Разрешение ввод эксплуатацию кто выдает. Разрешение на ввод в эксплуатацию

Строений разного назначения называется ввод недвижимости в эксплуатацию. По итогам выдается соответствующий документ, подтверждающий, что помещения готовы к использованию.

Мы предоставляем услуги по получению разрешений на ввод объектов в эксплуатацию как в рамках комплексного сопровождения строительства/реконструкции зданий, так и при наличии пакетов документов, подготовленных не нами. Работаем в МО.

Во втором случае стоимость увеличивается, т. к. нам придется проверить документацию и изучить построенное/реконструированное здание. Если при проверках будут обнаружены серьезные несоответствия, на основании которых надзорный орган может отказать в разрешении на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, а юристы вынесут заключение о том, что шансов выиграть суд мало, мы откажемся от работы. При этом за проведенные исследования придется заплатить.

Преимущества нашей компании - возможность решать задачи в комплексе

Документы для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства

Если к строению нет нареканий, для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в Московской области в надзорный орган подаются следующие документы.

• Пакет правоустанавливающих документов.
• Заполненное на утвержденном бланке заявление.
• Документы на юридическое лицо.
• Градостроительный план земельного надела.
• Разрешение на возведение объекта.
• Акт его приемки заказчиком.
• Документы, подтверждающие соответствие характеристик возведенного строения ТУ, проектной документации и техническому регламенту.
• Свидетельство из органа государственного строительного надзора.
• Технический план сооружения.
• Схема, на которой видны расположение объекта, инженерные сети и точки их подключения, а также планировочная организация участка.

При необходимости подаются:

• копия договора страхования гражданской ответственности;
• акт о предпринятых мерах по охране объектов, представляющих культурно-историческую ценность.

Обратите внимание! Чтобы мы передали документы для получения разрешения на ввод построенного здания в эксплуатацию за вас, потребуется не только электронная подпись, но и доверенность, заверенная нотариально.

Работаем в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (ред. от 21.04.2018) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»

Комплексное сопровождение строительства объекта до получения разрешения на эксплуатацию от ГК IR Proekt

Комплексное сопровождение строительства объектов до ввода зданий в эксплуатацию - наша основная специализация. Предлагаем следующие услуги.

• Получение ГПЗУ с требуемыми параметрами.
• Проведение всех видов изысканий.
• Разработка и согласование АГР.
• Получение ТУ на подсоединение к инженерным сетям.
• Создание всех разделов проекта.
• Его утверждение в ИСОГД .
• Проведение всех видов согласований.
• Оценка проектной документации.
• Получение разрешения на строительство.
• Его организация, сопровождение и контроль.
• Оформление актов и необходимых дополнительных документов.

Если все вышеперечисленные работы выполним мы, вы значительно сэкономите бюджет.

5 причин заказать сопровождение строительства и ввод объекта в эксплуатацию у нас

• Весь комплекс услуг из одних рук. Вам не требуется прибегать к помощи других подрядчиков и переплачивать.
• Доступные цены. Стоимость услуг по сопровождению строительства до ввода в эксплуатацию жилых и нежилых зданий у нас ниже, чем у конкурентов.
• Гарантии. Все работы выполняют опытные специалисты. Гарантируем отсутствие отказов и проблем при согласованиях.
• Оперативность. Разрабатываем документацию максимально быстро. Делаем все возможное для ускорения ее согласования.
• Удобный формат взаиморасчетов. Все услуги оплачиваются по мере их предоставления.

Порядок ввода недвижимости в эксплуатацию

Порядок ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства выглядит таким образом.

1. Подача документов. Заявление и пакет сопроводительных документов передаются в цифровом виде через сайт госуслуг.
2. Проверка. Подтверждается правильность оформления и полнота пакета документов.
3. Осмотр. Сотрудники надзорных органов проводят проверку сооружения, направленную на подтверждение соответствия характеристик здания значениям, прописанным в проекте и остальных документах.
4. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если к зданию претензий нет, оформляется утвержденный документ.

Время ввода зданий в эксплуатацию - от 15 дней.

Порядок оказания услуг

Желаете заказать ввод объекта в эксплуатацию в IR Proekt?

Стоимость ввода зданий в эксплуатацию в Московской области

Стоимость ввода здания в эксплуатацию рассчитывается индивидуально и зависит определяется следующими факторами.

• Формат сотрудничества и количество предоставляемых нами услуг.
• Предназначение и тип объекта.
• Его габариты.
• Протяженность и особенности прокладки инженерных систем.
• Площадь участка и пр.

Стоимость ввода объекта в эксплуатацию при заказе комплексного сопровождения строительства - от 90 тыс. руб. Услуги нотариуса оплачиваются отдельно.

Заказать ввод объекта в эксплуатацию в Московской области и иные мероприятия по сопровождению строительства вы можете по телефону или на сайте. Менеджер обсудит с вами детали и сделает коммерческое предложение.

Заявка на консультацию по вводу объекта в эксплуатацию

Оставте свои данные и мы свяжемся с Вами в ближайшее время!

