При покупке квартиры какие расходы несет покупатель. Расходы на подготовку документов продавца на квартиру

Во сколько обойдется вам
квартира и её покупка? Как понять
общую стоимость квартиры вместе со всеми расходами при совершении сделки?
Какие возникнут расходы при покупке квартиры?

Этот вопрос вроде простой, но сколько сделок «полетело» из-за поверхностного его понимания, либо того, что не уделили достаточного внимания расходам при
покупке квартиры . Почему? Да потому, что уже в процессе покупки жилья выясняется, что денег не хватает. Стоимость квартиры совсем другая, нежели при
первоначальном рассмотрении, дополнительные расходы непонятно откуда взялись и т.д. Иногда сделка разрушается, а иногда людям приходится в бешеном темпе искать деньги.

Сколько денег вам нужно для того, чтобы квартиру купить? Вы скажете, что стоимость самой квартиры. Этот ответ слишком поверхностный. Можно и его брать за основу, если у вас есть приличный запас денег на покупку квартиры. А если нет?
Не забывайте, что всегда появляются дополнительные расходы при покупке
квартиры.
Поэтому необходимо точнее рассчитывать сделку и более точно понять не только чистую стоимость квартиры, но и дополнительных расходов
при покупке квартиры. Итого, при покупке жилья предстоят, или могут предстоять, следующие расходы:

— Стоимость самой квартиры (дома). Вот здесь делают потенциальные покупатели довольно много ошибок. Как вы определяете стоимость квартиры? На начальном этапе стоимость квартир определяется по журнальным и Интернет объявлениям. И довольно часто покупатели выдают желаемое за действительное. Когда они смотрят цены на свое жилье (в случае обмена), то смотрят самые дорогие цены, а когда смотрят стоимость квартиры для покупки, то берут наиболее дешевые цены. При таком способе, когда вы выйдете на сделку, то вам практически гарантированно не хватит денег.

Еще более сложная ситуация может возникнуть при определении цены строительства, или покупки дома.
Сколько стоит дом построить ? Вам кажется, что стоимость строительства будет точно определена в сметах, которые вам предоставят строительные организации? Вы можете очень сильно ошибиться и скажу вам, не в меньшую сторону для себя. Постоянно появляются новые работы, растут цены на материалы и т.д. Поэтому глубоко изучите этот вопрос и не стесняйтесь советоваться со специалистами. Но об этом мы поговорим в другой статье. А сейчас вернемся к квартирам.

Как же определить стоимость квартиры вашей мечты? В прайсе квартир отсекайте самые крайние цены, то есть самые дорогие и самые дешевые. Самые дорогие цены – это цены людей, не ориентирующихся на рынке недвижимости, либо с каким-то навороченным ремонтом, либо просто объявление устарело и дается реклама из месяца в месяц, так как Агентства недвижимости редко
прозванивают свои базы.
Квартир по самым дешевым ценам практически не существует на рынке. Почему? Если рынок на подъеме, то часто квартиры по нереально дешевым ценам выставляет Агентство недвижимости, чтобы привлечь клиента, то есть чтобы он только позвонил, а дальше его начинают раскручивать на покупку более дорогой квартиры. Иногда такие дешевые квартиры называют «Утки». Если цена квартиры действительно низкая, то её выкупает само Агентство недвижимости. Иногда по низким ценам продаются квартиры с очень высокими юридическими рисками, то есть фактически уже перед судебным спором.

Если рынок недвижимости падает в цене, то действительно можно попробовать купить квартиру дешевле средней рыночной стоимости. Только у вас должны быть в наличии деньги при себе. Если у вас обменный вариант, либо покупка по ипотеке, либо еще что-то требующее каких-то согласований и дополнительного времени, то даже не пробуйте купить квартиру дешевле рыночной цены. Итого, если вы хотите купить квартиру дешево, то нужно искать такую квартиру самому, лучше на падающем рынке и имея наличные деньги, а не обменный вариант. Это к нам не подходит.

Итого, для определения стоимости жилья сначала отсекайте крайние цены на квартиры. Из оставшихся квартир при падающем рынке берите стоимость квартиры ближе к нижнему пределу цен, при растущем рынке недвижимости берите стоимость квартиры ближе к верхнему пределу цен. Вот у вас в наличие более или менее точная цена.

Самый идеальный способ конечно – это просмотреть несколько квартир и поторговаться.

— Следующий расход при покупке квартиры – это услуги Агентства недвижимости. Стоимость этих услуг колеблется от 3-6 % от стоимости квартиры. Для расчета общей стоимости сделки берите верхнюю сумму, то есть 6 % от стоимости квартиры, или 4 % при обмене через одно Агентство недвижимости. Возможно в вашем городе другие расценки, в любом случае берите по верхней границе. Почему я так говорю. Когда вы приходите в Агентство недвижимости, и спрашиваете их тарифы, то вам могут сказать 3-4 %, или еще что-нибудь вроде «все определяется индивидуально и т.д.». Когда же подойдет время сделки, то вдруг окажется 6 % и не меньше. Почему 6 % вам найдут причину, мы работаем через другое Агентство и т.д. Если в вашем городе цена уже включает услуги Агентства недвижимости, то немного проще.

Иногда Агентство недвижимости берет дополнительно деньги за составление договора. То есть дополнительно несколько тысяч рублей плюсом к Агентскому вознаграждению. Уточните этот вопрос.

Возможно, вам понадобится «ускорить сделку». Стандартное время регистрации сделки составляет 30 дней. Но это не очень удобно. Если вы хотите быстрее, то это дополнительные деньги, узнавайте сразу и включайте в бюджет сделки, если необходимо.

Еще маленький расход при покупке квартиры – это госпошлина за регистрацию сделки. Её размер небольшой (обычно около 1 т.р. для Покупателя) но, тем не менее, уточните и добавьте в бюджет.
— Следующий расход – это услуги банка, за
получение и выдачу ипотечного кредита . Кроме ежемесячных ипотечных платежей, банк берет за оформление кредита некую фиксированную сумму, либо сумму в процентах от стоимости квартиры. А иногда даже за рассмотрение кредитного решения. Узнайте точно эту сумму и добавьте её к бюджету сделки.

Так же банки всегда требуют страхования квартиры и здоровья перед сделкой. Это как правило не такая маленькая сумма. Узнайте по возможности точно, сколько нужно платить и так же суммируйте к бюджету сделки.

Иногда вы не сами оформляете ипотечный кредит, а пользуетесь услугами ипотечного брокера. Если ипотечный брокер и Агентство недвижимости – это разные организации, то добавьте так же услуги ипотечного брокера в бюджет сделки.
— Если вы продаете свою квартиру, то есть совершаете обмен, то вам, возможно, придется оплатить услуги БТИ, приватизации, узаконивания перепланировки, согласования в Опеке и т.д., посмотрите внимательнее и добавьте, если необходимо. Возможно у вас задолженность по оплате коммунальных услуг, то необходимы расходы на то, чтобы её погасить. Иногда нужны деньги, чтобы вызвать на сверку электросчетчика представителя Энергосбыта и т.д.
— Если вы не все будете делать сами, (или не все собственники квартиры), то возможно понадобится выписать нотариально заверенную доверенность на сбор документов или совершение сделки, а так же услуги того человека (фирмы) который будет оформлять квартиру к сделке,

Кроме этого, если вы состоите в браке, то понадобятся расходы на нотариальное согласие супруга на покупку квартиры, а если обмен, то нотариальное согласие на продажу квартиры.
— Если вы проживаете в крупном городе, где высокие цены на
недвижимость , то внимательно отнеситесь к налоговым вопросам по сделке. Они возникают не всегда, но если их не учесть, когда возникают, то это бывают очень крупные и главное незапланированные расходы. Как правило, налоговые вопросы возникают в следующих случаях:

— Вы купили квартиру , получили в наследство или приватизировали менее 3-х лет назад, и хотите её продать, обменяв на другую.

