Договор купли-продажи доли в квартире имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать при совершении сделки. Если жилье находится в долевой собственности нескольких владельцев, это не может ни каким образом ущемлять прав остальных собственников по распоряжению своими частями недвижимости. Законодательство дает возможность отчуждать и приобретать доли жилых помещений, когда соблюдаются устанавливаемые им условия.
Возможность преимущественного выкупа доли другими собственниками
У владельца есть право на реализацию только той части жилого имущества, которое ему принадлежит. Но при этом остальные совладельцы вправе её выкупить первыми.
Вначале потребуется направить письменное уведомление остальным претендентам. В нем изложить предложение о выкупе принадлежащей доли по конкретно установленной цене и условиях сделки. Ответ должен поступить в срок не более одного месяца. Если он не был направлен, то собственник может в законном порядке реализовать недвижимость по цене, не ниже той, что была указана в уведомлении.
Право преимущественной покупки не дает возможность остальным дольщикам запрещать продажу части квартиры, а лишь её приобретение в первоочередном порядке.
Если такое право было нарушено и доля в жилом помещении была выставлена на продажу до окончания месячного срока, то оно может быть восстановлено в судебном порядке. Суд может передать правомочия и обязанности покупателя, выкупившего эту часть квартиры незаконно, на владельцев, чьи интересы не были соблюдены.
Сделать это можно из общего имущества только тогда, когда такая процедура не наносит ущерба совместному владению. На практике возникают сложности, ведь в жилье сложно разделить места, предназначенные для общего пользования, включая кухонные помещения, коридор, санузел и т.д.
Конечно, теоретически это допустимо, если сделать отдельный вход в жилое пространство для каждого собственника его части. При этом проще выплатить денежную компенсацию дольщику, стремящемуся к отделению, другими участниками процесса. Владелец, продавший свою часть квартиры теряет правомочия на общее использование объекта.
В ситуации, когда сособственники не могут найти взаимопонимание и прийти к консенсусу, дело может разрешаться в районном суде по месту жительства. Соответствующее заявление должно содержать сведения о:
- Реквизитах паспортов сторон спора;
- Прошении о выделении доли в натуре;
- Основаниях выставления требований;
- Данных о результатах досудебных разбирательств;
- Документах, прикладываемых к иску.
Судом может быть отказано в выделе части жилого помещения по разным причинам. Наиболее распространенной из них является неделимость площади. В процессе судья может назначить особый порядок использования объекта. Например, предоставить каждому владельцу по комнате в квартире для проживания. Но недвижимое имущество, в этом случае, остается в юридическом статусе общей собственности.
Как правильно составить договор купли-продажи доли жилого помещения
Процедура реализации любого недвижимого объекта предполагает подготовку соответствующего договора. Только в этом случае сделка считается законной и имеет юридическую силу.
Нужно помнить о том, что сделка с другими заинтересованными лицами возможна только в случае, когда имеется отказ остальных дольщиков жилья на её совершение, даже если их место нахождения не известно. Извещение о готовящейся операции должно быть направлено по последнему известному адресу пребывания таких субъектов.
Договор имеет стандартную форму и подписывается всеми участниками процесса. Его не нужно нотариально удостоверять. Он сдается с необходимыми документами в территориальное подразделение Росреестра для регистрации перехода правомочий на часть жилья от одного лица к другому. Договор должен включать сведения о:
- Паспортных данных участвующих сторон;
- Конкретное описание реализуемой доли и самого объекта;
- Стоимость продаваемого имущества;
- Перечень жильцов квартиры.
Образец договора купли-продажи доли в квартире
При составлении документа необходимо учитывать его обязательные условия:
- Совместное решение продавца и покупателя о продаже части жилого помещения с указанием данных их паспортов, места и даты его формирования.
- Наиболее подробное описание продаваемого объекта с указанием технических и кадастровых характеристик, а также точного места расположения.
- Цена доли и порядок её выплаты.
- Ссылка на документ - основание возникновения права собственности на имущество.
- Гарантии продавца об отсутствии ареста, обременений и залоговых обязательств на долю.
