Посуточная сдача квартир как бизнес выбирается многими людьми, которые ищут легкого заработка. Достаточно иметь свободное жилье и назначить правильную цену, а клиенты всегда найдутся. В больших городах очень много возможностей для ведения бизнеса на сдаче квартир посуточно. Вариантов его организации тоже немало.
- С чего начать бизнес на аренде квартир?
- Плюсы и минусы бизнеса
- Сколько можно заработать
- Сколько денег нужно для старта бизнеса
- Какое выбрать оборудование для посуточной сдачи квартир
- Какой ОКВЭД указать при регистрации бизнеса
- Какую систему налогообложения выбрать для посуточной сдачи квартир
- Нужно ли разрешение для открытия
- Технология бизнеса
С чего начать бизнес на аренде квартир?
Имея жилплощадь, человек может построить серьезный бизнес на аренде квартир. Можно предлагать апартаменты посуточно как для работников в командировках, так и для простых путешественников. Существует 3 способа построить дело на предоставлении квартир в аренду:
- Имея свободные апартаменты. Это самый удобный и простой вариант. Многие скажут, что гораздо проще найти постоянных жильцов. Они будут регулярно вносить необходимую плату. Человеку не нужно постоянно доверять свою квартиру чужим ненадежным людям. Такая деятельность будет занимать мало времени и приносить постоянный доход. Однако посуточная аренда поможет заработать гораздо больше денег владельцу жилья.
- Специально покупая квартиру. Этот вариант подходит для тех, кто решил всерьез на этом зарабатывать. Если денег на покупку жилья нет, то можно взять кредит или ипотеку. Тогда на быстрый заработок можно даже не рассчитывать: все средства уйдут на оплату долгов. Но если потерпеть, то в скором времени можно получать большую прибыль от бизнеса по сдаче квартир посуточно. Более того, человек навсегда обретает квартиру без опустошения своего кошелька.
- Организовывая субаренду. Не все готовы решиться на такое. Этот вариант точно подойдет людям, которые не имеют своего жилья, но хотят получать деньги от аренды. Нужно всего лишь снять какие-то апартаменты на длительный срок. Потом их можно отдавать в аренду на несколько дней. Такое явление достаточно распространено в современных мегаполисах. Заплатив хозяину квартиры за месяц, человек отработает деньги примерно за 10 дней сдачи жилья на сутки.
Нужно зарегистрировать свое дело в налоговой инспекции. Это поможет избежать нежелательных проблем. В случае субаренды важно заключить договор с хозяином жилья и заверить его нотариально. Такие же действия нужно осуществлять с клиентами. Все это гарантирует успешность бизнесу на посуточной аренде квартир.
Плюсы и минусы бизнеса
Людям, которые отдают жилье в аренду, не нужно думать о том, как заработать деньги. Этот бизнес всегда будет процветать. Ведь далеко не все люди купить собственное жилье или платить за номера в отеле. Сдача квартиры посуточно имеет следующие преимущества:
- Выгода. Активный человек, желающий серьезно заниматься делом, сможет заработать в несколько раз больше, чем тот, кто сдает апартаменты на короткое время.
- Удобство. Не подписываясь на долгосрочный контракт, можно быстро и безболезненно выйти из дела. А вдруг далекие родственники приедут, и нужно будет срочно их поселить. Арендой жилья посуточно также могут заниматься те, кто собирается его продавать. Пока этот процесс будет длиться, есть возможность немного заработать.
- Актуальность. Номер в хорошем отеле обычно стоит очень дорого. Не все компании могут оплатить его своим сотрудникам. И тут на помощь приходят люди, готовые предложить жилье на несколько суток. Это обходится дешевле, и даже удобнее, ведь в отдельных апартаментах есть кухня и много других преимуществ. Поэтому такой бизнес будет процветать даже в кризисные времена.
Однако в аренде квартир посуточно есть и подводные камни. Их нужно принимать во внимание, занимаясь такой деятельностью. Она имеет следующие недостатки:
- Отсутствие гарантий. Чтобы иметь успех, нужно быть очень активным. Человеку придется постоянно подыскивать новых жильцов и всячески рекламировать квартиру. Иначе стабильного дохода лучше и не ждать.
- Хлопоты. После отъезда каждого клиента в апартаментах нужно производить уборку, менять постельное белье. Если постояльцы не хотели бережно пользоваться мебелью и разнообразными устройствами, то в квартире периодически придется делать косметический ремонт. И застраховать такое жилье вряд ли получится.
- Ответственность. Хозяин жилья должен обеспечить клиентам полный комфорт и безопасность. В случае неисправности розеток или электрических приборов именно он несет ответственность за все. Также не исключены разнообразные мошенничества и воровство. В таких случаях можно попасть в серьезные неприятности, которые будут связаны с правоохранительными органами.
Аренда квартир имеет не только очевидные преимущества, но и некоторые подводные камни.
Начиная такой бизнес, стоит продумать все риски, а также позаботиться о его легальности.
Заработок от посуточной аренды апартаментов действительно может быть немалым. Но важно помнить, что такое дело требует постоянного активного участия.
