Располагается КП «Дача 9/18» на территории сельского поселения Лучинское Истринского района Московской области в 38 км от Москвы в окружении деревень Горшково, Котово и КП «Истра Кантри Клаб». Посёлок занимает 65 га, на которых разместилось 453 участка размером от 6 до 16 соток. Генплан поселка и архитектурная концепция разрабатывались с учетом европейских требований к созданию загородных жилых комплексов совместно с голландским архитектурном бюро SVESMI. По задумке авторов, около 30% посёлка должны занять парковые и прогулочные зоны. Участки продавались без обязательного подряда, но при желании возможно строительство коттеджа по одному из проектов застройщика. Предлагаемые дома имеют площадь от 80 до 190 кв. метров.
В КП «Дача 9/18» предусмотрено проведение всех центральных коммуникаций, включая магистральный газ, электричество мощностью 10 кВт на участок, а также беспроводной интернет и телефонию. Отопление будет осуществляться с использованием газового котла, водоснабжение - из собственного водозаборного узла, канализация типа септик. Вся территория поселка разделена на кластеры, каждый из которых обладает собственной уникальной архитектурой одной из европейских столиц и благоустроенными общественными зонами, где расположены водоемы, детские площадки, библиотека, открытый летний кинотеатр, а также прогулочные зоны. В поселке «Дача 9/18» созданы общественные озелененные зоны с водоемами. На территории устроены зоны отдыха, создано ограждение посёлка, оборудованы автостоянка, дом для сотрудников охраны, а также современные детские и физкультурно-оздоровительные площадки. Кроме того, работает административно-бытовой комплекс площадью около 700 кв. м. На данный момент вблизи коттеджного поселка «Дача 9/18» уже сформирована вся необходимая для комфортного проживания инфраструктура: магазины, детские сады, современный фитнес-центр с бассейном, салоны красоты, поликлиники, аптеки, рестораны.
Добраться до КП «Дача 9/18» на машине можно по Новорижскому шоссе, преодолев в пути 43 км. Пробки наиболее всего вероятны в часы пик в самом начале маршрута до пересечения с Ильинским шоссе. Вдоль Новорижского шоссе расположено большое количество торговых центров, дилерских автосалонов, медицинских центров и многого другого. Для того, чтобы добраться до места на общественном транспорте, необходимо на электричке, следующей с Рижского вокзала, доехать до города Истра, там пересесть на автобус, следующий до посёлка.
КП «Дача 9/18» в непосредственной близости от Новорижского шосссе. Ближащий лесной массив на западе граничит с территорией посёлка. Река Разварня протекает в 400 метрах от КП. На территории посёлка Котово, с которым граничит КП, находятся ООО «Экопромизоляция» и производственная база ООО «Трансстроймеханизация».
А что еще могло прийти в голову, если ты знаешь то место, где собрались сделать поселок "без подряда".
С определенных ракурсов это выглядит еще более выразительно.
Ребята из Региондевелопмента, как мне кажется, это тоже осознавали и к проекту подошли системно и основательно.
Как девелопер продвигает поселок Дача 9-18
Ключевая идея, которую пробуют реализовать в поселке, это - продавать не землю, а осуществление мечты жить загородом в уютном доме в окружении единомышленников .
По другому продать поле, у которой есть только один плюс - Новорижское шоссе, сейчас нереально.
Для этого при разработке концепции поселка были реализованы три нестандартные идеи:
1. Превращаем процесс покупки земли в поиск соседей-единомышленников
Поселок Дача 9-18 по настоящему большой (больше 300 участков).
В таком поселке говорить об осмысленном выборе соседей не приходится. Это типичная история для больших проектов масштаба Новорижский или "старое" Светлогорье. В таких поселках редко выбирают соседей, обычно покупают участок и вид из окна.
Решение в Дача 9-18 нашли довольно оригинальное. Поселок разделили на зоны - кластеры (24 кластера, 18 уже размежеваны и поставлены на кадастровый учет!!! данные на 10.02.2016 ).
Выделение кластеров предполагает наличие общей территории с внешним ограждением и юридическое закрепление прав и обязанностей собственников (каждый кластер управляется своим кооперативом). По сути, из поселка Дача 9-18 сделали 24 мини-поселка.
