Типовые квартиры далеко не всегда соответствуют ожиданиям собственников, поэтому техническое переоснащение объектов недвижимости требуется довольно часто. Оно реализуется в двух основных формах – перепланировке и переустройстве. В чём главные различия понятий и как они влияют на проведение данных мероприятий?

Определение

Перепланировка – это процесс изменения конфигурация помещения: перенос стен, расширение дверных и оконных проёмов, возведение перегородок. Выполнение данных мероприятий требует согласования и внесения изменений в технический паспорт сооружения.

Переустройство – это процесс монтажа, переноса или изменения инженерных сетей, в числе которых – газо- и электроснабжение, вентиляция, сантехника. Согласование осуществляется у профильной службы, изменения также подлежат внесению в проект.

Сравнение

Таким образом, объединение ванной комнаты и туалета будет перепланировкой, а вот добавление новых точек вывода сантехники или вентиляции – переустройством. Все изменения фиксируются в техническом паспорте объекта и нуждаются в согласовании. Это связано с тем, что риск ошибки очень велик, и она может повлечь негативные последствия при наличии любых нарушений. Перепланировка согласовывается с органами местного управления, а переустройство – с другими службами, отвечающими за состояние конкретных технических коммуникаций.

Стоит добавить, что у перепланировки есть объективные пределы. Нельзя снести несущую стену, сделать проём в панельной стене. В этом смысле переустройство может выполняться куда шире. При этом после него границы отдельно взятых помещений не изменяются. После перепланировки пределы комнаты могут уменьшаться, увеличиваться, а отдельные архитектурные конструкции и вовсе исчезать.

Выводы сайт

1. Сущность. Переустройство предполагает перенос, изменение или возведение инженерных сетей, а перепланировка – перенос, изменение или возведение архитектурных конструкций.
2. Процедура согласования. Перепланировку санкционируют органы местного самоуправления, а переустройство – профильные службы.
3. Пределы вмешательств. В ходе перепланировки нельзя сносить несущие конструкции, делать проёмы в панельных домах и т.д., а в процессе переустройства можно выполнять практически любые задачи, предварительно согласовав необходимый проект.
4. Изменение помещений. При переустройстве все комнаты остаются в старых границах, а при перепланировке – изменяются.

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения – достаточно трудоемкий процесс в плане получения всех письменных разрешений на их реализацию. Тем не менее, многие владельцы квартир в многоэтажках его начинают. Причины очень просты – нехватка жилого пространства и не рациональное использование жилых метров. Это может быть большой коридор и маленькая или большая кухня, которая может заменить целую детскую комнату. Иногда есть желание утеплить, застеклить балкон, добавить его к жилой площади, или же увеличить оконный проем, добавив света в квартиру. Для всего этого необходимо разрешение соответствующих инстанций.

Закон РФ установил единые правила по переустройству и перепланировке для всех регионов страны. Правила четко и развернуто прописаны в ЖК РФ. Постановление правительства о переустройстве, перепланировке гласит:

1. Утвердить единую форму для подачи заявления на перепланировку и переустройство жилья.
2. Утвердить единую форму выдачи документа о принятом решении на перепланировку и переустройство жилья.

Самыми информативными и полезными статьями по этой части являются № 25, 26, 27, 28, 29 ЖК РФ.

Исходя из ЖК, переустройство и перепланировка значительно отличаются друг от друга. Понятие переустройства жилого помещения в основном касается:

1. Видоизменения ванной комнаты и туалета.
2. Изменения места установки газовых и санитарно-технических приборов.
3. Замена старой газовой плиты на электрическую варочную поверхности.
4. Полной замены электрики, счетчика и канализационных труб.
5. Остекление балкона (лоджии) и прочие.

Вам будет интересно: Что является перепланировкой квартиры: как сделать самостоятельно

Понятие перепланировки заключается в изменении самого проекта помещения, но обязательно с сохранением его целевого предназначения. Основные разрешенные изменения четко расписаны в законодательстве.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Перепланировка жилого помещения возможна только после выдачи разрешающего документа, на основе нового проекта. При нарушении закона и самостоятельной корректировки жилья, владельцу грозит не только штрафные санкции, но и уведомление о его обязанности выполнить работы по восстановлению первичного вида квартиры. Самым весомым наказанием считается потеря жилплощади.

