Организация ипотечного кредитования в коммерческих банках. Ипотечные операции коммерческих банков

Евгений Маляр

# Кредиты для бизнеса

Особенности предоставления

Годовая ставка по коммерческой ипотеке колеблется в пределах 11,5–20%. Без залога или первоначального взноса получить заем практически невозможно.

Навигация по статье

• Физические и юридические лица в ипотечных отношениях
• Как и на каких условиях можно взять бизнес-ипотеку
• Процедура заключения договора
• Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса
• Требования к заемщику
• Банки, дающие коммерческую ипотеку
• Калькулятор коммерческой ипотеки
• Выводы

Объекты недвижимости обычно составляют наиболее ценную часть основных фондов предприятия. Соответственно, их приобретение требует больших затрат, а часто и привлечения заемных средств. Статья рассказывает о том, как получить кредит на покупку коммерческой недвижимости в 2019 году.

Физические и юридические лица в ипотечных отношениях

Бизнес-ипотека для юридических лиц доступнее, чем для физических. Связано это со спецификой практики начисления комиссии: процентные ставки для ООО или других видов предприятий в банках традиционно выше.

Причина кроется и в степени ликвидности. Если предположить, что заемщику, вознамерившемуся купить коммерческую недвижимость на кредитные деньги, не удалось вернуть задолженность, у банка могут возникнуть проблемы при реализации залога. Помещение, интересное для собственников бизнеса, не всегда нужно кому-то еще, а покупателей придется долго искать. Продать обычную квартиру намного легче.

Тем не менее и физическим лицам дают ипотечный кредит на приобретение нежилых объектов, предполагающих использование в коммерческих целях. Правда, им для этого нужно соответствовать одному из требований:

• зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя;
• быть фермером;
• владеть собственным успешным малым бизнесом;
• быть акционером или соучредителем крупного российского предприятия с хорошей репутацией;
• руководить компаний (занимать должность генерального директора или топ-менеджера).

Кроме этого, обязательны еще два условия:

• российское гражданство физического лица, претендующего на ипотечный кредит;
• возрастной диапазон 21–65 лет.

При этом следует учитывать особенности российского законодательства, регламентирующего процесс предоставления физическим лицом залога в виде коммерческой недвижимости. Единого механизма не существует, а каждый случай рассматривается банком в индивидуальном порядке.

В частности, от владельцев бизнеса, выступающих в качестве физлиц, требуется пакет документов, подтверждающий не только персональную платежеспособность, но и успешность возглавляемых ими предприятий.

Купить коммерческое помещение для юр. лиц посредством ипотечного кредитования технически проще.

Физлицам, при тех же равных условиях, предлагаются более жесткие условия заимствования:

• годовые ставки выше (до 20%);
• срок кредитования короче (максимально до 10 лет, в отличие от юридических лиц, которым предоставляют до 30 лет);
• больший процент первого взноса (от 30% цены);
• расширенные требования к предоставляемому пакету документов;
• при покупке здания в залог попадает и земля, на котором оно расположено (в том числе ее часть, занимаемая долей строения).

Также следует обратить внимание на неизбежные ограничения, которым подвергается физическое лицо, приобретая коммерческую недвижимость по ипотеке:

• имущество становится залогом;
• если объект представляет собой апартаменты, планируемые под офис, регистрировать в них владельцев в качестве жильцов нельзя;
• коммунальные тарифы для нежилых помещений всегда выше, что затрудняет выполнение долговых обязательств;
• использование материнского капитала и субсидий в этом случае запрещено;
• налоговые вычеты, связанные с приобретением недвижимого имущества коммерческого назначения, для ФЛ законодательством не предусмотрены.

Все эти факторы приводят к тому, что большинство физических лиц при покупке бизнес-недвижимости избегают ипотеки, а чаще пользуются возможностями обычных потребительских кредитов.

Как и на каких условиях можно взять бизнес-ипотеку

Первый закономерный вопрос касается стоимости заимствования, то есть банковских годовых процентных ставок. Так как каждый ипотечный договор уникален, вывести универсальную формулу, описывающую условия этого вида кредитования, практически невозможно.

Но все же, есть статистические данные, по которым можно судить о средних значениях основных показателей по стране. Вот они:

• годовая ставка по коммерческой ипотеке колеблется в пределах 11,5–20%;
• выдаются суммы в диапазоне 150 тыс.–200 млн руб.;
• первый взнос – от 20%;
• срок погашения кредита – 5–15 лет.

При этом к кредитуемому объекту банки предъявляют стандартные требования:

• Капитальность конструкции приобретаемого строения или здания, частью которого является залоговое имущество. Ипотеку не выдадут для покупки ветхой или временной недвижимости.
• Отсутствие проблем (на юридическом языке – обременений) с определением права собственности. Иными словами, если недвижимость уже заложена, арестована или на нее обоснованно претендуют некие третьи лица, то кредита ее потенциальный приобретатель не получит.
• Площадь не менее 150 кв. м.
• Территориальная близость к отделению банка.

Процедура предоставления залога при коммерческой ипотеке в общих чертах регулируется Федеральным законом 102-ФЗ. Все моменты, выходящие за рамки этого акта, произвольно устанавливаются финансово-кредитными учреждениями, в том числе:

• требования к кредитуемым субъектам и объектам;
• состав пакета предоставляемых документов;
• прочие условия кредитования.

Процедура заключения договора

Последовательность действий, ведущих к заключению договора о заимствовании под залог приобретаемой коммерческой недвижимости, включает следующие этапы:

1. Подача заявки на ипотечное кредитование с приложением требуемых банком документов.
2. Рассмотрение заявки банком и ее одобрение. Процесс может длиться до двух недель.
3. Расчет суммы и условий предоставления кредита.
4. Предоставление банку правоустанавливающих и технических документов на объект недвижимости.
5. Заключение договора ипотеки.
6. Приобретение объекта коммерческой недвижимости (подписание договора купли-продажи).
7. Регистрация прав собственности в Российском реестре недвижимости.

Чтобы заключить договор ипотеки с ООО, банку требуется следующий пакет:

• устав компании и прочие учредительные документы;
• выписка о постановке акционерного общества на учет в реестре юридических лиц;
• лицензия (если деятельность ее требует);
• карточки подписей и оттиски печати предприятия;
• кредитная история;
• бухгалтерский баланс для оценки финансового состояния компании;
• по требованию – договоры и проект реконструкции объекта недвижимости.

Индивидуальному предпринимателю нужно предоставить:

• общегражданский паспорт Российской Федерации;
• регистрационное свидетельство;
• лицензию (если нужна);
• образец подписи.

Через 15 дней после заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества она должна быть зарегистрирована в Росреестре. Процедура облагается пошлиной в 4 тыс. руб. для юридического лица и 1 тыс. руб. для ИП.

Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса

Одно из существенных преимуществ ипотеки состоит в ее схожести с лизингом, то есть арендой, в конце срока которой актив переходит в собственность плательщика. Однако есть и различие: чаще всего требуется начальный взнос, составляющий пятую часть цены объекта или более.

Это обстоятельство мешает многим кредитуемым покупателям. Крупные фирмы вынуждены изымать средства из оборота, а у малых предприятий и ИП таких денег может вовсе не быть.

В России есть несколько банков, предоставляющих ипотечные кредиты без первоначального взноса в рамках действующих программ. Условия их предусматривают широкий диапазон параметров договора:

• сумма – 150 тыс. руб. и более;
• срок погашения – от 3 до 10 лет;
• годовая ставка – 9–17,45%;
• банковская комиссия за оформление – 0–1,5%;
• открытие расчетного счета в данном финучреждении (не всегда);
• залоговое обеспечение или поручительство (часто).

