средств весьма распространен и удобен как для арендатора, так и арендодателя (например, многие маршрутные автобусы сдаются в аренду именно на таких условиях). По такому «комплексному» договору арендодатель не только предоставляет имущество в пользование, но и оказывает своими силами услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ ). Очевидно, что профессиональный вычет можно применить не ко всей сумме вознаграждения по договору, а только к части, относящейся именно к оплате труда водителя. Для применения профессионального налогового вычета к доходам арендодателя расходы, заявленные для вычета, должны: быть фактически произведены и подтверждены документами, предоставленными физическим лицом – арендодателем; иметь непосредственную связь с оказанием услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации; не возмещаться арендатором по правилам Гражданского кодекса или договора аренды когда допускается, чтобы договор закреплял иные правила, чем Гражданский кодекс РФ. Обязанности арендатора и арендодателя Согласно п. 2 ст. 616 обязанности по содержанию арендованного имущества должен нести арендатор, если иное не установлено в законе или договоре. Однако в случае аренды транспортного средства с экипажем обязанность по поддержанию надлежащего состояния сданного в аренду транспортного средства, в том числе предоставлению необходимых принадлежностей, возложена на арендодателя (ст. 634 ГК РФ ). При аренде транспортного средства с экипажем все виды ремонта осуществляются только за счет арендодателя, а при аренде без экипажа, наоборот, за счет арендатора (ст. 634 и 644 ГК РФ ). Если обнаружились недостатки арендованного имущества вследствие того, что арендатором нарушены правила эксплуатации и содержания имущества, то арендатор должен возместить арендодателю стоимость ремонта (п. 2 ст. 629 ГК РФ ). Расходы по содержанию, ремонту и эксплуатации предмета аренды, которые нормами Гражданского кодекса или положениями договора аренды возложены на арендатора, последний либо осуществляет сам, либо возмещает их арендодателю. Возникает вопрос, следует ли соответствующие расходы арендатора рассматривать как доход физического лица – арендодателя и начислять на них НДФЛ? Рассмотрим ситуацию, когда арендатор возмещает арендодателю уже осуществленные им расходы. Чаще всего таким способом возмещаются расходы на коммунальные платежи в отношении арендуемого помещения (жилого или нежилого). Статья 41 НК РФ определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме. Если физическое лицо осуществляет расходы за другое лицо (в том числе и за юридическое), а затем арендатор возмещает их, то подобное возмещение не является экономической выгодой этого физического лица. А это означает, что такая выплата не считается доходом, облагаемым НДФЛ. С другой стороны, такой подход оправдан лишь в ситуации, когда физическое лицо (арендодатель) действительно в полной мере осуществляет расходы за другое лицо (арендатора) и затем получает возмещение этих расходов. Но случается и так, что осуществление расходов за счет арендатора выгодно арендодателю, то есть, произведено в интересах последнего. В этом случае сумма возмещения расходов, полученных от арендатора, признается экономической выгодой – доходом арендодателя. Величина расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги может зависеть или не зависеть от их фактического потребления. Например, их стоимость зависит от фактического потребления услуг, устанавливаемая на основании подтверждающих документов. И арендатор возмещает арендодателю стоимость именно тех услуг, которые он фактически потребил в своих интересах. Сумма такого возмещения не считается доходом арендодателя и не включается в его налоговую базу по НДФЛ. Если же арендатор возмещает арендодателю затраты на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, стоимость которых не зависит от их фактического использования, то сумма такого возмещения является доходом налогоплательщика и облагается НДФЛ по ставке 13 процентов. Аналогичная точка зрения изложена также в Письме Минфина РФ от 09.07.07 № 03-04-06-01/220 , где отмечено, что организация-арендатор должна исчислить и удержать НДФЛ с суммы возмещаемых расходов. Зачастую арендатор напрямую оплачивает за свой