Сколько можно заработать
Сдача собственного жилья посуточно может приносить хорошую прибыль на протяжении всего года. К примеру, сдавая комнату в двух или трехкомнатной квартире, можно рассчитывать на прибыль в 500-1000 рублей в сутки. При удачном расположении квартиры и высоком потоке клиентов, ваша месячная прибыль будет составлять от 15 до 30 тысяч рублей. Если сдавать свою комнату вы не планируете, то можно попробовать заработать на субаренде. При этом чистая прибыль будет несколько ниже, на уровне 5-10 тысяч рублей на первых этапах, но это позволит не тесниться с сожителями в собственном доме. Со временем, заключив договора на несколько квартир по городу, ваша чистая прибыль может составить более 100 тысяч рублей в месяц.
Сколько денег нужно для старта бизнеса
Для старта бизнеса нужно свое жилье или заключение договора аренды на длительный срок. Первый вариант не потребует от вас существенных финансовых затрат. Необходимо проследить, чтобы в наличии была мебель и техника. Если таковой нет для комфортных условий проживания, то ее стоит закупить. Для субаренды требуется заключить договор и внести предоплату. В зависимости от региона, расположения квартиры и сделанного внутри ремонта, эта сумма будет различаться от 75 до 200 тысяч рублей за год. Дополнительные расходы составят услуги нотариуса, оформление документации, а также рекламная кампания.
Какое выбрать оборудование для посуточной сдачи квартир
Для того, чтобы сдавать квартиру посуточно, необходимо обставить ее мебелью и техникой. Если таковая у вас уже присутствует, тогда сильно тратиться не придется. К тому же, желательно установить охранную систему безопасности, а также прочные стальные двери, чтобы обезопасить ее от краж и взлома.
Какой ОКВЭД указать при регистрации бизнеса
Регистрация бизнеса в налоговой службе требует заполнения заявление с обязательным указанием кода ОКВЭД 68.20 - Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Эта группировка включает в себя, посуточную сдачу как собственного, так и арендованного жилья другим посетителям.
Какую систему налогообложения выбрать для посуточной сдачи квартир
Проще всего предпринимателю работать по упрощенной системе налогообложения.
Нужно ли разрешение для открытия
Для открытия бизнеса необходимо разрешение от налоговой службы, оформление ИП. Кроме этого, следует заранее заключить договор аренды квартиры с ее владельцем, если используется вариант субаренды.
Технология бизнеса
Чтобы увеличить доход на сдаче квартир, их можно сдавать не только посуточно, но и почасово. Еще один вариант – это сдача квартиры по праздникам. На новый год или рождество стоимость квартиры на сутки возрастает в несколько раз, чем следует воспользоваться, заранее разместив соответствующую рекламу в интернете. В основном, вашими клиентами будут командировочные, туристы либо же влюбленные пары. Для этого следует размещать рекламные объявления и баннеры в соответствующих местах: вокзалах, автостанциях, аэропортах и т.д. Можно также заключить договор с таксистами, которые развозят людей из мест прибытия дальнего транспорта. В дальнейшем, бизнес можно масштабировать по простой схеме, приобретая как можно больше квартир в аренду, предварительно оценивая рентабельность проекта.
Трое предпринимателей с московских окраин зарабатывают около 400 тыс. руб. в месяц на том, что сдают стильные апартаменты по цене вдвое выше, чем стоят однокомнатные квартиры
Основатели Mama Ro Антон Козлов, Володя Низовцев и Анатолий Смирнов (Фото: Олег Яковлев / РБК)
Основатели Mama Ro Антон Козлов, Володя Низовцев и Анатолий Смирнов всегда мечтали жить в центре Москвы. «Хотелось впитать дух московских ночных приключений на Китай-городе, — рассказывает в интервью РБК Смирнов. — Кроме того, нам не хотелось терять полтора часа жизни каждый день, добираясь до центра с унылых спальных окраин столицы». Козлов первым рискнул переселиться в центр и в 2010 году снял 18 кв. м в цокольном этаже в Малом Ивановском переулке. Своими силами сделал ремонт, и получилось «душевное место», в которое быстро стали стягиваться друзья. Из этого маленького успеха у ребят возникла бизнес-идея — создать бюджетное жилье в центре столицы для таких же, как они. «Чтобы одна ночь была сопоставима со стоимостью поездки на такси», — рассказывает Антон. По оценкам ребят, потенциальный объем рынка таких маятниковых мигрантов составлял около 700 тыс. человек каждый день, а значит, продукт должен быть востребованным.
Удача своими руками
Сели за составление бизнес-плана и поняли: чтобы создать «хостел для хипстеров» на 600 кв. м, необходимо не менее 10 млн руб. инвестиций. «Таких денег у нас не было, — рассказывает Низовцев. — Я был видеооператор-фрилансер, Антон — портье в отеле, а Толя организовывал телетрансляции». В результате основатели Mama Ro решили попробовать менее капитальный проект, и в мае 2012 года им улыбнулась удача. «Как-то утром я зашел на www.cian.ru и увидел, что сдается помещение в цокольном этаже на Спиридоновке: 80 кв. м всего за 67 тыс. руб. в месяц, — рассказывает Смирнов. — Это был самый главный момент всего проекта: мы поняли, что если хотим что-то сделать, то нужно начинать прямо сейчас». Ребята наскребли 30 тыс. руб. для задатка и приступили к ремонту.