Что это дает покупателям? В кластере количество участков небольшое. Перед покупкой есть реальная возможность познакомиться с большинством будущих соседей по кластеру.
В дополнение, можно выбрать участок в более распроданном кластере. Опросить всех потенциальных соседей по планам на строительство и приступить к возведению дома в согласованные сроки.
В будущем в таких мини-коллективах есть шанс организовать жизнеспособное самоуправление. В больших поселениях это невозможно, обязательно нужна управляющая компания.
Сама реализация идеи кластеров была оформлена девелопером очень красиво.
Каждой зоне присвоены цвет и литера.
На жители устраивают переклички в поисках соседей.
В FB маркетологи выкладывают истории про купивших землю с указанием кластера и т.п.
В общем, зачетная идея, на заметку всем будущим застройщикам полей.
2. Вместо большого участка, лучше большая общая территория
Одна из крупных проблем в поселках - это наличие гарантированной и обустроенной общественной зоны.
Как правило, застройщик пытается увеличить свою выручку от проекта за счет максимизации доли коммерческих площадей. В итоге, минимизируют общественные зоны, а после продажи коммерческих участков, зачастую, продают и общественные земли.
Примеров с неприятным финалом в новорижских поселках предостаточно: Рижский квартал (попытка продажи общей зоны под среднеэтажное строительство), Старая Рига (продажа ресторана и пруда частному собственнику), Новорижский (бульвар с прогулочной зоной выделили в отдельную территорию и обнесли забором), Кедры (продажа детской площадки для погашения долгов ДНП) и т.п.
В поселке Дача 9-18 изначально пошли по другому пути. У каждого кластера была выделена общественная внутренняя территория, которой могут пользоваться только жители кластера.
По сути получалось, что каждому покупателю продавался участок в 6-10 соток, и по умолчанию +3-4 сотки дополнительных на общей территории. Но т.к. эти дополнительные сотки собраны в общий пул, то с покупкой участка приобретается доступ на 50-60 соток общей зоны.
При этом, со всех участков есть прямой выход на общую территорию. Т.е. детская площадка будет прямо под окнами, а не где-то там далеко. С детьми это очень удобно, говорю со знанием дела.
Для застройщика, это также выгодно, т.к. закрытую общую территорию кластера будут обустраивать сами жители и никаких претензий к девелоперу быть не может. Сравните с историями в других поселках с бесконечными спорами про посадки, качество газонов, детских площадок и скамеек.
В Дача 9-18 конечно не обошлось без перегибов с фантастическими фантазиями. Чего только стоит предложение жителям выбрать вариант арт-объекта на общественной территории. Один из которых был зимний сад с ядовитыми тропическими растениями. Сейчас про это не слышно и следов на сайте и в ФБ не осталось, но троллинг был зачетный.
3. Предлагаем "дефицитный" на Новой Риге формат загородных домов - современная дача
Маркетологи застройщика четко уловили, что на ближней Новой Риге есть только поселки с капитальными коттеджами.
Вы можете либо купить каменный коттедж среди таких же каменных исполинов, либо СНТ. Таких предложений предостаточно, но небольшой и аккуратный дом в дачном стиле в организованном поселке поставить будет негде.
Для решения проблемы архитекторы поработали головой и выдали на гора визуальные проекты именно дачных домов в современном стиле. Можно спорить о вкусах, но о том что проекты удались и многим покупателям нравятся не стоит.
Есть конечно минусы.
Самый главный, который люди не замечают на картинках, архитекторы немного нарушают пропорции строения для лучшей внешности макета. В реальности, построить именно как на картинке часто невозможно. И это сильно может подпортить ощущение от фактически возведенных домов.
Что-то мне подсказывает, что именно такое происходит в Дача 9-18
Вроде бы одно и тоже, но крыша тоньше на порядок, уклон крыши меньше, и все выглядит как-то примитивнее.
Второе, многие участки проданы без подряда. Собственники могут строить что захотят. И кто гарантирует, что люди будут придерживаться общего архитектурного стиля? Я, вот, уверен на 100%, что шанхаю быть. Единственно, Региондевелопмент не стал смешивать кластеры. Готовые дома продаются в отдельных зонах. Так что любителям единого стиля лучше ориентироваться на кластеры с готовыми домами.