счет ремонт, содержание и эксплуатацию арендованного имущества. В таком случае расходы арендатора, если они произведены в его интересах, включаются в налогооблагаемый доход арендодателя. То есть имеет место получение дохода в натуральной форме, который включается в налоговую базу, предусмотренную п. 2 ст. 211 НК РФ . Ремонт за счет арендатора рассматривается как доход арендодателя, если: в договоре аренды установлено, что арендатор осуществляет ремонт предмета аренды в счет арендной платы; в соответствии с ГК РФ ремонт проводится за счет арендодателя, но в договоре стороны возложили соответствующие расходы на арендатора. При этом по договору арендодатель не возмещает арендатору стоимость проведенного ремонта. Реконструкция и модернизация арендованного объекта Некоторые инициативные арендаторы преисполнены желания улучшить арендуемый ими объект путем его реконструкции или модернизации. Однако в данном случае следует исходить из того, о каких улучшениях идет речь – отделимых или неотделимых без вреда для имущества (ст. 623 ГК РФ ). В первом случае по окончании срока аренды арендатор может вернуть арендованное имущество арендодателю без отделимых улучшений. В результате у арендодателя не возникнет дохода. Во втором случае имеет значение, будет ли арендодатель возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений. Если не будет, то стоимость этих улучшений включается в налоговую базу по НДФЛ. В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений, только когда изменения в объекте аренды осуществлены с его согласия и при условии, что в договоре не предусмотрено иное. При соблюдении этих условий НДФЛ со стоимости неотделимых улучшений объекта аренды не исчисляется. А вот доходы в виде стоимости ремонта или неотделимых улучшений, произведенных силами арендатора либо с привлечением за его счет подрядных организаций, у арендодателя признаются доходами, полученными в натуральной форме. Если, например, организация-арендатор оплатила работы, произведенные подрядчиками, и приобрела необходимые материалы, то налоговая база по НДФЛ арендодателя равна суммарной стоимости этих работ и материалов по соответствующим договорам купли-продажи. Если арендатором осуществляется работы по ремонту (улучшению) объекта аренды своими силами, то для целей исчисления НДФЛ определяется рыночная стоимость произведенных работ, для чего следует руководствоваться п. 4-11 ст. 40 НК РФ . НДФЛ, исчисленный с доходов, полученных в натуральной форме, удерживается за счет любых денежных средств, выплачиваемых налоговым агентом налогоплательщику (в том числе за счет арендной платы или заработной платы, если арендодатель состоит в трудовых отношениях с организацией-арендатором). Согласно требованию п. 4 ст. 226 НК РФ удерживаемая сумма НДФЛ не может превышать 50% от суммы выплаты. Когда сумму вознаграждения следует разделить Как уже отмечалось выше в договоре аренды транспортного средства с экипажем целесообразно разделить сумму вознаграждения арендодателя на две части: арендную плату за временное владение и пользование транспортным средством и вознаграждение за услуги по управлению автомобилем и технической эксплуатации. В противном случае у организации возникнут сложности с определением налоговой базы по ЕСН. Это также весьма существенно и для исчисления НДФЛ с дохода арендодателя. Ведь применить профессиональный налоговый вычет по НДФЛ можно только к той части вознаграждения по договору, которая является оплатой услуг арендодателя по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации. Пример 1 об аренде транспортного средства без экипажа. Поэтому стоимость покрышек и работ по их замене нельзя рассматривать в качестве дохода Иванова. Организация-арендатор исчисляет НДФЛ в отношении доходов Иванова только с суммы арендной платы. В договоре на аренду грузового автомобиля возложение расходов по ремонту и содержанию данного транспортного средства на арендатора противоречит ст. 634 ГК РФ. Поэтому стоимость покрышек и работ по их замене включается в налоговую базу арендодателя по НДФЛ. Организация с этой суммы исчисляет НДФЛ по ставке 13% и удерживает его из суммы арендной платы. Арендная плата по второму договору составляет 30 000 руб. в месяц. Сумма налога, удерживаемого за счет выплаты за ноябрь 2007 года, равна 6240 руб. ((30 000 руб. х 13% : 100%) + (18 000 руб. х 13%)). 