Сначала они хотели разделить все пространство на несколько номеров по 12-15 кв. м. «Но потом поняли, что не будем ничем отличаться от типичных гостиничных номеров, — объясняет Козлов. — Мы поняли, что сами в таких клетушках жить не захотим. Так у нас родилась идея создавать не просто интерьер для временного размещения, а полноценные студии, апартаменты, пространство для жизни». За 2,5 месяца и 800 тыс. руб. ребята сделали ремонт. «Мазали штукатурку сначала руками, но потом научились шпателем, — рассказывает Смирнов. — Деньги собирали по друзьям: кто 50 тыс. руб. дал, кто 100 тыс., а 350 тыс. взяли у знакомого капиталиста под проценты». В середине июля две студии на Спиридоновке были готовы принять первых гостей. На том же ЦИАНе было размещено объявление, и 19 июля пришел первый клиент. «Парочка сняла апартаменты на два дня за 8 тыс. руб., — с улыбкой рассказывает Низовцев. — Нам показалось, что произошло именно то, чего мы больше всего боялись: нашими клиентами станут те, кто обычно снимает квартиры посуточно». Но начинающие предприниматели ошиблись: первые, как и все последующие клиенты, оказались из другой аудитории — это были обычные или бизнес-туристы, которые хотели оказаться в чужом городе в комфортной обстановке, отличной от небольших и одинаковых гостиничных номеров.
Цифры Mama Ro
14 апартаментов имеется у Mama Ro
7 тыс. руб. — средняя цена аренды апартаментов в сутки
18,8 млн руб. — суммарные инвестиции
20 тыс. квартир сдается в Москве посуточно
3,5 тыс. руб. — средняя цена квартиры с хорошим ремонтом в сутки
Источник: Mama Ro, «Миэль», проект «Суточно»
После относительно «тухлого» августа (75% загрузки), с сентября брони были каждый день. «С сентября 2012 года по февраль 2014 года у нас не было ни одного простоя на Спиридоновке», — гордятся предприниматели. За первые пять месяцев работы они вернули все долги (около 800 тыс. руб.). В это время, как и при ремонте, они ездили в Metro и сами закупали шампуни и полотенца, чинили поломки. «Раз в три дня у каждого из нас было дежурство по уборке и мытью туалетов, — говорит Смирнов. — Мы поняли, что принцип простой: либо ты тонешь — и это только твое дело, либо борешься и побеждаешь».
После того как бизнес пошел, ребята задумались о расширении. Они стали усиленно мониторить объявления на ЦИАНе, но поначалу не везло. «То бабуля попадется с трехкомнатной квартирой, то владелец, который постоянно живет в Эмиратах и предлагает договор по Skype подписать», — вспоминает Козлов. И случайно через знакомых вышли на представителя человека, который выкупил целый дом на Чистых прудах, в Гусятниковом переулке. В начале 2013 года основатели Mama Ro арендовали у него 300 кв. м на третьем этаже и начали искать деньги на ремонт. В общей сложности собрали 1,5 млн руб. и еще 2,5 млн руб. взяли в кредит под 20% годовых у одного из московских банков. И в январе 2013 года вышли на стройку. «У каждого из нас было свое видение того, как должны выглядеть студии. Я обожаю супрематизм, поэтому сделал супрематическую студию, Антон сохнет по византийской мозаике, — рассказывает Низовцев. — Каждый из нас отталкивался от собственной мечты». Сейчас они арендуют два из трех этажей в доме. В запуск 12 апартаментов в Гусятниковом переулке основатели Mama Ro в общей сложности вложили 18 млн руб. Им пришлось фактически сделать капитальный ремонт здания, поменяв трубы и электропроводку, укрепив полы, заменив стены и перекрытия.
Владимир Низовцев: «Договор аренды помещения на Спиридоновке, конечно, у нас был относительный (субаренда у города), и, по сути, нас могли в любой момент попросить, то есть отобрать бизнес. Здесь же, что важно понимать, любой бизнес сделан из делателя. Без делателя бизнес бесполезен. И, слава богу, наша бизнес-среда начинает понимать, что без парней, которые готовы своими руками, извините меня, помыть унитаз, не будет этой загрузки, не будет этих людей, которые сюда приезжают, все провалится, ничего вообще не будет работать».
Анатолий Смирнов : «В студии «Джаз» есть все мои психологические черты. К примеру, у меня с детства не было своего рабочего места, я жил с родителями в гостиной. Поэтому в студии я сделал шикарное рабочее место с видом из окна. Я хочу ощущения психологической надежности, поэтому делаю пол из массива ясеня. Как актер по профессии, заменяю обычный свет на театральные софиты, пропитывая воздух ощущением театра. И так у нас в каждой студии. Наверное, именно это привлекает в Mama Ro клиентов: все интерьеры очень личные».