— Вы хотите купить квартиру, купленную (или др.) менее 3-х лет назад. Налоги в этом случае вы не должны уплачивать, но их должен уплачивать Продавец. Вы скажете – это его проблемы. Это не совсем так. Как правило, этот вопрос может замалчиваться и возникает уже перед самой сделкой. Либо вам предлагают указать в договоре явно заниженную цену сделки, что довольно опасно и не согласится банк, либо за свой счет уплатить налог, а это может быть значительная сумма. Поэтому, если вы хотите купить квартиру дороже 1 млн.руб. и которая куплена менее 3-х лет назад, то сразу обсуждайте вопрос о налогах, а лучше найдите другую квартиру.

— Вы получили в наследство или вам подарили квартиру, а вы не являетесь близким родственником дарителя, наследодателя. Налог может вас неприятно удивить.

— Вы хотите купить большую квартиру в элитном доме. Я надеюсь, вы готовы к налогу на имущество и коммунальным платежам, которые последуют за этим, а они будут непропорционально больше. Допустим, вы купили квартиру в 5 раз больше, то налоги и коммунальные платежи могут быть в 25 раз больше.

— И небольшой подарок от государства при покупке квартиры. Почти все о нем знают – это имущественный вычет, освобождение подоходного налога, предоставляется один раз в жизни. Однако при покупке иногда забывают спланировать на кого и как оформлять недвижимость, чтобы получить этот подарок (имущественный вычет). А ведь это сумма до 260 тыс. руб., а иногда даже и больше (при ипотеке)

Ничего особо сложного в налогах нет, но если вы живете в городе с большими ценами на недвижимость и вам что-то непонятно в сделке, то найдите 1000 руб. или сколько у вас это стоит, и проконсультируйтесь со специалистом. Здесь вы не сэкономите.

— Радостные, но, тем не менее, расходы. Расходы на переезд в новую квартиру, минимальный ремонт (или не минимальный), минимальную мебель и т.д.
— Резерв по расходам. Всегда почему-то в сделках с недвижимостью возникают непредвиденные расходы. Не знаю, откуда они берутся, даже когда вроде всё учтено. Поэтому обязательно вы должны иметь резерв по сделке. Сколько нужно — зависит от типа сделки и насколько внимательно и хорошо вы изучили предыдущие пункты статьи. Если вы хорошо выполнили проверку по предыдущим пунктам, то может хватить и 1 % от суммы сделки. Если с подсчетами у вас в меру хорошо, то 3-5 % от суммы сделки. Если резерва нет, то вы должны хотя бы иметь возможность обратиться к кому-то с просьбой о предоставлении небольшого займа.
Вот теперь, когда мы внимательно всё подсчитали, то можно сказать, что вы знаете все расходы по совершению сделки. Я желаю вам успехов и новоселья.

С уважением, Рашид Кирранов.

Последние изменения: Январь 2019

Переход права собственности по сделке купли-продажи влечет за собой потребность в сборе, составлении документов и последующей регистрации. На каждом этапе сделки возникают расходы со стороны продавца и покупателя. Если средства на покупку ограничены, особенно важно заранее выяснить, какие расходы несет покупатель при покупке квартиры.

Существует несколько статей затрат при переоформлении собственника, а конкретный список – зависит от обстоятельств приобретения недвижимости и требований сторон в привлечении юриста или нотариуса.

Что входит в расходы будущего собственника

При определении окончательной суммы расходов, многое будет зависеть от того, оплачивается ли квартира за счет личных средств, или задействованы заемные деньги по ипотеке. В последнем случае, помимо решения участников процесса учитываются требования кредитора, предоставившего займ после предоставления определенных бумаг.

Таким образом, при подсчете предстоящих расходов покупателя при покупке квартиры необходимо определить:

1. Будет ли оформлена ипотека? Для надлежащего оформления банк потребует оформления страховки, проведения оценки, возможно, потребуются услуги нотариуса и юриста.
2. Готов ли продавец оплачивать изготовление необходимых справок для регистрации в Росреестре? Бывают ситуации, когда квартира имеет задолженности по коммуналке, а хозяин не в состоянии оплачивать платные справки.
3. Каким образом будет производиться окончательный расчет – с применением платных услуг банка (использованием ячейки банка, безналичным способом с аккредитивом), либо самостоятельно, без предоставления банковских гарантий.

В отличие от продавца собственности, новый владелец не уплачивает налоги, если это сделка по приобретению. Более того, трудоустроенные налогоплательщики вправе обратиться за получением .

Как правило, уже в стадии первичной договоренности, участники предстоящей сделки устанавливают порядок перерегистрации собственности и оговаривают детали.

Когда собственник не имеет финансовых возможностей по квартире для регистрации перехода права, покупателю дополнительно приходится оплачивать изготовление технической документации. При наличии сомнений в состоянии квартиры, покупатель самостоятельно оплачивает услуги оценщика. Установить точный перечень всех расходов можно только после детального рассмотрения всех нюансов, связанных с квартирой и ее текущим владельцем.

Подготовка документов

На стадии подготовки к переоформлению недвижимости в Росреестре, возникает потребность в следующих затратах:

• Сбор справок по интересующему объекту собственности, включая техническую и кадастровую документацию.
• Изготовление проекта договора юридической конторой.
• Работа риэлтора, регулирующего проведение сделки.

Оформление договора

В процессе подписания купчей, необходимо исходить из положений Гражданского кодекса (ст.449-458). Есть определенные нормы по обязательным реквизитам письменного соглашения сторон: их личная информация, сведения об отчуждаемом объекте, условиях передачи прав (стоимость, сроки, иное).

Согласно изменениям в законодательстве, с 2013 года договор не подлежит государственной регистрации, а вот сам переход права должен быть оформлен надлежащим образом, с получением новых документов, подтверждающих смену собственника.

Если нужно удостоверение в надлежащем оформлении договора и отсутствии законных оснований для отказа в купле-продаже, потребуются нотариальные услуги, оплачиваемые отдельно.

Регистрация собственности на нового владельца

Регистрационные услуги государственного органа Росреестр платные. При оформлении перехода права к другому лицу уплачивается пошлина. Ее стандартный размер – 2 тысячи рублей. Квитанция потребуется при подаче общего пакета в отделение Росреестра. Оплата производится любым удобным способом – через банкомат или в отделении банка.

