С начала 2017 года наблюдается существенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. 10 августа крупнейший российский банк - Сбербанк, - объявил о рекордном снижении ставок по жилищным кредитам (теперь они составляют от 7,4 до 10% на жилье в новостройках и от 8,9 до 10% - при покупке на вторичном рынке). Примеру Сбербанка последовали и другие крупные коммерческие банки. Таким образом, как отмечают эксперты, сейчас соотношение процентных ставок и цен на недвижимость «максимально выгодное за всю историю ипотеки в России».
Всего в сравнении с 2016 годом средняя ставка по ипотеке сократилась уже на несколько процентных пунктов, достигнув летом 2017 года абсолютного минимума за всю историю наблюдений . Однако не исключено, что и это еще не предел - в мае 2017 года премьер-министр Дмитрий Медведев заявлял, что состояние экономики в стране позволяет снизить ставку по ипотеке до 6-7% . Такая цель перед Правительством стоит уже давно, однако только сейчас для этого «созрели условия».
Таким образом, сейчас в России появилось большое количество заемщиков, обслуживающих старые ипотечные кредиты, взятые под существенно более высокий процент, чем сейчас. Понятно, что в таких условиях резко возрастает интерес населения к инструменту рефинансирования ипотеки .
Что такое рефинансирование кредита?
Говоря простыми словами, рефинансирование предполагает изменений условий кредита в том же банке или смену кредитора на более выгодных для заемщика условиях.
При этом заемщикам нужно иметь в виду два важных обстоятельства:
- Банки неохотно пересматривают своим клиентам условия уже выданных кредитов (почти никогда), поскольку теряют при этом заложенную ранее прибыль. При рефинансировании более высокий приоритет имеют клиенты других банков, поскольку они увеличивают кредитный портфель и в этом случае банк исходит из обычных рыночных принципов - просто оценивая стоимости своих имеющихся ресурсов (а не пересматривая условия по старым выданным кредитам, в которые закладываются доходы банка на много лет вперед).
- Рефинансирование старого кредита в другом банке зачастую является более трудоемкой сделкой , чем получение первичного кредита на приобретение жилья (особенно если изначально квартира приобреталась в новостройке - такие сделки с застройщиком сейчас проводятся очень легко, а вот при рефинансировании на квартиру уже потребуется собрать полный набор документов, как если бы жилье приобреталось повторно на вторичном рынке).
Стоит учитывать, что текущие расходы на этот процесс (оценки квартиры, получение на нее технических документов в кадастровой палате, новый договор страхования, справки из старого банка, оплата госпошлины на повторную регистрацию ипотеки в Росреестре, услуги юристов и т.п.) для клиента могут превышать ожидаемую выгоду .
Материнский капитал и рефинансирование ипотеки
- приобретенное жилое помещение должно быть (иными словами, дети должны стать равноправными собственниками квартиры наряду с родителями);
- если на момент подачи заявления в Пенсионный фонд (ПФР) для использования сертификата это условие не может быть выполнено (например, квартира до погашения кредита находится в залоге у банка), то родители должны составить у нотариуса в течение 6 месяцев после снятия обременения.
Те же самые затруднения с рефинансированием ипотеки могут возникнуть не только у владельцев сертификата на материнский капитал, но и у участников других жилищных программ - например, при получении субсидии в размере 30 или 35% от стоимости жилья по программе «Молодая семья» .
Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал?
Если материнский капитал был использован на погашение первого кредита (или в виде первого взноса на этапе его получения), то в праве собственности на находящуюся в залоге квартиру уже должны быть выделены доли несовершеннолетним детям или в Пенсионный фонд подавалось обязательство сделать это в течение 6 месяцев после снятия обременения (к слову, за пристально наблюдает прокуратура).
В связи с этим при обращении за рефинансированием ипотеки в другом банке возникают трудности:
Банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками (т.е. когда доли детям уже выделены). В противном случае новому банку в залог достанется квартира, собственниками которой выступают защищаемые законом несовершеннолетние дети, которые не могут нести обязательств перед банком по погашению кредита наряду с заемщиками-родителями.
Банки здесь оказываются в ситуации большого риска - если родители вдруг перестанут вносить , такую квартиру будет невозможно забрать по закладной в счет погашения обязательств по кредитному договору из-за несовершеннолетних собственников.