Антон Козлов : «Россия — сложная страна для ведения бизнеса, но она настолько же перспективная, насколько сложная, что, в принципе, можно выбрать любое дело и сделать его по-настоящему качественно, на совесть. Это будет гарантированный успех, потому что рынок, особенно услуг, очень недоделанный, недооцененный, недофинансированный. Все сделано через коленку ради получения быстрой прибыли и побега за рубеж. У нас же нет желания уезжать, мы понимаем, что связаны со страной и хотим ее развивать. Эта честность — одна из составляющих настоящего дела».
Экономика апартаментов
Стандартные апартаменты Mama Ro позволяют разместиться четырем гостям. Большинство из них реализовано в двух уровнях: снизу — гостиная с кинотеатром и стереосистемой, барная стойка и ванная комната, сверху — спальня. Каждая студия имеет свой уникальный дизайн проект интерьера . Например, «Баухаус» сделана в лаконичном немецком дизайне начала XX века, с авторской мебелью из дальневосточного ясеня. Апартаменты «Джаз» отсылают к американским клубам и театру 30-х годов с открытой кирпичной кладкой, «Сосновая» с установленными в интерьере соснами — к детской мечте о доме на дереве.
За индивидуальный дизайн каждого помещения, мебель ручной работы и оборудование от Apple придется заплатить от 6,5 до 8,5 тыс. в сутки. Стоимость определяется площадью и популярностью апартаментов. Предприниматели утверждают, что в 2015 году работали с загрузкой 97,2%. «Есть иностранные клиенты, которые переезжают из отелей и живут у нас месяц», — рассказывает Владимир Низовцев. По словам предпринимателей, около 60% клиентов — иностранцы, но с кризисом стала расти доля туристов из регионов РФ и из Китая. По их словам, есть те, кто живет в апартаментах в одиночку (таких около 20%) по несколько недель или парой (также около 20%). На семьи и компании друзей приходится около 30% клиентов. Большая часть клиентов приходит через системы бронирования (booking.com, airbnb.com и пр.). Апартаменты нередко снимают, чтобы провести вечеринку или съемки, — в таком случае они сдаются по отдельному прайс-листу, исходя из мероприятия. В среднем Mama Ro зарабатывает около 2,8 млн руб. в месяц.
Основные расходы Mama Ro — это арендная плата (674 тыс. руб. в месяц) и выплаты по кредитам и долгам (проценты и погашение — 747 тыс. руб. в месяц) банкам и частным лицам. Расходы на персонал составляют около 420 тыс. руб. Предприниматели платят зарплату себе и двум помощникам. Коммунальные платежи, уборка (на аутсорсинге), реклама и комиссии систем бронирования забирают еще 400 тыс. руб. В целом за месяц расходов набегает на 2,2 млн руб. Деятельность Mama Ro осуществляется через ИП Антона Козлова (УСН, 6% с доходов).
Другой рынок
Юрий Кузнецов, владелец интернет-проекта «Суточно», оценивает столичный рынок краткосрочной аренды апартаментов и квартир в 20 тыс. помещений, большинство из них — это стандартные однокомнатные квартиры. На сайте «Суточно» сейчас около 3,5 тыс. предложений в ценовой категории 2-5 тыс. руб. в сутки.
Юлия Целяковская, директор по развитию компании LikeHome Apartaments, которая управляет 76 апартаментами в Москве, считает, что спрос на апартаменты и на квартиры предъявляют различные категории клиентов. «Почти все наши объекты — в пределах Садового кольца и ориентированы на обеспеченных граждан, которые чаще снимают их на несколько недель и хотят жить «как дома», — рассказала она РБК. — Людям чаще хочется не столько сэкономить на гостиничном номере, сколько иметь те удобства, которые отели предоставить обычно не могут». По ее словам, это особенно актуально для поездок семей с детьми, когда аренда апартаментов становится и экономически более выгодной, чем бронирование нескольких номеров в отеле. Она оценивает рынок подобных объектов размещения в столице всего в несколько сотен объектов.
Семье или компании из четырех человек сейчас в Москве, как правило, дешевле остановиться в апартаментах, чем в гостинице. По данным booking.com, четыре ночи с 30 января по 3 февраля в Mama Ro обойдутся в 29,2 тыс., в LikeHome — в 24 тыс. руб. Четырехместный номер в гостинце «Аэрополис» — в 28,5 тыс., в апарт-отеле Adagio — уже в 42 тыс., в Novotel (два стандартных двухместных номера) — в 51 тыс., а суперлюкс с кроватью kingsize в Four Season — и вовсе в 493 тыс. руб.
До кризиса LikeHome Apartaments управляла ста апартаментами (все объекты находятся в частной собственности, компания их берет в управление), 60% клиентов составляли иностранцы, а средняя загрузка по году составляла около 80%. «Сейчас ситуация изменилась: больше 60% клиентов — россияне, загрузка также упала», — признает Целяковская. В Mama Ro говорят, что кризис не отразился на их бизнесе — загрузка апартаментов в 2015 году составила 97,2%. В планах у основателей Mama Ro взять в управление целый особняк в центре Москвы, чтобы создать в нем настоящий апарт-отель, но пока они не нашли под этот проект подходящий объект недвижимости и инвестора.