50% от суммы выплаты за ноябрь составляют 15 000 руб. Сумма исчисленного налога не превышает 50% от суммы арендной платы за ноябрь и может быть удержана из нее полностью. > Исчисление ЕСН Выплаты по гражданско-правовым договорам, связанным с передачей в пользование имущества, не облагаются ЕСН. А вот выплаты по гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ и оказание услуг, относятся к объектам обложения ЕСН. Исключением являются вознаграждения, выплачиваемые индивидуальным предпринимателям (подп. 2 п. 1 ст. 235 , п. 1 ст. 236 НК РФ ). Следовательно, у организаций-арендаторов под обложение ЕСН подпадают только выплаты по договорам аренды транспортного средства с экипажем. Причем не в полной сумме, а лишь в той ее части, которая приходится на оплату услуг по управлению и технической эксплуатации транспортным средством. Вышесказанное справедливо для физических лиц, не зарегистрированных в качестве индивидуального предпринимателя. Иначе оплата услуг по управлению и технической эксплуатации транспортным средством включается в налоговую базу по ЕСН арендодателя, а не арендатора (п. 2 ст. 236 НК РФ ). Подобные разъяснения приведены также в Письме Минфина РФ от 10.02.04 № 04-04-06/21 . Выплаты организации-арендатора в счет возмещения расходов арендодателя на содержание и ремонт предмета аренды не включаются в налоговую базу по ЕСН, о чем говорится в письмах Минфина РФ от 13.07.07 № 03-04-06-02/138 и от 02.10.06 № 03-05-01-04/277 . Пример 2 ВРЕЗКИ: При аренде транспортного средства с экипажем все виды ремонта осуществляются только за счет арендодателя, а при аренде без экипажа, наоборот, за счет арендатора. Если обнаружились недостатки арендованного имущества вследствие того, что арендатором нарушены правила эксплуатации и содержания имущества, то арендатор должен возместить арендодателю стоимость ремонта В договоре аренды транспортного средства с экипажем целесообразно разделить сумму вознаграждения арендодателя на две части: арендную плату за временное владение и пользование транспортным средством и вознаграждение за услуги по управлению автомобилем и технической эксплуатации. В статье использованы документы: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.00 №117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.00) . Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.96 №14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.95). В ред. от 06.12.07. Письмо Минфина РФ от 09.07.07 № 03-04-06-01/220. Письмо Минфина РФ от 10.02.04 № 04-04-06/21. Письмо Минфина РФ от 13.07.07 № 03-04-06-02/138. Письмо Минфина РФ от 02.10.06 № 03-05-01-04/277. Валерий Соловьев, советник государственной гражданской службы РФ II класса
Заключение договора аренды нежилого помещения с физическим лицом осуществляется на тех же основаниях, которые предусмотрены для юридических лиц, и регулируются . Единственной особенностью являются требования, предъявляемые к подписанию сделки заключаемой в письменной форме.
Особенности составления договора
Какие требуются документы
3.3. Арендодатель имеет право:
3.3.1. осуществлять проверку состояния Помещения и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в рабочее время Арендатора, а также в случае неотложной необходимости;
3.3.2. контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду Помещения;
3.3.3. требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор использует Помещение не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора;
3.4.2. воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании помещением;
3.4.3. каждые _________ года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду Помещения;
3.4.4. после прекращения действия настоящего Договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного Помещения, произведённых с его согласия;
3.4.5. принять от Арендатора по Помещение в _________-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.
4. Срок аренды
4.1. Срок аренды Помещения по настоящему договору составляет __________ года (лет) с момента его принятия Арендатором по .
4.2. Если Арендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за ___________ месяц(ев) до окончания действия договора.
