Оценка рисков инвестирования в недвижимост. Инвестиции в недвижимость — с чего начать, плюсы и минусы инвестирования в жилую, коммерческую недвижимость и строительство

Инструменты, о которых сегодня пойдет речь, ни в коем случае нельзя назвать плохими или мошенническими. Но, как и всегда в вопросах личных финансах, к ним нужно подходить, тщательно изучив их особенности, чтобы потом не столкнуться с неоправдавшимися ожиданиями. Это инвестиционные инструменты, которые стали особенно популярными среди финансовых консультантов в последние годы: зарубежная рентная недвижимость и программы unit-linked с регулярными взносами зарубежных страховых компаний.

Зарубежная недвижимость – далеко не всегда гарантия успеха

Сегодня довольно часто можно встретить предложения вложиться в рентную недвижимость Германии, США и Великобритании. Если объект подобран качественно, то данная инвестиция окажется весьма привлекательной. Но бывают и иные случаи, о которых стоит знать.

США. Часто можно встретить предложения о рентной недвижимости во Флориде, где, по словам продавцов, можно ожидать прирост в цене на 20-30% и более, плюс рентная доходность описывается как 10% годовых и выше. Но перед инвестициями проверьте следующее:

• Как посчитан ожидаемый прирост цен? Если исходя из цен 2006-начала 2007 года, то это был пик пузыря на рынке недвижимости, когда она оценивалась неадекватно, так что вряд ли можно предполагать возвращение к тем же отметкам. Дополнительно проведите следующую операцию: иностранцам, особенно выходцам из СНГ, часто продают недвижимость по завышенным ценам. Попробуйте отправить описание предлагаемого вам объекта в несколько американских риэлторских компаний и представьтесь, что вы их хотите продать. Какую рыночную цену вам назовут?
• Как посчитана доходность? Включает ли она налог на имущество, налог на доходы, взносы в кондоминимум? Попросите продавца предоставить вам выписку расходов на ремонт (очень часто квартиры арендуются мигрантами, которые что-то ломают в квартире, после чего вам выставляется счет за мелкий ремонт, и за год может быть несколько счетов на 300-500 долл. каждый, что может убить доходность на 3-4% годовых и более.
• Как часто меняется арендатор? Сколько берет управляющая компания за поиск нового? Помните, что гарантий сдачи вашего объекта 12 мес. нет, арендатор может запросто съехать. А если такое происходило в прошлом часто, то и в будущем можно повторяться не реже, в итоге доходность окажется ниже заявленной.
• Включены ли расходы на налогового консультанта и отправку декларации в США? Это может быть более 400 долл. ежегодно, что снижает доходность.

Германия. Довольно активно продвигается покупка недвижимости в ипотеку, а также небольших довольно дешевых квартир. В этом нет ничего страшного, но заранее удостоверьтесь в том, что понимаете риск и проверили чистоплотность риэлтора и управляющей компании:

Ипотека в Германии часто выдается со следующими параметрами: какой-то процент на погашение тела кредита в год (можно выбрать и 1%) и процент по ипотеке. В итоге на конец срока кредита у вас все еще остается задолженность перед банком, и вы либо продлите ипотеку еще на 10 лет и более, либо – гасите долг, либо -продаете недвижимость и гасите долг. Так что желательно покупать объект, уже имея понимание, как вы будете поступать с задолженностью в конце срока, чтобы потом не столкнуться с вопросом на тему того, где взять деньги на погашение долга.

Бывает, что продавец просит вас, как и в РФ, не всю стоимость объекта указать в договоре. Помните, что потом, при продаже, вам придется платить налог с разницы между ценой покупки по договору и ценой, по которой вы продали объект. Заранее продумайте, будете ли продавать его в скором времени и уточните применяемую к вам ставку налога на доходы.

Помните, что никто не гарантирует вам сдачу 12 мес. Если вы берете объект в ипотеку, то в худшем случае должны понимать, что кредит вам придется оплачивать вне зависимости от арендного дохода. Кроме того, непременно уточните все затраты по объекту: все отчисления, все налоги, средние годовые затраты на ремонт, исходя из практики предыдущих владельцев, степень износа дома, а также расходы на налоговиков, чтобы спланировать будущие расходы и риски невыплат по валютной ипотеке.

Бывают нечистоплотные управляющие, которые заявляют купившим небольшие дешевые объекты о необходимости срочного дорогостоящего ремонта. Конечно, такие суммы часто оказываются непосильными владельцу, ему предлагают с большим дисконтом продать объект, в итоге его существенно ниже рынка выкупает аффилированное с управляющей компанией лицо, а потом перепродает по рынку новому владельцу. Прочитайте отзывы в интернете о вашей управляющей компании, а также, по возможности, лично посетите ваш объект перед покупкой с независимым строительным экспертом, который бы оценил ветхость объекта и риски внеплановых ремонтных работ.

Великобритания . Пожалуй, самая неоднозначная страна для инвестиций, но не только из-за Brexit. Здесь весьма часто предлагаются варианты инвестиций в строящиеся объекты с ожидаемой или гарантированной довольно высокой доходностью. При этом первоначальный депозит инвестора в строящиеся объекты застрахован страховой компанией. Но и здесь бывают риски.

Скажем, далеко не все объекты в итоге вообще достраиваются - возьмем для примера нашумевший в сети недострой Wembley Olympic Park в Лондоне. Застройщик обанкротился (хотя, судя по текущим судебным разбирательствам, владелец компании просто вывел все деньги и скрылся), а страховая компания, которая страховала депозиты инвесторов, Northern & Western Insurance Company, оказалась офшорной и также обанкротилась.

Так что при инвестировании в строящиеся объекты изучите, что еще построил застройщик, давно ли он существует, а также изучите, какая страховая компания страхует депозиты, где она зарегистрирована, какой у нее рейтинг надежности, как давно она существует, посмотрите ее отчетность, оцените ее надежность. Аналогичная ситуация по недостроям Docklands, Сrown Place, Leicester. Везде застройщик был из группы компаний Key Homes. Идут суды по данным объектам, но пока шансы невелики. Также идет разбирательство о компенсации клиентам юридических компаний, которые проверяли эти объекты и давали заключение своим клиентам перед покупкой, чтобы клиенты получили компенсацию из-за некомпетентности юристов, но пока суды в процессе, конца не видно.

