Что такое «Девелопмент» и кто такой «Девелопер»? Что такое девелопмент.

Рынок недвижимости отличается быстротечностью, а предложения настолько разнообразны, что неподготовленному человеку будет очень сложно сориентироваться. В большей степени это касается тех жителей, которые хотят не только совершить покупку, но и перевоплотить ее.

Девелоперская компания - что это?

Чтобы помочь покупателям, существуют девелоперские компании. Их деятельность заключается в том, чтобы изменить здание, увеличить его площадь или провести реконструктивные работы. Вследствие подобных мер будет изменен не только вид здания, но и земельного участка.

Осуществление девелоперских проектов под силу специалисту компетентному в своей сфере. Он должен знать особенности рынка недвижимости и хорошо разбираться в тонкостях. Главной задачей девелопера можно считать удачное соотношение затрат, качества выполненной работы и соотношение сроков.

Популярность земельного девелопмента растет с каждым днем. Практически все люди предпочитают работать со специализированными компаниями, которые учтут все пожелания заказчика и доведут работу до конца, продемонстрировав отличный результат. Естественно, такие услуги стоят недешево, но экономить на качестве не стоит.

Девелоперская компания - это работа со строительными объектами, которая невозможна без наличия определенных знаний, навыков и опыта. Эти составляющие являются гарантом высокого качества всех проведенных мероприятий. Прежде чем остановить выбор на конкретной девелоперской компании, необходимо поинтересоваться ее репутацией и послушать отзывы клиентов. Большое количество успешно выполненных девелоперских проектов также свидетельствует о высоком профессионализме сотрудников компании. Это поможет избежать возможных неприятных ситуаций.

Как работают профессионалы?

Хотя условия, согласно которым работают девелоперские компании, могут отличаться, существуют общие моменты. Именно они указывают на профессионализм.

За последние годы строительный бизнес претерпел существенные изменения. Он был дополнен различными компонентами: проектированием, финансированием, риелторской деятельностью, маркетингом и прочими, таким образом, трансформировавшись в девелоперский бизнес. Он включает в себя координацию и управление процессами создания недвижимости от начала до полного завершения.

К основным девелоперским мероприятия можно отнести:

• 
  Приобретение прав на активы, развитие которых планируется. Это может быть земля или недвижимость. А также прав, которые дают основания для действий с активами, принадлежащими сторонним собственникам.
• Выявление целевого сегмента рынка, разработка маркетинговой стратегии.
• Привлечение необходимых ресурсов.
• Разработка проектной документации по объектам,
• Строительство и сдача в эксплуатацию.
• Продажа объекта или его сдача в аренду.
• Юридическая поддержка на каждом этапе проекта.

Структура девелоперских компаний

Инвестиционно-девелоперская компания имеет свою структуру. Она может базироваться как на одном юридическом лице, так и на группе юридических лиц, которые взаимодействуют между собой.

Естественно, структура может отличаться в зависимости от специфики деятельности, целей и задач, которые выполняют девелоперские компании. Но базовые моменты все-таки есть.

Типовая структура девелоперской компании:

• Производственные подразделения: управление девелопмента, управление строительства, управление коммерции.
• Административно-управленческие подразделения: юридическое управление, управление финансов, бухгалтерия, служба режима и кадровая служба.
• Технические и административно-хозяйственные подразделения.

К производственным подразделениям можно отнести те, которые принимают непосредственное участие в проектах.

Вспомогательные подразделения оказывают опосредованное влияние на проекты. Оно осуществляется через взаимодействие с производственными мероприятиями. Функции вспомогательных подразделений являются типовыми для девелоперских компаний. Формируемое бизнес-окружение должно быть максимально благоприятным для успешного развития проектов.

Особенности девелоперской деятельности в России

Российские девелоперские компании сталкиваются с несовершенной законодательной базой, особенно в сфере коммерческой недвижимости. Несовершенство норм и законов приводит к тому, что переговоры являются довольно длительными, что затягивает процесс работы над проектом в целом.

К проблеме российского девелопмента можно отнести ограниченность предложений и длительный срок их воплощения в жизнь.

Девелоперская компания - это всегда риск, поэтому инвесторы с опаской вкладывают деньги в девелоперские проекты, а источники финансирования довольно ограничены. Структура привлеченных средств и особенности финансирования определяют особенность каждого проекта.

В России девелопмент вызывает дискуссии. Многие компании подменяют истинную суть, называя строительную деятельность девелоперской.