4.3. При заключении договора аренды на новый срок условия Договора могут быть изменены по соглашению Сторон.
4.4. В случае если ни одна из Сторон после истечения срока действия Договора не заявит о его расторжении, то Договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.
5. Изменение и прекращение договора
5.1. По соглашению Сторон настоящий Договор может быть изменён или расторгнут.
5.2. По требованию Арендодателя настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, в случаях, когда Арендатор:
5.2.1. грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемое Помещение не по целевому назначению;
5.2.2. существенно ухудшает состояние арендуемого помещения.
5.3. По требованию Арендатора настоящий Договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке если:
5.3.1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
5.3.2. переданное Арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
5.3.3. Арендодатель не производит капитальный ремонт Помещения в установленные настоящим Договором сроки;
5.3.4. имущество в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
6. Ответственность сторон по договору
6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.2. Арендодатель обязан возместить Арендатору убытки (реальный ущерб), причинённый задержкой возврата сданного внаём Помещения.
6.3. В соответствии с Арендодатель несёт перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего Договора он не знал об этих недостатках.
6.4. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере ______ % от суммы долга за каждый день просрочки.
6.5. В случае использования Помещения не в соответствии с условиями настоящего Договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в __________-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причинённые этим убытки (реальный ущерб).
7. Разрешение споров
7.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путём переговоров.
7.2. Споры Сторон, не урегулированные путём переговоров, передаются для разрешения в арбитражный суд ____________________.
8. Прочие условия
8.1. На момент заключения настоящего Договора Арендодатель гарантирует, что Помещение, сдаваемое в аренду, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц.
8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.
8.3. Настоящий Договор составлен и подписан в трёх экземплярах, из которых одни хранится в делах указать , а остальные выдаются по экземпляру Арендодателю и Арендатору.
8.4. Настоящий договор вступает в силу с даты государственной регистрации его в наименование регистрирующего органа .
8.5. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством РФ.
9. Реквизиты и подписи сторон
Арендодатель: Ф. И. О.
паспорт: серия ________, № ___________,
выдан ____________________________________________,
код подразделения _____________
зарегистрирован по адресу________________________________________
Расчётный счёт № ______________
Корреспондентский счёт № ________________
БИК _____________
ИНН/КПП _____________
Наименование кредитной организации
Лицевой счёт ___________________
Арендатор: полное наименование
Местонахождение: _______________________
ИНН/КПП: _____________________
Расчётный счёт № ______________ в банке __________________
Корреспондентский счёт № _____________
БИК _______________
Приложение № 1
к Договору аренды нежилого помещения
от число, месяц, год
Акт
приёма-передачи нежилого помещения в аренду
Действующего на основании
1. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное пользование свободное от имущественных прав и претензий третьих лиц нежилое Помещение, расположенное по адресу: _______________________________________________________________________________.
2. Помещение расположено в кирпичном, панельном и др. доме, на _______ этаже _____________-этажного здания, и состоит из _______комнат, общей площадью __________ .
1-ая комната _________ , 2-ая комната _________, 3-ая комната _________ , и т. д.
Помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечено телефонной связью.
3. На момент составления настоящего Акта Помещение находится в следующем техническом состоянии: и соответствует требованиям по его эксплуатации;
4. Стороны установили, что видимые недостатки переданного Помещения не являются основанием для расторжения Договора аренды.
5. Настоящий Акт свидетельствует факт передачи вышеуказанного Помещения от Арендодателя к Арендатору. Арендодатель также передаёт Арендатору технический паспорт и другую, относящуюся к Помещению документацию.
6. После подписания настоящего Акта Арендодатель не принимает претензий Арендатора по поводу технического состояния Помещения, за исключением обнаруженных скрытых дефектов.
7. Настоящий Акт является неотъемлемой частью Договора аренды нежилого помещения от число, месяц, год .