Перепланировка жилых помещений может включать в себя:

• объединение пространства путем сноса стен или организации проемов для двери;
• установление лестницы;
• снос перегородки между балконом или лоджией и основным жильем;
• возведение новых стен и установление проемов;
• организация крыльца или тамбура и др.;

Статья 25 ЖК РФ трактует перепланировку и переустройство так:

Перепланировка – это видоизменение внутреннего проекта пространства жилища.

Переустройство – это изменения, которые связаны с перенесением инженерных, санитарных, технических, электрических и газовых коммуникаций.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Для того чтобы получить разрешение на серьезные изменения в квартире, нужно подготовить пакет документов. Перечень документов для подачи:

1. Заявление на изменение, составленное в правильной форме.
2. Документ купли-продажи.
3. Проект жилища.
4. Тех паспорт жилья.
5. Согласие людей, которые прописаны в квартире.
6. Справка о том, что строение не является памятником архитектуры, искусства и культуры.

Подать данные документы может только владелец жилплощади. Решение о запрете или разрешении перепланировки или переустройства обычно выдается не позднее сорока пяти дней после подачи документов. Для несущественных изменений пакет документов отличается.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Отказ в корректировке жилплощади возможен при таких обстоятельствах:

• отсутствие полного списка необходимой документации;
• подача документов в неправильную инстанцию;
• новый проект квартиры имеет ряд серьезных нарушений.

Вам будет интересно: Особенности перепланировки нежилого помещения

Что запрещено при перепланировке квартиры

К основным запретам по перепланировке квартиры относятся:

1. Коррективы, вследствие которых ограничится или полностью исчезнет доступ к важным коммуникациям.
2. Усиление нагрузки и повреждение несущих опор.
3. Сокращение количества вентиляционных шахт.
4. Установка радиаторов на балконе и других пристройках.
5. Проведение теплого пола.
6. Возведение пристроек.
7. Изменение фасада дома (дом-памятник культуры).
8. Организация ниш, кладовых.
9. Изменение чердачного помещения, подвала.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Завершающим этапом по изменению жилплощади считается получение от специальной комиссии акта. В нем будут зафиксированы явные нарушения или их отсутствие. Если есть нарушения, то их устранение обязательно. Далее акт будет отправлен в инстанцию по учету жилищных помещений и будет зарегистрирован, а также приобщен к техпаспорту квартиры. Отправлением акта занимается та инстанция, которая и выдала допуск на начало работ.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Когда владелец не выполняет закон по перепланировке или переустройству, его обязуют вернуть квартире первичный вид. Остаться законно измененная жилплощадь имеет шанс в случае отсутствия в новом проекте угрозы для жизни собственника, его семьи и соседей. К тому же, если в новом проекте нет других нарушений закона.

При отказе возвращать помещению первоначального вида в установленный законом срок, возможны такие последствия:

1. Продажа квартиры на публичном аукционе недвижимости. Бывшему владельцу будет выплачена сумма себестоимости жилья, но с вычетами на издержки суда и на будущие затраты по восстановлению изначального вида.
2. Вторичное установление срока для возвращения первоначального вида жилья, если владелец опять не отреагирует на предписание и не исполнит его, то будут объявлены публичные торги.
3. Если арендатор стал виновником изменения проекта жилища, то договор об аренде с ним расторгается, а ему устанавливается срок по возвращению жилья в прежний вид.

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному.

Ремонт

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые.

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место - уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований.

Переустройство

Переустройство - процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции.

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате - тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать.

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты - в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

Перепланировка - это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию.

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, - это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение - тоже.

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать - читайте в специальном .

Реконструкция

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять.

Реконструкция - более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после - согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения.

Чем отличается реконструкция от перепланировки

• При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
• Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения
• Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции - восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
• Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу - это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку - это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры - переустройство.