Признаки девелоперских проектов

• Необходимость внешнего финансирования.
• Высокие риски инвестирования и длительный
• Зависимость от внешних факторов.
• Согласование целей проекта с интересами региона и социальными программами.
• Реализация объекта.

ОАО «Национальная ДК»

ОАО «Национальная Девелоперская Компания» занимается продажей земли в Подмосковье и усовершенствованием дачных поселков. Многолетний опыт и квалифицированные специалисты обеспечивают успешную реализацию проектов. Клиенты могут рассчитывать на консультации и юридическую поддержку на каждом этапе работы. которые ОАО «Национальная Девелоперская Компания» предлагает вниманию заказчиков, способны удовлетворить любые потребности и пожелания.

ЗАО «Конструктор»

Девелоперская компания «Конструктор» осуществляет возведение зданий, жилых комплексов и объектов социальной и культурной направленности в Подмосковье. Все жилье отличается высоким качеством и комфортностью. Тот факт, что данная компания является подразделением крупного холдинга «Термосервис», дает возможность девелоперам производить весь цикл работ - от проектирования до сдачи объекта в эксплуатацию.

Девелопмент недвижимости – относительно новый вид деятельности, без которого невозможно представить себе современный инвестиционно-строительный проект. Под девелопментом (от англ. development – развитие) сегодня понимается любая хозяйственная деятельность, связанная с преобразованием существующего объекта недвижимости и сопутствующим увеличением его стоимости. Говоря простым языком, девелоперские компании обеспечивают опережающий рост стоимости актива по сравнению с объёмом инвестиций в проект путём его физического преобразования. Профессиональный девелопмент включает в себя управление инвестиционно-строительным проектом на всех этапах его жизненного цикла.

С начала девяностых, когда нынешний строй и рынок недвижимости только начинал формироваться, существенно возросла конкуренция, а многие ранее свободные ниши уже переполнены готовыми объектами. Это требует от квалифицированного инвестора намного более серьёзного подхода при подготовке новых проектов, чтобы выйти на нужные показатели рентабельности и минимизировать возможные риски. Помощь профессионального девелопера позволяет не только грамотно спланировать, но и организовать процесс строительства , реализовать проект на практике и обеспечить его эффективную эксплуатацию в дальнейшем.

Таким образом, в команду специалистов, занимающихся девелопментом недвижимости всегда входят эксперты из совершенно разных областей: квалифицированные юристы, финансисты, менеджеры, строители, эксплуатационщики, маркетологи, экономисты. Управление и координация их работы осуществляется опытными управленцами, нередко при помощи информационных систем класса Project Management (PM). Ключевая задача, которую решают эти люди – повышение эффективности капиталовложений на всех этапах проекта, ведь в противном случае он может утратить конкурентоспособность и не достичь установленных инвестором показателей.

Строительный девелопмент как вид деятельности включает в себя следующие услуги:

• детальная разработка концепции проекта;
• проведение маркетинговых исследований, экономических расчётов;
• выбор и подготовка объекта недвижимости для нужд конкретного проекта;
• подготовка документов и получение согласований на проект;
• технико-экономическое планирование;
• организация финансирования проекта;
• подготовка проектной и рабочей документации;
• планирование ресурсной базы;
• организация и контроль строительно-монтажных и ремонтно-отделочных работ;
• управление и эксплуатация готовых объектов недвижимости.

Очевидно, что без девелопмента недвижимости не обойтись не только при застройке новых территорий и развитии технопарков, но и в ходе реновации отдельных объектов недвижимости и целых городских кварталов, перепрофилировании земельных участков. Подобные услуги оказываются при сопровождении проектов по возведению или модернизации объектов жилой, коммерческой и промышленной недвижимости, развитию земельных участков под дальнейшую застройку.

«ТехноСтройПроект» обладает значительным опытом в сфере девелопмента объектов недвижимого имущества различного профиля. Компания давно и хорошо известна на рынке, имеет собственную нишу и определённый круг постоянных заказчиков из числа крупных инвесторов в девелоперские проекты в Москве и других регионах России. Узнать более подробную информацию об услугах и конкурентных преимуществах компании «ТехноСтройПроект» можно по телефону или непосредственно в нашем офисе.

Сначала детерминируем дефиниции. Ну или, более простым языком, разберемся с определениями. В переводе с английского языка слово девелопмент означает развитие . И совершенно правильно означает! Применительно к недвижимости данный термин подразумевает продвижение проектов, связанных с недвижимостью.