- Условия расчета между участниками сделки.
- Информация о лицах, зарегистрированных на жилой площади, и их обязательствах по выписке из неё.
- Данные об уведомлении других дольщиков о продаже части помещений.
- Обязанности владельца имущества передать объект в надлежащем виде, без задолженностей по коммунальным платежам и в пригодном для проживания состоянии.
- Обязательства продавца о том, что он не будет отчуждать объект, передавать третьим лицам и допускать ухудшения его состояния.
- Договорные обязательства приобретают с момента подписания соглашения.
- Правомочия и обязанности сторон.
- Переход прав необходимо зарегистрировать в Росреестр.
Неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи доли с подписями участников сделки.
Процедура регистрации
Завершающей стадией сделки считается внесение данных о передаче прав в ЕГРП. Для проведения процедуры необходимо уплатить государственную пошлину в установленном законом размере, а также подать заявление с требуемой документацией:
- Удостоверения личности участников;
- Договор о продаже в количестве экземпляров для каждой из сторон и для регистрирующей службы;
- Акт о передаче объекта;
- Заявление о регистрации перехода правомочий собственника;
- Документы, удостоверяющие отказ иных совладельцев от приобретения части квартиры, и свидетельствующие о направлении уведомлений с предложением о покупке имущества.
Надо отметить, что реализация имущественной части жилья возможна лишь после получения отказа всех совладельцев такой недвижимости от её приобретения. Если же станет известно, что совладелец преднамеренно уклоняется от вручения адресуемого ему извещения, то необходимо направить предложение о покупке почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Это станет свидетельством о факте получения письма.
Помимо этого, такие действия послужат правомерности позиции продавца и соблюдении им требований действующего законодательства. Кстати, сама сделка, проводимая в целях реализации части жилого помещения, не принесет особой выгоды, так как продажа части имущества происходит по невысокой цене, чем целый объект.
Покупатель же приобретает различные преимущества, связанные с оформлением некоторых видов льгот социальной направленности, прописки по адресу расположения квартиры, а также поиске места постоянной работы. Но такая сделка должна быть правильно оформлена и зарегистрирована в соответствующей службе.
Если у вас появилась необходимость в оформлении купли/продажи доли в квартире или комнаты, то вам необходимо учесть изменения в законодательстве.
С июня месяца 2016 года договор купли/продажи доли в квартире или комнаты в квартире можно оформить только у нотариуса.
Запись на прием для оформления договора дарения нотариально или без участия нотариуса осуществляется по тел. - 8 495 626 00 33.
(Образец)
Договор купли – продажи долей квартиры
город Москва, восьмое августа две тысячи пятнадцатого года
Мы, гр. Российской Федерации, Боронина Мария Ильинична, 1 апреля 1931 года рождения, пол женский, место рождения: д. Челищев Хутор Октябрьского р-на Липецкой обл., паспорт серии 45 01 175001 выдан 11.10.2001 года Паспортным столом № 2 ОВД «Пресненский» города Москвы, код подразделения 772-113, зарегистрированная по адресу: г. Москва, ул. Боровской проезд, д.41, кв.55, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
гр. Российской Федерации Лейтенантова Надежда Николаевна, 05 октября 1961 года рождения, пол женский, место рождения: дер. Быль Воскресенского р-на Липецкой обл., паспорт 70 06 852900, выдан 07.02.2007 года отделом внутренних дел Советского района города Тулы, код подразделения 712-002, зарегистрированная по адресу: г. Липецк, Красноармейский проспект, д. 15, кв. 89, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,
заключили настоящий договор купли-продажи квартиры
о нижеследующем:
1. Я, гр. Боронина Мария Ильинична, обязуюсь передать в собственность, а я, гр. Лейтенантова Надежда Николаевна, обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:
1.1. ½ (одна вторая) доля квартиры, общей площадью 42,7 (сорок два целых семь десятых) кв.м., состоящая из 2 (двух) комнат, расположенную по адресу: город Москва, Боровской проезд, дом 41, квартира 55.
