Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке сбербанка. Ипотека: предварительный и основной договоры купли-продажи

Продавцу квартиры на вторичном рынке и покупателю приходится составлять два договора купли-продажи:

1. Предварительный
2. Основной

Тексты обоих договоров в общих чертах совпадают. В первом из них участники сделки оговаривают сумму и условия передачи денежных средств за приобретаемую недвижимость продавцу жилья. В том числе - долю кредита в указанной сумме. После чего передают текст предварительного договора на утверждения банку-кредитору.

Если банк одобряет условия сделки между покупателем и продавцом, то на основании содержащейся в предварительном договоре информации банк определяет сроки и способы выдачи кредита заемщику-покупателю недвижимости. Эти решения вносятся в текст основного договора на покупку жилья в ипотеку и служат гарантией по финансовому обеспечению сделки.

Предварительный договор в обязательном порядке содержит:

• ФИО и др. сведения об участниках сделки;
• Сведения, подтверждающие права собственности продавца на предмет сделки;
• Описание сделки (что продается, на каких условиях);
• Цена продажи и способ передачи недвижимости; сроки расчетов.

Образец предварительного договора купли-продажи жилья в ипотеку Сбербанка

Образец предварительного договора о продаже квартиры в ипотеку

В основном договоре купли-продажи жилья в ипотеку Сбербанка меняется пункт 2.1.3. Его принимают в таком виде:

Изменения в основном договоре сравнительно с предварительным

При необходимости банк может дополнить текст договора другими условиями и требованиями. В целом менеджмент Сбербанка не требует точного следования приведенным выше шаблонам, возможны те или иные отклонения. В особенности - при оформлении договоров на покупку в ипотеку отдельной комнаты или доли в квартире.

Бланки договоров купли-продажи под ипотеку Сбербанка доступны на сайте финансово-кредитного учреждения. Их можно скачать.

Расчет через индивидуальный банковский сейф

Покупатель и продавец могут договориться о расчете через банковскую ячейку (индивидуальный банковский сейф). В этом случае текст пункта 2.1.3 видоизменяется следующим образом:

«Оставшуюся часть стоимости Объекта в размере трех миллионов пятьсот тысяч (3500000) рублей Покупатель выплачивает Продавцу с использованием индивидуального банковского сейфа в течение десяти рабочих дней с момента со дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество к Покупателю, за счет кредитных средств, полученных в Публичном акционерном обществе «Сбербанк России» на основании кредитного договора № 345678/567 от 6.02.2018 года, заключенного в г. Москве между Заемщиком (Покупателем по настоящему договору) и Кредитором в лице…» - и так далее по тексту.

Зачастую приобретение квартиры для большинства из нас оборачивается решением главного вопроса: брать ипотеку или все-таки не стоит?

Ипотека, или залог – это обременение, при невозможности погашения которого все права на квартиру, уже любимую и как бы совсем свою, переходят к кредитору.

И на практике часто мы не готовы сию минуту решить вопрос брать ипотеку или нет, а интересные предложения, как известно расходятся как горячие пирожки. Так что времени на раздумье часто не остается и приходится принимать решения быстро. И тут в памяти всплывает удобная конструкция предварительного договора, предусмотренная ст. 429 ГК РФ. И хотя конструкция предварительного договора сама по себе не является панацей, многие по каким-то непонятным причинам возлагают на него очень большие надежды. В связи с этим часто люди задаются вопросом: а можно ли заключить предварительный договор, а потом если что отказаться?

Для начала стоит сказать, что отказ от предварительного договора законодательством не предусмотрен, т.к. ваш контрагент может обратиться в суд с иском о понуждении вас к заключению договора, и будет прав, если еще и убытки возместить потребует.

И все-таки этот вопрос рождает другой непонятный вопрос: интересно, насколько совместима конструкция предварительного договора с таким обязательством как ипотека?

Судебная практика на вопрос можно ли заключить предварительный договор ипотеки отвечает однозначно – нельзя. Обоснование такое, что, мол, для предварительного договора предусмотрены лишь некоторые виды обязательств и перечень их исчерпывающий. Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор может быть заключен лишь о передаче имущества, выполнение работ и оказание услуг. И только. А ипотека это способ исполнения обязательства, который носит аксессорный характер, т.е. дополнительный к основному договору.

Кроме того по договору ипотеки заложить можно только имущество, право на которое УЖЕ зарегистрировано. Следовательно, если договор долевого участия в строительстве не зарегистрирован, то нельзя и заложить права требования участника долевого строительства

Важно также понимать, что в договоре ипотеки должно быть обязательно указано ПРАВО, в силу которого имущество являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Это существенное условие договора ипотеки.