Развитие недвижимости представляет собой сложный комплексный и многоступенчатый процесс создания нового и очень специфичного продукта - объекта недвижимости . В целом этот процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, согласование, строительство, финансирование, налогооблжение, бухгалтерский учет, управление недвижимым имуществом и его инфраструктурой. Это бизнес, где требуется достаточно серьезные по объему инвестиции с длительным циклом, и где произведенный продукт длительное время может создавать устойчивый денежный поток.

Виды девелопмента

Различают два основных вида девелопмента: fee-development и speculative development . Иногда к девелопменту относят также возведение объекта недвижимости под себя (так называемый build-to-suit ), однако такая строительная деятельность не имеет целью получение прибыли, а служит для уменьшения накладных расходов (в первую очередь - арендных платежей) в будущем.

В первой схеме девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за фиксированный гонорар. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и наполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

Девелопер, не участвуя собственными финансами, лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей в аренду. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар девелопера за ведение строительного проекта может составлять от 8 до 15 процентов от стоимости проекта.

Вторая разновидность девелопмента - speculative development - более сложна, чем описанный ранее fee-development . Девелопер в этом случае возводит коммерческую недвижимость, выступая как единоличный (либо как основной) организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. Попытка положиться на один финансовый источник может быть обречена на провал, если речь не идет о долгосрочном кредите крупной банковской организации уровня "Сбербанка России", "Credit Swisse" или "Barclays Bank". При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании.

Понятно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и административные, и строительные, и экологические, и финансовые риски.

Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент - искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

Стадии девелопмента

Девелоперский проект в любом формате проходит несколько обязательных этапов. Развитие проекта включает в себя следующие стадии.

Предпроектная стадия:

• анализ рынка недвижимости


• подбор объекта недвижимости


• формирование стратегии проекта


• инвестиционный анализ


• оформление исходно-разрешительной документации


• привлечение кредитных и инвестиционных средств

Стадия проектирования:

• Разработка финансовой схемы, организация финансирования


• формирование архитектурно-инженерной группы


• привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади


• руководство проектированием


• проведение тендера на строительные работы

Стадия строительства:

• координация ведения строительных работ


• контроль качества строительства и сметных расходов

Стадия реализации:

• маркетинг и продвижение объекта на рынок


• реализация возведенных площадей


• контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем

Основные принципы девелопмента

Один из ключевых принципов девелопмента - создание сильной команды консультантов , которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания. Привлечение таких специалистов стоит дорого, но, как показывает опыт, окупается. Кроме того, на каждой стадии развития проекта следует выделить ключевые моменты, при удачном осуществлении которых можно ожидать удачного завершения всего проекта.

На предпроектной стадии девелоперского проекта это исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта. Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы: 1) в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши в настоящий момент и сохранятся ли они в дальнейшем; 2) какой именно объект нужно строить; 3) каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей; 4) каков прогноз рентабельности проекта; 5) уровень конкуренции в том или ином сегменте; 6) возможные риски и способы их уменьшения.

Исследование рынка недвижимости позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.

Большое внимание в исследовании должно уделяться прогнозам этих показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать общий уровень конкуренции в выбранном сегмента рынка. Еще один важный пункт - анализ существующих рисков и способов их уменьшения.

Выбор времени осуществления проекта должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку такие проекты по времени занимают от двух лет. Таким образом, проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться - в период спада.

Следует отметить, что в Москве задача выбора земельного участка осложняется благодаря юридической неопределенности. Часто юридические лица, предлагающие земельные участки, не имеют на это права. Кроме того, на эти участки может распространяться действие нормативных актов, не допускающих определенные типы использования. Нередко городские административные органы требуют от застройщика дополнительных компенсаций. Градостроительное задание не содержит детального описания состояния инженерных коммуникаций в районе. В результате застройщик сталкивается с непредвиденными затратами, которые часто делают строительство более затратным, чем ожидалось.

Для контроля стоимости функциональная концепция должна разрабатываться межотраслевой группой, включающей застройщика, архитектора и экономистов-сметчиков. Уже на этой стадии возможно привлечение для консультаций специалиста-брокера, который будет продвигать площади на рынке.

Целесообразным выглядит проведение тендера на проектирование. В этом случае при выборе лучшего эскизного проекта должны учитываться различные параметры, такие как: наличие профессиональной страховки у проектировщика, стоимость проектирования, наличие опыта проектирования подобных зданий, наличие связей с городскими структурами, максимальный выход полезной площади здания. В Москве ситуацию на данном этапе осложняет отсутствие или недоступность генерального плана города с исчерпывающей информацией о территориальном зонировании и планах будущей застройки.

