Закладная на квартиру – документ, удостоверяющий правомочия залогодержателя по обязательствам, которые обеспечиваются залогом на квартиру, взятую в ипотеку. Закладная является ценной бумагой, которая выдается конкретному лицу (т.е. именная) и дает ее владельцу следующие права:

• Получить исполнение обязательств, которые обеспечиваются залогом недвижимости.
• Залога на вещи, которые обременены ипотекой.

Порядок оформления закладной по ипотеке регулируется гражданским законодательством РФ, а также законом № 102-ФЗ, принятым в 1998 году. Летом 2014 года в данный нормативно-правовой акт были внесены существенные изменения.

1. Дата и место подписания.
2. Информация о залогодателе (паспортные данные и место проживания).
3. Информация о должнике (паспортные данные).
4. Информация о первоначальном залогодержателе.
5. Обязательства, которые были обеспечены залогом недвижимости (основания, место заключения договора, сумма, проценты, сроки).
6. Предмет ипотеки.
7. Место и время удостоверения договора нотариусом (адрес, подробное описание, кадастровый номер, денежная оценка и др.).
8. Информация о правах залогодателя.
9. Сведения о месте и дате регистрации права залогодателя в Росреестре.
10. График погашения платежей по ипотеке.
11. Порядок взыскания долгов.
12. Условия досрочного погашения ипотеки.
13. Дата и место регистрации ипотечного договора.
14. Дата выдачи закладной.

В некоторых случаях в закладную могут быть включены и иные условия. Только юрист, имеющий многолетний опыт работы в данной сфере может составить закладную с учетом всех правил, предусмотренных законодательством.

Соглашение об изменении содержания закладной

В случае если требуется изменить какие-либо условия в содержании закладной, то между сторонами, ее подписавшими, заключается соглашение о внесении таких изменений. Такое соглашение выступает, как приложение к закладной и является ее неотъемлемой частью.

Соглашение об изменении содержания закладной может применяться в различных случаях. Например, когда заемщику необходимо реструктурировать долг (увеличить срок кредита, уменьшить ежемесячные платежи и др.). Данный документ, так же как и закладная подлежит регистрации в Росреестре.

Исходя из конкретной ситуации, в данном соглашении могут присутствовать различные условия, о включении которых договорились сами стороны.

Но закон предусматривает ряд условий, которые должны входить в любое соглашение:

• Реквизиты договаривающихся сторон.
• Информация о самой закладной и об основном соглашении (а также сведения о регистрации указанных договоров).
• Предмет соглашения (подробно указать на то, какие изменения вносятся в закладную путем подписания данного соглашения).
• Дата и место заключения соглашения.
• Подписи сторон.

Самое главное правило при подписании такого соглашения – достичь договоренности между сторонами в рамках закона и как можно подробнее все это зафиксировать на бумаге.

Не знаете, как составить закладную на квартиру по ипотеке? Возникли трудности с пониманием содержания? Юристы нашего портала всегда на связи.

С 1 июля 2018 года изменился порядок регистрационных действий на основании соглашения об изменении содержания закладной, а также порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, сообщает Управление Росреестра по Новосибирской области.

Теперь соглашение об изменении содержания документарной закладной (закладной в виде документа на бумажном носителе) не регистрируется как сделка, а является основанием для внесения соответствующих изменений в регистрационную запись об ипотеке.

С этой целью залогодателю и залогодержателю следует обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении изменений в закладную, приложив к нему два подлинных экземпляра соглашения об изменении содержания закладной и оригинал закладной.

За указанное регистрационное действие подлежит уплате государственная пошлина в размере 350 рублей, распределенная пропорционально числу обратившихся с заявлением лиц. Например, если с заявлением обратились банк и гражданин, каждый из них уплачивает государственную пошлину по 175 рублей.

Срок осуществления государственной регистрации составляет один рабочий день, следующий за днем поступления в орган регистрации прав заявления о внесении изменений в документарную закладную, либо один день с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра.

Изменения коснулись и порядка погашения регистрационной записи об ипотеке.

Так, если права залогодержателя удостоверены закладной, то запись об ипотеке может быть погашена на основании:
1) совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
2) заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
3) заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Отметка об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме на документарной закладной должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения. Кроме того, такая отметка удостоверяется подписью владельца закладной, а если им является юридическое лицо, имеющее печать, то подпись на отметке заверяется печатью организации.

В том случае если закладная не выдавалась, регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании:
1) совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
2) заявления залогодержателя.

В случае если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления уполномоченного органа исполнительной власти (Минобороны РФ).

Кроме того, регистрационная запись об ипотеке может быть погашена по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

По общему правилу запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в Управление Росреестра соответствующих заявлений.

Государственная пошлина за указанное действие не уплачивается.

При аннулировании закладной в связи с прекращением ипотеки (статья 25 Закона об ипотеке) на лицевой стороне первого листа аннулированной закладной проставляется штамп погашения регистрационной записи, заполняемый в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП.

