Вкладывая свои средства в незаконченное строительство, дольщик идет на определенный риск. Ведь недобросовестный застройщик может так и не закончить работы, и есть вероятность потери средств и надежды на жилье. Государство сделало все возможное, чтобы оградить граждан от потери средств, и, согласно действующему законодательству, права дольщиков позволяют практически полностью избежать отрицательных последствий своих вложений. Поэтому участник долевого строительства имеет права и обязанности, контролируемые государственными органами.
До получения квартиры в собственность
Несмотря на то, что фактически недвижимость не была получена в собственность, некоторые действия на основании наличия ДДУ могут быть совершены. Наиболее распространенным и желанным становится возможность передачи права требования по договору участия в долевом строительстве в качестве имущественного залога по ипотеке. Таким образом, дольщик имеет возможность воспользоваться ипотечным кредитованием для возможности дальнейшей выплаты взносов по ДДУ, или же попытаться приобрести готовое жилье с большей доплатой под залог строящегося. Другие виды кредитования также доступны, однако реже предлагаются банками для своих клиентов, или же требуют дополнительного залога.
Важно: предварительные договора участия не дают такого права, поскольку они не проходят государственную регистрацию.
Второе существенное право – одностороннее расторжение договора. Если застройщик нарушает пункты договора, его может расторгнуть дольщиком. При этом застройщик обязан вернуть все средства, уже вложенные в строительство вторым участником договора, а также проценты, которые, согласно действующему законодательству, начисляются в размере 16.5% от внесенной суммы в год.
Чтобы избежать злоупотребления правами со стороны дольщика, с 1 января 2017 года расторжение в одностороннем порядке невозможно без судового разбирательства.
Передача квартиры
Процесс передачи квартиры имеет много нюансов. Строительная компания должна уложиться в сроки, указанные в договоре. Осуществляемая застройщиком задержка сдачи дома является грубым нарушением договора. Защита прав дольщика предусматривает в таком случае выплату пени в размере, предписанному при несвоевременной уплате кредита, но не более 3% от суммы договора. Получить неустойку можно непосредственно у нарушителя, для этого нет необходимости добиваться решения суда.
При передаче дольщику недвижимости, необходимо посмотреть, имеются ли акты ГАСН, организации, осуществляющей надзор над точностью выполнения проектных требований на протяжении всех этапов строительства. Только они – гарантия грамотного, надежного выполнения работ.
Фактом передачи становится подписание акта о приме. Если работы не выполнены в соответствии с ДДУ, который застройщик предоставил, существует право не подписывать документы, пока не будет:
- компенсировано стоимость недоделок;
- произведены работы по всем пунктам недочетов;
- снижена стоимость по ДДУ на соответствующую сумму.
Только после этого акт подписывается, и передача заканчивается.
После получения квартиры в собственность
Дольщики имеют право на собственность или аренду участка земли, на котором построен дом с квартирой, предназначенной им по договору ДДУ. В долевом строительстве новые правила касаются и земли, на которой находится объект постройки. С 2017 года земельный участок переходит дольщику после регистрации его права собственности на недвижимость и в пропорциях, равных его вкладу в строительство. До тех пор, пока регистрация не произведена, собственником (или арендатором, если другое не было прописано в договоре) остается застройщик.
Процесс приватизации бесплатен, и, хотя в данный момент ограничений во времени такая льгота не имеет, желательно не откладывать оформление. Приватизированной может быть не только квартира, но и другие помещения, например, гараж. После этого право собственности может передаваться по наследству или продаваться вместе с земельным участком, на котором он находится. Но права дольщиков в приватизированной квартире сочетаются с обязанностями, среди которых – оплата капитального ремонта.
После передачи квартиры, хозяин имеет право делать перепланировку. Для этого необходимо пройти регистрацию и получить соответствующие разрешения в местных органах самоуправления. Порядок действий предусматривается ст. 26 ЖК РФ.
На протяжении 3-х лет собственник недвижимости имеет право на гарантийный ремонт всех инженерных конструкций, поскольку их поломка в течении этого времени официально считается браком строительных или производственных работ.
Залог права требования участника долевого строительства заканчивается в момент передачи ему квартиры в собственность.
Последние изменения законодательства
При строительстве жилья в РФ большое значение придается изменению Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве…». С 1 января 2017 года внесены пункты, посредством которых пытались улучшить правовую природу договора долевого участия в строительстве. Но насколько возросли права дольщика, насколько его интересы стали защищенными?
Много внимания уделено повышению информированности об объекте долевого строительства и самом застройщике. С одной стороны, действительно, информация регулярно и в более полном объеме поступает в интернет. С другой, обычный гражданин редко обладает необходимыми знаниями, позволяющими разобраться в поступающих данных. По сути, такие изменения в большей части бесполезны.
По новому законодательству, средства дольщиков должны поступать на специальные счета в банках, и только после окончания строительства застройщик имеет право ими пользоваться. Кроме того, должен быть создан компенсационный фонд, в который застройщик вкладывает средства в размере до 1% стоимости ДДУ. Каким именно способом в случае форс-мажора должны поступать деньги дольщикам, нигде не определено. И определенно все лишние траты в связи с изменениями своей деятельности застройщики будут закладывать в стоимость жилья.
Внесены технические изменения в процесс регистрации ДДУ и договора по залогу права требования участника долевого строительства.
Таким образом, в долевом строительстве новые правила не слишком изменили возможности дольщика, однако при наличии определенных знаний он сможет более точно оценивать ситуацию. Реально требовать расторжение договора, если права дольщика в долевом строительстве начали ущемляться. По отзывам ведущих экспертов, на этом попытки улучшить законодательную базу будут продолжаться, чтобы урегулировать с одной стороны защиту вкладчиков, с другой – возможность развития для строительных компаний.
Правовая природа договора участия в долевом строительстве позволяет участникам договора достаточным образом защищать свои интересы. Защита прав дольщика предусматривает материальную компенсацию при любых нарушениях договора со стороны застройщика. Главное – точно выполнять свои обязательства и следить за состоянием строительного объекта.
Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
С целью обеспечения единообразия правовых подходов 4 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Отдельные вопросы судебной практики освещались в периодических обзорах Верховного Суда Российской Федерации.
Анализ рассмотренных дел свидетельствует о том, что правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении.
Принимая во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, а также учитывая изменения, внесенные в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), Верховным Судом Российской Федерации подготовлен настоящий Обзор судебной практики.
Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве
1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.
1.1. К. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства квартиры в многоквартирном доме.
В обоснование заявленных требований указано, что по договору цессии общество передало ей право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным между ним и застройщиком договором, именуемым предварительным договором купли-продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. Между тем обязательство по передаче истцу квартиры ответчиком не исполнено, тогда как оплата строительства объекта недвижимости произведена.
Судами первой и апелляционной инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что к правоотношениям сторон не применимы положения Закона № 214-ФЗ, поскольку между застройщиком и обществом заключен предварительный договор, правоотношения по которому не регулируются названным законом.
Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводами суда первой инстанции, указал, что согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с выводами судов не согласилась, посчитав их основанными на неправильном применении норм материального права.
Так, судами не учтено, что денежные средства по договору, стороной которого вследствие перемены лиц в обязательстве являлась К., привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, следовательно, данные отношения регулируются Законом № 214-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 1 названного закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Уровень таких гарантий по отношению к гражданину-потребителю не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем уступки права требования.
Если правила, содержащиеся в пункте 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
На основании изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора в целом, с учетом цели договора и, следовательно, принять во внимание, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.
Так, указанным выше договором, заключенным между обществом и застройщиком, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.
Таким образом, вывод судов о неприменении к спорным отношениям положений Закона № 214-ФЗ является ошибочным.
В связи с переходом к истцу прав первоначального кредитора (общества) по основному обязательству застройщика передать квартиру в построенном и введенном в эксплуатацию доме к К. перешло и право на взыскание неустойки с момента просрочки передачи квартиры. Договор уступки между истцом и обществом не содержит ограничений для нового кредитора в объеме передаваемых прав по первоначальному договору, заключенному между обществом и застройщиком.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15)
1.2. Районным судом исковые требования П., заключившего с обществом предварительные договоры купли-продажи квартир в строящемся многоквартирном доме, о взыскании с ответчика неустойки за просрочку передачи объекта строительства, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя удовлетворены частично.
При этом суд первой инстанции основывался в том числе на положениях Закона № 214-ФЗ.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в иске, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 429 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество.
Кроме того, суд апелляционной инстанции исходил из того, что материалы дела не содержат доказательств об отводе земельного участка под строительство дома, о выдаче разрешения на его строительство, а также отметил, что общество не является застройщиком.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила определение суда апелляционной инстанции, указав, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки, с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами-участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.
Отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, отсутствие разрешения на строительство и т.п. может свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. № 5-КГ15-196)
1.3. Между застройщиком и организацией-участником долевого строительства заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. После этого организация заключила с Т. договор, по условиям которого Т. приобрела право требования квартиры у застройщика, стоимость которой была оплачена.
Застройщиком нарушены установленные договором сроки передачи квартиры.
Решением суда первой инстанции с застройщика в пользу Т. взыскана неустойка, в удовлетворении требований в части взыскания морального вреда и штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя отказано.
Суд исходил из того, что договор долевого участия в строительстве жилого дома был заключен между двумя юридическими лицами, истец лично договор участия в долевом строительстве жилого дома с застройщиком не заключала, вследствие чего право первоначального кредитора перешло к Т. в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила нарушение прав истца при разрешении судами вопроса о переходе участнику долевого строительства - гражданину прав на получение в собственность объекта долевого строительства, возникших при уступке прав требований юридическим лицом по договору участия в долевом строительстве, указав следующее.