Даже если объект достроен, а у вас в документах прописана гарантированная рента, - это еще ничего не значит. Посмотрите на объекты: отели Needham, Hever, а также на камеры хранения Storage Pods Pride Park. Needham вообще год реконструировался, а не сдавался, по Hever управляющая компания просто заявила, что не может выйти на гарантированную ренту, как и по камерам хранения. И инвесторы, которые брали валютную ипотеку под покупку данных объектов, оказались в ситуации, когда арендного дохода, на который они рассчитывали, попросту нет. Поэтому я лично рекомендую своим клиентам не брать ипотеку при инвестировании в строящиеся объекты, да и вообще для инвестиций с целью рентного дохода выбирать уже сдаваемые объекты, по которым можно запросить договоры аренды и проверить, как давно они сдаются.

По некоторым объектам, взять те же Needham, Hever, прописан также гарантированный выкуп управляющей компанией, но в итоге она отказалась это удовлетворять, в связи с чем по обоим объектам идут юридические разбирательства. Не надейтесь, что обратный выкуп будет выполнен 100%. Также, еще раз, непременно изучите информацию по управляющей компании: как давно она существует, много ли объектов в управлении какого качества? Каково ее финансовое состояние? Можно ли ей доверять, либо она вообще создана только под один объект, без какой-либо истории?

Бывает, что юристы, которые выступают, согласно британского права, со стороны покупателя и со стороны продавца, могут вообще не довести до конца сделку купли-продажи. Так, ряд инвесторов в Needham оказались в ситуации, когда их объект на них вообще не оформлен. Так что непременно проверяйте документы на права собственности.

Когда комиссии играют ключевую роль

Полностью поддерживаю диверсификацию, как валютную, так и страновую, если это соответствует финансовым целям. Ряд частных инвесторов, у которых имеется 500 и менее долларов в месяц, думают, как ею распорядиться, но при этом не особенно доверяют российскому фондовому рынку. В итоге они могут обратить взор на зарубежные продукты unit-linked с регулярными взносами: это полис зарубежной страховой компании, предполагающий инвестиции раз в месяц-квартал-полгода-год в течение срока, как правило, от 5-10 лет. Минимальный взнос зависит от компании, но я встречала варианты от $100 в месяц. От этой суммы можно инвестировать в полис, а внутри полиса данный взнос распределяется в выбранные финансовые инструменты. В итоге инвестор, имея не слишком крупную сумму, получает доступ к иностранным инвестициям, всего от $100 в месяц.

Этот продукт абсолютно законный, но им нужно правильно пользоваться, в частности:

• Уточнить, в какие инвестиционные инструменты вы можете вложить ваш регулярный взнос: чаще всего, это сильно ограниченный ассортимент взаимных фондов. Ознакомьтесь с этим списком: достаточен ли он, чтобы вы могли менять стратегию, если будет необходимость? Также уточните, есть ли у них комиссии за вход и выход, т.к. они снижают доходность.
• Внимательно уточните все комиссии в рамках полиса: чаще всего, это комиссия ежегодная за полис около 1,5% от портфеля, плюс административный сбор первые несколько лет тоже по 1,5% в год, плюс дополнительный сборы, которые в совокупности могут превысить 3-4% от портфеля, т.е. на 3-4% снизить годовую доходность. Ряд страховых компаний предлагает бонусы: если вы инвестируете свыше определенной суммы в год, то к вашему взносу прибавляется 1-5%. А если вы инвестируете свыше 10 лет, то вам выплачивается бонус за лояльность около 5% от взносов, и далее – каждые 5 лет. Эти бонусы способны практически свести на нет комиссии, но только при правильном подборе срока полиса и размера взноса. Если же срок будет небольшим, как и взнос, то есть риск, что комиссии съедят всю вашу прибыль, особенно если вы – консервативный инвестор.
• Данный вид инвестиций имеет риски валютной ипотеки: если ваш основной доход -рублевый, то вы можете столкнуться с тем, что при существенном росте курса ваши взносы станут для вас неподъемными. И вам придется либо их снижать (и тогда есть риск уменьшить бонусы, которые покрывают комиссии), либо взять каникулы (обычно около года) и не платить взносы, но по ом придется все возобновить. Либо же – закрыть программу, но при досрочном изъятии вы, как и в случае накопительного страхования жизни, получите выкупную сумму, существенно меньше, чем сумма взносов.
• Досрочно изъять из такого полиса, как правило, можно около 50%. Так что не рассматривайте данный инструмент как полностью ликвидный.

И в завершение – зарубежная рентная недвижимость и программы unit-linked с регулярными взносами – абсолютно адекватные и вполне достойные варианты инвестиций, но со своими особенностями, о которых надо знать, чтобы правильно выбрать подходящий вам вариант.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

• Вступление
• 1. Особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость
• 2. Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости
• 3. Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования
• Выводы
• Список использованных источников

Вступление

Систематические рискиопределяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

Принцип наилучшего использования недвижимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования - основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик недвижимости и сложившихся на текущий момент рыночных условий - и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости.

1. Особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес-риску. Для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

Случайные рискисвязаны с возможными непредсказуемыми природными и социальными явлениями и, кроме этого, могут быть связаны с неэффективным управлением объектами недвижимости.

К источникам риска относятся:

1) вид недвижимого имущества (возможное изменение условий предложения и спроса на имущество данного вида безотносительно месторасположения объекта, например избыточное предложение офисных зданий и помещений);

2) возможность изменения соотношения предложения и спроса (из-за цикличности рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном плане, когда предложение объектов недвижимости неэластично);

3) инфляция (реальные денежные потоки доходов от аренды или продажи могут быть ниже предусмотренных договором из-за инфляции, в частности, чем больше срок аренды, тем такой риск больше);

4) местоположение объекта (условия регионального рынка, перспективы социально-экономического развития региона; факторы, в силу которых недвижимость в пределах регионального рынка может стать менее привлекательной);

5) условия арендного договора (арендный риск связан с тем, что арендатор может не заплатить всю арендную плату, предусмотренную арендным договором);

6) условия предоставления кредитов (кредитный риск обусловлен способностью (возможностью) владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства);

7) физический износ, устаревание, порча, утрата; моральный и экономический износ (риски физического, морального и экономического износа также могут снизить доходность недвижимости);

8) возможности и условия реинвестирования (действие источника данного риска противоположно действию инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции);

9) изменения в законодательном регулировании и налогообложении.

2. Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения региона. Сюда относятся демографическая структура, количество браков и разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.