Успешный девелопер слова должен подтверждать делами
Все вышесказанное касается удачных идей на бумаге.
Бесконечно продержаться только на словах продавцам поселка Дача 9-18 не удалось бы.
И здесь Региондевелопмент удивил меня второй раз.
Все что можно, они сделали за один сезон 2015 года. На моей памяти, это редкий случай столь оперативной стройки. Подобное видел только в Park Avenue от Villagio.
Что было сделано в поселке за сезон?
Пробурили скважину и построили водозаборный узел.
Разложили сети: ТП и подземный электрический кабель ко всем участкам, водопровод, газовая труба и ГРП.
Построили дороги по всей территории.
Провели межевание территории.
Даже обещанные дома умудрились начать строить.
В этой части Региондевелопмент конечно молодцы.
В поселке уже работает управляющая компания, которая будет обеспечивать охрану и обслуживание сетей и дорог.
Теперь все зависит только от покупателей и расторопности продавцов.
Собственно, это все, что мне показалось интересным в проекте Дача 9-18.
Перечислю еще разные мелочи на которые стоит обратить внимание при выборе дома и участка для покупки:
На что стоит обратить внимание в поселке Дача 9-18
1. К сожалению нет центральной канализация и ливневки
Поселок Дача 9-18 расположен на глинистых почвах на ровной площадке без заметного уклона. Фактически без искусственного стока, вода на этой местности будет стоять перманентно.
Но канализации нет, а это означает, либо емкости под откачку, либо ТОПазы с непонятной судьбой "очищенной" воды. Ее банально сливать некуда.
Это полбеды, ливневую воду из дренажной системы на участках будет девать тоже некуда. Сливать на дороги не получится, нет уклона.Я в Google+
Самое разумное решение с ливневкой - делать на общественной территории дождеприемники для полива газонов. С канализационными стоками все решения так себе, лучше всего делать емкости под откачку.
2.Управление кластером реализовано через кооператив, а не некоммерческое партнерство
При покупке участка деньги на коммуникации вы сдаете в виде взноса в кооператив, участником которого вскоре становитесь. Кооператив будет оплачивать услуги управляющей компании за пользование водой, дорогами. охрану и вывоз мусора.
Неприятная особенность кооператива в том, что по обязательствам кооператива вы отвечаете собственным имуществом. Т.е кто-то из соседей перестанет платить за коммуналку, в итоге вам придется делать это за свой счет и здесь без вариантов.
Почему не пошли по схеме создания ДНП не знаю. Но вступать в кооператив с незнакомыми людьми боязно.
3. Поселок к бизнес-классу имеют очень условное отношение
Как не определяй бизнес-класс, Дача 9-18 к нему отношения не имеет. Это добротный поселок эконом класса.
Посмотрите на те же дороги.
Реализован самый дешевый вариант. Бетонный бой, подушка из песка и асфальтная крошка. Ну такой бизнес-класс в кавычках.
Единственно, что на уровне бизнес-класса в Дача 9-18, - это сайт. Остальное добротный эконом, или комфорт-класс. Кому как больше нравится.
4. Оставшиеся участки менее интересные для продажи
Новорижское шоссе более чем шумное явление. А оставшиеся кластеры расположены существенно ближе к автостраде. Это может негативно сказаться на темпах реализации проекта.
Единственная надежда на то, что продавать будут уже не чистое поле, а освоенную территорию в понятном поселке.
5. Уже понятно, что часть обещаний выданных на старте продаж нереализуемы
Тоже касается велодорожек, спортивных площадок и т.п.
Смущает здесь не то, что не будет пруда, а то, что какие-то обещания и дальше могут быть аннулированы:)
Очень напоминает мне с его виртуальной общественной зоной и английским пабом на въезде.
6. Застройщик очень рационально расходует средства
Это важно, т.к. увеличивает шансы успешного завершения проекта.
Очень многие инвесторы в новорижские поселки погорели на излишней расточительности. Спрашивается, зачем строить административное здание под отдел продаж, или начинать поселок с капитального КПП и фундаментального забора.