В силу части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.
Согласно части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.
Таким образом, из указанных положений действующего законодательства и акта его разъяснения следует, что к отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются нормы Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 июня 2015 г. № 77-КГ15-2)
1.4. Общество по защите прав потребителей в интересах Е. обратилось в суд с иском о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, ссылаясь на то, что 18 ноября 2011 г. между обществом и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В соответствии с условиями договора застройщик обязан построить дом, выполнить работы по отделке, получить разрешение на ввод его в эксплуатацию и передать объекты строительства участнику долевого строительства не позднее 1 марта 2014 г.
5 сентября 2013 г. между обществом и Е. заключен договор уступки права требования квартиры в строящемся доме.
Е. произведена оплата стоимости квартиры, однако общество свои обязательства в установленный договором срок не исполнило, передав квартиру Е. только 9 сентября 2014 г.
Суд первой инстанции согласился с доводами истца и частично удовлетворил исковые требования.
Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя и отказывая в иске в указанной части, суд апелляционной инстанции исходил из того, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора долевого участия в строительстве жилья, которые регулируются Законом № 214-ФЗ. По мнению суда апелляционной инстанции, на данные правоотношения не распространяются положения Закона о защите прав потребителей в части взыскания компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.
В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) указанный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).
В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Как установлено судом, на основании договора уступки и договора участия в долевом строительстве Е. приобрела право требования передачи ей квартиры с целью удовлетворения ее личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а ответчик является юридическим лицом, осуществляющим строительство многоквартирного жилого дома, жилые помещения в котором предназначены для удовлетворения потребностей граждан в жилье.
Законом № 214-ФЗ вопросы компенсации морального вреда и взыскания штрафа не урегулированы, следовательно, положения Закона о защите прав потребителей в этой части должны быть применены по данному делу.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2015 г. № 18-КГ15-214)
2. При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).
Замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный не предусмотрена Законом № 214-ФЗ в качестве способа защиты права участника долевого строительства. Вместе с тем замена объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, может быть установлена договором участия в долевом строительстве.
М. обратилась в суд с иском к застройщику о возложении обязанности заменить подлежащий передаче ей объект долевого строительства в виде однокомнатной квартиры на равнозначный, а также о взыскании компенсации морального вреда, штрафа за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя и возмещении расходов на оплату услуг представителя.
В обоснование заявленных требований указала, что при заключении договора участия в долевом строительстве до ее сведения не была доведена информация о возможности наличия в объекте долевого строительства существенного недостатка, заключающегося в расположении газорегуляторного пункта шкафного типа (ГРПШ) на расстоянии менее метра от окна названного выше объекта. Между тем такая информация имела бы существенное значение при выборе истцом объекта долевого строительства, поскольку квартира расположена на первом этаже и вид из окна имел определяющее значение при выборе местоположения объекта в жилом доме. Кроме того, ввод в эксплуатацию ГРПШ относится к газоопасным работам и, располагаясь в непосредственной близости от жилого помещения под окном, ГРПШ создает опасность для проживания в нем людей. В добровольном порядке ответчик устранить недостаток, а также заменить объект долевого строительства на равнозначный отказался.
Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, полученное ответчиком в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подтверждает соответствие построенного жилого дома строительным нормам и правилам и иным техническим регламентам, а также то, что качество жилья является пригодным для проживания в нем граждан. Достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих, что при возведении ГРПШ ответчиком нарушены требования СНиП и технических регламентов, не представлено.
Суд апелляционной инстанции указал также, что Законом № 214-ФЗ не предусмотрена обязанность застройщика информировать участника долевого строительства о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ним его установку.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала обжалуемые судебные постановления незаконными в части отказа в удовлетворении иска о компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов, указав, что действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.
При этом согласно статье 2 Закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В части 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.
Из анализа приведенных выше норм права следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.
При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.
В нарушение приведенных выше норм материального права судами не учтено, что ни в заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве, ни в проектной либо иной доступной на момент заключения этого договора для ознакомления М. документации, содержащей описание объекта долевого строительства, не содержались сведения о размещении в непосредственной близости от окон этого объекта ГРПШ.
Следовательно, при заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком не была предоставлена М. необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила бы истцу как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения.
Рассматривая вопрос о способе восстановления нарушенного права М. посредством замены подлежащего передаче ей объекта долевого строительства на равнозначный, Судебная коллегия указала, что правовые нормы Закона о защите прав потребителей и Закона № 214-ФЗ предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя - участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.
Поскольку в данном случае нормы Закона № 214-ФЗ являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов, которым такой способ защиты права участника долевого строительства, как замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный, не предусмотрен.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 мая 2016 г. № . 5-КГ16-47)
3. На жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность по принятию их в члены кооператива.
К. обратилась в суд с иском к ЖСК о принятии ее в члены указанного кооператива и зачете в счет паевого взноса денежных средств, уплаченных ею по договору долевого участия в строительстве.
В обоснование исковых требований К. указала, что по заключенному с застройщиком договору она являлась участником долевого строительства многоквартирного жилого дома. Истцом обязательства по инвестированию строительства выполнены в полном объеме. На средства участников долевого строительства застройщиком возведен объект незавершенного строительства. В связи с банкротством застройщика участниками долевого строительства с целью достройки дома и введения его в эксплуатацию был создан ЖСК, которому был передан указанный объект незавершённого строительства и земельный участок, на котором он расположен. Заявление истца о зачете в счет паевого взноса члена кооператива ее взноса в долевое строительство дома и о принятии ее в члены ЖСК ответчиком в добровольном порядке удовлетворено не было.
В соответствии с уставом ЖСК в его первоначальной редакции деятельность кооператива направлена на защиту прав участников долевого строительства жилого дома, а также на завершение строительства и приобретение в интересах членов кооператива жилья на праве собственности.
29 августа 2008 г. на внеочередном общем собрании членов ЖСК единогласно решено осуществлять прием кредиторов застройщика в члены кооператива после максимально возможного выявления всех участников долевого строительства жилого дома.
Согласно протоколу внеочередного общего собрания ЖСК от 15 апреля 2009 г. общим собранием членов кооператива постановлено, что деньги, внесенные членами кооператива (участниками долевого строительства) по договорам с застройщиком, следует считать паевым взносом, поскольку расселение частного сектора и строительство жилого дома производились за счет денежных средств участников долевого строительства.
31 августа 2011 г. в ЕГРЮЛ зарегистрированы изменения, внесенные в устав кооператива, которыми, в частности, установлен момент прекращения преимущественного права на прием в члены этого кооператива - 5 апреля 2010 г.
17 апреля 2013 г. истцом в ЖСК подано заявление о принятии в члены этого кооператива с зачетом в счет первоначального паевого взноса денежных средств, уплаченных застройщику по договору долевого участия в строительстве. Данное заявление ответчиком удовлетворено не было.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ЖСК, вопреки цели создания кооператива, в нарушение его устава и имущественных прав истца, не уведомил истца о созыве общего собрания, на котором принималось решение о прекращении приема участников долевого строительства в члены ЖСК, а также не предоставил ей возможность вступить в члены кооператива как участнику долевого строительства.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения требований К., поскольку она обратилась с заявлением о вступлении в члены ЖСК после прекращения приема в члены кооператива участников долевого строительства. При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание то, что положения устава, предусматривающие такое прекращение, в установленном законом порядке никем не оспорены.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, указав следующее.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается как путем заключения договора участия в долевом строительстве, так и посредством создания жилищно-строительного кооператива.
Согласно статье 21 Закона Российской Федерации от 19 июня 1992 г. № 3085-I «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» источниками формирования имущества потребительского общества являются паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского общества и созданных им организаций, а также доходы от размещения его собственных средств в банках, ценных бумагах и иные источники, не запрещенные законодательством Российской Федерации (пункт 3).
Паевой фонд потребительского общества состоит из паевых взносов, являющихся одним из источников формирования имущества потребительского общества (пункт 1 статьи 23 указанного закона).
ЖСК был создан в целях защиты прав участников долевого строительства жилого дома путем завершения строительства и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности.
Для завершения строительства многоквартирного дома с согласия участников долевого строительства, в том числе и истца, ответчику был передан земельный участок, а также сам объект незавершенного строительства.
Таким образом, у ЖСК возникла обязанность принять в члены кооператива участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, за которыми признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство переданного ЖСК объекта.
Доказывание надлежащего исполнения этой обязанности в силу положений пункта 1 статьи 6 и пункта 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть возложено на ЖСК.
Из обжалуемого апелляционного определения, а также из материалов дела следует, что доказательств, подтверждающих исполнение ответчиком обязанности принять истца в члены ЖСК, в том числе путем принятия соответствующих решений о включении ее в члены кооператива, о закреплении за ней соответствующего паевого взноса, площадей, равно как и доказательств уведомления ее о созыве общих собраний членов кооператива, о принятых решениях общего собрания, об изменениях в уставе кооператива ответчиком представлено не было.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 19-КГ16-5)
4. Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.
Ю. обратилась в суд с иском к застройщику о признании недействительным договора в части, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, ссылаясь на то, что общество уступило ей право требования по договору участия в долевом строительстве, заключенному между ним и застройщиком. Ответчиком были нарушены сроки строительства и передачи квартиры.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. Суды указали, что при заключении договора уступки Ю. была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, указав следующее.