Экономические факторыпредполагают необходимость анализа соотношения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а также покупательной способности населения. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость (и структура занятости) населения, средняя заработная плата, её распределение, степень экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д. На предложение влияют свободные участки земли и простаивающие помещения, новые мощности на стадии строительства, арендные ставки и существующие цены на готовые объекты, себестоимость строительства.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние, порой способное возобладать в отдельных районах надтакими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:

· регулирование (ограничение) оборота недвижимости и способов землепользования;

· стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;

· политика налоговых органов;

· специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация государственных инвестиций и т.д.).

Экологические факторы при оценке недвижимости - совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющее на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.

К негативным экологическим факторам относятся:

· ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей природно-антропогенной среды;

· тепловое загрязнение (нежелательное чрезмерное повышение температуры окружающей среды, например, в связи с различными выбросами - нагретого воздуха, дыма, отходящих газов и использованной воды);

· ухудшение естественной освещенности объекта недвижимости (вследствие затенения другими ближайшими объектами);

· увеличение интенсивности шума сверх естественного природного уровня;

· ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, почвы, воды.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с анализом отрицательных (нежелательных) экологических факторов выявляются и благоприятные факторы окружающей среды, которые создают положительный экологический и психосоциальный эффект, способный существенно повлиять на рыночную и инвестиционную стоимость объекта недвижимости.

3. Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования

Объекты недвижимости значительно отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Будущие доходы от недвижимости, наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаютсязначительной степенью неопределенности. Следствием этого является то, что невозможно разработать универсальный рецепт, как оценивать различные объекты недвижимости; не существует универсальной формулы, по которой можно было бы рассчитать стоимость недвижимого имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки недвижимости.

Принципы оценки представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости и при корректном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.

В результате многолетней практики и теоретических исследований в области оценки недвижимости сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника о недвижимости; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимости, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой. Отдельным, не входящим в указанные группы принципов, является принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости.

Инвестор, решая задачу определения стоимости недвижимости, может и должен ставить себя на место потенциального собственника, эксплуатирующего объект недвижимости, и учитывать влияние рыночной среды.

В первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, входят следующие принципы: принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:

· принцип вклада;

· принцип остаточной продуктивности земельного участка; принцип равновесия;

· принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности);

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночнойсредой, относятся:принцип спроса и предложения; принцип соответствия; принцип конкуренции; принцип изменения.

Принцип наилучшего использованиянедвижимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования - основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик недвижимостии сложившихся на текущий момент рыночных условий - и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости. Таким образом, использование как незастроенных, так и застроенных земельных участков соответствует следующей тенденции: собственник эксплуатирует их в соответствии со своим наилучшим вариантом использования. Вместе с тем текущее использование объекта не обязательно является наилучшим, поэтому указанное оценщиком в отчете об оценке объекта наилучшее использование объекта недвижимости может не совпадать с текущим его использованием.

При определении наилучшего (наиболее эффективного) использования объекта принимают во внимание следующее:рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемой недвижимости); существующие нормы зонирования; ожидаемые изменения на рынке недвижимости; текущий способ использования недвижимого имущества. Наилучшее использование объекта недвижимости - это наиболее вероятное и юридически разрешенное использование этого объекта (если объект - участок земли, то свободного или с улучшениями), которое физически возможно, экономически обоснованно и приводит к наивысшей стоимости оцениваемого объекта.

В отчете об оценке наилучшими признаются как один конкретный вариант использования, так и последовательная смена различных его способов (вариантов) использования. Диапазон вариантов использования земельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, как для участка свободного и готового для застройки в соответствии с наилучшим использованием, так и для застроенного участка с уже имеющимися улучшениями.

Если текущее использование не является наилучшим, оно может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при наилучшем варианте использования не превысит стоимости недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений. Например, склад, размещённый в промышленной зоне города, соответствует наилучшему использованию участка земли, на котором он находится. Однако расположение подобного объекта в центральной части города не соответствует принципу наилучшего использования занятого этим складом земельного участок, которому более отвечает использование данного участка земли под строительство офисного здания, развлекательного заведения, ресторана или торгового центра.

Наилучшее использование с течением времени может меняться (например, если в непосредственной близости от земельного участка построили крупную автомагистраль, то наилучшим использованием участка может стать строительство мотеля, автозаправочной станции или придорожного кафе).

Принцип полезностизаключается в том, что при оценке недвижимости следует исходить из того что, недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она может быть полезна реальному или потенциальному собственнику, если она может удовлетворить его потребности (в жилище, отдыхе и пр.) либо приносить доход. Полезность является ключевым критерием стоимости любого объекта недвижимого имущества. Все объекты недвижимого имущества, несмотря на их разнообразие, сопоставимы по своей способности удовлетворять определённые потребности собственника или приносить ему доход. Следует учитывать, что полезность для каждого собственника индивидуальна, как и представление о ней. Общим же является следующее - чем больше полезность объекта, тем выше его стоимость. Итак, принцип полезности заключается в том, что оценочная стоимость объекта недвижимого имущества тем выше, чем в большей мере он способен удовлетворять потребности потенциального собственника.

Принцип замещениягласит, что осведомлённый покупатель (потребитель) на открытом рынке не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую затраты на приобретение объекта имущества, в той же степени привлекательного для покупателя, т.е. с эквивалентной полезности.

Среди альтернативных вариантов поведения покупателя могут быть: покупка другого, аналогичного объекта имущества; воспроизводство аналогичных улучшений на другом участке земли; вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

Принцип замещения означает, что расчётливый здравый покупатель (потенциальный собственник объекта недвижимого имущества) не заплатит за данный объект наименьшей цены, запрашиваемой на данном сегменте рынка за аналогичный объект с той же степенью полезности. Таким образом, принцип замещения позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения сравнительного подхода.

Принцип ожиданиязаключается в следующем. Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются и могут получить в будущем от приобретения и использования недвижимого имущества. Стоимость имущества определяется выгодами (или преимуществами), которые, как ожидается, это имущество принесет владельцу.

Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, безработица, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения на застройку способны отрицательно повлиять на стоимость имущества.

Обустройство прилегающих к участку земель способно существенно изменить его стоимость. Если на момент оценки объекты прилегающей территории находятся на стадии планирования и проектирования, в процессе анализа и последующей оценки должно быть учтено их потенциальное воздействие. Таким образом, стоимость объекта и имущества зависит от ожиданий собственника.

Принцип вклада - стоимость каждого элемента недвижимого имущества определяется вкладом этого элемента в общую стоимость всего объекта имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствии данного элемента, или величине, на которую увеличится общая стоимость имущества при наличии (добавлении) данного элемента.

Стоимость элемента недвижимости необязательно равна затратам на его создание. Например, строительство на дачном участке теннисного корта необязательно увеличит совокупную стоимость объекта недвижимости на сумму понесённых затрат. Стоимость вклада корта измеряется его полезностью с точки зрения среднего покупателя (т.е. субъекта рынка). Этот вклад может быть оценен как выше, так и ниже строительных затрат.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Процесс оценки рыночной стоимости земельного участка аналогичен оценке других объектов недвижимости. Вместе с тем имеется существенная разница, заключающаяся в том, что рыночная стоимость земельного участка является базисной составляющей рыночной стоимости всего совокупного объекта недвижимости, хотя в практике оценки земельного участка его рыночная стоимость рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом улучшений (зданий, сооружений и т.д.). В этом проявляется действие принципа остаточной продуктивности земельного участка.

Следует заметить, что одним из следствий реализации данного принципа является метод техники остатка для земли - универсальный метод оценки стоимости земельного участка, особенно эффективный при отсутствии информации о продажах аналогичных участков, но при наличии сведений о доходности всего объекта недвижимости - земельного участка с улучшениями. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, приходящийся на долю улучшений.

Принцип равновесия,иногда называемый принципом сбалансированности (пропорциональности), заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется степенью равновесия между его парными элементами. Для большинства объектов недвижимости важнейшая пара элементов - земля и улучшения. Данный принцип устанавливает, что максимальная стоимость недвижимости достигается при оптимальном (равновесном) соотношении между землей и улучшениями, т.е. когда при дополнительных (по отношению к равновесному состоянию) капиталовложениях уже не происходит относительного прироста стоимости имущества.

Данный принцип тесно связан с принципом предельной доходности.

Принцип предельной доходностигласит, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества. На определённой стадии затраты по созданию дополнительных улучшений уже не будут полностью компенсированы за счет повышения стоимости объекта. Эффект, связанный с нелинейным увеличением стоимости имущества по мере добавления улучшений, является эффектом насыщения. Данный принцип применяется в методах затратного подхода, в частности при анализе устранимого физического и морального износа.

Принцип спроса и предложения. Под предложениемпонимается всё недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или аренду на данный момент времени на данном сегменте рынка. Под спросом понимается всё недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы приобрести в течение данного периода времени.

Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости непосредственно зависит от изменения величин спроса и предложения на рынке недвижимости, от их взаимодействия.

Принцип спроса и предложения в оценке является следствием закона предложения и спроса - экономической закономерности, связывающей объёмы спроса и предложения с ценами товаров на рынке.

Для заданных величин предложения и спроса путем совмещения соответствующих зависимостей «предложение-цена» и «спрос-цена» определяется точка рыночного равновесия, в которой рыночная цена товара такова, что объёмы спроса и предложения совпадают. При равновесной цене товара равновесный объём предложения совпадает с равновесным объёмом спроса.

С принципом спроса и предложения тесно связан принцип конкуренции.

Принцип конкуренции. Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, стремящихся заключить сделку или арендный договор о купле-продаже недвижимости. Кроме того, каждый объект конкурирует со всеми другими аналогичными объектами.

В долгосрочной перспективе конкуренция выравнивает необычно высокие или избыточные прибыли. Возможное извлечение прибыли порождает конкуренцию, но возможность извлечения сверхвысоких прибылей порождает разрушительную конкуренцию.

Принцип соответствия- стоимость объекта недвижимого имущества зависит от степени однородности окружающей застройки в районе, которая удерживает величины стоимости недвижимого имущества на определённом уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии) или значительно не превысит этот уровень.

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению величин стоимости на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались владельцам разных категорий в разное время. Расположение по соседству дорогих и дешёвых объектов недвижимости ведёт к уменьшению рыночной стоимости более дорогих объектов недвижимости.

Принцип изменения. Изменение рыночных условий - неизбежный и постоянный процесс, протекающий постепенно и часто скрыто. Чем активнее сегмент рынка, тем быстрее в нем протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменения законодательства, строительство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а также форс-мажорные ситуации в виде военных действий, природных катастроф и т.п.

На стоимость недвижимости постоянно оказывают как положительное, так и отрицательное влияние множество факторов: социальные, экономические, экологические, а также факторы государственного регулирования. Перед оценщиком стоит задача выявить и учесть текущие и ожидаемые (будущие) изменения на рынке. Поскольку изменения происходят постоянно, любая оценка действительна только на определённую дату. При использовании в процессе оценки цен прошлых сделок в методах сравнительного подхода необходимо вносить временные корректировки параметров объектов-аналогов к дате оценки.

Выводы

недвижимость риск инвестирование стоимость

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес-риску.

Риски, присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы: систематические, несистематические и случайные риски.

Несистематические риски- риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть диверсифицирован за счёт формирования портфеля недвижимости, т.е. за счёт распределения капитала между разного типа объектами доходной недвижимости, различия в местоположении объектов и в структуре заёмного и привлечённого капитала.

Случайные риски связаны с возможными непредсказуемыми природными и социальными явлениями и, кроме этого, могут быть связаны с неэффективным управлением объектами недвижимости.

Можно выделить четыре основные группы факторов, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное правовое регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

При оценке объекта недвижимости оценщик должен рассматривать данные факторы с учётом их кинетики, динамики - искать ответы на вопросы о продолжительности, темпах, тенденциях будущих изменений под воздействием тех или иных факторов.

Список использованных источников

1. Ковалева В.В. Инвестиции. - М.: Проспект, 2004. - 440 с.

2. Маховикова Г. А. Инвестиционный процесс на предприятии. - СПб: Питер, 2001. - 176 с.

3. Гончаренко Л. П. Инвестиционный менеджмент. - М.: КНОРУС, 2009. - 296 с.

4. Бочаров В. В. Инвестиционный менеджмент.- СПб: Питер, 2000. - 160с.

5. Лахметкина Н. И. Инвестиционная стратегия предприятия. - М.: КНОРУС, 2006. - 184 с.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.

дипломная работа , добавлен 15.04.2011


Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.

реферат , добавлен 18.10.2011


Общая характеристика рынка недвижимости в России, его роль в современной экономике. Теоретические аспекты инвестирования в недвижимость: плюсы, минусы и существующие риски. Особенности иностранных вложений капитала в объекты российской недвижимости.

реферат , добавлен 27.11.2012


Недвижимые и движимые вещи. Виды износа, свойства и права собственности на недвижимость. Оценка стоимости недвижимости, виды стоимости. Принципы и методы оценки недвижимости. Оценка способности недвижимого имущества приносить доход. Теория капитализации.

реферат , добавлен 10.01.2009


Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.

курсовая работа , добавлен 14.12.2012


Теоретические основы стоимости недвижимого имущества, основные принципы ее расчета. Сущность качественных и количественных характеристик объекта недвижимости. Особенности сравнительного, затратного и доходного методов определения стоимости недвижимости.

курсовая работа , добавлен 08.06.2013


Независимая и профессиональная оценка недвижимости как необходимый элемент при совершении операции с ней. Основы и принципы определения стоимости данного объекта. Смысл существующих подходов к оценке. Компоненты и виды стоимости недвижимого имущества.

курсовая работа , добавлен 12.12.2011


Понятие права аренды в Российском законодательстве. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы, при сдаче в аренду объектов недвижимости ОАО "НЗХК". Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на стоимость арендных прав на недвижимость.

дипломная работа , добавлен 27.03.2013


Специфические черты формирования рынка недвижимости. Общая характеристика факторов, оказывающих влияние на становление и развитие рынка недвижимости, особенности соотношения спроса и предложения. Факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости.

курсовая работа , добавлен 26.04.2011


Анализ отличия стоимости в обмене от стоимости в пользовании. Исследование понятия рыночной и инвестиционной стоимости. Принципы ожидания и замещения в оценке стоимости недвижимости. Жизненные циклы объектов недвижимости. Особенность рынка недвижимости.

Почему частному инвестору, который хочет получать от недвижимости пассивный доход, выгоднее инвестировать в России, а не за рубежом

Ушедший год подтвердил тенденцию: есть санкции или нет, зарубежная недвижимость всегда будет пользоваться спросом в России. Если в 2015 году мы видели резкое снижение числа желающих купить недвижимость за рубежом, то, как показывает исследование сервиса Prian.ru, в прошлом году аудитория потенциальных покупателей стала расти.

В лидерах спроса сегодня теплые страны: Испания, Болгария и Италия. Однако далеко не все покупатели обзаводятся домами и квартирами для переезда на ПМЖ или летнего отдыха. Впервые с 2014 года в России отмечается рост спроса на инвестиции в зарубежную недвижимость, при этом порядка 16% покупателей планируют сдавать объекты недвижимости в аренду. Ведь такие вложения обещают инвесторам доход в валюте.

Впрочем, по нашим оценкам, зарубежную недвижимость пока нельзя назвать идеальным объектом для инвестиций. Причина тому - соотношение рисков и доходности. О некоторых негативных сторонах таких инвестиций сегодня стоит напомнить и тем, кто планирует приобретение квартир, домов и коммерческих площадей в Европе для сдачи в аренду.

Жилая недвижимость

Квартиры и дома в Европе часто покупают для обычной сдачи в аренду. Однако частные российские инвесторы не всегда учитывают следующий факт: коммунальные платежи и налоги на недвижимость здесь значительно выше, чем в России. Наиболее удобный вариант в этой ситуации - сдача недвижимости в долгосрочную аренду. Минус таких инвестиций заключается в том, что, как правило, доходность от сдачи жилья составляет не более 2–3%.

Более высокую доходность способна принести недвижимость на побережье или в каких-то туристических регионах. Дом или квартиру, скажем, на побережье Испании или Италии можно сдавать туристам посуточно или понедельно. Однако в этой ситуации вам придется взять на себя некоторые затраты.

Во-первых, недвижимость должна быть полностью подготовлена к приему гостей, то есть вам предстоит закупить белье, посуду и так далее. Во-вторых, если ваша недвижимость сдается легально, вы должны будете уплачивать налог. К примеру, в Испании для нерезидентов он составляет 25% от стоимости аренды (для резидентов - 15%).

Для того чтобы не платить налог, обеспечить заселение туристов, уборку помещений и так далее, большинство собственников недвижимости, не проживающих за рубежом, используют услуги управляющих компаний, которые берут примерно 20–25% за свои услуги. Полагать, что такие УК в Европе работают идеально и всегда честно, не стоит. Ситуации, когда квартиры и дома сдавались без ведома собственника, к сожалению, не редки. Не всегда застрахован собственник и от мелких краж как со стороны туристов, так и сотрудников УК, а не выключенный вовремя персоналом кондиционер с учетом европейских цен на электричество может существенно снизить доход от сдачи недвижимости.

В то же время, как ни странно это звучит, многие УК в Испании и Италии весьма нерасторопны в вопросе сдачи объектов. Не так уж просто найти компанию, которая выбьется из сил, чтобы привести к вам арендатора (разместит объявление на максимальном количестве ресурсов, продумает ценовую политику в межсезонье и т. д.).

Так что если хотите сдавать объект с прогнозируемой прибылью - контролируйте все, что происходит с вашей недвижимостью. При неблагоприятном развитии ситуации комиссии, высокие налоги и коммунальные расходы могут съесть все доходы от сдачи и оставить собственника ни с чем.

Коммерческая недвижимость

Как и в России, коммерческая недвижимость в Европе более доходна, чем жилье. К примеру, торговое помещение может приносить более 7–8% годовых в валюте. Отличительная особенность европейского рынка от российского заключается в том, что в Европе, согласно типовым договорам, любой текущий ремонт и практически весь комплекс вопросов, связанных с обслуживанием сдаваемых в аренду площадей, ложится не на арендатора, а на собственника помещения.

В идеале, как показывает практика, наиболее успешны те инвесторы в недвижимость, которые живут в стране и знают местную специфику. Риск убытков у тех, кто оставляет свои объекты на неких доверенных лиц, естественно, выше (как, собственно, и в случае с жилой недвижимостью).

Инвестиции в строительство

Любой инвестор, который всерьез изучает рынок вложений в недвижимость за рубежом, вероятно, не раз получал предложения инвестировать в строительство. Они выглядят заманчиво, особенно когда такие инвестиции предлагает солидная британская компания, обещая стопроцентную страховку от недостроя и любого форс-мажора.

К сожалению, мы все часто становимся жертвами идолопоклонства перед развитыми странами и доверяем иностранцам, что называется, не глядя. На самом же деле и в Великобритании достраиваются отнюдь не все объекты. Например, скандал с недостроем в Олимпийском парке Лондона (Wembley Olympic Park) хорошо известен даже в России. Застройщик внезапно обанкротился, а с ним пошла ко дну и страховая компания. В результате сегодня вместо прибылей инвесторы получили судебные разбирательства.

Российская альтернатива

Нельзя сказать, что недвижимость за рубежом - это обязательно проблемы и убытки. Просто, к сожалению, инвестору из России очень сложно провести полноценный анализ всех рисков, которые могут быть связаны с вложениями в другой стране.

Одновременно с этим российский рынок недвижимости зачастую обещает большую доходность, чем активы за рубежом. Речь идет не о квартирах в столице, доходность которых падает уже более пяти лет, а о рынке коммерческой недвижимости. По оценкам краудфандинговой площадки AKTIVO, средняя доходность объектов стрит-ретейла в Москве сейчас составляет порядка 10–12% годовых. Буквально на 1–0,5 п. п. меньше можно заработать на офисах.

Рынок российской коммерческой недвижимости постепенно восстанавливается. О резком росте цен или арендных ставок говорить пока рано, но мы уже как минимум год наблюдаем снижение вакантности в торговых и офисных объектах, а также минимальный за всю историю ввод новых площадей. Уже сейчас понятно, что, к примеру, офисные площади класса «А» имеют потенциал роста из-за серьезного падения рынка в кризис.

Таким образом, основные перспективы в области инвестиций мы видим на рынке столичной торговой недвижимости. Дело в том, что такие вложения предполагают значительно меньшие риски, чем, к примеру, инвестиции в офисы. Качественных торговых площадей в Москве не хватает даже в кризис. По нашим прогнозам, учитывая тренд к снижению вакантности площадей, повышения арендных ставок в столичных ТЦ и стрит-ретейле можно ожидать уже в 2018–2019 годах. Безусловно, такая ситуация позитивно отразится и на вложениях инвесторов в российскую недвижимость.

Инвестиционный, как правило, всегда связан с определенной долей риска, и, хотя вложения в недвижимость считаются самыми надежными, все равно инвестору нужно быть осмотрительным, выбирая объект вложения капитала. Кто предупрежден, тот вооружен, поэтому инвестору необходимо изучить все возможные «подводные камни» и риск инвестиций в недвижимость , чтобы в дальнейшем избежать финансовых потерь.

Специфика риска вложений в недвижимость

Следует отметить, что имеет свои особенности, которые обусловлены ее специфическими чертами – необходимость оперативного управления процессом инвестирования, низкая ликвидность объектов, объемные затраты времени и денег и дальнесрочная перспектива окупаемости.

При инвестировании в строительство всегда нужно быть готовым к снижению доходности проекта, превышению реальных расходов над плановыми, резким скачкам цен на строительные материалы и заморозка объектов строительства по этой причине, а также следует учитывать непредвиденные риски разрушения построенных объектов.

Источниками риска могут служить:

• неудачно выбранный тип недвижимости. Подобный риск связан с колебаниями спроса и предложения на рынке.
• резкие колебания спроса и предложения на рынке.
• плохое месторасположение недвижимости. Например, выбранный район или регион не оправдал надежд инвесторов на быстрое развитие в нем бизнеса, соответственно, может упасть спрос на офисы в данном регионе.
• нарушение арендных условий. Риск невыплаты арендатором оговоренной суммы, или ее части.
• износ зданий. Со временем цена недвижимости понижается из-за срока ее эксплуатации и физического износа. Обычно инвесторы предпочитают вкладывать дополнительно финансы в ремонт и реконструкцию объектов.
• изменение налогового законодательства. Вероятность повышения расходов на налоги, из-за изменения ставок в налоговом законодательстве.
• реинвестирование.
• инфляция. Инфляция и реинвестирование – наименьшие факторы риска вложений в недвижимость.

«Подводные камни» мошенничества при инвестировании в недвижимость

Очень велик риск инвестиций в недвижимость при столкновении с мошенниками. При заключении сделки купли/продажи недвижимости, или заключении договора на долевое участие в строительстве, инвестору нужно быть предельно внимательным, чтобы не попасть в сети мошенников, которых очень много в этой сфере.

Первый риск связан с липовыми компаниями-застройщиками, которые, не имея никаких документов на постройку объектов, продают еще даже не начатые проекты. Часто такая компания для видимости может построить одно здание, а потом исчезает вместе с деньгами.

Еще одни изощренный способ обмана – мошенники строят дома из самых дешевых материалов без соблюдения технических норм, продают и исчезают вместе с деньгами, а такое здание через пару лет буквально «лезет по швам».

Очень распространенным способом мошенничества является продажа недвижимости по поддельным документам. В результате владельцы недвижимости даже не подозревают, что их дом продан, пока покупатель не заявит на него свои права.

Также риском для инвестора является вложение в незаконно проданную государственную собственность, которую недобросовестные государственные чиновники сначала переоформляют в муниципальную, а после продают, не имея на то ни разрешения, ни соответствующих документов.

Страхование инвестиционных рисков

Любой риск инвестиций в недвижимость всегда можно попытаться снизить, или даже свести к нулю, если со знанием дела подойти к вопросу.

В последнее время все большее распространение получает страхование инвестиционных рисков, связанных с вложением в недвижимость. Сейчас уже можно застраховать дом от несвоевременной сдачи в эксплуатацию, от рисков недоброкачественных строительных работ, а также от форс-мажорных обстоятельств, например, пожара на строящемся объекте.

Однако, застраховаться от мошенничества, например, нельзя. Такие случаи страховые компании не хотят рассматривать, считая это компетенцией правоохранительных органов.

Таким образом, любой инвестор, вкладывая средства в недвижимость, должен взвесить все возможные риски. Чтобы избежать обмана или мошенничества следует, как можно более полно изучить информацию о владельце недвижимости или проекте строительства, обязательно проконсультироваться с юристом, относительно тонкостей оформления сопутствующих бумаг.

А также не экономить на страховании недвижимости от форс-мажорных ситуаций или срывов сдачи строительных объектов.

Главное помнить, что внимательность, осмотрительность, отсутствие спешки и эмоций – это главные правила опытного инвестора.