Расчеты с продавцом

Безопасность расчетов – основополагающее требование на завершающей стадии сделки. Стороны могут согласиться на наличный или безналичный расчет, с использованием дополнительных гарантий или без них:

1. . При ипотечной сделке и при желании исключить риск обмана, стороны используют услугу банка по временному хранению денег в арендованном у банка сейфе. Услуга оплачивается за определенный срок, в течение которого участники договорились переоформить недвижимость. Расценки каждого финансового учреждения устанавливаются индивидуально, в среднем, в пределах 2-5 тысяч рублей. Покупатель помещает наличные средства в достаточном объеме в ячейку, а продавец вправе забрать их только после представления в банк документа, подтверждающего переоформление права на собственность.
2. . Схема действия аккредитива сходна с арендой ячейки, с той лишь разницей, что стороны решили рассчитаться через банковское перечисление. Как правило, тарифы банка, установленные для аккредитива, выше услуг аренды сейфа в депозитарии.

Дополнительные возможные расходы

На любом из этапов возможны дополнительные сложности, в связи с выявлением определенных препятствий на пути к завершению процедуры. Например, собственник квартиры оказывается женат, а квартира относится к совместному имуществу, что влечет необходимость в оформлении письменного согласия законной половины на отчуждение собственности.

Следует заранее изучить величину дополнительных пошлин и платежей и включить их в окончательную смету расходов.

Нотариус

Законодательство не устанавливает требований в обязательном участии нотариуса, однако в некоторых обстоятельствах его участие необходимо.

Сумма оплаты зависит от целей обращения:

• составление юридически значимых документов (договор, письменное согласие);
• удостоверение в законности документа;
• оформление доверенностей на поверенных с каждой из сторон сделки.

Работа риэлтора

Оплата услуг риэлтора не относится к обязательному перечню, однако, на практике, продать квартиру, участвующую в цепочке сделок, или при наличии несогласных сторон, претендентах на жилье, принадлежности собственности несовершеннолетним, без профессиональной помощи специалиста по недвижимости не обойтись.

Риэлтор работает по отдельному договору, а оплата зависит от стоимости приобретения. Даже небольшой процент от суммы сделки сулит неплохой доход данному сотруднику.

Привлечение риэлтора часто связано с невозможностью человека самостоятельно заниматься сбором бумаг, согласованием будущего переоформления с различными инстанциями и второй стороной.

Список сопутствующих расходов

Полностью предусмотреть все расходы невозможно. Иногда в процессе переоформления появляются претензии третьей стороны, что влечет судебное разбирательство и расходы на юриста. Игнорирование серьезности последствий иска по оспариванию сделки рискует привести к утрате недвижимости, оплате судебных издержек, или, как минимум, регистрационному запрету на переоформление. Снизить серьезность последствий позволит работа наемного профессионала – юриста со специализацией по вопросам с недвижимостью.

Особенности подготовки к сделке в зависимости от типа жилья

Каждый переход права на собственности индивидуален. От того, к какому фонду относится недвижимость, зависят статьи затрат:

1. Покупка новостройки. На рынке покупки квартиры из первичного фонда важно удостовериться в законности полномочий застройщика (устав, проектная декларация, оформленное право на землю). При проверке данных о продавце, необходимо удостовериться в том, что вся документация продавца в порядке и не содержит препятствующих ограничений к регистрации.
2. Квартира из вторички. Так как недвижимое имущество уже находилось в собственности других частных лиц, у него есть своя история владения, а также свои риски непредвиденного появления претензий третьей стороны (скрытые наследники). Юрист, нотариус, расширенная выписка из домовой книги – меры, обязательные по сделкам, где есть подозрение в чистоте юридической процедуры. Нотариальное заверение поможет отстоять свои позиции в суде, даже если впоследствии обнаружатся претензии от других претендентов на недвижимость.

Если жилье ипотечное, банк даст полную раскладку по информации о предстоящих расходах. И они будут немаленькие.

К числу статей затрат по ипотеке относят:

• Страхование объекта залога.
• Личная страховка.
• Услуги аренды ячейки или аккредитив.
• Работы юриста.
• Оценка ипотечного объекта.

Привлекая на помощь профессионалов в области недвижимости и права, не стоит полностью полагаться на нанятых специалистов – от личной активности и внимания к оформлению сделки зависит успешное завершение сделки, либо своевременный отказ от нее при выявлении непреодолимых препятствий к перерегистрации права. От продуманности действий покупателя зависит его успех, не следует закладывать в бюджет сделки минимальную сумму на переоформление – ее может не хватить, если возникнут непредвиденные сложности.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

Если продавец и покупатель решили перед государственной регистрацией сделки обратиться к нотариусу, то нотариусу необходимо уплатить государственную пошлину в размере 1,5 процента от суммы договора, но не менее 10 ММОТ (ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине»). При продаже квартиры близкому родственнику (детям, супругу(е), родителям) госпошлина составит всего 0,5 процента от суммы договора, но не менее 4 ММОТ.

Довольно часто стороны договора, стремясь уменьшить сумму государственной пошлины, указывают в договоре стоимость продаваемой квартиры либо совпадающую с балансовой стоимостью, указанной в справке БТИ, либо лишь слегка превышающую ее, тогда как истинная цена в несколько раз больше. Надо сказать, что это довольно рискованный путь для покупателя: в случае признания договора купли-продажи недействительным по решению суда покупателю может быть возвращена только сумма, указанная в договоре, несмотря на то что фактически была уплачена гораздо большая сумма.

Размер платы за государственную регистрацию сделки купли-продажи квартиры

Определенной ставки за регистрацию договора купли-продажи не существует, однако установлено, что для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию любой сделки с недвижимостью составляет 3-кратный установленный законом ММОТ (п. 1 Постановления Правительства РФ от 26. 02. 98 г. «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»).

Налог на недивижимость

При покупке квартиры необходимо помнить, что собственники недвижимости уплачивают специальный налог на недвижимость. До июля 1999 г. ставка на объекты недвижимости была единой и составляла 0,1 % от стоимости жилого помещения. Но в июле 1999 г. были приняты изменения и дополнения к действующему Закону РФ «О налогах на имущество физических лиц», касающиеся прежде всего ставки налога.

В настоящее время действуют следующие ставки налога на недвижимость:

0,1 %, если стоимость имущества не превышает 300 тысяч рублей;

От 0,1 до 0,3 %, если стоимость имущества составляет от 300 тысяч до 500 тысяч рублей;

От 0,3 до 2,0 %, если стоимость имущества превышает 500 тысяч рублей.

Таким образом, ставка налога дифференцирована в зависимости от стоимости имущества. При этом для каждой из трех категорий имущества установлен свой диапазон. Например, для дорогостоящих квартир ставка может быть увеличена в 20 раз (ставка 2 %) и в 3 раза (ставка 0,3 %).

По дешевому жилью стоимостью до 300 тысяч рублей, ставка налога, как и раньше, не может превышать 0,1 %. Это значит, что налог на такие квартиры может оказаться даже меньше, чем ранее.

Походный налог при купле-продажи квартиры

Подоходный налог с продавца квартиры

Продавец квартиры должен уплатить еще и подоходный налог. Под этот налог подпадает лишь сумма, превышающая 5000-кратный установленный законом размер ММОТ (Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц»).