Подлинный экземпляр аннулированной закладной помещается в дело правоустанавливающих документов. Аннулированная закладная может быть передана ранее обязанному по ней лицу по его требованию (заявлению) (статья 25 Закона об ипотеке).

При обращении в регистрирующий орган залогодателя или лица ранее обязанного по ипотеке для получения аннулированной закладной необходимо выполнить следующие действия:

1. В главном окне выполните пункт меню Книги à или в главном окне Выбор действия в подразделе Выдача документов нажмите кнопку Записи в КУВС . На экране появится форма Книга учета выданных свидетельств .

2. Выполните команду меню Запись à Создать (F6 ) или нажмите кнопку на панели инструментов. На экране появится детальная форма .

· Поля Номер книги , Дата выдачи , Сотрудник заполняются автоматически. При необходимости откорректируйте значение этих полей вручную или выберите нужные значения из справочников, открывающихся после нажатия кнопки справа от поля.

· Заполните поле № записи , нажав клавишу F10 .

3. Внесите данные в поле Получивший .

а) Если за выдачей закладной обратился непосредственно первоначальный залогодержатель или законный владелец закладной, то нажмите кнопку . На экране откроется форма Список Субъектов .

o Выполните поиск нужного субъекта в базе данных.

o Подключите выбранную запись двойным щелчком мыши по записи или нажатием кнопки на панели инструментов. Форма Список субъектов Запись в . Поле Получивший будет заполнено.

б) Если за выдачей закладной обратился представитель первоначального залогодержателя или законного владельца закладной, то поставьте флажок в поле Предст . На экране откроется форма Список представителей .

o Выполните поиск представителя (записи о представлении обратившимся лицом интересов правообладателя на основании представленного документа) в БД по известным характеристикам (фамилии, паспортным данным и т.д.).

o Если запись о представителе найдена в БД, просмотрите его характеристики и нажмите клавишу Enter на клавиатуре или кнопку на панели инструментов, либо дважды щелкните мышью на выбранной записи. Форма Список представителей закроется, и поле Получивший будет заполнено.

в) Если запись о представителе в БД не найдена, то создайте ее, выполнив действия, указанные в п.5 раздела 2.1 Прием документов для регистрации права настоящих Рекомендаций.

4. Перейдите в поле Выданные документы .

· Нажмите кнопку , расположенную справа от первой выделенной строки в данном поле.

· На экране откроется форма Тип действия (см. Рис. 233). Выберите необходимое значение и нажмите кнопку ОК Свидетельства, закладные, выписки на б/х имущество .

Рис. 233 Форма "Тип действия"

· Выполните команду меню Запись à Создать (), или нажмите клавишу F6 на клавиатуре.

· На экране откроется форма Свидетельство (см. Рис. 234).

Рис. 234 Форма ″Свидетельство″

· В поле Тип выберите из списка () значение Закладная .

· В поле Регистр.номер выберите из списка нужный регистрационный номер ипотеки. При нажатии кнопки откроется форма .

Рис. 235 Форма "Укажите требуемую запись об ипотеке"

· Выполните поиск (по типу, номеру и дате регистрации, адресу объекта недвижимости). Подключите выбранную запись двойным щелчком мыши по записи или нажатием кнопки на панели инструментов. Форма Укажите требуемую запись об ипотеке закроется, и управление перейдет в форму Свидетельство . Поле Регистр.номер будет заполнено.

· Поля Вид и Дата регистрации заполняются автоматически соответствующими значениями.

5. Нажмите кнопку , расположенную справа от поля Описание документа . На экране откроется форма Документы-основания , которая содержит список закладных, связанных с выбранным регистрационным номером ипотеки. Выберите из списка необходимый документ – закладную.

· Просмотрите характеристики закладной в открывающейся при нажатии кнопки на панели инструментов форме Документ (см.Рис. 236).

Рис. 236 Форма ″Документ″

· В поле Аннулирован внесите дату аннулирования закладной.

· Закройте форму Документ , нажав кнопку на панели инструментов.

6. Выберите нужную закладную, нажав клавишу Enter на клавиатуре или кнопку на панели инструментов, либо выполнив двойной щелчок мышью на выбранной записи. Поле Описание документа будет заполнено.

· Сохраните сделанную запись о закладной, выполнив команду меню Форма à Сохранить (), либо нажав клавишу F2 на клавиатуре.

· Закройте форму Свидетельство , нажав кнопку на панели инструментов. Управление вернется в запись в Книге учета выданных свидетельств . В поле Выданные документы появится запись о выдаваемой закладной.

Рис. 237 Запись КУВС о выдаче аннулированной закладной

Внимание ! Поле Реквизиты документа автоматически заполняется фразой: "аннулированная закладная, <дата погашения аннулированной закладной>" в соответствии с п. 24 Правил ведения книг и п.54 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.

· Для заполнения поля Примечание нажмите кнопку справа от поля. Поле Примечание автоматически заполнится сведениями о номере и номере записи в этой книге, под которым учтено заявление о регистрации ипотеки. Откорректируйте автоматически сформированный текст.