Обращаясь к п. 3 ст. 429 ГК РФ, узнаем, что в предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора.

Таким образом, если речь идет о предварительном договоре ипотеки, когда покупка квартиры – лишь в мыслях и сердце вашем, а договор купли-продажи еще не заключался, то тут совершенно невозможно говорить о предварительном договоре, поскольку не будет соблюдено существенное условие, указанное выше.

Выхода из данной ситуации на самом деле два.

Во-первых, приобретая новое жилье, что называется, «в ипотеку», вы можете в качестве предмета ипотеки указать иное жилье, принадлежащее Вам, а не приобретаемое только-только. Об этом говорит ч. 5 ст. 10 Закона об ипотеке. Простыми словами один и тот же объект недвижимого имущества, предоставленный в обеспечение возврата кредита или займа, выданных на погашение ранее предоставленных кредитов или займов на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, может быть предметом нескольких договоров ипотечного кредитования. В таких случаях, прежде чем зарегистрировать заключение договора ипотечного жилищного кредитования и выдачу закладной, необходимо погасить ранее действовавшую ипотеку и аннулировать закладную. Оба процесса могут проходить одновременно. В таких случаях в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должна быть предоставлена закладная.

Во-вторых, если у вас уже есть договор ипотеки, которым не запрещено заключение последующей ипотеки, то такая последующая ипотека и может стать выходом из сложившейся ситуации номер два.

Ч. 1 ст. 43 того же Закона об ипотеке говорит о том, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Таким образом, если нет запретов в предыдущих договорах, то смело заключайте договор последующей ипотеки.

Так что о предварительном договоре ипотеки забудьте, как о несбыточной мечте, и действуйте в своих интересах и в рамках правового поля.

В 2018 году Сбербанк самостоятельно стал составлять договоры купли-продажи простой письменной формы, оформлять электронную цифровую подпись (ЭЦП) для продавца и покупателя (-лей) и прямо из офиса Сбербанка подавать документы на государственную регистрацию по интернету, подписав их сканы ЭЦП сторон договора. Эти договоры — стандартные и не всегда учитывают все нюансы договоренностей и обстоятельств сторон. Поэтому, внимательно читайте, все ли существенное учтено в условиях договора.

Если же у квартиры или дома несколько собственников, либо собственники — несовершеннолетние или недееспособные, то такой договор готовит нотариус и он же, подписывая своей ЭЦП, подает за вас документы на госрегистрацию. Внимательно читайте, нотариус — тоже человек, может ошибиться либо не учесть что-то важное для вас.

Такой способ подготовки документов рассчитан на стандартную ситуацию. Сбербанку и нотариусу некогда бывает вникать в особенности ваших обстоятельств. Для большинства людей это подходит. Но когда у сторон более сложные договоренности, которые будут выполняться в течение длительного времени либо другие, нетипичные обстоятельства сделки, то лучше обратиться к юристу, который вместе с вами продумает правильную, простую и надежную логическую последовательность — условия договора, которые будут сдерживать стороны от нарушений либо подталкивать к своевременному исполнению обязательств. Если вам нужно именно это, пишите или звоните. Мы это умеем.

А это советы, которые были очень полезны до внедрения собственного договора Сбербанка. Оставим пока так (попозже перепишем под новые реалии). А пока ею можно пользоваться, как общими советами при составлении договора купли-продажи при ипотеке, это подходит для любых банков, только способ расчета может различаться.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи, если Покупатель оплачивает часть стоимости за счет кредита, получаемого в Сбербанке. Даем примерный образец предварительного и основного договора для покупки по ипотеке. Эти договоры опробованы в разных регионах, в том числе в городах: Москва, Санкт-Петербург.

Ничего сложного. Просто много цифр. Будьте внимательны.

Форма предварительного договора (при ипотеке)

Предварительный договор купли-продажи составляется в той же форме, что и основной. То есть, требования к ним — одинаковые. Оба договора вступают в силу после их подписания сторонами.

А вот переход права собственности к новому хозяину осуществляется только с момента гос.регистрации этого вновь возникшего права на основании основного договора купли-продажи (он же — ДКП).

Предварительным такой ДКП можно назвать лишь условно. Сбербанк, по сути, требует черновик основного договора купли-продажи, в котором пока отсутствуют номер кредитного договора (он заключается в день сделки), срок кредита и его особенности.