Финансирование из собственных средств встречается, пожалуй, только в теории. Даже если взять девелоперский опыт крупных западных страховых компаний и пенсионных фондов (они, как правило, финансируют девелоперские проекты, целиком из собственных ресурсов), то окажется, что и они используют заемные деньги, только кредиторами в данном случае выступают не банки или крупные инвестиционные компании, а мелкие клиенты этих организаций. Аксиомой выглядит утверждение, что без собственного капитала невозможно реализовать проект. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными деньгами.

Когда схема финансирования, являющаяся ключевым пунктом в развитии проекта, выстроена, можно приступать к архитектурному проекту, определяющему внешний вид будущего здания, конструкции, инженерное оборудование и благоустройство территории. В Москве требования государственных инстанций к представляемой на утверждение документации варьируются в зависимости от размера проекта. Очень важно уже на стадии проектирования поддерживать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государственными службами. На этой стадии размер бюджета можно определить уже с погрешностью до 10%. В дальнейшем смета должна постоянно уточняться.

Если к моменту готовности здания арендаторы (либо покупатели) уже найдены, площади могут быть сразу отданы в их распоряжение. Часто договоры об аренде могут быть подписаны лишь после завершения строительства, поскольку арендаторы хотят быть уверенными в том, что здание соответствует их требованиям.

Если арендаторы все же не найдены, следует или усилить рекламную кампания, или пересмотреть ее стратегию. Возможно, группа потребителей была выбрана не совсем правильно. Если период между окончанием строительства и продажей площадей затягивается, вся схема финансирования ставится под угрозу.

Особенности девелопмента при создании жилых, офисных и торговых площадей

В зависимости от функционального назначения строящихся площадей, развитие проектов имеет ряд особенностей. В основе каждого вида девелопмента лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента придает определенную специфику процессу реализации проекта. Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

Особенности девелопмента на рынке жилья

При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.
Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры.

Планировочные особенности: главная цель для застройщика - разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

Особенности девелопмента на рынке офисных помещений

При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

В маркетинге девелопер ориентируется на юридические лица. то может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Цель, к которой стремятся все девелоперы - максимально увеличить полезную площадь . Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.

Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

Особенности девелопмента на рынке торговых площадей

При выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена - идеальные места для создания торговых площадей. В этом случае экология не имеет практического значения. Значительно меньшее значение по сравнению с торговыми и офисными помещениями имеет имидж района, его престижность. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг.

В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

Особенности зарубежного девелопмента

Американский рынок недвижимости весьма развит, поэтому схемы девелопмента, применяемые на нем, весьма сложны. Такие схемы вряд ли могут применяться на развивающихся рынках. Особенно тяжело применять на неамериканских рынках инструменты, связанные с эмиссией акцией или обменом облигациями (сделка "своп"). К примеру, компания "Olympia-&-York" часто под построенное ей офисное здание проводила эмиссию облигаций, а часть арендной платы со здания шла на дивиденды держателям облигаций. Естественно, что такая операция возможна только при наличии развитого фондового рынка.

Другой особенностью американского рынка является высокая конкуренция и затоваривание рынка недвижимости. В связи с этим, девелоперские проекты должны ставить своей целью создание недвижимости более высокого качества, чем ныне существующая. Только в условиях высокой конкуренции и могла появиться операция, применяемая Olympia-&-York, когда компания для привлечения арендатора выкупала его арендный договор с прежним офисным зданием.

Неамериканские рынки более консервативны, не так критичны к качеству недвижимости, а применяемые на них финансовые схемы не так сложны. В качестве примера можно привести рынок недвижимости Кипра, который развивался практически с "нуля" последние двадцать лет после захвата турецкими войсками северной части острова.

На рынке недвижимости Кипра действуют несколько крупных девелоперских компаний. Такие компании обычно представляет собой часть крупной финансово-промышленной группы. К примеру, девелоперская компания Cybarco, имеющая проекты в Лимассоле, Ларнаке и Пафосе, является частью одноименной крупной кипрской группы, обладающей строительным, туристическим, гостиничным и банковским направлениями. Посредством девелоперской компании группа либо вкладывает собственные капиталы в недвижимость в качестве долгосрочных инвестиций (офисы, гостиницы, торговые комплексы), либо развивает жилищные проекты с быстрой окупаемостью. Во втором случае девелоперская компания должна обеспечить прибыльность операции на уровне 15-25% годовых, что выше банковской ставки.

