Начисление налога по кадастровой стоимости недвижимости. Дальше платить больше: что означает введение налога по кадастровой стоимости

Объекту недвижимости считайте отдельно ст. 378.2 НК РФ . Авансовые платежи за первый, второй и третий кварталы считайте одинаково.

Кадастровую стоимость берите на 1 января года, за который считаете налог п. 2 ст. 375 НК РФ . Узнать ее можно по кадастровому номеру объекта на сайте Росреестра - rosreestr.ru/wps/portal/online_request . Чтобы получить бумажный документ о стоимости - оформите запрос на сайте Росреестра - rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_2 .

Если вы собственник помещения в здании и кадастровая стоимость определена только для здания в целом, стоимость помещения посчитайте пропорционально доле его площади. Так, если площадь здания 2 000 кв. м, а помещения - 40 кв. м, доля помещения - 1/50 (40/2000). При стоимости здания 100 млн руб. стоимость помещения - 2 млн руб. (100 млн руб. x 1/50).

Если кадастровая стоимость не определена ни для помещения, ни для здания, налог не платите вообще - ни по кадастровой стоимости, ни по балансовой Письмо Минфина от 28.12.2018 N 03-05-05-01/95999 .

Исчисленный налог уменьшите на авансовые платежи. Так вы получите сумму к уплате за год.

Пример. Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость здания - 17 300 000 руб. Ставка - 1,5%. Авансовые платежи за год - 194 625 руб.

Налог за год - 259 500 руб. (17 300 000 руб. x 1,5%). Налог к уплате - 64 875 руб. (259 500 руб. - 194 625 руб.).

При покупке или продаже недвижимости в течение года скорректируйте налог на коэффициент, который зависит от количества полных месяцев владения. Месяц будет полным, если вы зарегистрировали покупку до 15-го числа включительно, а продажу - после 15-го числа п. 5 ст. 382 НК РФ .

Пример. Расчет налога на имущество за неполный год

Кадастровая стоимость помещения - 17 300 000 руб., ставка налога - 1,5%. Купля-продажа зарегистрирована 5 марта.

Для покупателя при расчете авансового платежа за 1 квартал коэффициент - 1/3, авансовый платеж - 21 625 руб. (17 300 000 руб. x 1,5% / 4 x 1/3). Авансовые платежи за 2 и 3 кварталы он считает без коэффициента - 64 875 руб. (17 300 000 руб. x 1,5% / 4). При расчете налога за год коэффициент - 10/12, налог за год - 216 250 руб. (17 300 000 руб. x 1,5% x 10/12). Налог к уплате за год - 64 875 руб. (216 250 руб. - 21 625 руб. - 64 875 руб. - 64 875 руб.).

Для продавца при расчете авансового платежа за 1 квартал коэффициент - 2/3, авансовый платеж - 43 250 руб. (17 300 000 руб. x 1,5% / 4 x 2/3). Авансовые платежи за 2 и 3 кварталы по этому объекту продавец не рассчитывает. При расчете налога за год коэффициент - 2/12, налог за год - 43 250 руб. (17 300 000 руб. x 1,5% x 2/12). Налог к уплате за год - 0 руб. (43 250 руб. - 43 250 руб.).

Ежедневно мы отбираем важные для работы бухгалтера новости, экономя ваше время.

МЫ ЦЕНИМ МНЕНИЕ ПРОФЕССИОНАЛОВ

Пожалуйста, оставьте ваш отзыв о ТИПОВЫХ СИТУАЦИЯХ™

Налог на квартиру по кадастровой стоимости в обязательном порядке стал рассчитываться начиная с 1 января 2015 года.

До 2015 года налог на имущество рассчитывался на основе инвентаризационной стоимости принадлежащего гражданину имущества. Новшества коснулись не все регионы РФ, а лишь часть их. По данным Федеральной налоговой службы в 2017 году рассчитывать налог на имущество по кадастровой стоимости будут 72 региона из 85. В остальных субъектах РФ расчет данного платежа будет производится исходя из инвентаризационной стоимости. Полный переход к расчету налогу по кадастровой стоимости планируется завершить до 1 января 2020 года.

Какое имущество облагается налогом по новым правилам

Обложению налогом подлежит следующее имущество:

1. Жилое помещение (квартира, доля в ней);
2. Жилой дом (коттедж, дачный домик в СНТ, ДНТ, ЛПХ);
3. Гараж, место на парковке (машино-место);
4. Единый недвижимый комплекс (здания, сооружения, трубопроводы, линии электропередач, железные дороги и т.д.);
5. Объект незавершенного строительства (недострой);
6. Иные здания, строения, сооружения.

Кто уплачивает имущественный налог

• Физические лица (граждане);
• Индивидуальные предприниматели на спецрежимах (УСН, ЕНВД, ПСН, ЕСХН) - в отношении имущества, не используемого ими в предпринимательской деятельности, а также ИП на ОСН в отношении любого имущества, принадлежащего предпринимателю на праве собственности.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Порядок расчета налога на имущество

Налог на имущество физических лиц рассчитывается непосредственно налоговым органом и в виде уведомлений на уплату налога направляется гражданам и ИП.

Если гражданин и ИП не имеет «Личного кабинета налогоплательщика » (далее ЛКН) уведомление будет направлено ему по почте в бумажном виде. Если физическое лицо зарегистрировалось и получило доступ к «ЛКН» уведомление по умолчанию будет направляться ему в электронной форме и отражаться только в «ЛКН». Для того, чтобы получать уведомления, как и прежде, в бумажной форме, гражданин должен написать заявление и указать, что он просит направлять ему уведомления на уплату не в ЛКН а по почте в бумажном виде.

Порядок расчета налога по кадастровой стоимости должен быть утвержден соответствующим правовым актом региона. Если на 1 декабря 2016 года, данный акт принят не был, налог в указанном регионе рассчитывается по старому порядку, исходя из инвентаризационной стоимости.

Узнать, в каком порядке происходит расчет налога в вашем регионе, можно на сайте ФНС РФ, перейдя в раздел « » и указав в выпадающих строках субъект РФ и муниципальное образование, в котором расположено имущество:

В случае, если налоговое уведомление не пришло, гражданин обязан самостоятельно обратиться в налоговый орган и сообщить об имеющихся у него объектах налогообложения.

Как рассчитывается налог на имущество по кадастровой стоимости

Расчет имущественного налога по новому порядку производится по следующей формуле

Налог к уплате = (Кадастровая стоимость - Налоговый вычет) х Доля в имуществе х Ставка по налогу

Кадастровая стоимость

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость - заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра .

Налоговый вычет

При расчете налога исходя из кадастровой стоимости предусмотрено использование налоговых вычетов, в следующем размере:

• 10 кв. м. для комнаты;
• 20 кв. м. для квартиры;
• 50 кв. м. для дома;
• 1 млн.руб. для единого недвижимого комплекса.

При расчете налога общая площадь уменьшается на указанный налоговый вычет.