*Поля отмеченные звездочкой обязательны для заполнения

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – документ, без которого невозможно закончить строительство или реконструкцию. Как его оформить и что грозит компании, которая попробует обойти требование закона.

Рассмотрим наиболее важные вопросы о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию:

• для чего оно нужно,
• кто выдает документ и в течение какого времени,
• где и как его получить.

Что такое разрешение на ввод в эксплуатацию и где его получить

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – это документ, задача которого удостоверять выполнение строительства . Его определение и признаки содержит Градостроительный кодекс ().

Разрешение подтверждает:

• выполнение строительства,
• реконструкцию объекта капитального строительства,
• соответствие документации и др.

Статья 55 ГрК раскрывает, что это за документ и как его получить. За получение несет ответственность федеральный орган исполнительной власти. Кто конкретно выдает разрешение, можно найти в нормативных актах в зависимости от статуса застройщика. Например:

1. Государственная корпорация по атомной энергии предоставляет услугу по выдаче разрешений учреждениям Госкорпорации «Росатом» ().
2. Оформлением разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства занимается Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства ().

В общем случае документы выдает мэрия (ст. 8 ГрК, ).

Разрешение подтверждает обстоятельства

Документ покажет нарушение обязательств, если сроки выдачи не совпадают с договорными обязательствами.

Например, заказчик взыскал убытки. Исполнитель сдал объект на полгода позже назначенного срока . Заказчик доказал спорные обстоятельства при помощи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: сроки получения документа не соответствовали договорным. Из-за просрочки исполнителя заказчик понес убытки. Участники ДДУ, физлица, предъявляли иски и взыскивали неустойку, моральный вред и штраф. Расходы возникали по вине исполнителя работ, а нес их заказчик ().

Как разрешение поможет доказать позицию по делу

Документ не только подтверждает соответствие объекта градостроительным нормам. Он может представлять разные возможности различным участникам процесса даже в неожиданных ситуациях.

Документ поможет застройщику снизить неустойку , если исполнитель работ неверно считает просрочку оплаты. Встречаются ситуации, когда объект используется до сдачи. Например, для важных мероприятий. Разрешения нет, но требуется провести собрание, праздник или иное действие. Заказчик на свой риск открывает объект досрочно, например, размещает гостей на время, а потом заканчивает подготовку к сдаче. Подрядчик укажет на это событие как на доказательство выполнения работ надлежащим образом. Его логика проста: объект соответствовал нормам, его эксплуатировали, значит, срок оплаты наступил. Если разрешение на ввод в эксплуатацию застройщик получил позже, можно снизить неустойку за просрочку оплаты. Успех дела зависит в том числе от того, как стороны сформулировали условие в договоре. Если обязанность оплатить наступила после ввода в эксплуатацию, то подрядчику предстоит пересчитать неустойку с этого момента. Фактическую эксплуатацию суд может не принять во внимание.

Разрешение поможет доказать выполнение работ. Документ полезен подрядчику, который подтверждает выполнение.

Например, субподрядчик выполнял скрытые работы, которые трудно доказать. Он предоставил среди прочих документов акт комиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию. Объект приняли, значит, работы выполнены. Разрешение необходимо предоставлять вместе с другими документами. Само по себе оно не поможет доказать выполнение ().

Можно отметить и другие значения разрешения. Когда застройщик допускает незначительную просрочку сдачи, важно вести работу с участниками ДДУ. Они не пойдут в суд, если с ними ведется работа. Информация о том, что застройщик получил разрешение, поможет избежать исков и взысканий неустойки. Участники ДДУ могут согласиться подождать, если видят, что работа ведется.

Статьи о строительном подряде в журнале

Получить доступ

Как получить разрешение

Чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, нужно обратиться в орган исполнительной власти с документами (ч. 3 ст. 55 ГрК). Застройщик предоставляет:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план участка;
• разрешение на строительство;
• акт приемки объекта капитального строительства (для строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
• документ, который подтверждает соответствие построенного, реконструированного объекта требованиям регламентов;
• документ о соответствии параметров построенного проектной документации (требованиям энергетической эффективности, оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов), техническим условиям;
• схему, которая отображает объект в границах участка;
• заключение органа государственного строительного надзора (государственного строительного надзора) о соответствии техническим регламентам и проектной документации;
• документ, который подтверждает заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта;
• акт приемки выполненных работ (когда речь идет о сохранении объекта культурного наследия);
• технический план объекта капитального строительства;
• текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны в электронной форме, если требуется ввести в эксплуатацию объектом электроэнергетики, системы газоснабжения, транспортной инфраструктуры.

Орган вправе отказать, если компания предоставила неполный перечень документов (ч. 6 ст. 55 ГрК). Отказ можно оспорить (ч. 8 ст. 55 ГрК).

Разрешение на ввод объекта понадобится после оформления документов. Причины бывают разные. Например, его можно предъявить по требованиям проверяющим органам, когда процесс возведения до конца не завершен. Так происходит, поскольку после ввода могут выполняться отдельные виды работ (послестроительная уборка, озеленение и т.д.).