Согласно гражданскому и семейному законодательству, «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественные права детей защищают органы опеки и попечительства . В связи с этим, в частности, у семей возникают большие трудности и при .
Если доли детям в квартире еще не выделены , но материнский капитал использован, то в случае проведения рефинансирования обременение с квартиры сначала должно быть снято первым банком при полном погашении перед ним задолженности из средств, выделяемых другим банком.
На предмет этого первого обременения в ПФР родителями уже подавалось не позднее, чем через 6 месяцев после полного погашения задолженности - значит, с этого момента начнется отсчет времени . И контролирующие органы вряд ли будут вникать, почему при этом на квартиру оформляется новая закладная на другой банк, под какие новые обязательства это делается и т.п.
С каким бы пониманием на эту ситуацию ни смотрели контролирующие органы (ПФР, прокуратура), банки все равно не будут рисковать и просто ее не допустят - в проведении рефинансирования семье, скорее всего, будет отказано .
Смысл подаваемого в ПФР документа при использовании материнского капитала - нотариальное обязательство выделить доли детям при снятии обременения с квартиры первым банком , - закрывает для семьи путь к рефинансированию через другой банк (не исключено, что такое же мнение будет не только у юридической службы банка, но и у работников регистрационной палаты - Росреестра).
Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования?
В случае, если семья еще не использовала маткапитал на погашение ипотечного кредита (например, ожидает рождение второго ребенка), но собирается это сделать , то сертификат на материнский капитал можно будет использовать в будущем после проведения рефинансирования для погашения нового кредита. Однако здесь тоже есть определенные трудности.
Дело в том, что при проведении рефинансирования меняется цель выдачи кредита - это уже не «приобретение жилого помещения» , как того требует закон о материнском капитале, а «кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом (другим банком)» . И это даже несмотря на то, что обязательства по второму кредиту тоже обеспечивает ипотека - т.е. залог недвижимости, зарегистрированный официально в Росреестре!
По сути, рефинансирование ипотеки на приобретения жилья в другом банке - это чисто финансовая операция :
- заемщик уменьшает свою долговую нагрузку за счет более низкой процентной ставки и/или изменения срока кредита;
- банк получает нового клиента, увеличивая свой кредитный портфель на выгодных для него условиях;
- никакая квартира при этом уже не приобретается (а ранее приобретенная квартира будет выступать только предметом залога перед новым банком - ипотеки).
Однако в «Правилах использования материнского капитала на улучшение жилищных условий» , утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, на этот счет есть важная оговорка , которая по своей сути как раз подпадает под вариант рефинансирования ипотеки в другом банке:
В случае предоставления владельцу сертификата или его супругу кредита или займа (в том числе ипотечного), взятого на погашение ранее предоставленного им кредита на покупку или строительство жилья , материнский капитал можно использовать на погашение основного долга и уплату процентов по такому кредиту (см. пункт 3-в Правил).
Однако на этот счет в пункте 3-в Правил есть важное уточнение: обязательства по обоим кредитам должны возникнуть у лица, получившего материнский капитал, до возникновения права на получение сертификата - иными словами, первичный кредит и рефинансирование ипотеки должны быть в обязательном порядке оформлены до рождения второго ребенка!
Независимо от момента возникновения кредитных обязательств (то есть как до, так и после получения сертификата) материнский капитал может быть направлен только на погашение первичного кредита , выданного непосредственно на приобретение или строительство жилья (но не тот, который был выдан на рефинансирование).
Если же право на маткапитал у семьи уже возникло , то необходимо выбирать только один из двух вариантов:
Очевидно, первый вариант более выгоден в том случае, если остаток задолженности по кредиту составляет не очень большую сумму, сопоставимую с размером самого материнского капитала (). В этом случае даже при сохранении более высокой процентной ставки из-за невозможности рефинансировать кредит в будущем общая сумма переплаты по процентам будет невысокой в связи с существенным погашением сертификатом основного долга, на который проценты и начисляются.