1.2. ½ (одна вторая) доля квартиры, общей площадью 42,7 (сорок два целых семь десятых) кв.м, состоящая из 2 (двух) комнат, расположенную по адресу: город Москва, Боровской проезд, дом 41, квартира 55.
2. Указанная в п. 1.1 доля принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора передачи № 011210000500 от 20 декабря 1991 года, о чем 05 февраля 1992 года выдано свидетельство о собственности на жилище № 0634111.
Указанная в п. 1.2 доля принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от 27 июня 1995 года, удостоверенного государственным нотариусом 31 Московской государственной нотариальной конторы Саломатиной О.Г., зарегистрировано в реестре за № 6н-1070.
3. Указанная в п.1.1 ½ доля продается за 4 000 000 (четыре миллиона) рублей. Соглашение
Указанная в п.1.2 ½ доля продается за 4 000 000 (четыре миллиона) рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
4. Расчет между сторонами производится при подписании договора, о чем составляется акт приема-передачи денежных средств.
5. Покупатель удовлетворен качественным состоянием вышеуказанных долей, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
6. В соответствии со ст.556 ГК РФ при передаче объектов в собственность Покупателя сторонами составляется передаточный акт.
7. Покупатель приобретает право собственности на указанные доли (в общей сложности квартиру) после государственной регистрации перехода права собственности.
8. После регистрации перехода права собственности покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию вышеуказанных долей (в общей сложности квартиры) в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
9. С содержанием ст. 167, 209, 223, 459, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.
10. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанные доли никому не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят, в регистрационном учете не ограничены.
11. На момент подписания настоящего Договора в квартире, расположенной по адресу: город Москва, Боровской проезд, дом 41, квартира 55, зарегистрирована Продавец Боронина Мария Ильинична.
12. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
13. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.
14. Настоящий договор может быть расторгнут исключительно в установленном законодательном порядке.
15. Расходы, связанные с регистрацией прав по настоящему договору несет Покупатель.
16. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Подписи сторон:
Продавец
(ФИО, подпись)
Покупатель
(ФИО, подпись)
Если собственник половины квартиры принимает решение продать ее, то самостоятельное составление договора не должно вызывать неудобство. Мы предлагаем Вам воспользоваться конструктором договоров ProstoDOCS. Так, Вы, будучи продавцом или покупателем, заполнив определенные данные, сможете получить готовый образец договора купли-продажи ½ квартиры.
Для того чтобы заключить договор купли-продажи половины квартиры, доли в этой квартире должны быть четко определены и закреплены документально.
Специфика оформления договора купли-продажи 1/2 доли квартиры
Особенностью при составлении такого договора необходимо учитывать тот факт, что сособственники продаваемого имущества имеют преимущественное право покупки ½ доли квартиры. Поэтому, прежде чем заключать и регистрировать сделку, рекомендуется провести некоторую процедуру. Остальным собственникам квартиры необходимо предложить купить свою долю, оформить предложение следует письменно с указанием всех существенных условий договора, условий продажи доли квартиры, ее стоимости. В случае согласия последних, с сособственником заключается типовой договор купли-продажи ½ квартиры. В случае отказа, который также желательно чтобы был оформлен в письменной форме, владелец половины квартиры может выставлять ее на продажу другим лицам. Еще одной особенностью является то, что существенные условия, описанные в предложениях сособственникам и другим лицам должны быть одинаковыми.
Обращаем внимание, что обязательно необходимо проверить правильность документов, на основании которых у всех владельцев квартиры есть право собственности, где прослеживается выделение долей и их размер.
Общие положения договора купли-продажи половины квартиры
В общих положениях следует отметить дату и место заключения договора. Далее указываются стороны сделки. Продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить ½ доли квартиры. Отмечается адрес нахождения имущества, количество этажей и комнат, их площадь, в том числе жилая и общая, номер подъезда и на каком этаже находится квартира. Необходимо указать, кто выступает продавцом, а кто покупателем, также сведения о сторонах: фамилия, имя, отчество, дата рождения физического лица, принадлежность к гражданству, адрес проживания, адрес регистрации, паспортные данные: серия, кем и когда выдан.