Таким образом, если указанная в договоре купли-продажи цена квартиры превышает 5000-кратный размер ММОТ, размер подоходного налога зависит от суммы превышения. Подоходный налог прогрессивно возрастает в зависимости от облагаемой суммы.

По своему желанию гражданин может также вместо этой льготы воспользоваться правом вычета из полученных доходов документально подтвержденных расходов.

Необходимость подачи налоговой декларации при продаже квартиры следует из текста письма Госналог-службы России от 20. 01. 97 г. «Практическое пособие по заполнению декларации о совокупном годовом доходе». Помимо полученных доходов в декларации необходимо указать суммы, подлежащие льготированию.

В том случае, если квартира продается менее чем за 5000 ММОТ, соответственно, облагаемого по сделке дохода не возникает, то и декларацию подавать не следует.

Размер льготы, предоставляемой при обложении подоходным налогом суммы, вырученной от продажи квартиры, если полученная в наследство квартира стоимостью 800 тыс. рублей была продана за 900 тыс. рублей

Физическое лицо имеет право по своему выбору на получение льготы либо на вычет в сумме, не превышающей 5000-кратный установленный законом размер ММОТ, но в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода.

Поскольку физическое лицо получило квартиру по наследству, то есть фактически бесплатно, документально подтвержденные расходы (если они вообще производились), связанные с продажей квартиры, вряд ли превышают 5000-кратный установленный законом размер ММОТ. Поэтому в этом случае целесообразно заявлять о желании заменить вычет 5000-кратного установленного законом размера ММОТ на уменьшение дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его получением. Физическому лицу должен быть предоставлен вычет в сумме, не превышающей 5000-кратного установленного законом размера ММОТ.

Таким образом, размер льготы, предоставляемой при обложении подоходным налогом суммы, вырученной от продажи квартиры, в данном случае составит 417,45 рублей (83,49 рубля х 5000).

Момент образование дохода при продаже квартиры

С одной стороны, в законе говорится о «полученных суммах», с которых удерживается доход, то есть моментом возникновения дохода предлагается считать непосредственное получение денежных средств. С другой стороны, большинство налоговых отношений строится по принципу начисления, то есть отправной точкой является момент образования дохода, а не его фактического получения. Например, налогообложение заработной платы подоходным налогом производится в момент ее начисления. Эти же нормы гражданского законодательства распространяются на понятие «переход права собственности».

Неоднозначная ситуация возникает, когда физическое лицо продает квартиру в рассрочку. Если отражать доход по полученным суммам, то получается, .что облагаемый доход по сделкам формируется в течение ряда лет, а льготируется доход на 5000 ММОТ (или вычитаются расходы) в год перехода права собственности. Иначе говоря, отражение дохода «по полученным суммам» при продаже квартиры в рассрочку является максимально выгодным для налогоплательщика.

В этом случае предлагается следовать логике инструкции и включать в доход при продаже квартиры суммы по моменту их получения. В оправдание целесообразности такой позиции можно привести такой пример. Гражданин продал квартиру (право собственности перешло), а покупатель затягивает с платежами или вообще отказывается платить. До момента окончания судебного разбирательства и получения денег с плательщика в пользу продавца у гражданина просто нс будет средств на уплату налога в бюджет.

Подоходный налог с покупателя квартиры

Сумма доходов покупателя квартиры, облагаемых подоходным налогом, уменьшается на сумму, уплаченную на приобретение квартиры, но не свыше 5000-кратного размера ММОТ. Этой льготой можно воспользоваться только один раз в течение 3 календарных лет.

При рассмотрении права на льготу и определении ее суммы учитывается совокупная сумма доходов за все 3 года подряд (данная норма действует с 1 января 1997 г.). При этом в составе совокупного дохода учитываются сумма коэффициентов и суммы надбавок за стаж работы, начисляемые к заработной плате и выплачиваемые в соответствии с законодательством за работу в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностям, высокогорных, безводных, пустынных районах и других местностях с тяжелыми климатическими условиями.

ВОПРОС-ОТВЕТ: Пенсионер получил квартиру в наследство от умершего сына. Имеет ли он право на льготы при налогообложении суммы, полученной от реализации этой квартиры? Каковы отличия в порядке налогообложения в сравнении с ситуацией, когда квартира приобретена по договору купли-продажи?

Как уже говорилось выше, в совокупный годовой доход не включаются суммы, получаемые в течение года от продажи квартир, жилых домов и т. п., принадлежащих гражданам на праве собственности, в части, не превышающей 5000-кратного установленного законом размера ММОТ.

При этом право на получение вычета не ставится в зависимость от того, каким образом имущество перешло в собственность физического лица. А фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с получением доходов (к которым относится и документально подтвержденная стоимость приобретения имущества), могут учитываться при исчислении подоходного налога вместо вычета, не превышающего 5000-кратного установленного законом размера ММОТ, только по желанию налогоплательщика.

Предприятие предоставило сотруднику-дольщику в строительстве жилого дома значительные льготы. Будет ли при оформлении квартиры в собственность облагаться налогом сумма предоставленных льгот, если с момента подписания дольшиком договора не прошло 3 лет и сумма льгот не превышает 5000-кратный размер ММОТ?

Если гражданин заключил договор на долевое участие в строительстве жилого дома и уплатил в связи с этим денежные средства в установленном договором размере, то уплаченные им средства могут быть освобождены от обложения подоходным налогом в указанном выше порядке. При этом не имеет значения, когда конкретно был заключен договор на долевое участие в строительстве.

Подпадают ли под данную льготу суммы, на которые были куплены жилищные сертификаты?

Напомним, что жилищным сертификатом признается особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющий право их собственника на приобретение квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в установленном законом порядке (Указ Президента РФ от 10. Об. 94 г.).

Данная льгота не предоставляется физическим лицам, заключившим с юридическими лицами договоры на покупку жилищных сертификатов, так как в данном случае они приобретают не жилье, а ценные бумаги. Право на льготу у данной категории граждан возникает с момента заключения с эмитентами (продавцами) жилищных сертификатов договора купли-продажи квартиры (Письмо ГНИ по г. Москве от 30. 05. 96 г.). Согласно Письму ГНИ по г. Москве от 15. 08. 96 г. рассматриваемая льгота на суммы, направленные гражданами на приобретение жилищных облигаций, не распространяется, поскольку владельцы облигаций еще не являются застройщиками и имеют право продать их любому лицу. Эта льгота распространяется на владельца облигаций жилищного займа с момента возникновения у граждан права собственности на квартиру (жилой дом, дачу или садовый домик).

В 1998 г. физическим лицом была приобретена 1/2 часть однокомнатной квартиры, что было оформлено соответствующими документами. При сдаче декларации за 1998 г. льгота была учтена. В 1999 г. тем же лииом была приобретена 1/4 часть той же однокомнатной квартиры, что было также оформлено соответствующими документами купли-продажи. При сдаче декларации за 1999 г. налоговые органы льготу не учли на том основании, что она предоставляется только один раз. Но ведь в данном случае были куплены части одной и той же квартиры, а поскольку рассчитаться полностью за один раз не было возможности, покупатель решил выкупить ее в течение 3 лет. Правы ли налоговые органы?