Если же сумма кредита существенно превосходит размер материнского капитала и его в любом случае будет необходимо гасить еще длительное время, то более выгодным может быть второй вариант - снизить процентную ставку по ипотеке путем рефинансирования, благодаря чему общий размер переплаты за последующие годы может существенно сократиться (в том числе на суммы, превышающие 453 тыс. рублей). А для маткапитала в таком случае семье придется придумать какое-то , потому что ПФР по заявлению на погашение рефинансированной ипотеки, скорее всего, ответит отказом (см. ).
Чтобы решить, какой вариант в каждом конкретном случае будет более выгодным, необходимо проведение соответствующих расчетов кредитным специалистом или самостоятельно по ипотечному калькулятору.
При обращении в Пенсионный фонд для перечисления средств материнского капитала для погашения рефинансированной ипотеки , обязательство по которой возникли до возникновения права на материнский капитал, помимо остальных документов потребуются копии сразу двух кредитных договоров (пункт 13-а Правил):
- непосредственно погашаемого сертификатом кредита, выданного на рефинансирование предыдущего (это должно быть зафиксировано в документе);
- ранее заключенного (погашенного) кредитного договора на покупку или строительство жилого помещения (т.е. на улучшение жилищных условий).
Второй документ, по сути, должен подтвердить . И это отличает рассматриваемый вариант, например, от погашения простого потребительского кредита, на который средства мат капитала не направляются .
Однако поскольку при этом количество документов удваивается, к их составлению предъявляются более высокие требования. Желательно при этом предварительно проконсультироваться в Пенсионном фоне, чтобы учесть индивидуальный характер каждой конкретной ситуации.
Заключение
Существуют различные ситуации, при которых рефинансирование ипотечного кредита провести нельзя . Также может возникать множество ситуаций, когда законное право рефинансировать ипотеку является рискованным с точки зрения последующего использования материнского капитала (в этом случае распорядиться сертификатом будет банально сложнее, а то и вовсе невозможно).
Наиболее внимательно к вопросу рефинансирования подойти семьям, планирующим использовать материнский капитал на получение или погашение ипотечного кредита:
Можно справедливо отметить, что оба этих момента в настоящее время недостаточно урегулированы законодательно. Однако регулярно вносятся поправки как в , так и в ипотечные программы банков. Не исключено, что в скором времени все неясности будут учтены нормативными актами (в связи с увеличением количества обращений по этому вопросу на практике).
Не стоит также забывать, что возможность реструктуризации или рефинансирования имеющегося кредита в каждом конкретном случае будет индивидуальна . При хорошей кредитной истории шансы для этого есть всегда.
В крайнем случае, всегда можно попробовать добиться своих законных прав в судебной инстанции. Суды часто встают на сторону заемщиков и семей, которым в различных нестандартных случаях Пенсионный фонд по формальным признакам отказывает в использовании маткапитала.
Рефинансирование кредита , так же как и реструктуризация, является инструментом, с помощью которого заемщик может решить свои финансовые проблемы и обеспечить нормальную выплату существующего кредита. Зачастую, данные определения смешиваются, однако, это неправильно. Если подразумевает внесение изменений в уже существующий кредитный договор, то при рефинансировании с заемщиком заключается совершенно новое соглашение. Причем, такое соглашение может составляться как в том банке, в котором у заемщика уже есть , так и в другом, что естественно, невозможно при реструктуризации.
Кроме того, кредитные учреждения не идут на реструктуризацию долга, если её целью является получение финансовой выгоды заемщиком. Причинами же рефинансирования могут быть и затруднительное финансовое положение заемщика (так же как и при реструктуризации), и стремление последнего получить от данной процедуры материальную выгоду. Рассмотрим понятие
рефинансирования
более подробно.
Понятие рефинансирования. Случаи рефинансирования
Рефинансирование
подразумевает под собой получение нового кредита
, для того, чтобы погасить старый. Законом предусмотрена возможность рефинансирования как в своем банке (в том банке, где брался первоначальный кредит), так и в другом. Однако, здесь следует учитывать один момент: рефинансирование осуществляется заемщиком с целью погашения уже имеющегося кредита, и, такое погашение, естественно, будет досрочным. При этом, необходимо убедиться, что существующий кредитный договор позволяет осуществить досрочное погашение, и что комиссии за досрочное погашение не слишком велики – то есть, следует взвесить – а принесет ли
рефинансирование
действительную выгоду заемщику? Так же, первостепенное значение имеет учет расходов на повторную подготовку документов.