Важно отметить в соглашении, что подлежит передаче именно ½ доли квартиры, кому она принадлежит и на основании каких документов. А также оговорить следует, кому принадлежит другая половина квартиры и основание ее нахождения на праве долевой собственности.
Цена по договору купли-продажи 1/2 доли квартиры
Оценить стоимость квартиры можно с помощью оценочной (экспертной) или инвентаризационной стоимости либо по договоренности сторон. Следует отметить, что часть квартиры продается за указанную сумму, в какой валюте, и каким способом будет произведена оплата. Это можно совершить из личных средств, средств субсидий на жилье, ипотечного кредита, средств материнского капитала.
Обременения по договору купли-продажи половины квартиры
При использовании вышеуказанных средств погашения платежа, в договоре купли-продажи ½ доли квартиры нужно отметить, что половина квартиры до полной оплаты ее стоимости будет находиться в залоге у продавца.
Другим ограничением в праве собственности может быть арест, залог, права третьих лиц, рента, аренда, наличие зарегистрированных жильцов. При наличии таких обстоятельств, продавец обязуется уведомить покупателя, а в случае его согласия на заключение договора, необходимо это прописать в контракте.
Для уменьшения рисков, следует указать, что владельцы другой половины квартиры о купле-продаже доли и о преимущественном праве на покупку уведомлены, предоставили соответствующий отказ от предложения.
Право собственности: переход по договору купли-продажи 1/2 квартиры
При заключении договора купли-продажи квартиры в долевой собственности , указывается, что ½ доли квартиры подлежит передаче покупателю после государственной регистрации обязательства. О том, что продавец передал, а покупатель принял часть квартиры необходимо отметить либо в передаточном акте, которые является неотъемлемой частью договора, либо в самом обязательстве, указав, что покупатель осмотрел квартиру, претензий не имеет.
Важно отметить, что в соответствии с законодательными изменениями от 15 июля 2016 г., отныне все сделки по отчуждению долевой собственности, необходимо нотариально удостоверять. Используя конструктор, мы проведем Вас по всем этапам оформления договора купли-продажи недвижимости, чтобы у Вас не возникло проблем и сложностей.
Ответственность сторон. Заключительные положения
Необходимо отметить, в каком количестве экземпляров составлено соглашение. Расторгнуть договор можно по соглашению сторон или по решению суда. Ответственность сторон за нарушение обязанностей установлены статьями 131, 167, 209, 288, ч. 3, 488, 489, 549, 550, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.
купли-продажи доли квартиры
Город Москва. Первое января две тысячи восьмого года.
Мы, гражданин РФ ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ, 01.01.1900 года рождения, место рождения: г. Москва, пол мужской, паспорт 00 11 123456, выдан ОВД района ______ города Москвы 01.01.2000 года, код подразделения 000-100, зарегистрированный по адресу: г. Москва, проспект, дом, корп., квартира, именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ , с одной стороны, и
гражданка РФ ПЕТРОВА МАРИЯ ИВАНОВНА , 01.01.1900 года рождения, г. Москва, пол мужской, паспорт 00 11 123456, выдан ОВД района ______ города Москвы 01.01.2000 года, код подразделения 000-100, зарегистрированная по адресу: г. Москва, проспект, дом, корп., квартира, именуемая в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ , с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРОДАВЕЦ продает, а ПОКУПАТЕЛЬ покупает ½ (одну вторую) долю в квартире, находящейся по адресу: город Москва, улица, дом, корпус, квартира.
2. Указанная квартира состоит из одной жилой комнаты, имеет общую площадь 50,2 (пятьдесят целых целая и две десятых) кв. м, в том числе жилую площадь 30,3 (тридцать целых и три десятых) кв.м.
3. Указанная квартира принадлежит ПРОДАВЦУ по праву собственности, на основании договора купли-продажи доли квартиры от 01.01.2000г., зарегистрированного 10.01.2000г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве за № 000/111/2000-222, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, бланк серии 77 АА 123456, выданным 10.01.2000г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.01.2000г. сделана запись регистрации № 000/111/2000-333.