Доля в имуществе

При нахождении имущества в общей долевой собственности расчет налога ведется исходя из размера доли каждого собственника.

При нахождении имущества в общей совместной собственности расчет производится в равных долях для обоих собственников.

Ставка налога

Размер налоговой ставки устанавливается каждым регионом самостоятельно и отражается в соответствующем правовом акте. Узнать размер ставки по налогу на имущество в вашем регионе вы можете на сайте ФНС, обратившись к разделу «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам».

В среднем налоговые ставки не должны превышать следующих значений:

• 0,1% . Данной ставкой облагаются квартиры, комнаты, загородные дома и дачные домики, недострои, хозяйственные помещения, расположенные на дачных участках (СНТ, ДНТ, ЛПХ) площадью не более 50 кв. м. Также, под ставку 0,1% подпадают гаражи и машино-места.
• 2% . Самая высокая ставка по налогу установлена для элитного имущества, стоимость которого превышает 300 млн.руб., а также для имущества, включенного в специальный кадастровый перечень (административные деловые и торговые центры и помещения в них) и для нежилых помещений, используемых под офисы, торговые объекты и объекты общепита.
• 0,5% . Указанной ставкой облагается иное имущество.

Необходимо отметить, что законами местных властей ставки по налогу могут быть как снижены до нуля (с 0,1% до 0%), так и увеличены, максимум в три раза. Власти регионов могут также установить дифференцированные ставки, в зависимости от типа и места нахождения объекта.

Льготы по налогу

Кроме налоговых вычетов, используемых при расчете налога, по налогу на имущество предусмотрены различные льготы, частично или полностью освобождающие гражданина от уплаты налога. Все льготы можно разделить на две группы: федеральные (действующие на всей территории РФ) и местные (действующие на территории конкретного муниципального образования).

Федеральные льготы

Полностью от уплаты налога в отношении одного объекта каждого вида имущества освобождаются:

1. Герои СССР и РФ, а также носители ордена Славы трех степеней;
2. Инвалиды первых двух групп инвалидности, в том числе инвалиды с детства;
3. Участники ВОВ;
4. Пострадавшие в результате Чернобыльской аварии и аварии на производственном объединении «Маяк»;
5. Военные пенсионеры, общая продолжительность службы которых составляет 20 и более лет;
6. Граждане, участвующие в испытании ядерного и термоядерного оружия;
7. Члены семей военнослужащих, потерявших кормильца;
8. Пенсионеры, достигшие пенсионного возраста;
9. Иные основания, предусмотренные федеральным законодательством.

Местные льготы

Перечень льгот, установленных в конкретном регионе, можно узнать из правового акта, утвердившего порядок расчета налога на имущество в данном регионе. К дополнительным льготам на местах, могут относится, например, такие, как освобождение от уплаты налога малоимущих граждан, детей сирот и т.д.

Стоит отметить, что региональные власти в редких случаях устанавливают дополнительные льготы жителям своего региона.

Обратите внимание, что льготы по налогу на имущество не зависят от порядка его расчета и предоставляются как при расчете платежа исходя из кадастровой стоимости, так и при расчете по инвентаризационной стоимости.

Примеры расчета налога

Пример № 1. Одна квартира, один собственник (не льготник)

Степанов В.А. имеет в собственности однокомнатную квартиру в г. Москве стоимостью 5 658 000 руб. Общая площадь жилья равна 40 кв. м.

Рассчитываем стоимость кв. м.

1 кв. м. равен 141 450 руб.:

5 658 000: 40

Рассчитываем размер налогового вычета

Налоговый вычет равен 2 829 000 руб.:

20 кв. м. х 141 450

Налог к уплате составит 2 829 руб.

(5 658 000 - 2 829 000) х 0,1%

Пример № 2. Одна квартира, совместная собственность супругов

Супруги Васильевы приобрели в совместную собственность квартиру общей площадью 98 кв. м. Кадастровая стоимость жилья составляет 8 570 000 руб.

Рассчитываем стоимость квадратного метра

1 кв. м. равен 87 449 руб. :

8 570 000: 98

Рассчитываем сумму налогового вычета

Налоговый вычет, как при совместной, так и при долевой собственности, предоставляется в целом на весь объект.

Таким образом, размер вычета составит 1 748 980 руб.:

20 кв. м. х 87 449

Рассчитываем сумму налога к уплате

Налог к уплате составит 3 410,51 руб. на каждого из супругов:

(8 570 000 - 1 748 980) х 0,1% : 2

Пример № 3. Две квартиры, дом, 1 гараж и 1 машиноместо

Селиванов В.С. имеет в собственности следующее имущество:

• 2-х комнатную квартиру площадью 68 кв. м. с кадастровой стоимостью 3 487 000 руб.;
• 3-комнатную квартиру площадью 85 кв. м. с кадастровой стоимостью 6 890 000 руб.;
• Загородный дом, площадью 175 кв. м. с кадастровой стоимость 9 780 000 руб.;
• Гараж, площадью 20 кв. м., кадастровая стоимость которого составляет 850 000 руб.;
• Машино-место, площадью 10 кв. м. кадастровая стоимость которого равна 550 000 руб.

Квартиры

При расчете налога за квартиры, Селиванов сможет применить налоговой вычет только в отношении одной квартиры на свое усмотрение. Если заявление с выбором квартиры, в отношении которой будет применяться вычет, Селиванов не представит - налоговый орган сам применит вычет по квартире с наибольшим налогом к уплате.

Рассчитаем стоимость 1 кв. м.:

1 кв. м. в 2-х комнатной квартире равен 57 279,4 руб.

1 кв. м. в 3-х комнатной квартире равен 81 059 руб.

Таким образом, Селиванову выгоднее применить вычет в отношении 3-х комнатной квартиры.

Рассчитываем стоимость вычета по 3-х комнатной квартире

Налоговый вычет составит 1 621 180 руб.:

20 кв. м. х 81 059

В отношении 2-х комнатной квартиры налог Селиванову будет рассчитан по всей площади жилья.

Рассчитывает сумму налога по 2 квартирам

Налог по 2-х комнатной квартире составит 3 487 руб.:

3 487 000 х 0,1%

Налог по 3-х комнатной квартире составит 5 268, 82 руб.:

(6 890 000 - 1 621 180) х 0,1%

Итого, налог на имущество с двух квартир составит в общей сумме 8 755,82 руб.

Дачный домик

В отношении загородного дома Селиванов может применить вычет в размере 50 кв. м.

1 кв. м. равен 55 885,7 руб.:

9 780 000: 175

Налоговый вычет составит 2 794 285 руб.:

55 885,7 х 50

Рассчитаем сумму налога

Налог на имущество в отношении загородного дома составит 6 985,7 руб.:

(9 780 000 - 2 794 285) х 0,1%

Гараж и машино-место

В отношении гаража и машино-места предоставление налогового вычета не предусмотрено. Таким образом, налог будет рассчитан исходя из общей площади каждого из указанных объектов

Рассчитываем налог к уплате:

Налог на имущество в отношении гаража составит 850 руб.:

850 000 х 0,1%

Налог на имущество в отношении машино-места составит 550 руб.:

550 000 х 0,1%

Итого Селиванову за 2016 год придется уплатить налог на имущество по 5 объектам (2 квартирам, дому, гаражу и машино-месту) в общей сумме 17 141, 5 руб.