Другая кипрская группа - "Leptos" - также имеющая развитую сеть направлений бизнеса, а девелоперскую деятельность проводит через дочернюю "Leptos Estate". Все операции компания сконцентрировала в одном из городов-Пафосе. На сегодняшний до половины коммерческой недвижимости в городе принадлежит "Leptos Estate". Таким образом, большинство кипрских девелоперских компаний являются частью крупных местных финансовых групп.

Другая отличительная черта кипрского девелопмента - весьма среднее, но добротное качество объектов. В то время как в Америке большинство девелоперов каждое новое здание строят, чтобы оно было лучше того, что присутствует на рынке, конкуренция и состоятельность покупателей на Кипре такова, что особого качества и не требуется.

В Европе с начала 1990-х, когда разразился кризис на рынке недвижимости, девелопмента практически не было - рынок затоварен, ставки аренды низки. Во многих странах девелопер не начинает нового проекта пока не имеет на руках сформированного пакета договоров с будущими арендаторами. Тем не менее намечается постепенное общее оживление рынка.

Одним из немногих мест, где коньюктура местного рынка дает возможности для девелопмента - Восточная Европа. Однако, большинство экспертов сходится во мнении, что рынки всех восточноевропейских столиц весьма ограничены и насыщение спроса может произойти весьма быстро.

Затоваренность рынков недвижимости Северной Америки и Европы заставляет мировых девелоперов и инвесторов обратить серьезное внимание на крупные развивающиеся рынки, где существует значительный дефицит качественной недвижимости при значительном спросе. Это - Китай, Индия, Аргентина, Бразилия, Мексика, страны Юго-Восточной Азии и, конечно же, бескрайние земли России . Между этими странами по сути происходит грандиозный тендер за инвестиции в недвижимость. Большинство западных экспертов считает, что Россия в таком соревновании явно занимает место аутсайдера - в основном благодаря слабой законодательной базе и плохому инвестиционному климату.

Девелопмент: резюме и выводы

Девелоперский бизнес является по своим характеристикам интеллектуальным, профессиональным, комбинированным. Он ориентирован на высокие прибыли, но и подвержен большому количеству рисков. Наиболее серьезным риском является конъюнктурный, то есть риск того, что концепция оказалась ошибочной и объект недвижимости не будет востребован рынком.

Использованы материалы, подготовленные Евгением Дудиным и Алексеем Щукиным (группа "Монолит")

Английское слово development означает развитие, совершенствование. Это понятие имеет широкое значение. Наиболее часто термин применяется в приложении к строительству.

Девелопмент – что это такое , говоря простым языком, и какое отношение к строительной индустрии имеет развитие и совершенствование?

Вконтакте

Что такое девелопмент в строительстве

В строительной отрасли этим термином обозначают деятельность, направленную на создание, реконструкцию или изменение строительного объекта с целью увеличения его стоимости . Как правило, таким видом бизнеса занимаются компании. Предпринимателей, работающих в этом виде бизнеса, называют девелоперами. Подобным видом работ занимаются как отдельные лица, так и конторы.

Существует несколько видов деятельности в данной сфере. Чаще всего это инвесторы, вкладывающие средства в строительные объекты с расчетом получить от продажи определенную выгоду.

Внимание! Говоря понятным языком, девелопер – это застройщик .

Появление девелопмента в России

Занятие развитием и реконструкцией строительных объектов пришло из СССР. В те времена понятия инвестор или девелопер не было.

Застройщик выполнял не только непосредственно строительные и восстановительные действия, но и занимался поиском финансов для оплаты работ.

Сегодня такие функции сохранились, но появились новые термины, расширился спектр услуг, предоставляемых фирмами, существенно улучшилось качество обслуживания.

В прессе появилась информация о девелоперских компаниях. Кто такие девелоперы, чем занимаются в России ?

В регионах работают федеральные и местные компании, сотрудничающие с различными застройщиками. Федеральные компании имеют офисы в столице, подчиняются указаниям из центрального офиса. Местные не имеют в Москве представительств. Руководство осуществляется на региональном уровне. Объединяет их сфера деятельности – оказание услуг в строительной отрасли, в работе с недвижимостью.

Чем занимается девелоперская компания

оказывают компании, реализующие проекты недвижимости.

В строительной области проектом называют реконструкцию или строительство объекта.

Компании занимаются полным циклом работ, начиная от анализа идеи, заканчивая сдачей объекта заказчику в готовом виде.

Компании могут заниматься не только строительством и реставрацией. Иногда для увеличения стоимости проводят ремонт. Такой вид работы называется реновацией .

Все нюансы сотрудничества оговариваются в договоре, который заключают обе стороны. В нем указываются сроки, стоимость, перечень работ. В зависимости от сложности проекта, цена за услуги компании может достигать 10 % стоимости объекта.