Для облегчения контроля, некоторые банки кредитуют ипотечное приобретение объектов, расположенных территориально близко.

Требования к заемщику

Для того чтобы не вносить первоначальный взнос, клиенту банка чаще всего нужно соответствовать следующему набору критериев:

• Компания (ИП) зарегистрирована и ведет хозяйственную деятельность в России.
• Фирма работает на рынке не менее полугода (лучше – год).
• Возраст лица, полномочно представляющего кредитуемую организацию (руководителя, владельца, индивидуального предпринимателя) находится в «золотом» диапазоне 20–60 лет.
• Положительная кредитная история. Ее отсутствие лучше, чем наличие скверной, но ненамного.
• Для индивидуальных предпринимателей во многих банках действуют ограничения на величину годового финансового оборота. То, что он не должен быть ниже 400 тыс. руб., понятно – в противном случае ИП может «не потянуть» ежемесячные выплаты. Но есть и верхний предел – один миллиард, и он иногда вызывает вопросы. Этот лимит объясняется тем, что при такой выручке могут возникать сомнения в финансовой устойчивости, а иногда и законности деятельности «скромного частного бизнесмена».
• Минимальная штатная численность – сто сотрудников. Это условие предъявляется не всеми банками и не всегда. Количество работников не обязательно отражает состояние финансов фирмы.

Общим правилом кредитования является превышение цены вероятной реализации залогового имущества над суммой выдаваемого займа плюс проценты по нему. Так как в качестве материального обеспечения выступает чаще всего сам приобретаемый объект недвижимости, естественным требованием кредитора считается предоставление дополнительных гарантий, компенсирующих отсутствие первоначального взноса.

Сведения об условиях кредитных организаций, предлагающих ипотеку без начального взноса, формулируются несколько расплывчато.

Например, Сбербанк, Транскапиталбанк, Сургутнефтегазбанк, ФК Открытие и некоторые другие вроде бы как предлагает подобную программу, но готовы предоставить в кредит только 70–80% от суммы оценочной стоимости объекта. Плюс обязательное поручительство.

ВТБ могут дать коммерческую ипотеку в полном размере с 15% авансом под 15% годовых с отсрочкой до полугода, но при обязательном дополнительном обеспечении. Мотивация все та же – стремление обезопаситься от невыплат.

Банки, дающие коммерческую ипотеку

Условия ипотеки во всех банках, как правило, общие для собственников фирм и индивидуальных предпринимателей. Выбирая кредитора, клиент сам должен оценить все предложения и выбрать из них наиболее приемлемое.

В обобщенном виде наиболее выгодные варианты сведены в таблицу.

Банк	Сумма, руб.	Минимальная годовая процентная ставка, %	Первоначальный взнос или процент стоимости объекта, %	Срок, мес.
Сбербанк	500 тыс. – 600 млн (для сельхозпредприятий от 150 тыс.)	11	25 (для сельхозпредприятий 20)	До 120
ВТБ	До 150 млн	10	15	До 120 (10 лет)
Россельхозбанк	До 200 млн	Индивидуально	Не требуется	До 96
Абсолют Банк	От 1 млн до 16 млн в Москве и Петербурге. До 9 млн в регионах	17,45	Выдается сумма в 60% от стоимости объекта (без залога) при наличии залога – 80%	До 60
Росбанк	1–100 млн	От 10,38 до 12,53%	Под дополнительный залог	От 3 до 84
Уралсиб	До 100 млн	10	Под дополнительный залог	До 120
ЮниКредит	500 тыс. – 73 млн	Индивидуально	20	До 84
МТС Банк	До 80 млн	12,5	20	До 60
РНКБ	До 150 млн	13	Индивидуально	До 120
Интеза	5–120 млн	Плавающая	Займ до 80% стоимости объекта	До 120

Наиболее выгодная ипотека для бизнеса доступна клиентам, способным убедительно доказать свою платежеспособность и имеющим опыт хозяйственной деятельности более одного года.

Калькулятор коммерческой ипотеки

Практически все банки на принадлежащих им электронных ресурсах предоставляют пользователям возможность самостоятельно произвести примерный расчет бизнес-ипотеки онлайн, с помощью программных калькуляторов. Эти виртуальные инструменты не дают полного и точного представления об условиях кредита, что, как правило, подтверждается предложением обсудить их лично с менеджером.

К тому же калькуляторы имеют универсальную направленность и не предназначены для расчета параметров именно коммерческого ипотечного займа. Для того чтобы ими пользоваться, необходимо самому ввести процентную ставку. Ее, как правило, бизнесмен, еще не обращавшийся в банк, достоверно не знает. Неизвестны ему и размеры различных дополнительных комиссий и сборов.

Впрочем, ориентируясь на указанные выше и публикуемые на банковских сайтах показатели, приблизительно «прикинуть» условия ипотечного кредита все же можно, воспользовавшись калькулятором .

После ввода всех данных и нажатия кнопки «Рассчитать», потенциальный клиент получит примерное представление о том, какую сумму он будет платить в месяц до конца периода кредитования, и какой получится общая переплата.

Выводы

Банки делают все возможное для обеспечения максимальной доступности ипотеки на покупку коммерческой недвижимости для физических и юридических лиц.

Кредит такого рода могут брать представители успешных субъектов хозяйствования, пользующиеся хорошей репутацией и имеющие высокие финансовые возможности.

Получить ипотечный кредит на всю сумму стоимости приобретаемого объекта без первоначального взноса, залога или поручительства невозможно. Банк в любом случае обеспечит себе возвратность выданных средств плюс набежавшие проценты. Для этого он может действовать несколькими способами: требовать внесения первоначального взноса, получать дополнительное залоговое имущество или выплачивать не всю сумму, требующуюся для приобретения объекта.

На сегодняшний день вопрос касательно, приобретения квартиры в собственность один из самых важных вопросов для всех жителей страны. Необходимо сразу отметить, что процесс ипотечного кредитования довольно долгий и очень нудный, так как клиенту необходимо предоставить в банк большой пакет документов. Предоставив, документы клиенту необходимо дождаться решения от банка, о возможности выдачи ссуды.

Для рассмотрения сделки по жилищному кредиту заемщик банка должен заполнить анкету с указанием своих персональных данных, предоставить, справку о доходах, трудовую. На основании предоставленного пакета документов банк осуществляет процедуру андеррайтинга, которая подразумевает под собой расчет кредитных рисков, лимита кредитования, а также проверку клиента на виды мошенничества. Получив положительное решение по кредиту заемщику необходимо выбрать имущество, которое он планирует приобрести. Как правило, при выборе объекта недвижимости клиент обращается в различные агентства недвижимости для подбора недвижимого имущества. Стоит заметить клиент может оформить ипотечный кредит как на рынке строящейся недвижимости, то есть покупка жилья по 214 федеральному закону, так и на вторичном рынке.

Процесс оформления недвижимости на первичном рынке значительно проще, нежели на вторичном. Таким образом, основным параметром для покупки жилья на рынке строящейся недвижимости является то, что застройщик дома должен быть аккредитован банком. С приобретением недвижимости на рынке вторичной недвижимости все гораздо сложнее. Клиенту нужно осуществить выбор недвижимого имущества, после чего предоставляется пакет документ по объекту кредитования. Банк осуществляет юридическую проверку не только объекта недвижимости, но и самого продавца. Таким образом, осуществляется проверка чистоты сделки.