Как уже говорилось выше, при покупке физическим лицом квартиры или жилого дома исключение расходов производится только по одному объекту в течение 3 календарных лет, начиная с того года, в котором подано заявление об этом. Повторное предоставление такого вычета не допускается. При определении сумм, подлежащих исключению из совокупного дохода, облагаемого налогом в связи с покупкой названных объектов, следует иметь в виду, что к ним относится стоимость приобретенного объекта, указанная в договоре купли-продажи.

В данной ситуации приобретение частей квартиры было оформлено разными договорами купли-продажи и, хотя речь идет о приобретении частей одной и той же квартиры, они не могут рассматриваться в качестве одного и того же объекта. Поэтому предоставление вычета в 1999 г. при покупке еще 1/4 квартиры явилось бы повторным, что противоречит закону. Физическое лицо имело бы право на льготу при приобретении жилого помещения частями в том случае, если бы данная операция была оформлена одним договором купли-продажи с соответствующими условиями.

Куда подаются сведения о приобретении недвижимости?

Сведения о приобретении недвижимости подаются покупателями в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации по основному месту работы. По желанию налогоплательщика эти сведения могут подаваться и непосредственно в налоговый орган по месту своего постоянного жительства.

В какие сроки должны быть представлены вышеуказанные документы?

Документы, подтверждающие вышеуказанные расходы, должны быть представлены гражданами в бухгалтерию по месту основной работы не позднее срока, установленного для начисления заработной платы за декабрь истекшего календарного года, а при исключении этих расходов налоговым органом - не позднее 1 апреля года, следующего за отчетным.

Гражданин, приобретя квартиру за 30 тыс. рублей, подал в бухгалтерию предприятия договор купли-продажи от 2 августа 1998 г. и заявление с просьбой не удерживать с него подоходный налог. С какого времени предприятие не должно удерживать подоходный налог?

Сведения о предоставлении данного вычета сообщаются предприятиями, учреждениями, организациями и иными работодателями до 1 марта года, следующего за отчетным, в налоговый орган по месту их нахождения.

Следовательно, в данном случае предоставление льготы в связи с приобретением квартиры по месту основной работы было возможно начиная с календарного 1998 г. в пределах 5000-кратного размера установленного законом ММОТ, учитываемого за 3-летний период, по сумме средств, затраченных на приобретение квартиры.

Предоставляется ли льгота по подоходному налогу отдельно по каждому субъекту (квартира, жилой дом, дача, садовый домик), если они будут приобретаться поочередно, или ею можно воспользоваться только один раз в жизни по одному из указанных объектов?

При строительстве или покупке названных объектов, а также при погашении полученных на эти цели кредитов и процентов по ним, исключение указанных расходов производится у физического лица только по одному объекту в течение 3 календарных лет начиная с того года, в котором подано заявление с просьбой об их исключении из совокупного дохода.

Таким образом, можно последовательно приобрести указанные объекты, используя льготу по подоходному налогу, соблюдая лишь трехгодичный интервал между приобретениями.

Работник предприятия купил квартиру за 26 тыс. рублей. Ему была предоставлена льгота по подоходному налогу, которая была использована не полностью. Затем он покупает 2-комнатную квартиру, более дорогую, и просит льготу по подоходному налогу переоформить на вновь купленную квартиру. Насколько правомерна его просьба?

Действующее налоговое законодательство не предусматривает переоформление льготы по подоходному налогу на вновь купленную квартиру.

Как уже было сказано выше, исключение указанных расходов производится у физического лица только по одному объекту в течение 3 календарных лет начиная с того года, в котором подано заявление об их исключении из совокупного дохода.

Таким образом, если в течение 3 календарных лет было приобретено две квартиры, исключение расходов производится только по первому объекту независимо от того, использована льгота полностью или нет.

Как производится расчет при приобретении гражданами квартиры на праве обшедолевой собственности?

В данном случае речь идет о ситуации, когда собственниками становятся не одно, а несколько лиц, то есть возникает общедолевая собственность. При этом у каждого покупателя из совокупного дохода исключается сумма фактических расходов, приходящихся на его долю собственности. При покупке квартиры на праве общем совместной собственности льгота предоставляется по заявлению покупателей (по их желанию - всем собственникам либо одному из них) в пределах общей суммы затрат.

В период брака супругами на обшие средства была куплена квартира, но покупателем был оформлен только один из них. Как в данном случае предоставляется льгота по подоходному налогу: обоим супругам или только тому, на которого оформлен договор?

Если в договоре купли-продажи квартиры в документе, подтверждающем статус физического лица в качестве покупателя (договор купли-продажи квартиры), названо только одно физическое лицо, то, несмотря на возникновение у второго супруга права совместной собственности на объект покупки, льгота по подоходному налогу ему не предоставляется.

Аналогичный порядок применяется и в том случае, когда в покупка квартиры участвуют члены семьи физического лица - покупателя.

Оптимизация налогов при оформлении сделки с жилыми помещениями

Налоговые органы стремятся на законном уровне обеспечить наиболее полное и максимальное поступление в бюджет налогов от сделок по отчуждению недвижимости. Со своей стороны граждане стараются провести это отчуждение с наименьшими финансовыми потерями для себя.

Вообще, все сделки по отчуждению недвижимого имущества (квартир, дач, жилых домов) делятся на две группы:

Безвозмездные - дарение и наследование;

Возмездные - купля-продажа и мена.

Следует заметить, что это совсем не означает, что первые обходятся дешевле. Всем, кто раздумывает на тему, как лучше произвести отчуждение квартиры, нелишне будет учесть следующее.

Граждане, заключая сделки дарения, довольно часто маскируют их под различные возмездные сделки, в том числе и купли-продажи. Связано это как раз с тем, что в соответствии с Законом РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» при получении в дар имущества одариваемый, за исключением супругов и лиц, проживающих совместно с дарителем, обязан уплатить налог. Например, 1-комнатная квартира в Москве оценивается органами БТИ примерно в 200- 300 тысяч рублей (то есть около 3000 ММОТ). Согласно п. 2 ст. 3 указанного Закона в этом случае налог будет составлять от 15 до 43 тысяч рублей. В связи с этим для одариваемого довольно привлекательно вместо договора дарения оформить сделку купли-продажи указанного имущества. При заключении такого договора какой-либо налог законом не предусмотрен. Кроме того, договор не требует нотариального удостоверения (это тоже расходы - 1,5 % от стоимости отчуждаемого имущества).

Таким образом, при заключении вместо договора дарения договора купли-продажи стороны могут ограничиться лишь затратами на государственную регистрацию сделки, которая является обязательной процедурой (как, впрочем, и для договора дарения). Плата за государственную регистрацию сделки несопоставимо меньше.

Однако такая экономия имеет обратную сторону, о которой стоит задуматься.

Во-первых, противоположная сторона в сделке может потребовать уплаты денежной суммы, указанной в договоре купли-продажи, хотя изначально была согласна на безвозмездную сделку.