Пример № 4. Две квартиры, собственник пенсионер

Кириллов М.А. является пенсионером и имеет в собственности 2 квартиры:

• 1-комнатную площадью 34 кв. м. с кадастровой стоимостью 1 750 800 руб.;
• 3-комнатную квартиру площадью 70 кв. м. с кадастровой стоимостью 4 982 000 руб.

Как пенсионер Кириллов имеет право выбрать один из объектов, принадлежащего ему имущества, в отношении которого он может использовать льготу, предоставленную пенсионерам в виде освобождения от уплаты налога в полном объеме. Кириллову наиболее выгодно применить льготу в отношении 3-х комнатной квартиры. А в отношении 1-комнатной квартиры он может воспользоваться налоговым вычетом в размере 20 кв. м.

Таким образом, налог он будет платить только по одной квартире.

Рассчитаем стоимость квадратного метра в 1-комнатной квартире

Стоимость 1 кв. м. составит 51 494 руб.:

Размер налогового вычета составит 1 029 880 руб.

20 кв. м. х 51 494

Сумма налога к уплате составит 721 руб.:

(1 750 800 - 1 029 880) х 0,1%

Пример № 5. Долевая собственность

Строганов А.П. и Бельский А.В. имеют в долевой собственности квартиру общей площадью 100 кв. м. с кадастровой стоимостью 9 850 300 руб. Доля Строганова ¼, доля Бельского ¾

Рассчитаем стоимость квадратного метра

Стоимость 1 кв. м. составляет 98 503 руб.:

9 850 300: 100

Рассчитаем сумму налогового вычета

Размер вычета на квартиру составит 1 970 060 руб.:

98 503 х 20

Рассчитаем размер налога для каждого из долевых собственников

Сумма налога к уплате для Строганова А.П. составит 1 970, 06 руб.:

(9 850 300 - 1970060) х ¼ х 0,1%

Сумма налога к уплате для Бельского составит 5 910, 18 руб.:

(9 850 300 - 1 970 060) х ¾ х 0,1%

Если налог по кадастровой стоимости получился больше, чем по инвентаризационной

В случае, если налог по кадастровой стоимости вышел больше, чем был раньше (в прошлых годах, когда он рассчитывался по инвентаризационной стоимости), то расчет ведется по другой формуле:

Налог к уплате = (Налог, рассчитанный по кадастровой стоимости - Налог, рассчитанный по инвентаризационной стоимости) х Понижающий коэффициент + Налог, рассчитанный по инвентаризационной стоимости

Понижающий коэффициент

При расчете налога по кадастровой стоимости предусмотрено применении понижающего коэффициента первые четыре года (начиная с 2015 года). В 2017 году понижающий коэффициент равен 0,6 .

Пример № 6.

Рогов С.А. имеет в собственности квартиру общей площадью 50 кв. м., кадастровая стоимость которой равна 3 540 000 руб.

Субъект РФ, в котором расположена квартира Рогова, перешел на новый порядок уплаты налога с 2017 года. В 2016 году налог на имущество исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости и был равен 2 800 руб.

Так как при расчете исходя из кадастровой стоимости сумма налога значительно выше, чем при расчете исходя из инвентаризационной стоимости, расчет будет производится по формуле:

Налог к уплате = (Налог, рассчитанный по кадастровой стоимости - Налог, рассчитанный по инвентаризационной стоимости) х Понижающий коэффициент + Налог, рассчитанный по инвентаризационной стоимости

Отразим расчет в таблице:

Итого, Рогову А.П. в 2017 году необходимо будет уплатить налог в сумме 3 948 руб.

В 2018 году расчет налога за 2017 год будет произведен с учетом понижающего коэффициента 0,8 , а в 2019 году налог будет рассчитан исходя из полной стоимости квартиры.

Если право собственности на имущество возникло в середине года

Если право собственности на квартиру, дом или иное имущество возникло в течение года, расчет налога производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение полных месяц владения имуществом к числу месяцев в году.

При этом, если право собственности возникло до 15 числа месяца или прекратилось после 15 числа, месяц берется для расчетов как полный. Если наоборот, право собственности возникло после 15 числа или прекратилось до 15 числа данный месяц не учитывается в расчетах.

Пример № 7.

Белов Е.В. оформил в собственность квартиру 13 мая 2016 года. Кадастровая стоимость жилья составила 4 852 000 руб., общая площадь - 42 кв.м.

Рассчитаем стоимость 1 кв. м.

1 кв. м равен 115 524 руб. :

4 852 000: 42

Рассчитаем размер налогового вычета

Налоговый вычет равен 2 310 480 руб.:

115 524 х 20

Так как право собственности на квартиру возникло до 15 мая, то май берется за полный месяц. Итого, в 2016 году Белов владел квартирой 8 месяцев (май-декабрь)

Рассчитаем сумму налога к уплате

Налог к уплате за 2016 год (за полных 8 месяцев владения квартирой) составит 1 694,3 руб.:

(4 852 000 - 2 310 480) х 0,1% х 8: 12

Пример № 8. Право собственности возникло после 15 числа

Елистратов В.В. оформил 25 сентября 2016 года в собственность квартиру с кадастровой стоимостью 6 321 600 руб. Общая площадь жилья составила 70 кв. м.

Рассчитаем стоимость 1 кв. м.

1 кв. м. равен 90 308 руб.:

6 321 600: 70

Рассчитаем размер налогового вычета

Налоговый вычет равен 1 806 160 руб.:

90 308 х 20

Рассчитаем количество полных месяцев владения имуществом

Так как право собственности на квартиру возникло после 15 сентября, то сентябрь не учитывается при расчете налога. Итого, в 2016 году Белов владел квартирой 3 месяца (октябрь-декабрь).

Рассчитаем сумму налога к уплате

Налог к уплате за 2016 год (за полных 3 месяца владения квартирой) составит 1 129 руб.:

(6 321 600 - 1 806 160) х 0,1% х 3: 12

Уплата налога на имущество физических лиц введена во всех муниципальных образованиях Российской Федерации. При этом в каждом субъекте федерации налог вводится отдельным законом, который принимается представителями управления соответствующего города или поселка с учетом положений Налогового кодекса РФ.

Например, муниципалитет может установить ставку налога, действующую только в своем регионе, или дифференцированные ставки по видам имущества. Главное чтобы элементы налогообложения укладывались в значения, установленные Налоговым кодексом. Такой вид налога называется региональным.

Порядок налогообложения налогом на имущество физических лиц регламентирован главой 32 НК РФ .