Успешно пройдя все выше перечисленные процедуры, клиент выходит на сделку по оформлению и выдаче кредита.

Схемы выдачи жилищного кредита.

Выбрав объект недвижимости, клиент обращается в отделение банка для определения окончательных параметров сделки.

К данным параметрам относятся:

• стоимость объекта;
• первоначальный взнос;
• схема передачи первоначального взноса;
• схема выдачи кредита;
• дата и время сделки.

К основным схемам выдачи ипотечного кредита относятся:

• схема до регистрации права и оформления ипотеки в силу закона;
• базовая схема, то есть после осуществления процедуры государственной регистрации;
• схема выдачи при помощи аккредитива; схема выдачи с использованием банковской ячейки.

Как показывает практика, наиболее распространенным является схема выдачи до государственной регистрации права собственности. Данная схема понимает под собой, что клиент осуществляет подписание кредитной документации, к которой относятся: кредитный договор, акт приема-передачи, договор купли-продажи, закладная. Подписав все документы, клиент отправляется на регистрацию закладной и договора приобретения. Клиенту выдается расписка регистрирующего органа о принятии документов на регистрацию. На основании данной расписки осуществляется выдача ипотечного кредита. Преимущество данной схемы кредитования в том, что клиенту не нужно ждать около двух недель пока идет регистрация договора. Важно заметить, что по данной схеме кредитования работают не все банки. Как правило, по данной схеме работают крупные банки.

В настоящее время российская экономика все больше интегрируется в мировую, и это требует освоения и использования новых финансовых инструментов, которые применяются в ведущих промышленных странах.

Как правило, переход рыночной экономики из фазы кризиса в фазу подъема начинается с активизации жилищного строительства. Жилищный же сектор требует долгосрочных инвестиций, а те, в свою очередь, отражают уверенность населения и компаний в стабильности доходов в долгосрочном плане.

Ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 23.07.1998 в ред. от 11.02.2002 ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества.

Ипотека как метод кредитования зародилась еще в середине XVIII в. в Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опустошительных войн. За предоставленный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве компенсации долга. Первой кредитной ассоциацией, созданной по прусской модели, стала в 1790 г. рыцарская кредитная организация княжества Люксембург, которая позволила сделать шаг вперед в развитии ипотечного рефинансирования, так как давала возможность (в отличие от предшествующих ипотечных организаций) осуществлять немедленные выплаты по договорам из специального фонда.

Следующий важный этап в развитии ипотечных отношений был связан с учреждением в 1852 г. Credit Fonder de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредитов на нужды сельского хозяйства. В основу его была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. В выдаваемом документе уже не указывалось конкретное имущество, отвечающее по конкретной ценной бумаге. Обладатель закладного листа мог теперь выдвигать непосредственные требования только к эмитенту. В результате была создана новая система ипотечного кредитования, и в Европе появились первые ипотечные банки.

Первый специализированный по кругу операций ипотечный банк был организован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX-XX столетий ипотечные банки занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих банков.

Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис 1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 1948 г. После этих событий ипотека начала свое новое развитие, характерной чертой которого стало заметное увеличение сроков кредитования.

Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на кредитование, осуществляемое в рассрочку в течение 5-10 лет.

Таким образом, несмотря ни на какие испытания закладные листы зарекомендовали себя как надежное средство привлечения капиталов на рынок недвижимости, продемонстрировали свою жизнестойкость и способность адаптироваться к любым экономическим условиям.

Основные модели ипотечных рынков

Для обеспечения полноценного правового регулирования рынка ипотечного кредитования необходимо создание законов и других правовых актов. Эти акты должны урегулировать правовое положение банков и иных субъектов рынка ипотечного кредитования, порядок эмиссии, обращения ипотечных ценных бумаг и т.д. Содержание и направленность указанных законов и правовых актов будут зависеть от того, какая модель ипотечного рынка будет конструироваться ими.

В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования.

Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:
1) переуступить их вторичным инвесторам;
2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;
3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.

Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе. Традиционной схемой кредитования является кредитование через банк. Большинство ипотечных программ осуществляется именно по этой схеме. Участниками отношений по этой схеме являются Инвестор, Банк, Продавец, Покупатель (схема 2.29).

Инвестор - это финансовый институт (финансовая компания, фонд). В ипотечной программе его функция заключается в поиске ресурсов на вторичном рынке ценных бумаг и последующее их инвестирование. Эти ресурсы должны стать «дешевыми» и «длинными». Природа этих ресурсов может происходить на вторичном рынке ценных бумаг, где формируются инвестиционные портфели страховых, пенсионных компаний, или от специализированных фондов, поддерживаемых государственными ресурсами. Банк - специализированная кредитно-финансовая организация, имеющая соответствующую лицензию ЦБ РФ. В ипотечной программе он играет роль оператора, который выдает ипотечные кредиты покупателям жилья, с одной стороны, и продает закладные покупателей финансовому инвестору - с другой.

Покупатель - главный субъект рынка ипотечного кредитования. Он потребитель товарной массы на рынке жилья, покупатель кредитов в ипотечном банке и является первоисточником потребительского спроса и поэтому приводит весь механизм ипотечного кредитования в движение. Как правило, покупатель использует при покупке наряду с заемными средствами собственные средства. Расчет за кредит он производит из средств текущего заработка в течение, как правило, 10 и более лет.

Продавец - это владелец жилья. В этой роли может выступать строительная или риелторская компания, которая специализируется на торговле недвижимостью на рынке.

Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Виды ипотечных займов

В современной мировой практике наиболее широкое распространение получили следующие виды ипотечных займов:
традиционные ипотечные займы с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения в течение 30 лет;
ипотечные займы быстрого погашения в течение 15 лет;
ипотечные займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения;
ипотечные займы с увеличением собственного капитала;
ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой, с «шаровой выплатой», двухступенчатые.

Традиционная закладная со сроком погашения в 30 лет
Ее процентная ставка и сумма выплат не изменяются, и через 30 лет она полностью погашается. Это самый популярный ипотечный заем, и при процентной ставке менее 10% большинство заемщиков получают традиционную закладную со сроком погашения в 30 лет.

Например, при ипотечном займе в 100 ООО долл. со сроком погашения в 30 лет под 8% заемщик выплачивает ежемесячно 733,77 долл. основной суммы и процента. Часть выплаты составляет процентная ставка. Остальная часть выплаты сокращает непогашенную основную часть долга, постепенно погашая его полностью. Займы, которые погашаются постепенно в течение длительного срока, называются долгосрочными ссудами.

Преимущества. Основным преимуществом традиционной закладной с фиксированной процентной ставкой является уверенность в том, что ежемесячные выплаты основной суммы и процентной ставки не увеличатся. Сумма выплат останется неизменной в течение 30 лет.

Недостатки. Если рыночные процентные ставки понизятся, процентная ставка по традиционной закладной не уменьшится вместе с ними. Для того чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками, заемщику придется осуществить рефинансирование, а это стоит тысячи долларов. Таким образом, заем с фиксированной процентной ставкой - палка о двух концах: он хорош, когда рыночные ставки повышаются, но плох, когда они снижаются.

Закладная с быстрым погашением в течение 15 лет
Закладная, погашаемая в течение 15 лет, завоевывает популярность, когда процентные ставки низкие, поскольку потребители стремятся рефинансировать свои закладные с помощью 15-процентных займов. Этот заем почти не отличается от традиционного 30-летнего займа, за исключением того, что его ежемесячные выплаты выше и он погашается через 15 лет.