В соответствии с частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ при невозможности завершить строительство в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение договора осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В договоре уступки права (требования), заключенном между истцом и обществом, имеется ссылка на ознакомление истца с уведомлением об изменении сроков строительства.
Однако дополнительное соглашение, предусматривающее изменение названных сроков, между застройщиком и участником долевого строительства не заключалось и государственную регистрацию не прошло.
При таких обстоятельствах уведомление об изменении сроков строительства не могло служить основанием для изменения таких сроков.
Поскольку законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменении? условии? договора о сроках исполнения обязательства.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 8 декабря 2015 г. N 5-КГ15-156)
5. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.
2 марта 2012 г. У. заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве, объектом которого являлась двухкомнатная квартира.
Договором предусматривалось получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до 31 декабря 2012 г. и передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 28 февраля 2013 г.
13 сентября 2013 г. У. и С. заключили договор уступки права требования по названному договору участия в долевом строительстве, в котором указан срок получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию до 31 декабря 2013 г., а срок передачи объекта долевого строительства - до 28 февраля 2014 г.
С. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Отказывая во взыскании неустойки за период с 1 марта 2013 г. по 1 марта 2014 г., суд первой инстанции указал на то, что, заключив договор уступки права требования, стороны согласовали, что ответчик передает истцу объект участия в долевом строительстве не позднее 28 февраля 2014 г., и пришел к выводу, что право требования истцу передано на иных условиях, нежели было предусмотрено договором участия в долевом строительстве. При этом суд не принял во внимание доводы истца о том, что указание иной даты передачи квартиры застройщику являлось опиской.
Суд второй инстанции поддержал данную позицию суда.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами судов первой и апелляционной инстанций, указав следующее.
В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, анализ приведенного выше законодательства позволяет прийти к выводу о том, что срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве (квартиры), установленный в первоначальном договоре с У., мог быть изменен только в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ. Однако сведений о проведении такой процедуры материалы дела не содержат.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. № 5-КГ16-45)
6. Необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.
А. обратился в суд с иском к застройщику о регистрации договора участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство по завершении строительства жилого дома передать в собственность истца жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры.
На момент обращения в суд, по утверждению истца, правовых препятствий для регистрации договора не имелось, данный договор совершен в надлежащей форме, обязательство по оплате объекта долевого строительства истцом исполнено, а единственным препятствием для государственной регистрации договора является бездействие ответчика.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что отсутствуют правовые основания, предусмотренные пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, для регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между А. и застройщиком, поскольку истец не представил доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, указав следующее.
В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.
В подтверждение заявленных требований истцом представлен договор участия в долевом строительстве от 29 октября 2010 г., заключенный между ним и застройщиком и подписанный сторонами.
Основанием для заключения данного договора послужили инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения от 15 апреля 2004 г., дополнительное соглашение от 22 октября 2008 г. о переводе прав и обязанностей общества на застройщика по инвестиционному контракту перед третьими лицами в рамках заключенных с ними договоров; договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенный 14 марта 2007 г. между обществом и А.
Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Как следует из содержания договора от 29 октября 2010 г., стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.
Материалами дела также подтверждается, что истец неоднократно направлял ответчику предложения о регистрации названного выше договора, однако от регистрации ответчик уклонялся, до настоящего времени договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Указанные обстоятельства являлись юридически значимыми для правильного разрешения спора, однако в нарушение норм процессуального права должной правовой оценки суда не получили.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2016 г. N 5-КГ16-91)
7. Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.
Между Л. и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался в срок не позднее 31 декабря 2013 г. передать истцу однокомнатную квартиру, а истец обязан оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора.
Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Учреждении Росреестра 9 сентября 2013 г.
28 апреля 2014 г. застройщик уведомил Л. об увеличении цены договора, ссылаясь на нарушение истцом сроков оплаты.
20 октября 2014 г. Л. направлено заявление в адрес застройщика с требованиями о возврате излишне уплаченных денежных средств в связи с уменьшением общей площади жилого помещения.
10 ноября 2014 г. застройщик уведомил истца о зачете взаимных требований, пересчитав размер задолженности Л.
20 ноября 2014 г. застройщик уведомил Л. об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, указал, что Л. надлежащим образом не исполнил условия договора участия в долевом строительстве, нарушил срок уплаты цены договора.
В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
С момента уплаты истцом денежных средств и до окончания строительства застройщик использовал денежные средства истца, каких-либо претензий по поводу просрочки платежа и внесения дополнительных сумм со стороны застройщика к гражданину в указанный период не возникало.
Спор между застройщиком и Л. возник по истечении года с момента внесения суммы платежа в период завершения строительства жилого дома и готовности объекта долевого строительства к передаче.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).
Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству.
Указанные обстоятельства не исследовались судом и не получили надлежащей правовой оценки.
С учетом изложенного определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации решения судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2016 г. № 5-КГ16-51)
Ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве
8. Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.
Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки.
И. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указав, что по заключенному договору о долевом участии в строительстве ему передана квартира, в которой впоследствии были обнаружены недостатки.
После направления И. застройщику претензии недостатки не устранены.
Вступившим в законную силу решением суда исковые требования И. к застройщику о возложении обязанности устранить недостатки удовлетворены.
Решение суда застройщиком не исполнено, в связи с чем истец вновь обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ответчика неустойку, предусмотренную статьей 23 Закона о защите прав потребителей, и компенсировать причиненный ему бездействием ответчика моральный вред за период после вступления решения суда в законную силу и до момента предъявления нового иска.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в иске отказано.
При этом суды исходили из того, что между сторонами сложились отношения, регулируемые нормами гражданского процессуального законодательства и законодательства об исполнительном производстве, связанные с неисполнением вступившего в законную силу решения суда.
Суд пришел к выводу об отсутствии у истца после вынесения указанного решения права на предъявление требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в соответствии с положениями Закона о защите прав потребителей.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя судебные акты, указала, что спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом-Законом № 214-ФЗ.
Законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками).
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.
Согласно пункту 1 статьи 20 того же закона, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.
При этом за нарушение указанного срока установлена ответственность пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей в виде неустойки, которую изготовитель, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Наличие вступившего в законную силу решения суда об устранении выявленного в объекте долевого строительства недостатка не освобождало застройщика от ответственности за неисполнение этого требования после принятия указанного судебного акта.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2016 г. № 4-КГ15-70)
9. Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
5 октября 2006 г. между Ф. и застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
Ф. принятые на себя обязательства по названному договору были исполнены, однако ответчиком квартира истцу в установленный договором срок не была передана.
При частичном удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, посчитав размер подлежащей взысканию неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств, пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения ее размера и применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент составления договора.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с указанными выводами судов, указав следующее.
Спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Законом № 214-ФЗ.
Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 постановления Пленума от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Однако в нарушение указанных требований закона в материалах дела отсутствовали сведения, подтверждающие, что ответчиком в суде первой инстанции было заявлено о снижении размера подлежащей взысканию неустойки.
Кроме того, в решении суда первой инстанции и апелляционном определении не указано, в чем заключается исключительность данного случая и явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 20 октября 2015 г. № 14-КГ15-9)
Следует учитывать, что к отношениям, связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, заключенного после 1 июня 2015 г., статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».
Кроме того, необходимо руководствоваться разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».
10. Перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательство.
Е. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры), компенсации морального вреда, взыскании штрафа.
Суды установили, что 15 декабря 2013 г. между Е. и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве. В связи с нарушением сроков сдачи объекта строительства подлежащая взысканию сумма неустойки составила 100 543 рублей.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции застройщик перечислил истице 20 000 рублей в счет уплаты неустойки.
Суд первой инстанции в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил сумму неустойки до 18 000 рублей и с учетом выплаченной суммы отказал в удовлетворении иска о взыскании неустойки и штрафа.
Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные постановления, указав следующее.
Неустойка в соответствии с Законом № 214-ФЗ начисляется при установлении факта несвоевременной передачи квартиры участнику долевого строительства, что было установлено и не оспаривалось.
По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, и в соответствии с актом его толкования, а именно постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», на застройщике, допустившем ненадлежащее исполнение обязательства, лежит обязанность доказать несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства в случае, если он обратился с заявлением об уменьшении размера неустойки.
Суд апелляционной инстанции неправильно распределил бремя доказывания, возложив на участника долевого строительства обязанность по доказыванию соответствия размера неустойки допущенному нарушению.
Также Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о незаконности отказа во взыскании штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, указав следующее.
В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Наличие судебного спора о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства после отказа застройщика удовлетворить аналогичное требование о выплате указывает на неисполнение застройщиком обязанности по ее оплате в добровольном порядке, в связи с чем удовлетворение требований участника долевого строительства в период рассмотрения спора в суде не освобождает застройщика от выплаты штрафа.
В соответствии с положениями пункта 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если после принятия иска к производству суда требования потребителя удовлетворены ответчиком по делу (продавцом, исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) добровольно, то при отказе истца от иска суд прекращает производство по делу в соответствии со статьей 220 ГПК РФ. Только в этом случае штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, с ответчика не взыскивается.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. № 31-КГ16-1)
11. При разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми и подлежащими доказыванию застройщиком являются обстоятельства исполнения им обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также обстоятельства предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия.
Решением суда первой инстанции исковые требования Б. к застройщику о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда за неисполнение ответчиком обязанности по передаче объекта долевого строительства удовлетворены частично.