Требования к договору купли-продажи жилой недвижимости

• Письменная форма;

Указать обязательно:

• Кто заключает (идентифицирующие сведения о лицах с обеих сторон);
• О чем договор (описание самого главного действия — перехода собственности на недвижимость из одних рук в другие… + идентифицирующие признаки недвижимости: адрес, площадь и т.д.)
• На основании чего принадлежит Продавцу, чем подтверждается;
• Цена и способ расчетов;
• Сроки и способ передачи недвижимости.

Основной ДКП:

• Является основанием для госрегистрации перехода права собственности в Росреестре.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи для Сбербанка

Без одобренного Сбербанком предварительного договора (черновика основного) с Заемщиком не будет заключен Кредитный договор. Если предварительный договор одобрен Сбербанком, то с получателем Ипотеки сразу же заключается Кредитный договор (так необходимый для составления основного договора). Очень много важных сведений из Кредитного договора вносятся в основной.

Как правильно называется Сбербанк

Внимание! В августе 2015 года сменилось наименование Сбербанка — полное и сокращенное.

• Полное наименование: ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «СБЕРБАНК РОССИИ».
• Сокращенное наименование: ПАО СБЕРБАНК.

Сведения взяты (копированы) из . Поэтому, в договоре тоже будет не ОАО «Сбербанк России», а ПАО Сбербанк, и не Открытое акционерное общество «Сбербанк России», а Публичное акционерное общество «Сбербанк России».

Образец предварительного договора (2018 год)

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Город Москва, первое февраля две тысячи девятнадцатого года

Мы, граждане Российской Федерации, Иванов Иван Иванович, 00.00.1900 г.р., место рождения: г. Орел, пол: мужской, паспорт № 00 00 000000, выдан 00.00.2000 г. отделом УФМС России по Орловской области в Заводском районе г. Орла, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1 (без регистрации), именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

И Александрова Александра Александровна , 00.00.1900 г.р., место рождения: г. Тула, пол: женский, паспорт № 00 00 000000, выдан 00.00.2000 г. Советским РОВД г. Тулы, проживающая по адресу: г. Тула, ул. Лейтейзена, д. 1, кв. 1, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал Покупателю принадлежащую ему по праву собственности квартиру с назначением: жилое помещение, кадастровый номер.:..:..:.., этаж 5, находящуюся по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1 (Один), кв. 1 (Один), далее именуемую «Квартира», а Покупатель купил Квартиру на условиях, установленных настоящим договором.

2. Квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 00.00.2010 г., дата регистрации 00.00.2010 г. № ___________, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 00.00.2000 г. сделана запись о регистрации № _________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 00-АБ № 000000, выданным Управлением Росреестра по городу Москве 00.00.2015 г. (либо — выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной 09.01.2018 г. Управлением Росреестра по городу Москве).

3. Стороны договорились о цене Квартиры в размере 1650000= (Один миллион шестьсот пятьдесят тысяч) рублей. Сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора, вышеуказанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

4. Покупатель выплачивает Продавцу 1650000= (Один миллион шестьсот пятьдесят тысяч) рублей за счет собственных средств и кредитных средств, предоставляемых Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195, сокращенное наименование — ПАО Сбербанк), далее именуемым «Кредитор» в следующем порядке:

4.1. Денежные средства в размере 350000= (Трехсот пятидесяти тысяч) рублей Покупатель выплатил Продавцу за счет собственных средств до подписания настоящего договора;

4.2. Денежные средства в размере 1300000= (Одного миллиона трехсот тысяч) рублей Покупатель выплачивает Продавцу в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации в ЕГРН права собственности Покупателя на Квартиру за счет кредитных средств, полученных от Кредитора на основании кредитного договора № _____ от __.01.2019 г., заключенного в г. Москва между Заемщиками (ФИО1 и ФИО2) и Кредитором сроком на ___ (_________) месяцев, считая с даты его фактического предоставления. При этом, данная выплата денежных средств производится с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (ОГРН 1157746652150, ИНН 7736249247), далее именуемого «ООО «ЦНС»», открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк г. Москва, к/сч 30101810400000000225, БИК 04452225. Бенефициаром в отношении данных денежных средств, размещенных на номинальном счете, является Покупатель.

Перечисление денежных средств Продавцу в счет оплаты Квартиры осуществляется ООО «ЦНС» по поручению Покупателя государственной регистрации в ЕГРН перехода права собственности на Квартиру к Покупателю по настоящему Договору и государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Кредитора по следующим реквизитам: Получатель – ФИО Продавца, р/сч № , открытый в доп. офисе » …/… ПАО Сбербанк в г. Москва, к/сч, БИК.

5. Квартира в силу закона считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю и ипотеки в силу закона в пользу Кредитора на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) «№ 102-ФЗ.