Смысл рефинансирование
будет иметь тогда, когда новый кредитный договор будет заключен на более выгодных условиях
(с более низкой процентной ставкой: в идеале, разница в процентных ставках, для получения реальной выгоды, должна быть не менее 2-3%), чем старый договор займа и если погашение старого долга произойдет с наименьшими потерями для заемщика.
Как уже указывалось выше,
рефинансирование
может осуществляться либо в том же банке, где у заемщика уже есть кредит, либо в другом банке. При этом, причины, побуждающие заемщика взять новый кредит в другом банке, не будут особо интересовать кредитное учреждение. А вот для того, чтобы старый банк выдал новый , следует привести веские основания. Обычно, банк, в котором у заемщика уже есть кредит, выдает ему еще один заем, только если посчитает приведенные причины существенными: при сложном финансовом положении должника (данный факт потребует документального подтверждения соответствующими справками), в случае бракоразводного процесса и раздела имущества, при оформлении наследования имущества и т.д.
Одним словом, банк, уже предоставивший заемщику один кредит, может пойти последнему навстречу, и предоставить еще один заем, а может и нет
, особенно, если целью нового займа является заключение договора на более выгодных для заемщика условиях – в этом случае банк может посчитать эту процедуру невыгодной для себя. Как правило, если размер кредита большой, банк не захочет терять такого клиента и оформит рефинансирование. Но, все же, в ряде банков для своих заемщиков рефинансирование принципиально не оформляется, так как в любом случае банку это невыгодно. К такому повороту событий следует быть готовым – в этом случае, единственным вариантом является обращений за займом в другой банк.
Процедура рефинансирования. Особенности
Процедура рефинансирования , как правило, схожа с обычной процедурой получения кредита – в обоих случаях сделка оформляется заключением кредитного договора. От заемщика требуется следующие документы :
-заявление на получение кредита
-копия паспорта заемщика и созаемщиков
-справка о доходах, документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика
-кредитный договор и документ об истории погашения кредита
-свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье, выписка из ЕГРП
-справка от действующего кредитора об остатке задолженности по кредитному договору.
На основании данных документов банк примет решение о
рефинансировании
.
Однако, при рефинансировании ипотечного кредита следует учитывать определенные нюансы:
-в случае рефинансирования в ином банке, не в том, в котором выдан ипотечный кредит, следует сразу выяснить, возможно, ли, сначала получение денег для погашения первого кредита, а потом уже оформление залога той же недвижимости в новом банке
-возможно ли досрочное погашение первого кредита (в ряде банков существуют запреты на досрочное погашение кредита – от 3 до 12 месяцев)
-особую сложность представляет рефинансирование ипотечных кредитов под покупку , особенно ипотеки в строящемся доме
-затруднения при рефинансировании могут возникнуть, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, а у заемщика нет в собственности другой недвижимости.
Так же, следует знать, что при оформлении
нового
ипотечного кредита
могут иметь место следующие моменты:
-могут не совпадать требования по страхованию недвижимости – в этом случае придется оформлять новую страховку
-необходимо провести повторную оценку недвижимости – от этого будет зависеть выдача нового кредита и его сумма. Поскольку, цена на недвижимость постоянно растет, при
рефинансировании
в ряде банков можно получить большую сумму займа, нежели существующая сумма кредита, исходя из возросшей стоимости квартиры
-пока новый кредитный договор не обеспечен залогом недвижимости (отсутствует перерегистрация залога на новый банк), банк выставляет более высокую процентную ставку из-за того, что он несет повышенные риски, однако, это ставка, обычно, не бывает выше действующей ставки по рефинансируемому кредиту
-срок нового кредита зависит от вида продукта – квартиры на вторичном рынке или в новостройке, а при рефинансировании нецелевых кредитов под залог имеющейся в собственности квартиры – от качественных характеристик квартиры. В зависимости от этого фактора, срок нового кредитного договора может быть, как увеличен, так и уменьшен.
Рефинансирование позволяет погасить существующий кредит, за счет нового, более выгодного по процентным ставкам, срокам или сумме кредитования, займа. Однако, следует понимать, что данный процесс имеет как свои плюсы, так и минусы, поэтому прибегать к нему следует только хорошенько просчитав все будущие затраты и выгоды.