Преимущества. Ввиду того, что кредиторы возвращают свои деньги раньше, чем в случае с традиционными закладными, они взимают более низкую ставку за займы с погашением в течение 15 лет. Разница ссуды у каждого кредитора индивидуальна, однако если ссуды с 30-летним погашением предоставляются под 8%, то ссуда с 15-летним сроком погашения может выдаваться под 7,75%.

Так как ссуда выплачивается раньше, то практически она меньше, и в течение срока погашения ссуды в целом ссудозаемщик выплачивает меньше по проценту - более чем на 50%.

Недостатки. Сумма ежемесячной выплаты намного выше (при ипотечном займе в 100 000 долл. ежемесячные выплаты составят 941,28 долл., что на 28% больше, чем при 30-летнем займе). По этой причине нужно иметь более высокий годовой доход, чтобы предоставление займа было утверждено.

Несмотря на то что 15-летние займы усиленнопредлагаются, многие считают, что 30-летние займы предпочтительнее. При традиционных закладных заемщик может всякий раз, когда пожелает, осуществлять дополнительные выплаты для сокращения суммы остатка долга. В зависимости от величины и частоты дополнительных выплат можно погасить долг намного быстрее, чем за 30 лет. Например, если делается 13 выплат в год вместо 12, можно погасить 30-летнюю закладную приблизительно за 20 лет.

Закладная с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга
Эта закладная предназначена для того, чтобы быть более доступной по стоимости в первые годы, чем традиционная закладная. Ее ежемесячные выплаты поначалу низки, а затем с каждым годом увеличиваются на фиксированный процент в течение пяти лет.

Например, по займу в 100 ООО долл. по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга под 8,75% начальные ежемесячные выплаты составляют 593,45 долл. - в сравнении с 733,77 долл. по традиционной закладной. Выплаты по ней увеличиваются на 7,5% с каждым годом, пока не достигнут 851,97 долл. на шестом году. С этого момента сумма выплат остается неизменной до погашения.

При этом в течение первых пяти лет остаток долга немного повышается, тогда как в традиционном займе происходит неуклонное понижение. Это называется отрицательным погашением, которое имеет место, когда ежемесячная выплата слишком мала для покрытия процента, выплачиваемого кредитору, поэтому сумма, которую предстоит выплачивать, повышается и включает в себя невыплаченный процент.

Непогашенный остаток основной суммы долга по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга достигает максимума в 104 050 долл. на пятом году, прежде чем снова начать движение вниз.

Преимущества. Основное преимущество закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга заключается в ее доступности. Благодаря небольшому размеру суммы первичных выплат по ней можно получить более крупный заем при сравнительно невысоком доходе.

С помощью рассматриваемой закладной заем в 100 000 долл. можно получить, имея доход на 20% ниже требуемого. Такая закладная идеально годится для заемщиков, доход которых, как правило, возрастает в соответствии с увеличением суммы выплат по закладной благодаря продвижению по службе и прибавкам жалованья.

Недостатки. Во-первых, по такой закладной кредитор взимает более высокий процент. Процентная ставка по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга обычно на 0,75-1% выше, чем по традиционной закладной.

Во-вторых, кредиторы обычно требуют, по меньшей мере, 10% первоначального взноса по сравнению с 5% при традиционной закладной.

Закладная с возрастающим собственным капиталом (GEM)
GEM - также известная как закладная с быстрым приобретением собственности представляет собой закладную с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга, сумма выплат по которой продолжает увеличиваться вплоть до полного его погашения. Сумма выплат не устанавливается на фиксированный уровень.

Закладные с возрастающим собственным капиталом весьма разнообразны. Как правило, ежемесячные выплаты первого года в них такие же, как и у традиционной закладной с 30-летним сроком погашения. Их величина ежегодно увеличивается на фиксированный процент. При займе на сумму 100 ООО долл. под 7,5% выплаты первого года составляют 716,41 долл. Они повышаются на 4% с каждым годом до 1 240,59 долл. на 15 году, до полного погашения займа.

Преимущества. Подобно 15-летней закладной, GEM погашается быстро и ее типичная процентная ставка на 0,25-0,50% меньше, чем у традиционной закладной. К тому же, как и при 15-летнем займе, заемщик выплачивает меньше средств по проценту за весь срок погашения займа.

В отличие от 15-летней закладной, получить утверждение займа GEM не труднее, чем по традиционной закладной, так как сумма начальной ежемесячной выплаты займа невелика. GEM хорошо подходит тем, чей доход увеличивается и кто планирует уйти на пенсию через 15 лет.

Недостатки. По закладной с возрастающим собственным капиталом выплаты продолжают увеличиваться независимо от того, повышается ваш доход или нет.

Закладные с изменяемой процентной ставкой (ARM)
Эти закладные получили популярность в начале 1980-х гг., когда процентные ставки были намного выше. Кредиторы предоставляли закладные с фиксированной ставкой в 15-16% и более 60% заемщиков предпочитали ARM с процентными ставками, начинающимися с 12-13%. ARM удобны тогда, когда вы полагаете, что процентные ставки упадут до таких уровней, которые окажутся значительно ниже сегодняшних.

Очевидным различием между закладной с изменяемой процентной ставкой и традиционной закладной с фиксированной ставкой является то, что при ARM ставка повышается и понижается ежегодно в течение срока погашения.

Закладные с изменяемой процентной ставкой имеют некоторые базовые свойства и ряд свойств по выбору.

Базовые свойства:
интервал изменения ставки;
начальная процентная ставка. Свойства по выбору:
ограничение процентной ставки в течение всего срока погашения;
периодическое лимитирование процентной ставки в течение всего срока погашения;
ограничение изменения ежемесячной выплаты;
обращаемость в закладную с фиксированной ставкой.

Базовые свойства
Интервал изменения ставки. Процентная ставка закладной типа ARM варьируется в установленных интервалах. Это называется интервалом изменения ставки. У различных закладных бывают различные интервалы изменения ставки. Процентная ставка большинства закладных типа ARM трансформируется раз в год, однако для некоторых закладных предусматриваются изменения раз в месяц, раз в полгода, раз в три года или в пять лет.

Иногда первый интервал изменения ставки длится дольше или короче последующих интервалов. Например, процентная ставка закладной может первые три года не варьироваться вовсе, но затем изменяться ежегодно.

Начальная процентная ставка. Базовым свойством всех закладных с изменяемой процентной ставкой является начальная процентная ставка. Это ставка, которую вы выплачиваете до конца первого интервала. Начальная процентная ставка определяет также размер вашей начальной ежемесячной выплаты, которую кредитор обычно использует для утверждения предоставления займа.

Свойства по выбору
Большинство закладных с изменяемой процентной ставкой имеют варианты защиты, ограничивающей величины, на которые могут возрастать ваша процентная ставка и ежемесячная выплата. Такая защита называется ограничением предельных уровней и определяет максимальную и минимальную процентную ставку, которую с вас взимают в течение срока погашения займа.

Ограничение процентной ставки в течение срока погашения. Ограничение на весь срок погашения иногда выражается в процентах в отношении к начальной процентной ставке. Например, «5-процентное ограничение процентной ставки в течение срока погашения» означает плюс 5% по отношению к начальной ставке.

Периодическое ограничение процентной ставки. Вторым типом подобного лимитирования является периодическое ограничение процентной ставки. Оно устанавливает пределы для величины, на которую эта процентная ставка может изменяться от одного интервала котировки до следующего.