Залогодержателем по данному залогу является Кредитор, предоставивший Покупателю кредит на оплату Квартиры. Права залогодержателя удостоверяются закладной, оформленной в соответствии с п. 5 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ. По соглашению сторон, Квартира не находится в залоге у Продавца до полной оплаты.

7.Покупатель удовлетворен качественным состоянием Квартиры, установленным путем внутреннего осмотра Квартиры перед заключением настоящего договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил бы Продавец.

8. В Квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Продавец передал Покупателю Квартиру путем передачи ключей и соответствующих документов, а Покупатель принял ее у Продавца при подписании настоящего договора. В соответствии со ст. 556 ГК РФ, настоящий договор имеет силу передаточного акта.

9. Покупатель приобретает право собственности на Квартиру после регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

10. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию Квартиры в соответствие с нормами и правилами, действующими в РФ для государственного и муниципального жилищного фонда.

12. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора Квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит; также, Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора не имеют задолженности по оплате коммунальных платежей.

13. Продавец гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

14. Стороны договора подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

15. Расходы по регистрации перехода права собственности уплачивает Покупатель.

16. Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

17. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

18. Настоящий договор составлен и подписан в четырех экземплярах, один из которых хранится в Управлении Росреестра по городу Москве, по одному экземпляру выдается сторонам договора и банку-Кредитору Покупателя.

ПРОДАВЕЦ:_______________________________________

ПОКУПАТЕЛЬ :_____________________________________

Если договор подается на регистрацию в Росреестр специалистом Сбербанка в электронном виде, подписанном электронной подписью (ЭЦП) сторон договора, то экземпляром договора получается 3 (в Росреестр уходит только скан, по одному подлинному экземпляру — продавцу, покупателю и кредитору).

Расчет через ячейку

Покупатель выплачивает Продавцу 0000= (… тысяч) рублей следующим образом: 000= (… тысяч) рублей Покупатель выплатил Продавцу за счет собственных средств до подписания настоящего договора, 000= (… тысяч) рублей Покупатель выплачивает Продавцу с использованием индивидуального банковского сейфа в течение десяти рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю и государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Кредитора по настоящему договору за счет кредитных средств, полученных в Публичном акционерном обществе «Сбербанк России» на основании кредитного договора № ____ от 10.01.2019 года, заключенного в г. Москва между Заемщиком (Покупателем по настоящему договору) (либо — вариант — Созаемщиками … — перечислить полностью ФИО созаемщиков ) и Кредитором сроком на 240 (Двести сорок) месяцев, считая с даты его фактического предоставления.

Или иногда просят указать отдельной строкой, что: Расчет производится с использованием индивидуальной банковской ячейки (или «индивидуального банковского сейфа». Тогда надо убрать из предыдущего текста упоминание о ячейке, чтобы не повторяться).

Другие важные моменты при ипотеке Сбербанка

Другие моменты — какие документы требуются Сбербанку от Продавца квартиры, какие документы необходимы для регистрации и как проходит сама сделка, смотрите в по вопросу заполнения предварительного договора при ипотеке Сбербанка для тульского региона.

Договор купли-продажи — ипотека (другие банки)

Другие банки не требуют предварительных договоров. Им необходим только основной. Если они сами не готовят проект договора, то помните, что он составляется примерно в такой же форме, что и основной для Сбербанка. Только надо знать, как производится расчет с Продавцом через аккредитив, ячейку, просто на счет. Это надо знать точно и прописать порядок расчетов в соответствующем пункте.

ДКП с аккредитивом

Если кому-то необходим договор купли-продажи с расчетом с использованием аккредитива, пишите. Только заранее уточните условия аккредитива, что предлагает банк или вторая сторона вашей сделки.

Для тех, кто хочет составить договор купли-продажи своими руками

Если вы берете ипотеку в Сбербанке и решили сэкономить на услугах юриста, прочитав наши советы, советую вам не жадничать, не делать договор купли-продажи самостоятельно, потому что мы даем только основу.

В современные ДКП не лишним будет упомянуть и о том, что Продавец не банкрот и стать им не планирует, не использовал средства материнского капитала на покупку или реконструкцию Квартиры и тому подобное.

Случаи в жизни бывают разными. Не обладая специальными знаниями, вы можете споткнуться в самом неожиданном месте… где юрист легко решил бы все проблемы и придумал правильный путь.

Составление договора стоит не дорого. И уж точно дешевле, чем кусочек вашего здоровья и жизни, потраченный в нервотрепке. Пусть зубы людям лечит стоматолог, сапоги шьет сапожник, а документы готовит юрист.