Цена вопроса
Пока клиенты банков жалуются на изменения в законодательстве в соцсетях и на форумах. Так, например, автор одного из отзывов на форуме banki.ru утверждает, что при заключении договора о рефинансировании ипотечного кредита на вторичное жилье в долевой собственности у него возникли проблемы из-за того, что сотрудники отделения банка, в который он обратился, чтобы погасить кредит в другом, не были осведомлены о требовании обязательного нотариального заверения договора — в итоге клиент не только столкнулся с непредвиденными расходами, но и потерял время. Другой участник форума banki.ru пожаловался, что за услуги нотариуса при рефинансировании ипотеки в долях на 1,5 млн руб. его попросили заплатить 0,5% от суммы кредита плюс 4,5 тыс. руб., то есть 12 тыс. руб. А одному из пользователей портала pravoved.ru услуги нотариуса оценили в 30 тыс. руб.
В Федеральной нотариальной палате (ФНП) утверждают, что размер оплаты услуг нотариуса правового и технического характера, когда дело касается вопросов ипотеки, не может превышать 8 тыс. руб. в расчете на один договор при госпошлине в 200 руб. «Таким образом, максимальная сумма, которую может взыскать нотариус, — 8200 руб.», — отмечают в ФНП. И эта сумма — общая для всех собственников долей, то есть она делится между собственниками. Описанные выше случаи являются нарушением оказания нотариальных услуг, утверждает член комиссии ФНП по методической работе Александр Сагин, рекомендуя в случае завышения расценок обращаться с жалобами в нотариальную палату субъекта РФ.
Завышение расценок нотариуса происходит не за счет нотариального удостоверения договора самого по себе, сказал РБК источник на банковском рынке. Нотариусы вносят формальные корректировки в типовые договоры банков, которые на сам договор влияния не оказывают, а у нотариусов появляется обоснование получить с клиентов оплату не только за удостоверение договора, но и за его корректировку, утверждает он.
Баланс прав и обязанностей
В ФНП объясняют необходимость принятия законодательных изменений в части обязательности нотариата огромным количеством мошеннических схем, которые реализуются на рынке долевой собственности. «Так, доли якобы закладываются, а впоследствии отчуждаются, чаще всего — продаются посторонним лицам, при этом нарушаются права собственников», — отметили в пресс-службе ФНП.
«О массовом мошенничестве на рынке долевой собственности, о котором упоминают нотариусы, я не слышал», — говорит председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин, добавляя, что ему не совсем понятно, зачем нужны нотариальные услуги в рамках рефинансирования. «Это какая-то дополнительная бессмысленная процедура. Если при заключении договора об ипотеке в долях цель обращения к нотариусу ясна, то в рамках рефинансирования не понятна», — отмечает Янин.
«При рефинансировании кредита залог на долю в праве собственности на недвижимость переходит к новому банку, выдавшему кредит. Таким образом происходит замена залогодержателя. С точки зрения баланса прав и обязанностей граждан логично и оправдано, что информация о смене залогодержателя отразится в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) и станет доступной заинтересованным лицам», — объясняет руководитель юридического департамента компании «Амулекс» Надежда Макарова.
Несмотря на немалые суммы, которые требуют нотариусы за подобные услуги, смысл рефинансирования ипотеки все равно сохраняется, полагает исполнительный вице-президент Российской гильдии риэлторов Рустем Галеев. «При перекредитовании человек берет кредит по более низкой ставке, и в результате экономит десятки, а иногда и сотни тысяч рублей», — говорит он.
В ЦБ на запрос РБК, поступали ли регулятору обращения граждан в связи с законодательными изменениями при рефинансировании ипотеки, оставили без ответа. В Минэкономразвития сообщили, что министерство не являлось разработчиком законопроекта и инициатором данных изменений в законодательство. «Законопроект был дополнен изменениями, предусматривающими необходимость нотариального удостоверения сделок по ипотеке долей в праве на недвижимое имущество, при его подготовке ко второму чтению в соответствии с поправками депутатов Государственной думы», — пояснили в Минэкономразвития. «Минюст России участвовал в подготовке проектов официального отзыва и поправок правительства к соответствующему законопроекту (№285286-7)», — пояснили свою роль в Минюсте, напомнив, что закон разработали депутаты.