Налогоплательщики

К плательщикам налога действующее законодательство относит физических лиц, не занимающихся предпринимательской деятельностью, а также индивидуальных предпринимателей. Для того чтобы входить в категорию плательщиков налога на имущество, указанные лица должны отвечать следующим критериям:

Быть собственником имущества, которое является объектом налогообложения;

Получить из налогового органа уведомление на уплату налога в отношении этого имущества.

Объект налогообложения

К объектам налогообложения Налоговый кодекс относит различные объекты жилой и нежилой недвижимости:

1. жилые дома;

2. жилые помещения (квартиры и комнаты);

3. гаражи, машино-места;

4. единые недвижимые комплексы;

5. объекты незавершенного строительства;

6. иные здания, строения, сооружения и помещения.

Для владельцев дачных и садовых участков, а также земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, следует отметить, что жилые строения, расположенные на этих участках, для целей налогообложения налогом на имущество приравниваются к жилым домам.

При этом помещения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения.

Как следует из вышеуказанных положений к объектам налогообложения Налоговый кодекс относит не все виды имущества, а только недвижимость, основным условием для признания которой объектом налогообложения является ее местонахождение.

Такое недвижимое имущество должно располагаться на территории муниципальных образований РФ и/или городов федерального значения - Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, другими словами, в пределах границ Российской Федерации.

Налоговая база

Налоговая база определяется из кадастровой и инвентаризационной стоимости объектов налогообложения.

Расчет налога, исходя из кадастровой стоимости, действует только в тех регионах, в которых данная стоимость утверждена, а также установлена единая дата, с которой в соответствующем регионе база по налогу на имущество определяется из кадастровой стоимости. Применение инвентаризационной стоимости осуществляется в тех субъектах РФ, где вышеуказанные условия еще не выполнены.

Установление кадастровой стоимости осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской федерации в следующем порядке:

Не позднее первого января очередного года определяется перечень объектов недвижимости, в отношении которых устанавливается кадастровая стоимость (а если объект был построен в течение года, то его стоимость формируется на дату принятия на кадастровый учет);

В электронном виде данный перечень направляется в налоговый орган по региону;

Утвержденный перечень размещается в сети «Интернет» (например: на сайте налогового органа или Росреестра).

Таким образом, собственники объектов налогообложения могут ознакомиться с данным перечнем и определить стоимость, по которой их имущество будет облагаться налогом. Кроме того, кадастровую стоимость можно бесплатно узнать в офисах Росреестра и кадастровой палаты, в Многофункциональных центрах, а также непосредственно в документах на объект недвижимости.

Что касается инвентаризационной стоимости, то уточнить ее физические лица могут в отделении БТИ по месту своего жительства. Для этого нужно предъявить паспорт и документы, подтверждающие право собственности на имущество, написать заявление с просьбой предоставить сведения о его стоимости и оплатить данные услуги.

Налоговые ставки

Налоговая ставка по налогу зависит от того, каким образом определяется налоговая база: исходя из кадастровой или инвентаризационной стоимости имущества.

Для жилых домов (в том числе недостроенных) и жилых помещений, а также для гаражей и машино-мест базовая ставка налога составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Данное значение может быть как увеличено муниципалитетом, так и уменьшено. При этом максимально можно увеличить не более чем в 3 раза.

Для административно-деловых и торговых центров, коммерческой недвижимости, используемой для размещения офисов, торговых помещений, объектов общественного питания и бытового обслуживания, а также для дорогостоящих объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 000 000 рублей, ставка налога составляет 2% от кадастровой стоимости.

Такое значение является максимально допустимым, его можно только понизить на региональном уровне, а увеличить нельзя.

Для всех остальных объектов недвижимости, облагаемых налогом, максимальная ставка составляет 0,5% от кадастровой стоимости.

При использовании инвентаризационной стоимости ставка налога напрямую зависит от стоимости имущества. При этом учитывается доля налогоплательщика в праве собственности. Кроме того инвентаризационная стоимость корректируется на коэффициент-дефлятор, который устанавливается Министерством экономического развития каждый год.

Налоговым кодексом установлены следующие ставки:

При инвентаризационной стоимости не более 300 000 рублей ставка налога не должна превышать 0,1%;

Если стоимость имущества находится в интервале от 300 000 до 500 000 рублей, то ставка может быть установлена в пределах от 0,1% до 0,3%;

Для недвижимости стоимостью более 500 000 рублей ставка налога составляет от 0,3% до 2%.

Соответственно, исполнительный орган субъекта Российской федерации устанавливает ставки для определенного региона, ориентируясь на вышеуказанные ограничения.

Если на региональном уровне собственные ставки не будут установлены, то для имущества, инвентаризационная стоимость которого с поправкой на коэффициент-дефлятор не превышает 500 000 рублей, ставка по умолчанию составит 0,1%. Для остальных объектов недвижимости она будет установлена в размере 0,3%.

Отдельные элементы налогообложения

Налоговым периодом по налогу на имущество физических лиц является календарный год, то есть период времени с 1 января по 31 декабря из расчета 12 месяцев, следующих подряд.

Сумму налога на имущество физических лиц рассчитывают сотрудники налогового органа. Затем они присылают налогоплательщику по почте уведомление об уплате.

Довольно часто на практике информация о недвижимости, приобретенной гражданами, поступает в налоговый орган с опозданием. В связи с этим на физических лиц возложена обязанность сообщить в налоговую инспекцию о наличии права собственности на объекты налогообложения.

Это нужно делать не каждый год, а только в том случае, если за весь период владения недвижимостью налоговики ни разу не прислали уведомление на уплату налога. Это означает, что у них отсутствует информация об объекте недвижимости, которым владеет гражданин и нужно их единожды о нем уведомить с представлением документов, подтверждающих право собственности.

Важно иметь в виду, что налог может быть предъявлен к уплате не более чем за три года, предшествующих году направления уведомления. Поэтому если сотрудники ИФНС включат в уведомление сумму налога за более ранние периоды, то гражданин имеет полное право ее не уплачивать.

В соответствии с действующим законодательством налог уплачивается один раз в год, не позднее 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом. Авансовые платежи по налогу на имущество физических лиц не предусмотрены.

Обращаем особое внимание на то, что налоговая отчетность по данному налогу не предоставляется. Это означает, что налоговая декларация подаваться не должна, сумма налога уплачивается только на основании уведомления налогового органа.

РАСЧЕТ НАЛОГА

По общему правилу размер налога равен произведению налоговой базы на налоговую ставку. Таким образом, нужно в первую очередь рассчитать налоговую базу.

Как указывалось выше, налоговая база определяется исходя из кадастровой либо инвентаризационной стоимости имущества.

Расчет налога по кадастровой стоимости имущества

Кадастровая стоимость является индивидуальной для каждого объекта недвижимости.

Налоговым кодексом предусмотрены вычеты в отношении отдельных видов имущества, а именно из налоговой базы вычитаются следующие показатели:

Для квартиры — кадастровая стоимость 20 кв.м.;

Для комнаты — кадастровая стоимость 10 кв.м.;

Для дома — кадастровая стоимость 50 кв.м.;

Для единого недвижимого комплекса - 1 000 000 рублей.