Кому срочно надо — пишите на мэйл или звоните. Договоримся.

_________________________________

Если вам была полезна эта юридическая информация и пригодился шаблон договора, нажмите «Мне нравится»))) Вам не трудно, а нам - приятно.

Мы консультируем здесь мы бесплатно, но если вы желаете поблагодарить нас за потраченное время и полезные советы, можете помочь нам хоть немного в оплате моб. связи (тел. сайта). Все-таки, чтобы ответить на все ваши сложные вопросы, только для того, чтобы просто написать требуется время, а уж про подумать и посоветовать уже и не говорим))) Всем спасибо!

Одним из центральных документов при оформлении ипотеки является договор купли-продажи, заключаемый между заемщиком-покупателем и продавцом-собственником. Однако основному документу сделки может предшествовать предварительный договор. Например, при покупке квартиры на вторичном рынке такое наблюдается весьма часто. Объяснений этому факту можно выделить два.

1. Клиент нашел подходящий для него вариант квартиры, но сразу приобрести ее не может. Поскольку банку надо проанализировать объект, изучить отчет специалиста-оценщика, проверить юридическую прозрачность прав на владение квартирой и прочие подобные вещи. Все это может занять от одной до трех недель. А кто знает, может, через несколько дней у продавца появится другой покупатель, который предложит большую сумму. Чтобы этого не случилось, заемщик-покупатель идет на заключение предварительного договора.
2. Клиент сам хочет продать заложенное недвижимое имущество. Однако для процедуры снятия обременения также могут потребоваться дни. Чтобы не потерять хорошего покупателя, предлагающего хорошую цену, на этот раз продавец сам выступает инициатором заключения предварительного договора купли-продажи.

Несмотря на то, что такой контракт не подлежит обязательной заверке нотариусом, сделать это все же желательно. Тем не менее даже без этого после подписания бумаги обеими сторонами предварительный договор обретает юридическую силу и становится документом. Основные банки РФ – Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, да и вообще почти любой банк, поддерживают заключение сделки на предварительном уровне. Сотрудники Сбербанка, к примеру, при заявлении на ипотеку всегда советуют клиентам заключать с продавцами предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости. В целом предварительный, письменно зафиксированный вариант сделки мало чем отличается от основного. Стандартный образец состоит из нескольких разделов (глав):

• Раздел 1. Характеристика объекта договора (он же объект ипотеки). Все данные относительно квартиры / дома / другой недвижимости.
• Раздел 2. Здесь указывается, какими средствами будет оплачена приобретаемая недвижимость.
• Раздел 3. Особенности расчетов.
• Раздел 4. Права и обязанности покупателя и продавца.
• Раздел 5. Срок действия договора. Также здесь указываются какие-то особые моменты данной конкретной сделки, нестандартные условия.

Моменты особой важности

ВАЖНО! При составлении и скреплении подписями данной бумаги покупателю следуют обратить внимание, главным образом, на чистоту прав собственности и владения, коими обладает продавец. Надо тщательно проверить всю документацию, доказывающую, что продавец – действительно полноправный владелец данной квартиры/дома. Что недвижимость не находится в долевом владении, что нет возможных наследников, что отсутствует скрытая прописка и что недвижимость нигде не заложена и не имеет обременений. А продавцу, в свою очередь, необходимо тщательно проверить платежеспособность покупателя и сроки, в которые тот обязуется оплатить покупку. Сбербанк для подобных моментов предлагает покупателю выписку, которую тот может предъявить продавцу в качестве доказательства, что денежные средства у него будут.

Договор купли-продажи начинается с указания места (населенный пункт) и времени его заключения, а затем идут личные данные обеих сторон (паспортные данные).

Раздел первый

Начинается с заявления о приобретении покупателем такой-то недвижимости, находящейся по такому-то адресу за счет собственных средств и средств, полученных от такой-то кредитной организации. Кроме того, обязательно указывается документ, обосновывающий право собственности продавца на данное имущество. Затем перечисляются реквизиты (характеристика) недвижимости: данные технического и кадастрового паспортов, общая и жилая площадь, количество комнат с указанием площади каждой, этажность, рыночная и ликвидационная стоимость. Завершается раздел гарантиями продавца, что недвижимость «чиста» в плане залогов, налогов, коммунальных выплат. И что в ней не прописано ни одно лицо, не упомянутое в настоящем договоре как официальные жильцы данной квартиры/дома.