Опрошенные РБК банки не ответили на вопрос, поступают ли от клиентов жалобы в связи с новыми требованиями законодательства. Нотариальные подтверждения нужны прежде всего, чтобы защитить участников сделки от возможных рисков, прокомментировали в пресс-службе Сбербанка. В пресс-службе ВТБ подчеркнули, что изменения затрагивают исключительно сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, только при рефинансировании или получении нового кредита под залог своей квартиры. Принятые меры способны систематизировать юридическую составляющую рефинансирования ипотеки в долях, считает директор департамента розничных продуктов Московского кредитного банка (МКБ) Алексей Охорзин. «Нотариус примет на себя всю юридическую часть сделки и связанные с ней риски, а заемщикам останется только ознакомиться с подготовленными документами, что в итоге сделает рынок и процесс принятия решений более прозрачным», — полагает он. В «Дом.РФ» комментарий не предоставили, в других крупнейших банках на рынке ипотеки не ответили на запрос РБК.
Как обычно, суть рефинансирования объясню по-простому, что называется «на пальцах». Итак, Заемщик взял кредит. Взял кредит под достаточно высокие проценты и на сравнительно небольшой срок. Исправно платил по кредиту, как вдруг видит, что процентные ставки в разных банках стали ниже, чем в «своем» банке. Что делает заемщик?
Он, конечно, может «не дергаться», а платить как платил, но может попытаться уменьшить процентную ставку, и отдавать за пользование кредитом меньше. Как это сделать? Можно прийти в «свой» банк и попросить, чтобы понизили процентную ставку. Что произойдет?
Варианта два:
Либо процентную ставку оставят прежней. (Еще бы! Проценты - это доход банка! Кто же от дохода отказываться будет?)
Либо процентную ставку понизят. (Чудеса иногда случаются!)
Случаи когда банк готов понизить процентную ставку и, когда банк не готов ее понизить - рассмотрим подробнее.
Допустим, банк готов понизить процентную ставку.
Сделать это можно двумя путями:
Если кредитный договор между Заемщиком и Банком предусматривает изменение процентной ставки, то банк просто меняет процентную ставку и всё. Оформляется это приложением к кредитному договору.
Если кредитный договор не предусматривает возможности изменения процентной ставки, то банк выдает новый кредит, на других условиях. За счет нового кредита гасится старый кредит, и заемщик платит в соответствии с условиями предусмотренными новым кредитным договором.
Если «свой» банк не готов понизить процентную ставку или каким-либо другим образом изменить условия кредитного договора, можно обратиться в другой банк и получить новый кредит там. За счет нового кредита можно расплатиться со «своим» банком и дальше платить по новому кредиту, на новых условиях.
Получение нового кредита, за счет которого можно погасить старый кредит, как раз и называется рефинансированием (или перекредитованием).
Сложности рефинансирования
Итак, представим, что Вы пришли в банк за новым кредитом, чтобы получив его, расплатиться со своим банком, где кредитовались прежде.
И, допустим, Вам нужен кредит тысяч 100 долларов (а то и больше). Сумма - существенная и банк готов выдать кредит лишь под залог недвижимости. Но, недвижимость уже находится в залоге у «своего банка»: того, который уже выдал кредит и кредит которого мы рефинансируем. Для того, чтобы «свой банк» согласился снять залог, нужно, чтобы Вы вернули бы ему деньги, а для того, чтобы новый банк-кредитор дал бы Вам деньги, нужно, чтобы Вы заложили бы ему недвижимость.
Получается «замкнутый круг», разорвать который не так-то просто.
Как быть?
Различные способы рефинансирования
- «Кривая схема» - для ее осуществления нужен «добрый дядя» (тетя, организация, выигрыш в лотерее, неожиданное наследство, клад, деньги из бизнеса и прочее).
Классическая схема рефинансирования - новый банк дает деньги, чтобы на эти деньги расплатиться с прежним банком-кредитором.
Для чего нужно рефинансирование?
Обычно (во всяком случае так принято считать), рефинансирование нужно, чтобы снизить процентную ставку и, соответственно, уменьшить денежные потери. Но был случай, когда мы для своих клиентов рефинансировали кредит, в результате чего процентная ставка не стала меньше, а даже наоборот. И все-равно, это оказалось выгодным.