Рассмотрим расчет налоговой базы на следующем примере.

Кадастровая стоимость квартиры на соответствующий год установлена в размере 4 500 000 рублей, а кадастровая стоимость одного квадратного метра — 90 000 руб.

Налоговый вычет будет рассчитываться по формуле:

Размер вычета для квартиры, установленный НК РФ х кадастровую стоимость 1 кв.м.

В рассматриваемом случае вычет составит:

20 кв.м. х 90 000 рублей = 1 800 000 рублей.

Соответственно налоговая база с учетом вычета составит:

4 500 000 рублей - 1 800 000 рублей = 2 700 000 рублей (кадастровая стоимость квартиры минус вычет).

В рамках соответствующего региона вычет может быть установлен в любом размере. Если окажется, что вычет равен либо превышает кадастровую стоимость объекта недвижимости, то налоговая база будет нулевой.

Зная налоговую базу, можно рассчитать сумму налога.

Поскольку в рассматриваемом примере объектом налогообложения является жилое помещение, допустим, что на региональном уровне установлена ставка 0,1%, предусмотренная НК РФ для такого имущества. Тогда сумма налога составит:

2 700 000 рублей х 0,1% = 2 700 рублей.

Расчет налога по инвентаризационной стоимости имущества

При расчете налога учитывается индивидуальная стоимость объекта недвижимости, установленная органами БТИ. Никаких вычетов из стоимости в данном случае не предусмотрено. Расчет налога производится по формуле:

Налог = Инвентаризационная стоимость объекта х Коэффициент-дефлятор х Доля гражданина в праве собственности х Ставка налога.

Важно иметь в виду, что если право собственности на недвижимое имущество возникло в течение года, то налог уплачивается не за весь год, а только за период владения.

Для этого применяется коэффициент, который рассчитывается как результат деления числа полных месяцев владения имуществом на количество календарных месяцев в году. Полным месяцем период считается при условии, что право собственности возникло до 15 числа включительно.

Рассмотрим порядок расчета коэффициента на примере.

Гражданин приобрел жилой дом 20 февраля и продал 29 сентября того же года. Соответственно, владение жильем продолжалось семь полных месяцев (март, апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь). Таким образом, коэффициент равен 0,59 (7 месяцев владения / 12 месяцев в году).

Льготы по налогу

Закрытый перечень категорий физических лиц, которым предоставляются льготы по уплате налога на имущество, установлен статьей 407 НК РФ. Это инвалиды I и II группы, инвалиды детства, пенсионеры, ветераны, герои Советского Союза, герои Российской Федерации и некоторые другие категории граждан.

Важно учитывать, что если физическое лицо, имеющее право на льготу, владеет несколькими однотипными объектами недвижимости, то льгота предоставляется только в отношении одного из них по выбору налогоплательщика. Например: на праве собственности пенсионеру принадлежат две квартиры и три гаража. Тогда ему полагается льгота при уплате налога по одной квартире и одному гаражу, а остальное имущество облагается налогом в общем порядке.

Редакция "РБК-Недвижимости" составила инструкцию, как рассчитать новый налог на имущество, в том числе и для москвичей.

Фото: depositphotos.com/andrei_77

В России принят новый налог на имущество. Согласно закону муниципалитеты и города федерального значения могут устанавливать налог на недвижимость для физических лиц.

Суть нового налога: в качестве налогооблагаемой базы теперь будет применяться кадастровая стоимость квартиры, рассчитываемая независимыми оценщиками по заказу исполнительных органов субъектов РФ. Земельный налог при этом сохраняется.

Департамент экономической политики и развития города Москвы представил в четверг интернет-калькулятор для расчета ориентировочной суммы налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости. Цель - помочь владельцу недвижимости в столице рассчитать примерный размер налога на принадлежащее ему на правах собственности имущество.

Когда платить?

Новый закон вступит в силу с 1 января 2015г., однако предусмотрен пятилетний переходный период для регионов, в течение которого сумма налога будет повышаться на 20% в год. Уплата налога на имущество граждан от кадастровой стоимости начнется с 2016г., а полную сумму россияне начнут платить с 2020г.

Налог рассчитывается для всего объекта, а владельцы платят в зависимости от их доли. Москвичи уже сейчас могут рассчитать, сколько им придется платить по налогу на имущество. Для этого департамент экономической политики и развития города создал налоговый калькулятор.

* Инвентаризационную стоимость каждый владелец видит сейчас в платежке по нынешнему налогу, а также в документах на объект недвижимости. Эта стоимость нужна для расчета разницы между текущим налогом (с инвентаризационной стоимости) и тем, что граждане будут уплачивать со второй половины 2016г. Россияне до 2020г. будут платить разницу между этими величинами.

Остальные граждане России могут также рассчитать, сколько им придется платить по новому налогу. Для этого на портале Росреестра можно запросить данные о кадастровой оценке стоимости квартиры или дома.

Москвичи-собственники также могут самостоятельно рассчитать свои платежи. Ставки по налогу были приняты 14 октября 2014г.

В отношении гаражей и машино-мест, а также прочих объектов недвижимости ставки 0,1% и 0,5% соответственно.

За объекты незавершенного строительства (если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом) придется платить 0,3%. Такая же ставка в 2,0% предусмотрена в отношении объектов коммерческой недвижимости (офисы, объекты торговли, общепита и т. п.).

Законом предусмотрен налоговый вычет в размере 20 кв. м для квартир, 10 кв. м для комнат и 50 кв. м. для объектов индивидуального жилищного строительства. То есть если у вас квартира площадью 54 кв. м, то налогом будет облагаться только 34 кв. м.

Как повлияет на рынок недвижимости

Новый налог на недвижимость в большей мере скажется на владельцах дорогой недвижимости. Как ранее писала "РБК-Недвижимость", для большинства рядовых граждан, владеющих квартирами экономкласса, налоговое бремя возрастет несущественно. Однако для владельцев квартир экономкласса в центре Москвы изменения налоговой политики повлияют в большей степени. Все зависит от коэффициента (смотрите расчеты ниже).

Во многих случаях сумма налога вырастет более чем в 10 раз и даже для скромных "однушек" и "двушек" в нецентральных районах составит 5-7 тыс. руб. в год. В Москве может начаться переселение малообеспеченных граждан из центра на окраины с целью сокращения налогового бремени. В будущем люди станут более прагматично подходить к выбору квартиры и учитывать, какую им придется нести налоговую нагрузку.

Кадастровая стоимость

Сейчас, по данным правительства Москвы, кадастровая стоимость ниже рыночной на 15-20%. Однако, по мнению экспертов, в ближайшем будущем механизмы ее оценки будут отлажены и она приблизится к рыночной.

Специалисты аналитического агентства RWAY отмечают, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью тем больше, чем дороже квартира. Для некоторых элитных объектов Москвы кадастровая стоимость может быть ниже рыночной более чем на 80%.