Нормативная база

Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу "семь раз отмерь - один раз отрежь". Дело серьезное. Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

§2.7. Ответственность в жилищном праве. Защита жилищных прав

Глава 3. Жилищные правоотношения §3.1. Жилищные правоотношения: понятие, особенности, виды

§3.2. Объекты жилищных правоотношений

§3.3. Субъекты жилищных правоотношений

§3.4. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

§3.5. Содержание жилищных правоотношений

§3.6. Компетенция органов государственной власти и органов местного самоуправления в области жилищных правоотношений

Глава 4. Жилое помещение §4.1. Жилое помещение: понятие и виды. Назначение и пользование жилым помещением

§4.2. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Глава 5. Жилищный фонд §5.1. Жилищный фонд: понятие и виды

Раздел I. Сведения о принадлежности.

§5.3. Государственный жилищный фонд

§5.4. Муниципальный жилищный фонд. Жилищный фонд социального использования

§5.5. Специализированный жилищный фонд

§5.6. Индивидуальный жилищный фонд. Жилищный фонд коммерческого использования

§5.7. Порядок страхования жилых помещений

Глава 6. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое §6.1. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

§6.2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Глава 7. Переустройство и перепланировка жилого помещения §7.1. Понятие и виды переустройства и перепланировки

§7.2. Основания проведения переустройства и перепланировки

§7.3. Отказ в согласовании переустройства или перепланировки

§7.4. Завершение переустройства и перепланировки

§7.5. Последствия самовольных переустройства и перепланировки

Глава 8. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в нем лиц §8.1. Права и обязанности собственника жилого помещения

§8.2. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения

§8.3. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

§8.4. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Глава 9. Общее имущество собственников в многоквартирном доме §9.1. Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме

§9.2. Порядок определения и приобретения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

§9.3. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

§9.4. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

§9.5. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

§9.6. Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Глава 10. Предоставление жилого помещения по договору социального найма §10.1. Основания и порядок предоставления

§10.2. Норма предоставления жилого помещения

§10.3. Учетная норма площади жилого помещения

§10.4. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

§10.5. Принятие на учет и отказ в принятии на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

§10.6. Сохранение за гражданами права состоять на учете и снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях

§10.7. Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Глава 11. Социальный наем жилого помещения §11.1. Предмет и форма договора социального найма

§11.2. Права, обязанности и ответственность наймодателя

§11.3. Права, обязанности и ответственность нанимателя

§11.4. Права и обязанности членов семьи нанимателя

§11.5. Обмен жилыми помещениями

§11.7. Временные жильцы

§11.8. Изменение договора социального найма

§11.9. Расторжение и прекращение договора социального найма

§11.10. Выселение граждан из жилых помещений

Глава 12. Договор найма специализированного жилого помещения §12.1. Понятие специализированных жилых помещений

§12.2. Виды специализированных жилых помещений и основания их предоставления

§12.3. Порядок заключения договора найма специализированного жилого помещения

§12.4. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения

§12.5. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

Глава 13. Порядок предоставления и пользования специализированным жилым помещением §13.1. Служебные жилые помещения

§13.2. Жилые помещения в общежитиях

§13.3. Жилые помещения маневренного фонда

§13.4. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения и фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Глава 14. Организация деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов §14.1. Организация и государственная регистрация жилищного кооператива

§14.2. Право на вступление в жилищный кооператив

§14.3. Органы управления жилищным кооперативом

§14.4. Прием в члены жилищного кооператива и прекращение членства в нем

§14.5. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива

Глава 15. Правовое положение членов жилищных кооперативов §15.1. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

§15.2. Право на пай члена жилищного кооператива

§15.3. Временные жильцы

§15.4. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

§15.5. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

§15.6. Право собственности члена жилищного кооператива на жилое помещение в многоквартирном доме

§15.7. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

Глава 16. Создание и деятельность товарищества собственников жилья §16.1. Понятие товарищества собственников жилья

§16.2. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

§16.3. Права и обязанности товарищества собственников жилья

§16.4. Реорганизация товарищества собственников жилья

§16.5. Ликвидация товарищества собственников жилья

§16.6. Объединение товариществ собственников жилья

Глава 17. Правовое положение членов товарищества собственников жилья §17.1. Членство в товариществе собственников жилья

§17.2. Органы управления товариществом собственников жилья

§17.3. Средства и имущество товарищества собственников жилья

§17.4. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

Глава 18. Плата за жилое помещение §18.1. Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

§18.2. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

§18.3. Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Глава 19. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги §19.1. Размер платы за жилое помещение