8. Настоящий акт вступает в силу с момента его подписания и подлежит представлению в наименование регистрирующего органа .
Приложение:
1. Технический паспорт;
2. Экспликация нежилых помещений _______] этажа;
3. __________________________.
Подписи сторон:
Арендодатель: Ф. И. О. полностью, подпись
Арендатор:наименование должности подпись /Ф. И. О. /
Приложение № 2
к аренды нежилого помещения
от число, месяц, год
Акт
приёма-возврата арендуемого нежилого помещения
Гражданин РФ Ф. И. О. , именуемый (ая) в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и полное наименование юридического лица , именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице должность, фамилия, имя, отчество , действующего на основании Устава, положения, Доверенности , с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", подписали настоящий Акт о нижеследующем:
1. В связи с прекращением/расторжением Договора аренды нежилого помещения от число, месяц, год Арендатор возвращает, а Арендодатель принимает нежилое Помещение, расположенное по адресу: _____________________________________________________.
2. Помещение возвращается Арендодателю в том же состоянии, как и было принято от него Арендатором по от число, месяц, год, с учётом нормального износа.
3. На момент составления настоящего Акта Помещение характеризуется следующим техническим состоянием: указать состояние, материал и отделку стен, пола, потолка, окон, дверей и т. д., необходимость проведения текущего или капитального ремонта и т. п. и пригодно для дальнейшей эксплуатации.
4. Стороны установили, что Арендодатель не имеет претензий к Арендатору по состоянию возвращаемого Помещения.
5. Стороны не имеют претензий друг к другу по взаимным расчётам (арендная плата, коммунальные платежи, возмещение стоимости неотделимых улучшений.)
6. Настоящий Акт свидетельствует факт возврата вышеуказанного Помещения от Арендатора к Арендодателю. Арендатор также возвращает Арендодателю технический паспорт и другую, относящуюся к Помещению документацию.
7. После подписания настоящего Акта Арендатор не принимает претензий Арендодателя по поводу технического состояния Помещения.
8. Настоящий Акт является неотъемлемой частью Договора аренды нежилого помещения от число, месяц, год .
9. Настоящий Акт вступает в силу с момента его подписания Сторонами.
Приложение:
1. Технический паспорт;
2. Экспликация нежилых помещений __________ этажа;
3. ___________________________.
Подписи сторон:
Арендодатель: Ф. И. О. полностью, подпись
Арендатор:наименование должности подпись /Ф. И. О. /
Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226 , ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя - физлицо нельзя. И неважно, что при этом будет записано в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор - организация (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369).
НДФЛ при сдаче в аренду
Начисление НДФЛ с аренды производится при каждой выплате дохода физлицу по следующей формуле:
Ставка НДФЛ равна:
- если арендодатель - резидент РФ - 13%;
- если арендодатель - нерезидент РФ - 30%.
А физлицу арендная плата перечисляется уже за минусом удержанной суммы налога.
Уплата НДФЛ в бюджет
Удержанный организацией налог перечисляется в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты физлицу арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ).
КБК по НДФЛ при аренде — 182 1 01 02010 01 1000 110. То есть такой же, как при перечислении НДФЛ за сотрудников организации.
Отчетность при аренде у физлица
На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ. В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ.
Код дохода в 2-НДФЛ при аренде у физлица - 1400.
Кроме того, информация по физлицу-арендодателю включается в ежеквартальный отчет 6-НДФЛ.
Страховые взносы при аренде помещения у физлица
Сумма выплачиваемой физлицу арендной платы страховыми взносами в ПФР, ФСС и ФФОМС не облагается (
ИП арендует у физического лица нежилое помещение. В договоре аренды прописано, что арендодатель самостоятельно уплачивает НДФЛ. Может ли налоговая инспекция признать ИП налоговым агентом в отношении доходов арендодателя в виде арендной платы? Какие санкции грозят предпринимателю в этом случае?