Интерьер и мебель на продажу
Популярность апартаментов Mama Ro во многом связана с их уникальными интерьерами, которые основатели придумали и сделали сами. Низовцев говорит, что некоторые постояльцы даже стали обращаться с просьбами подготовить аналогичные дизайн-проекты для их квартир. «Каждый пятый человек заходит и говорит: «Как здорово! Хочу так же», — рассказывает он. Команда уже сделала четыре интерьерных проекта и в настоящий момент работает над созданием дизайн-проектов для трех гостиниц в Европе — Чехии, Латвии и Эстонии. Аналогичный интерес вызывает и мебель, которую ребята делали по своим проектам в студиях «Баухаус» и «Сосновая». «Нам предложили сделать целую коллекцию и выставить ее для продажи в универмаге «Цветной», — рассказывает Низовцев. В настоящий момент в Mama Ro ведется работа над двумя мебельными заказами.
Такой вопрос обычно встает перед теми, кто уже пробовал сдавать квартиру на длительный срок, но хочет «выжать» из своих квадратных метров максимум. Реально ли увеличить свой доход, если сдавать квартиру посуточно и что для этого нужно делать?
Кого заселять?
Для начала нужно понять, кто наша целевая аудитория и кому нужна квартира на короткий срок? В большинстве своем это:
- Студенты, которые приехали поступать в институт или сдавать сессию;
- Командировочные;
- Люди из других регионов, приехавшие устраиваться на работу;
- Отпускники.
Многие арендаторы не размещают постояльцев с детьми, домашними животными, приезжих из Средней Азии или компании, собирающиеся отметить какое-то событие алкогольным возлиянием — выбор за вами. Важно лишь найти баланс между количеством прибыли и личным комфортом. Если какая-то категория жильцов доставляет проблемы вам или соседям, то не стоит с ней связываться.
Комплектация квартиры для посуточной сдачи в аренду
Для успешной сдачи посуточно квартира должна быть грамотно «укомплектована». В наше время жильцы с одной стороны предъявляют высокие требования к комфорту, с другой – готовы за этот комфорт платить. Поэтому в квартире нужно иметь обязательный набор, без которого сдавать ее, как продавать машину без кондиционера – либо очень дешево, либо очень долго. Стандартный набор выглядит следующим образом:
- Холодильник;
- Плита;
- Посуда;
- Стиральная машина;
- Стол и стулья;
- Гладильная доска и утюг;
- Чайник;
- Микроволновая печь;
- Кровать или диван;
- Постельные принадлежности;
- Средства гигиены;
- Телевизор
Не обязательно, но желательно иметь:
- Кабельное или спутниковое ТВ;
- Проводной или Wi-Fiинтернет;
- Ноутбук;
- Аудиоаппаратуру;
- Посудомоечную машину;
- Кондиционер;
Большинство из этого технического оборудования можно купить в исправном виде за сущие копейки, поискав на сайтах объявлений или поспрашивав по друзьям. Иногда элементарное отсутствие электрического чайника или гладильной доски может оказаться критичным для квартиросъемщика.
Поиск постояльцев
Для того чтобы вашу квартиру сняли, нужно, чтобы потенциальные наниматели узнали о вашем предложении. И в этом интернет не знает себе равных. Для этих целей существуют как общеизвестные порталы объявлений обо всем, так и узкоспециализированные сайты, посвященные аренде квартир в разных городах страны и мира.
- Общетематические порталы объявлений http://www.avito.ru и http://irr.ru ;
- Специализированные российские порталы: http://kvartirka.com , http://www.sutochno.ru , http://sdaminfo.ru , http://www.spiti.ru ;
- Международные сайты, посвященные аренде и бронированию жилья: http://www.booking.com , https://www.airbnb.ru .
Если у вас всего один объект для сдачи, то можно ограничиться первой категорией сайтов. Если же несколько – нужно будет включить в сферу своего внимания и остальные интернет площадки, которые подразумевают не только публикацию объявлений, но и обработку заявок на бронирование, ответы на вопросы клиентов и работу с отзывами.
Стоимость посуточной аренды квартиры
На цену влияет множество факторов:
- Удаленность от транспортной развязки;
- Дороговизна ремонта;
- Количество и качество мебели;
- Количество спальных мест;
- Размер помещения;
- Наличие технических устройств и т. д.
При определении стоимости арендной платы ориентируйтесь на конкурентов. Просмотрите перечисленные выше сайты по аренде квартир, сравните характеристики объектов похожих на ваш и определяйтесь с ценовой политикой вашего предприятия. При бронировании на несколько дней считается нормальным делать скидку, равно как и завышать цены в период праздников.