Также важно отметить, что инвентаризационная стоимость новостроек сегодня максимально приближена к рыночной, поэтому и увеличение налога там будет минимальным.

Расчет величины налога на основании кадастровой стоимости для разных типов квартир в Москве

адрес	тип дома	площадь, кв. м	кадастровая стоимость, млн руб.	ПРИМЕРНАЯ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, МЛН РУБ.	РАЗНИЦА МЕЖДУ РЫНОЧНОЙ И КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТЬЮ, %	СТАВКА НАЛОГА, %	СУММА НАЛОГА С УЧЕТОМ НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА (20 КВ. М), РУБ.
Ленинский пр., д. 67	сталинский	56	9,4	14,7	36%	0,10	6 031
ул. Тверская, д. 15	сталинский	88	19,8	28,9	31%	0,15	22 927
ул. Большая Грузинская, д. 37	монолит	123	35,9	77,4	54%	0,20	60 154
ул. Остоженка, д. 25	современный кирпич	206,2	62,7	206,2	70%	0,30	171 000
Молочный пер., д. 1	современный кирпич	277	86,6	806,5	89%	0,30	241 042

Как снизить налог на имущество?

У каждого гражданина будет право обжаловать оценку кадастровой стоимости. В случае несогласия с оценкой собственники недвижимого имущества могут ее оспорить как в судебном, так и в досудебном порядке. Досудебный порядок подразумевает подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такое заявление можно подать в комиссию не позднее шести месяцев от даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости. Если же этот срок пропущен, необходимо обратиться в суд с иском к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии или Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ.

Основания для пересмотра результатов кадастровой оценки: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Кто заплатит больше?

По самой высокой ставке в 2% заплатят немногие. По данным компании IntermarkSavills, количество квартир с оценочной стоимостью, превышающей 300 млн руб., в Москве составляет приблизительно 1,5-2 тыс., плюс к этому ежегодно вводятся в эксплуатацию новые дома, пополняющие этот объем еще на несколько десятков. Однако их кадастровая стоимость часто намного ниже. В правительстве Москвы насчитали около 50 таких объектов в столице.

В компании Contact Real Estate подсчитали стоимость одного из самых дорогих объектов в Москве - апартаментов в элитном жилом комплексе "Негоциантъ". Из расчета общей стоимости квартиры в особняке в 35 млн долл. (курс ЦБ 39,6 руб.) стоимость апартаментов составит 1 млрд 386 млн руб. Так как апартаменты относятся к нежилому фонду, то для нежилой недвижимости налоговый вычет (с 20 кв. м) не предусмотрен. При ставке на нежилую недвижимость в 2% имущественный налог составит 27,720 млн руб. в год!

Как вырастет налоговое бремя для москвичей

Показательно, как меняется сумма налога для жителей по мере удаления от центра. Для примера взяты однокомнатные квартиры площадью 38 кв. м в домах, расположенных по двум направлениям разного уровня престижности и популярности - западному и восточному. Кадастровая стоимость посчитана как рыночная за вычетом 10%, так как, по данным правительства Москвы, на столько в среднем она ниже рыночной оценки. Рыночная стоимость, в свою очередь, посчитана как среднее арифметическое ценовых показателей в районах, находящихся в разных территориальных зонах вдоль выбранных трасс (на основании данных irn.ru).

Как удаленность от центра влияет на налог

Территориальные зоны	Солянка - Николоямская улица - Андроньевская площадь - Шоссе Энтузиастов				Воздвиженка - Новый Арбат - Кутузовский проспект - Можайское шоссе
		Облагаемая база, млн руб.	Ставка налога	Сумма налога, руб.	Средняя кадастровая стоимость, тыс. руб. за 1 кв. м.	Облагаемая база	Ставка налога	Сумма налога, руб.
К - БК	340,5	6,129	0,15	9193	357,6	6,437	0,15	9655
БК - СК	244,8	4,406	0,1	4404	357,6	6,437	0,15	9655
СК - ТТК	197,4	3,553	0,1	3553	258,6	4,655	0,1	4655
ТТК - МКАД	153	2,754	0,1	2754	189,4	3,409	0,1	3409

К - Кремль, БК - Бульварное кольцо, СК - Садовое кольцо, ТТК - Третье транспортное кольцо

Как видно из таблицы, налоговое бремя для тех, кто живет в начале престижного западного направления, в 2,8 раза выше, чем у тех, кто поселился ближе к МКАД. На восточном же направлении разница между жителями центра и окраин превышает 3,3 раза.

Расчет суммы налога для квартиры площадью 38 кв. м по округам

ОКРУГ		ОБЛАГАЕМАЯ БАЗА (18 КВ. М)	СТАВКА НАЛОГА	СУММА НАЛОГА
	139,5 тыс. руб.	2,511 млн руб.
	149,4 тыс. руб.	2,689 млн руб.
	154,8 тыс. руб.	2,786 млн руб.
	157,5 тыс. руб.	2,835 млн руб.
	166,5 тыс. руб.	2,997 млн руб.
	173,7 тыс. руб.	3,127 млн руб.
	192,6 тыс. руб.	3,467 млн руб.
	199,17 тыс. руб.	3,585 млн руб.
	270 тыс. руб.	4,86 млн руб.

В соответствии с расчетами, самым доступным округом Москвы с точки зрения налогообложения является Юго-Восточный административный округ - здесь средняя кадастровая стоимость квадратного метра составляет 139,5 тыс. руб. На втором месте оказался Южный административный округ с показателем 149,4 тыс. руб. за "квадрат". Замыкает тройку Восточный административный округ, где среднюю кадастровую стоимость квадратного метра эксперты определили на уровне 154,8 тыс. руб.

Расчет суммы налога для квартиры площадью 55 кв. м по округам

ОКРУГ	СРЕДНЯЯ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ КВ. М	ОБЛАГАЕМАЯ БАЗА (35 КВ. М)	СТАВКА НАЛОГА	СУММА НАЛОГА
	139,5 тыс. руб.	4,883 млн руб.
	149,4 тыс. руб.	5,229 млн руб.
	154,8 тыс. руб.	5,418 млн руб.
	157,5 тыс. руб.	5,513 млн руб.
	166,5 тыс. руб.	5,828 млн руб.
	173,7 тыс. руб.	6,08 млн руб.
	192,6 тыс. руб.	6,741 млн руб.
	199,17 тыс. руб.	6,971 млн руб.
	270 тыс. руб.	9,45 млн руб.

Для того чтобы представлять примерный порядок сумм, которые владельцам квартир в Москве придется ежегодно оплачивать в бюджет, эксперты компании "Метриум Групп" сделали расчет налога для одно-, двух-, трех- и многокомнатных квартир. Для подсчетов были взяты площади 38 кв. м (1-комн.), 55 кв. м (2-комн.), 80 кв. м (3-комн.) и 120 кв. м (многокомн.). Дополнительно специалисты рассчитали, какой должна быть площадь квартиры для уплаты налога по максимальным ставкам - 0,2%, 0,3% и 2%.