Ограничение величины ежемесячной выплаты - третий тип ограничения. Оно лимитирует величину, на которую может измениться ежемесячная выплата от одного интервала корректировки до другого. ARM с ограничениями по выплатам, как и традиционные закладные, могут стать причиной отрицательного погашения, однако если закладная с изменяющейся процентной ставкой имеет ограничение в течение всего срока погашения, то отрицательное погашение будет минимальным.

ARM обычно имеют ограничение по размеру ежемесячной выплаты основной суммы долга или периодическое лимитирование процентной ставки, однако не то и другое вместе.

Любое из этих ограничений предоставляет заемщику хорошую защиту от крайних увеличений размера ежемесячной выплаты.

Ограничение ежемесячной выплаты дает более надежную защиту, чем периодическое ограничение процентной ставки, но из-за отрицательного погашения выплачивается повышенный процент за более надежную защиту. Но несмотря на это, если кредитор предлагает закладную с изменяемой процентной ставкой без ограничений, то заемщику стоит проявить осторожность.

Если клиент ищет долгосрочный заем, то лучше воспользоваться закладной с фиксированной процентной ставкой или ARM с ограничениями.

Четвертым свойством по выбору заемщика, которое может дать ощутимый выигрыш, является обращаемость в закладную с фиксированной ставкой.

ARM с таким свойством могут быть обращены по усмотрению заемщика в закладную с фиксированной ставкой без рефинансирования. Условия обратимости у каждого кредитора существенно отличаются. Некоторые ARM с подобным свойством обратимы в любое время, другие - только в течение первых пяти лет, а иные - только в конце пяти лет.

Заем с фиксированной ставкой, в который вы можете обратить свой заем, вполне вероятно, не будет иметь «рыночную ставку» на тот момент.

Большинство кредиторов прибавляют наценку к существующей фиксированной ставке при обращении, из-за чего обращенная фиксированная ставка начинает превышать рыночные ставки. Условия обращения указываются кредитором в долговом обязательстве.

Кредиторы часто взимают предварительный сбор в размере одного пункта за возможность обращения закладной, делая это в самом начале, в момент обращения или - в обоих случаях. Свойство хорошей обратимости стоит дополнительного сбора.

Большинство людей, которые выбирают ARM, в момент высоких процентных ставок отдают предпочтение закладной с фиксированной процентной ставкой.

С закладной с изменяемой процентной ставкой следует подождать до падения ставок, после чего обратить закладную в заем с фиксированной процентной ставкой.

Преимущества. У закладной с изменяемой процентной ставкой ставка повышается и понижается. Если ставки высоки и есть вероятность того, что они никуда не упадут, то это преимущество. Если ставки низки и существует вероятность того, что они повысятся, то это недостаток. ARM имеют другие привлекательные свойства, однако прогноз процентной ставки должен быть основным фактором в принятии решения о том, получить ли заем с изменяющейся ставкой или нет.

Если может возникнуть ситуация, при которой процентные ставки сдвигаются вниз, то следует предпочесть ARM. В противном случае следует выбрать закладную с фиксированной процентной ставкой. Если процентные ставки стабилизируются или упадут, то ARM будет менее дорогостоящей, чем закладная с фиксированной процентной ставкой на длительный срок.

Начальная процентная ставка ARM обычно на 2-3% ниже традиционных фиксированных ставок. ARM в основном бывают более доступны в первые два года, и не нужно иметь такой большой доход, чтобы соответствовать критериям на получение ARM, как для традиционного займа с фиксированной процентной ставкой.

Недостатки. При ARM процентная ставка и величина ежемесячной выплаты могут и, вероятнее всего, увеличатся в течение срока погашения займа. Например, начальная процентная ставка, равная 5% в первый год, может подняться до 10% к шестому году. Такой рост процентной ставки приведет к 65-процентному увеличению ежемесячной выплаты даже при наличии всех защитных ограничений.

Особые ипотечные пакеты

В конце 1980-х гг. в мировом масштабе были внедрены три новых варианта жилых ипотечных займов: «займы с шаровым погашением», «двухступенчатый» ARM, ARM 3/1 (а также ARM 5/1, 7/1 и 10/1).

Все эти займы имеют одно общее свойство: в течение первых нескольких лет выплаты по ним и процентные ставки являются фиксированными. После начального периода в три, пять, семь или десять лет их процентные ставки и величина выплат изменяются различным образом для каждого типа займа.

Преимущества. Каждый из этих типов займов поначалу имеет более низкую процентную ставку и меньшую величину ежемесячной выплаты, чем 30-летний заем с фиксированной процентной ставкой. Процентная ставка для «шаровой выплаты» через 7 лет обычно на 0,5% ниже сопоставимой ставки 30-летнего займа с фиксированной процентной ставкой. Это значительно снижает уровень требований по соответствию критериям, а также делает выплату по займу более доступной в течение первых критических нескольких лет выплат по нему. В сравнении с традиционной закладной типа ARM такие займы предоставляют более длительный начальный период стабильных процентных ставок и ежемесячных выплат.

Недостатки. После окончания начального периода фиксированной процентной ставки и выплаты новые процентная ставка и размер выплат неизвестны.

Займы с шаровой выплатой
Заем с шаровой выплатой подобен традиционному займу на 30-летний срок погашения с фиксированной процентной ставкой, но при этом имеет одну специфическую особенность. В конце пятилетнего, семилетнего или десятилетнего срока (в зависимости от «условий шарового погашения») заем подлежит погашению и выплате. Заем с шаровой выплатой погашается подобно традиционному займу с фиксированной процентной ставкой.

После наступления срока погашения заемщик должен выплатить эту сумму наличными или рефинансировать заем. При некоторых займах с шаровой выплатой, но не всегда, требуется, чтобы кредитор рефинансировал заем, когда наступает срок его погашения, по процентным ставкам, действующим на данный момент, при условии, что заемщик соответствует критериям для предоставления нового займа. Заемщик должен повторно оплачивать издержки на закрытие сделки и предоставить всю информацию по доходам, работе, задолженности и т.п. При выборе займа с шаровой выплатой следует внимательно прочесть договор об ипотечном кредитовании и разобраться с условиями рефинансирования. При каких обстоятельствах следует отдавать предпочтение займу с шаровой выплатой со сроком погашения в 30 лет по фиксированной ставке?

Даже если клиент уверен в том, что будет продавать дом или рефинансировать заем до того, как наступит срок полного погашения займа, следует подобрать такой заем с шаровой выплатой, по условиям которого кредитор обязан рефинансировать заем в том случае, если планы заемщика могут измениться.

Двухступенчатые займы
Это займы, которые представляют собой закладную с изменяемой процентной ставкой, однако их ставка варьируется только один раз в течение 30-летнего срока погашения. В течение первых семи лет, которые называются начальным периодом, ставка фиксируется в вашем долговом обязательстве. В конце начального периода ставка корректируется, как и в любом другом займе с изменяемой ставкой. Эта новая ставка сохраняется в неизменности в течение остальных 23 или 25 лет. В конце 30-летнего срока заем полностью погашается.

Преимущество двухступенчатого займа заключается в том, что, как при займе с шаровой выплатой, начальная процентная ставка невелика, но при этом не требуется рефинансировать заем в конце начального периода, что вам пришлось бы делать при шаровом займе. Благодаря этому двухступенчатый заем является более желательным по сравнению с займом с шаровой выплатой.

Двухступенчатые займы подходят тем, кто желает получить заем с фиксированной ставкой, но предпочитает допустить некоторую степень риска в будущем, чтобы иметь более низкую и приемлемую процентную ставку ежемесячных выплат в течение начального периода.