Апелляционным определением решение отменено, по делу вынесено новое решение, которым в иске отказано.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в срок, предусмотренный договором долевого участия в строительстве, квартира Б. не была передана. При этом застройщик, в нарушение требований части 4 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, не направил истцу сообщение о завершении строительства дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче в соответствии с договором, а также не предупредил Б. о необходимости принятия данного объекта.
Отменяя решение суда и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по уведомлению участника долевого строительства о готовности объекта и необходимости его принятия.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами суда апелляционной инстанции, допустившей, в том числе, существенное нарушение норм процессуального права (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), указав следующее.
В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).
Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.
Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что истец не представил доказательств уклонения застройщика от передачи квартиры, как одно из оснований для отказа в иске, признана ошибочной, поскольку в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передачи квартиры Б. либо его уклонения от принятия квартиры, являющейся объектом долевого строительства, лежит на застройщике, нарушившем обязательство.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 июня 2016 г. № 18-КГ16-40)
12. Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.
Региональная общественная организация по защите прав потребителей обратилась в суд с иском в интересах Д. к застройщику о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, штрафа, компенсации морального вреда.
Иск обоснован тем, что 19 октября 2012 г. между застройщиком и Д. был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязался передать квартиру участнику долевого строительства до 30 мая 2013 г., однако квартира была передана 6 марта 2014 г., то есть с нарушением предусмотренного договором срока.
Д. обращался к ответчику с просьбой выплатить неустойку за нарушение сроков передачи ему квартиры, однако его требование удовлетворено не было.
Суд первой инстанции, согласившись с доводами истца, частично удовлетворил исковые требования.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требования о взыскании штрафа, суд апелляционной инстанции сослался на то, что размер неустойки оспаривался ответчиком в судебном порядке, что не позволило застройщику удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке.
Судебная коллегия по гражданским делам отменила апелляционное определение, указав следующее.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В пункте 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.
Исходя из смысла приведенных правовых норм в случае, когда законные и обоснованные требования потребителя об уплате неустойки (пени) в добровольном порядке не исполняются и он реализует свое право на судебную защиту, суд, удовлетворяя исковые требования, возлагает на изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) ответственность за нарушение прав потребителя в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Следовательно, при установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, исходя из размера присужденной судом неустойки.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)
13. В случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности, права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором.
Между застройщиком и Х. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому квартира подлежала передаче не позднее 31 августа 2012 г.
Х. полностью и в установленные договором сроки оплатила застройщику стоимость двухкомнатной квартиры.
На основании договора об уступке права требования от 25 апреля 2013 г. Х. уступила Ш. право требования к застройщику передачи в собственность указанного объекта недвижимости.
Квартира передана застройщиком представителю Ш. по истечении 193 дней после предусмотренной договором долевого строительства даты.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости, пришел к выводу о том, что неустойка подлежит исчислению с 31 августа 2012 г., то есть с даты, определенной сторонами в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома и дополнительном соглашении к нему.
Изменяя решение суда первой инстанции в этой части, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Ш. имеет право на взыскание неустойки с момента, когда к ней перешло право требования к застройщику передачи в собственность объекта долевого строительства.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с указанными выводами суда апелляционной инстанции, отметив следующее.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню), размер которой установлен Законом № 214-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В силу пункта 2 статьи 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Право на взыскание с ответчика неустойки возникло у первоначального кредитора по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента просрочки передачи квартиры. Соответственно, по договору уступки права требований новый кредитор приобретает тот же объем прав, в том числе право требовать взыскание неустойки с ответчика за весь период просрочки.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27 января 2015 г. № 2-КГ14-1)
14. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.
Общественная организация в сфере защиты прав потребителей, действуя в интересах У., обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве, компенсации морального вреда.
14 ноября 2011 г. между застройщиком и У. заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
Суд первой инстанции при частичном удовлетворении исковых требований исходил из того, что обязанность по устранению выявленных в квартире У. недостатков, выраженных в недостаточном утеплении стен дома, должна быть возложена на застройщика, поскольку указанные недостатки возникли в результате нарушений, допущенных при строительстве дома.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд апелляционной инстанции указал, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома. Согласия всех собственников помещений многоквартирного дома получено не было.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с приведенными выводами суда апелляционной инстанции, указав следующее.
В соответствии со статьей 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1). В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).
Судом установлено, что спор возник в связи с недостатками, допущенными застройщиком при строительстве дома, а потому выводы суда апелляционной инстанции об отказе У. в удовлетворении требований о взыскании денежных средств на устранение недостатков и компенсации морального вреда являются незаконными.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 апреля 2015 г. № 11-КГ15-9)
15. По смыслу статьи 8 Закона № 214-ФЗ, получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.
15 июля 2013 г. между обществом и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого является участие в строительстве квартиры.
Между истцами и обществом заключен договор цессии, по условиям которого цедент уступил истцам в равных долях каждому права и обязанности по договору долевого участия.
Согласно пункту 3.2 договора застройщик планировал завершить строительство объекта в I - II квартале 2015 г.
Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 4, частью 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В связи с тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 25 декабря 2014 г., а квартира передана истцам 21 октября 2015 г., участники долевого строительства обратились в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, а также штрафа.
Решением районного суда исковые требования оставлены без удовлетворения.
Судом апелляционной инстанции решение отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично.
Постановлением суда кассационной инстанции апелляционное определение отменено, решение районного суда оставлено без изменения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исходя из системного толкования пунктов 3.2 и 3.2.1 договора, указал, что поскольку сдача объекта предполагалась во II квартале 2015 г., то есть 30 июня 2015 г., постольку квартира должна быть передана истцам не позднее шести месяцев с указанной даты, а именно не позднее 30 декабря 2015 г. Ввиду того, что квартира передана истцам 21 октября 2015 г., нарушение сроков передачи квартиры со стороны ответчика отсутствует.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции и отменил его решение, ссылаясь на то, что единственным конкретным сроком передачи застройщиком квартиры истцам является срок, указанный в пункте 3.2.1 договора. В связи с тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 25 декабря 2014 г., квартира должна быть передана истцам не позднее 25 июня 2015 г. Фактическая передача квартиры состоялась 21 октября 2015 г., что свидетельствует о нарушении ответчиком срока передачи истцам квартиры, предусмотренного договором.
Президиум, отменяя апелляционное определение и оставляя в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, согласился с его выводом о том, что нарушения обязательства о передаче объекта долевого строительства допущено не было.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление президиума, указав, что вывод судов первой и кассационной инстанций о том, что шестимесячный срок передачи квартиры, установленный пунктом 3.2.1 договора, подлежал исчислению с даты окончания планируемого завершения срока строительства, а не с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сделан судами без учета Закона № 214-ФЗ.
Так, в силу статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).
Как указано в части 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Таким образом, по смыслу статьи 8 Закона № 214-ФЗ, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Закона № 214-ФЗ.
16. Административные правонарушения, составы которых предусмотрены статьей 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, ввиду особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства этого административного правонарушения, не могут быть признаны малозначительными.
16.1. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления департамента по надзору в строительной сфере (далее - административный орган) о привлечении его к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) в виде административного штрафа в размере 500 000 рублей.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования общества, учитывая следующее.
Объективная сторона административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ выражается в привлечении денежных средств гражданина, связанном с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.
В силу пункта 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее-привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, обладают застройщики, отвечающие требованиям, установленным частью 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ.
Договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 3 статьи 4, статья 17 Закона № 214-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Только выполнив указанные требования, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан.
В ходе плановой выездной проверки общества административным органом установлено, что оно является застройщиком на основании части 3 статьи 2 Закона № 214-ФЗ, осуществляющим деятельность в области долевого строительства по комплексу девятиэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями, а также установлен факт нарушения обществом части 3 статьи 3 и части 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, а именно привлечения денежных средств гражданина до заключения (государственной регистрации) договора участия в долевом строительстве.
По договору участия в долевом строительстве от 11 августа 2015 г., заключенному между обществом и гражданином, обществом привлечены денежные средства гражданина в сумме 800 000 рублей.
Таким образом, на момент поступления денежных средств от гражданина договор участия в долевом строительстве не был зарегистрирован.
По результатам проверки на основании протокола об административном правонарушении за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости административный орган вынес постановление о назначении административного наказания, которым общество признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, и ему назначено наказание в виде наложения штрафа в размере 500 000 рублей.
Учитывая указанные обстоятельства, а также факт соблюдения порядка привлечения административным органом общества к административной ответственности, суд первой инстанции счел обоснованными выводы административного органа о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Общество ходатайствовало перед судом об освобождении его от административной ответственности на основании статьи 2.9 КоП РФ в связи с малозначительностью совершенного правонарушения.
В соответствии со статьей 2.9 КоАП РФ при малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться устным замечанием.
Суд не нашел оснований для удовлетворения указанного ходатайства общества, руководствуясь разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Согласно пункту 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» малозначительным административным правонарушением является действие или бездействие, хотя формально и содержащее признаки состава административного правонарушения, но с учетом характера совершенного правонарушения и роли правонарушителя, размера вреда и тяжести наступивших последствий не представляющее существенного нарушения охраняемых общественных правоотношений.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 июня 2004 г. № 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях» разъяснил, что малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям. При этом квалификация правонарушения как малозначительного может иметь место только в исключительных случаях. Такие обстоятельства, как личность и имущественное положение привлекаемого к ответственности лица, добровольное устранение последствий правонарушения, возмещение причиненного ущерба, не являются обстоятельствами, свидетельствующими о малозначительности правонарушения. Данные обстоятельства в силу частей 2 и 3 статьи 4.1 КоАП РФ учитываются при назначении административного наказания (пункты 18,18.1).