Раздел второй

Здесь все, что касается денег. Указывается размер личных денежных средств покупателя и тех средств, которые он получил или должен получить от банка. Имеются в виду деньги, предназначенные для оплаты стоимости квартиры/дома. Указывается размер аванса, который покупатель заплатил продавцу. Это, кстати, является даже не стимулом, а скорее условием, благодаря которому и заключается предварительный договор. И это крайне важно для заемщика-покупателя, поскольку эти деньги уже погасили часть стоимости жилья. Следовательно, это повлияет на размер ипотеки, что в свою очередь определит другие ее критерии (процентная ставка, первоначальный взнос и т. д.). Условия самого ипотечного кредита также упоминаются в этом разделе. Сюда же вносятся сведения о том, что покупаемая недвижимая собственность нигде не заложена. Наконец, необходимо отразить реквизиты банка-кредитора и название населенного пункта, где находится недвижимость и заключается сделка.

Раздел третий

Является больше дополнением ко второму разделу. Здесь записана окончательная цена данного жилья. Окончательная стоимость недвижимости – это один из ключевых критериев описываемого документа. Дело не только в покупателе. Продавец-то с полученных денег обязан будет заплатить государственный налог в 13%. Кстати, вернуть их себе () продавец потом сможет только в 2 случаях. Либо продавец владел жильем более 3 лет, либо цена этого жилья менее 1 млн рублей.

Четко обозначаются сроки всех выплат продавцу. Обычно это два этапа – задаток и последующее получение всей оставшейся суммы. Но в договоре купли-продажи подчеркивается, что полностью все деньги продавец получает только после того, как покупателю перейдут права собственности. Также продавец обязуется после получения всех денежных средств написать расписку с подтверждением сего факта. По-другому это называется «закладная об исполнении финансовых обязательств покупателем». Покупатель имеет полное право потребовать данный документ от продавца после передачи последнему всей суммы денег.

Раздел четвертый

Обычно данный раздел состоит из трех пунктов. Стороны обязуются оформить договор в оговоренный и обоюдно согласованный срок. Покупатель обязуется передать продавцу поэтапно денежную сумму, равную выявленной стоимости жилья (сначала аванс, через некоторое время остальное). Продавец обязуется собрать перечень всех необходимых документов со своей стороны. Таков стандартный образец предварительного договора. Но ипотека – дело ответственное. Так, Сбербанк настаивает, чтобы в договоре (данный раздел) были указаны дополнительные обязательства сторон. Продавец должен сохранить недвижимость точно в таком состоянии, в каком оно было на момент его осмотра оценщиком.

Продавец после подписания договора не имеет права изменять количество собственников недвижимости или вообще передавать свое право собственности другому лицу (например, члену семьи). Продавец обязан передать недвижимое имущество в собственность покупателя после того, как настоящий договор будет подписан. Наконец, продавец обязан предъявить покупателю бумаги, в которых подтверждена полная оплата стоимости квартиры/дома. Но при этом продавец имеет право расторгнуть в одностороннем порядке заключенное соглашение, если покупатель не передал ему в установленный срок деньги. Покупатель также имеет право расторгнуть в одностороннем порядке договор и потребовать назад залог, если продавец в документах со своей стороны указал заведомо ложную информацию.

Раздел пятый

Здесь первым делом говорится о сроке действия предварительного договора. И о том, что к моменту его окончания стороны обязуются заключить основной договор. В числе особых условий могут быть упомянуты самые разные вещи. Например, погашение долга перед продавцом с использованием средств материнского капитала. Или распределение расходов между сторонами на государственную регистрацию договора. В конце отдельным пунктом идут заключительные положения, где заявлена юридическая сила договора. И говорится, что документ выполнен в 2 идентичных экземплярах (покупателю и продавцу).

Заключение

Таков общий план договора купли-продажи, который заключают при взятии жилья в ипотеку. Порой некоторые разделы могут объединять. Например, раздел 2 и 3. Иногда банки могут предложить услуги своих специалистов в помощь для оформления этого договора. Так, сотрудники Сбербанка охотно консультируют потенциальных заемщиков обо всех тонкостях составления подобного документа. Возможно, потому, что Сбербанк активно поддерживает ипотечное кредитование на вторичном рынке жилья, где чаще всего возникает нужда в предварительном договоре. Сбербанк же поддерживает использование различных государственных поддержек (маткапитал, субсидии) для расчета с продавцом.

Данный материал повествует об основных моментах составления предварительного договора в сфере купли-продажи ипотечной недвижимости. Статья обязательно пригодится тем людям, которые используют для покупки жилой недвижимости средства маткапитала. Ведь здесь ожидание может затянуться на 2 месяца (работа ПФР). Предварительный договор – это, пожалуй, единственный надежный способ закрепить за собой продавца, предлагающего подходящей вариант.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Получение ипотечного кредита в Сбербанке занимает несколько недель. Клиент сам ищет объект недвижимости, устраивающий его по площади, стоимости, месторасположению и другим параметрам, а с банком согласовывает выбор. На определённом этапе составляется предварительный договор купли-продажи Сбербанка. Документ необходим для закрепления условий сделки на стадии оформления.