Займы типа 3/1 с изменяемой процентной ставкой
Заем типа 3/1 с изменяемой процентной ставкой представляет собой закладную с изменяемой ставкой с начальным трехгодичным интервалом корректировки. В течение первых трех лет ставка и сумма ежемесячной выплаты являются неизменными. В конце трехгодичного периода и впоследствии ежегодно величина ставки и сумма ежемесячной выплаты варьируются, как и у закладной с изменяемой ставкой. Существуют также займы с изменяемой ставкой типа 5/1, 7/1 и 10/1 с периодами начальной корректировки в пять, семь и десять лет соответственно.

Если процентная ставка по займу с фиксированной ставкой слишком высока, чтобы соответствовать критериям для получения желаемой суммы займа с неизменной суммой выплат, по крайней мере, на первые несколько лет, то займы типа 3/1, 5/1 или 7/1 могут вполне соответствовать требованиям заемщика. Уровень начальной ставки по ним будет ниже, чем при займах с фиксированной ставкой, что облегчает возможность соответствия критериям, и выплаты по этим займам остаются на том же уровне в течение нескольких лет.

Прочие программы ипотечного кредитования
Помимо традиционных 30- и 15-летних закладных с фиксированной ставкой, изменяемой ставкой, с шаровой выплатой и т.д. имеются и другие, менее используемые программы по ипотечному кредитованию.

Двухнедельные ипотеки
Выплаты по ним осуществляются на двухнедельной основе (через каждые две недели), а не один раз в месяц. Выплата вычисляется делением ежемесячной суммы выплаты на два. Ввиду того, что выплаты производятся два раза в месяц, делается выплата за дополнительную неделю каждый год, что значительно погашает сумму общего займа. Кроме того, при истинной двухнедельной ипотеке заем погашается на основе двухнедельных выплат, поэтому влияние графика выплат фактически намного больше, чем осуществление простой дополнительной выплаты за одну неделю каждый год. Для большинства двухнедельных ипотек требуется, чтобы двухнедельная выплата вычиталась кредитором непосредственно с текущего банковского счета заемщика. Если недостаточно средств на текущем счету, то при определенных обстоятельствах долг будет обращен в традиционную закладную.

Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом
Эти кредиты предоставляются ушедшим на пенсию домовладельцам. Они предусматривают минимальные выплаты по обслуживанию долга или вообще их отсутствие вплоть до продажи собственности или смерти собственника, а также до тех пор, пока коэффициент ипотечной задолженности не превысит установленный уровень. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника-пользователя или же периодом, который определен контрактом. Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом конструируются таким образом, что домовладелец будет получать заемные средства ежемесячно, вплоть до наступления даты погашения долга.

Западно-европейская практика ипотечного кредитования излагается здесь столь подробно для того, чтобы активизировать фантазию читателей с целью разработки новых банковских продуктов.

Ипотека в России в настоящее время

В условиях экономической нестабильности, которая характеризует ситуацию в стране в настоящее время, недвижимость остается единственным привлекательным направлением инвестирования.

В период реформ 1990-1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Коренным образом трансформировалась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов, как по форме собственности, так и по источникам финансирования. Значительно возросла доля частного сектора, вследствие чего государство перестало быть главным участником этого рынка. Доля вводимого в эксплуатацию жилья, находящегося в государственной и муниципальной собственности, существенно сократилась.

В сложившихся условиях одной из главных задач стало формирование платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья.

Но, как известно, жилье - дорогостоящий товар длительного пользования и поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Поэтому в большинстве стран основной формой решения жилищной проблемы для населения и базовой сферой экономической деятельности стало приобретение жилья в кредит. Государство при этом выполняет регулирующую роль: создает правовую основу, обеспечивает эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также оказывает помощь в привлечении частных инвестиций в жилищную сферу.

Состояние финансовой системы России до сих пор остается весьма сложным. Многие банки, которые реализовывали до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия самого банка, либо сокращения именно ипотечного кредитования. Связано это было именно с тем, что в тех условиях риск невозврата кредита стал слишком высоким; продать же заложенное жилье было практически невозможно, так как цены на него резко упали.

Концепция ипотечного кредитования в своем первоначальном варианте опиралась на двухуровневую американскую модель, которая предполагает: выдачу уполномоченными банками кредитов; создание ипотечного агентства; выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами; выкуп кредитов; разработку стандартов и правил, обязательных для всех участников этой системы.

Однако к 2000 г. экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало основания государству вновь уделить внимание ипотечному жилищному кредитованию.

В настоящее время в Российской Федерации существует множество способов, посредством которых можно постепенно приобрести жилье, но эти схемы нельзя назвать ипотечными, так как в большинстве из них или почти отсутствует, или присутствует в зачаточном состоянии сама ипотека. Тем не менее квазиипотечные модели носят важный переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. На нынешнем этапе они необходимы, ибо благодаря им постепенно активизируется и цивилизуется рынок жилья, а в перспективе им предстоит стать отправными точками для формирования и развития полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования.

Несмотря на немалое число вариаций этих систем, их можно классифицировать и выделить основные, так называемые квазиипотечные.

Специфика основных моделей ипотечного кредитования на российском рынке недвижимости
Классификацию существующих схем ипотечного кредитования можно произвести по схожим признакам и выделить основные модели:
1. Первая модель - долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Данная схема, которую разработали строители, привлекательная, но
рисковая. Толчком для ее создания послужили два объективных фактора - сокращение количества домашних хозяйств, чьи сбережения позволяют приобрести жилье с единовременной оплатой всей стоимости, и отсутствие долгосрочного банковского кредитования.
В целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется в среднем на сумму 30-50% от стоимости покупаемого жилья. Эта модель привлекательна для населения (жилье обходится дешевле на стадии строительства и при этом привлекаются «живые» деньги, а не суррогаты). Однако эту схему сопровождает ряд рисков, как криминального характера (ею умело пользовались мошенники), так и естественные - затягивание и не завершение строительства, инфляция.
2. Эта схема представлена региональными программами с использованием бюджетных средств.

Организуется фонд поддержки жилищного строительства, который является финансовой основой территориальной жилищной программы. В этом фонде содержится значительная доля бюджетных средств. Предпочтение отдается тем семьям, которые имеющееся жилье продают фонду. Вырученные средства составляют в среднем 50-60% цены нового. 20-25% стоимости нового жилья покрывается за счет сбережений, а на остальные 15-30% предоставляется рассрочка.

В некоторых регионах население кредитуется по ставке ниже рыночной. Инвесторы не заинтересованы в таких вложениях, и зависимость от возможностей местных бюджетов здесь очень высокая (такая нагрузка при нынешних их дефицитах является весьма обременительной).

К примеру, в Самарской области создается модель ипотечного кредитования, ориентированная на население в качестве инвестора. Предусматривается оформление обязательств заемщика в виде закладных, которые банки в дальнейшем смогут обменять на обязательства специально созданной эмиссионной компании, действующей за счет администрации области в качестве ее агента.

В Оренбургской области для реализации государственных жилищных программ была создана «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация», которая совместно с Оренбургским ипотечным коммерческим банком «Русь» осуществляет кредитование строительства жилья с привлечением сбережений граждан, бюджетных и внебюджетных средств, а также банковских кредитных ресурсов.

Развивается ипотека также в Татарии, Чувашии, Белгородской и Ростовской областях, в Новосибирске.

3. В этой схеме используются муниципальные жилищные облигации со сроком погашения 10 лет. Заем дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. Накопив необходимый пакет облигаций, можно его обменять на квартиру.