Безопасность
Многие владельцы арендных квартир, особенно тех, которые сдаются посуточно, опасаются того, что их жильцы могут сделать копии ключей, а затем, уже выехав, навестить вашу квартиру на предмет выноса ценных вещей. Защитой от такого риска будут паспортные данные квартиросъемщика. Никто не станет заниматься противозаконной деятельностью в отношении вашего имущества, зная, что его обязательно вычислят и найдут. Вероятность же того, что вашу арендную квартиру посетят в качестве нанимателей профессиональные воры с поддельными документами, близка к нулю, потому что утюг или старый телевизор для этой категории — сомнительный улов.
Есть еще один способ защититься от возможного копирования ключей. Для этого понадобится две входных двери, благо в большинстве квартир старого фонда они присутствуют. Обе двери должны быть оборудованы замками, однако внешняя дверь должна иметь обыкновенную дверную ручку, которая позволяет захлопывать и открывать дверь без участия замка. Таким образом, нет необходимости давать постояльцам все ключи. Достаточно чтобы у них был ключ только от внутренней входной двери, внешняя же в этом случае закрывается и открывается обыкновенной ручкой, а на замок ее сможете закрыть только вы и только своим ключом. Существуют, конечно, и более дорогие решения в виде электронного замка, в котором после отъезда постояльцев просто меняется электронный код.
Гарантией возврата ключей и сохранности имущества, как правило, является залоговая сумма, которая берется в день заселения. Ее размер зависит от уровня «упакованности» квартиры и обычно составляет несколько тысяч рублей. Залог – гарантия того, что постоялец не забудет вернуть вам ключи и не заберет с собой понравившиеся ложки.
Касаемо ложек и прочего имущества – сдавая квартиру, делайте опись всех мало-мальски значимых вещей и вносите их в договор. Это поможет в будущем избежать спорных моментов и дополнительных трат.
Взимание предоплаты и залога это совершенно нормальная практика при сдаче квартиры в аренду посуточно, ведь, в конце концов, вы отдаете ключи от вашей собственности, стоимостью несколько миллионов рублей, совершенно незнакомым людям, и конечно имеете право перестраховаться. Кроме обеспечения мер по предоплате и залогу не лишним будет застраховать и саму квартиру, и имущество, находящееся в ней. Это можно сделать в большинстве страховых компаний. Стоимость страховок и размер страховых премий разнообразен, поэтому рекомендовать что-то достаточно сложно. Вы можете выбрать страховку исходя из специфики объекта и постояльцев — главное чтобы она была. При выборе страховой компании лучше ориентироваться на отзывы, чем на цену полиса.
Сложности
Главная сложность сдачи квартиры в аренду посуточно заключается в том, что она требует постоянного внимания и, соответственно, отнимает много времени. Звонки, встречи, просмотры, передача и возврат ключей — все это достаточно трудоемкая и энергозатратная работа. Кроме того нужно всегда иметь наготове свежее постельное белье, поддерживать рабочее состояние техники и следить за чистотой в квартире.
Сложности могут быть и со спросом. Рынок посуточной аренды нестабилен – всплески бывают в декабре, перед майскими праздниками и летом, а зимой наоборот — фиксируется значительный отток клиентов, поэтому гарантировать постоянный высокий доход практически невозможно. Однако даже если сдавать квартиру посуточно лишь половину месяца, доход от нее все равно перекроет потенциальный доход от долговременной сдачи.
Сколько можно заработать на посуточной аренде?
В среднем из 30 дней месяца квартира будет сдаваться около 20. При хорошем ремонте за полноценно меблированную «однушку» в центре российского города-миллионника можно брать 2 000 рублей. Доход в этом случае составит 40 000 рублей. При помесячной же аренде рента от такой квартиры вряд ли превысит 20 000 рублей.
Документы
В нашей стране редкий арендодатель оформляется как юридическое лицо. Однако никаких особенных сложностей в этом нет. Нужно будет зарегистрироваться как ИП, встать на учет в налоговый орган и установить кассовый аппарат – с помощью него вы сможете привлечь людей, находящихся в вашем городе в командировке. Ведь им необходимо документальное подтверждение своих расходов, которое обычный «частник» выдать не в состоянии.
Типовой договор посуточной аренды квартиры
Образец договора краткосрочного найма жилого помещения выглядит следующим образом:
Я,_______________________________________________в дальнейшем наймодатель
и________________________________________________в дальнейшем наниматель заключили договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Наймодатель сдает квартиру по адресу
___________________________________________________________________ ,
а наниматель принимает указанное помещение за плату в использование для целей проживания.
2. Порядок расчетов
Срок сдачи с ________________ по___________________, итого:___ суток
2.1. Стоимость аренды ___________в сутки, итого: _____________
2.2. Аванс___________________________________
2.3. Залог___________________________________
3. Права и обязанности сторон
3.1. Наниматель обязуется использовать жилое помещение только для целей проживания, соблюдать правила пользования жилым помещением, содержать помещение в порядке.
3.2. Наниматель гарантирует сохранность помещения с находящимся в нем имуществом, оборудованием и техникой, а так же мебели и напольных покрытий. Подписание данного договора является подтверждением того, что бытовые приборы находятся в исправном состоянии.
3.3. Наниматель обязан возместить наймодателю убытки, причиненные в случае повреждения жилого помещения или передаваемого имущества, оборудования, мебели, а также напольных покрытий.
3.4.Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия проживающих с ним людей, либо членов его семьи, которые нарушают условия настоящего договора.
3.5. Время вселения и выселения оговаривается во время заключения настоящего договора или заранее.
3.6. Наймодатель имеет право производить осмотр сданного в наем жилого помещения и имущества на предмет сохранности и санитарного состояния, предварительно уведомив и согласовав время своего визита с нанимателем.
4. Расторжение договора
4.1. После внесения оплаты договор считается действительным на указанный в договоре срок.
4.2. Стороны обязаны предупреждать другую сторону о расторжении договора за 1 день до срока освобождения помещения.
4.3. По требованию наймодателя настоящий договор может быть расторгнут досрочно в случаях, когда наниматель:
-пользуется помещением с существенным нарушением условий договора или условий пользования помещением;
-существенно ухудшает состояние жилого помещения или имущества наймодателя;
— на нанимателя поступают жалобы от соседей.
4.4. По требованию нанимателя Договор аренды может быть расторгнут досрочно в случаях, когда:
-наймодатель создает препятствия пользованию жилым помещением и имуществом;
— переданное нанимателю жилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора.
4.5. Договор может быть расторгнут сторонами, если в период его действия произошло существенное изменение обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора.
5. Ответственность сторон по договору
5.1. Ответственность за неисполнение обязательств по настоящему договору наступает в соответствии с договором и действующим законодательством РФ.
5.2. Все разногласия по основным условиям договора решаются либо путем совместного их урегулирования, либо путем обращения в суд.
5.3. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора виновная сторона возмещает потерпевшей стороне убытки, которая та понесла.
5.4. Стороны не несут ответственности в случае возникновения обстоятельств форс-мажора.
6. Заключительные положения
6.1. Стороны осуществляют свои права и обязанности в соответствии с настоящим договором и законодательством РФ.
6.2. В случае возникновения разногласий стороны между нанимателем и наймодателем по предмету договора, стороны предпримут все усилия для их разрешения путем переговоров.
7. Опись имущества
8. Контакты
Наниматель:_________________________________________
Паспорт:____________________________________________
Выдан______________________________________________
Прописан:___________________________________________
Наймодатель_________________________________________
Контактный телефон:__________________________________
Наниматель____________________Наймодатель__________________
«___»___________________ 20__г.
Так выгодна ли посуточная сдача квартиры?
Посуточная сдача квартир это востребованная услуга на рынке арендной недвижимости, которая удовлетворяет уже сформировавшийся и понятный спрос.
- Это выгодно для квартиросъемщика — снять квартиру на сутки дешевле, чем купить номер в гостинице. В сравнении с размещением в хостеле преимущества тоже есть: квартиру не надо делить с незнакомыми людьми, в ней не так тесно и есть собственная кухня.
- Это выгодно для арендодателя – общая прибыльность выше, чем от обычной аренды, а выйти из отношений с нанимателем можно фактически в любой момент. Посуточную сдачу квартиры можно также использовать и при ее продаже, когда объект может простаивать несколько месяцев. Нужно только разнести во времени собственно аренду и показы покупателям.
В наши дни онлайн бронирование и заказ посуточной аренды через интернет выводят этот род деятельности на качественно иной уровень. Избрав верную стратегию, вы можете заставить недвижимость работать на вас с максимальной отдачей. А если в вашем распоряжении имеется несколько квартир – то это уже заявка на серьезный и прибыльный бизнес, который может приносить вам от 1000000 рублей в год. Согласитесь, что это больше чем просто прибавка к пенсии или заначка на черный день.
1. Кто сдает?
Чаще всего посуточно сдают жилье экономкласса. Этим может заниматься и сам собственник, и брокерская компания, с которой он заключил договор на обслуживание. Существуют агентства недвижимости, которые специализируются именно на посуточной аренде. Как правило, у них хорошие сайты с подробным описанием и фотографиями квартир и возможностью предварительного бронирования.
Брокерская компания, как правило, лучше заботится о недвижимости, которую сдает в аренду, и предлагает дополнительные услуги. В их числе ― wi-fi, уборка, регулярная смена постельного белья и полотенец. Частные лица предлагают такие услуги реже. В любом случае, выясните заранее, кто будет наводить порядок в квартире. Смело требуйте скидку, если арендодатель не может этого вам предложить.
2. Что если я выбираю квартиру по фото?
Если вы договариваетесь об аренде квартиры и вносите предоплату, основываясь только на фото, а это самый вероятный вариант для иногородних, то обязательно пропишите в контракте, что квартира должна соответствовать представленным фотографиям, в противном случае договор будет расторгнут, а компания вернет деньги.
Правда, если в целом квартира соответствует изображениям, но в реальности оказывается, например, с несвежим ремонтом, то предъявить претензии вряд ли удастся.
3. Нужен ли залог?
Как правило, при краткосрочной аренде жилец оплачивает весь срок проживания заранее, подписывая договор. Кроме того, он вносит страховой депозит, который обычно равен стоимости одного дня аренды и возвращается при выселении при условии, что все имущество в порядке. Если вы снимаете квартиру через агентство, то комиссия брокера обычно уже включена в стоимость аренды.