Для чего нужен

Главная цель подобного соглашения – обязать собственника жилья и потенциального заёмщика заключить основной контракт в будущем. Заинтересованные лица устанавливают, что в течение определённого периода будет подписан и исполнен договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки.

Чаще всего время необходимо покупателю для сбора документов, которые требует Сбербанк. Ипотека предоставляется, если подтверждена информация о заёмщике: наличие собственных средств для внесения первого платежа, занятость, средний заработок и т.д. Также необходимо провести оценку недвижимости, чтобы установить, на какую сумму можно рассчитывать при реализации залога через аукцион.

Если собственник откажется от намерения продавать квартиру, то все манипуляции потеряют смысл.
Собственнику также может требоваться несколько недель для подготовки. Например, следует снять с регистрации граждан, прописанных в квартире, или нужно согласование перепланировки. Указанные формальности необходимо уладить до подписания основного договора, иначе банк не примет недвижимость в качестве залога.

Нынешний владелец гарантирует, что не будет реализовывать помещение другим гражданам и организациям, изменять условия сделки (например, повышать цену) и т.д. При необходимости покупатель может обязать другую сторону через суд продать квартиру.

Потенциальный собственник также обязуется приобрести квартиру на согласованных условиях, то есть, цена останется неизменной.

Отказ от сделки возможен, если покупатель не получил кредит, или представленная информация об объекте недвижимости не соответствует действительности.

Предварительный договор обеспечивает гарантию заключения основного и реализацию сделки

Чем отличается от основного договора

Рассматриваемое соглашение регулирует обязанности заинтересованных лиц на определённом этапе оформления сделки. В документе в общих чертах указываются предмет и роли сторон, согласуются взаимные намерения.

Договор купли-продажи квартиры с ипотекой содержит большее количество разделов. Так, в тексте подробно расписаны меры ответственности, действия при форс-мажоре, порядок разрешения споров и т.д.

По предварительному соглашению нельзя взыскать неустойку или пеню. Можно через суд обязать владельца подписать основной контракт и компенсировать реальные финансовые потери. Договор купли-продажи содержит раздел о пене и неустойках за просрочку исполнения обязательств.

Порядок получения ипотеки в Сбербанке

Чтобы получить кредит под залог приобретаемой недвижимости, физическому лицу потребуется совершить несколько последовательных шагов:

1. Выбор ипотечного продукта. Гражданин изучает предложения на сайте Сбербанка, обращается в отделение организации за консультацией. Сотрудник изучает и информирует его о том, на какую сумму он может рассчитывать. При этом учитывается срок кредитования, материальное положение семьи, наличие поручителей, размер первого платежа и другие факторы.

Возможно, у человека есть право на получение денег по льготной ставке, например, если он является участником программы или . Это факт также влияет на размер кредита и условия его предоставления. Стороны подписывают договор займа, который должен быть исполнен через определённое время.

1. Поиск квартиры. Исходя из озвученных представителем банка условий, гражданин ищет подходящую недвижимость. Будущий заёмщик может выбрать квартиру на вторичном рынке, новостройку, дом или иной объект. Кредитное решение действует 3 месяца – за этот срок гражданин должен найти недвижимость.
2. Подписание предварительного договора. Покупатель и продавец обращаются в банк и согласуют условия будущей сделки. Закрепляется цена, размер аванса и окончательного расчёта и иные условия.
3. Покупатель собирает денежные средства, готовит документы для оформления. Продавец выписывает из помещения жильцов, разрешает иные формальности. Параллельно проводится оценка стоимости недвижимости.
4. Покупка квартиры. Подписывается ипотечный договор купли-продажи квартиры. Сбербанк также требует страховать имущество от пожара, подтопления и т.д. Новый владелец передаёт продавцу аванс, после чего стороны подписывают акт приёма-передачи. Далее происходит регистрация права собственности в Росреестре. Когда продавец исполнил обязательства, он получает платёж от банка.
5. Регистрация залога. Новый собственник должен известить Росреестр о наличие ипотечного соглашения. Пока долг перед банком не будет погашен, владелец не имеет права продавать жильё, обменивать, сдавать в аренду и т.д.