Фактически понятие девелопмент в строительстве подразумевает менеджмент, управление объектом. В мире считается, что это один наиболее прибыльных видов бизнеса. В России он стремительно развивается и является одним из самых перспективных.

Этапы, из которых состоит девелопмент

Процесс работы с проектом состоит из нескольких этапов:

1. Разработка идеи и предварительный анализ проекта.
2. Поиск участка.
3. Создание проекта и оценка его стоимости.
4. Поиск исполнителя и заключение официального соглашения.
5. Реализация и управление проектом.

Специалисты различают два вида деятельности: в зависимости от управления финансами и от типа объекта. Каждый из них подразделяется на несколько классов.

Виды девелопмента

В зависимости от вида недвижимости девелопмент в строительстве разделяют на работу в сфере:

• жилой отрасли;
• коммерческой;
• загородной недвижимости;
• земли и земельных участков.

При работе с жилой и коммерческой недвижимостью пошагово разрабатываются все этапы в сфере соответствующего вида строительства. Готовый объект сдается заказчику.

Для з емельных участков и земли девелопмент проекта – это разработка разделения больших объектов на более мелкие. Выполняются все этапы, включающие юридические и технические вопросы. Работы проводятся под конкретные требования клиента. В договоре указываются все детали, интересующие заказчика:

• мощности, которые планируется размещать на объекте;
• въезд и выезд на ближайшие магистрали;
• объем строительных работ.

Специалисты называют также офисный, гостиничный, торговый, складской и промышленный вид. Их можно отнести к коммерческому классу. Это перспективные направления в данной сфере деятельности.

Классы, на которые подразделяется недвижимость

Существует классификация девелопмента в недвижимости по различным показателям:

• по целям владения (для проживания, бизнеса, инвестиции);
• уровню готовности к эксплуатации (незавершенное строительство, введенный объект, необходим капитальный ремонт или реконструкция);
• воспроизводимость в натуральной форме (воспроизводимые объекты – дома и насаждения, невоспроизводимые – земля и недра).

Профессионалы разделяют воспроизводимую недвижимость как эконом, элит, бизнес-класс.

Экономкласс

Наиболее популярный среди различных видов жилого вида девелопмента . Его характерными чертами являются:

1. Относительно невысокая стоимость.
2. Расположение далеко от центра города.
3. Строительные работы выполнены недорогими материалами, чтобы снизить стоимость.
4. Не всегда предусмотрены парковочные места, социальная инфраструктура.

Внимание! Не смотря на то, что такой вид считается экономклассом, это не означает, что жилье построено некачественно.

В современной строительной отрасли существует большая конкуренция. Компании делают все для того, чтобы привлечь максимальное количество клиентов. Поэтому качеству уделяется особое внимание. Контроль над процессом осуществляется на всех стадиях. Жилье экономкласса соответствует стандартам, принятым в России, долговечно и комфортно. Выдержаны санитарные нормы.

Элит

Этот класс означает лучший. Элитная квартира или дом – постройка с наилучшими качествами. Рынок девелопмента только формируется. Среди специалистов нет единого мнения, какое именно жилье считать элитным, по каким критериям определяется это понятие. Пользуясь ситуацией, часть риелторов выдает дешевые объекты за элитные, соответственно, взимая за них и повышенную плату.

Условно элитность определяется по совокупности нескольких данных:

• расположение объекта в уникальном месте;
• оригинальный внешний вид;
• при сооружении использовались новые технологии;
• выдержаны высокие стандарты качества при строительстве;
• предусмотрены коммуникации – гараж, супермаркеты, дороги, социальные объекты.

Среди элитного жилья называют пентхаусы. Это жилье на верхней части здания. Часто это жилой объект на крыше со всеми коммуникациями.

Девелоперские компании подразделяют этот класс на подклассы, названия которых говорят сами за себя – премиум, эксклюзив, комфорт.

Бизнес

К этой категории относят всю недвижимость, являющуюся нежилым фондом. Это офисы, склады, магазины, предприятия. Все, что связано с получением прибыли от эксплуатации построек. При этом доход получают от:

• сдачи объекта в аренду;
• использования как помещения для фабрики, завода, другой производительной деятельности;
• продажи.

К бизнес-классу можно отнести также землю и земельные участки. В таком случае доход получают от аренды и продажи участков.

Виды девелопмента в зависимости от управления финансами

По отношению к финансам девелопмент разделяют на два основных:

• fee development ;
• speculative.

