Юридические вопросы использования земли под многоквартирными домами являются достаточно сложными. Безусловно, это связано с тем фактом, что данная территория может быть только коллективной собственностью всех владельцев объекта. Больше всего проблем возникает с землей, прилегающей которой также могут владеть только все собственники строения.
I. Земля под новостройкой
В настоящее время приобретение жилья в многоквартирном доме автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположено жилье, и ряда прилегающих территорий - разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе возведения объекта. Земля, расположенная под многоквартирным домом, принадлежит всем собственникам жилья данного объекта на правах общедолевого имущества .
II. Земля под «старыми» многоквартирными домами
1. Право на землевладение
В «старых» многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию до 1 марта 2005 года (дата введения нового Жилищного кодекса), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, безвозмездно переходит в общую долевую собственность, если:
▪ до даты вступления в силу нового ЖК РФ в отношении земельного участка были проведены все необходимые землеустроительные работы;
▪ на этот земельный участок у собственников квартир или собственников нежилых помещений есть землеустроительное дело и органом местного самоуправления утвержден проект границ данного участка;
▪ в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет, то есть у собственников квартир (нежилых помещений) имеется на руках кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера, выданный специально для целей государственной регистрации.
2. Как приватизировать землю под многоквартирным домом
В остальных «старых» многоквартирных домах собственники жилья также могут безвозмездно приватизировать расположенную под строением землю и часть прилегающей территории. Этот процесс сопряжен со следующими этапами:
▪ проведением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений, на котором избирается уполномоченное лицо (жилец, управдом, председатель домового комитета, ТСЖ);
▪ обращением уполномоченного лица в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ;
▪ обращением уполномоченного лица в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением;
▪ местные власти рассматривают заявление, формируют земельный участок и ставят на государственный кадастровый учет.
Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре, в результате чего он получает индивидуальные характеристики, позволяющие отличить себя от других земельных участков и выполнить качественную и экономическую оценку.
III. Приватизация придомовой территории
Данный процесс крайне сложен и не отрегулирован законодательно. Так, в частности, в Земельном кодексе и во всем российском законодательстве понятие «придомовая территория» отсутствует, хотя оно встречается в подзаконных актах.
Одновременно Жилищный кодекс РФ косвенно подразумевает наличие в коллективной собственности и придомовой территории, отмечая, что собственникам жилья принадлежит не только участок, на котором непосредственно расположено строение, но и элементы озеленения и благоустройства. При этом границы данной территории должны определяться земельным и градостроительным законодательством .
Де-юре размеры придомовой территории определяются в соответствии с нормами земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Следовательно, эта миссия в большинстве случаев оказывается возложенной на муниципальные власти, которые должны определять границы земельного участка в соответствии с местным градостроительным регламентом . Кроме того, при определении площади придомовой территории власти должны руководствоваться его естественными границами, а также границами соседних земельных участков.
Де-факто в Ростове нередко получается, что после приватизации земли под многоквартирным домом, часть двора остается в муниципальной собственности. Нередки случаи, когда на городской территории расположена относящаяся к многоквартирному дому детская площадка, в старых МКД без удобств зачастую на муниципальной земле стоят являющиеся общедолевым имуществом.
IV. Особенности пользования землей под многоквартирным домом и придомовой территорией
1. Коллективная собственность
После приватизации земля под многоквартирным домом и придомовая территория становятся общей собственностью всех владельцев МКД, пользоваться которой можно только коллективно. В связи с этим хотелось бы отметить ряд нюансов, с которыми могут столкнуться землевладельцы на различных жизненных этапах:
▪ согласно пункту 1 ст. 37 Жилищного кодекса, доля в праве общей собственности на землю пропорциональная общей площади помещения;
▪ ни один из собственников жилья многоквартирного дома не может продать свою долю земли, относимой Жилищным кодексом РФ к общедолевому имуществу, другому собственнику, и уж тем более - стороннему лицу;
▪ при этом допускается продажа некоторых участков придомовой территории, не относимых законодательством к общедолевому имуществу. Иными словами, если впоследствии, например, собственник жилого или нежилого помещения первого этажа захочет изменить планировку своей квартиры и возвести пристройку, тем самым заняв часть придомовой земли, он может получить на это право, согласовав свои действия с каждым из домовладельцев. Для этого можно заключить с соседями договор аренды либо просто выкупить у них эту площадь;
▪ собственник первого этажа многоквартирного дома при согласии других собственников (см. пункт выше) может разместить на приватизированной придомовой территории небольшой приусадебный участок, арендовав территорию у соседей - как часто бывает в южнороссийских городах и поселках. Но он не сможет продать свою квартиру вместе с используемым приусадебным участком и уж тем более - продать участок отдельно от квартиры;
▪ придомовая территория по решению общего собрания собственников жилья может быть передана в пользование или аренду в том числе и сторонним лицам (например, под размещение коммерческого магазина). При этом деньги с арендных платежей должны получать все собственники данного МКД - пропорционально своей доле.