Этот случай показался мне настолько интересным, что я хочу о нем рассказать подробнее. Обратились ко мне мои бывшие клиенты, купившие год назад квартиру с моей помощью. Обратились для того, чтобы купить еще одну квартиру, чтобы, сдавая новую квартиру в аренду, расплачиваться с банком не только своими деньгами, но и деньгами арендаторов.
И все бы хорошо: ежемесячных доходов моих клиентов достаточно, чтобы получить новый кредит и расплачиваться по нему, если бы не одно «но»: мои клиенты успели набрать потребительских кредитов в разных банках. Итак, дано: Есть ипотечный кредит, полученный на 10 лет, под 11% годовых.
Банку осталось выплатить 64 000 долларов. Ежемесячный платеж составляет 1 100 долларов. Есть четыре потребительских кредита, взятых под 12 - 14% годовых, остаток долга по которым составляет 26 000 долларов. Хоть сумма долга по потребительским кредитам не велика, но поскольку кредиты брались на 3 - 5 лет, ежемесячный платеж по ним составляет 810 долларов.
Таким образом, по уже имеющимся кредитам заемщики уже платят 1 100 + 810 = 1 910 долларов США.
Ставится задача: нужно сделать так, чтобы заменить все имеющиеся кредиты одним и получить деньги на первый взнос для покупки другой квартиры.
Принимается решение кредиты рефинансировать. Под залог той квартиры, под которую уже получен ипотечный кредит, берется другой кредит. Рыночная стоимость квартиры на дату рефинансирования - 260 000 долларов, поэтому с легкостью берем кредит в размере 130 000 долларов США под 12% годовых на 15 лет.
Заметьте:
Ставка по ипотечному кредиту стала больше: 12% вместо 11% годовых;
Заемщики получили 130 000, из которых 90 000 потребовалось, чтобы «закрыть» все имеющиеся кредиты;
Осталось более 35 000 наличными, которые можно пустить в качестве первого взноса при покупке другой квартиры; (Возможно, пересчитав все самостоятельно, Вы решите, что я ошибся, поскольку: 130 000 - 64 000 - 26 000 = 40 000.
Но ведь при перекредитовании существуют накладные расходы.
Платеж заемщиков уменьшился: общий платеж по всем кредитам составлял 1 910, стал составлять 1 560.
Если прежде, с кучей кредитов, банки не хотели их видеть в качестве заемщиков, то теперь, когда кредит всего один, их рады видеть в качестве своих клиентов многие банки.
Этот случай произошел пару лет назад. Сейчас, в связи с кризисом, ставки выросли, условия кредитования и рефинансирования кредитов - изменились. Поэтому, к сожалению, то, что здесь описано сейчас не возможно...
Пока не возможно...
Рефинансировать ипотеку под 6 процентов сегодня могут все россияне, удовлетворяющие обязательным условиям закона, вне зависимости от того, в каком банке они одалживали деньги. Однако в самой процедуре есть несколько важных нюансов. Нельзя забывать и о том, что законодательство предъявляет требования не только к заемщикам, но и к самому жилью.
Условия для получения льготной ипотеки
Льготная ипотека — новшество, пока непонятное многим россиянам. Законопроект был разработан только в 2017 году. А воспользоваться полученными от государства бонусами можно уже сейчас. Правда, доступны они лишь при выполнении ряда важных условий:
- появление 2-го или 3-го ребенка в семье не раньше 2018 года (то есть многодетные семьи, имеющие троих детей, рожденных до этого периода, под эту программу не подпадают);
- покупка квартиры на первичном рынке (то есть, приобретение недвижимости на вторичном рынке также лишает возможности снижения ипотечной ставки);
- размер займа не превышает 3 млн. рублей (для жителей крупных городов — Москвы и Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей эта сумма увеличена до 8 млн. рублей);
- уплата хотя бы 20% стоимости приобретенной недвижимости самими заемщиками;
- обязательное страхование не только недвижимости, но и своих жизни и здоровья.
Сами условия ипотечного кредитования при использовании льгот не изменяются, лишь снижается процентная ставка до 6% годовых. На деле получается так, что разницу между банковскими и льготными процентами уплачивает государство.