4. Что я должен подписать?
Даже если вы снимаете квартиру на один день, обязательно заключите договор найма. В нем необходимо оговорить все условия аренды: срок, час заселения и выселения, размер платы за сутки и депозита, отметить, что в стоимость входит оплата коммунальных услуг, аренда оборудования и белья. В договоре нужно указать, что ни одна из сторон не имеет права сдавать, продавать и совершать другие сделки с квартирой, пока действует договор. Отдельно составляется опись имущества. В ней нужно четко прописать состав и состояние имущества, а также порядок и механизм возмещения ущерба. Документ будет иметь юридическую силу, только если в нем указаны стороны, заключившие договор, их паспортные данные, предмет договора, срок, цена и порядок оплаты.
5. Сколько стоит посуточная аренда квартиры?
В среднем посуточная аренда квартиры обходится в три-четыре раза дороже, чем долгосрочная.
Так, в Москве аренда однушки на сутки стоит 2,5―4 тысячи рублей. Правда, в домах на самых престижных улицах города, например Тверской или Кутузовском проспекте, ставка может доходить до 8 тысяч. Для сравнения: если снимать однокомнатную квартиру экономкласса у метро, то вы отдадите 30―35 тысяч рублей за месяц, то есть 1000―1200 рублей в день.
Имея свободную недвижимость, можно вести собственный бизнес и получать доход. Квартира в жилом состоянии сдаётся как постоянно, так и посуточно. Прежде чем решиться на это, необходимо посчитать выгоду от аренды, учесть риски и расходы на ведение бизнеса.
Сдавать в аренду выгодней, однако эта выгода весьма сомнительна, так как повышаются риски для владельца. Не стоит надеяться на получение ежедневной прибыли, ведь имея недвижимость даже в крупном городе, находить жильцов на каждый день непросто. Квартира будет пустовать некоторое время – в лучшем случае 5-7 дней в месяц.
Даже при большом потоке клиентов, сдавать жилье посуточно 30 дней в месяц невозможно — необходимо время для подготовки квартиры к заселению следующих жильцов. В курортном городе можно хорошо заработать на туристах, повышая плату за аренду в сезон, что позволит окупить дни простоя, отведённые для уборки. Действительно ли выгодно сдавать квартиру для посуточного проживания? Давайте разложим всё по полочкам.
Как посчитать выгоду от посуточной сдачи квартиры
Необходимо установить цену, учитывая следующие факторы:
Квартиру со всеми удобствами недалеко от центра Челябинска можно сдавать в среднем за 2500-3000 рублей за сутки, а если она расположена на окраине, то за 1500-1800 рублей. Решив сдавать свои апартаменты для посуточного проживания, стоит провести расчёт прибыли исходя из количества «заселенных» дней в месяц – в среднем это 15 дней. Среднюю стоимость необходимо умножить на 15 дней (включая выходные и праздничные дни с повышенной оплатой).
Какие квартиры приносят максимум прибыли
Сдача жилья в аренду – хороший вариант окупить его в течение нескольких лет, получая пассивный доход. А чтобы он был стабильный, одного размещения объявлений в интернете, газете недостаточно. Важно, чтобы жильё пользовалось спросом и для клиентов являлось идеальным вариантом. Так от каких квартир можно получить больше прибыли?
На рынке гостиничных услуг немалым спросом пользуются , и с и всеми удобствами для комфортного проживания. Клиентов интересует наличие , бытовой техники, а также транспортной доступности и интернета. Это удобства, жизненно важные для гостей, поэтому при их наличии жилье принесёт больше денег.
Как формировать цену с учётом всех рисков
Выше описано, какие факторы влияют на формирование цены – они позволяют рассчитать месячную прибыль с учётом рисков. При сдаче жилья в аренду, существуют следующие риски для владельца:
При формировании стоимости, следует обязательно учесть возможные риски.
Какие расходы у такого бизнеса
Стоимость за посуточную аренду квартиры должна формироваться с учетом таких затрат:
Учёт всех затрат при посуточной сдаче квартиры поможет установить оптимальную стоимость, что позволит получать хороший доход.
Как остаться на плаву и не «прогореть»
Риск «прогореть» существует при ведении любого бизнеса – посуточная сдача жилья в аренду не исключение. Если подойти к этой задаче серьезно, то удастся минимизировать риски.
Чтобы избавить себя от незапланированных расходов, потребуется сделать следующее:
Обезопасить себя от рисков длительного простоя квартиры из-за отсутствия клиентов, а также попадания в руки к мошенникам, можно обратившись к профессионалам – в агентство недвижимости. Специалисты берут с владельца комиссионные выплаты в виде небольшой суммы, но будут активно продвигать на рынке. Так вы избежите общения с квартирными аферистами. Обращайтесь только в проверенные агентства недвижимости, которые предоставляют услуги несколько лет. Нелишне и поискать информацию в интернете и ознакомиться с отзывами. Явившись в организацию – первым делом попросите лицензию для ознакомления.