2. Ограничение прохода посторонних
Подобно владельцам индивидуального домовладения, имеющим право оградить свой объект забором, участок, на котором расположен МКД, также может быть ограничен правом пользования других лиц - если это не ущемляет права последних. Соответственно, двор многоквартирного объекта также можно оградить забором через него невозможно пройти к другим строениям, улицам, паркам или скверам.
Одновременно собственники дома имеют право не разрешить прокладывать через свой земельный участок коммуникации .
Вопрос, кто же должен нести расходы по содержанию, уборке и благоустройству придомовой территории, на наш взгляд, полностью так и не решен. Как мы уже отмечали, Жилищный кодекс РФ относит к общедолевой собственности «элементы озеленения и благоустройства», расходы по содержанию оных должны входить в тариф на
Но на чьи плечи ложится содержание остальных площадей придомовой территории, официально принадлежащей собственникам жилья, пока не ясно.
V. Налог на землю под многоквартирным домом
Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме должны платить земельный налог с даты проведения государственного кадастрового учета земельного участка, занимаемого многоквартирным домом. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для каждого налогоплательщика будет равняться частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам .
В соответствии с Налоговым кодексом РФ (ст. 388), налогоплательщиками признаются организации и физ. лица, обладающие:
- земельными участками на праве собственности;
- правом постоянного (бессрочного) пользования;
- правом пожизненного наследуемого владения.
Налоговая база земельного участка (там же, ст. 360) определяется как его кадастровая стоимость, которая в свою очередь оценивается государством на основании анализа рыночной стоимости различных участков (в Ростове - определяется органами Роснедвижимости).
Годовая сумма земельного налога рассчитывается
по следующей формуле:ЗН = Кст x Сн x Квл х Дзу
ЗН - земельный налог;
Кст - кадастровая стоимость земельного участка;
Сн - ставка налога, установленная местными властями. Для жилых домов она не может превышать 0,3%;
Квл - коэффициент владения квартирой. Например, если собственники купили жилье полгода (6 месяцев) назад, Квл = 6/12, для старожилов Квл = 12/12.
Жильцы МКД и управляющая компания нередко попадают в спорные ситуации, касающиеся вопроса содержания прилегающей к дому территории. Дело в том, что земельный участок МКД часто не оформляется должным образом, соответственно, не понятно кому принадлежит земля под многоквартирным домом. В таких условиях границы участка земли, прилегающего к дому и являющегося частью общего имущества жильцов, определить не представляется возможным. Если же участок земли под МКД оформлен правильно и учтен в кадастре, то и вопросов не возникает.
Жильцы ежемесячно оплачивают счета, а УК, в свою очередь, выполняет обязательства по уборке и содержанию прилегающего к дому участка. Статья будет посвящена как раз первому случаю, и в ней мы расскажем о возможных путях решения возникающих проблем.
Кому принадлежит земельный участок под многоквартирным домом
Земельный кодекс РФ в ст. 36 и Жилищный Кодекс РФ в ст. 16 дают следующие простые пояснения: участки земли, на которых находятся МКД, сооружения и прочие объекты недвижимости, входят в состав общедомового имущества собственников и являются общедолевой собственностью жильцов МКД.
Если земельный участок под жилым домом не был сформирован до вступления в силу Жилищного кодекса РФ (ситуация №1, которую мы рассматривали в предисловии), то на общем собрании собственники могут назначить ответственное лицо, наделенное рядом полномочий, которое от их имени вправе составить и подать заявление в соответствующую организацию на формирование участка земли, где стоит МКД.
После того как этот процесс будет завершен, участок и объекты общедомового имущества, расположенные на нем, переходят в статус общедолевой собственности жильцов дома (собственников) на безвозмездной основе.