Первый вид – находится исполнитель, не имеющий финансовой ответственности, а отвечающий только за исполнение. За выполненный объем работы получает денежное вознаграждение. Наиболее часто это строительство объекта «под ключ». Все чаще исполнителей находят на основании проведения тендеров. На них определяется, кто готов выполнить задание с приемлемым качеством за наиболее выгодное заказчику вознаграждение.

Второй вид подразделяется на две категории:

1. Девелопер является инициатором, берет на себя ответственность за успех проекта. Он ищет проектантов, финансы, строителей. Свои деньги в проект не вкладывает, поэтому не рискует. Согласовывает все вопросы с властью. За свою работу берет гонорар. Сумма зависит от многих факторов.
2. Девелопер является финансистом проекта. Он полностью принадлежит ему. Все риски ложатся на его плечи. С другой стороны, он управляет объектом, может сдать в аренду, продать.

Компания может заниматься не только строительной деятельностью, но юридическими, оценочными, исследовательскими работами.

Если разобрались, что означает простыми словами девелопмент , то можно смело участвовать в новых проектах и обращаться в компании, предлагающие свои услуги. Несмотря на то, что термин новый и не совсем понятный, такой вид деятельности проводится уже давно, правда, под другим названием.

Девелопмент (от англ. development – развитие) – это комплекс мероприятий по строительству, изменению или реконструкции здания, направленных на увеличение его рыночной стоимости. Соответственно, специалистов, задействованных в данной сфере, называют девелоперами, или застройщиками, если говорить простыми словами. Выполнять подобные работы могут как индивидуальные предприниматели, так и компании. Таким образом, исходя из определения, делаем вывод, что основной целью девелопмента является развитие недвижимости ради увеличения его стоимости.

Отдельно стоит упомянуть об инвесторах, которые вкладывают собственные средства в улучшение недвижимости, для того, чтобы в будущем продать его по выгодной цене. Такие бизнесмены также имеют отношение к девелопменту, формируя отдельное его направление.

Развитие направления в России

Впервые деятельность, напоминающая современный девелопмент, появилась еще в Советском Союзе, однако тогда не было таких профессий, как девелопер и инвестор. В обязанности застройщика входило не только строительство и реконструкция объекта, но и поиски источников финансирования для покрытия расходов.

В современной России на девелопера, наряду с прежними функциями, возложен ряд новых обязательств, которые должны быть выполнены в соответствии с высокими требованиями, диктуемыми рынком недвижимости.

Так чем же занимаются застройщики? В сегодняшней статье мы подробнее разберем этот вопрос, доступным языком объясним спецификацию и все нюансы работы компаний из данной отрасли.

Чем занимаются девелоперы

Основным направлением деятельности застройщиков является реализация проектов недвижимости.

Под определением проекта стоит понимать как строительства объекта с нуля, так и реконструкцию существующего. То есть проект – это временное предприятия, имеющее начало и конец, который наступает по достижении поставленных целей или осознания того, что он являются недостижимыми.

Важно понимать, что девелоперские фирмы не сосредоточены на отдельном направлении, например, только строительстве. Они выполняют широкий спектр работ, начиная от анализа идеи и заканчивая сдачей объекта «под ключ».

Встречаются ситуации, когда девелоперские компании берутся за строительный проект, который не включает в себя непосредственное возведение объекта. Они предоставляют услуги по созданию юридического лица, на которое будет оформлен земельный участок и получено разрешение на строительство.

В начале сотрудничества застройщик и заказчик оговаривают все финансовые вопросы, объем работы, ответственность сторон и сроки сдачи объекта, подкрепляя сделку подписанием договора. Комиссия компании может колебаться в зависимости от сложности работ, но обычно она составляет около 10 процентов от стоимости объекта.

Как видим, девелопмент является довольно объемной деятельностью, включающей в себя большое количество функций подразумевающих практически управление недвижимостью.

Неспроста данный бизнес находится в верхних списках рейтингов наиболее прибыльных в мире.

Кстати, одним из самых крупных девелоперов в мире был нынешний президент США Дональд Трамп.

Из чего состоит девелопмент

Собственно, весь цикл работы с проектом делится на несколько отдельных этапов:

• Анализ и разработка будущего проекта.
• Поиск земельного участка.
• Создание проекта с предварительной оценкой стоимости.
• Поиск исполнителя и подписание всех документов.
• Строительство и управление проектом.

Кроме того, сам девелопмент специалисты классифицируют по нескольким видам: по управлению финансами и по типу объекта.