Юрий Широков, г. Клин
Разберемся, в каких случаях ИП признается налоговым агентом по НДФЛ. Согласно положениям п. 1 ст. 226 НК РФ это происходит, если ИП выплачивает физическому лицу доходы, указанные в п. 2 ст. 226 НК РФ. Среди них значатся все доходы, источником которых является бизнесмен, за исключением перечисленных, в частности, в ст. 228 НК РФ.
Подпунктом 1 п. 1 ст. 228 НК РФ определено, что в отношении доходов по договорам аренды любого имущества, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, граждане самостоятельно исчисляют и уплачивают налог. В письме от 27.08.2015 № 03-04-05/49369 Минфин России разъяснил, что подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ распространяется только на доходы от лиц, не признаваемых налоговыми агентами (например, от иностранных компаний). Исходя из этого, финансисты пришли к выводу, что к доходам по договору аренды, выплачиваемым физическому лицу российской организацией, которая признается налоговым агентом, положения ст. 228 НК РФ неприменимы. Соответственно, она как налоговый агент должна удержать НДФЛ с сумм арендной платы и перечислить его в бюджет в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ. Аналогичный вывод содержится в письмах Минфина России от 11.07.2017 № 03-04-06/43981, от 02.06.2015 № 03-04-06/31829, ФНС России от 24.03.2016 № БС-4-11/5110@ . Верховный суд РФ мнение чиновников разделяет (Определение от 13.01.2016 № 304-КГ15-17425).
Сказанное финансистами в полной мере применимо и к ИП, выплачивающим доходы физическому лицу по договору аренды. Следовательно, в рассматриваемой ситуации арендатор - ИП в соответствии с положениями Налогового кодекса признается налоговым агентом по НДФЛ.
Из текста вопроса следует, что стороны договора аренды переложили обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с ИП на арендодателя - физическое лицо. Но договор не может изменять порядок уплаты налога, установленный Налоговым кодексом. На это обратил внимание АС Центрального округа в постановлении от 19.11.2015 № Ф10-4243/2015. В этом деле стороны договора аренды тоже прописали, что арендодатель - физическое лицо самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ с доходов в виде арендной платы, выплачиваемых ему арендатором - российской организацией. Суд указал, что порядок уплаты налога устанавливается законодательством о налогах и сборах. А оно не предусматривает возможность прекращения обязанностей налогового агента в силу договора с налогоплательщиком.
Таким образом, несмотря на условия договора ИП должен выполнять обязанности налогового агента и удерживать НДФЛ с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателю - физическому лицу, и перечислять его в бюджет. В противном случае ему грозит штраф по ст. 123 НК РФ в размере 20% от суммы, подлежащей удержанию и (или) перечислению налоговым агентом.
1. Как оформить договор аренды имущества с работником или другим физлицом.
2. Что выгоднее: компенсация за использование личного автомобиля сотрудника или оплата по договору аренды.
3. Налогообложение и бухгалтерский учет арендных платежей в пользу физического лица.
Сложно представить себе организацию или предпринимателя, которые обходятся в своей деятельности без использования хотя бы минимального количества имущественных ресурсов. К «стандартному» имуществу, без которого ведение бизнеса в настоящее время практически невозможно, относится, например, офисная техника, компьютеры, телефоны. Однако в большинстве случаев для ведения хозяйственной деятельности требуется еще офис, автомобиль, оборудование и т.д. Список используемого имущества может быть самым разнообразным в зависимости от масштабов и специфики бизнеса. При этом далеко не все организации могут позволить себе приобретать все необходимое в собственность, а многие просто не видят в этом смысла (лишние затраты на содержание, налог на имущество и т.д.). Гораздо удобнее воспользоваться чужим имуществом, например, взять в аренду. Если арендодатель – юридическое лицо или ИП, то сложностей с оформлением договора и учетом арендных расходов, как правило, не возникает. А вот если арендодателем выступает ваш сотрудник или другое физическое лицо , нужно быть готовым к определенным нюансам в оформлении сделки, налогообложении и учетном отражении, о которых пойдет речь в этой статье.