Длительность льготного кредитования
Законопроект о льготной ипотеке со ставкой 6% предполагает временное снижение финансовой нагрузки таким семьям. Сроки действия зависят от того, какой по счету ребенок родился в семье:
- при рождении второго ребенка государство снижает процентную ставку на 3 года;
- рождение третьего ребенка увеличивает срок льготного кредитования на 5 лет.
Если же в период действия программы родился и второй, и третий ребенок, то за каждого из них семье положены льготы. Это означает, что сроки финансирования суммируются, то есть процентная ставка в 6% будет действовать в течение 8 лет.
Важной особенностью нового закона является то, что получить льготы по нему могут семьи, не только собирающиеся оформить жилищный кредит, но и те, кто уже выплачивает ипотеку самостоятельно. Никаких дополнительных сложностей у таких заемщиков возникнуть не должно.
Единственным минусом для действующих ипотечных заемщиков является то, что государство выдвигает требования не только к рождению 2-го или 3-го ребенка после 2018 года, но и к самой ипотеке. Ведь ее условия изменить невозможно. Итак, рефинансированию взятой ипотеки под 6% подлежат жилищные займы, удовлетворяющие следующим условиям:
- Жилье приобретается на первичном рынке. Причем закон распространяется и на строящуюся недвижимость.
- Кредитором выступает один из российских банков или АИЖК.
Если установленная процентная ставка вдруг окажется ниже 6%, то рефинансировать ипотеку не удастся, не получится и переложить обязательства по ее выплате на плечи государства.
Еще один важный момент. При рефинансировании ипотеки уже уплаченная часть не берется в расчет. То есть разницу между льготной и установленной процентной ставкой государство не возвращает. Оно лишь оплачивает ее 3 или 5 лет после оформления всех необходимых документов.
В каких банках рефинансируют ипотеку под 6%
Механизм действия новой программы льготной ипотеки достаточно интересен. Он выгоден не только заемщику, но и банкам. Ведь финансовые учреждения получают всю положенную прибыль, только уже из двух источников: от заемщика и государства. Уменьшается риск организаций относительно невозврата выданных средств. При этом снижается финансовая нагрузка и самих клиентов банка.
Рефинансировать ипотеку под 6% на льготных условиях можно в одном из банков, утвержденных Минфином для участия в программе (список). Отказать в предоставлении такой субсидии они не могут, тем более что финансирование производится из бюджетных средств, а не активов кредитора.
В классическом понимании рефинансирование кредита предполагает обращение в новый банк. То есть сначала клиент берет деньги на покупку недвижимости у одного кредитора. Через некоторое время другой банк предлагает более выгодные условия, и клиент переходит туда, снижая размер конечной переплаты.
Такая модель обязательно предполагает необходимость получения одобрения от банка. То есть клиенту могут и отказать. Это право оставляет за собой финансовое учреждение.
Что же касается рефинансирования ипотеки под 6 процентов, то тут механизм действия несколько иной. Человеку не нужно обращаться в другой банк за снижением процентной ставки. Он получает льготу в рамках того финансового учреждения, где была оформлена ипотека.
По сути, речь о рефинансировании здесь и не идет, так как фактически банк получает ту же прибыль, что и раньше, просто финансовая нагрузка за счет поддержки государства снижается.
Порядок получения льготной ипотеки
Для снижения процентной ставки по текущей ипотеке обращаться в социальные службы или Пенсионный Фонд не придется. Обойдется и без сбора большого количества документов. Действовать заемщику нужно следующим образом:
- после рождения 2-го ли 3-го ребенка обратиться в свой банк и составить заявку на получение льготы;
- к письменному заявлению нужно приложить документы — достаточно паспорта и свидетельства о рождении, так как оно является доказательством права на получение льготы;
- банк рассматривает заявку и выносит решение (важно, чтобы условия ипотеки удовлетворяли требованиям закона);
- при положительном ответе клиенту пересчитывают график платежей на 3 или 5 лет - разницу будет вносить государство.
Как видно, процедура рефинансирования ипотеки до льготных 6% достаточно проста. Она не требует стоять в очередях или собирать массу документов. Главное — удовлетворять всем требованиям получения льготы.