Сроки получения разрешения на ввод в эксплуатацию зависят от правильности документов на объект

Государственная услуга по предоставлению документа определяется регламентом , далее – регламент). Раньше застройщик получал документ в течение 10 дней. Минстрой разработал поправки. Порядок изменился, теперь получить ответ можно в течение 7 дней. Точка отсчета – день регистрации заявления (п. 17 регламента). Орган направляет ответ. Он выдает разрешение или отказывает в предоставлении. Если документ содержит технические ошибки, срок исправления составляет 5 дней (п. 90 регламента).

ГрК закрепил, что с 1 января 2017 года можно подавать документы на разрешение в электронном виде . Такой порядок исключает очереди и экономит время.

Какую ответственность несет компания, если у нее нет разрешения на ввод в эксплуатацию

Если компания не получила разрешение, она несет убытки. Без документов оформить объекты нельзя. Как правило, здания возводятся с целью дальнейшей перепродажи. Например, застройщик, который не сдал дом, не может получить оплату за работы. Компания, которая реализует квартиры по ДДУ, без разрешения не может выдать ключи собственникам. Отсутствие документов оборачивается исками, неустойками.

Компании также грозят штрафы контролирующих органов (ст. 9.5 КоАП). При серьезном характере нарушения возможна приостановка деятельности ().

Ответственность наступает также для органов, которые незаконно выдали разрешение. Их редко штрафуют, поскольку органы обладают знаниями о том, как правильно выдавать документы. Заинтересованные лица могут обратиться в суд, если считают, что орган местного самоуправления незаконно выдал разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Как правило, такие заявления остаются без удовлетворения ( , ).

Если речь идет о генподрядчике, который несет ответственность за объект до приемки, у него появляются дополнительные расходы. Бремя по содержанию объекта он не снимет с себя, пока не исполнит обязательства.

Если не получить разрешение, суд может признать объект самовольной постройкой

Если компания не оформила строительство должным образом, она рискует потерять объект. Зарегистрировать право не получится, если нет разрешения на ввод в эксплуатацию.

Когда компания обладает комплексом объектов, она может попробовать зарегистрировать дополнительные сооружения. Так не получится, если на спорные строения не оформлялись документы.

Например, компания стремилась оформить право на сети водоснабжения как самостоятельные объекты недвижимого имущества. Суд отказал в требовании. Он изучил документы на перечень объектов. В них спорные сети не значились, в актах о вводе объектов недвижимости, которые предъявила компания, не было информации о вводе отдельно сетей водоснабжения. Суд посчитал, что требование неправомерно (постановление АС Поволжского округа от 05.10.2017 № Ф06-24348/2017 по делу № А55-27121/2016).

Формальное обращение не поможет признать право на объект. Суд не удовлетворит иск, если заявитель получит отказ в выдаче разрешения по своей вине. Например, суд вернул заявление истцу. Заявитель не обращался за разрешением на строительство и ввод объектов недвижимости в эксплуатацию в установленном порядке в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Отдел муниципального строительного контроля отказал заявителю в выдаче документов, поскольку получил неполный пакет документов ( , апелляционное определение Нижегородского областного суда от 07.06.2018 по делу № 33а-6224/2018).

После завершения строительства возведенный объект (здание) должно быть введено в эксплуатации с учетом действующих на текущий год норм и правил. Но, несмотря на прозрачность процесса, не все знают, какие документы придется подготовить, кто выдает разрешение на ввод объекта, сколько времени занимает получение решения со стороны регулирующих структур, как составлять договор и так далее. Ниже поэтапно рассмотрим основные вопросы, которые касаются ввода зданий в пользование и прочие ключевые моменты.

Общий алгоритм действий

Порядок предъявления (получения) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию требует детального рассмотрения. Но перед этим нужно выделить этапы, которые придется пройти заказчику на пути к оформлению документов (актов, договоров и прочих бумаг) и определить дату, к которой разрешение должно быть получено. Последовательность действий следующая:

• Заказчик (застройщик) готовит документы, которые необходимы контролирующим структурам для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию. Также действующий порядок подразумевает передачу необходимых бумаг на рассмотрение уполномоченному органу.
• Соответствующий орган изучает перечень и содержание поданных бумаг, после чего принимает решение, выдавать разрешение или нет. На данный момент рассмотрение поступивших бумаг занимает не больше десяти суток (дата отсчета — предоставление бумаг).
• Далее уполномоченный орган передает свой «вердикт» заказчику (застройщику). В случае отказа у застройщика есть несколько путей — согласиться с решением и устранить неисправности в установленные сроки или же обращаться в суд.

Требования закона

Вся информация, которая касается выдачи разрешения на ввод здания (объекта) в эксплуатации, нашла отображение в Градостроительном кодексе России. Само разрешение имеет вид документа, подтверждающего выполнение следующих условий:

• Четкое следование действующему плану земельного участка;
• Проведение работ по реконструкции с учетом всех рекомендаций, упомянутых в соответствующем акте;
• Соблюдение правил реконструкции или размежевания территории.

Чтобы ввод в эксплуатацию состоялся, застройщик должен обратиться в соответствующую структуру (государственного или муниципального уровня) для получения документов для ввода объекта. Если оформить заявленный перечень документов не удается, то ввод здания в работу может быть отложен на будущий год или на неопределенный срок (как минимум, до устранения имеющихся замечаний). В последнем случае может устанавливаться точная дата, к которой нарушения должны быть исправлены.