Важно ! При выдаче аннулированной закладной в графе "Примечание " соответствующей записи Книги учета входящих документов , на основании п.20 Правил ведения книг, указываются дата передачи закладной, фамилия и инициалы физического лица (и наименование юридического лица, когда обязанным по ней лицом являлось юридическое лицо), которому передана аннулированная закладная, а также подпись этого лица (в случаях, когда в порядке, установленном статьей 25 Закона об ипотеке, подлинник аннулированной закладной передается ранее обязанному по ней лицу).

Для автоматического заполнения этой графы, необходимо находясь в записи о выдаче аннулированной закладной нажать кнопку , расположенную справа от поля Примечание . Управление перейдет в форму (см. Рис. 238). Установив курсор на необходимую запись, нажать кнопку , расположенную справа от поля Примечание .

Рис. 238 Форма "Связь закладной с книгой учета входящих документов"

· Для выхода из формы Связь закладной с книгой учета входящих документов нажмите кнопку на панели инструментов.

· Сохраните созданную запись в Книге учета выданных свидетельств , нажав кнопку на панели инструментов или клавишу F2 на клавиатуре.

7. При необходимости распечатайте запись Книги учета выданных свидетельств , выполнив команду меню Отчеты à Печать записи в книге или нажав кнопку на панели инструментов (см. Рис. 239).

Рис. 239 Отчет – запись книги учета выданных свидетельств

8. Нажмите кнопку на панели инструментов для выхода в Книгу учета выданных свидетельств , или нажмите на нее последовательно несколько раз для выхода в главное окно.

О наличии действующей закладной свидетельствует ее нахождение у залогодержателя либо отсутствие на ней каких-либо отметок об исполнении обеспеченного требования. Соответственно нахождение закладной у обязанных лиц или у регистрирующего органа по общему правилу свидетельствует об исполнении обеспеченного обязательства.

В случае если закладная прекращается по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в соответствии с планом погашения долга, залогодатель обязан передать закладную залогодержателю с пометкой об исполнении. В каждом случае частичного, а не полного исполнения обеспеченного обязательства залогодержатель обязан удостоверить платеж приложением к закладной предоставленных финансовых документов.

Прекращение закладной путем осуществления по ней прав по общему правилу совершается по предъявлении ценной бумаги владельцем обязанному лицу. Закладная не предъявляется в том случае, если она передана в депозит нотариуса, заложена с передачей залогодержателю или на закладной сделана отметка о ее депозитарном учете. Только последнее исключение предполагает осведомленность о нем обязанного лица и предоставляет должнику право потребовать от владельца закладной выписку по счету депо.

Законодательство о нотариате содержит положения, регулирующие осуществление прав по закладной, связанных с обращением взыскания на имущество. При наличии неисполненного соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке нотариус полномочен совершать исполнительную надпись на закладной при наличии следующих документов:

Нотариально удостоверенное согласие на внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество;

Договор, обязательства по которому обеспечены залогом;

Договор о залоге;

Расчет задолженности должника;

Отчет об оценке заложенного имущества или заявление залогодержателя об установлении в качестве начальной продажной цены оценки предмета залога, определенной в договоре о залоге;

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая, что ипотека не прекращена;

Закладная (если она выдавалась по условиям договоров).

Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца ценной бумаги никаких возражений, не основанных на закладной. В то же время законодательство в ряде случаев предусматривает отказ в осуществлении прав по закладной, а именно если:

Судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной передачи прав на закладную либо о применении последствий ничтожной сделки;

Предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей законному владельцу дубликата либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;

Должник признается частично исполнившим обязательство.

Одним из специфических случаев прекращения закладной является ее аннулирование по требованию залогодержателя. Данное требование допускается в том случае, если договор об ипотеке или договор об обеспеченном ипотекой обязательстве не соответствуют содержанию закладной. В отличие от предыдущих случаев прекращения данный случай предполагает последующую выдачу новой закладной.

Выдача закладной. Изменение условий, аннулирование закладной. Регистрация владельцев закладной. (Вопрос 120)

Ст. 13, ФЗ 102.Закон об ипотеке

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, которая удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и одновременно по договору об ипотеке. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения, обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Закладная удостоверяет следующие права ее законного владельца: 1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства (денежное обязательство, которое обеспечено ипотекой, - это основное обязательство); 2) право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладную составляют вместе с договором об ипотеке. При этом закладная не может заменить договор об ипотеке. Изменение содержания закладной или ее аннулирование и выдача новой закладной возможны еще в трех случаях:1) в случае перевода долга по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке );

2) в случае изменения размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее;3) в случае случайной гибели или повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если между залогодержателем и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества (п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке ).

Замена закладной новым документом требует внесения изменений в ЕГРП. В этом случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные ЕГРП залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную (ст. 13 Закона об ипотеке ). Законом об ипотеке предусмотрен еще один случай аннулирования закладной: при несоответствии ее договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии, кроме случая, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. В данной ситуации законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременно с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением (ст. 14 Закона об ипотеке ). Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.