Федеральный законодатель, учитывая правовую природу общего имущества жильцов, реализовал положения Конституции РФ в новых правовых актах: Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Таким образом, он перенес правовое регулирование вопроса о включении участка земли (где располагается МКД), как части общего имущества, в общую долевую собственность жильцов (собственников помещений) в сферу жилищного законодательства. Из этого следует, что право на владение земельным участком исходит из наличия у жильцов дома прав собственности на помещение в МКД.
Что это значит? Все просто – для того, чтобы земельный участок и объекты недвижимого имущества, включенные в состав дома, перешли в общедолевую собственность жильцов дома, достаточно подать заявление. Руководствуясь данным заявлением, государственные органы сформируют участок земли согласно положениям земельного и градостроительного законодательств и внесут сведения о нем в кадастр. То есть это именно та ситуация, перенесенная в правовое поле, о которой мы говорили выше. Примечательно и то, что для перехода участка земли в общедолевое владение, никакое специальное решение органов публичной власти не понадобится. Также не нужно будет регистрировать это право в ЕГРН.
Межевание земельного участка под МКД: плюсы и минусы процедуры
После того как земельный участок на безвозмездной основе передан собственникам помещений в МКД на правах общедолевой собственности, счастливые жильцы, равно как и управляющие компании, могут столкнуться с рядом проблем, в том числе и финансово затратных, о которых ранее (пока участок не был сформирован) и не подозревали.
Положительные стороны
1. Жильцам МКД гарантированы следующие права:
- невозможно инициировать процесс отчуждения или начать снос (строительство) какого-либо объекта, не согласовав данные действия с собственниками общего имущества;
- невозможно использовать земельный участок МКД для строительства на его территории коммерческих объектов и объектов иного назначения (организации автостоянки, строительства гаражей, открытия автомойки);
- изъятие участка для нужд муниципалитета на безвозмездной основе также не представляется возможным.
- Возможность получения дополнительной прибыли. Земельный участок или его часть могут быть сданы собственниками в аренду или предоставляться для иных целей на платной основе третьим лицам. Также факт наличия права долевой собственности сказывается на росте цены за квадратные метры жилых или нежилых помещений.
- Возможность использования участка в своих целях. На усмотрение владельцев участок (собственными силами) может быть оборудован детской площадкой, благоустроен, на нём могут быть возведены иные сооружения, необходимые для повышения уровня комфорта жильцов.
- С 1 января 2015 г. налог на участок земли собственниками помещений в МКД не оплачивается.
Отрицательные стороны оформления общедолевой собственности земельного участка МКД:
- Рост цены на квадратный метр помещений может являться также и отрицательной стороной оформления долевой собственности, так как увеличение стоимости помещений, возможно, сузит потенциальный круг покупателей или арендаторов и точно увеличит расходы на содержание общего имущества МКД.
- Ответственность за содержание земельного участка в надлежащем состоянии ложится на плечи собственников. Они обязаны следить за порядком на участке, убирать, содержать и ремонтировать дороги на территории МКД, заботиться о надлежащем состоянии элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.д.). При несоблюдении обязательств (не убран снег, вовремя не вывезен мусор) к владельцу (управляющей организации) могут быть применены штрафные санкции.
Рассмотрев как положительные, так и отрицательные стороны данного шага, можно сделать вывод, что плюсы перевешивают все потенциальные неудобства, связанные с оформлением общей долевой собственности. Однако, как и в последнем отрицательном пункте, даже явные плюсы могут легко стать минусами.
К примеру, зачастую собственники аргументируют необходимость и форсируют оформление долевого владения, ссылаясь на то, что появится возможность построить на придомовом участке полезные и нужные для жильцов объекты. Однако нужно помнить, что любой территории в городе отведено свое назначение, равно как и придомовой зоне. То есть построить под МКД магазинчик, специализирующийся на продаже алкоголя, будет невозможно. Сфера строительства объектов на придомовых территориях весьма ограничена. Обусловлено это совокупностью множества факторов: скученностью застройки жилья, градостроительными ограничениями, нормативно-техническими требованиями и т.д.
Возвращаясь к росту цены за квадратный метр помещения, после перехода участка в общедолевую собственность необходимо понимать еще один немаловажный момент. Доля собственности в участке земли МКД по сути своей – гипотетическая: она не может быть продана, передана или подарена. Эта территория является неотторгаемой частью МКД, такой же, как малюсенькая часть чердачного помещения или квадратный сантиметр лестничной площадки, которые также находятся в общем владении жильцов. Иными словами, эта земля не оборотоспособна.