Расчет суммы налога для квартиры площадью 80 кв. м по округам

ОКРУГ	СРЕДНЯЯ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ КВ. М	ОБЛАГАЕМАЯ БАЗА (60 КВ. М)	СТАВКА НАЛОГА	СУММА НАЛОГА
	139,5 тыс. руб.	8,37 млн руб.
	149,4 тыс. руб.	8,964 млн руб.
	154,8 тыс. руб.	9,288 млн руб.
	157,5 тыс. руб.	9,45 млн руб.
	166,5 тыс. руб.	9,99 млн руб.
	173,7 тыс. руб.	10,422 млн руб.
	192,6 тыс. руб.	11,556 млн руб.
	199,17 тыс. руб.	11,95 млн руб.
	270 тыс. руб.	16,2 млн руб.

Расчет суммы налога для квартиры площадью 120 кв. м по округам

ОКРУГ	СРЕДНЯЯ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ КВ. М	ОБЛАГАЕМАЯ БАЗА (100 КВ. М)	СТАВКА НАЛОГА	СУММА НАЛОГА
	139,5 тыс. руб.	13,95 млн руб.
	149,4 тыс. руб.	14,94 млн руб.
	154,8 тыс. руб.	15,48 млн руб.
	157,5 тыс. руб.	15,75 млн руб.
	166,5 тыс. руб.	16,65 млн руб.
	173,7 тыс. руб.	17,37 млн руб.
	192,6 тыс. руб.	19,26 млн руб.
	199,17 тыс. руб.	19,92 млн руб.
	270 тыс. руб.	27 млн руб.

Кто получит льготы?

Право на налоговую льготу имеют следующие категории налогоплательщиков:

1. Пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством Российской Федерации выплачивается ежемесячное пожизненное содержание;
2. Инвалиды I и II групп инвалидности;
3. Участники Гражданской войны и Великой Отечественной войны, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан, а также ветераны боевых действий;
4. Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;
5. Инвалиды с детства;
6. Лица вольнонаемного состава Советской армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;
7. Лица, имеющие право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 мая 1991г. N 1244-I "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС", в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября 1998г. N 175-ФЗ "О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957г. на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча" и Федеральным законом от 10 января 2002г. N 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне";
8. Военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;
9. Лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
10. Члены семей военнослужащих, потерявших кормильца;
11. Граждане, уволенные с военной службы или призывавшиеся на военные сборы, выполнявшие интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия;
12. Физические лица, получившие или перенесшие лучевую болезнь или ставшие инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику;
13. Родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей;
14. Физические лица, осуществляющие профессиональную творческую деятельность, - в отношении специально оборудованных помещений, сооружений, используемых ими исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также жилых помещений, используемых для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек, - на период такого их использования;
15. Физические лица - в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Сергей Велесевич
Таблицы: RWAY по данным Росреестра и данным из открытых источников, "РБК-Недвижимость", "Метриум Групп"

С 2015 года налог на имущество организаций стал рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, из-за чего многие компании стали оплачивать его в гораздо большем размере, нежели ранее (). И, конечно, у многих возник вопрос: а как платить меньше? И такой способ есть, вернее даже два – установить вместо кадастровой рыночную стоимость или добиться исключения объекта из перечня недвижимости с соответствующим налогообложением.

Установить вместо кадастровой стоимости рыночную – хороший путь для организаций к снижению налога, и многие этим пользуются. Это особенно выгодно, когда первая выше возможной цены покупки или продажи в несколько раз. Тем не менее, в ряде случаев можно добиться исключения объекта из перечня недвижимости, подлежащей налогообложению именно по кадастровой стоимости. Порой это более перспективно, чем процедура с установлением рыночной цены. Правда, этот способ не всем подойдет.

Вопрос в принципе касается не всей коммерческой и производственной недвижимости. В соответствии с база по налогу на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости только для определенного рода объектов. Это торгово-офисные здания и недвижимость иностранных организаций, если последние не осуществляют деятельность в РФ через постоянные представительства или же их объекты, не имеющие отношения к деятельности через постоянные представительства.

В остальных случаях база по налогу рассчитывается по среднегодовой (или средней) стоимости объекта. Он определяется как сумма величин остаточной стоимости имущества на первое число каждого месяца, поделенная на количество месяцев в году. Остаточная – это первоначальная стоимость за вычетом износа. Она, как правило, меньше кадастровой, поэтому сумма налога, рассчитанная исходя из среднегодовой стоимости, порой на порядок меньше той, что начислена по кадастровой. Даже с учетом того, что в первом случае ставка налога обычно выше.

Но сделать так, чтобы недвижимость либо не попала в список объектов налогообложения по кадастровой стоимости, либо была исключена из него, можно лишь в определенных случаях. И как это сделать – зависит от региона, в котором работает организация.

Региональный фактор

Налог на имущество организаций является региональным налогом, а значит, многие моменты, которые касаются уплаты налога на имущество, определяют сами регионы (). Это и ставка, и некоторые особенности формирования базы по налогу, и льготы, и порядок уплаты налога, и порядок проведения некоторых процедур. В частности, порядок исключения из перечня объектов налогообложения по кадастровой стоимости субъекты РФ также сами определяют. Поэтому ситуация в разных регионах может отличаться настолько, что общим может остаться лишь тот факт, что налог на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости для торгово-офисных зданий.

Различия хорошо видны при сравнении двух таких регионов, как Москва и Нижегородская область.

Так, если говорить о налоговой базе объектов на территории Москвы, то она рассчитывается исходя из кадастровой стоимости для следующих объектов (без учета жилых помещений и недвижимости иностранных организаций):

• административно-деловых и торговых центров (и помещений в них) на земельных участках, у которых один из видов разрешенного использования – размещение офисных зданий, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
• отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 1000 кв. м (и помещений в них), где размещены офисы, торговые помещения, заведения общепита и бытового обслуживания населения, или фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения;
• расположенных в многоквартирных домах нежилых помещений общей площадью свыше 3000 кв. м, принадлежащих одному или нескольким собственникам, фактически используемых для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита объектов бытового обслуживания;
• отдельно стоящих нежилых зданий (и нежилых помещений в таких зданиях), если назначение зданий и помещений в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания (ст. 1.1 Закона г. Москвы от 5 ноября 2003 г. № 64 " ").

В Нижегородской области перечень несколько короче:

• административно-деловые и торговые центры, помещения в них;
• нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (статья Закона Нижегородской области от 27 ноября 2003 г. № 109-З " ", налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости для следующих объектов (также без учета недвижимости иностранных организаций).

Ставки данного налога для организаций также разнятся. В Москве это 1,4% от кадастровой стоимости в 2017 году и 1,5% в 2018-м, а в Нижегородской области – постоянно 2%.