§19.2. Размер платы за коммунальные услуги

§19.3. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

§19.4. Предоставление субсидий и компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг

Глава 20. Управление многоквартирным домом §20.1. Способы управления многоквартирным домом

§20.2. Договор управления многоквартирным домом

§20.3. Особенности управления многоквартирными домами

Глава 21. Ипотечное жилищное кредитование в России §21.1. Понятие и сущность жилищной ипотеки

§21.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования

§21.3. Классификация ипотечных кредитов

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

§21.4. Инструменты ипотечного жилищного кредитования

§21.5. Система управления рисками ипотечного жилищного кредитования

§21.6. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования

§21.7. Структура рынка ипотечного жилищного капитала

§21.8. Основные модели ипотечного жилищного кредитования

§21.9. Основные этапы ипотечного жилищного кредитования

§21.10. Оформление договора ипотечного жилищного кредитования

§21.11. Система обращения взыскания и реализации жилого помещения

Словарь жилищных терминов

Программа курса "Жилищное право"

Примерный перечень тем дипломных и курсовых работ по курсу "Жилищное право"

Примерный перечень вопросов к экзамену и зачету по курсу "Жилищное право"

Рекомендуемая литература по курсу "Жилищное право"

Список законов и иных нормативных правовых актов, утративших силу в связи с принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации:

Глава 7. Переустройство и перепланировка жилого помещения §7.1. Понятие и виды переустройства и перепланировки

Согласно статье 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:

Установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;

Перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

Устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, а переоборудование - для приспособления помещений к новому функциональному назначению; реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При перепланировке и переустройстве в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий; запрещены мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 84).

Перепланировка жилых помещений может включать в себя:

Перенос и разборку перегородок;

Перенос и устройство дверных проемов;

Разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

Устройство дополнительных кухонь и санузлов;

Расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

Ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

Устройство или переоборудование существующих тамбуров. Согласно пункту 3.7.4 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут проводиться для повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.

Порядок и условия переустройства и перепланировки, согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ, определяются актами органов государственной власти Российской Федерации, в связи с чем с 1 марта 2005 г. акты субъектов Федерации в этой части утрачивают свою силу. Например, признан утратившим силу Закон г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы". Ранее вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения регулировались статьей 84 ЖК РСФСР, в соответствии с которой переустройство, перепланировку жилого помещения и подсобных помещений можно было производить только в целях повышения благоустройства квартиры и лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.

Согласно пункту 1.6 постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", собственники жилищного фонда или их уполномоченные лица должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технических паспортов домов, строений и земельных участков.

Субъекты Федерации устанавливают свои правила переустройства и перепланировки жилых помещений. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы"*(102) разрешения на переустройство жилых помещений (кроме случаев, отнесенных к ведению префектов административных округов) выдают главы районных управ по заключениям межведомственных комиссий районов. Срок действия разрешения устанавливается на основании заключения такой комиссии. Разрешения на переустройство нежилых помещений в жилых домах, приспособление переданных в установленном порядке жилых помещений для использования в нежилых целях, а также на сложные случаи переустройства жилых помещений (объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали) выдают префекты административных округов по представлениям межведомственных комиссий административных округов. Срок действия разрешения устанавливается на основании заключения межведомственной комиссии округа. Жалобы на решения, принятые на уровне районов и округов, рассматриваются Городской межведомственной комиссией Правительства Москвы. Решения районных управ о переустройстве помещений в жилых домах могут быть обжалованы в судебном порядке.

При переустройстве помещений не допускаются:

Переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

Перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;

Установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;

Перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;

Увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;

Переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;

Переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба; строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не необходимо для обеспечения безопасности проживания;

Перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.

Ограничения на отдельные мероприятия по переустройству помещений в жилых домах типовых серий, обусловленные их конструктивными особенностями, устанавливаются Правительством Москвы.

Согласно части 2 статьи 23 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы", переоборудование, переустройство, перепланировка, перевод в нежилой фонд, реконструкция жилища осуществляются в порядке и на условиях, установленных законодательством. Таким образом, этот закон разделяет такие понятия, как переоборудование, переустройство и перепланировка. Однако, согласно Закону г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", понятие "переустройство" включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках. Под переустройством помещения понимается проведение в нем мероприятий (работ), связанных с изменением места расположения или размеров помещения, его состава и (или) функционального назначения, а также инженерного оборудования.

В соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ "О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в городе Москве", проектная документация - обязательное условие для перепланировки помещений.

В состав документации входят:

1) технический паспорт БТИ;

2) пояснительная записка (кроме жилых зданий) по архитектурно-планировочным, конструктивным, технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, охране окружающей среды (при необходимости), противопожарным мероприятиям;

3) генеральный план М 1:500 (кроме жилых зданий) и сводный план инженерных сетей (при необходимости), план этажа М 1:100 (М 1:50) с указанием предполагаемых к сносу и устанавливаемых перегородок, мест пробития проемов во внутренних стенах;

4) план этажа М 1:100 (М 1:50) с переоборудованием внутренних инженерных коммуникаций (при необходимости), с размещением технологического оборудования (при необходимости);

5) строительный генеральный план (при устройстве стройплощадки);

6) чертежи узлов и деталей, рабочие чертежи строительных и монтажных работ в соответствии с государственными стандартами СПДС (при необходимости);

7) техническое заключение о состоянии объекта. Основанием для оформления документации является обращение собственника (или управомоченного им лица), пользователя объекта или предписание органов власти, контроля и надзора. Например, если с заявлением обращается наниматель по договору социального найма, то он должен представить документ о предоставлении ему наймодателем таких полномочий. Полномочие может быть выражено путем согласия на переустройство или перепланировку. Если жилое помещение принадлежит сособственникам на праве общей долевой собственности, то необходимо заявление всех сособственников либо один из сособственников вправе действовать по доверенности. Согласие супруга, если жилое помещение является общей совместной собственностью и зарегистрировано на имя другого супруга, презюмируется. От имени несовершеннолетних, недееспособных, ограниченных в дееспособности лиц выступают их законные представители; от имени юридических лиц и публичных образований - их органы на основании учредительных документов, доверенностей (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 87, 88).

Согласно статье 12 Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", контролируют соблюдение порядка оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах управляющие жилыми домами и органы государственной жилищной инспекции совместно с органами исполнительной власти и районными управами.

Управляющие жилыми домами вправе и обязаны:

Проверять наличие установленных разрешений на переустройство помещений;

Вести учет продолжительности работ (регистрировать их начало и окончание);

Следить за соблюдением согласованных условий вывоза строительного мусора;

Принимать не противоречащие закону меры для поддержания нормальных условий проживания и предупреждения ущерба жилому дому, его инженерному оборудованию, а при необходимости обращаться за содействием к органам государственного контроля.

Должностные лица органов исполнительной власти, районных управ и государственной жилищной инспекции в пределах своих полномочий вправе и обязаны:

Требовать доступа в переустраиваемые помещения при проведении проверок, обращаться за содействием к правоохранительным органам;

Обеспечивать рассмотрение обращений граждан и юридических лиц в связи с проводимыми работами (неправомерность мероприятий или их несоответствие выданным разрешениям, нарушение режимов ведения работ, причинение ущерба смежным помещениям, конструкциям и инженерным системам жилых домов);

Выдавать обязательные для исполнения предписания о приостановлении (прекращении) работ, осуществляемых без разрешительных документов, с отступлением от проектной документации или с привлечением исполнителей, не имеющих лицензий, а также применять к нарушителям меры экономического и административного воздействия в соответствии с законодательством;

Осматривать с согласия собственника переустраиваемые помещения в согласованные с ним сроки и в присутствии его представителя, предупредив о дате такого осмотра арендатора или нанимателя помещения не позднее, чем за неделю до даты осмотра. Если собственник помещения в течение месяца не согласовал дату осмотра, уполномоченные органы городской администрации или местного самоуправления вправе обратиться в суд с исковым требованием о принудительном осмотре помещения, в отношении которого имеются достаточные основания полагать, что оно было переустроено или переустраивается.

Что касается ответственности, то в отношении самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой считается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, построенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения: согласно части 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Помимо сноса предусмотрено и более мягкое наказание - штраф. Согласно статье 7.21 КоАП РФ от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах наказывается наложением административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ.