Почему вложения в строящуюся недвижимость выгодны? Как инвестировать в строительство жилья: основные механизмы вложений и риски.

Ефим Смурнов

Язык не поворачивается назвать нормальной ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в целом и на рынке строящегося жилья - в частности. Ажиотажный спрос быстро гонит цены вверх (последние месяцы прирост не опускается ниже 1% в неделю). Особенно это касается квартир нижнего ценового сегмента, где покупатели в стремлении догнать "уезжающий поезд" готовы приобретать жилье на любой стадии строительства и практически в любом месте.

Оценив ситуацию, все больше людей покупают квартиры в строящихся домах не для того, чтобы использовать их по прямому назначению, а для того, чтобы выгодно вложить деньги или заработать на перепродаже. Многие из тех, кто пока смотрит на развитие событий со стороны, задаются вопросами, смысл которых сводится к главному: "А не попробовать ли мне тоже?" Мы взяли на себя смелость прокомментировать некоторые часто встречающиеся вопросы об инвестициях в строящееся жилье.

Почему это так популярно?

В ответе на этот вопрос - сплав математики и психологии. Курс доллара весь последний год падал (-10%), банковские ставки опустились на очень непривлекательные уровни (в большинстве случаев - ниже уровня инфляции). Люди ищут способы сохранить свои сбережения. По сути, прирост капитала сегодня могут обеспечить два рынка - фондовый и недвижимости. Фондовый рынок считается потенциально более доходным, но более рискованным и менее предсказуемым. Недвижимость всегда и везде воспринималась как максимально надежный способ инвестирования. Причем в нашей ситуации инвестиции в недвижимость не только на равных конкурируют с вложениями в ценные бумаги, но и во многих случаях обеспечивают более высокую доходность. Кроме того, акции и облигации большинство воспринимает как нечто "виртуальное", а квартира - это объект, понятие о котором так или иначе может составить каждый.

Сколько можно заработать?

С начала 2000 года средние цены на типовое строящееся жилье в Петербурге увеличились более чем в 2,5 раза, причем основной рост пришелся на последние два года.

Например, в прошлом, 2003 году, цены на строящееся жилье массового спроса, по данным корпорации "Петербургская недвижимость", выросли на 43,4% в долларовом эквиваленте. Но это в среднем. По большинству успешных проектов рост цен составил 50-60% годовых и выше.

Вот пример успешной инвестиции в строящееся жилье: однокомнатную квартиру в строящемся доме в Приморском районе, купленную на "этапе котлована" в начале 2002 года примерно за 15 тыс. долларов, сегодня можно продать почти за 40 тыс. долларов. Абсолютный прирост за два года - более 160% (что означает не менее 80% годовых в валюте).

Почему именно строящееся?

В отличие от квартир на вторичном рынке, суммарная доходность вложений в строящееся жилье складывается из двух составляющих: к общерыночному росту цены квадратного метра добавляется также рост за счет увеличения строительной готовности дома (от "нулевого цикла" до финала в среднем проходит два года).

Впрочем, размер "премии" за финансирование стадии котлована разнится и зависит от имени компании-застройщика. Менее известные компании готовы давать дольщикам больший бонус. В крупных и надежных компаниях размер этого бонуса редко превышает 15% годовых и имеет тенденцию к снижению. Таким компаниям нет смысла занимать у дольщиков под высокий процент - они могут получить более дешевый кредит в банке.

Как бы там ни было, даже не рассчитывая на рыночный рост цен, инвестор может обеспечить не менее 10-12% годовых лишь "за веру в успешное завершение строительства".

Кроме того, строящаяся квартира - это не объект собственности (она сможет стать таковым только после завершения строительства). В результате продавец освобождается от каких-либо налоговых платежей с продажи.

Что покупать?

Люди, инвестирующие в строящееся жилье, для своих операций чаще всего выбирают жилье эконом-класса. Причем в большинстве случаев речь идет об однокомнатных квартирах. Это наиболее ликвидный товар, пользующийся на рынке неизменным спросом. "В условиях непрерывного роста цен и недостаточной платежеспособности покупателей в сегменте однокомнатных квартир концентрируется значительная часть спроса и практически все первичные покупки жилья, которые при наличии развитых инструментов кредитования были бы в значительной степени распределены также между двух-, трехкомнатными квартирами", - указывают аналитики "Петербургской недвижимости".

По дешевым и малогабаритным квартирам проходит максимальное количество сделок, проблем с поиском покупателей в нынешних условиях не возникает. А это главное. Для инвестора важно ведь не только вовремя купить квартиру, но и легко сбыть ее, не забыв при этом про свою выгоду.

Впрочем, квартиры элит-класса зачастую могут принести инвестору больший доход в абсолютных показателях. Так, например, в жилом комплексе "Олимп" корпорации "Петербургская недвижимость" цена за 2003 год увеличилась на 81%.

Обратная сторона - необходимость значительных стартовых вложений и возможные проблемы с ликвидностью (процесс поиска покупателя дорогой квартиры имеет шансы серьезно затянуться и тем самым уменьшить потенциальную доходность).

Выбирая объект для вложения, инвесторы от недвижимости оценивают целый ряд факторов, влияющих на его потенциальную доходность. Среди основных - месторасположение будущего дома, перспективы развития инфраструктуры, способ строительства, наконец имя компании, ведущей строительство. Далее следуют более мелкие, но зачастую не менее важные факторы: куда выходят окна будущей квартиры, какой этаж, есть ли балкон или лоджия, какие вставлены окна, какие планируются лифты и т.д.

У кого покупать?

Люди, инвестирующие в строящееся жилье, чаще всего предпочитают вложения в объекты наиболее известных городских застройщиков, которые все вместе контролируют около 60% предложений на первичном рынке.

Здесь вопрос в основном упирается в минимизацию рисков - исполнительская дисциплина и перспективы ведущих застройщиков оцениваются выше, чем у мелких малоизвестных игроков рынка (может быть, даже не всегда объективно). Впрочем, там, где выше риск, выше и потенциальный доход - это общее правило.

Сколько нужно денег?

Минимальный порог для вхождения на рынок соответствует цене типовой однокомнатной квартиры (сейчас это 30-40 тыс. долларов). Как правило, перепродавцы квартир предпочитают именно 100%-ную предоплату.

Впрочем, первичный рынок предоставляет инвесторам возможность снизить сумму стартовых вложений, используя разнообразные схемы рассрочки. Но рассрочка удорожает конечную стоимость квартиры и снижает потенциальную доходность вложения. Впрочем, это многих устраивает. Существует огромное количество незаметных на первый взгляд нюансов, оперирование которыми позволяет инвесторам оставаться в выигрыше в любом случае. Вот пример. Инвестор снижает порог вхождения на рынок и вносит, скажем, 50%-ную предоплату за квартиру. Позднее "настоящий" покупатель оплачивает не только оставшуюся половину стоимости квартиры и полную разницу между "стартовой" и "текущей" стоимостью квадратных метров (доход инвестора), но и часть рассрочки.

Последнее время все большее распространение получают и покупки строящихся квартир на заемные средства. Инвесторы берут в банках беззалоговые потребительские кредиты (ставки варьируются от 11 до 14% годовых в валюте, хотя могут быть и выше), добавляют эти деньги к своим и вносят полную стоимость квартиры. Доход таких инвесторов складывается из разницы между полученным от продажи квартиры доходом и уплаченными банку процентами. Если бы подобная операция проводилась в прошлом году, разница составила бы примерно 30% годовых в валюте.

Когда покупать и продавать?

ЧТО БУДЕТ? Все последние годы рынок стоящегося жилья функционировал как рынок продавца, который и диктует цены. В ближайшее время ситуация вряд ли изменится кардинальным образом. Спрос на жилье, особенно недорогое, по-прежнему значительно выше предложения. Ход событий показывает, что строительная индустрия в своем развитии отстает от потребностей рынка. Поскольку резкого увеличения объема предложения жилья в ближайшее время ожидать не приходится, можно предполагать, что цены и дальше будут расти. Динамика их роста зависит от целого ряда факторов. Помимо общей экономической ситуации, это возможный рост объемов строительства, а также развитие кредитования покупки жилья. Если объем строительства не увеличится, а объем выданных кредитов резко возрастет, это приведет к дальнейшему взвинчиванию цен. Напротив, если предложение удастся значительно увеличить (как минимум в 1,5 раза), то возможна некоторая стабилизация цен, которая на первоначальном этапе выразится в снижении темпов их роста до предсказуемых показателей. Скорее всего, рост цен в 2004 году вряд ли будет ниже 30%.

Большинство инвесторов, нацеленных на извлечение дохода от перепродажи квартир в строящихся домах, осуществляют вложения на "этапе котлована". Во-первых, именно старт с самой низкой точки обеспечивает максимальный прирост капитала. Во-вторых, на более поздних этапах строительства вкладываться зачастую уже не во что. Наиболее ликвидные (недорогие малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры) раскупаются практически полностью в самом начале продаж.

Многие инвесторы-перепродавцы предпочитают не дожидаться сдачи дома госкомиссии. Дело в том, что потенциал роста цены практически исчерпывается, когда будущий дом приобретает вполне законченные очертания. Затем рост замедляется, последний всплеск происходит уже на финальной стадии. Инвесторы, заинтересованные в максимальной отдаче капитала, "ухватывают" максимальный прирост цены и выходят из игры.

Насколько все это сложно?

Продажа строящейся квартиры "конечному" покупателю осуществляется по договору переуступки прав требования. Бывает, что компании-застройщики вводят разнообразные ограничения на подобные сделки (такими нюансами нужно интересоваться перед подписанием договора долевого участия). Впрочем, во многих случаях сотрудники отделов продаж строительных компаний не только не препятствуют переуступке прав, но и готовы помочь перепродавцам с поиском потенциальных покупателей, имея свой небольшой интерес.

"Продвинутые" инвесторы производят большое количество последовательных операций купли-переуступки, "играют" на несоответствиях в росте цен на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры и пр. "Простому" инвестору всем этим заниматься нет никакого смысла. Так что вся сложность, по большому счету, заключается в том, чтобы найти надежный и выгодный объект инвестирования и выбрать удачный момент продажи.

Каковы основные риски?

Основных рисков два. Первый - риск невыполнения застройщиком своих обязательств. Вероятность такого развития событий довольно низка при правильном выборе строительной компании. Запас прочности крупнейших игроков рынка позволит им закончить строительство даже при неблагоприятном изменении конъюнктуры. Второй - "плохое поведение" рыночных цен (можно либо ничего не заработать, либо даже потерять). Такое развитие событий вполне вероятно - быстрое повышение цен не может длиться вечно. Вопрос в том, когда рост цен прекратится и будет ли это означать лишь стабилизацию или же возможно падение. Сказать наверняка никто не сможет.

Если суммировать оценки экспертов, то рост цен может продлиться еще примерно 1,5-2 года. Прогнозы темпов роста разнятся. Строители возлагают особые надежды на ипотечное кредитование - это позволит стимулировать спрос на квартиры даже при высоких ценах.

Жилищное строительство традиционно рассматривается инвесторами как сфера экономической деятельности, в которую можно и нужно вкладываться в целях приумножения капиталов. Какие есть способы инвестирования в жилье? Какие риски могут характеризовать данные способы?

Что понимать под «инвестициями» в жилье?

Инвестиции в строительство жилья — это деятельность, которая может быть представлена:

1. Долевым либо иным схожим инвестиционным участием в строительстве жилой недвижимости.

Целями инвестирования в данном случае могут быть:

• извлечение прибыли за счет последующей продажи готового (как вариант — улучшенного по факту проведения ремонта) жилья;
• получение дохода за счет последующей сдачи готового жилья в аренду.

1. Предпринимательской деятельностью - как строительным бизнесом, либо в чистом виде инвестиционным участием в таком бизнесе (на правах владельца доли в строительной компании либо покупателя акций и облигаций, эмитированных такой фирмой).

Инвестор как владелец строительного бизнеса в сфере жилой недвижимости, заинтересован, как и при любом другом виде бизнеса, в том, чтобы выручка от продажи готовой (улучшенной вследствие ремонта) недвижимости, либо выручка за счет инвестиций участников договоров на долевое строительство, превысила издержки на возведение объектов. Причем — превысила настолько, чтобы у инвестора, в принципе, был стимул вести такой бизнес (вместо того, чтобы, к примеру, вкладываться в облигации или размещать денежные средства на депозите).

Если инвестор ограничивается пассивным участием в строительном бизнесе — осуществляя, по сути, портфельные инвестиции в виде приобретения долей в бизнесе либо ценных бумаг, эмитированных строительной компанией, то его интерес может, прежде всего, заключаться в том, чтобы получить за счет такого инвестирования более высокий доход в сравнении с вложениями в другие бизнесы.

Изучим более подробно, как инвестировать в строительство тем или иным способом, а также то, какие факторы могут влиять на успешность такого инвестирования.

Инвестиции в жилье по долевому договору: нюансы

Для того чтобы оформить инвестиционный договор на долевое строительство, заинтересованному лицу нужно:

1. Выбрать партнерскую строительную фирму и конкретный проект, в который будет осуществляться инвестирование.

К основным типам информации для выбора партнерского бизнеса можно отнести:

• сведения о длительности присутствия застройщика на рынке;
• отзывы других инвесторов (участников рынка, экспертов);
• известные факты преодоления застройщиком экономических кризисов (сведения о том, за счет каких ресурсов и какими методами фирма справлялась со сложностями);
• показатели финансовой отчетности;
• сведения о текущих судебных спорах с участием компании.

Если хотя бы 1 из указанных критериев может свидетельствовать о проблемах в фирме либо о потенциале их возникновения, то, возможно, инвестору следует найти другого партнера.

Ключевыми критериями выбора проекта строительства жилья могут быть:

• содержание и качество проработки проектной и финансовой документации;
• расположение объекта, его характеристики по дизайну, инфраструктуре (это показатели, способные повлиять на уровень спроса на построенный объект и его окупаемость);
• сведения об известных подрядчиках и субподрядчиках по проекту, если они привлечены строительной фирмой при реализации проекта (они должны иметь хорошую репутацию).

1. Заключить договор долевого участия в строительстве проекта. Он должен соответствовать ряду общепринятых требований.

Так, в договоре должны быть однозначно идентифицированы все участвующие в нем лица. Это достигается посредством подробного указания в документе реквизитов сторон.

Будет отлично, если в договоре стороны пропишут порядок привлечения сторонних участников (например, подрядчиков). Еще лучше — когда их реквизиты известны уже на момент заключения договора (например, приведены в приложениях к нему). Инвестор сможет еще до подписания документа изучить участников. Возможно, ему удастся найти о них что-то, что определенно воспрепятствует принятию положительного решения о заключении договора.

Формулировки, отражающие основной предмет правоотношений — строительство и передачу объекта недвижимости инвестору, должны соответствовать положениям Закона № 214-ФЗ. В данном случае роль играет не наименование договора, а его содержание. Так, например, в договор нельзя включать нормы, отражающие уменьшение срока гарантийных обязательств застройщика в сравнении с тем, который установлен законом.

В договоре должны присутствовать все основные сведения об объекте инвестирования. В частности:

• адрес;
• кадастровый номер земельного участка;
• условный номер квартиры;
• номер этажа, на котором будет расположена квартира.

Важнейшая часть договора — та, в которой раскрываются сведения о финансовых гарантиях, которыми управомочен пользоваться застройщик при реализации строительного проекта.

Договор долевого участия обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Существует ряд нюансов, которые инвестору, подписывающему договор долевого строительства, нужно учитывать (и уделять, таким образом, повышенное внимание ряду формулировок в документе).

В частности — тем формулировкам, которые регламентируют порядок расчета между застройщиком и инвестором в случае, если итоговая площадь квартиры окажется по техническим причинам выше (или ниже) той, что изначально отражена в контракте. Сам факт возможности такого расчета должен быть прописан в отдельных положениях договора. Если ее не будет, то требования застройщика о доплате за лишние метры будут незаконными.

В случае если квартира будет сдаваться инвестору с отделкой, то в договоре (либо приложениях к нему) должны быть четко прописаны характеристики такой отделки. Если она не осуществляется в принципе, то в договоре должны быть сведения об этом — в ином случае у инвестора могут возникнуть сложности с оформлением имущественного вычета по сумме расходов на свою отделку.

Нежелательно, чтобы договор содержал положения о возможности пересмотра строительной документации на проект без согласования с инвестором. Если в силу особенностей места строительства гарантировать отсутствие появления необходимости пересмотра такой документации застройщик, объективно, не может, то в договоре нужно согласовать конкретные пределы возможных изменений в ней. Например — ограничить изменения в документации лишь параметрами этажности при условии, что квартира может быть размещена в доме на 1-2 этажа выше или ниже относительно изначального расположения.

Договор должен четко регламентировать порядок расчета сторон с точки зрения:

1. используемой валюты;
2. сроков внесения денежных средств по проекту инвестором;
3. подтверждения факта получения денежных средств застройщиком;
4. установления источников денежных средств инвестора (они могут быть его собственными либо заемными).

Не должно оказаться так, что инвестор будет, к примеру, вынужден платить неустойку по перечислению суммы в счет финансирования проекта за те дни, пока денежные средства перечисляются банком на счет застройщика — несмотря на то, что платежное поручение на их перевод инвестор оформил до истечения крайнего срока оплаты обязательств.

В договоре следует прописать то, какая из сторон несет расходы, связанные с юридическими процедурами по факту ввода здания в эксплуатацию — прежде всего, с регистрацией объекта недвижимости в Росреестре. Кроме того, дополнительные расходы могут потребоваться в связи с привлечением в сложных ситуациях различных сторонних лиц по тем или иным вопросам, которые не были учтены или не могли быть учтены при заключении договора. Например — в случае появления в законодательстве норм, обязывающих нотариально заверять те документы, по которым ранее такое заверение не требовалось. Как следствие — осуществляется вынужденное обращение сторон договора к нотариусу и появляется необходимость в оплате его услуг.

Важнейшая часть договора — условия о его расторжении. Общепринятым можно считать включение в такие условия формулировок о выплате стороной, инициировавшей расторжение договора, неустойки другой стороне. Отметим, что законодательство величину такой неустойки прямо не регулирует, поэтому, в интересах инвестора — аргументировать ее сведение к минимуму.

Безусловно, следует уделить самое пристальное внимание порядку установления тех обстоятельств, при которых неустойка не платится той или иной стороной. Но к таким обстоятельствам не относятся, в частности, ошибки застройщика в проектировании, в организации бизнес-процессов, в оценке качества закупленных материалов. Поэтому, в данной части правоотношений инвестора можно назвать более защищенной стороной.

Насколько высокодоходным может быть инвестирование в формате долевого участия?

На уровень дохода инвестора будут влиять:

1. Макроэкономическая ситуация.

При хороших темпах развития экономики государства обычно снижается ключевая ставка ЦБ. Как следствие — уменьшаются ставки по ипотеке, которую правомерно рассматривать как один из важнейших факторов обеспечения роста и стабильности рынка недвижимости. Если экономика страны успешно развивается, то растет и стабилизируется покупательская способность населения, предприятий, растут бюджетные расходы. Не возникнет проблем у поставщиков стройматериалов, фирм, способных оказать нужные для реализации долевого проекта услуги. Соответственно, такие поставщики не взвинтят цены, делающие затруднительным реализацию проекта в срок по договору.

Все эти обстоятельства определяют вероятность успешной реализации построенных в рамках долевого проекта квартир, окупаемости расходов строительной фирмы и, как следствие, своевременного выполнения данной фирмой обязательств перед инвесторами. Которые, в свою очередь, при благоприятной макроэкономической обстановке, смогут получить доход за счет известных нам инструментов — перепродажи жилья либо его сдачи в аренду.

1. Динамика спроса на конкретный вид недвижимости в регионе или городе.

Бывает так, что в одном регионе спрос на квартиры, подключенные к сетям газоснабжения, выше, чем к тем, которые подключены лишь к электросетям, а в другом субъекте РФ — наоборот. Это может быть обусловлено разницей в тарифах, или, например, разными издержками на содержание таких домов при оснащении их теми или иными компонентами жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Поэтому, при одинаковой стоимости квартир та, к которой подведен газ, может в силу различных обстоятельств оказаться более востребованной и, соответственно, более дорогой, чем та, которая лишь электрифицирована, при прочих равных характеристиках квартир. А может быть и наоборот — и в том, и в другом случае доходность инвестора от перепродажи долевой недвижимости (и сдачи ее в аренду) может различаться в зависимости от типа квартиры.

1. Исторически сложившиеся условия спроса на квартиры в конкретном районе.

Во многих российских городах существуют районы, в которых преимущественно проживает определенная социальная группа граждан с уровнем платежеспособности выше других (либо с более стабильными доходами). Например, это могут быть военные, инженеры и работники IT-предприятий, нефтяники. При условии удобного расположения объекта недвижимости к работе или образовательным учреждениям данный объект может находить особый спрос у указанных категорий граждан. Квартиры могут оказаться раскуплены еще задолго до завершения строительства. Инвестор же получит возможность продать востребованный объект недвижимости или сдать его в аренду по полностью устраивающей его цене.

Какие можно выделить риски инвестора, характеризующие участие в долевом проекте?

Прежде всего, к ним следует отнести:

• вероятность банкротства партнерской строительной фирмы;
• вероятность резкого снижения спроса на построенное жилье;
• вероятность ошибок при планировке квартир и инфраструктуре, которые могут обнаружиться покупателем или арендатором впоследствии и принести убытки инвестору.

Снизить указанные риски инвестору поможет детальный анализ перспектив вложений в долевой проект с учетом рассмотренных нами критериев выбора партнерского бизнеса и конкретного проекта. Также потребуется изучение основных факторов, влияющих на перспективы реализации проекта, продажи и сдачи в аренду готовых квартир. При ответственном подходе к принятию решений по таким инвестициям у человека, планирующего их осуществить, есть отличные шансы получить впечатляющую прибыль от вложений в недвижимость.

Инвестиции в строительство как бизнес: нюансы

Инвестор, который решает заниматься жилищным строительством как бизнесом, по сути, выполняет партнерскую роль в отношении инвесторов по долевым договорам. Это означает, что те ключевые факторы, которые определяют успешность долевого инвестора, в принципе, остаются актуальными и для инвестора, вложившегося в открытие строительной фирмы. Вместе с тем, роль такого инвестора в правоотношениях с участником долевого договора совершенно иная. Она заключается в выстраивании конкурентоспособной бизнес-модели, и решить ее бывает непросто даже при благоприятных макроэкономических условиях и иных факторах, способных позитивно влиять на бизнес.

Для того чтобы сделать свою строительную компанию эффективной, инвестору нужно будет:

1. Иметь необходимые знания и компетенции — на уровне владельцев самых сильных конкурентов.

Либо — иметь возможность привлечь в штат строительной фирмы людей с такими компетенциями. Но это увеличит расходы и повысит вероятность некоторых рисков, связанных с получением доступа сторонних, пусть и надежных, лиц к документам фирмы и ее ресурсам. Владельцу строительного бизнеса крайне важно иметь ведущие компетенции в своей фирме, чтобы при необходимости привлекать к управлению компанией сторонних лиц лишь по отдельным узкоспециализированным компетенциям (например, связанным с проработкой системы учета на предприятии, внедрением IT-решений, взаимодействием с государственными органами).

1. Иметь доступ к необходимым финансовым ресурсам на случай появления кризисных факторов, способных повлиять на динамику выручки и расходов. Такими ресурсами могут быть:

• наличие ликвидных резервов и активов, которые можно будет привлечь для покрытия непредвиденных расходов;
• наличие хорошей кредитной истории — на случай появления необходимости привлечения дополнительных заемных средств в бизнес;
• наличие необходимых залоговых активов, которыми можно обеспечивать долги.

Главное — фирма не должна балансировать на грани рентабельности. Это важно не только с точки зрения преодоления кризисных периодов, но и с точки зрения оперативного расширения строительного бизнеса в случае появления перспективных сегментов в регионе либо перспектив участия компании в реализации новых крупных жилищных проектов в текущих сегментах.

1. Подготовить качественную нормативную базу для организации работы предприятия и взаимодействия с партнерами (к числу которых будут относиться и инвесторы по долевым договорам).

Бывает, что при идеально выстроенной политике в части управления финансами и компетенциями бизнес сталкивается со сложностями в работе в силу несовершенства действующей нормативной базы — в части регламентации составления локальных нормативов, договоров (в том числе на долевое участие), порядка взаимодействия с государственными органами. Такие пробелы в работе могут приводить к замедлению бизнес-процессов, необходимости пересмотра решений по управлению бизнесом, к штрафам — в случае, если нормативная база предприятия некорректно регламентирует порядок учета и отчетности перед государственными органами.

Указанные задачи инвестора, очевидно, не связаны прямо с внешними факторами, способными влиять на бизнес — они отражают предпринимательские качества владельца предприятия, его опыт, способность организовать работу подчиненных. Чем выше конкурентность фирмы в части решения таких задач — тем более успешным игроком она будет в своем сегменте, и тем более высокодоходным будут инвестиции в строительные проекты.

Таким образом, один из главных рисков инвестора, решившего открыть свой строительный бизнес — совершение ошибок, связанных с управлением бизнесом. Причем, не только в части финансов, но и в нормативной, регламентной. Даже при идеальных внешних условиях такие ошибки могут привести к кризису в компании.

Если участие предпринимателя в строительном бизнесе ограничивается портфельными инвестициями, то его ключевые задачи будут заключаться:

• В поиске эмитентов ценных бумаг либо фирм, готовых продать инвестору долю — с учетом рассмотренных нами критериев конкурентоспособности строительной организации. В данном случае фирма, становящаяся объектом инвестирования, должна иметь достаточные с точки зрения инвестора (и других заинтересованных лиц, возможно, связанных с инвестором) показатели устойчивости. В отличие, к примеру, от банковских вкладов, защищенных (в пределах установленной законом суммы) государством, обязательства хозяйственных обществ обеспечиваются только лишь их активами (уставным капиталом), часто намного меньших по стоимости в сравнении с объемом обязательств.
• В поиске эмитентов ценных бумаг, либо фирм, готовых продать долю, на условиях, делающих такое инвестирование привлекательным — в сравнении с теми же банковскими депозитами либо облигациями с априори более высокой защищенностью (государственными или, например, эмитированными крупнейшими нефтяными и газовыми корпорациями).

Указанные задачи, которые решает инвестор, направлены на уменьшение основных рисков, которые характеризуют рассматриваемый способ инвестирования — возможное банкротство эмитента (фирмы, продавшей долю) и недополучение прибыли вследствие недостаточного роста капитализации фирмы. Либо — вследствие выбора инвестором облигаций по невысоким ставкам, в то время как у него могла бы иметься возможность вложиться в более доходные ценные бумаги строительных фирм при должном подходе к изучению предложений от эмитентов.

Размышляете над тем, как заставить работать ваши деньги? Банковские депозиты не покрывают даже инфляцию. В ценных бумагах разбираются далеко не все. Спекулятивные операции с валютой напоминают игру в рулетку. Хорошей альтернативой является инвестирование в строительство жилой и коммерческой недвижимости. Инвестиции надежны, потому что объект переходит в вашу собственность. Они ликвидны и потенциально могут удвоить ваш капитал за короткий срок. К сожалению, без рисков никуда. Поговорим об инвестировании в строительство подробнее.

Инвестиции в жилищное строительство оптимальны перед подъемом рынка в следующих условиях: непростое экономическое состояние в стране в сочетании с нестабильным валютным рынком, но оптимистичным прогнозом. Если цены на новостройки будут возрастать, доходность вложений в строительство домов вырастет многократно.

Рынок жилья в России в 2016 году пережил глубокий кризис:

• цены и объемы продаж первичного жилья существенно снизились;
• заметно выросло число обманутых вкладчиков;
• увеличилось количество «недостроя».

Тренд продолжается и в 2017 году, однако ряд индикаторов свидетельствуют о потенциальной смене вектора в начале 2018 года. Если тенденции подтвердятся, это будет идеальным моментом для входа инвесторов. Следите за рынком!

Желая вложиться в строительство в России, инвестор планирует заработать на разнице цен в момент покупки и продажи. Эта разница существует всегда даже на стабильном рынке. Минимальные цены застройщик объявляет на старте продаж, чтобы:

• привлечь первую волну клиентов;
• создать положительный имидж.

Ценовой спрэд особенно заметен при строительстве целых микрорайонов и жилых комплексов. Таким образом, идеальный момент для инвестиций - старт комплексной застройки.

Выберите объект недвижимости

Квартиры в жилых домах

Инвестиции в строительство жилья - самый популярный объект вложений. Причины:

• относительно небольшая сумма инвестиций;
• короткий срок окупаемости: 1–2 года;
• широкие возможности выхода из проекта (продажа, сдача в аренду).

При выборе объекта обращайте внимание на следующие критерии:

1. Регион (в разных регионах страны свои особенности рынка).
2. Район (престиж, безопасность).
3. Транспортная доступность (расстояние до метро, например, существенно влияет на цену).
4. Инфраструктура (супермаркеты, школы, детские сады).
5. Планы по развитию микрорайона (муниципальные или застройщика): в случае комплексной застройки доходность вложений, как и риски, может существенно вырасти.
6. Количество комнат (самый ликвидный товар - 1 и 2-комнатные квартиры).
7. Планировка квартиры.
8. Класс жилья («эконом», «бизнес-класс», «премиум», «элитный»).

Коттеджи

Хорошая альтернатива инвестициям в многоквартирные дома, поскольку:

• доходность при определенных условиях может быть выше (особенно в сегменте элитного жилья);
• срок окупаемости - такой же (1–2 года).

Достоинства компенсируются повышенными рисками:

• сумма инвестиций - более значительная;
• ликвидность загородного жилья - на порядок ниже;
• волатильность цен - выше.

По аналогии с многоквартирными домами вкладывайтесь на стадии фундамента. При выборе объекта используйте приведенные выше критерии, а также учитывайте дополнительные факторы:

• экологическая обстановка;
• расстояние до крупного центра;
• удобство коммуникаций.

Гостиницы

Перспективный способ вложений в курортных регионах и крупных городах. До сих пор имеет место конкуренция со стороны обычных квартир. Сегмент достаточно специфичен и требует от инвестора детального изучения. Риски - высокие. Возможности выхода из проекта - ограниченные. Срок окупаемости: от 4 до 8 лет.

Производственные помещения

Вложения на этом сегменте предъявляют определенные требования к инвестору и проекту:

• инвестор обладает коммерческими навыками и знаниями;
• цель проекта, способ выхода и потенциальный покупатель - определены заранее;
• сформирован четкий бизнес-план проекта, учитывающий риски продажи нецелевому покупателю по сниженной цене.

Инвестиции носят длительный характер. Срок окупаемости: от 5 до 10 лет.

Спросом пользуются: помещения для компаний пищевой промышленности, товаров первой необходимости, мебели.

Инвестиции в производство часто подразумевают наличие посредников и осуществляются коллективно через ПИФы и фонды прямых инвестиций.

Коммерческие объекты недвижимости

Представляют собой:

1. Торговые объекты: магазины, супермаркеты, торговые центры.
2. Объекты общественного питания: кафе, бары, рестораны.
3. Образовательные, спортивные и развлекательные центры.
4. Офисы и деловые центры.
5. Складские помещения, ангары, хранилища.
6. Сельскохозяйственные объекты.

Сумма инвестиций - максимальная.

Риски - высокие, но потенциально меньшие, чем в случае производственных помещений, поскольку по завершении проекта предполагается сдача помещений в аренду большому количеству коммерсантов. Продажа как способ выхода используется редко.

Срок окупаемости: от 5 до 10 лет.

Выберите способ инвестирования

Как вложить деньги в строительство квартиры или коммерческого объекта? Принципиально определите, какой способ инвестирования вам подходит:

• индивидуальное инвестирование;
• коллективное инвестирование.

Внимание. Всегда имейте в виду, что приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.

Варианты индивидуального инвестирования

Договор долевого участия в строительстве. Инвестиции в долевое строительство - самый надежный с юридической точки зрения вариант. Заключается между инвестором и застройщиком в соответствии с требованиями 214-ФЗ. Основное достоинство: договор подлежит обязательной государственной регистрации, что защитит вам от многих рисков.

Выкуп доли третьего лица (переуступка права требования). Договор долевого участия предусматривает возможность приобретения доли на стадии завершения строительства. Такие сделки тоже считаются выгодными. Вы потеряете часть доходности, но резко сократите срок окупаемости и снизите риски. Чтобы не попасться мошенникам, обязательно проверяйте документы, подтверждающие право собственности.

Инвестиционный договор на строительство жилого дома.

В действующем законодательстве сделки такого рода не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Плюсы: права инвестора в договоре, как правило, должны быть отражены подробно и четко (в отличие от «серых» схем). Минусы: инвестиционный контракт на строительство не требует государственной регистрации, что дает застройщику широкий простор для маневра в случае предъявления претензий от покупателя.

Инвестиционный договор на строительство нежилого здания.

Внимание! Ни в коем случае не идите на поводу у недобросовестного застройщика и не заключайте «предварительный договор купли/продажи», «договор займа», «договор покупки векселей» и т. п.

Варианты коллективного инвестирования

Строительные (жилищно-накопительные) кооперативы.

Добровольное объединение вкладчиков с целью строительства жилых домов. Сегодня возникают на месте обанкротившихся застройщиков и принимают от них все права на завершение строительства. Кооператив может иметь статус самостоятельного застройщика либо участника долевого строительства. Члены кооператива обязаны вносить паевые взносы.

Образование кооперативов - мера, скорее вынужденная. Позволяет миноритарным вкладчикам разговаривать с застройщиком с позиции силы. При благоприятном стечении обстоятельств такой посредник между инвестором и застройщиком не нужен.

ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций.

Подходят тем инвесторам, которые хотят диверсифицировать свои риски и собрать портфель вложений в ущерб доходности.

ПИФы недвижимости формируются преимущественно закрытого типа и на длительный срок (что обусловлено характером инвестиций). Вложить деньги можно лишь на начальном этапе жизненного цикла фонда. Фонды формируют вокруг себя целую иерархию участников: управляющая компания, строительная компания, риэлтор, аудитор, оценщик, компания-регистратор, компания-депозитарий, инвесторы-пайщики.

Фонд защищает права инвестора, контролирует целевое расходование средств, ход строительства, обеспечивает юридическое сопровождение и т. д.

Преимущества: доступность, надежность, отсутствие организационных проблем (все сделают за вас), низкий порог входа (от 2 до 4 тыс. долл., что лишь ненамного выше открытых фондов).

Недостатки: низкая доходность, длительный срок окупаемости и ежегодная комиссия управляющим фонда в процентах от суммы паев вкладчика.

Выберите застройщика

Прежде чем вложить деньги в долевое строительство, со всей ответственностью подойдите к выбору застройщика. Только за первое полугодие 2016 года банкротами стали около 1600 строительных компаний.

1. Проверьте репутацию и время пребывания на рынке. Внимание. Многие компании часто регистрируют новое юридическое лицо для строительства дома. В таком случае узнайте, кто именно является его учредителем.
2. Ознакомьтесь с отзывами вкладчиков.
3. Уточните количество объектов, сданных в эксплуатацию.
4. Посчитайте общее количество инвесторов.
5. Выясните специализацию застройщика по типам объектов недвижимости. Уточните, имеется ли опыт комплексной застройки.
6. Обязательно проверьте финансовых партнеров застройщика. Серьезные банки и страховые компании не будут связываться с мошенниками.
7. Проверьте наличие полного пакета разрешительной документации в соответствии с 214-ФЗ. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги.

Примеры надежных застройщиков в Москве: «А101 Девелопмент», ГК «ПИК», Capital Group.

Изучите инвестиционный проект строительства

Он включает в себя следующие документы:

• технико-экономическое обоснование инвестиций в строительство;
• бизнес-план;
• проектную документацию.

Изучите условия договора

Во-вторых, обязательно привлеките независимого юриста. Дополнительные затраты окупятся, поскольку не столь существенны по сравнению с размером вложений. Особое внимание обратите на следующие пункты договора:

1. Валюта договора (рубли, доллары, евро, условные единицы). Курсы пересчета. Оцените, на кого ложатся валютные риски.
2. Стоимость квадратного метра и объекта в целом. Жестко закреплена или может быть изменена в зависимости от ряда условий?
3. Размер первоначального взноса. График платежей.
4. Дата сдачи объекта в эксплуатацию.
5. Условия и сроки получения правоустанавливающих документов.
6. Условия страхования рисков.
7. Условия расторжения договора.
8. Штрафные санкции.
9. Форс-мажорные обстоятельства.

Определите способ выхода из проекта

О способе выхода из проекта подумайте заранее.

Перепродажа объектов по окончании строительства способна принести хороший доход в минимальные сроки. Средняя рентабельность инвестиций в строительство жилого дома сопоставима с рынком высокодоходных ценных бумаг. Так, при продаже квартиры на стабильном рынке можно заработать 30% за 2 года. При благоприятной рыночной конъюнктуре эта цифра может вырасти до 100% и более. Основные плюсы: минимальный срок окупаемости, возможность реинвестировать заработанные деньги.

1. Перепродажа без ремонта.
2. Перепродажа с ремонтом. Традиционно повышает стоимость жилья на 20–30%.

Сдача в аренду - идеальный источник пассивного дохода. Срок окупаемости заметно увеличивается, но чистый дисконтированный денежный доход при длительном сроке эксплуатации может превзойти доход от продажи.

1. Сдача в аренду жилой недвижимости на короткие сроки (почасовая, посуточная, недельная оплата). Высокодоходный аннуитет. Риски повреждения объекта. Требуется постоянное внимание инвестора и решение организационных проблем.
2. Сдача в аренду жилой недвижимости на длительные сроки (помесячная оплата). Невысокий доходный аннуитет. Отсутствие рисков и организационных проблем.
3. Сдача в аренду нежилого помещения целевому арендатору. Наиболее часто используется в случае целевых производственных и небольших коммерческих объектов.
4. Сдача в аренду нежилого помещения по частям нескольким арендаторам. Самый выгодный и безопасный способ выхода для больших коммерческих объектов. Диверсификация арендаторов резко снижает риски, а спрос, как правило, существует всегда.

Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки. Вооружитесь финансовым калькулятором и подготовьте собственный расчет доходности и окупаемости проекта для инвестора. И не забудьте о налогах.

Подведем итоги

Инвестиционное строительство - прекрасный и относительно безопасный способ заработать. Он заключает в себе целый ряд преимуществ:

1. Высокая доходность.
2. Хорошая ликвидность объектов вложения.
3. Приемлемый срок окупаемости для столь значительной суммы вложений.
4. Надежность. Недвижимость остается в собственности инвестора. Ее можно продать, использовать в качестве залога и т. п. На стабильном рынке даже продажа по цене ниже рыночной покроет все убытки.
5. Не столь большая волатильность цен (по сравнению, например, с акциями).
6. Большой выбор объектов в крупных городах.
7. Множественность вариантов выхода из проекта.

К сожалению, как и любой другой способ вложений, привлечение инвестиций в строительство имеет свои недостатки:

1. Риск падения цен. Сильная зависимость спроса от экономической ситуации в регионе и стране. Затяжной экономический кризис может уронить цену объектов на 30–40%. Совет: следите за конъюнктурой и правильно выбирайте момент инвестирования.
2. Риск мошенничества: фирмы-однодневки, строительство для отвода глаз и продажа «воздуха», продажа одной и той же доли несколько раз. Совет: проверьте легальность застройщика в официальном реестре строительных компаний. Внимание. Мошенники часто действуют вместе с прикрывающей их юридической структурой. Совет: привлеките своего юриста.
3. Банкротство застройщика по причине непрофессионального управления, недостатка финансирования, нецелевого использования средств. Совет: выберите застройщика, надежного по всем критериям.
4. Сроки возведения объекта могут быть сорваны. Это приводит к прямым и косвенным убыткам. Объект может потерять свои конкурентные преимущества (если рядом построят другой дом, то рентабельность инвестиций упадет на десятки процентов). Совет: предусмотрите в договоре штрафные санкции за нарушение сроков.
5. В процессе строительства могут быть нарушены технические параметры и качество объекта (например, планировка) вплоть до отказа государственной комиссии ввести дом в эксплуатацию. Совет: тщательно изучите инвестиционный план строительства, по возможности контролируйте ход работ.
6. В процессе строительства существенно возрастают затраты и стоимость квадратного метра. Совет: внимательно изучите договор на предмет методики калькуляции окончательной цены.
7. Риск утраты объекта (стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы, пожары). Совет: обязательно страхуйтесь.

Следуйте приведенным правилам, и ваши инвестиции в капитальное строительство будут в безопасности.

Полезные видео

Передача: Честный дом. Инвестиции в строительство. В гостях: Юрий Неманежин, Управляющий партнер GravionGroup, член правления Ассоциации застройщиков Московской области

Как выгодно и безопасно вложить деньги в покупку недвижимости в новостройке. На что обращать внимание, чего следует избегать при инвестировании. Как и где купить чтобы не быть обманутым.

Введение

Недвижимость как объект инвестирования

Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья

Заключение

Введение

В наше время актуальное значение приобрели вопросы, связанные с недвижимостью. И это понятно, поскольку от того, как мы научимся работать с этим институтом - частной собственностью, во многом зависят перспективы нашего движения вперед. Недвижимость должна стать активным двигателем экономического развития.

Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном - новое строительство, и на вторичном рынках недвижимости - перемещение прав собственности на объекты.

Во всем мире недвижимость является одним из самых распространенных и эффективных финансовых инструментов. Между тем инвестированные в эту отрасль деньги не пропадут даже при самой неблагоприятной конъюнктуре, а в большинстве случаев приносят в несколько раз большие дивиденды, чем банковские вклады. Именно сейчас ситуация на рынке недвижимости очень комфортна для частных инвестиций.

На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Выделяют три основных направления для инвестиций: жилье, земельные участки и коммерческая недвижимость, приносящая доход.

Рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

инвестиции в объекты недвижимости характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;

в момент приобретения дома, квартиры, гаража, дачи и прочее, инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

при быстром обесценивании денежных средств, недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях и ограниченности более доходных направлений инвестирования, вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции.

Последние годы рынок недвижимости находился в состоянии стабильности и равновесия, и, несмотря на проблемы в экономике, цены на жилье практически не меняются.

Целью данной работы явилось рассмотрение зарубежного опыта привлечения инвестиций в строительство жилья. Для реализации поставленной цели были выдвинуты следующие задачи:

рассмотреть недвижимость как объект инвестирования;

рассмотреть историю возникновения института долевого строительства за рубежом;

рассмотреть зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья.

1. Недвижимость как объект инвестирования

Действующий ГК РФ определение недвижимого имущества содержит в ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи». Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Наряду с указанным отмечается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество .

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

долговечность объекта инвестирования;

каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью .

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в таблице1.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

будущие периодические потоки денежных средств;

доход от перепродажи объекта в конце периода владения .

Таблица 1 - Общая классификация недвижимости

Тип классификацииВиды недвижимостиПо характеру использованияДля жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, складыДля сельскохозяйственных целей: фермы, садыДля специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учрежденийПо целям владенияДля ведения бизнеса, для проживания владельцаВ качестве инвестицийВ качестве товарных запасов и НЗПДля освоения и развития для потребления истощимых ресурсовПо степени специализацииСпециализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному секторуНеспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целяхПо степени готовности к эксплуатацииВведенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительствоПо воспроизводимости в натуральной формеНе воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемыхВоспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала .

История возникновения института долевого строительства за рубежом

Институт долевого участия в строительстве зарождается в Аргентине в 1985 году. Здесь же он получает и свое название «construccion de la equidad», что дословно с испанского переводится как «строительство по справедливости». Затем это название было переведено на английский как «equity construction», и только потом с английского на русский как «долевое строительство».

В 1983 году президентом Аргентины стал Рауль Риккардо Альфонсин Фулькес. Разоренная годами правления военной хунты, семилетней гражданской войной, а также сокрушительным поражением в войне с Великобританией за Фолклендские острова страна находилась в тяжелейшей экономической ситуации. Как результат произошла гиперинфляция и девальвация национальной валюты - старого аргентинского песо и его замена его на новую денежную единицу - аустраль. Однако это не стабилизировало экономику, темпы инфляции сделались не только большими, но и совершенно непредсказуемыми. В сложившейся ситуации банки отказывались выдавать кредиты в национальной валюте, так как они стали крайне убыточными для банков - выдать кредит даже на полгода означало получить назад в сто тысяч раз меньше денег. А выдача кредитов в иностранной валюте в то время была запрещена законодательством.

Таким образом, ни строительным организациям, ни гражданам ипотечные кредиты не выдавались, а накопить собственные средства не представлялось возможным из-за той же гиперинфляции .

Именно тогда, в 1985 году Рауль Риккардо Альфонсин выдвинул идею о «жилье по справедливости». Так, люди, желающие построить себе жилье, должны были содействовать строительной компании в возведении будущих домов. Для воплощения этой идеи было создано специальное акционерное общество, акции которого находились в свободной продаже и были номинированы не в денежных единицах, а в квадратных метрах жилой площади. Многие аргентинцы обменивали свои, в том числе и небольшие, денежные сбережения пока те не успели подешеветь на такие акции. Как только накапливалось достаточное количество акций, их можно было обменять на построенное жильё.

В то время многие аргентинские компании располагали не только долгостроями, но и уже готовыми домами, однако спроса на это жилье не было. Крупные домовладельцы разорялись из-за того, что жильцы переставали платить квартплату, а продавались дома только целиком, не поквартирно. Такие дома, несмотря на то, что в них никто не проживал, поддерживались в нормальном состоянии, охранялись. Президент Альфонсин убедил собственников продавать квартиры по отдельности. Так, строительные компании получили средства для завершения долгостроев и смогли распродать давно построенные объекты, которые требовали денег на их содержание.

Построенные дома в аренду не сдавались, так как существовало лицензирование как строительной деятельности, так и деятельности по содержанию доходных домов и одна лицензия исключала другую. Чтобы вынудить собственников домов продавать лишние квартиры, Альфонсин обложил арендодателей большим прогрессивным налогом, а строители, не сдававшие построенные дома в аренду, наоборот, субсидировались .

В результате проведения такой политики Рауля Риккардо Альфонсина количество собственников жилья за годы его правления выросло на 19%.

В настоящее время такие акционерные общества в Аргентине распространены уже не столь широко, страна испытывает строительный бум, а цены на недвижимость растут в среднем на 15% в год.

Опыт Аргентины впоследствии переняли такие страны, как Чили, Сальвадор, Англия.

В Чили долевое строительство возникло 1990-х годах. Здесь дольщики объединялись, как правило, для того, чтобы построить дом, а затем получать с него доходы пропорционально вложенному капиталу. В отличие от Аргентины, возникновение данного института в Чили произошло по инициативе частных организаций, а не государства. Однако это можно отнести скорее к отрицательным аспектам, так как государство данные отношения не контролировало, некоторые компании не смогли выполнить принятых на себя обязательств и обанкротились. Достраивать объекты пришлось страховым компаниям, а порой и перестраховочным, так как не у всех страховщиков нашлись средства при одновременном банкротстве нескольких клиентов. Таким образом, дольщики не остались обманутыми и получили свои квартиры. Однако после этого чилийцы относятся к такому способу строительства с недоверием.

В Сальвадоре все сложилось намного хуже, люди, вложив деньги в долевое строительство, остались ни с чем. Распространение данного института пришлось также на начало девяностых годов, когда страна оправилась после долгой гражданской войны. Масштабная миграция - из разрушенных войной и обнищавших деревень население устремилось в города, - породила всплеск мошенничества: строительные фирмы предлагали гражданам вложить оставшиеся сбережения и в скором времени получить новое жилье в городе. Однако данные обещания так и не исполнялись. В 1996 году правительство Сальвадора законодательно запретило такую деятельность, наконец, прекратив столь широко распространенный обман граждан.

В Великобритании такого рода отношения зародились в конце прошлого века. Именно эту страну считают основоположником «российской» схемы долевого строительства. Английские строительные компании обратились к данному договору для того чтобы был гарантирован сбыт еще не построенных объектов. При этом инвестирование происходило, как правило, в недвижимость, находящуюся не в самом Соединенном Королевстве, а за рубежом - в ОАЭ, Египте, Катаре, Кувейте.

Британские застройщики продавали так называемые «воздушные замки», то есть еще не построенные дома, что сначала вызвало недоверие. Однако безупречная репутация англичан, а также нефтяной бум (цены на недвижимость напрямую зависят от цен на нефть) переубедили арабских покупателей, которые стали охотно покупать незавершенные объекты, зная, что продадут готовые по более высокой цене.

Но падение цен на нефть влечет за собой падение цен на недвижимость, дольщики вынуждены продавать квадратные метры по более низкой цене, чем они платили за них изначально. Покупатели останутся в проигрыше даже при сохранении цен на рынке - из-за инфляции реальная цена будет значительно ниже. Помимо этого, разница в цене между построенным и не построенным объектом становится все меньше, что приводит к сокращению числа покупателей «воздуха» .

Таким образом, популярность института долевого строительства в различных странах, как правило, приходилась на экономический спад. Исключение составила Великобритания, где умело продали недостроенную недвижимость арабским покупателям, стремившимся срочно вложить деньги, вырученные с нефтяных продаж. Стоит отметить, что сходные схемы долевого строительства за рубежом не привели к появлению столь масштабной проблемы обманутых дольщиков, как в России.

3. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья

Зарубежные системы долевого строительства имеют свои особенности и во многом кардинально отличаются от системы, сложившейся в нашей стране. Следует отметить, что жилищное строительство во многих зарубежных странах развито за счет наличия экономических и правовых средств по обеспечению возвратности денежных вложений, а также доступности готовых объектов широким массам.

Рассмотрим институт долевого строительства и присущие ему характерные особенности в рамках нескольких зарубежных стран.

Схема, используемая в Объединенных Арабских Эмиратах в настоящее время, характеризуется тем, что в первую очередь застройщик получает разрешительную документацию, проходит экспертизу проекта и согласует его. Себестоимость проекта оценивает экспертный совет, а строительные сметы являются публичными. Для начала строительства требуется собрать все сто процентов денежных средств, необходимых для возведения объекта, при этом сделать это необходимо за определенный период, например за шесть месяцев. Чтобы уложиться в ограниченный срок, застройщик вынужден вести первичную продажу с минимальной наценкой, ожидая, что оставшиеся непроданные квартиры существенно возрастут в цене к моменту окончания строительства.

Денежные средства вкладчиков хранятся на целевых счетах уполномоченных банков. Финансирование строительства ведется поэтапно и под надзором уполномоченного банка. Риски существенного удорожания себестоимости строительства могут быть застрахованы страховыми компаниями, однако, как правило, строительство сопровождается только увеличением стоимости самого проекта и нераспроданных квартир. От пропуска сроков сдачи объекта вкладчики также защищены - на застройщика в таком случае могут быть наложены взыскания в виде штрафов .

Зачастую на начальном этапе в строительство вкладываются различные крупные инвесторы, чтобы выкупить квартиры по минимальной цене. Этот механизм носит инвестиционный характер, поэтому в кризис почти пятьдесят процентов строек в Дубае также заморозилось, однако простые дольщики при этом не пострадали не окупились вложения лишь крупных инвесторов.

В Соединенных Штатах Америки заказчик действует по следующей схеме: он создает группу, в состав которой могут входить руководители проекта, прорабы, сметчики, экономисты, инженеры. Ими разрабатываются вся необходимая документация, составляется смета. После получения материалов руководитель проекта начинает работу с подрядчиками, при этом широко распространено привлечение консультационных фирм.

Если говорить о кооперативной форме инвестирования строительства, то в Америке она также обладает характерной особенностью, так, при прокуратурах некоторых штатов есть специальные подразделения, контролирующие сбор и расходование денежных средств, получаемых кооперативными образованиями, занятыми в этой сфере, от вкладчиков. Кроме того, все средства поступают на специальный прокурорский счет, через который и возможен их последующий расход.

Широкое обеспечение населения жильем в Соединенных Штатах поддерживается благодаря распространенному ипотечному кредитованию. Система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность начала складываться еще во времена президента Франклина Рузвельта .

В настоящее время используются различные виды программ, срок кредитования составляет то время, в течение которого заемщик работает, то есть до выхода на пенсию.

В деятельность по жилищному финансированию вовлечено большое количество разнообразных учреждений, институтов первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, включая рынок ценных бумаг, - это ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, инвестиционные институты, частные кредиторы, риэлтерские, брокерские фирмы и другие организации. Так, еще одной особенностью кредитования в данной стране является то, что все жилые помещения делятся на 3 группы: самое дешевое, среднее и самое дорогое. Кредит на объект первой категории выдается государством, на остальные категории - с помощью частных ипотечных институтов. В этом случае срок кредита составляет 12 лет, а размер субсидии - 75 % от стоимости жилого помещения.

При заключении договора долевого строительства во Франции стоимость объекта оплачивается поэтапно: до начала строительных работ и закладки фундамента покупатель оплачивает 5% от стоимости, к моменту возведения кровли должно быть оплачено 70% от суммы договора, затем оплачивается еще 20% и оставшиеся 5% оплачиваются при сдаче дома.

Законодательством Франции не предусмотрены компенсационные выплаты денежных средств обманутым дольщикам, однако гарантии все же могут предоставляться французскими банками.

Во Франции также развито жилищное кредитование, широко используются контрактные жилищные сбережения. Так, во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом счете можно накапливать до 100 тысяч франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тысяч франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу добавляется государственная премия в размере 7,5 тысяч франков; на втором жилищном сберегательном счете можно накапливать до 400 тысяч франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тысяч франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5%. Также предоставляются ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет .

Рассматривая отношения в сфере долевого строительства в Германии, стоит отметить, что специального законодательства здесь не принято, отношения регулируются Гражданским Кодексом и лишь по некоторым вопросам принимаются постановления правительства.

В Германии покупатель имеет дело непосредственно с лицензированной строительной компанией, а не с несколькими партнёрами по договору. Сумма договора перечисляется также непосредственно на счет компании, при этом строго не раньше, чем будет выдано разрешение на строительство, в противном случае застройщику грозит отзыв лицензии. Таким образом, строительная компания обязана, лично неся ответственность за выполнение сроков и качества строительства, построить объект и передать вкладчику его часть в форме недвижимости. Создание специальных проектных компаний законодательно не запрещено, они будут подчиняться тем же требованиям лицензирования, что и сама строительная компания. Но здесь следует учитывать, что определяющим критерием в немецком строительстве является надежность и положительная репутация того участника рынка, который будет осуществлять строительство, а создание специальных проектных компаний, которые, в свою очередь, заключают договоры со своими же участниками, в этом случае будет характеризовать строительную компанию не лучшим образом.

В Германии также действует система поддержки граждан в виде классической формы контрактных сбережений - строительных сберегательных касс. Их источником ресурсов для целевых жилищных займов являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственные премии, которые выплачиваются в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму .

В соответствии с немецким законодательством, строительные сберегательные кассы не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим вкладчикам, которые, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего никакой информации, о том, как используются его средства, точно знают, кто и на каких условиях пользуется их деньгами.

Работающие граждане заключают со строительными сберегательными кассами договор на финансирование строительства, на основании которого покупатель жилья вносит ежемесячно на свой счет в такой кассе определенную денежную сумму. Работодатель ежемесячно добавляет к зарплате 78 марок, что составляет 936 марок в год, а государство добавляет еще 93,6 марки. Так накапливается капитал для строительства жилья. Когда требуемая сумма накопится и составит около 1/3 стоимости объекта, государство выделяет гражданину 10% стоимости жилья, а на остальную сумму строительная сберегательная касса выдает кредит под низкий фиксированный процент.

Если же жилье приобретает молодая семья, имеющая не менее двух детей, государство выдает им ежегодно в течение восьми лет после приобретения 40 тысяч марок в виде субсидий на дом, 24 тысячи марок на детей, 4 тысячи марок в виде экологической надбавки и 3,2 тысячи марок в виде субсидий на энергию.

Долевое строительство Великобритании (а также некоторых скандинавских стран) характеризуется тем, что представителем заказчика зачастую является архитектор. Он подбирает всех необходимых для строительства специалистов, которые оценивают предварительную стоимость проекта, выполняют различные работы по субподряду. Архитектор совместно с ними готовит документацию, необходимую для заключения контракта, в котором указывается целесообразность участия в торгах, разрабатывается программа проведения работ до и после торгов и способы сокращения продолжительности строительства .

В Англии, также как и в Германии, еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ, но механизм их работы немного отличается от немецких - для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В результате либерализации банковского законодательства Великобритании, функции этих обществ в последнее время все больше стали напоминать функции обычных коммерческих банков, что в свою очередь повышает конкуренцию между двумя этими структурами и, следовательно, приводит к снижению кредитных ставок. Помимо этого, деятельность строительных обществ в Англии тесно связана со страховыми компаниями - услуги в сфере страхования включаются в единый механизм ипотечного кредитования.

Зарубежное долевое строительство можно охарактеризовать еще несколькими особенностями.

Во многих западных странах фирмы, занятые в строительстве и заинтересованные в деятельности друг друга, объединяются между собой в картели, что позволяет значительно снизить стоимость строительства. При таком сотрудничестве издержки и расходы сокращаются за счет предоставления взаимных скидок на оказываемые услуги и поставляемые материалы.

За рубежом в инвестиционном процессе активное участие принимает государство. В странах с развитой рыночной экономикой оно выполняет одновременно несколько функций: регулирует общий объем вложений частного бизнеса; стимулирует привлечение инвестиций в определенные отрасли, предприятия с помощью различных льгот; непосредственно вмешивается в сам инвестиционный процесс.

Также государство активно участвует в процессе ценообразования на объекты строительства. Например, в Швеции в каждой губернии имеются специалисты, отслеживающие цены на товары и услуги и вносящие предложения по их регулированию. Правительство может устанавливать верхний порог цен, а при значительном росте цен и высокой инфляции государство имеет право их заморозить, однако, только на отдельные товары и услуги. В случае повышения цен на жилье государство начинает активно поддерживать население и особенно молодые семьи, предоставляя им различные жилищные субсидии и долгосрочные льготные займы .

В таких странах, как Соединенные Штаты Америки, Германия, Финляндия, Япония, Канада и других, государственные органы также могут вмешиваться в процесс ценообразования, например, когда цена на объект строительства превышает издержки производства и среднюю норму прибыли. Если норма прибыли оказывается выше средней, то государственные органы исследуют причины такого роста, и если они не обосновываются, то государство регулирует эту норму в принудительном порядке.

Анализируя системы долевого строительства зарубежных стран, можно выявить, как и принципиальные особенности, присущие конкретным странам, так и общие черты. Таким образом, во многих странах, фирмы, занятые в строительной деятельности, для более плодотворной деятельности объединяются между собой, что позволяет значительно снизить затраты на строительство, сократить расходы и издержки. Представителем заказчика является отдельное лицо (архитектор в Великобритании, Швеции,Финляндии, группа в США, генеральный подрядчик в Германии), которое подбирает необходимых для строительства специалистов, определяющих необходимый объем работ .

В экономически развитых зарубежных государствах действует социальная поддержка граждан, особенно молодых семей, способствующая обеспечению их собственным жильем. Также особое внимание уделяется вопросам ценообразования - государственные органы осуществляют контроль за ценами, устанавливают их верхний предел.

Рассматривая мировой опыт обеспечения населения жильем, необходимо иметь в виду, что на практическое развитие и организацию жилищного кредитования в той или иной стране значительное влияние оказывает ряд факторов, которые можно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации жилищного кредитования. На основании изложенного технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование и государственная поддержка .

Существенные отличия имеет так называемая «расширенная открытая модель». Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и, как минимум, при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Если брать систему ипотечного жилищного кредитования в США в общем, то можно отметить, что ранее существовало «правило красной линии», в пределах которой кредиты могли быть выданы, также при этом рассчитывались зоны рисков для выдачи кредитов. Если гражданин попадал в пределы красной линии или входил в недоступную зону риска, то ему в выдаче кредита отказывали. Кредит в США выдается на срок, в течение которого заемщик работает, т.е. до пенсии .

В целом, стоит отметить, что данный институт в рассмотренных выше странах более развит, чем в нашем государстве.

В общестроительной организации в отчетном году построено и сдано в эксплуатацию 70 тыс.м2 жилой площади, из них в кирпичном исполнении - 20 тыс.м2. На текущий год организации установлен план сдачи жилья в эксплуатацию 80 тыс.м2, из них в кирпичном исполнении - 10 тыс.м2, крупнопанельном - 60 тыс.м2 и объемно-блочном - 10 тыс.м2.

Определить рост удельного веса (%) жилых домов, решенных в сборных конструкциях, в текущем году по сравнению с отчетным годом.

Из условия 70 тыс.м2 - 100%

кирпичное 20 тыс.м2

тыс.м2 - 100%

тысм2 кирпичное

тыс.м2 панельное

тыс.м2 блочное

Фактическое 50 тыс.м2 (71,4%)

Плановое 70 тыс.м2 (87,5%),

т.е. на 16,1%

недвижимость инвестиция жилье

Производственная площадь механического цеха - 980 м2, вспомогательная площадь - 170 м2, строительный объем здания - 12075 м3. Общий объем капитальных вложений - 250 тыс. руб., в том числе сметная стоимость строительно-монтажных работ - 130 тыс. руб.

Определить объемно-планировочные показатели k1 и k2 и удельный вес строительно-монтажных работ в общем объеме капитальных вложений по объекту.

Экономичность объемно-планировочных решений здания характеризуются коэффициентами k1 и k2, которые определяются по формулам:

V/F;= F/Fпол,

где V - строительный объем здания (весь объем наземной и подземной частей здания без объема технического подполья и чердака, лоджий и балконов), м3;- жилая и производственная площадь (предназначенная только для осуществления технологического процесса, в общественных зданиях - рабочая площадь), м2;пол - полезная площадь (в жилых зданиях - это сумма жилой и подсобной площадей за вычетом площади лестничных клеток, в промышленных зданиях - сумма производственной и вспомогательной площадей).

Коэффициент k2 при рациональном объемно-планировочном решении в производственных зданиях составляет 0,93-0,95, в жилых зданиях - 0,62-0,72.

V/F = 12075:980=12,32;= F/Fпол = 980:(980+720)=980:1700=0,58,

что не является рациональным, т.к. для производственных зданий k2 составляет 0,93-0,95.

Удельный вес строительно-монтажных работ kсмр в объеме капитальных вложений определяется по формуле:

смр = Cсмр/К*100,

где Ссмр - сметная стоимость строительно-монтажных работ объекта, руб.;

К - общий объем капитальных вложений на объект, руб.

смр = Cсмр/К*100 = 130000:250000 = 0,52.

Заключение

Если рассматривать зарубежный опыт привлечения инвестиций, то необходимо сказать об относительной сбалансированности инвестиционного спроса, с одной стороны, и предложений строительных фирм на удовлетворение этого спроса, с другой. Данная ситуация сложилась за счет доступности готовых строительных объектов, наличия экономических и правовых механизмов по обеспечению возвратности вложенных денежных средств и оптимальных сроков окупаемости инвестиций.

Хотелось бы отметить, что зарубежные системы долевого участия в строительстве имеют свои принципиальные особенности. Это вызвано тем, что во многих странах развито ипотечное жилищное кредитование и граждане, получая кредит, приобретают готовое жилье, не опасаясь, что застройщик не выполнит свои обязательства или будет задержан срок строительства. Данный вид кредитования намного выгодней и эффективней для граждан, обеспечен устойчивой экономикой страны и защищен многими развитыми правовыми институтами.

Следующим важным моментом в организации строительства является роль заказчика и того, кто выполняет его функции. В Англии, Финляндии и Швеции представителем заказчика часто является архитектор. Он подбирает необходимых для строительства специалистов, которые определяют предварительную стоимость строительства, выполняют работы по субподряду, собирают иные необходимые данные. Вместе с ними архитектор подготавливает документы для заключения контракта, в котором обусловливается целесообразность участия в торгах, программа работ до и после торгов, экономические методы производства работ и вопросы сокращения продолжительности строительства.

В США заказчик создает группу, в состав которой могут включаться сметчики, инженеры, экономисты, руководители контракта и прорабы. Далее ими разрабатывается вся необходимая документация и схемы строительного процесса. На основании полученных материалов руководитель контракта начинает работу с подрядными фирмами. При этом для оптимального выбора распространено привлечение консультационных фирм. В Японии в данном направлении сделан шаг вперед. При строительных фирмах организуются крупные исследовательские лаборатории, и даже институты, в штаты фирмы активно привлекаются ученые. При этом вместо понятия «заказчик» используется понятие «девелопер», в функции которого входят приобретение площадки, финансирование, строительство и продажа жилья. Девелопер может привлекать подрядчиков и субподрядчиков.

Еще одной особенностью являются отношения заказчика и подрядчика, которые оказывают влияние на формирование отношений дольщика и заказчика в данном случае.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы. Внедрению ипотечного кредитования в России на должном уровне на сегодняшнем этапе препятствует целый ряд факторов: недостаточное развитие рынка ценных бумаг; отсутствие инвесторов, готовых на низкую доходность по ипотечным закладным; слабое развитие страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов; дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов; высокие темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании и др.

Список используемой литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (действующая редакция от 30.01.2014)

Крутик А. Б. Экономика недвижимости / Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. - СПб.: Лань, 2010. - 480 с.

Матюгина Э.Г. О рынке жилья / Э.Г. Матюгина // Жилищное строительство. - 2011.- № 1. - С. 8-14.

Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика / И.А. Рахман. - М.: Экономика, 2004. - 294 с.

Рахман И.А. Зарубежный опыт регулирования инвестиционно-строительной деятельности / И.А. Рахман // Экономика строительства. - 2010. - № 6. - С. 45-48.

Экономика недвижимости / под ред. В. Боровковой. - СПб.: Питер, 2009. - 416 с.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Здравствуйте, уважаемые читатели финансового журнала «сайт»! Сегодня мы поговорим про инвестирование (инвестиции) в недвижимость.

Из данной публикации вы узнаете:

• Каковы преимущества и недостатки данного вида вложений;
• Различные варианты инвестиций в недвижимость;
• Особенности инвестиций в строительство;
• Как начать инвестировать при небольшом количестве свободных средств.

Кроме того, в конце статьи вы найдете ответы на часто возникающие вопросы.

Статья понравится и будет полезной как тем, кто только ищет способы вложения собственных средств, так и опытным инвесторам. Не теряйте времени, приступайте к чтению. И возможно, уже в ближайшее время вы сделаете первые шаги к успешному инвестированию в недвижимость.

В чем основные плюсы (+) и минусы (-) инвестиций в недвижимость, в какую недвижимость лучше вложить свои деньги, какие имеются способы извлечения прибыли от такого вида инвестирования — об этом и не только читайте далее

1. Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость - основные преимущества и недостатки

Каждый адекватный человек задумывается о выгодных вложениях. Важно, чтобы инвестиции уберегли деньги от пагубного влияния инфляции . При этом желательно, чтобы инвестированные средства работали, приносили дополнительный доход.

Достичь обозначенных выше целей помогут инвестиционные инструменты, используемые на длительном временном периоде. При этом важно, чтобы они обладали минимальным риском и были весьма перспективными. Именно такими и являются инвестиции в недвижимость .

Необходимость в жилье у человека возникла много лет назад и сохранилась по сей день. Никуда не денется она и в будущем. Поэтому недвижимость всегда будет пользоваться спросом, а значит, она является отличным инструментом для инвестирования средств .

Более того, такие вложения представляют собой вполне приемлемый вариант для ведения бизнеса. Для этого вовсе не обязательно иметь огромные денежные суммы. Вкладывать деньги в недвижимость можно еще на начальном этапе строительства . Кроме того, есть возможность стать участником жилищного кооператива, купив в нем долю.

Как у любого другого финансового инструмента у инвестиций в недвижимость есть как плюсы , так и минусы .

Среди преимуществ (+) такого вида вложений можно выделить следующие:

• недвижимость обладает высокой ликвидностью;
• на длительном периоде неизменная доходность, например , сдавая купленную недвижимость в аренду, можно получать прибыль долгие годы;
• относительная доступность вложений;
• широкий выбор вариантов для инвестирования.

Несмотря на существенные преимущества вложений в недвижимость они как все существующие варианты инвестирования подвержены риску.

Основными недостатками (-) таких инвестиций являются:

• спрос на недвижимость находится в довольно ощутимой зависимости от экономической обстановки в стране в целом и отдельном регионе в частности;
• цены на объекты недвижимости довольно высоки;
• в маленьких городах спрос на недвижимость находится на довольно низком уровне;
• высокие дополнительные расходы — коммунальные, ремонт, налоги.

Более того, присутствует и возможность форс-мажоров . Случается, что цена на объект недвижимости резко падает в силу непреодолимых обстоятельств. Например , квартиры в экологически чистом районе подешевеют, если вблизи построят завод или оживленную автодорогу. В итоге инвестор не только ничего не заработает, но и можно потерять часть вложенных денег.

Чтобы избежать большинства проблем, до момента инвестирования важно провести предварительный анализ . В ходе него сравниваются возможные варианты для вложения средств и изучаются различные факторы и обстоятельства, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Популярные варианты, куда выгодно инвестировать

2. В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги — 8 популярных вариантов + сравнительная таблица

Специалисты в области инвестиций считают, что вложения в сфере недвижимости гораздо менее рискованны, чем торговля на бирже, инвестирование стартапов и бизнеса. Объясняется это просто: недвижимость очень редко дешевеет.

Выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимые объекты в крупных городах. Особенно актуально это для жилых помещений. При этом действует прямая зависимость: чем крупнее город, тем выгоднее в нем инвестировать деньги в недвижимость. Связан этот факт, прежде всего, с разницей ликвидности на нее в различных городах.

Но важно понимать, что в каждом населенном пункте можно найти свои подходящие объекты недвижимости для инвестирования. Чтобы получить максимальную прибыль, следует провести тщательный анализ всех существующих направлений и выбрать самое выгодное из них.

Вариант 1. Жилая недвижимость

Этот вариант наиболее доступен частным инвесторам . Риск вложений в объекты жилой недвижимости минимальный.

Можно назвать два способа заработать на приобретении жилой недвижимости:

1. покупка с целью последующей перепродажи по более высокой стоимости;
2. приобретение для сдачи в аренду .

В любом случае, покупая квартиру, важно обращать внимание на следующие критерии:

• местонахождение — в престижном, спальном или студенческом районе, экологически чистом, удаленном от центра города;
• планировка помещений , в том числе наличие балкона, совмещенный или раздельный санузел;
• состояние — наличие и качество ремонта;
• инфраструктура — насколько далеко находятся детские сады, школы, поликлиники, остановки общественного транспорта, магазины.

В целом для покупателей может иметь значение любой, даже, казалось бы, несущественный критерий:

• вид из окна;
• этаж;
• соседи;
• контингент района местонахождения.

Чтобы купить квартиру (либо другой объект жилой недвижимости) максимально выгодно, искать ее придется самостоятельно , без помощи риелтора. Однако при этом важно проверить чистоту совершаемой сделки. О том, как это сделать и на первичном и вторичном рынке жилья, мы рассказали в прошлом выпуске.

Вариант 2. Коммерческая недвижимость

Этот вариант для более опытных инвесторов . Для таких вложений подходят как офисные и торговые площади небольшого размера, так и здания большой площади, предназначенные для размещения складов, супермаркетов, производственных цехов.

Подобные помещения неизменно пользуются достаточно большим спросом. Огромное количество бизнесменов ищут площади для ведения деятельности и готовы отдавать их владельцу арендную плату . Тем, кто приобретает коммерческую недвижимость, остается регулярно получать прибыль от своих вложений.

Аренда представляет собой классический вариант получения . Прибыль инвестора в этом случае не зависит от затраченного на работу времени.

Инвестору полезно знать, что при выборе в качестве объекта вложения коммерческой недвижимости требуется иметь достаточно большую денежную сумму. Вклады в этом направлении начинаются обычно с пяти -семи миллионов рублей.

Вариант 3. Земельные участки

Для приобретения земельного участка требуется меньшая денежная сумма, чем для покупки квартиры или коммерческой недвижимости.

Можно выделить целый ряд преимуществ инвестирования в земельные участки:

• минимальный уровень вероятности мошенничества;
• не требуется делать ремонт;
• отсутствие оплаты коммунальных услуг;
• процедура покупки проще, чем для другой недвижимости;
• относительно невысокие налоги;
• простое оформление;
• нет необходимости прибегать к помощи риелторов.

Все земельные участки можно классифицировать по цели использования . Для краткосрочных инвестиций с минимальными расходами больше всего подходят участки, которые используются для строительства . Более долгосрочные вложения стоит делать в земли, предназначенные для использования в сельском хозяйстве и промышленности .

Но есть и недостатки инвестирования в земельные участки. Во-первых , государство ужесточило контроль над тем, чтобы земля использовалось в соответствии с ее назначением. Кроме того , недавно были повышены налоги на этот вид имущества.

Вариант 4. Загородная недвижимость

Покупка загородной недвижимости с целью дальнейшей ее перепродажи стабильно прибыльное занятие . Особенно это характерно для крупных мегаполисов по причине того, что все чаще их жителям стараются поселиться или иметь возможность отдыхать как можно дальше от городского шума и грязного воздуха.

Существует несколько вариантов инвестирования средств в загородную недвижимость:

• приобретение объектов на стадии строительства;
• вложение средств в готовые коттеджи;
• покупка земельных участков, предназначенных для строительства загородной недвижимости.

Перспективность инвестирования средств в загородную недвижимость со временем повышается. Но при выборе объекта для покупки следует обратить внимание на его местонахождение, имеющиеся инфраструктуру и коммуникации . Большое значение могут иметь и другие факторы, важные для создания комфортных условий проживания.

Вариант 5. Строящаяся недвижимость

Еще один вариант инвестирования – вложение средств в строящиеся объекты недвижимости (новостройки). Несмотря на то, что рискованность такого варианта несколько выше, но и получить можно значительно большую прибыль.

Объясняется это очень просто – объект недвижимости на стадии строительства стоит гораздо меньше, чем на вторичном рынке. Поэтому если инвестировать средства на начальном этапе, после окончания строительства цены, скорее всего , значительно вырастут . В результате инвестор получит ощутимую прибыль.

Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость чаще всего связывают с компанией застройщиком. Если он неблагонадежен, повышается риск возникновения следующих ситуаций:

• несвоевременная сдача объекта недвижимости в эксплуатацию;
• полная заморозка стройки;
• при незаконном строительстве или отсутствии разрешительных документов возможен полный снос строения.

Именно поэтому прежде чем вкладываться в строящуюся недвижимость инвестору необходимо провести тщательный анализ застройщика.

При этом важно изучить не только репутацию компании, но и следующие характеристики:

• время существования фирмы;
• количество законченных и сданных в эксплуатацию объектов;
• случались ли простои в процессе строительства в прошлом, их длительность и причины.

Последовательные этапы инвестирования в строительство

5.3. Как правильно инвестировать в строительство – 5 основных этапов

Любой инвестор знает, что инвестиции по заранее подготовленному плану позволяют увеличить уровень прибыли и минимизировать рискованность вложений. Инвестиции должны осуществляться последовательно, в соответствии с разработанной стратегией. Можно выделить пять этапов этого процесса.

Этап 1. Выбор застройщика

Обязательным и важным мероприятием на начальном этапе инвестирования в строительства является анализ девелопера . Важно не только выяснить название застройщика, но и уточнить, какая у него репутация. Специалисты рекомендуют инвестировать средства только в те строящиеся объекты, возведением которых занимается известная в городе строительная компания.

В процессе выбора застройщика важно учесть:

• репутацию фирмы;
• сколько объектов компания уже сдала в эксплуатацию;
• отзывы;
• насколько опытна компания в комплексном строительстве;
• сколько инвесторов у застройщика;
• партнерство с кредитными организациями (банки внимательно выбирают, с кем сотрудничать, проводят тщательный анализ и не взаимодействуют с застройщиками, у которых сомнительная репутация);
• насколько тщательно застройщик соблюдает законодательство (основной регулирующий акт – федеральный закон 214 -ФЗ).

В Москве и Московской области можно доверять следующим застройщикам:

ГК ПИК – один из самых крупных застройщиков в России. Компания основана в 1994 году, она с успехом реализует крупные строительные проекты по всей территории России. Ориентируется на возведение доступного жилья. За годы деятельности было построено около 250 тысяч квартир площадью 15 миллионов кв. м. Является одним из системообразующих предприятий в экономике России.

А101 Девелопмент — компанией построено около 500 тысяч кв. м. жилой недвижимости, а также более 50 тысяч – коммерческой . Застройщик также возводит детские сады и школы , взаимодействуя с бюджетом. Налажено сотрудничество с несколькими крупными банками в рамках программ ипотечного кредитования. Застройщик включен в ТОП-5 по Московской области и ТОП-15 по всей территории России.

Capital Group – фирма, которая занимается полным циклом строительных мероприятий от проведения анализа участков под строительство до отделки готовой недвижимости. Доведен до конца 71 проект, в результате чего построено 7 миллионов кв. м. площадей. Объекты компании названы лучшими проектами в Москве и Московской области.

Этап 2. Выбор объекта инвестирования

Еще одним важным этапом инвестирования в строящуюся недвижимость является выбор подходящего объекта . Начать лучше всего с района, где спрос на жилые помещения наивысший.

Выбирая объект для вложений, важно учесть следующие параметры:

• инфраструктура;
• близость остановок общественного транспорта и станций метро;
• прочие характеристики, влияющие на степень комфортности проживания.

Если планируются инвестиции в коммерческую недвижимость, следует заранее продумать конечную цель инвестора. Нелишним будет также составить профессиональный бизнес-план.

Этап 3. Проведение переговоров

Когда застройщик и объект для инвестирования выбраны. Можно приступить к проведению переговоров . Важно понимать, что в соответствии с законами нашей страны зарегистрировать права на строящиеся объекты недвижимости невозможно .

Однако инвестор имеет право:

• оформить договор долевого участия;
• вступить в строительный кооператив;
• зарегистрировать инвестиционный вклад;
• заключить договор паевого взноса.

Специалисты советуют остановиться на договоре долевого участия.

Помимо способа регистрации соглашения обсуждаются условия внесения средств. Основными являются приобретение в рассрочку (оплата частями) и разовое внесение средств, но возможны и другие варианты.

Этап 4. Изучение документации

Все заключаемые соглашения должны соответствовать действующему законодательству. Нелишним будет проверить их при помощи независимого юриста. Многие считают, что это лишняя трата денег. Но на безопасности сделок экономить не желательно .

Этап 5. Заключение договора

Завершающим этапом сделки является заключение договора . Прежде чем подписать окончательный вариант соглашения. Важно внимательно изучить все его пункты.

При этом следует обратить внимание на:

• когда планируется закончить строительство;
• каковы условия расторжения;
• цена должна быть фиксированной, не должно быть условий, на основании которых она изменится;
• штрафы в случае нарушения условий договора должны быть прописаны для каждой стороны;
• форс-мажорные обстоятельства.

К сделке по приобретению строящейся недвижимости важно подойти с максимальной внимательностью и ответственностью. Важно помнить, что существуют риски , снизить которые можно, четко соблюдая последовательность этапов инвестирования.

5.4. Как заработать на инвестициях в строительство — ТОП-3 рабочих способа

Инвестор должен знать, какие способы заработка на приобретении строящейся недвижимости являются самыми безопасными и проверенными.

Способ 1. Сдача в аренду

Заработок на передаче недвижимости в аренду представляет собой долгосрочные инвестиции . Зато такой вариант отличается стабильным уровнем доходности.

Срок окупаемости в этом случае превышает пять-шесть лет. Но не стоит забывать, что площади в любом случае остаются в собственности у инвестора.

В крупных городах отмечается спрос на аренду различных типов жилой недвижимости : элитных квартир на сутки, комнат, расположенных в спальных районах, студий для молодых семей и прочих.

Если принимать во внимание коммерческую недвижимость , можно отметить, что спрос на нее со стороны предпринимателей также стабильно высок. Особой популярностью в крупных городах пользуются помещения, расположенные в деловых и торговых центрах. Единственным минусом коммерческих площадей является необходимость инвестирования довольно больших денежных сумм .

Для покупки квартиры обычно бывает достаточно 1,5 -2,5 миллиона рублей. Если же планируется вложить средства в коммерческую недвижимость , потребуется примерно в 2 -3 раза большая сумма.

Способ 2. Приобретение строящейся квартиры для продажи ее после сдачи в эксплуатацию

Если приобретать строящуюся недвижимость для перепродажи , окупить вложенные средства можно достаточно быстро – уже через 1 -2 года . Чем быстрее будет окончено возведение объекта, тем более интересным он является для инвесторов. Особо удачливые инвесторы за один год получают доход в размере 100 % вложенных средств.

Важно оценить и другие возможные варианты. Можно в готовой квартире произвести качественный ремонт. В результате таких действий ее стоимость возрастет примерно на четверть.

Способ 3. Участие в коллективных инвестициях

Инвесторам, которые ищут максимально безопасных вариантов вложения средств в строящуюся недвижимость, можно посоветовать сотрудничать с посредниками . При этом можно стать участником профессионального инвестиционного проекта , совсем не покупая недвижимости. Для этого достаточно вступить в коллективный инвестиционный фонд и получать доход в качестве пайщика.

В Москве и области действуют несколько надежных фондов, которые вкладывают средства в недвижимость. В том числе строящуюся:

E3 Investment - здесь минимальная сумма для входа составляет 100 тысяч рублей. При прибыль гарантируется на уровне 25-90 процентов. Все вложения в фонд застрахованы. Инвестор может самостоятельно выбрать срок окупаемости вложенных средств от полугода до двух лет . Денежные средства инвесторов вкладываются профессионалами в высоколиквидные объекты недвижимости, вкладчику остается получать прибыль. Такой вариант представляет собой пассивный заработок с гарантированной прибылью и минимальным уровнем риска . Компания предоставляет информационную поддержку, а также бесплатные консультации инвесторов.

Sminex - компания инвестирует средства в готовые апартаменты, а также объекты на этапе возведения. Фирма сама возводит дома, в качестве дополнительной услуги инвесторы получают ремонт квартир . Кроме того, компания берет на себя заботы о поиске арендаторов. Фирма строит коттеджи, жилые дома, коммерческие объекты. Неоспоримым преимуществом представленной организации специалисты называют ориентированность на достижение высокого качество строящейся недвижимости, а также сохранность их в процессе эксплуатации.

Таким образом, существует несколько способов заработка на строящейся недвижимости. Они отличаются не только уровнем доходности, но и усилиями, которые потребуются от инвестора.

5.5. 4 основных риска при инвестировании в строящиеся объекты недвижимости

Любое инвестирование сопряжено с риском потери вложенных средств. Чтобы минимизировать вероятность потерь, следует заблаговременно изучить, какими схемами пользуются мошенники в сфере недвижимости, чего стоит бояться, вкладывая деньги в строительство.

Риск 1. «Мыльный пузырь»

Первый способ обмана доверчивых инвесторов чрезвычайно прост. Компании-однодневки продают доверчивым вкладчикам миф , а не реально строящиеся объекты. Все работы на стройках ведутся исключительно для отвода глаз.

Зачастую подобные проекты организуются и ведутся при помощи различных юридических структур. В итоге сделки со стороны выглядят абсолютно легальными . Однако как только мошенники набирают достаточную денежную сумму, они исчезают вместе с взносами инвесторов.

Первый способ определить мыльный пузырь – сильно заниженная стоимость объектов недвижимости. Инвестору следует сравнить цены со средними в рассматриваемом районе. Чересчур низкая стоимость должна насторожить.

Важно также убедиться, что сведения о застройщике имеются в официальном реестре. В него включаются все действующие строительные компании. Поэтому, если рассматриваемая фирма отсутствует в этом списке, она не является реальным юридическим лицом.

Риск 2. Банкротство застройщика

Причин, по которым строительная компания может обанкротиться, множество:

• неэффективное управление;
• нецелевое использование средств;
• нехватка финансов;
• высокие издержки.

Естественно, недостаток денег сказывается не только на самой строительной компании, но и на инвесторах. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, выбирая застройщика, следует ориентироваться на крупную компанию , которая уже сдала большое количество построенных объектов в эксплуатацию.

Риск 3. Несоблюдение сроков сдачи недвижимости

Еще одной неприятностью для инвестирующих в строящуюся недвижимость является срыв сроков строительства . Особенно неприятен такой риск для тех, кто приобретает недвижимость с привлечением кредитных средств. Кредитора не волнует, когда будет сдана в эксплуатацию недвижимость, ему важно, чтобы все долги были возвращены в срок и с соответствующими процентами.

Специалисты пришли к выводу, что каждый день срыва сроков сдачи съедает 0,01 % доходов инвесторов. В процентном соотношении это немного. Однако в пересчете на рубли выходит приличная сумма , особенно когда сдача в эксплуатацию затягивается на несколько месяцев или даже лет.

Риск 4. Форс-мажорные ситуации, а также непредсказуемые изменения на рынке недвижимости

Названные обстоятельства также могут привести к потере части средств инвестором. Примером форс-мажора является наступление длительного экономического кризиса . В результате предложение на рынке недвижимости может значительно превысить спрос. Это обстоятельство ведет к значительному снижению стоимости недвижимости – нередко на 10 -20 % . Даже когда ситуация выровняется, инвесторы уже потеряют часть потенциального дохода.

Также примером форс-мажорных обстоятельств могут служить стихийные бедствия (лесные пожары, наводнения, землетрясения), войны, катастрофы на промышленных предприятиях. Единственный способ обезопасить себя от таких рисков – страхование строящейся недвижимости .

Таким образом, как и любой вид инвестирования, вложения в строящуюся недвижимость сопровождаются различными рисками. Часть из них можно минимизировать, проводя в процессе выбора объекта для приобретения тщательный анализ. В других случаях избежать неприятных последствий помогает страхование.

6. Практические рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость

Вкладывая деньги в строящуюся либо готовую недвижимость, любой инвестор стремится максимизировать итоговую прибыль. Сделать это можно, воспользовавшись приведенными ниже способами.

Рекомендация 1. Сделать перепланировку и согласовать (узаконить) её

Перепланировка объекта жилой недвижимости – наиболее простой вариант, который позволяет сделать жилье более функциональным, не изменяя его общей площади. Если провести мероприятия по перепланировке грамотно, можно увеличить стоимость квартиры или дома на 15 -30 % .

При этом не стоит проводить несогласованную перепланировку . Все планирующиеся изменения должны быть зарегистрированы в занимающихся этими вопросами органах. На сегодняшний день это архитектурный отдел в БТИ , а также районной администрации.

Важно знать, что законодательство запрещает вносить некоторые виды изменений в планировку, например , сносить несущие стены, а также расширять кухню за счет жилой площади, увеличивая ее размеры более чем на четверть.

Рекомендация 2. Пристроить дополнительные площади

Такой вариант увеличения стоимости доступен для частных домов и коттеджей . Там можно построить дополнительные этажи, переоборудовать чердаки в мансарды, построить балкон или веранду, внести прочие архитектурные изменения.

Рекомендация 3. Сделать качественный ремонт

Если сделать качественный ремонт, цена квартиры вырастет примерно на 15 -25 % . Прибыль будет выше, если ремонт сделать самостоятельно , вложив средства только в покупку материалов.

Важно покупать качественные материалы . Покупатели вполне могут отличить добротные расходные от дешевых китайских.

Рекомендация 4. Перевести жилую недвижимость в коммерческую или наоборот

Изучив спрос на недвижимость в определенном районе, можно переводить нежилую недвижимость в жилую и наоборот. Получение прибыли от перепрофилирования жилых площадей в коммерческую актуально для крупных городов, особенно для деловых районов и проходимых улиц.

Таким образом, важно не только вложить средства в недвижимость, но и в последующем постараться извлечь из нее максимум прибыли. А как это сделать, мы рассказали выше.

Способы вложения денег в недвижимость при малом капитале

7. Как инвестировать в недвижимость при малом капитале — 3 реальных метода

Многие считают, что недостаточно большая денежная сумма является препятствием для инвестиций в недвижимость, но это не так . Грамотные деловые люди способны обойтись минимальными средствами, а также привлечь дополнительные суммы. Можно назвать несколько методов сделать это.

Метод 1. Привлечение заемных средств

Самый популярный способ увеличить инвестиционный капитал – оформление кредита на приобретение недвижимости. Сегодня многие банки предоставляют такие займы.

Кстати, о том , мы рассказали в одной из прошлых статей нашего журнала.

Инвестор следует принимать в расчет тот факт, что любое заимствование связано с уплатой процентов . Поэтому в процессе анализа важно учесть дополнительные расходы. Планируемый доход должен перекрывать проценты за кредит и обеспечивать прибыль.

За кредитом следует обращаться в крупные кредитные организации с положительной репутацией.

Не обязательно брать кредит под проценты. Многие обеспеченные родственники дают близким людям займы без взимания дополнительной платы.

Метод 2. Привлечение соинвесторов

Идеальный вариант для инвесторов, у которых недостаточный капитал, — объединиться . Для тех, кто тщательно продумал проект и убедит в его эффективности других, найти партнеров проблем не составит.

Метод 3. Выбор грамотной стратегии

Любой инвестор понимает, что грамотное планирование вложений является важной составляющей их успеха. Тем, у кого недостаточно знаний в области инвестиций, можно посоветовать обратиться за помощью к более опытным инвесторам.

Примером качественной поддержки новичков служат различные клубы по инвестированию. Такие проекты объединяют инвесторов, которые передают свой опыт начинающим. Клубы проводят различные занятия – курсы и семинары, подробно рассказывая о частных инвестициях. Немалое внимание отводится также и вложениям в недвижимость.

По тематике инвестирования в недвижимость изучаются следующие вопросы:

• стратегии;
• как войти в мир инвестирования с минимальным капиталом;
• вложения в различные виды недвижимости;
• аренда и субаренда.

Таким образом, недостаточность капитала не является препятствием к инвестированию. Любой целеустремленный человек найдет способы осуществить выгодное вложение .

8. Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимость

Помощь со стороны профессионалов не бывает бесплатной . Однако она помогает значительно увеличить уровень прибыльности инвестиций.

Тем инвесторам, которые желают минимизировать риски , но при этом обеспечить достаточно высокую прибыль , можно посоветовать сотрудничать с экспертами в области инвестирования в недвижимость.

В России можно особо выделить три компании, работающих в этом направлении:

E3 Investment предлагает вложить средства на длительный срок в разные типы недвижимого имущества. При этом обеспечивается высокий уровень дохода. Здесь минимальный порог входа на рынке недвижимости. Инвесторы могут внести сумму от 100 тысяч рублей.

Желающие вложить средства в эту компанию, могут сразу узнать уровень ожидаемой прибыли. Для этого достаточно воспользоваться калькулятором на ее сайте.

Взносы в инвестиционную компанию характеризуются высокой степенью надежности. На все виды активов приходится по три вида страховки.

Activo предлагает доступ к наиболее ликвидным площадям. Безопасность вложений обеспечивается благодаря независимому коллективному владению. При инвестировании средств от двух миллионов рублей компания гарантирует получение прибыли в размере 11,6 %.

Инвестор приобретает недвижимость и передает ее в управление профессионалам. Компания каждый месяц своим клиентам дает полную отчетность, а также гарантирует сохранность вложенных средств.

Gordon Rock – это агентство недвижимости, представленное на международном рынке. Инвесторы, воспользовавшись услугами компании, могут вложить денежные средства в гостиницы, коммерческие, а также жилые объекты недвижимости, расположенные за рубежом.

Также предоставляются следующие услуги:

• покупка номеров в гостиницах, помещений общественного питания, медицинских центров, мини-отелей;
• приобретение недвижимости лицам пенсионного возраста;
• вложение капитала в готовый бизнес в нескольких странах мира;
• консультации и семинары, посвященные эффективному инвестированию.

Таким образом, чтобы инвестировать средства в недвижимость, не обязательно обладать большим капиталом и значительными знаниями. Достаточно обратиться за помощью к профессионалам.

9. Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Тематика инвестирования в недвижимость многогранна и непроста в понимании. Поэтому у многих инвесторов возникают различные вопросы по этой тематике. Особенно это касается новичков . Попытаемся ответить на наиболее популярные вопросы.

Вопрос 1. Куда выгоднее вложить деньги: в недвижимость или в банк на депозит?

Нередко люди без опыта в инвестировании, имеющие внушительную денежную сумму, задаются вопросом, как поступить с ней — купить квартиру и сдать в аренду или положить в банк на депозит?

Предположим, что у инвестора имеется в наличии 3 000 000 рублей. Рассмотрим оба варианта инвестирования.

1. Если положить деньги в банк под 10% годовых, за 12 месяцев можно заработать 300 тысяч рублей, если условиями депозита не предусмотрена капитализация. О том, и как самому рассчитать вклад с пополнением и капитализацией, читайте в отдельной статье нашего журнала.
2. Теперь предположим, что инвестор за имеющиеся у него средства купил однокомнатную квартиру в Москве. Сдавая ее в аренду, он будет получать по 25 тысяч рублей в месяц. В итоге за год набежит такая же сумма в 300 тысяч рублей.

Сравнивая два варианта, не стоит упускать из виду то, что в случае с арендой возникают дополнительные расходы — на коммунальные платежи, налоги, ремонт и другие. Кроме того, придется потратить значительное количество времени на поиск подходящего объекта недвижимости, заселение арендаторов.

Казалось бы, вклады гораздо выгоднее, чем покупка квартиры с последующей сдачей в аренду. Но это не совсем так, разбирая пример, мы не учли наличие инфляции. Обесценивание средств постепенно съедает сбережения.

При этом стоит учесть важное правило инвестиций — нельзя доверять официальным данным об уровне инфляции. На самом деле деньги обесцениваются гораздо быстрее . Получается, что в лучшем случае проценты по депозиту перекроют инфляцию, заработать же на таких вложениях вряд ли удастся.

В то же время цены на недвижимость редко падают. В долгосрочной перспективе ее стоимость растет. Также постоянно дорожает аренда.

Таким образом, получается, что при рассмотрении краткосрочного периода на депозитах можно заработать больше. Однако учитывая то, что квартиры дорожают, можно отметить, что недвижимость помогает более эффективно противостоять инфляции .

Вопрос 2. Какую недвижимость выгоднее сдавать в аренду: жилую или коммерческую?

Некоторые инвесторы целенаправленно анализируют рынок недвижимости, чтобы понять, какие объекты сдавать выгоднее – жилые или коммерческие . В целом ответить однозначно на этот вопрос невозможно , так как на рынке действуют коммерческие и финансовые риски.

Для крупных инвесторов обычно более предпочтительной являются коммерческие объекты недвижимости . Специалисты считают, что такие вложения окупаются гораздо быстрее. Однако в силу своих особенностей они более затруднительны для новичков.

Что касается жилой недвижимости , выгодно сдавать ее в аренду тем, кто получил ее без денежных затрат, например , по наследству или в качестве подарка. При покупке такого объекта недвижимости он будет окупаться очень долго.

Стоит понимать , что инвестирование средств в объекты коммерческой недвижимости довольно рискованно. Связано это с тем, что на них больше влияет ситуация в экономике страны, например , наступление кризисного периода.

Инвестиции в коммерческую недвижимость подвержены и другим видам риска, которые сложно учесть. В результате могут быть допущены ошибки в процессе расчета необходимого капитала, что в конечном итоге приведет к тому, что увеличится вероятность покупки объекта с низкой ликвидностью. Такие вложения могут не только не принести прибыль , но и повлечь за собой значительные убытки .

Однако, говоря о финансовых отношениях, можно отметить, что в случае с коммерческой недвижимостью они намного стабильнее , чем у владельцев жилых помещений с их арендаторами. Оформляя аренду на коммерческую недвижимость, арендатор заинтересован в том, чтобы сохранить ее в надлежащем состоянии. Связано это с тем, что именно состояние площадей, на которых ведется деятельность, формирует у клиентов мнение о компании . Арендаторы жилья редко стараются поддерживать его в как можно более лучшем состоянии.

Особняком стоит вопрос дохода, получаемого от сдачи в аренду разных типов недвижимости. Всем известно, что при сравнении аналогичных по площади помещений, коммерческие объекты приносят гораздо больший доход, чем жилые.

Обратите внимание! Покупая недвижимость, инвестор должен проанализировать, какой потенциальный доход она принесет . Особенно это касается тех объектов, которые уже сданы в аренду. Прогноз рентабельности объекта недвижимости в момент его приобретения сделать вполне возможно.

Следует также сравнить усилия , требуемые для управления несколькими объектами недвижимости. Естественно, что объекты жилой недвижимости (даже если их несколько и они расположены в разных концах города) гораздо легче поддаются управлению, чем, например торговая площадь , разделенная на части и переданная в аренду нескольким бизнесменам. Тем более важно, что коммерческую недвижимость сдают на гораздо более длительный срок, чем жилую.

Некоторые инвесторы возразят, что сегодня управление недвижимостью можно передать специализированным организациям. Но это опять же требует дополнительных денежных вложений.

Какой отсюда можно сделать вывод?

Таким образом, сдавать коммерческую недвижимость выгоднее . Однако это требует от инвестора значительного вложения денег и усилий, а также качественных знаний относительно конъюнктуры самого рынка.

Вложения же в жилую недвижимость доступны более широкому слою инвесторов. Денежный капитал для этого потребуется гораздо меньший. В то же время такая недвижимость может стать источником практически пассивного стабильного дохода на очень длительный период времени.

Но все-таки инвесторам, которые имеют хотя бы минимальный опыт вложений в недвижимость, можно дать важный совет. Прежде чем сделать выбор в пользу какого-либо объекта недвижимости, стоит провести тщательный анализ всех возможных вариантов, уделив внимание как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Вопрос 3. Как покупать недвижимость максимально дешево?

В том, что недвижимость – выгодный вариант для инвестирования средств вряд ли кто-то усомнится. Тем не менее есть способы значительно повысить итоговую прибыль. Для этого можно воспользоваться советами, как купить недвижимость максимально дешево. При хорошем стечении обстоятельств сэкономить можно порядка 30 % стоимости.

Рассмотрим возможные варианты:

1) Мы подробно обсудили приобретение недвижимости на стадии строительства . Такие вложения выгодны и имеют хорошую рентабельность. Однако и уровень риска в этом случае гораздо выше .

К сожалению, не исключена возможность того, что возведение дома застройщиком не будет закончено в назначенный день. Более того, известны случаи, когда дома не сдавались в эксплуатацию долгие годы. В таких ситуациях зачастую непонятно, будут ли вообще окончены строительные работы.

В большинстве крупных городов имеются по несколько объединений обманутых дольщиков. Эти люди по разным причинам – для личных нужд или с целью вложения средств – купили квартиры в строящихся домах, но в конечном итоге остались у разбитого корыта . Судиться со строительной компанией бывает непросто, особенно, если она объявит себя банкротом.

2) Еще один вариант, позволяющий снизить сумму вложений – приобретение объектов недвижимости без ремонта . Инвестор вкладывается в отделочные работы, после чего цена недвижимости сразу возрастает. При удачном стечении обстоятельств, проведении качественного ремонта с использованием добротных материалов можно достаточно быстро получить около 15 % прибыли.

3) Инвесторы с опытом работы на рынке недвижимости пользуются еще более интересными способами экономии средств на приобретении объекта инвестирования. Например, многие из них приобретают конфискованную по разным причинам недвижимость, выставленную на торги .

В случае признания и компаний, их кредиторы заинтересованы как можно быстрее вернуть полагающиеся им деньги. Поэтому нередко имущество банкротов выставляется на торги по очень сильно заниженным ценам . Про торги и , мы писали отдельную статью.

4) В связи с возникновением большого количества неплатежей по ипотечным и другим видам залоговых займов кредитные организации нередко отсуживают у своих клиентов имущество, выступавшее по договору гарантией возврата средств. Такую недвижимость также реализуют по заниженным ценам , так как банкам важна скорость возврата собственных средств.

Где искать такие предложения:

В интернете можно найти специализированные сайты, на которых собрана информация по реализации объектов недвижимости, конфискованных у должников, а также отсуженных в качестве залога. Нередко инвесторы здесь находят очень интересные варианты для вложения средств.

Кроме того, информация о реализации залоговых, а также конфискованных объектов недвижимости юридических лиц содержится в соответствующем реестре по их банкротству.

Вопрос 4. Какие книги по инвестициям в недвижимость стоит почитать новичку?

Любые вопросы, связанные с областью финансов требуют у лиц, занимающихся ими определенных знаний. Поэтому важно изучать специализированную литературу по интересующей тематике. Не исключение и инвестиции в недвижимость.

Книга 1.

Многие профессиональные инвесторы считают, что лучшая книга об инвестициях в недвижимость создана Робертом Кийосаки. Называется она довольно тривиально – «Инвестиции и недвижимость».

Также в этом произведении огромное количество советов, которые не теряют своей актуальности, и других историй, которыми делятся с читателем профессионалы.

Книга 2.

Это идеальная книга для новичков в сфере инвестиций в недвижимость. В доступной форме здесь рассказывается, выгодно и правильно.

В произведении содержится подробная качественно структурированная инструкция о том, какие действия требуется совершить новичку.

Любой желающий, даже не имея финансового образования, сможет извлечь из книги множество полезной информации, с легкостью прочитав ее.

Книга 3.

Эта книга идеально подойдет для тех, кто немного знаком с инвестициями. Она поможет больше узнать о том, как работать с объектами инвестирования.

Читатель узнает, как подобрать наиболее выгодный объект недвижимости, как лучше проводить работу с огромным количеством необходимой информации и документов.

Большое значение в произведении отводится и тому, как максимизировать получаемую прибыль.

Книга 4.

Вместо этого произведение содержит полезную информацию о том, как сделать инвестиции в объекты недвижимости, не рискуя потерять личные деньги.

Кроме того, здесь рассказано, как получать с таких вложений хорошую прибыль.

Книга 5.

В книге рассказано, какие есть способы помимо перепродажи для заработка на инвестициях в недвижимость.

После прочтения инвестор начинает осознавать, что зарабатывать деньги, осуществляя такую деятельность, можно огромным количеством способов.

10. Заключение + видео по теме

Таким образом, инвестиции в недвижимость представляют собой перспективный способ пассивного заработка. При этом не имеет значения, сколько денег есть у инвестора. В современном мире инвестиций начать зарабатывать можно даже при небольших вложениях .

Тем не менее, важно постоянно заниматься самообразованием, стараться узнать максимум полезной информации.

На сегодня это все. Удачных и прибыльных вам инвестиций в недвижимость!

Если у вас остались вопросы или замечания по теме публикации, то оставляйте их в комментариях ниже.!