Из материалов дела следовало, что совершенное обществом правонарушение направлено против установленного порядка привлечения денежных средств для долевого строительства, несет реальную угрозу охраняемым общественным отношениям, правам дольщиков и не может быть признано малозначительным. Отсутствие негативных последствий не является основанием для признания правонарушения малозначительным.
(По материалам дела Арбитражного суда Краснодарского края № А32-27031/2016)
16.2. Аналогичная аргументация приведена судом первой инстанции по делу, связанному с оспариванием постановления административного органа о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.28 КоАП РФ, диспозицией которой является опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.
Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 Закона № 214-ФЗ (часть 5 статьи 19 Закона № 214-ФЗ).
В нарушение норм статей 19, 20 Закона № 214-ФЗ общество- застройщик не внесло изменения в проектные декларации по проектам строительства, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности за IV квартал 2013 года.
В связи с этим суд пришел к выводу о совершении обществом административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.28 КоАП РФ, и не применил норму статьи 2.9 КоАП РФ о малозначительности, отметив, что административное правонарушение посягает на установленный нормативными правовыми актами порядок осуществления предпринимательской деятельности в сфере долевого строительства, а обстоятельства его совершения не являются исключительными.
Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлениями арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций.
(По материалам дела Арбитражного суда города Москвы № А40-155989/14).
16.3. По другому делу суд первой инстанции установил, что в ходе проведенного органом, осуществляющим контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, анализа ежеквартальной отчетности, представленной обществом, установлено, что в нарушение пункта 8 Правил представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27 октября 2005 г. № 645, в составе представленной отчетности отсутствует справка о наличии расторгнутых договоров с указанием оснований расторжения каждого договора, что образует объективную сторону состава правонарушения, предусмотренного частью 3 статьи 14.28 КоАП РФ.
Отказывая в удовлетворении заявления общества о признании незаконным и отмене постановления административного органа о привлечении к административной ответственности по части 3 статьи 14.28 КоАП РФ, отклоняя довод общества о малозначительности правонарушения, суд указал следующее.
Существенная угроза общественным отношениям заключается не в наступлении каких-либо материальных последствий в результате совершения административного правонарушения, а в пренебрежительном отношении заявителя к исполнению своих публично-правовых обязанностей и к формальным требованиям публичного права.
Обязанность представления застройщиками отчетности установлена в целях осуществления уполномоченным органом надзорных полномочий, в том числе, в сфере строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Представление отчетности не в полном объеме лишает уполномоченный орган возможности реализовать свои полномочия по контролю, что влечет существенную угрозу охраняемым правоотношениям.
Общество не предприняло всех необходимых и достаточных мер для соблюдения положений Закона № 214-ФЗ, предусматривающих защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции.
Определением Верховного Суда Российской Федерации обществу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
(По материалам дела Арбитражного суда Краснодарского края № А32-14511/2016).
16.4. По делу об оспаривании постановления административного органа о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной частью 4 статьи 14.28 КоАП РФ, суд также не нашел оснований для применения нормы статьи 2.9 КоАП РФ.
Согласно части 4 статьи 14.28 КоАП РФ непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.
В нарушение части 2 статьи 19 Закона № 214-ФЗ за четырнадцать дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства застройщиком не была представлена в контролирующий орган, указанный в части 2 статьи 23 Закона № 214-ФЗ, проектная декларация.
Суд первой инстанции счел правомерными выводы административного органа о наличии состава административного правонарушения, предусмотренного частью 4 статьи 14.28 КоАП РФ, и, поскольку никаких доказательств об исключительном характере обстоятельств совершения данного административного правонарушения в дело представлено не было, суд не нашел оснований для признания совершенного правонарушения малозначительным и применения по данному делу статьи 2.9 КоАП РФ.
Постановлением судьи Верховного Суда Российской Федерации решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
(По материалам дела Арбитражного суда Вологодской области № А13-12171/2014)
Таким образом, объектом административных правонарушений, предусмотренных статьей 14.28 КоАП РФ, выступают общественные отношения, возникающие в сфере долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.
Данные правонарушения несут существенную угрозу охраняемым общественным отношениям, правам дольщиков, в том числе гражданам- участникам долевого строительства, заключающим указанные договоры исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, причиняют вред общественным отношениям в области эффективного контроля за строительством, создают препятствия в осуществлении контроля за деятельностью застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, что, в свою очередь, приводит к нарушению прав и законных интересов граждан, участвующих в долевом строительстве, а широкий круг лиц вводится в заблуждение относительно порядка строительства многоквартирных жилых домов (в том числе срока его окончания).
Санкции статьи 14.28 КоАП РФ устанавливают значительные суммы штрафа за несоблюдение требований законодательства об участии в долевом строительстве (до 1 000 000 рублей).
В связи с тем, что такие административные правонарушения посягают на общественные отношения, возникающие в особо регулируемой сфере - сфере долевого строительства многоквартирных жилых домов, с учетом характера правонарушений и особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства, они не могут быть признаны малозначительными на основании нормы статьи 2.9 КоАП РФ.
Обзор документа
Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор судебной практики по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иной недвижимости.
В нем освещены вопросы заключения, исполнения и расторжения договора долевого участия, а также ответственности застройщика, в т. ч. взыскания с него неустоек, административных штрафов.
В частности, отмечается, что Закон о долевом строительстве применяется и к предварительному договору купли-продажи квартиры, если в действительности имелся в виду договор долевого участия.
Чтобы перенести сроки строительства, застройщику нужно заключить с дольщиком соглашение, подлежащее госрегистрации. Неоплата дольщиком договора позволяет застройщику расторгнуть его, только если это не противоречит требованиям добросовестности и разумности.
С застройщика, нарушившего срок устранения недостатков, можно взыскать неустойку, предусмотренную Законом о защите прав потребителей.
В случае, когда право дольщика на неустойку перешло к новому кредитору, она исчисляется за период с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором.
Волею обстоятельств втянутые в банкротство застройщика дольщики не успевают разобраться в тонкостях этой процедуры должным образом, и поэтому порой совершают необдуманные поступки, которые могут нанести вред и им, и другим дольщикам.
Важнейшим мероприятием, обязательным для посещения дольщиками, является собрание участников строительства. К нему нужно готовиться, чтобы занять максимально активную позицию и успешно отстаивать свои интересы. В этой связи следует обратить внимание на несколько нюансов.
Здесь хочется использовать формулировку «нельзя пропускать ни в коем случае», но не будем столь категоричными. Каждый дольщик волен сам избрать тактику поведения в случае банкротства застройщика. Но пропускать собрание участников строительства не рекомендует ни один эксперт.
Во-первых, потому, что проводить отдельное от других кредиторов собрание могут только дольщики. Такая прерогатива дает им возможность своими же голосами влиять на ход процедуры банкротства в целом. Во-вторых, правом голоса на таком мероприятии обладают исключительно участники строительства (это обусловлено его спецификой). Пример: вы пропустили собрание участников строительства, а на нем без вас решили судьбу дома (это может быть и передача другому застройщику, созданному ЖСК и т.д).
И если присутствовать на собрании дольщик не может по объективным причинам, то следует отправить на него своего представителя. Желательно, с юридическим образованием.
Порядок назначения и проведения собрания строго регламентирован
Собрание участников строительства не бывает неожиданным. Порядок его назначения прописан в законе, который претворяет в жизнь арбитражный управляющий. Дольщики уведомляются о предстоящем собрании заблаговременно, но не позднее, чем за 14 дней до даты проведения (если речь идет о почтовых уведомлениях) и не менее, чем за 5 рабочих дней, если речь идет об иных способах. Кроме того, сведения о банкротстве публикуются в СМИ.
Обязательность созыва собрания
Дольщикам следует знать, что некоторые вопросы не могут быть решены без проведения собрания участников строительства. К ним относятся следующие моменты:
Вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи прав на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК;
Вопрос о создании ЖСК подлежит разрешению только на собрании участников строительства;
Банкротство застройщика - процедура тонкая
Вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи жилых помещений в собственность принимается также на собрании участников строительства.
Для принятия решения установлен кворум - 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на данном собрании.
Что взять на собрание
Безусловно, с собой необходимо иметь любой документ, удостоверяющий личность. Напомним, что на собрании вправе голосовать только дольщики. В этой связи будет не лишним захватить с собой копию определения суда о включении требований в реестр требований кредиторов.
Будьте тактичны
Стрессовая ситуация может легко выбить дольщика из равновесия, но собрание участников строительства - не лучшее место для выяснения отношений и высказывания недовольств. Главная цель мероприятия - решить поставленные вопросы с наименьшими затратами. На этом собрании ваше оружие - факты. На них и нужно основывать свою позицию. И не стесняйтесь задавать уточняющие вопросы, вести диктофонную запись мероприятия для дальнейшего анализа юридических последствий. Помните, что на собрание вы пришли, чтобы решать общую проблему, а не создавать новые.
Которые в том числе касаются облегчения процедуры проведения общего собрания собственников многоквартирных домов. Однако важный пробел, касающейся проведения общих собраний в новостройках, до сих пор не заполнен.
В настоящее время подавляющее большинство квартир в новостройках приобретается по договорам долевого участия (ДДУ). При этом участники строительство с момента подписания передаточного акта de facto становятся собственниками вновь созданного жилого помещения и несут бремя его содержания. Но гласит, что "право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации".