Особенности подачи и рассмотрения заявлений

В 2016 году, согласно действующему приказу о вводе объектов в эксплуатацию, выдача разрешений предоставляется по определенной форме и в оговоренную сторонами дату (но только по рабочим дням). Какие же действия необходимо произвести для решения поставленных задач? Их несколько:

• Изучить образец заявления (скачать его) на официальном сайте. Стоит учесть, что согласно действующего приказа в отношении ввода объектов в эксплуатацию, заявление должно составляться по строго определенной форме.
• Предъявить бумаги и материалы по утвержденному в приказе перечню.

Чтобы продлить период действия разрешения и договора на возведение объекта, застройщику достаточно предъявить заявление (составленное по утвержденной форме), а также имеющее силу разрешение.

По действующему приказу у застройщика есть десять суток на изучение плана и прочих документов. По завершению (в течение) этого срока застройщику передается отказ (с обязательным пояснением) или разрешающие документы для ввода. В этот же момент делается запись в регистрационном журнале с указанием даты и времени, когда решение было выдано. Одновременно с этим делается отметка в электронной базе. Чтобы получить решение на руки, застройщик должен предъявить документ, который бы удостоверял личность. Если за бумагой явилось третье лицо, то обязательно предъявление доверенности, заверенной нотариусом. По условиям действующего приказа Комитета стройнадзора (от 2006 года) получение документа возможно в течение 30 дней. Если в этот срок бумага не была получена застройщиком (доверенным лицом), то она передается в архив.

Кроме этого, по тексту приказа, в случае выдачи разрешения и последующего ввода объекта, копия документа должна направляться в Минобороны РФ и прочие Федеральные службы в течение 72 часов. При этом застройщик после получения одобрительного акта, подписания договора и получения разрешения должен передать в Комитет информацию о числе этажей здания и его высотности.

Необходимые документы

Если рассматривать текущий, 2016 год, то для получения разрешения на ввод здания потребуются:

• Документы, которые бы подтверждали права застройщика на определенный участок земли (где и производится строительство объекта).
• План участка, где возводится (ремонтируется) здание. Кроме этого, может потребоваться и план межевания интересующей площади и ее планировки.
• Разрешение на строительство, которое нужно в обязательном порядке. Без этого документа что-либо оформить не удастся.
• Акт приемки здания. Стоит сразу отметить, что наличие акта обязательно в том случае, когда процесс реконструкции осуществляется по специальному договору.
• Бумага, которая подтверждала бы соответствие здания (отремонтированного, построенного) действующему на 2016 год регламенту. На этом документе обязательно должна стоять подпись стороны, которая занималась возведением здания (речь идет в первую очередь о застройщике).

Кроме этого, потребуются документы:

• Подтверждающие соответствие отстроенного здания требованиям, прописанным в договоре и проектных бумагах;
• Подтверждающие соответствие здания заявленным техническим условиям;
• Схематически отображающие положение объекта капитальной постройки (должен находиться в пределах оговоренного участка).

Как упоминалось, процедура проверки проводится в срок до 10 суток. В этот период (с момента передачи заявления) соответствующая структура должна:

• Осмотреть объект строительства (проводки, тепловых коммуникаций и так далее);
• Проверить документы на факт корректности их заполнения;
• Передать застройщику «добро» на ввод в эксплуатацию или отказать.

Если весь период строительства процесс контролируется государственным органом, то необходимости в выдачи разрешения нет.

Когда застройщику может быть отказано?

Порядок проверки объектов подразумевает, что необходимые условия ввода здания в действие должны быть выполнены. В противном случае контролирующий орган может отказать в выдаче разрешения, составив соответствующий акт с перечнем нарушений. Такая ситуация может привести к ряду проблем — пересмотру договора, затягиванию времени на устранение выявленных проблем и так далее. К основным факторам, которые могут стать причиной отказа в текущем году, могут привести:

• Отсутствие на момент оформления необходимого перечня бумаг, без которых невозможен ввод дома или другого здания в эксплуатацию. Например, у застройщика может не быть плана ввода, правоустанавливающих и ряда других документов;
• Несоответствие постройки требованиям существующего плана участка;
• Несоответствие здания требованиям, которые установлены в разрешении (это может касаться проводки или других коммуникаций) и так далее.

Какой бы ни была причина отказа ввода в эксплуатацию, застройщик имеет право пойти в судебную инстанцию и оспорить решение контролирующего органа. Если же положительное разрешение получено, то этого достаточно для постановки объекта на госучет.