Строительный девелопмент подразделяется также и по отраслям:

• Жилая.
• Коммерческая.
• Загородная.
• Земельная.

В случае с первыми двумя отраслями застройщиком прорабатываются все этапы строительства, и уже готовый проект сдается заказчику. К коммерческой отрасли относится строительство гостиниц, складских помещений и офисных зданий.

При работе с земельными участками девелопмент заключается в разбивке одного большого проекта на несколько более мелких составляющих, по которым выполняются все требования, начиная с юридических моментов. Все работы проводятся в соответствии с требованиями клиента, описанными в контракте.

К деталям проекта, которые требуют отдельного обсуждения, относятся:

• Мощности, размещенные на объекте.
• Выезд на ближайшие автомагистрали и дороги.
• Объем работ.

Классификация недвижимости

Девелопмент подразделяется также и по классам недвижимости. Недвижимость классифицируется по нескольким признакам.

А именно:

• По цели владения (проживание, ведение коммерческой деятельности, объект инвестирования).
• Готовности (незавершенные работы, введен в эксплуатацию, требует капитального ремонта).
• Воспроизводимости в натуральной форме. К воспроизводимым относятся дома и насаждения, к невоспроизводимым – земля и ее недра.

Кроме того, все объекты делятся на эконом, элит, и бизнес-классы.

Эконом-класс . Является наиболее распространенным видом жилого девелопмента. Сразу стоит отметить, что невысокая стоимость постройки относительно других типов вовсе не означает, что работы выполнены некачественно. Строительству жилья в России уделяется большое внимание, поэтому жилье даже такого класса соответствует всем санитарным нормам и нормативным актам.

Помимо низких затрат на строительные материалы, к характерным чертам экономкласса можно отнести удаленность от центра населенного пункта, отсутствие парковочных мест и объектов социальной инфраструктуры на территории жилого комплекса.

Элит-класс . Соответствует всем наивысшим стандартам. Однако некоторые недобросовестные девелоперские компании пользуются тем, что отечественный рынок недвижимости находится на этапе формирования, и отсутствуют четкие критерии классификации жилья. Поэтому иногда они продают жилье экономкласса под видом элитного, завышая его стоимость.

В целом недвижимость элиткласса должна соответствовать следующим нормам:

• Уникальное месторасположение.
• Оригинальный внешний вид.
• Использование современных технологий в строительстве.
• Соответствие высоким стандартам.
• Наличие коммуникаций и социальной инфраструктуры.

Объекты элитной жилой недвижимости подразделяются на категории: премиум, эксклюзив и комфорт. Представителем данного класса являются пентхаусы.

Бизнес-класс . К данной категории относится нежилая недвижимость, которая может быть использована для получения прибыли: складские помещения, офисы, торговые объекты и т. д.

Зачастую доход извлекается путем сдачи помещения в аренду или продажи, а также использования его для производственных целей.

Сюда же относятся и земельные участки, поскольку их можно выгодно продать.

Классификация девелопмента по типу управления финансами

В зависимости от управления финансами, девелопмент бывает двух видов: fee development и speculative. .

В первом случае все предельно просто: с помощью тендерного конкурса определяется исполнитель работ, который отвечает исключительно за качество выполненной работы и не несет никакой материальной ответственности. Его вознаграждение напрямую зависит от объема работы. Чаще всего в таких случаях объект сдается «под ключ».

Со speculative немного сложнее, поскольку он, в свою очередь, делится на несколько подкатегорий: девелопер только финансирует проект или берет полную ответственность и отвечает за его успешность.

В первом случае проект полностью принадлежит застройщику, и все риски ложатся на него. Но взамен он получает право управления объектом, и возможность сдавать недвижимость в аренду.

Что касается полной ответственности, она требует от девелопера полной погруженности. Он занимается разработкой проекта, поиском строителей и финансов, решает юридические вопросы, в том числе и с представителями власти. Но поскольку собственные средства он не вкладывает, материальные риски сведены к минимуму. Комиссия девелопера в таких ситуациях зависит от сложности проводимых работ.

Несмотря на свою молодость, рынок недвижимости в России является перспективным направлением деятельности, а дом уже не является просто жилищем. Развитие девелопмента в правильном направлении подарило миру новый термин – джентрификация, в результате которой некогда трущобы превращаются в привлекательные районы для жизни. Примерами ее являются нью-йорский Бруклин, лондонский Шордич и берлинский Пренцлауэр-Берге. Поэтому любая недвижимость может стать выгодным капиталовложением, если к ее развитию приложат усилия юристы, архитекторы, маркетологи и, естественно, строители.