Кроме того, иногда применяется пониженная ставка. Так, в Москве при расчете суммы налога применяется коэффициент 0,1, если помещение удовлетворяет нескольким условиям. Например, когда оно находится на цокольном, первом и втором этажах зданий, непосредственно примыкающих к пешеходным зонам общегородского значения или к улицам с интенсивным пешеходным движением, и используется для размещения объектов общественного питания, розничной торговли, бытового обслуживания, туристской деятельности, деятельности в области исполнительских искусств, музеев, коммерческих художественных галерей и (или) в области демонстрации кинофильмов.

В Нижегородской области в ряде случаев применяется ставка 0,5%. Это относится к гостиницам, размещенным в принадлежащих налогоплательщику зданиях, или к расположенным в административно-деловых центрах помещениям, где выполняются научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы за счет госсредств.

Кроме того, у каждого региона есть свои льготы по налогу на имущество, рассчитанному исходя из кадастровой стоимости, и их список достаточно большой в обоих субъектах РФ. Далеко не все льготы распространяются на частные коммерческие организации, но, например, в Москве предусмотрено уменьшение кадастровой стоимости на 300 кв. м для субъектов малого бизнеса, для организаций, работающих четвертый год, и для организаций, средняя численность работников которых за предыдущий год была не меньше 10 человек, а выручка – 2 млн руб. на одного работника. В Нижегородской области льготами могут воспользоваться (частичное или полное освобождение от уплаты налога) организации, реализующие проекты, признанные приоритетными и инновационными, художественные промыслы и организации в отношении приобретенных и вновь введенных в действие основных средств в сфере обрабатывающих производств.

Выйти из Перечня

В обоих регионах в отношении недвижимости есть условие "в соответствии с кадастровыми паспортами объектов…". То есть, и в Москве, и в Нижегородской области есть установленный местным законодательством Перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости. Формируется он по определенным правилам, установленным в каждом субъекте РФ, и согласно Письму ФНС России от 19 мая 2017 г. № БС-4-21/9464@ " ", данный акт не может быть отнесен к законодательству субъекта РФ о налогах.

То есть, постановление может вступить в силу не как остальные "налоговые" нововведения, которые обязательно должны начинать свое действие с 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу (за исключением ряда случаев). В итоге, ничего не запрещает региональным властям обновлять перечень и в середине года, что может стать сюрпризом для некоторых налогоплательщиков, и к этому надо быть готовым.

Постановления о перечнях объектов недвижимости, налогообложение которых рассчитывается по кадастровой стоимости, подразумевает и возможность исключения из него объектов по ряду причин, в основном по одной – объект фактически не используется для торгово-офисных целей. Как это? В соответствии с , перечисленные в законе объекты (магазины, офисы, общепит и т.д.) должны занимать менее 20% от общей площади. То есть, например, на оставшихся 80% должно располагаться какое-нибудь производство. Также возможны и другие поводы – кардинальная смена деятельности или консервация объекта (фактическое прекращение использования).

Как же исключить объект из Перечня? Процедура в обоих регионах также отличается.

Москва

Данные дела рассматривает Межведомственная комиссия по рассмотрению вопросов налогообложения в городе Москве. Она может поручить Госинспекции по недвижимости определить (в том числе – повторно) вид фактического использования объекта. Для этого надо подать соответствующее заявление в Департамент экономической политики и развития города Москвы (на сайте ведомства есть образец). Документы, которые надо приложить к заявлению (в любом случае):

• выписка из ЕГРЮЛ;
• доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия заявителя;
• выписка из ЕГРП или нотариально заверенная копия свидетельства о собственности.

А далее все зависит от причины, по которой владелец недвижимости решил обратиться в комиссию. Если он считает, что Госинспекция допустила ошибку, так как руководствовалась иными данными, отличными от документов собственника, то в департаменте рекомендуют к заявлению приложить:

• оригиналы или копии документов кадастрового и (или) технического учета;
• описание различий в документах собственника и Госинспекции по недвижимости.

Если же ошибка была допущена в расчетах, то нужно предоставить:

• расчет, проведенный собственником в соответствии с Методикой, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 14 мая 2014 г. № 257-ПП " ";
• указания на расхождения с расчетом Госинспекции по недвижимости.

В случае изменения вида фактического использования помещения (в связи с началом другой деятельности) необходимы:

• экспликация и поэтажный план здания с указанием видов деятельности, которые ведутся в каждом из помещений, с отметками о произошедших изменениях;
• договоры аренды с указанием видов деятельности, которые будут вести арендаторы в снимаемых помещениях;
• соглашение о расторжении договора аренды;
• фотоматериалы/видеоматериалы;
• лицензии на осуществление заявленных видов деятельности;
• документы, подтверждающие, что указанное производственное, медицинское и иное оборудование действительно расположено в этом здании;
• ссылки на открытые источники с информацией о виде деятельности, осуществляемой заявителем на территории объекта.

Комиссия нередко принимает решения в пользу заявителей. Так, в 2015 году было подано 250 таких заявлений, назначено 190 повторных мероприятий по определению фактического вида использования объектов, 125 решений принято в пользу собственников (то есть 50% от общего числа поданных заявлений). В 2016 году подано 121 заявление, назначено 55 повторных мероприятий и 39 решений вынесено в пользу заявителя.

Оспорить результаты мероприятий предыдущего года (в данном случае – 2016-го) можно было только до 31 марта текущего года. То есть сегодня собственник может поспорить только с выводами Госинспекции, сделанными уже в 2017 году.

И исключить объект из Перечня на 2017 год можно только в том случае, если повторный акт с выводом, что объект не используется для торгово-офисных целей, составлен до 31 декабря 2016 года. Если позже – то только из Перечня на 2018 год.

Нижегородская область

Здесь процедура исключения из Перечня несколько иная. Этими вопросами занимается Межведомственная комиссия при министерстве инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области. Для этого надо сделать отчет о фактическом использовании и подать заявление в министерство. На данный момент можно исключить объект только из Перечня за 2017 года – за 2016 год уже поздно (по срокам действуют те же правила, что и Москве).

Кстати, если комиссия примет отрицательное решение, то его можно обжаловать в судебном порядке. Но, в принципе, в Нижегородской области практика исключения из Перечня в основном положительная, в том числе и при обжаловании в суде.

Главное условие

Шанс исключить объект из Перечня напрямую зависит от вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и наименования (назначения) объекта. Если они предусматривают размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания, то такие объекты не подлежат исключению из перечня, даже если они убираются в необходимую пропорцию 20%/80%. И подавать заявку или заказывать экспертизу в этом случае нецелесообразно.

То есть, если по всем документам объект – заведение общепита, например столовая, то и рассматривать ее будут как столовую, несмотря на то, что фактическое использование может быть другое (или даже не использоваться вовсе). Но обычно таких назначений бывает несколько, что, в принципе, оставляет пространство для маневра. Главное – ничего не напутать.

Теги: Москва, юрлица, налог на имущество организаций, бухучет и отчетность, налоги, сборы, взносы, практические ситуации, ФНС России