Экономнее надо жить, тогда и проекты будут получаться.
У Дача 9-18 с этим все в порядке.Я в Google+
Официальный сайт поселка Дача 9-18
Здесь надо быть внимательным.
Региондевелопмент привлек для продаж Инком, и те сделали свое зеркало официального сайта. Сайт www.dacha-918.ru очень похож на основной.
Официальный сайт с самой актуальной информацией - это dacha918.ru , не перепутайте.
До середины лета была еще интересная страница поселка в FB
| Адрес | Московская обл, Истринский р-н, Котово п |
| Шоссе | Новорижское, Волоколамское, Пятницкое |
| Удаленность от МКАД | 39км |
| Ж/д станции |
Чеховская в 5.2км (~62 минут пешком) Новоиерусалимская в 6км (~72 минут пешком) |
| Виды предложений |
|
| Количество участков | 453 |
| Ипотека | |
| Минимальная цена объекта | 1 061 450p |
| Максимальная цена объекта | 3 255 200p |
| Виды разрешенного использования земли |
|
| Кадастровый номер | |
| * приведенные цены не являются публичной офертой и представлены исключительно в информационных целях | |
Описание посёлка
Коттеджный поселок «Дача 9-18» расположен в Истринском районе, вблизи поселений Котово и Горшково по Новорижскому шоссе. Дорога до столицы на автомобиле займет 30-40 минут, также можно доехать на электричке Рижского направления с пересадкой на рейсовые автобусы. Недалеко протекают реки Малая Истра и Разварня, также предусмотрены искусственные водоёмы. По аналогии с европейскими столицами, территория в 65 га разделена на кластеры с оригинальными архитектурными ансамблями. Общественное пространство будет благоустроено детскими городками, водоёмами, прогулочными зонами, велодорожками, площадками для мини-гольфа. Зимой будет обустроен горнолыжный спуск. Также, в рамках проекта, здесь будут функционировать медцентр, эко-базар, пекарня, мини-зоопарк, спа-салон и т.д.
Территория КП «Дача 9-18» разделена на 24 кластера – 453 землевладения (6-16 соток), при этом, при покупке участка покупатель получает 50 соток благоустроенной территории вокруг дома. Можно выбрать дом в определённом кластере, внутри которого своя инфраструктура и общественные зоны. Треть территории отведено под парковые и прогулочные зоны. Также, предусмотрено строительство административно-бытового комплекса площадью около 700 квадратов.
Характеристики посёлка
| Газ | |
| Водоснабжение |
|
| Горячее водоснабжение |
|
| Электроснабжение | |
| Архитектурный стиль | |
| Застройщики/Продавцы | |
| Генплан |
  |
| Внутренняя инфраструктура |
Про канализацию ничего не известно, к сожалению, однако, застройщик планирует создать ливневую канализацию.
Коттеджные поселки типа «Dacha 9-18 (Дача 9-18)» называют достаточно точным словом «муравейник» - это большие жилые комплексы, которые поделены на множество мелких участков. Общая сумма участков составляет 453 землевладения. Какая часть из них раскуплена, представить достаточно сложно, а информации об этом нет. Даже если очень хочется.
Можно заказать и строительство коттеджа. Самый скромный по размерам дом (всего 80 квадратов) подойдет для одинокого писателя Генри Чинаски. Самый крупный проект – это 195 квадратов. Особняк представляет собой модерн. В хорошем смысле этого слова.
Потенциальные покупатели немного сокрушаются по тому, что в непосредственной близости находится Новорижское шоссе. Некоторые считают это существенным недостатком, некоторые склонны считать, что тройной стеклопакет должен спасти от шума автомобилей. Решать, конечно, покупателю – все зависит от его нервной системы, склонности впадать в ярость от шума и, конечно же, слуха. Продажи в коттеджном поселке Dacha 9-18 (Дача 9-18) уже начались: ожидаемо, первые участки раскупаются как можно дальше от шоссе.