Оценка рисков играет важную роль на этапе формирования инвестиционной стратегии, поскольку от того, насколько инвестор готов идти на риск, во многом зависит и бюджет, и ожидание доходности. Так, если инвесторы рассматривают будущие вложения в недвижимость как низкорискованные, то они готовы платить больше за каждый доллар прогнозируемого дохода, тем самым понижая ставку доходности. То есть, чем ниже риски, тем ниже доходность.

Риск - это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдёт негативное событие, тем больше риск. Для инвестиций в недвижимость наиболее типичны две группы рисков - страновые риски и риски, связанные с конкретным проектом.

Страновые риски

К страновым рискам прежде относится вероятность возникновения экономических, политических и социальных потрясений в стране, где находится объект недвижимости.

Уровень странового риска можно узнать из отчётов рейтинговых агентств или консалтинговых фирм. Например, в рейтинге The Economist Intelligence Unit наименьшие страновые риски у Австрии, Великобритании, Германии и США, наибольшие - у Афганистана, Белоруссии, Украины и др.

Один из экономических факторов странового риска - рост инфляции . Зависимость такова: чем выше инфляция, тем больше риск. Наименьший риск представляет инфляция менее 5 % в год, наибольший - свыше 100 %. Рынок недвижимости застрахован от инфляционного риска тем, что стоимость аренды пересматривается ежемесячно или ежегодно: арендные ставки привязываются к индексу розничных цен, динамика которого отражает инфляцию. Чем чаще пересматриваются ставки, тем выше чувствительность объекта к инфляции и тем больше доход инвестора. Например, гостиничные номера, магазины, промышленно-складские помещения и жильё, сдаваемое в краткосрочную аренду, традиционно считаются объектами с повышенной чувствительностью к инфляции, офисы и REIT - средней, а земельные участки и квартиры, сдаваемые в долгосрочную аренду, - низкой.

Германия - в целом низкорисковая страна для инвестиций в недвижимость, однако здесь есть регионы повышенного риска. В частности, к ним относятся восточные земли

Другой экономический фактор странового риска связан с нестабильностью национальной валюты . Независимо от того, растёт её курс или падает, любое значительное отклонение представляет риск. Наибольшая опасность для рынков возникает в том случае, когда рост или падение валюты составляет более 20 %.

Для сырьевых экономик также характерен такой фактор риска, как снижение цен на нефть . Чем ниже цены, тем больше угроза экономике; наибольший риск - снижение цен на углеводороды более чем на 20 %. Так, по данным Savills , на фоне дешевеющей нефти с 2007 по 2009 год квартиры в российской столице подешевели на 51 %. В январе-феврале 2009 цены на нефть начали повышаться, и стоимость квадратного метра тоже пошла вверх. В 2015 году нефть показывает отрицательную динамику, и цены на жилье тоже снижаются.

Другие экономические факторы - снижение ВВП, падение темпов производства, сокращение экспорта и снижение покупательной способности населения. Наибольший риск - снижение каждого из этих показателей более чем на 10 %.

К страновым также относятся социально-политические риски. В частности, на рынке недвижимости может негативно сказаться отрицательный прирост населения , причём это справедливо не только для страны в целом, но и для конкретного населённого пункта, а также отдельного региона. Например, население Восточной Германии переезжает в более развитые и перспективные западные земли, поэтому последние считаются менее рискованными рынками для инвестиций в недвижимость (исключение - небольшие города в Рурской области, которая теряет население из-за нехватки рабочих мест).

Политическая ситуация также оказывает значительное влияние на поведение инвесторов и на их восприятие рисков. По данным исследования «Транио» , 17 % опрошенных риелторов считают, что политическая обстановка (наравне с экономической стабильностью) - одна из главных причин, по которым русскоязычные покупатели выбирают ту или иную страну для покупки недвижимости. Этот фактор особенно ярко выражен в таких странах, как Великобритания, Германия, США и Франция.

Социально-политические и экономические потрясения в стране могут надолго отпугнуть инвесторов от местного рынка недвижимости

Ещё один важный страновой риск - потенциальные изменения в законодательстве , которые могут повлиять на рынки недвижимости. Это могут быть изменения в налоговом законодательстве (повышение существующих налогов и введение новых), введение ограничительных законов, касающихся строительства и инвестиций, а также введение ограничений на движение капитала.

Риски проекта

Риски, связанные с проектом, можно разделить на две категории:

• риски проектов Added Value, цель которых - создание добавленной стоимости;
• риски арендного бизнеса.

1. Проекты Added Value

К проектам Added Value («добавленная стоимость») относятся строительство и редевелопмент. Риск таких проектов достаточно высокий, но и доходность тоже высокая - 14–25 % .

Основные риски, связанные со строительством:

• стоимость земли или объекта на входе может быть завышенной;
• строительство или ремонт могут затянуться;
• смета строительства или ремонта может быть превышена;
• стоимость продажи может быть ниже, чем планировалось;
• продажи могут идти медленнее, чем планировалось.

Все эти риски могут «съесть» доходность, в результате чего инвестор останется без прибыли или даже с убытком.

Строительные проекты более рискованны по сравнению с арендным бизнесом

Все указанные риски растут в прогрессии пропорционально закредитованности девелопера, то есть чем больше кредитных денег он использует, тем выше каждый из указанных рисков. При наихудшем сценарии, например, при высокой закредитованности стройки и существенной коррекции стоимости может оказаться так, что девелопер или инвестор останутся в убытке. Опытные девелоперы всегда просчитывают различные сценарии развития событий, и приемлемыми считаются такие, при которых инвестор выходит из проекта, заработав 15–20 % (классический сценарий) или 20–25 % (оптимистичный сценарий).

Риски проекта проявляются ещё до начала работ. В частности, существует риск неполучения разрешения на строительство (Permit Risk ). Его суть в том, что в случае с инвестициями в редевелопмент, капитальный ремонт или строительство с нуля для реализации после покупки земли или объекта нужно пройти согласования и получить разрешения. Обычно в цену закладывается риск неполучения соответствующего разрешения или того, что это займёт продолжительное время. В некоторых странах девелоперы готовы брать на себя риск неполучения разрешения.