4. По соглашению сторон указанная ½ (одна вторая) доля в квартире продается за 3 000 000 (Три миллиона) рублей, которые ПРОДАВЕЦ получает от ПОКУПАТЕЛЯ, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, в день получения зарегистрированного договора.
5. ½ (одна вторая) доля в указанной квартире до заключения настоящего договора никому не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что ½ (одна вторая) доля в указанной квартире правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана.
6. На момент подписания настоящего договора в указанной квартире зарегистрирован по месту жительства собственник квартиры, гр. ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ.
7. ПРОДАВЕЦ обязуется передать ½ (одну вторую) долю в указанной квартире ПОКУПАТЕЛЮ в течение 1 (одного) дня после получения настоящего договора зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, в пригодном для жилья состоянии, передать ключи от квартиры по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами согласно ст.556 ГК РФ.
8. С момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве и государственной регистрации перехода права собственности ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности на ½ (одну вторую) долю в указанной квартире и принимает на себя в соответствии со ст. 26 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также согласно ст. 210 ГК РФ несет расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры и соразмерно с занимаемой жилой площадью участвует в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом, в том числе инженерного оборудования, мест общего пользования дома, содержанием придомовой территории и ремонтом, в том числе капитальным всего дома.
9. До подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения ½ (одной второй) доли в указанной квартире и ответственность за ее сохранность несет ПРОДАВЕЦ.
10. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
11. Настоящий договор считается исполненным при условии произведения полного расчета ПОКУПАТЕЛЯ с ПРОДАВЦОМ за проданную долю в квартире, а также передачи ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ указанной ½ (одной второй) доли в квартире в установленный настоящим договором срок, по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.
12. Содержание ст. ст. 28 (Дееспособность малолетних), 131 (Государственная регистрация недвижимости), 160 (Письменная форма сделки), 161 (Сделки, совершенные в простой письменной форме), 167 (Общие положения о последствиях недействительности сделки), 209 (Права собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом), 210 (Бремя содержания имущества), 211 (Риск случайной гибели имущества), 218 (Основания приобретения права собственности), 223 (Момент возникновения права собственности), 288 (Собственность на жилое помещение), 289 (Квартира как объект права собственности), 290 (Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме), 292 (Права членов семьи собственников жилого помещения), 401 (Основания ответственности за нарушение обязательств), 433 (Момент заключения договора), 434 (Форма договора), 450 (Основания изменения и расторжения договора), 451 (Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), 452 (Порядок изменения и расторжения договора), 453 (Последствия изменения и расторжения договора), 454 (Общее определение договора купли-продажи и сфера его применения), 460 (Передача товара свободным от прав третьих лиц), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами), 462 (Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара), 463 (Последствия неисполнения обязанности передать товар), 475 (Последствия передачи товара ненадлежащего качества), 476 (Ответственность продавца за недостатки товара, возникшие до передачи покупателю), 549 (Договор продажи недвижимости), 550 (Форма договора продажи недвижимости), 551 (Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 554 (Цена как обязательное условие в договоре продажи недвижимости), 556 (Порядок передачи недвижимости), 557 (Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), 558 (Особенности продажи жилых помещений) ГК РФ, ст. ст. 34 (Совместная собственность супругов), 35 (Владение, пользование, и распоряжение общим имуществом супругов), 36 (Собственность каждого из супругов), 37 (Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью) СК РФ, ст. 10 (Основания возникновения жилищных прав и обязанностей), 17 (Назначение жилого помещения и пределы его использования) ЖК РФ сторонам известно.
13. Расходы по заключению настоящего договора несет ПОКУПАТЕЛЬ.
14. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, один экземпляр выдается ПРОДАВЦУ и один экземпляр - ПОКУПАТЕЛЮ.
15. В соответствии со ст. 131, 551, 558 ГК РФ настоящий договор и переход права собственности подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.
ПОДПИСИ СТОРОН:
ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ
____________________________________________________________________________________________
ПЕТРОВА МАРИЯ ИВАНОВНА