Документальное оформление аренды имущества физического лица
Если Вы арендуете имущество у физического лица, то порядок документального оформления такой сделки, а также налогообложения по ней не зависит от того, является это физлицо сотрудником или нет . Аренда имущества физлица оформляется договором, согласно которому арендодатель (физлицо) обязуется предоставить арендатору (организации или ИП) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При составлении договора аренды необходимо учитывать следующие особенности:
- Форма договора аренды – письменная, поскольку одной из сторон является юридическое лицо (ИП) (ст. 609 ГК РФ).
- Срок аренды – устанавливается договором по соглашению сторон. Если срок аренды не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
! Обратите внимание: Если договор аренды здания или сооружения заключается на срок более одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому, чтобы избежать данной процедуры, в договоре необходимо четко прописать срок аренды, не превышающий года.
- Объект аренды – в обязательном порядке должен быть установлен в договоре.
Кроме того, в договоре необходимо прописать все основные характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. В противном случае договор аренды признается недействительным (ст. 607 ГК РФ). Например, если объектом аренды является автомобиль, необходимо указать все его основные характеристики: марку, модель, год выпуска, регистрационный номер, номер ПТС и т.д. Если передаче подлежит помещение – его адрес, площадь, состав, приложить схему.
! Обратите внимание: при составлении договора аренды у арендодателя необходимо запросить документы, подтверждающие его право собственности на передаваемое имущество. Если арендодатель не является собственником имущества, он должен предоставить документы, дающие ему право совершать сделки по передаче в аренду имущества от имени собственника.
- Арендная плата – размер, порядок и сроки уплаты арендных платежей устанавливаются в договоре по соглашению сторон. Если порядок и сроки внесения арендной платы в договоре не определены, они принимаются как порядок и сроки, действующие в отношении аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
- Обязанности сторон – определяются договором. По умолчанию (если другое не установлено в договоре) капитальный ремонт имущества, являющегося объектом аренды, осуществляет арендодатель, а текущий ремонт – арендатор.
- Аренда автомобиля – в договоре необходимо прописать характер аренды: с экипажем или без экипажа.
Аренда автомобиля с экипажем предполагает, что арендодатель не только предоставляет свое транспортное средство во временное владение и пользование, но еще и оказывает услуги по управлению им и по технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Аренда без экипажа, соответственно, предполагает только предоставление транспортного средства во временное владение и пользование (ст. 642 ГК РФ). В соответствии с Гражданским кодексом, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность по проведению капитального и текущего ремонта возлагается на арендодателя, а по договору аренды без экипажа – на арендатора (ст. 634, 644 ГК РФ). В договоре аренды транспортного средства с экипажем лучше отдельно указать сумму арендной платы, а также сумму, причитающуюся арендодателю за услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации. Такое разграничение в дальнейшем позволит избежать проблем с начислением НДФЛ и страховых взносов.
При составлении договора аренды имущества с работником или другим физическим лицом предлагаю Вам воспользоваться готовыми образцами договоров :
Передача имущества по договору аренды оформляется актом приема-передачи. В акте нужно перечислить все основные характеристики объекта аренды, его недостатки, повреждения и т.д., поскольку после заключения договора ответственность за содержание арендованного имущества в надлежащем состоянии ложится на арендатора. Возврат имущества из аренды оформляется актом возврата.
НДФЛ с доходов физического лица от сдачи имущества в аренду
Доходы физического лица от сдачи в аренду имущества подлежат обложению НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов) или 30% () (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Независимо от того, состоит арендодатель в трудовых отношениях с арендатором или нет, организация-арендатор является налоговым агентом. Поэтому именно арендатор должен исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с арендной платы при ее фактической выплате физлицу (п. п. 1 и 4 ст. 226 НК РФ). Кроме того, организация-арендатор обязана предоставить в налоговую инспекцию по итогам года сведения по форме 2-НДФЛ в отношении доходов арендодателя.