Акт ввода в эксплуатацию

Теперь подробнее остановимся на разрешающих документах. Чтобы оформить акт ввода в эксплуатацию, выполняется большая работа:

• Передается уведомление со стороны заказчика с обязательным предоставлением документа, подтверждающего выполнение плана работ (на текущий момент);
• Производится проверка объекта (до приемки в эксплуатацию). На этом этапе может быть создана рабочая комиссия, которая проверяет правильность заполнение документов, корректность применяемой формы бумаг, наличие договора, соответствие процедуры оформления требованиям приказа, состояние проводки здания и работоспособность прочих коммуникаций. Если выявлены недоработки (к примеру, неисправность проводки), то устанавливается срок и составляется план (график) устранения дефектов.
• Как только все проблемы проводки или других коммуникаций устранены, подается заявление о вводе объекта в пользование.
• Организуется последний этап — комплексная проверка. Далее издается приказ о вводе здания в «работу».

На текущий момент у застройщиков нет проблем с поиском необходимых документов. Если необходим образец акта, договора или другого документа, их всегда можно скачать на соответствующих сайтах. Главное в процессе получения разрешения — учитывать требования к застройщикам (действующие в текущем году), внимательно подходить к сбору документов и, конечно, соблюдать требования законодательства.

Чтобы реализовать ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, требуется выполнить ряд работ, направленных на проверку сооружения. Такие мероприятия позволяют определить, насколько готовое здание соответствует требованиям законодательства, нормам и правилам. Завершающим этапом является регистрация права собственности, а для промышленных объектов - принятие сооружения к бухгалтерскому учету для возмещения налога (НДС).

Чтобы понять, что такое ввод в эксплуатацию, важно разобраться с тонкостями правовых норм, выполнение которых гарантирует безопасность готового сооружения, отсутствие недоработок и ошибок застройщика. Результат обследования - выдача разрешения на ввод, что подтверждает правильность выполнения мероприятий и отсутствие ошибок со стороны специалистов. Ниже рассмотрим правовые нормы, порядок ввода готового здания в эксплуатацию, необходимые документы, а также причины отказа в выдаче разрешения.

Ввод в эксплуатацию объекта капстроительства регулируется нормами законодательства, которые должны выполняться всеми участникам строительного процесса. Иным нормативным актам необходимо следовать с учетом основного закона. Особенность актов в том, что они дополняют ряд положений, но находятся в пределах действующего законодательства.

В нормативно-правовых актах находят отражение вопросы, касающиеся оформления разрешения для сдачи объекта в эксплуатацию. В них прописывается перечень бумаг, необходимых для ввода, инструкции по заполнению, а также формы разрешительной документации. Определенные сведения приведены в СНиП, где регламентируется ввод в эксплуатацию сооружений, относящихся к разной категории (к ним предъявляются различные требования). Кроме того, при получении разрешения на ввод здания (сооружения) стоит брать во внимание региональные нормативные акты.

Основной порядок приема и ввода объекта завершенного строительства регламентируется следующими документами:

• ГрК РФ (статья 55).
• Положение о ГСН в России (документ утвержден 1 февраля 2006-го).

С учетом статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод в эксплуатацию требуется получить в органе, который выдает разрешение на возведение объекта. Для получения разрешительного документа требуется подать заявление и приложить к нему пакет бумаг. Стоит отметить, что этот пакет не ограничивается и может расширяться по требованию стороны, которая принимает бумаги. На рассмотрение документации дается до 10 суток, за которые строительная компания должна получить разрешение или отказ уполномоченного органа (с объяснениями).

В пакет бумаг, которые передаются с заявлением, входит заключение о соответствии постройки проекту и техрегламенту. Оформление такого заключения является задачей Госстройнадзора. Какие бумаги потребуются, рассмотрено ниже.

В Положении о ГСН в РФ указано, что для выдачи заключения орган Госстройнадзора должен провести проверку объекта. По ее результатам он решает - выдавать заключение о соответствии сооружения действующим нормам или отказать заявителю. Заключительная проверка проводится сотрудниками Госстройнадзора после окончания строительных (восстановительных, капитальных) работ. На проведение итоговой проверки выделяется до 30 дней.

Заключение о соответствии сооружения выдается органом Госстройнадзора только в случае, если в процессе строительства не было ошибок и нарушений при выполнении работ в отношении проектной или технической документации. Если таковые имели место, они должны быть устранены к намеченной дате.

Порядок ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства

Рассмотрим поэтапный план действий заявителя для получения разрешения на ввод:

• Оформление заявления и сбор необходимого пакета бумаг, которые по требованию проверяющего органа должны прилагаться заявителем.
• Написание сопроводительного письма и оформление приложения, в котором должна быть схема сооружения. В последней указывается план коммуникации сетей инженерно-технического характера.
• Направление заявления в уполномоченную структуру для получения услуги. Вместе с заявлением передается собранный на этапе подготовки пакет бумаг.
• Регистрация заявления.
• Истребование бумаг (информации), которая находится в распоряжении смежных органов. Получение требуемых данных происходит посредством межведомственного взаимодействия.
• Проверка корректности оформления документации, осмотр сооружения (если эта работа не проводилась Госстройнадздром).
• Принятие решения о возможности ввода сооружения в эксплуатацию. Если уполномоченный орган дает отказ, он обязан пояснить причины такого решения в письменной форме.
• Подготовка разрешения, его оформление и передача заявителю. Выдача документа производится в случае, если застройщик безвозмездно передал копию схемы, на которой отражено расположение объекта (возведенного, отремонтированного, реконструированного), сети инженерного и технического обеспечения, а также планировочная организация земельного надела. Информация вносится в реестр, который касается кадастрового учета.