Т.е. право собственности de jure возникает с момента получения такой бумаги:
Но не секрет, что иногда между моментом подписания передаточного акта и моментом оформления может пройти достаточно длительное время, которое в отдельных случаях исчисляется годами. Например, застройщик «А101 девелопмент» (бывш. «Авгур-Эстейт») до сих по не может полностью исполнить свои обязательства по оформлению прав собственности (с клиентами при покупке квартиры добровольно-принудительно заключались агентские договоры на данную услугу) домов 3-й очереди ЖК «Квартал А101» в поселке Коммунарка.
Кроме этого, регистрация права собственности является именно правом, но не обязанностью.
Однако, если мы обратимся к Жилищному кодексу части порядка проведения общего собрание, то увидим, что речь там идет именно о собственниках помещений. В частности, статья 44 гласит, что "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование
". А статья 45 говорит, что "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов".
Т.е. согласно смыслу Жилищного кодекса, принимать участие в общем собрании собственников (а также созывать такое собрание) имеют права участники долевого строительства, которые прошли процедуру государственной регистрации права собственности. Более того, согласно п.5.1. ст. 48 ЖК РФ "при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме".
К счастью, по сложившейся практике, органы государственной и местной власти при осуществлении своей деятельности, как правило не делают разницы между собственником, зарегистрировавшим свое право и участником долевого строительства, имеющего акт передачи объекта долевого строительства. Например, отсутствие зарегистрированного права не будет препятствием при обращении в Государственную жилищную инспекцию. Подобную же позицию можно найти и в судебной практике. Например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2013 № 33-2530/2013 гласит, что "участие в голосовании лиц, являющихся владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи помещений во исполнение указанных договоров, но не зарегистрировавших свои права на дату проведения собрания, не может быть признано существенным нарушением порядка принятия решений собрания, поскольку осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, в то время как права и обязанности по содержанию помещений и общего имущества многоквартирного дома возникли у участников долевого строительства с момента передачи имущества. Соответственно, вопросы по содержанию общего имущества, поставленные на голосование на общем собрании, затрагивают права указанных лиц, их отстранение от участия в голосовании исключало бы возможность принятия решений, отнесенных к компетенции общего собрания собственников".
Однако, в Российской Федерации действует не прецедентная система права. Поэтому в каждом отдельном случае инициаторы собрания вынуждены полагаться на то, какую позицию займет тот или иной судья в случае, если решение общего собрание будет оспариваться.
При всем при этом, вопрос возникновения права собственности по договорам долевого участия в юридической науке остается дискуссионным, а наделение участников долевого строительства в полной мере правами собственников требует внесения серьезных изменений не только в жилищное, но и гражданское законодательство.
Своего рода «законодательной заплаткой» могут стать внесения лишь в отдельные статьи Жилищного кодекса. Так, статья 44 может быть дополнена положением, что участники долевого строительства обладающие и передаточным актом или иным документом о передаче объекта долевого строительства имеют право принимать участие и созывать общее собрание собственников многоквартирного дома на равне с другими собсвтенниками. При этом их доля в праве на общее имущества будет пропорциональный фактической площади квартиры, указанной в акте, а не в ДДУ. Пункт 5.1. ст. 48 дополнить прямым допущением, что в бланке голосование в качестве сведений о собственности могут быть указаны реквизиты ДДУ и акта передачи объекта долевого строительства.
Данное решение не является идеальный и также порождает много спорных последствий, но тем не менее предлагает определенную защиту для инициаторов общих собраний в новостройках, например, в случаях, когда жильцы пытаются сменить управляющую компанию навязанную застройщиком.
Специально для
Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, предназначенных для проживания граждан, - одно из наиболее привлекательных направлений работы в строительстве. Обязательные требования для работы в этой сфере установлены ст. 2-3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) и других законодательных актах. В то же время все участники долевого строительства несут определенные риски. О них и поговорим.
Правом на привлечение денежных средств граждан обладает компания, которая имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в совокупности при наличии полученных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика.
Для выполнения строительства объекта недвижимости застройщик должен иметь в собственности, на праве аренды, на праве субаренды или в случаях, предусмотренных законом, на праве безвозмездного пользования земельный участок. Помимо этого застройщик обязан в установленном законом порядке получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию. Застройщик должен располагать проектной документацией, положительным экспертным заключением на нее, сформировать собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства.
Помимо этого застройщик должен также соответствовать иным обязательным критериям, установленным ст. 2-3 Закона № 214-ФЗ. Дополнительные требования к застройщикам введены Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ). Проанализируем их.
Новые требования к застройщикам
Согласно Закону № 218-ФЗ застройщики должны производить отчисления взносов в компенсационный фонд, которые администрирует Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства». В настоящее время величина взноса составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, и может изменяться не чаще одного раза в год. Регистрация договора долевого участия в строительстве осуществляется после уплаты застройщиком указанных взносов, для чего публично-правовая компания предоставляет регистратору сведения по его запросам. Собранные от застройщиков денежные средства могут использоваться для выплаты возмещения инвесторам, на содержание фонда, а также на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.
Участники долевого строительства будут вправе рассчитывать на получение возмещения за счет средств компенсационного фонда при условии признания арбитражным судом застройщика банкротом, открытия в отношении него конкурсного производства и наличия доказательств уплаты обязательных взносов. Размер компенсации определяется, исходя из уплаченной инвестором покупной цены по договору долевого участия в строительстве, но не более предельной суммы возмещения. Сами взносы, которые будут уплачивать застройщики в фонд с каждого договора долевого участия в строительстве, они очевидно переложат на дольщиков. Однако в любом случае введение такого механизма позволит усилить гарантии их правовой защиты, а повышенные требования к застройщикам и размеру их собственных средств устранят с рынка неустойчивых игроков.
Она рассчитывается как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину - участнику долевого строительства, но не более 120 кв. м, и показателя средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения. Во внимание при этом принимаются ставки на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которых определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным органом (ст. 13 Закона № 218-ФЗ). Предельная сумма компенсационной выплаты является невысокой, зато по крайней мере она не облагается НДФЛ в общеустановленном порядке, хотя недавно в действующее законодательство РФ были приняты поправки об освобождении данной выплаты от налогообложения в соответствии с Федеральным законом от 27.11.2017 № 342-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).
Прекращение деятельности застройщика
Уполномоченный орган может в судебном порядке приостановить деятельность застройщика по привлечению денежных средств от инвесторов. Такая мера применяется за нарушение застройщиком срока передачи жилых помещений инвесторам в течение трех месяцев с момента, когда он должен был выполнить такую обязанность, при не соблюдении им обязательных требований, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», а также за иные нарушения.
Указанная мера носит исключительный характер и применяется только в самом крайнем случае, когда у уполномоченного органа для этого имеются достаточные основания, предусмотренные ст. 23 Закона № 214-ФЗ. При этом ее применение невозможно без учета всех обстоятельств дела и поведения самого застройщика, оценки тех действий, которые он совершает для надлежащего исполнения своих обязательств.
Пример
Застройщик допустил просрочку в передаче инвесторам жилых помещений в многоквартирном доме в связи со срывом сроков завершения строительства, однако направил в их адрес предложение о заключении дополнительных соглашений о продлении срока, а с кем-то даже их заключил.
При таких обстоятельствах суд указал на то, что использование рассматриваемой меры негативно повлияет на финансовое положение застройщика, фактически может привести к невозможности дальнейшего строительства, нарушению сроков сдачи объекта в эксплуатацию, в связи с чем отсутствует достаточная необходимость в ее использовании. Такая мера не только не будет способствовать восстановлению и защите прав инвесторов, но и приведет к еще более неоправданным отрицательным последствиям, что является недопустимым.
(Постановление АС Поволжского округа от 26.06.2017 № Ф06-21670/2017)
Формы привлечения денежных средств граждан
Легальными формами привлечения денежных средств граждан, являющихся непрофессиональными инвесторами, закон называет заключение договора участия в долевом строительстве, выпуск жилищных сертификатов, а также участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах. Данный перечень закреплен в п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ.
На практике недобросовестные застройщики пытаются обходить эти правила за счет использования вексельных схем с заключением предварительного договора и выдачи векселя, который в дальнейшем принимается в оплату жилого помещения, договора займа денежных средств, по которому возврат осуществляется в форме предоставления отступного, а также иных способов.
В строительной сфере предварительный договор нередко используется для обхода установленных требований, направленных на защиту инвесторов, однако суды в случае спора могут переквалифицировать его в основной договор купли-продажи или даже в договор участия в долевом строительстве, используя определенные критерии. Так, конструкция предварительного договора в гражданском обороте предназначена для фиксации обязательства сторон по заключению в будущем основного договора. Данное обязательство может быть обеспечено неустойкой, обеспечительным платежом, задатком и иными способами (ст. 329 ГК РФ), при этом стороны вправе при желании дополнить предварительный договор и иными условиями по своему усмотрению, например, включить в него положения иной сделки, сделав его смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Однако они должны учитывать, что специфика предварительного договора не предполагает включение в него элементов основного договора, на заключение которого в будущем он направлен. В ином случае создаются условия для его переквалификации в основной договор со всеми вытекающими отсюда последствиями, учитывая, что правовая природа договора определяется в зависимости от существа выраженных в нем обязательств, а не от того, как он поименован или иных внешних атрибутов (ст. 431 ГК РФ).
Напомним, что еще в 2011 г. в судебной практике был сформирован подход применительно к обороту строящихся объектов недвижимости. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»; далее - постановление № 54). Данный подход направлен на защиту прав инвесторов, которые действовали добросовестно и фактически выполнили свое обязательство по оплате перед продавцом, дает им возможность получить более эффективное средство защиты за счет возможности понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи, минуя предварительную процедуру понуждения к заключению основного договора.