В справке 2-НДФЛ доходы физлица от сдачи в аренду имущества отражаются с кодом «2400». В том случае, если заключен договор аренды транспортного средства с экипажем, в справке отражаются отдельно: арендная плата с кодом «2400», а также плата за услуги по управлению и технической эксплуатации с кодом «2010» (Приложение 3 к Приказу ФНС России от 17.11.2010 № ММВ-7-3/611@ «Об утверждении формы сведений о доходах физических лиц и рекомендаций по ее заполнению, формата сведений о доходах физических лиц в электронном виде, справочников»).
! Обратите внимание: включение в договор аренды имущества с физическим лицом условия о том, что арендатор не является налоговым агентом и арендодатель должен самостоятельно уплачивать НДФЛ с арендной платы в бюджет, противоречит налоговому законодательству РФ. Поэтому независимо от наличия такого условия, организация-арендатор признается налоговым агентом по отношению к арендодателю-физлицу , то есть ответственность за полноту и своевременность уплаты НДФЛ с арендной платы полностью лежит на организации. В случае неисполнения своих обязанностей как налогового агента организация может быть привлечена к ответственности по ст. 123 НК РФ (штраф в размере 20% от суммы налога, подлежащей удержанию и перечислению в бюджет). Такой позиции придерживается Минфин РФ в письмах от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314 и от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148.
Страховые взносы с арендной платы физическому лицу
Арендная плата, выплачиваемая сотруднику или другому физическому лицу по договору аренды имущества, не облагается страховыми взносами на обязательное пенсионное, медицинское, социальное страхование (ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ), а также взносами на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний (ст. 5 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ).
Однако если Вы заключили с физлицом договор аренды транспортного средства с экипажем, то помимо арендной платы по нему предусматривается плата физлицу за услуги по управлению. Вторая составляющая оплаты (за услуги) с правовой точки зрения относится к выплатам физическому лицу по договору гражданско-правового характера, предметом которого является оказание услуг. Поэтому с суммы оплаты физлицу за услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации организация должна начислить страховые взносы в ПФР, ФОМС, ФСС (на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством) (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ). Страховые взносы в ФСС в части страхования от несчастных случаев на производстве и профзаболеваний уплачиваются в том случае, если это предусмотрено в самом договоре аренды транспортного средства с экипажем.
Налог на прибыль, УСН
Организации, применяющие общую систему налогообложения имеют право учесть арендные платежи за арендуемое имущество в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом такие расходы должны быть экономически обоснованы и подтверждены документально. Для документального подтверждения расходов достаточно договора аренды и акта приема-передачи. То есть составлять ежемесячные акты об оказанных услугах не требуется, если их составление прямо не предусмотрено договором аренды (Письма Минфина России от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 24.03.2014 № 03-03-06/1/12764).
! Обратите внимание: Налогоплательщики, использующие метод начисления, учитывают арендную плату в расходах на последнее число отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).
Кроме самой арендной платы арендатор может уменьшить налогооблагаемую базу на расходы по ремонту арендованного имущества (текущему и капитальному), если обязанность по такому ремонту возложена на него по договору аренды (пп. 1 и 2 ст. 260 НК РФ, Письмо Минфина России от 29.05.2008 № 03-03-06/1/339). Помимо этого к налоговому учету могут быть приняты и расходы, связанные с эксплуатацией арендованного имущества, например, используемого по договору аренды: на ГСМ, стоянку, страхование (если договором аренды обязанность по страхованию возложена на арендатора).
Плательщики УСН также могут учитывать в составе расходов арендные платежи за пользование имуществом (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). При этом датой принятия к налоговому учету таких расходов будет являться дата их фактической оплаты, то есть дата выплаты арендной платы за истекшие периоды.