4. Согласно этой модели предприятия предоставляют своим сотрудникам заем на приобретение жилья. Здесь речь идет о крупных процветающих предприятиях (таких как «Норильский никель», «Череповецкий металлургический комбинат» и др.), проводящих активную социальную и кадровую политику и проявляющих заботу о сохранении ценных кадров. Работники получают заем от предприятия, как правило, на льготных условиях на длительный срок (до 10-15 лет) в размере 70-80% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20-30% они оплачивают из своих накоплений.

5. На предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20-40% стоимости приобретаемого жилья. Однако подобная льготная политика обычно увязывается с дополнительными обязательствами работников (относительно длительности работы на предприятии, иных условий по контрактам для менеджеров высокой квалификации).

Что касается объектов кредитования, то в настоящее время, с возвращением частной собственности, их кредитуют больше, чем в советскую эпоху. Это связано с наличием достаточно развитого рынка жилья (первичный и вторичный) и с тем, что жилье приобретается в собственность граждан и может быть предметом залога при ипотечном кредитовании. Постепенно возвращается опыт привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через выпуск ипотечных ценных бумаг, существовавший еще в дореволюционной России. Хотя в целом, опыт ипотечного жилищного кредитования в России сейчас используется недостаточно широко. В основном проявляется ориентация на заграничный опыт: пытаются внедрить различные элементы американской и немецкой моделей ипотечного жилищного кредитования.

Но пока, несмотря на значительную потребность в жилье и высокий уровень его приватизации, укрепляющий основу для сделок с недвижимостью, ипотечное кредитование развивается медленно.

Среди главных сдерживающих факторов следует выделить:
высокую стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
недостаток доверия к заемщикам, нехватку опыта в ипотечных операциях;
рассогласованность правил пользования жилым помещением, заложенным в качестве обеспечения ссуды;
несовершенство законодательной базы и др.

Так, Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля 2002 г.) предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом (квартиру) и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника в течение одного месяца освободить занимаемое помещение. Однако Гражданский кодекс (ст. 292) сохраняет в таких ситуациях право пользования жилым помещением членам семьи прежнего собственника. В этой связи в отдельных регионах создается специализированный жилищный фонд - фонд временного проживания, используемый для переселения неплатежеспособных заемщиков при выселении их из заложенного жилого помещения. При этом в своих договорах банки предусматривают, что в случае обращения взыскания на заложенную квартиру собственник (заемщик) и члены его семьи утрачивают право пользования указанной квартирой согласно данному ими нотариально удостоверенному обязательству об ее освобождении. Благодаря такой практике и созданию отселенческого жилого фонда суд в соответствующих конфликтных ситуациях должен принять сторону банка-кредитора.

Существенно замедляет развитие ипотеки острый дефицит долгосрочных ресурсов кредитования. Из-за реальной угрозы потерять ликвидность банки проявляют сдержанность в осуществлении долгосрочных вложений за счет привлечения краткосрочных средств. Банк не может самостоятельно привлечь ресурсы, необходимые для ипотеки на срок от 2 до 5 лет. Сегодня кредитование на эти сроки реально производится только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

В настоящее время при активном участии Банка России разрабатываются механизмы, позволяющие использовать инструменты ипотечного кредитования. Так, ЦБ РФ рассматривает возможность переучета закладных; после проведения этой операции созреют условия для перекредитования коммерческих банков, т.е. пополнения их оборотных средств.

По оценкам специалистов, технически Банк России может приступить к реализации этой схемы по истечении квартала с момента принятия решения об ее внедрении. Кроме того, в ЦБР исследуется возможность работы с долгосрочными долговыми ипотечными бумагами.

Если одна проблема связана со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то другая - отсутствие вторичного рынка закладных - возникает в результате неподготовленности отечественного законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования.

Залог недвижимости может быть высоколиквидным видом обеспечения кредитов. Но сегодня в России он не применяется. Остаются неясными многие налоговые аспекты.

При анализе различных систем ипотечного кредитования в западных странах возникает вопрос, какая конкретно польза может быть извлечена для формирующейся в России системы ипотеки. Ведь различия между российской и западной юридическими и экономическими системами весьма существенны. Нам представляется, что следует руководствоваться общими началами построения системы ипотечных отношений за рубежом, учитывая национальные особенности российской экономики.

Анализ зарубежного опыта позволяет назвать следующие исходные принципы, которые могут быть использованы при формировании системы ипотечного кредитования в России:
обеспечение защиты интересов кредитора и должника в ипотечных отношениях. Для выполнения этого условия служат специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество, страхование и т.д.;
создание условий доступности ипотечных кредитов. Это может быть выделение отдельных категорий населения и разработка льготных правил и норм выдачи и погашения ипотечного кредита;
создание особенных условий в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке;
предоставление налоговых льгот и более свободных финансовых форм деятельности на рынках ипотеки и ценных бумаг;
обеспечение государственного контроля над деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство должно проводить не только льготную налоговую политику в этой области, но и уметь контролировать;
создание системы нормативных актов ипотечного кредитования, устранение между ними противоречий.

Все законы и подзаконные нормативные акты об ипотеке должны быть согласованы между собой, иметь единую цель и давать возможность заемщику приобрести недвижимость, а кредитору получить прибыль.

Таким образом, можно сделать вывод: полноценному развитию ипотечного кредитования в России препятствует большое количество факторов. Пока эти факторы, сдерживающие развитие ипотеки, не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченные средства.

Ипотечное жилищное кредитование – это форма ипотечного кредитования, целевым назначением которого является приобретение гражданами жилья. По способу организации кредитных отношений такое кредитование представляет собой разновидность ипотечных кредитов со всеми присущими им признаками: долгосрочный характер, обеспеченность объектами недвижимости, погашение в рассрочку, особая система рефинансирования. По своему целевому назначению они могут рассматриваться как элемент розничного банковского бизнеса, поскольку обслуживают потребности населения в привлечении заемных средств на приобретение жилья. Их развитие, основные характеристики и риски определяются уровнем доходов населения, стандартами жизни, социальной стабильностью, в то время как ипотечные кредиты, обеспеченные залогом коммерческой недвижимости, в большей степени зависят от кредитоспособности и рентабельности предприятий-получателей.

Во всех странах ипотечные кредиты играют большую роль в обеспечении населения жильем и улучшении жилищных условий. Широкое развитие ипотечных кредитов становится фактором социальной стабильности, создает предпосылки для роста жилищного строительства и смежных с ним отраслей, а также стимулирует спрос на мебель, бытовую технику, предметы интерьера и т.п. Человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создавать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения. Развитие ипотечного жилищного кредита способно смягчить проблемы безработицы, увеличивая мобильность трудовых ресурсов.

В Российской Федерации потребность в ипотечных кредитах исключительно велика. Общий объем жилищного фонда России составляет около 3,5 млрд кв. м, а средняя обеспеченность жильем – порядка 20 кв. м на человека, что значительно ниже аналогичных показателей в развитых странах.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики. Объемы выдаваемых ипотечных кредитов растут, увеличиваясь ежегодно в два раза.

Ипотечное жилищное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, который может успешно функционировать только при наличии развитой ипотечной системы, позволяющей четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость и создавать условия для предоставления им долгосрочного кредита под залог жилой недвижимости. В тех странах, где существуют надежные ипотечные системы, такое кредитование стало не только фактором социально-экономического развития, но и условием стабильного и эффективного функционирования банковской системы. При развитой, устойчиво функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.