На применение данного подхода ориентированы не только суды, но и регистрирующие органы, осуществляющие в рамках установленной компетенции правовую экспертизу сделок, представленных для регистрации прав и обременений. При проведении проверки регистрирующий орган обязан подходить к исследованию документов не формально, а оценивать существо возникших правоотношений, выраженных в условиях сделки заявителей, поименованной ими в качестве предварительного договора, но по факту представляющую собой договор купли-продажи (постановление АС Московского округа от 21.02.2017 по делу № А41-31100/16).
Таким образом, наличие в предварительном договоре условия о внесении покупателем всей или существенной части покупной цены позволяет квалифицировать его как основной договор. При этом указанный подход касается также случая, когда платежную функцию по условиям договора выполняет обеспечительный платеж, засчитываемый продавцом в счет платежей по основному договору (постановление АС Московского округа от 31.05.2017 по делу № А40-132425/16). С учетом того, что суды уплату и удержание продавцом покупной цены в качестве обеспечительного платежа считают критерием основной сделки, в пользу этого может также свидетельствовать уплата покупателем задатка, который также несет в себе платежную функцию.
Понятие существенной части покупной цены является оценочным, и в каждом конкретном случае это определяет суд. Вместе с тем покупатель может в любом случае настаивать на квалификации сделки в качестве основного договора, если по ее условиям он внес какие-либо денежные суммы в оплату исполнения, причитавшегося с продавца по основному договору. Включение в сделку такого условия о расчетах не позволяет в принципе ее рассматривать в качестве предварительного договора, поскольку его предмет исчерпывается обязательством по заключению основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Наличие дополнительных условий, относящихся к основному договору, лишает соглашение свойства предварительного договора, хотя на практике суд может занять и формальный подход, посчитав, что разъяснения, содержащиеся в постановлении № 54, касаются только случая внесения всей покупной цены или ее существенной части и не могут быть истолкованы расширительно. Приведенная правовая позиция не будет применяться судом в случае, когда речь идет не о будущей, а уже существующей вещи (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 26.08.2014 по делу № 33-11390/2014).
Зато, если в предварительном договоре имеется не просто условие о передаче квартиры в будущем, а прямое указание на то, что покупатель после осуществления оплаты и заключения основного договора сможет получить в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме, такое соглашение может быть переквалифицировано в договор долевого участия в строительстве. По смыслу ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Закона № 214-ФЗ данный нормативный правовой акт РФ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, начиная с 1 апреля 2005 г.
Действие данного закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами. В частности, сюда относятся предварительные договоры купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, инвестиционные договоры, договоры займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения после завершения строительства в собственность, договоры о совместной деятельности в целях осуществления строительства и другие соглашения.
Однако если привлечение денежных средств инвестора осуществляется на основании нескольких сделок, субъектный состав по ним должен полностью совпадать, поскольку в ином случае у инвестора возникают лишь права требования к разным компаниям по разрозненным обязательствам, а не возможность переквалифицировать сделки в договор долевого участия в строительстве и добиться признания права собственности на профинансированный объект недвижимости (Апелляционное определение Челябинского областного суда от 04.05.2017 № 11-5499/2017). В таком случае право собственности инвестора на объект недвижимости не может быть основано только на одном факте уплаты им покупной цены своему контрагенту. Помимо этого необходимо также учитывать содержание и исполнение соглашений, заключенных между всеми участниками правоотношений (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.06.2017 по делу № 33-22377/2017).
Обязательным условием для такой квалификации является установление судом с учетом существа фактически сложившихся отношений того, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Определение ВС РФ от 10.05.2016 № 78-КГ16-13). Данный подход в настоящее время утвержден в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиума ВС РФ от 19.07.2017.
Данная договорная модель предоставляет инвестору существенно больше гарантий, учитывая его статус потребителя, а вот на такие инструменты, как средства компенсационного фонда, страхование и другие способы обеспечения финансовой устойчивости застройщика, он может не рассчитывать. Это вызвано тем, что тот изначально нарушил его права, попытавшись предложить к использованию упрощенный вариант оформления отношений с целью минимизации объема своей ответственности перед инвестором.
Срок передачи жилого помещения
За нарушение срока передачи жилого помещения застройщик должен уплатить инвестору неустойку из расчета 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ, которая в настоящее время составляет 9%, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Порядок определения данной неустойки определен п. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, но на практике суды ее часто снижают на основании ст. 333 ГК РФ при наличии заявления от застройщика с обоснованием причин несоразмерности заявленной суммы.
Инвестор может согласиться на заключение дополнительного соглашения о продлении срока передачи объекта при условии получения от застройщика дополнительных преференций, например, получение жилого помещения большей площади с минимальной доплатой. В ином случае за увеличение итоговой площади квартиры по сравнению с проектной площадью инвестору придется доплачивать. Это вызвано тем, что все застройщики включают такое условие в договор, закону оно не противоречит (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.06.2017 по делу № 33-18430).
При заключении сторонами дополнительного соглашения к договору, которым продлевается ранее установленный срок исполнения должником своих обязательств, у кредитора прекращается право на взыскание с него неустойки на будущее время. Между тем за ранее допущенные нарушения кредитор не лишен права привлечь должника к ответственности в виде взыскания неустойки, если только в самом дополнительном соглашении стороны не предусмотрели иное в соответствии со ст. 415 и 421 ГК РФ.
Это связано с тем, что заключение дополнительного соглашения с установлением для должника нового срока исполнения обязательства само по себе не отменяет ранее допущенные им нарушения и не исключает возможности взыскания неустойки (п. 1 ст. 450 и п. 3 ст. 453 ГК РФ). С заключением дополнительного соглашения обязательство должника не прекращается, а сохраняется в измененном виде. Соответственно, нет оснований и для прекращения неустойки, которое его обеспечивает (Определение ВС РФ от 31.08.2017 по делу № 305-ЭС17-6839).
Уклонение от ввода построенного объекта в эксплуатацию
Определенные сложности у инвестора возникают также в случае, когда застройщик уклоняется от ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию. Если дом фактически достроен, квартира или иное жилое помещение инвестору переданы по акту приема-передачи и полностью им оплачены в соответствии с условиями заключенного договора, он вправе подать иск о признании права собственности на свое имущество (Апелляционное определение Самарского областного суда от 27.04.2016 по делу № 33-5363/2016).
Фактическое получение квартиры во владение инвестор может подтвердить также иными относимыми и допустимыми доказательствами, например свидетельскими показаниями, обращением в полицию и в иные правоохранительные органы, документальные результаты проверок из которых могут подтвердить данный факт.
В отношении объекта незавершенного строительства инвестор может поставить вопрос о признании права собственности на долю как на конкретное жилое помещение, если фактически объект достроен и в нем его можно выделить, так и просто на долю в праве общей долевой собственности. С одной стороны положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (п. 4 постановления № 54).
Однако с другой стороны, при оценке положения пострадавших участников долевого строительства суды исходят из необходимости эффективной защиты их прав и законных интересов, которая в рассматриваемой ситуации возможна путем признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. В таком случае инвестор сможет получить хотя бы что-то, при этом названная правовая позиция, строго говоря, касается той группы инвесторов, которые осуществляют финансирование строительства объекта недвижимости в качестве предпринимательской деятельности, а не обычных граждан (Определение ВС РФ от 24.01.2017 № 89-КГ16-10).
Права инвесторов
Право каждого на жилище прямо предусмотрено в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, и никто не может быть его произвольно лишен. В связи с этим признание права участника долевого строительства на долю выступает единственной формой защиты его прав вне зависимости от того, что такая возможность прямо из положений Закона № 214-ФЗ не следует. Право на предъявление такого иска предусмотрено ст. 12 ГК РФ и соответствует характеру допущенного нарушения, способствует восстановлению нарушенных прав инвестора, в отличие от обязательственных исков, удовлетворение которых только констатирует абстрактную возможность получения от застройщика денежных средств без какой-либо гарантии их реального получения.
Дополнительным аргументом в пользу правомерности такого подхода являются положения закона о праве инвестора владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и их результатами. Под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Указанное право инвестора прямо предусмотрено ст. 1 и 6 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и полностью соответствует содержанию права собственности, закрепленному в ст. 209 ГК РФ (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.07.2016 № 33-8752/2016). Законом не исключается возможность для инвестора, который в полном объеме исполнил свои обязательства по осуществлению инвестиций, получить право собственности на их результат путем подачи иска о признании указанного права.
В такой ситуации законный интерес дольщика подлежит защите путем закрепления за ним статуса участника долевой собственности наряду с иными сособственниками. Суд при рассмотрении иска о признании права собственности также учитывает, были ли ранее судами удовлетворены аналогичные иски других участников долевого строительства в отношении объекта незавершенного строительства. Это необходимо с целью обеспечения принципа конституционного равенства всех перед законом и судом все инвесторы вправе рассчитывать на равный объем судебной защиты своих интересов (постановление АС Уральского округа от 16.09.2016 № Ф09-8223/16).
Инвестор, который готовится к судебному разбирательству по делу о признании своего права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, должен учитывать еще один очень важный нюанс. Общая площадь и этажность возведенного многоквартирного дома должна полностью соответствовать данным, указанным в разрешении на строительстве и проектной документации, согласованной им в установленном порядке с компетентными органами власти. При отсутствии доказательств законности возведения объекта, отличающегося по своим характеристикам от исходных данных, в удовлетворении такого иска может быть отказано (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.07.2017 по делу № 33-28034/2017). Изначально перед выбором застройщика необходимо оценивать не только его финансовое состояние, но и реализованные инвестиционные проекты, добросовестное исполнение своих обязательств, чтобы не столкнуться с такой ситуацией.