Приятной особенностью является то, что на сайте публикуется информация о людях, которые уже успели купить там земельный участок. Координаты, конечно, не опубликованы, но вроде бы как номер участка указан. Надеемся, что отзывы и правда объективные и правдивые. А то знаете же, как бывает…
Надо отдать должное застройщику: он очень старается наполнять свой сайт актуальной информацией. Конечно, такая подача выставляет коттеджный поселок «Dacha 9-18 (Дача 9-18)» исключительно в позитивном ключе, однако, это все лучше, чем ничего. На официальном сайте предлагается ознакомиться с фотографиями, демонстрирующими ход строительства, постоянно обновляется информация о проданных и забронированных участках. Да и сам сайт сделан профессионально, со вкусом.
Коттеджный поселок Dacha 9-18 или Дача 9/18, как он называется на сайте ИНКОМ, который подключился к его продажам, располагается в 44 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Эта информация об застройщика Региондевелопмент точна, правда, заезд через Котово удлиняет этот маршрут до 45 км от МКАД, но разница не велика. Вся площадь поселка Dacha 9-18 получается 65 гектар, на которых располагается 28 кластеров застройки с разным количеством участков – от меньше десятка до 42 в самом большом кластере.
Можно сразу рассказать, что Дача 9/18 – это посёлок эконом класса, но со всеми центральными коммуникациями кроме центральной канализации (нужно ставить септик). А продаются в поселке участки 6-16 соток без подряда. Дороги сделаны экономно, они не широки и не настолько качественны, но при этом участки в 44 км от Москвы по Новой Риге здесь можно купить буквально от 900 000 рублей. А участок в 6,8 соток с подрядом на строительство дома может стоить по акции от 3 773 000 рублей.
Продаются в основном участки без подряда, хотя есть и кластер с уже построенными домами по проектам застройщика (эконом одно- и двухэтажные дома по нескольким технологиям - и каркасные дома, и дома из пеноблоков, а есть и проекты домов из кирпича). Все продается с уже подведенными коммуникациями.
Коммуникации были проложены еще в 2015 году – вода и электричество. Газ также был проложен, а запуск газа запланирован на июль 2017 года – все для этого готово, включая ГРП, ждут только Мособлгаз. На дом выделяется столько киловатт электричества, сколько соток участок куплен. Если участок невелик, а 7 киловатт для вас мало, то можно докупить по 40 000 рублей за каждый дополнительный киловатт. Если принять за достаточный вариант с 10 киловаттами на дом, то при покупке небольшого участка в 6,8 соток, за электричество придется доплатить около 120 000 рублей. Это достаточно разумная сумма.
Раньше можно было купить участок ещё дешевле, а стоимость коммуникаций выплатить за 3 года, но теперь она сразу включена в цену. Особенность поселка и в том, что входные членские взносы на коммуникации (которые сейчас входят в стоимость участка), которые как бы оплачивают застройщику прокладку всех коммуникаций, дороги и прочее, могут быть использованы на инфраструктуру поселка – на дороги, на ливневую канализацию и тп. В 2015 году на форуме поселка был заметный скандал по поводу того, что без ливневой канализации вода никуда не уходила, даже затапливала земли и дороги, и даже в некоторых местах просто нельзя было проехать, а дорожное полотно разрушилось. Понятно, что это было непривлекательно и для новых покупателей поселка, и застройщик решил вопрос с ливневой канализацией самостоятельно (из членских взносов).
Главной отличительной чертой посёлка Дача 9/18 является его кластерная застройка - этим он и уникален. При покупке участка площадью от 6 до 16 соток вам в общее пользование переходит от 20-30 и более соток общей земли кластера, в зависимости от его размера. Каждый кластер сам делает себе инфраструктуру и любые зоны для спорта, отдыха, для детей и тп.. Чем больше кластер, тем больше финансовых возможностей у вас в складчину будет для реализации любых идей и больше сама территория. Но тут нужно понимать и что за люди будут вашими соседями в кластере. Если это семьи с детьми, то вам будет легче скинуться на детскую площадку, а если бездетные, то детскую площадку вы вряд ли сделаете.
Конечно, как правило, есть и те и другие, но есть и отличия между «населением» кластеров. Например, в кластере Z, как говорят в отделе продаж, преобладают как раз молодые семьи. Но основные отличия между кластерами состоят в расположении и в стоимости.