Существуют различные модели ипотечного жилищного кредитования. Обычно выделяют три модели, получившие наиболее широкое развитие и доказавшие свою эффективность в зарубежных странах: контрактно-сберегательная модель, модель ипотечного банка и модель вторичного ипотечного рынка.

Исторически первой появилась контрактно-сберегательная модель ипотечного жилищного кредитования. При этой модели формирование ресурсов ипотечного кредитования происходит за счет целевых накопительных депозитов. Потенциальный заемщик заключает с банком контракт, согласно которому берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит определенную сумму, т.е. реализовать так называемый план накоплений. Банк, в свою очередь, берет па себя обязательство после выполнения плана накоплений предоставить клиенту ипотечный кредит на заранее согласованных условиях. Важно подчеркнуть, что при этой модели процентные ставки и по депозитам, и по кредитам являются фиксированными и не зависят от движения рыночных ставок процента. Обычно они несколько ниже последних.

Данная модель позволяет банкам решать одновременно две задачи: привлекать долгосрочные ресурсы по фиксированным ставкам и минимизировать кредитный риск, поскольку, накапливая средства, клиент демонстрирует наличие у него постоянного источника дохода, подтверждая кредитоспособность и кредитную историю. Это делает данную модель привлекательной для тех стран, где отсутствуют устоявшиеся традиции долгосрочного кредитования частных лиц. На ее основе, как правило, реализуются программы государственной поддержки малообеспеченных слоев населения (субсидирования первоначального взноса и процентных ставок, гарантирование возврата кредитов и др.). Недостатками данной модели являются требование предварительного накопления определенной суммы, в силу чего клиент не может получить ипотечный кредит, когда ему это требуется, и ее "нерыночный" характер. Замкнутость конкрактно-накопительной модели и фиксированные ставки в условиях развитых рынков искажают рыночные приоритеты и ограничивают конкурентные начала на кредитном рынке.

В большинстве стран мира контрактно-сберегательная модель в той или иной форме использовалась, когда у граждан еще не было кредитной истории, а у банков – достаточных долгосрочных пассивов. В развитых странах эта модель сохранилась лишь во Франции, Германии, Австрии благодаря государственным субсидиям.

В модели ипотечного банка источником ресурсов для ипотечного кредитования является выпуск ипотечных облигаций (закладных листов), обеспеченных залогом недвижимости, под которую предоставлены ипотечные кредиты (так называемая масса ипотечного покрытия). Проценты но ипотечным облигациям выплачиваются за счет доходов, получаемых банками от ипотечных кредитов, и соответственно погашаются они за счет сумм, поступающих в погашение этих кредитов. Ипотечные облигации являются одним из наиболее надежных видов ценных бумаг, поскольку обеспечены потоком денежных средств от выданных ипотечных кредитов, гарантиями ипотечного банка и залогом недвижимости.

Все находящиеся в обращении закладные листы одного ипотечного банка обеспечены общей для всех облигаций массой ипотечного покрытия. Деятельность ипотечных банков, как правило, регулируется особыми законодательными и нормативными актами, круг разрешенных им операций обычно ограничен. Например, в Германии для обеспечения своей платежеспособности ипотечный банк обязан соблюдать принцип соответствия кредитных требований и обязательств, удостоверенных закладными листами, по объемам, процентным ставкам и срокам обязательств и требований. Ипотечные банки получили наибольшее развитие в странах континентальной Европы, особенно в Германии, Дании и Швеции.

Суть модели вторичного ипотечного рынка состоит в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации – кондуиту. Ипотечный кредит при этом переходит на баланс последнего. С момента продажи банк не несет никаких рисков по этому кредиту. Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и на их основе выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые продает инвесторам. Таким образом создается вторичный рынок закладных. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т.е. страхует от кредитного риска.

В основе данной модели лежит процесс секьюритизации активов, т.е. превращения кредитных требований в форму обращаемых на рынке ценных бумаг. Эта модель характерна для США, где создана специальная ипотечная корпорация "Fannie Мае", акции которой котируются на Нью-Йоркской фондовой бирже. Она выпускает на рынок широкий спектр ценных бумаг, которые приобретаются пенсионными и взаимными фондами, страховыми компаниями и коммерческими банками. Наряду с этой крупнейшей корпорацией в США действует еще целый ряд корпораций и агентств, обслуживающих выпуск и обращение закладных на вторичном рынке и предоставляющих гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных.

Вторичный рынок закладных способствует переливу капитала в экономике, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе всей страны.

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается . Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк« и «ипотечный кредит».

Благодаря своей долгосрочности (20-30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов . Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или ипотечными долгами, ссудами. Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечивающего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение : как , обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих .

Кроме того, они выступают посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Ипотечные банки, их функции и операции

Ипотечные банки появились в конце XVIII в. и получили особое развитие в Германии; первый ипотечный банк был создан в 1770 г. в Силезии. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте и занимался ипотекой — залогом недвижимости (земли, основных фондов, строений, жилья) в целях получения ссуды.

Банки также предоставляют кредиты коммунальным структурам (обеспечением по кредитам являются поступаемые налоговые платежи). Источники средств для коммунальных кредитов — выпускаемые коммунальные (общественные) закладные листы. Наряду с основной деятельностью банки могут заниматься вложением средств в ценные бумаги под проценты, выдачей ссуд под залог бумаг, оказывать финансовые услуги. Ипотечному банку запрещена побочная деятельность. Свою деятельность банки осуществляют на основании залогового права. Значение залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право перед другими кредиторами землевладельца при погашении долгов средствами от продажи объекта.

Различие между ипотекой и ипотечным долгом

Предпосылкой для возникновения ипотеки является кроме внесения записи в поземельную книгу наличие персональною требования. Для возникновения ипотечного долга, напротив, не требуется такой документ. Он является независимым от требования залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.

В связи с тем что ипотечные ссуды обеспечиваются выпускаемыми банком , банки при выборе залоговых объектов должны руководствоваться строгими правилами. Ссуды могут выдаваться под земельные участки, приносящие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды не может превышать 60% стоимости земельного участка. Средства для предоставления кредита банк получает путем продажи закладных листов. Закладные листы обычно продаются по цене ниже номинала. Листы продаются через коммерческие банки, за что ипотечный банк платит пошлину за посредничество - бонификацию. Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты весь период действия эмиссии. Листы выпускаются на срок Шлет.

Закладные листы - долговые обязательства банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченные привилегированными ипотеками и ипотечными долгами.

Негативное воздействие на развитие ипотечных банков оказывали мировые войны и послевоенная инфляция. Как правило, в период войны процесс их развития замедлялся, так как снижалось привлечение денежных средств и возрастал невозврат кредитов. В настоящее время в Германии их около 30, во Франции — также около 30. В США их операции выполняют в основном ссудо-сберегательные ассоциации, страховые компании, существуют также государственные ипотечные банки (федеральные банки по кредитованию жилищного строительства, Федеральная ипотечная корпорация по кредитованию жилищного строительства, банки но кредитованию фермерских хозяйств, федеральные земельные банки). В Италии функции ипотечного кредитования выполняют полу государственные и государственные банки.

Баланс ипотечного банка имеет следующую структуру:

Пассив:

• коммунальные облигации и закладные;
• долгосрочные займы;
• переходящие кредиты (государственные средства);
• собственные средства;

Актив:

• наличность и счета в банках;
• долгосрочные кредиты;
• ценные бумаги;
• переходящие кредиты;

Банки осуществляют также депозитные и комиссионные операции с ценными бумагами.