Полученной долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства инвестор может распоряжаться любыми не противоречащими закону способами, в том числе подарить, заложить, обменять и продать, внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, в качестве вклада по договору простого товарищества. Инвестор несет бремя содержания такого имущества, а также вправе участвовать в собрании собственников при решении вопросов, относящихся к их компетенции, если он осуществляет права собственника в полном объеме (Определение ВС РФ от 15.09.2017 № 307-ЭС17-4212).
При возмездном отчуждении доли инвестор обязан выполнить требования о преимущественном праве покупки, которым закон наделяет остальных участников общей собственности (ст. 250 ГК РФ). Инвестор вправе понуждать в судебном порядке застройщика к надлежащему исполнению своих обязательств по завершению строительства, регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с регистрацией права собственности на свою долю в нем.
Помимо этого он также может изыскивать финансовые средства для завершения строительства с последующим отнесением своих затрат на счет неисправного застройщика (постановление АС Северо-Западного округа от 11.07.2017 по делу № А56-50411/2016). Такая возможность связана с тем, что признание за инвестором права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не прекращает обязательств застройщика по заключенному с ним договору долевого участия в строительстве, равно как и не освобождает его от ответственности за допущенные нарушения. Такой подход соответствует разъяснениям, изложенным в п. 13 Рекомендаций Научно-консультативного совета ФАС Волго-Вятского округа «Проблемные аспекты практики применения законодательства о несостоятельности (банкротстве)», утв. Решением Президиумом данного суда, протокол № 3 от 19.06.2014.
Инвестор также может использовать иные средства правовой защиты в зависимости от конкретной ситуации, объединяться с другими пострадавшими инвесторами.
Так, все владельцы помещений и долей в объекте незавершенного строительства по результатам проведения общего собрания могут принять решение о создании кооператива или юридического лица в иной организационно-правовой форме для завершения строительства. Для этой цели ими может быть привлечен подрядчик с определением размера дополнительных взносов для оплаты его работ (Решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 16.06.2017 по делу № 2-5/2017). Владелец доли в праве собственности на объект незавершенного строительства обязан участвовать в затратах на его содержание в соответствии со сметой расходов, утвержденной общим собранием (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 26.05.2016 по делу № 33-7231/2016).
Инвестор не сможет требовать выдела своей доли из объекта незавершенного строительства и признания за собой права собственности на конкретное помещение, осуществления регистрации данного права в ЕГРН. До завершения строительства, если параметры объекта недвижимости не были изменены, инвестор сохраняет только долю в праве (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.06.2017 по делу № 33-10289/2017). В результате удовлетворения судами требований инвесторов о признании за ними права собственности на доли в объекте незавершенного строительства право индивидуальной собственности застройщика преобразуется в оставшуюся долю в праве общей долевой собственности.
Застройщик приобретает статус участника долевой собственности наряду с инвесторами и в этом смысле находится с ними в равном положении. После регистрации застройщиком в ЕГРН объекта незавершенного строительства инвесторы получают возможность оформить свое право собственности на долю. Инвесторам в любом случае следует добиваться завершения строительства многоквартирного дома и быть готовыми к дополнительным затратам, которые являются для них хотя и убыточными, но при этом оправданными с точки зрения преследуемой цели получить готовый ликвидный объект.
Едва ли перспективу остаться с долей в недостроенном доме можно назвать радужной, равно как и застройщику иметь у себя на балансе такой нереализованный объект вдобавок к кредитной нагрузке. Отказываться от договора долевого участия в строительстве и требовать полного возмещения убытков для инвестора нет смысла: не известно сможет ли он вообще что-то взыскать с застройщика и насколько устойчивым будет финансовое положение того даже в среднесрочной перспективе.
Пример
В практике нашей компании был случай, когда инвестор не был готов принять квартиру в построенном и сданном в эксплуатацию многоквартирном доме с существенными недостатками, требующими серьезного ремонта, и рассматривал вариант отказаться от договора. Более того по результатам обмеров БТИ итоговая площадь квартиры оказалась на 10 кв. м больше проектной, что влекло для него обязанность доплатить 500 000 руб.
Инвестор был не вправе требовать от застройщика замены квартиры, поскольку ни законом, ни заключенным договором такая возможность не была предусмотрена, и для оформления права собственности должен был произвести доплату за дополнительные метры. В таком случае инвестору имело смысл принять квартиру по акту приема-передачи и доплатить разницу, оформить право собственности и обратиться в суд с иском о понуждении застройщика к устранению дефектов. Все недостатки можно было поименовать в акте приема-передачи или в письме к застройщику, учитывая, что даже подписание акта без возражений не лишает инвестора в дальнейшем права заявлять свои требования.
(Апелляционное определение Челябинского областного суда 13.07.2017 по делу № 11-8644/2017)
В приведенном примере, если бы застройщик уклонился от исполнения обязанности устранить дефекты в квартире, инвестор смог бы взыскать свои расходы на их устранение.
Банкротство застройщика
Более сложной для инвестора является ситуация, когда застройщик не просто нарушает свои обязательства, а когда его финансовое положение оказывается настолько неустойчивым, что он не способен отвечать по своим обязательствам. В случае банкротства застройщика участники долевого строительства, перед которыми он не исполнил обязательства, получают возможность претендовать на включение своих денежных требований в реестр требований кредиторов или требования о передаче жилого помещения в реестр таких требований.
В силу прямого указания, содержащегося в п. 6 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ), за инвесторами арбитражный суд, в производстве которого находится дело о банкротстве застройщика, вправе признать статус участника долевого строительства при использовании различных схем привлечения денег. Такой подход законодателя связан с необходимостью обеспечения для всех инвесторов равной правовой защиты.
Арбитражный суд вправе принять обеспечительные меры в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом (ст. 201.3 Закона № 127-ФЗ). Кроме того, участники долевого строительства обладают статусом залоговых кредиторов по своим требованиям за счет распространения залога на право аренды земельного участка и строящегося на нем объекта недвижимости в силу п. 7.1 ст. 16, п. 4 ст. 134, ст. 138 и п. 2 ст. 142 Закона № 127-ФЗ.
Если часть инвесторов добилась признания за собой права собственности на доли в объекте незавершенного строительства, такие доли исключаются из конкурсной массы и защищаются от претензий иных кредиторов несостоятельного застройщика (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 10.05.2017 № Ф02-977/2017).
Обратите внимание!
Доли в объекте незавершенного строительства по своему характеру не отвечают признакам жилого помещения, и на них не распространяется действие исполнительского иммунитета, предусмотренного п. 1 ст. 446 ГПК РФ. Это понятие применяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела с учетом поведения собственника, являющегося должником в исполнительном производстве. Статус жилого помещения как единственного жилья означает, что оно используется должником для проживания, но не для сделок с ним, поскольку добровольное отчуждение имущества означает, что сам должник его в таком качестве не рассматривает. Следовательно, сделки с таким жилым помещением оспариваются на общих основаниях (постановление АС Дальневосточного округа от 28.04.2017 № Ф03-1084/2017).
На жилое помещение можно накладывать арест и даже включать в конкурсную массу должника (постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.06.2016 по делу № А32-27904/2013).
В оставшейся части застройщик сохраняет за собой долю в праве общей долевой собственности в отношении права аренды земельного участка и объекта недвижимости. Также действует и право залога у тех инвесторов, за которыми право собственности на долю признано не было (Определение ВС РФ от 25.08.2017 № 307-ЭС16-20971). Они получают статус конкурсных кредиторов и заходят в процесс банкротства застройщика, где у них в распоряжении есть несколько вариантов, как действовать дальше.
Пример
На собрании участников строительства может быть принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, целью деятельности которого является завершение строительства многоквартирного дома. Для этого участники строительства должны будут внести дополнительные денежные средства на финансирование соответствующих мероприятий, при этом и передача объекта незавершенного строительства возможна при соблюдении целого комплекса условий и требований. Среди них, например, наличие необходимого имущества для расчетов по текущим платежам, по требованиям кредиторов первой и второй очередей, в реестре требований кредиторов отсутствуют требования, обеспеченные залогом прав на объект незавершенного строительства и права аренды земельного участка (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ).
Если многоквартирный дом достроен и застройщик получил разрешение на его ввод в эксплуатацию, требования участников долевого строительства погашаются за счет передачи им жилых помещений. Обязательным условием такой передачи является то, что таких помещений достаточно для удовлетворения всех требований, а оставшегося имущества застройщика хватит для погашения текущих платежей, для расчетов по требованиям кредиторов первой и второй очередей, а также выполняются иные условия, предусмотренные ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ.
Объект строительства может быть также продан с торгов, и тогда участники долевого строительства смогут получить часть вложенных инвестиций, учитывая, что только 60% от вырученной суммы идет в погашение их требований (ст. 201.14 Закона № 127-ФЗ).
Кроме того, права и обязательства должника могут быть переданы другому застройщику для завершения строительства в порядке, предусмотренном ст. 201.15.1-201.15.2 Закона № 127-ФЗ. Данные способы исполнения обязательств застройщика касаются только жилых помещений, инвесторы, профинансировавшие строительство нежилых помещений, вправе претендовать на удовлетворение своих требований в обычном порядке (постановление АС Волго-Вятского округа от 16.08.2017 по делу № А17-4841/2015).