Во-вторых, указанные сделки могут быть впоследствии признаны недействительными по ряду оснований. Так, являются ничтожными, то есть недействительными со дня совершения, мнимые и притворные сделки. Мнимой является сделка, которая совершается лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Притворными являются сделки, которые совершены с целью прикрыть другую сделку (ст. 170 ГК РФ). Признание сделки мнимой предполагает возврат сторонами всего полученного по сделке (ст. 167 ГК РФ). Что касается притворной сделки, то для нее предусмотрены специальные последствия: к такой сделке применяются правила, регламентирующие заключение и порядок исполнения той сделки, которую стороны в действительности имели в виду при заключении договора (ст. 170 ГК РФ).

Налоговый контроль за крупными расходами граждан на покупку недвижимости

Некоторое время назад немало шуму наделал Федеральный закон «О контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемым физическими лицами доходам», который должен был заработать с 24 января следующего года.

Он обязывал граждан отчитываться перед налоговиками за каждую покупку свыше ЮООММОТ. Однако в середине августа вступил в силу закон, вносящий ряд изменений и дополнений в первую часть Налогового кодекса РФ, автоматически отменяющий вышеописанные правила и вводящий не менее жесткие требования к покупателям (глава 14 НК РФ).

Налоговому контролю подлежат расходы физического лица, приобретающего в собственность не любое имущество, а только то, которое специально указано в законе, в том числе и объекты недвижимости (независимо от их стоимости).

Откуда в налоговые органы поступает информация о совершенной гражданином сделке купли-продажи квартиры?

Органы, регистрирующие сделки с недвижимостью, обязаны не позднее 15 дней с момента их совершения уведомить налоговые органы по месту своего нахождения (ст. 86-2 НК РФ).

Применительно к сделкам купли-продажи недвижимости к таким органам относится орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (в Москве, например, Комитет муниципального жилья и его подразделения).

Если указанные лица или органы не предоставят эту информацию в налоговый орган, им грозит наложение штрафа в размере от 50 до 5000 рублей (ст. 126 НК РФ).

Эти положения распространяются на всех без исключения физических лиц, включая иностранных граждан, независимо от времени их проживания на территории Российской Федерации, приобретающих на территории Российской Федерации указанное имущество. Общие правила распространяются на пенсионеров, военнослужащих, сотрудников МВД и другие категории граждан, которые являются плательщиками подоходного налога, но освобождены от его уплаты в соответствии с действующими льготами. Однако следует сказать, что фактически государственным контролем будут затронуты обеспеченные слои населения.

Что понимается под «приобретением» применительно к контролю над расходами?

Под приобретением понимается купля, обмен, новое строительство или реконструкция недвижимого имущества. Например, в случае строительства физическим лицом коттеджа объект государственного контроля возникает при государственной регистрации и оформлении права собственности на коттедж в регистрационной палате или ином органе Министерства юстиции РФ. В понятие «приобретение» не включено дарение, так как одариваемый не несет затрат при получении подарка.

Подлежит ли государственному контролю приобретение гражданами Российской Федерации объектов недвижимости за рубежом?

Налоговые органы имеют право осуществлять государственный контроль за соответствием крупных расходов доходам физических лиц, имеющих постоянное место жительства в Российской Федерации, и по недвижимому имуществу, приобретенному за рубежом, в случае поступления в налоговый орган документов, свидетельствующих о приобретении недвижимости и о ее стоимости. Источником получения сведений о приобретении недвижимости за рубежом может являться оперативная информация соответствующих служб.

Каковы действия налоговых органов при получении информации?

Указанной информацией занимаются налоговые органы. При обнаружении несоответствия (произведенные расходы превышают заявленные доходы либо вообще отсутствует информация о доходах гражданина) налоговые органы составляют специальный акт. В течение месяца физическому лицу, к которому имеются претензии, направляется в письменной форме требование о даче пояснений об источниках и размерах средств, которые были использованы на приобретение имущества.

Каковы действия собственника квартиры после получения требования из налоговой инспекции?

Налогоплательщик в течение 60 дней с момента получения требования должен представить специальную декларацию с указанием всех источников и размеров средств, израсходованных на приобретение имущества, указанного в требовании налогового органа. К декларации могут прилагаться надлежаще заверенные копии документов, подтверждающих указанные в декларации сведения.

По требованию налоговых органов составитель специальной декларации или его представитель должен представить для ознакомления и подлинники документов, копии которых были приложены к указанной декларации (ст. 86-3 НК РФ).

Что следует иметь в виду, чтобы не оказаться под «налоговым колпаком»?

Введение в действие этого положения создаст ряд сложностей для тех, кто решит приобрести квартиру. Понятно, что фактические доходы граждан очень редко совпадают с «формальными», то есть теми, которые указываются в ведомости. Суммы, заработанные за прошлые годы, очень трудно подтвердить документально. Однако есть и несколько обнадеживающих моментов.

1. Налоговым кодексом не предусмотрена специальная ответственность за непредставление декларации или представление декларации, содержащей ложные сведения. Обязательность подачи декларации предусмотрена ст. 86-3 НК РФ, ответственность за непредставление налоговой декларации установлена ст. 119 НК РФ, а ответственность за непредставление налоговому органу сведений, необходимых для осуществления налогового контроля (в том числе и контроля за крупными расходами граждан), предусмотрена ст. 126 НК РФ. Поэтому у налоговых органов возникнут сложности по привлечению физических лиц к ответственности.

Если вы собираетесь купить квартиру, то лучше выплату за нее разбить на два временных отрезка - в конце года и в начале следующего. Например, приобрести квартиру в рассрочку, чтобы каждая из сумм «укладывалась» в доходы за предыдущие годы.

При совершении сделки купли-продажи квартиры стороны по взаимному соглашению могут существенно занизить ее сумму. Самый распространенный вариант, широко практикующийся в настоящее время, - продажа недвижимости не по рыночной стоимости, а по стоимости согласно справке БТИ. При этом налоговые органы фактически ничего не могут сделать, хотя у них и есть право самостоятельно определить цену сделки (ст. 40 НК РФ). Это связано с тем, что такое право они могут реализовать только в случаях:

Заключения сделок между взаимозависимыми лицами;

Заключения сделок по товарообменным (бартерным) операциям;

Совершения внешнеторговых сделок;

Отклонения заявленных цен более чем на 20 % в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени. Как видим, ни один из приведенных пунктов в данном случае «не работает».

Нормы о налоговом контроле за крупными расходами распространяются только на лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации. Напомним, что к налоговым резидентам Российской Федерации относятся физические лица, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году. Таким образом, лицо, желающее приобрести квартиру, может просто выехать за пределы Российской Федерации (не обязательно в дальнее, можно и в ближнее зарубежье), через полгода вернуться обратно и оставшуюся часть года приобретать любое имущество в любых количествах и на любую сумму, не подпадая под налоговый контроль, так как в соответствующем календарном году указанный гражданин не будет являться налоговым резидентом для целей налогообложения.

Можно создать юридическое лицо, не имеющее никакого имущества и не занимающееся никакой деятельностью, и на него оформлять указанное имущество. Гражданин, владея всем уставным капиталом (минимальная стоимость уставного капитала общества с ограниченной ответственностью составляет 100 минимальных месячных размеров оплаты труда), полностью контролирует указанную организацию и по своему усмотрению пользуется имуществом. Такой «простой» выход из положения практически не дает возможности налоговым органам как-то «подкопаться» к физическому лицу. Единственной формальностью, которую следует соблюдать, в этом случае является периодическое представление в налоговую инспекцию справки об отсутствии ведения хозяйственной деятельности, «нулевых балансов» и уплата налогов на имущество предприятия. Таким образом, фактические владельцы домов и квартир смогут не платить и налог с имущества.