Определить риски, связанные с конкретным объектом, помогает всесторонняя проверка - Due Diligence , - которая включает четыре типа экспертизы:

• юридическая экспертиза (Legal Due Diligence): юристы проверяют договор аренды и наличие разрешения на строительство;
• финансовая и налоговая экспертиза (Financial & Tax Due Diligence): налоговый консультант устанавливает реальные затраты на содержание объекта, рассчитывает прибыльность и размер налоговых отчислений;
• оценка рисков (Chance & Risk): экспертиза перспектив развития локации, а также влияния действующих и будущих конкурентов;
• техническая оценка (Technical Due Diligence): экспертиза технического состояния недвижимости (обычно не проводится при покупке новых объектов).

2. Арендный бизнес

Наименее рискованные объекты, сдающиеся в аренду, обладают следующими характеристиками:

• расположение в престижных районах;
• хорошее техническое состояние;
• арендаторы - представители среднего класса (для жилой недвижимости) или компании первого эшелона (в случае коммерческих объектов);
• средний уровень аренды, доступный среднестатистическим арендаторам;
• возможность перепрофилирования объекта (например, перевода гостиничной недвижимости в жилой фонд или наоборот);
• прибыль от аренды не ниже платы за кредит.

Расположение является важнейшей характеристикой: если недвижимость находится в хорошем районе, то риски будут минимальны, а объект - ликвиден. Однако с риском может быть связано дальнейшее развитие района , поэтому при выборе доходного объекта следует поинтересоваться планом застройки и узнать, могут ли будущие и уже реализуемые изменения (расширение транспортной сети, появление новых учреждений и т. д.) со временем повысить капитализацию объекта инвестиций или, наоборот, понизить его доходность. Например, если человек купил квартиру в Нью-Йорке с красивым видом на Центральный парк, то он априори обеспечил себе сохранность вложения, так как квартир с таким видом мало, и новых больше не будет.

Риск представляют также плохое состояние объекта и недостаточная техническая оснащённость . Чем хуже объёмно-планировочные решения внутри здания, обеспеченность современными инженерными системами и качество несущих конструкций, чем ниже конкурентоспособность объекта на рынке, тем ниже его стоимость и спрос со стороны арендаторов, а риски выше. Несмотря на то, что старые и изношенные объекты могут дать неплохую доходность в моменте, они всегда более рискованны для инвестиций, чем здания в хорошем состоянии.

Качество арендаторов и тип арендного контракта тоже могут повышать или понижать риски. Инвестор, который не готов идти на риск потери арендатора, скорее всего, вложится в объект с долгосрочными арендными контрактами. И наоборот, когда этот риск для инвестора приемлем, он будет рассматривать в качестве вариантов недвижимость с подходящим к концу или краткосрочным арендным договором.

При выборе доходной недвижимости стоит обращать внимание на то, насколько надёжен арендатор

Другой риск связан с выбором способа финансирования и дальнейшим управлением заёмными средствами. Как правило, чем выше доля заёмного капитала, тем выше риск.

Эффект рычага - это когда стоимость заёмного финансирования дешевле, чем доходность проекта. Инвестор может договориться с банком таким образом, чтобы платить процент по кредиту, но выплачивать минимум от тела кредита. Таким методом можно увеличить операционную доходность от инвестиции. Но такой метод повышения доходности приводит к другому риску. Если цена объекта снизится, когда нужно будет продлевать кредитный договор, то банк потребует пропорционально докапитализировать кредит и предоставить дополнительное гарантийное обеспечение (margin call). Поэтому важно находить правильный баланс рычага доходности и рисков, это умение профессиональных инвесторов.

Капитал, взятый в долг для инвестиций, должен приносить прибыль, превышающую плату за его использование. Если прибыль от недвижимости ниже платы за кредит, инвестор несёт потери, которые тем больше, чем больше величина заёмных средств.

По мнению эксперта, на рынке недвижимости появился ещё один риск: так как ставки по кредитам в 2014–2015 годах во многих странах достигли самого низкого уровня в истории и практически приблизились к нулю, то через 3–5 лет они могут значительно вырасти, и когда это произойдёт, стоимость недвижимости снизится.

Риск представляет также удалённое управление объектом: удалённость недвижимости ослабляет контроль над ней, поэтому попытка заниматься менеджментом зарубежного проекта из России связана с большими рисками. Вместо удалённого самостоятельного управления рекомендуется нанять специализированную компанию .

Не менее важен и риск, связанный со структурированием сделки . Есть различные схемы, которые позволяют оптимизировать налоги - например, акционерный заём или оформление через серию компаний. Это повышает доходность, но снижает прозрачность и повышает риск владения. Налоговое управление может не принять структуру оптимизации и начислить дополнительные налоги и штрафы. В мире повышается прозрачность банковской системы, ОЭСР вводит меры по противодействию размыванию налогооблагаемой базы , и Россия требует от своих резидентов уплачивать налоги на доходы, полученные за рубежом. Все эти изменения повышают риски избыточного структурирования объектов с целью оптимизации налогов. Наша рекомендация для клиентов: во-первых, советоваться с налоговыми консультантами, а во-вторых, не переусердствовать с оптимизацией, так как это чревато проблемами с налоговыми службами в обозримом будущем.

Упомянутые выше пункты определяют главный риск - риск уменьшения ликвидности, то есть снижения потенциала быстрой продажи без потери стоимости и снижения потенциального роста капитализации при позитивном сценарии развития рынка. Соответственно, чем ниже риски по упомянутым выше пунктам, тем выше ликвидность, и, как следствие, ниже стартовая доходность объекта.

В итоге

Основными рисками при вложении в недвижимость являются:

Страновые риски
Экономические	рост инфляции; нестабильность валюты; снижение цен на нефть; снижение ВВП, падение темпов производства и сокращение экспорта; снижение покупательной способности населения.
Социально-политические	отрицательный прирост населения; нестабильная политическая ситуация; введение законодательных ограничений.
Риски проекта
Added Value	завышенная цена покупки земли или объекта; превышение сметы; несоблюдение сроков; риск продажи по более низкой цене; Permit Risk.
Арендный бизнес	строительство в окрестностях объекта, снижающее его стоимость; плохое состояние объекта; низкое качество арендатора; краткосрочный арендный договор; большая доля заёмного капитала; удалённое управление; структурирование сделки.

Что выбрать - высокую доходность или низкие риски - зависит от самого инвестора и от его отношения к рискам. Главная проблема многих покупателей - в том, что они начинают разговор с вопроса «Какая доходность?», а первым вопросом на самом деле должен быть «Каковы риски, и как я смогу продать этот объект в будущем?». Если инвестор хочет получать большую доходность, он должен быть готов принять больший риск.

Юлия Кожевникова, «Транио»