Главные этапы

Главным этапом получения разрешения на ввод является проверка объекта (здания, сооружения) на соответствие требованиям законодательства. Здесь стоит рассмотреть следующие этапы:

• Оформление акта приемки. В Гражданском Кодексе (статье 753, пункте 4) прописано, что передача результата строительных работ происходит по акту приемки. Документ должен подписываться обеими сторонами. Госкомстат РФ утвердил форму акта (КС-11 и КС-2). Последняя используются для приема определенного объема строительных работ в пределах объекта, а также для приема этапа мероприятий, предусмотренных в договоре стройподряда. КС-11 - форма, которая применяется для приема сооружения в комплексе.
• Заключение проверяющего органа. С учетом вида объекта заключение оформляется федеральным или уполномоченным органом. Если речь идет о возведении производственного объекта, относящегося к категории опасных, технических сложных или уникальных, а также линий связи, заключение выдается федеральным органом.

Выдача документа производится после выполнения итоговой проверки. По ее результатам производится оценка качества и достаточности выполненных мероприятий, принимается решение о возможности выдачи разрешения или отказе в предоставлении услуги. Как отмечалось ранее, уполномоченный орган имеет на принятие решения до 10 суток.

• Разрешение на ввод объекта капстроительства в работу. Последний этап - передача документа, удостоверяющего право заявителя ввести сооружение в эксплуатацию. Разрешительная документация подтверждает соответствие объекта требованиям законодательства, проекту и ГПЗУ. Для получения документа требуется пройти шаги, которые рассмотрены выше. Форма разрешения на ввод утверждена еще в 2005 году, постановлением Правительства под номером 698.

Необходимые документы

Ранее отмечалось, что вместе с заявлением застройщик (строительная компания, владелец) должны подготовить пакет бумаг, обосновывающих законность постройки и соответствие здания действующим нормам. В этот пакет документации входит (по ГрК РФ, статье 55, часть 3):

• Бумаги, которые подтверждают право на надел земли, где ведутся работ.
• ГПЗУ.
• Разрешение на возведение объекта. Бумага должна быть выдана с учетом требований ГрК РФ (статьи 51). Кроме того, признаются действительными разрешения, которые выданы до ввода в действие ГрК РФ (ФЗ №191, пункт 3, статья 8).
• Схема, где указано расположение объекта (реконструированного, возведенного, отремонтированного), планировочная организация, сети обеспечения инженерного и технического характера. В такой схеме должна стоять подпись стороны, которая проводит строительные работы, заказчика и застройщика, осуществляющего строительство (реконструкцию, ремонт) на базе соглашения.
• Заключение Госстройнадзора (если это требуется) о соответствии сооружения (восстановленного, построенного или отремонтированного) требованиям проекта или нормам техрегламента.
• Сведения об объекте капстроительства, инженерных и технических сетях, а также копии разделов проекта и результатов инженерных изысканий. Эта документация должна передаваться безвозмездно.
• Акт приема объекта капстроительства (если речь идет о возведении, реконструкции или капремонте объекта по договору).
• Бумагу, подтверждающую соответствие готового сооружения требованию техрегламента. Она должна подписываться лицом, которое осуществляет строительные работы. Четкой формы заполнения законодательством не предусмотрено.
• Бумагу, подтверждающую соответствие характеристик возведенного (отремонтированного, восстановленного) объекта капстроительства проекту. Документ подписывается лицом, которое выполняет работы (форма не устанавливается).
• Бумаги, подтверждающие соответствие техусловиям с подписью представителей компаний, которые производят эксплуатацию инженерных и технических сетей (если они имеют место).

Какие проверки и экспертизы проводятся?

Перед итоговой проверкой требуется проведения комплекс работ:

• Испытания оборудования, а также отдельных систем. Такие мероприятия завершаются проверкой основного и дополнительного оборудования.
• Выполнение пробного пуска.
• Составление акта приемки (требуется при осуществлении работ по договору).

В процессе строительных работ и монтажа сооружений должны организовываться промежуточные приемки оборудования и элементов конструкции здания (в том числе скрытых работ). Функциональные и персональные испытания тех или иных систем сооружения проводятся с привлечением заказчика после завершения работ. Если в процессе работ были допущены недоделки или найдены дефекты, они устраняются монтажной или строительной компанией, а также заводом-изготовителем до комплексной проверки.

Пробный пуск организуется до комплексного оборудования. Целью такой работы является проверка технологических схем, работы оборудования и определения уровня безопасности эксплуатации объекта. Что касается комплексного опробования, оно проводится во время итоговой проверки. Здесь подразумевается проверка работы агрегатов и дополнительных сетей в комплексе и под нагрузкой. Комплексная проверка считается успешной, если основное оборудование проработало без сбоев в течение 3-х суток с номинальными параметрами и нагрузкой. Для тепловых сетей и ЛЭП этот период составляет 24 часа.