Если предыдущие варианты вам по какой-то причине не подходят, то можно при разговоре с налоговым инспектором использовать тактику «не помню, где заработал». Правда, здесь важно не наделать глупостей. Налоговый инспектор может потребовать указать побочный доход, ссылаясь на то, что у него имеются сведения о нем. Поверив в это, вы действительно начнете рассказывать о своих заработках или даже выдумывать мнимые, в результате чего можете оказаться в настоящей налоговой ловушке. Могут выясниться случаи, когда при заработках в нескольких местах, допустим, свыше 30 тыс. рублей, вы не подали декларацию, хотя обязаны были это сделать. Или не задекларировали такие доходы, налоги с которых составляют более 200 ММОТ, что грозит привлечением к уголовной ответственности.

Наконец, можно просто стоять на том, что вы копили деньги и меняли их на доллары задолго до 1991 г., в котором были введены налоговые декларации. Никакой особой ответственности за то, что вы не можете объяснить, откуда у вас появились деньги на покупку, пока не предусмотрено.

Возможные трудности при сделке купли-продажи квартиры

Вопросы регистрации (прописки), возникающие при совершении сделки купли-продажи квартиры

Как выписать бывшего собственника и членов его семьи из проданной им квартиры?

Главный вопрос, связанный с регистрацией (пропиской): как выписать бывшего собственника или членов его семьи из проданной квартиры? В принципе при покупке квартиры потенциальные покупатели всегда интересуются наличием прописанных в ней людей («свободные» квартиры ценятся гораздо выше). Но бывают и ситуации, когда после продажи квартиры бывший собственник должен сначала на эти деньги купить новое жилье и только потом выписаться из проданной квартиры. В этом случае всегда есть риск, что квартира так и останется с «начинкой». Иногда случается и такое: продавец, получив деньги, вообще отбывает в неизвестном направлении, а покупатель лишается возможности осуществить свое право собственности на приобретенную квартиру. В этом случае покупатель вынужден предъявить в суд иск о выселении недобросовестного продавца. В данной ситуации можно посоветовать следующее.

В случае сомнений в дальнейших действиях продавца по поводу его выписки еще до покупки квартиры следует оформить доверенность на его выписку из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отделение милиции по месту регистрации продавца.

Можно обратиться в суд о признании сделки купли-продажи недействительной. В соответствии со ст. 558 ГК РФ «...существенным условием договора купли-продажи объектов недвижимости, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользовавшие продаваемым жилым помещением...». То есть, если покупатель не знал об указанных правах, нарушено существенное условие договора и он может быть признан недействительным. Правда, в этом случае с недобросовестного продавца удастся взыскать только ту сумму, которая указана в договоре, а она, как правило, определяется не реальной рыночной стоимостью квартиры, а данными о ее размере, указанными в справке БТИ.

Наконец, самый главный совет: не покупайте квартиру с прописанными в ней людьми, дождитесь, пока она станет «свободной», или подыщите другой вариант.

Кстати, в Москве эта проблема решена следующим образом. Регистрация сделок по отчуждению жилья граждан должна производиться только после их выписки (перерегистрации) с отчуждаемой площади на другое место жительства. Однако указанное положение распространяется лишь на лиц, отнесенных к так называемой группе риска. Напомним, что согласно распоряжению мэра г. Москвы от 26. 04. 94 г. «О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений» к ней относятся:

Одинокие и одиноко проживающие лица пенсионного возраста (женщины старше 55 лет и мужчины старше 60 лет);

Инвалиды 1-й и 2-й групп;

Несовершеннолетние;

Лица, признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными.

Приобретение недвижимости требует значительных расходов от обеих сторон сделки. В законодательстве нет чёткого указания на то, кто должен оплачивать дополнительные расходы, ведь помимо нужны средства для оформления процедуры купли-продажи, поэтому покупатель и продавец могут самостоятельно обговаривать этот вопрос. Однако на рынке сложились определённые правила, разграничивающие обязанности сторон.

При оформлении сделок с недвижимостью действует одно негласное правило: оплату производит та сторона, которой необходимы эти документы. К примеру, обязательные документы для готовит продавец, однако, если покупателю требуется, чтобы они были оформлены быстрее, то расходы берёт на себя именно он.

Рассмотрим примерные цены на оформление пакета документов, которые получает продавец:

1. и экспликация делается в отделении БТИ. В среднем цены варьируются от 2 до 3 тыс. руб.
2. из ЕГРН выдают в Кадастровой палате, а также в МФЦ. Её стоимость 750 руб.
3. Справку о в квартире лиц можно получить в ЖЕКе или в управляющей компании. Она делается бесплатно.

Кроме того, по просьбе покупателя продавцу могут потребоваться следующие необязательные документы:

• документы, подтверждающие отсутствие долгов по платежам за . Они получаются бесплатно в управляющей компании или в ЖЕКе;
• справка, подтверждающая отсутствие долгов перед налоговым органом. Её также можно получить бесплатно в отделении ИФНС или МФЦ.

Обязательные расходы

Оплата государственной пошлины – это обязательный платёж, который в большинстве случаев ложится на плечи покупателя:

• для граждан стоимость госпошлины – 2 тыс. руб.;
• для компаний – 22 тыс. руб.

Необязательные расходы

Договор

Первый необязательный расход – подготовка . По закону стороны могут самостоятельно подготовить этот документ, так как ранее действовавшее правило о необходимости теперь упразднено. Однако из-за того, что сумма сделки велика, большинство людей предпочитают обращаться к юристу, нотариусу или риелтору. И этот расход вновь ложится на плечи покупателя. Стоимость составления договора для граждан варьируется от 2 до 5 тыс. руб. Однако в некоторых случаях может увеличиваться до 15 тыс. руб. из-за сложности .

Важно! Если покупатель пользуется услугами риелторов, то стоимость составления договора в большинстве случаев входит в пакет услуг.

Банковские услуги

Оплата услуг банка – это второй необязательный расход. Для того, чтобы гарантировать сохранность средств, можно арендовать или открыть . Первая удобна при передаче , а вторая при безналичном расчёте. В обоих случаях составляется договор, по которому банк отвечает за сохранность средств.

Покупатель передаёт средства на хранение в банк, а банк сохраняет их до момента их передачи продавцу при соблюдении определённых условий. Однако эти условия могут меняться по договорённости между сторонами.

1. Стоимость аренды зависит от её размера. Если арендуется ячейка среднего размера, то стоимость от 100 руб. за сутки хранения*. Кроме того, потребуются залоговые средства – от 2 тыс. руб., которые гарантируют сохранность ключа и возвращаются покупателю, если он не был утрачен или испорчен.
2. Стоимость при обеспечении сделок с недвижимостью – 2 тыс. руб.*

*Стоимость указана по ценам Сбербанка России. При заказе услуг в других банках цены могут быть иными.