Если брать историю поселка, которую можно отследить по вариантам генплана, то изначально было запланировано много рекреационных территорий, помимо тех, которые находятся внутри кластеров. Был пруд в центре поселка и прочее (до 30% территории на это отводилось), но, вероятно, по мере продвижения проекта эти территории превращались в дополнительные кластеры для продажи. Понятно, что экономика требует внимания к себе. При такой большой «бесполезной» территории прибыльность проекта получалась не такая, какая бы устраивала владельцев, поэтому появились новые кластеры.
На данный момент большое количество участков уже продано, особенно в самых интересных кластерах. В прошлый сезон уже было заложено более 80-ти домов. А в этом еще многие должны выйти на строительство. На плане видно, где есть свободные участки.
Самые лучшие кластеры в центре посёлка дороже, те, что располагаются ближе к Новорижскому шоссе - дешевле. Не все кластеры сейчас в продаже. Кластеры, располагающиеся около самой трассы Новой Риги не продаются на данный момент вообще, как и кластеры Р и Р1 - на них был котлован, его засыпали, утрамбовали и ждут, как он поведет себя весной, поэтому не продают. Понятно, что это сделано во многом потому, что они будут наименее привлекательными для покупки даже с учетом меньшей стоимости.
Здесь стоит упомянуть, что, похоже, ИНКОМ не продает центральные кластеры X, Y, Z – они полностью в продажах через отдел продаж поселка. Кластер Z при этом практически весь продан – осталось буквально пара участков. Вообще, все наиболее интересные и недорогие кластеры – располагающиеся дальше от трассы, практически полностью распроданы – остались только большие участки в 14-15 соток, стоимостью около 2,5 млн. рублей. На них нет большого спроса. Тут можно сделать вывод, что большинство участков были проданы по стоимости 1-1,5 млн. рублей или немногим больше. Такого уровня могут быть и соседи.
Проверить насколько хорошо собирают соседи деньги на обустройство своих кластеров не просто. Да и пока, хоть и немало построено домов в поселке, но реально живущих вряд ли вы встретите. Только с ростом количества жителей будет реально понять, насколько хорошим получается вам кластер.
Вопрос шума от Новорижской трассы, конечно, очень актуален для всего поселка, но стоящий рядом поселок бизнес-класса Истра Кантри Клаб вполне привлекателен для жителей при том, что он находится большей частью даже ближе к трассе. Правда, никаких шумоизоляционных барьеров поселок Дача 9/18 за свой счет, конечно, ставить не будет. Если этот вопрос нужно будет решать, то это придется делать за счет жителей.
В отделе продаж упоминали о том, что может быть сделан даже прямой выезд на Новорижское шоссе, но стоимость такого проекта может составлять более 100 млн. рублей и поселок это оплачивать явно не будет. Если жители такую сумму смогут собрать... Что вряд ли имеет смысл. Проезд через Котово все равно придется использовать для поездки по направлению к столице, либо ехать еще дальше в область для разворота.
Если выбирать кластер, то мы бы рекомендовали кластеры, расположенные дальше от трассы (Q, M, N), где осталось уже мало свободных участков. Центральные кластеры Y и X, вышедшие в продажу уже по большим стоимостям, уже не так привлекательны. Хороший совет выбрать кластер, где уже сложилось хорошее взаимодействие жителей и они в большинстве готовы строить или уже и вовсе построили дома, обладая при этом достаточными финансами. Чем больше в вашем кластере будет участков, купленных «на будущее», в качестве инвестиций или теми, кто не может позволить себе строить дом оперативно по финансовым соображениям, тем перспективы готовности общей инфраструктуры более призрачны. Благо вы можете пройти по всем кластерам, вплоть до знакомства с владельцами участков.
Недалеко располагается небольшая промышленная зона с соответствующим «промпейзажем». Крупные лесные массивы располагаются чуть дальше от шоссе в сторону Истры, так что выйти из поселка сразу в лес у вас не получится, но стоимость земли в Дача 9/18 достаточно привлекательна и так. Особенно это будет хорошо для тех, кто хочет построить дом по собственному проекту. Конечно, никакой существенной инфраструктуры в поселке не будет, но все зависит от вас! Хотите свой зоопарк – пожалуйста! Но за свой счет.