Стоит отметить, что при проведении итоговых проверок сотрудники Госстройнадзора должны проверить справки других органов госнадзора и контроля, а также структур, которые будут поставлять коммунальные услуги, о подключении коммуникаций к сооружению на постоянной основе, о принятии здания в обслуживание и выполнения техусловий по подключению.

Могут ли отказать в выдаче разрешения на ввод?

Орган, который отказал в оформлении разрешения на ввод, должен разъяснить свою позицию и указать мотивированные причины отказа. К таковым можно отнести:

• Отсутствие полного пакета документов, которые требуются по законодательству для получения разрешения.
• Отступление здания (отремонтированного, построенного, реконструированного) от установленных параметров. Это требование не касается ИЖС.
• Отступление от действующих предписаний ГПЗУ или требований, которые содержатся в разрешении на строительство.
• Невыполнение уполномоченным лицом обязательства передачи информации по площади, высоте, этажности сетях технического и инженерного обеспечения.

Причиной для отказа может послужить отсутствие копий разделов проекта, инженерных изысканий, планировочной схемы надела, а также другой информации, которая должна быть передана по требованиям законодательства.

Формальные процедуры по вводу в эксплуатацию характерны как для производственных, так и для гражданских объектов: приемка объекта у подрядчика, получение разрешения на ввод в эксплуатацию, регистрация объекта и т.д. Эксплуатация является наиболее продолжительной фазой жизненного цикла строительного объекта.

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Ранее при вводе в эксплуатацию требовалось дополнительно решение государственной приемочной комиссии. После принятия ГрК РФ застройщику необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению о выдаче такого разрешения необходимо подготовить следующие документы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка или ПМТ;
• разрешение на строительство;
• акт приемки объекта капитального строительства;
• документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов (подписывает генподрядчик);
• акт о соответствии параметров объекта проектной документации (подписывают генподрядчик, технический заказчик, инженер заказчика);
• документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям (подписывают представители организаций, эксплуатирующих сети);
• схему планировочной организации земельного участка с расположением объектов и инженерных сетей в границах земельного участка (подписывают генподрядчик и технический заказчик);
• акт итоговой проверки государственного строительного надзора и заключение органа государственного пожарного надзора.

Для опасных объектов добавляется договор обязательного страхования гражданской ответственности, для объектов культурного наследия - акт приемки выполненных работ по сохранению объекта.

В качестве акта приемки объекта капитального строительства могут быть использованы формы ОС-la «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)» или ОС-3 «Акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств», утвержденные постановлением Госкомстата 21 января 2003 г. № 7. В г. Москве форма «Акта приемки объекта капитального строительства государственного заказа города Москвы» утверждена распоряжением Правительства Москвы от 9 марта 2007 г. № 396-РП.

При сдаче жилого дома составляют акт приемки-передачи, для чего создается комиссия. В акте могут быть указаны состояние частей здания, коммуникаций и инженерных систем, их дефекты. Аналогичная процедура проводится при передаче здания на баланс другой организации, при этом указывается эксплуатирующая организация.

Для исключения проблем при вводе в эксплуатацию жилых объектов целесообразно придерживаться исчерпывающего перечня процедур, связанных с получением различных разрешений и согласований . Практически во всех случаях понадобятся следующие документы:

• технический план здания, сооружения;
• заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• кадастровый план объекта недвижимости: здания, помещения;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

При наличии соответствующих инженерных систем могут потребоваться следующие документы:

• акты допуска приборов учета электрической энергии, узла учета воды и сточных вод к эксплуатации, акт о приемке газового оборудования и средств автоматики для проведения пусконаладочных работ, акт обследования соответствия показателей энергоэффективности газоиспользующего оборудования паспортным или проектным показателям;
• акт о промывке и дезинфекции внутриилощадочных и внутридомовых сетей и оборудования объекта, необходимых для подключения к централизованной системе холодного водоснабжения;
• акты о выполнении технических условий для присоединения к электрическим сетям, осмотра (обследования) электроустановки и уведомление о проведении осмотра;
• акты о готовности внутриилощадочных и внутридомовых сетей и оборудования к подаче тепловой энергии и теплоносителя, к подключению к централизованным системам горячего и холодного водоснабжения, бытовой (общесилавной) и ливневой системам водоотведения, о готовности сетей газопотребления и газоиспользующего оборудования к технологическому присоединению;
• разрешение органа энергонадзора на допуск в эксплуатацию энергопринимающих устройств, разрешение на осуществление подключения к системе теплоснабжения, разрешение на пуск газа;
• акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон в отношении электрических и тепловых сетей, сетей газораспределения, централизованных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения;
• акт технологического присоединения к электрическим сетям и сетям газораспределения, акты о подключении к централизованным системам теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, централизованной бытовой (общесплавной) и ливневой системам водоотведения;
• договоры энергоснабжения и теплоснабжения холодного и горячего водоснабжения, договор об оказании услуг по передаче электрической энергии, договор водоотведения в централизованную бытовую и ливневую системы водоотведения, договор поставки газа и договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и внутриквартирного газового оборудования.

Региональный орган государственный власти или орган местного самоуправления может установить необходимость проведения контрольно-геодезической съемки и передачи исполнительной документации.

Заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подается в тот же орган, который выдавал разрешение на строительство. Последний обязан в течение 10 дней провести осмотр объекта капитального строительства в случае, если государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте не проводился. Затем проводится проверка наличия и правильности оформления указанных выше документов. При положительных результатах проверки заявителю должно быть выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, при отрицательных - отказано с указанием причин отказа. Отказ может быть обжалован в суде.

Разрешение выдается по установленной форме (см. ниже). В разрешении указываются основные показатели возведенного объекта, основные примененные материалы, стоимость строительства - по проекту и фактические. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта, а в случае реконструкции - для изменения данных такого учета.

Форма разрешения на ввод в эксплуатацию

• (наименование застройщика
• (фамилия, имя, отчество - для граждан, его почтовый индекс и адрес)

РАЗРЕШЕНИЕ

на ввод объекта в эксплуатацию №_

• (наименование уполномоченного федерального органа исполнительной власти,

или органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, или органа местного самоуправления, осуществляющих выдачу разрешения на строительство)

руководствуясь статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешает ввод в эксплуатацию построенного, реконструированного объекта капитального строительства (ненужное зачеркнуть)

(наименование объекта капитального строительства

в соответствии с проектной документацией)

расположенного по адресу

(полный адрес объекта капитального строительства с указанием субъекта Российской Федерации, административного района и т.д. или строительный адрес) 2. Сведения об объекте капитального строительства

I. Общие показатели вводимого в эксплуатацию объекта

Строительный объем - всего куб. м

в том числе надземной части куб. м

Общая площадь кв. м

Площадь встроенно-пристроенных поме- кв. м

Количество зданий Шт.

II. Нежилые объекты

Объекты непроизводственного назначения (школы, больницы, детские сады,

объекты культуры, спорта и т.д.)

Количество мест Количество посещений Вместимость

(иные показатели) (иные показатели)

Объекты производственного назначения

Мощность

Производительность

Протяженность

III. Объекты жилищного строительства

штук секций шт./кв. м

шт./кв. м шт./кв. м шт./кв. м шт./кв. м шт./кв. м кв. м

IV. Стоимость строительства Стоимость строительства объекта - всего тыс. руб. в том числе строительно-монтажных работ тыс. руб.

(должность уполномоченного сотрудника (подпись) (расшифровка

органа, осуществляющего выдачу разре- подписи)

тения на ввод объекта в эксплуатацию)

Для ввода в эксплуатацию лифтов монтажная организация составляет декларацию соответствия с участием аккредитованной испытательной лаборатории. Декларация, протоколы проверки и испытаний, протоколы электроизмерительных работ прикладывают к паспорту лифта.

Владелец лифта (собственник здания или управляющая компания) проверяет комплектность документации и выполнение требований технического регламента 1 , а также заключает договор страхования гражданской ответственности и договор на техническое обслуживание лифта.

Для ввода лифта в эксплуатацию владелец организует комиссию в составе представителей владельца, монтажной и обслуживающей организаций. На основании положительного решения комиссии составляется акт приемки лифта в эксплуатацию , владелец принимает решение о вводе лифта в эксплуатацию и вносит решение в паспорт лифта.

Никто не может гарантировать, что после сдачи объекта никаких дефектов не обнаружится. Однако генеральный подрядчик несет обязательства по исправлению за свой счет дефектов, возникших вследствие недостатков строительства, монтажа и пусконаладочных работ и обнаруженных в течение гарантийного периода (ст. 755 ГК РФ). При этом учитываются также гарантийные обязательства поставщиков оборудования, закрепленные в договорах поставки. Заводы-изготовители должны устранять за свой счет недостатки, возникшие вследствие некачественного изготовления оборудования и обнаруженные в рамках гарантийного срока, установленного в договорах поставки оборудования.

Продолжительность гарантийного срока устанавливается в договоре строительного подряда и, как правило, составляет 1-2 года, а при строительстве по закону о долевом участии - 5 лет. В договоре целесообразно оговорить дату начала гарантийного периода: подписание акта передачи объекта подрядчиком, окончания комплексного опробования, завершения гарантийных испытаний и т.п.

Если гарантийный период закончился, но в течение 5 лет со дня сдачи работ было обнаружено ненадлежащее качество строительства, то обязанности подрядчика по устранению дефектов сохраняются и по истечении гарантийного срока (ст. 724, 756 ГК РФ). При этом подрядчик обязан доказывать, что дефект произошел не по его вине («презумпция виновности» подрядчика).

Нередко заказчик устанавливает в договоре положение о гарантийном залоге (отложенном платеже), который может составлять до 5-10% договорной цены за подрядные работы. Этот залог возвращается подрядчику по истечении гарантийного срока, если за это время дефектов не будет выявлено. Если дефекты будут обнаружены, а подрядчик не примет меры по их устранению, заказчик в соответствии с таким положением оплачивает работы по устранению дефектов третьему лицу, уменьшая, таким образом, сумму, возвращаемую подрядчику.

По окончании гарантийного периода подписывается акт об окончательной приемке объекта. К этому моменту должны быть сверены и завершены все взаимные расчеты.