Услуги риелтора

Услугами риелтора могут пользоваться обе стороны сделки или только одна из них. В большинстве случаев их нанимают продавцы, но вот оплата может взиматься не только с продавца, но и с покупателя, а в некоторых случаях только с покупателя. Это условие зависит от агентства. Стоимость их услуг непредсказуема и сложно прогнозируема. Она зависит от опытности риелторов, срока существования фирмы и множества других показателей.

Важно! Низкий процент или маленькая фиксированная сумма должна насторожить участников . Лучше обращаться к опытным солидным фирмам. В таком случае вы гарантированно получите качественную услугу и максимально обезопасите себя от .

Сумма может быть фиксированной или устанавливаться в виде процента от суммы сделки. В первом случае такая форма оплаты устанавливается при документальном сопровождении или при больших суммах сделки. Она может начинаться от 5 тыс. руб. и достигать нескольких миллионов. Во втором варианте (он более распространён) агентство взимает процент от суммы сделки. В основном от 1 до 7% от суммы сделки.

Услуги нотариуса

Несмотря на отмену закона о необходимости нотариальной заверки договора купли-продажи, очень многие покупатели до сих пор обращаются к нотариусам, чтобы максимально обезопасить себя. В среднем стоимость их услуг варьируется от 1 до 1,5% от стоимости квартиры.

Расходы по ипотеке

Если покупатель прибегает к услугам банка для приобретения квартиры, то нотариальная заверка договора купли-продажи становится обязательным условием. Это правило установлено в большинстве банков, работающих в нашей стране.

Но этот расход не единственный, если покупатель берёт квартиру в . При такой покупке ему потребуется прибегнуть к услугам лицензированных независимых оценщиков. Стоимость их услуг в среднем около 3 тыс. руб., но она может весомо увеличиваться из-за большой площади объекта покупаемой недвижимости.

Следующий документ может быть затребован у семейных пар – это нотариально заверенное согласие на приобретение недвижимости в ипотеку. В среднем такой документ стоит от 1 до 2 тыс. руб. Кроме того, большинство банков обязательно требуют жизнь заёмщика. Сумма расходов зависит от стоимости квартиры и варьируется от 0,5 до 1,5 %.

Важно! При отказе в выполнении хотя бы одного из условий банка в большинстве случаев в выдаче ипотеки отказывают.

Нет похожих статей.

Приобретая жилье, главное внимание уделяется его цене, хотя важно и то, какие расходы несет покупатель при покупке квартиры. Это имеет значение, тем более, что часто деньги тратятся впритык, и любая дополнительная сумма очень чувствительно отражается на кошельке. Чтобы необходимость оплатить еще 30 тыс. рублей, 50 тысяч рублей и более не оказалась слишком неприятной неожиданностью, со всеми моментами нужно ознакомиться заранее.

Сбор документов при покупке квартиры

Чтобы заключить сделку, необходимо получить разные справки. Одни из них выдаются бесплатно. Это выписки из книги (домовой) и лицевого счета. Однако должны быть погашены все долги по коммунальным платежам, если таковые имелись, иначе в выдаче справки будет отказано. Хотя в некоторых городах даже взимают плату: меньше для получения через 10 дней и в несколько раз больше – за срочность.

За другим документом обращаются в БТИ. Для этого необходимо получить кадастровый паспорт и экспликацию. В данном случае оплата производится по установленным государством тарифам. Стоимость от метража и может варьироваться от пару сотен до двух – трех тысяч рублей и более.

Если квартира приобретена во время брака, то для продажи нужно получить согласие супруга или супруги. Тот же документ требуется и от покупателя, так как речь идет о вложении совместно нажитых денег. Это согласие должно быть оформлено в надлежащей форме и заверено у нотариуса. Иногда требуются дополнительные справки, например, подтверждение так называемой «юридической чистоты сделки».

Аренда банковской ячейки

Для передачи денег чаще всего используется банковская ячейка. Для этого заключается трехсторонний договор. Оплачивается, стоимость аренды за месяц. Иногда банки берут залог за ключи, которые потом возвращают. Эти расходы оплачивают при покупке квартиры стороны по договоренности. Чаще всего, впрочем, платит покупатель. Иногда бывают случаи, когда требуется несколько ячеек. Это происходит, когда продается коммунальная квартира.

Договор

В 90-е годы все договоры должны были удостоверяться у нотариуса. За свою работу они брали 1,5% стоимости от квартиры. Сегодня же допускается обойти необходимость нотариального заверения. Поэтому вопрос решается по желанию сторон. Но это касается договора купли – продажи. Если же будет оформляться ипотечное соглашение или рента, у нотариуса заверить бумагу все же придется.

Но, если отказаться от услуг нотариуса, нужно должным образом составить договор. Для этого нанимаются специалиста, и услуга, разумеется, платная. Стоимость разнится от конкретных условий. Чаще всего, за документ платит покупатель, так как он является лицом более заинтересованным в правильном составлении. Так или иначе, оформление договора таким образом обойдется дешевле, чем через нотариуса.

Государственная пошлина

Для физических лиц платеж является щадящим, для юридических – в разы больше. Всего оплачивают две пошлины: за сделку и за регистрацию права собственности. Когда собственность – совместная, то за каждый должен заплатить за себя. В основном, и данные затраты, оплачиваемые при покупке квартиры, ложатся на плечи покупателя. Но это, естественно. Ведь, оформление происходит именно на его имя.

Читайте также Процедура прописки в квартире собственника

Налоги

За покупку жилья, по закону, налоги платить не нужно. В некоторых других странах приобретение сопровождается выплатами в бюджет. Например, во Франции их размер составляет 7-8%, а в Испании иногда достигает 16%. Поэтому отсутствие налогов в России может только радовать покупателей.

Зато некоторым продавцам платить придется. Освобождаются только те, кому объект недвижимости принадлежал более пяти лет. Остальные оплачивают 13% налога. Но можно воспользоваться имущественным вычетом, который несколько облегчит эту тяжелую ношу. На выбор продавцу предлагаются два варианта: с общей суммы вычитается 1 миллион рублей или налог оплачивается только с разницы суммы покупки и суммы продажи. Многие риелторы считают, что такая мера привела больше к тому, что продавцы просто в массовом порядке ушли в тень.

Ипотека

В этом случае дополнительные расходы, которые нужно заплатить при покупке квартиры, не маленькие. Сначала делается оценка квартиры. Затем страхуется жизнь и здоровье заемщика, а также объект недвижимости. Несмотря на то, что услуги страхования не должны навязываться, в реальности, практически все сделки сопровождаются страховым договором. Чтобы сделать это законное основание не востребованным, кредитные организации просто сильно завышают проценты для тех заемщиков, которые не желают страховаться.

Еще одна статья расходов – это нотариальное удостоверение договора. Ставки в данном случае разнятся, но, так или иначе, они высоки. Таким образом, помимо и так огромной переплаты, которую должны будут выплачивать заемщики, к ней добавляются и другие весьма ощутимые расходы.

Риелторы

Ну и, конечно, если у покупателей или продавцов нет времени самим заниматься поиском клиентов, они обращаются в агентство недвижимости. Это еще одна услуга, за которую нужно платить, причем суммы бывают совершенно разные, но еще одна статья расходов обеспечена.