Для оформления ипотеки нужно предоставить установленный перечень документов

Необходимые документы

Для покупки ипотечной квартиры требуется представить в банк:

• личный паспорт;
• заявление-анкету по форме кредитной организации;
• трудовой договор;
• копия трудовой книжки, заверенная нанимателем;
• копия свидетельства о временной регистрации (если гражданин обращается в банк по месту пребывания);
• справка по форме банка о среднем заработке;
• документы, дающие право на получение государственной субсидии (если человек рассчитывает на средства из бюджета);
• подтверждение наличия собственных средств для совершения сделки (например, выписка из банковского счёта);
• иные документы.

Дополнительно после выбора объекта недвижимости предоставляются:

• выписка из ЕГРН с информацией о собственнике и обременениях;
• заключение об оценке стоимости квартиры;
• согласие супруги на сделку, если собственник состоит в браке;
• разрешение от органа опеки и попечительства на продажу, если у владельца есть несовершеннолетние дети;
• технический паспорт.

В предварительном договоре оговариваются вс нюансы предстоящей сделки

Пункты соглашения

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке состоит из нескольких разделов:

1. Информация об участниках. Для каждого гражданина указывается:

• Ф.И.О.;
• гражданство;
• дата и место рождения;
• реквизиты личного паспорта;
• место постоянного проживания.

Если от имени одной из сторон действует представитель, то указывается номер регистрации доверенности, дата её оформления, номер бланка, Ф.И.О. нотариуса.

1. Суть договорённости сторон. Указывается, что продавец помещения и его покупатель берут на себя обязанность через определённое время заключить контракт о купле-продаже конкретной квартиры на согласованных условиях. Вписывается информация о помещении: месторасположение, количество комнат, площадь и т.д. Продавец должен обладать правом собственности на объект сделки, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
2. Указывается номер регистрационной записи и дата её внесения. Собственник гарантирует, что другие лица не имеют каких-либо прав в отношении квартиры (например, по соглашению о залоге), в суде не рассматривается иск по поводу владения помещением.
3. Стоимость. В документе устанавливается точная цена недвижимости, которая не подлежит изменению.
4. Порядок расчётов. Участники сделки должны указать, сколько гражданин передаёт собственных средств, какая часть стоимости вносится за счёт кредитных ресурсов. В текст вносятся данные о заимодателе:

• наименование банка;
• ИНН, КПП;
• расчётный счёт;
• местонахождение;
• почтовый адрес.

Обязательное условие Сбербанка – заёмные средства перечисляются не ранее, чем будет осуществлена регистрация перехода права собственности в Росреестре. С указанного момента квартира будет считаться залогом на основании статьи 77 закона «Об ипотеке». В указанном нормативном акте содержатся общие правила пользования недвижимостью, приобретённой за кредитные средства банков.

Продавец объекта и покупатель имеют право воспользоваться индивидуальным сейфом Сбербанка для передачи наличности за отдельную плату.

1. Обязанности продавца. Собственник должен передать жилое помещение в том состоянии, в котором оно находится на момент подписания предварительного соглашения. Устанавливается срок передачи квартиры по акту. Отдельно указывает, есть ли на текущий момент граждане, зарегистрированные в помещении.
   Обращение в Росреестр облагается пошлиной. В соглашении фиксируется, кто оплачивает внесение данных в ЕГРН.
2. Гарантии и сроки реализации намерений. В соглашении отражаются детали, которые будут позднее вписаны в реальный договор. Документ должен быть подписан не позднее даты, которую продавец и покупатель указывают в тексте. До указанной даты собственник не должен совершать любые возмездные операции с помещением. В том числе дарить его, сдавать в аренду, менять и т.д.
3. Заключительные положения. Указывается, что предварительный договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки применяется до составления основного соглашения. Фиксируется, сколько экземпляров документа подписали стороны. Обычно оформляется 2 оригинала. Документ подписывается продавцом квартиры и её покупателем.

При обнаружении в договоре ложных сведений, договор считается недействительным

Заполненный договор представляется сторонам юристами Сбербанка. Вносить корректировки в положения документа заинтересованные лица не могут. Продавец и покупатель оговаривают условия о платежах, цену и другие существенные нюансы заранее, поэтому оформление протокола разногласий не практикуется.

Если вскроется обман собственником покупателя, договор будет считаться недействительным. Например, окажется, что несколько граждан владеют помещением по долям. В описанной ситуации ни один из сособственников не может выступать от имени всех без специально оформленной доверенности.

Предварительный договор требуется не всегда. Если у граждан готовы все документы, то граждане могут сразу перейти к непосредственному совершению сделки. Но чаще всего сотрудники Сбербанка требуют от заёмщика подписать предварительное соглашение.