Как определяется площадь земельного участка МКД
Существует несколько различных нормативов, прописанных в разных правовых актах, которые оперируют понятием «земля под МКД» и на основании которых выносится решение о предоставлении участка. Вследствие чего возникают частые споры по вопросам размеров предоставляемой площади, чего нельзя сказать о праве на эту землю, которое оспаривается крайне редко.
В статье 36 Жилищного кодекса РФ есть указание на то, что включает в себя земельный участок: различные зеленые насаждения, элементы благоустройства, объекты, участвующие в обслуживании и эксплуатации жилого дома, но нет указаний на то, какого размера он должен быть. Есть только отсылка на Земельный и Градостроительный кодексы. Однако и в Земельном кодексе ничего не говорится о площади этой территории. Наконец, Градостроительный кодекс (часть 4 статья 43), казалось бы, дает четкое определение положенных размеров: в данной статье говорится о том, что этот норматив определяется еще на этапе застройки, при определении учитывается фактическое землепользование, нормативы и правила, действовавшие в момент возведения здания.
Из этого следует, что построенные дома располагаются на уже сформированных земельных участках, изначально предоставлявшихся под застройку, а впоследствии и для эксплуатации МКД на основании акта. Границы этой территории определяются согласно инвентарному плану, являющемуся неотъемлемым приложением к акту (конкретное наименование данного документа несколько раз изменялось).
В свою очередь, если собственники решат провести процедуру межевания и включить земельный участок в кадастр с целью оформления земли в общедолевую собственность, то данное решение будет противоречить 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О » . В ст. 16 данного закона предусмотрены основания, на которых может быть проведен кадастровый учет: образование или создание объекта недвижимости, прекращение его существования, а также случаи, когда изменяются его уникальные характеристики либо сведения о нем. Становится ясно, что данные основания не имеют никакого отношения к большей части возведенных домов.
Чтобы оформить земельный участок, а также внести в кадастр участки уже возведенных МКД, достаточно предоставить акт, на основании которого проводились застройка и последующая эксплуатация дома, и инвентарный план. Если сведений недостаточно, то ведомства, занимающиеся такими делами, запрашивают информацию в других госорганах.
В каком порядке проводится межевание земельного участка МКД
Межевание проводится для определения границ и площади земельного участка МКД. У данной процедуры есть как положительные, так и отрицательные стороны. Вместе с тем, жильцы все чаще склоняются к решению проведения этого мероприятия.
По окончании процедуры межевания и после того как все необходимые бумаги будут должным образом оформлены, жильцы получат некоторые преференции, о которых мы говорили в начале статьи. Вспомним их:
- это возможность организации дополнительных парковочных мест;
- возможность возведения различных объектов благоустройства;
- установка шлагбаума, перегораживающего въезд на придомовую территорию;
- сдача части земельного участка в аренду с целью получения дополнительной прибыли (с условием, что данное решение будет согласовано со всеми собственниками и не снизит комфорт их проживания).
Однако наиболее важный плюс от проведения процедуры межевания и включения земельного участка в кадастр – это то, что в таком случае МКД сможет участвовать в программе капремонта и проведении муниципалитетом работ по благоустройству придомовой зоны.
При организации участка земли в обязательном порядке учитывается планировка придомовой территории МКД.
Оформляя этот участок в общедолевую собственность, нужно следовать определенным правилам землепользования:
- Процедура межевания инициируется при условии, что на участке расположен один МКД и относящиеся к нему элементы благоустройства.
- В общедолевую собственность не могут быть включены общественные проезды и другие элементы дорожной инфраструктуры.
- При проведении процедуры межевания учитывается зонирование участка земли, определенное нормами градостроения.
Межевание проводится после согласования и заключения собственниками договора с инженерно-геодезической компанией. Данная процедура имеет строгий регламент и требует выполнения нескольких необходимых этапов.
В результате проведенного межевания и после того как участок будет включен в кадастр, оформляется право общедолевой собственности, подтверждаемое соответствующими документами.
Как оформить земельный участок МКД: 5 этапов постановки на кадастровый учет
Этап 1. На общем собрании собственники помещений в МКД принимают решение о формировании земельного участка.
Необходимо провести общее собрание, следуя строгому протоколу и соблюдая все законодательные нормы (собрание приводится методом очного голосования, то есть организуется совместное присутствие собственников). На данном этапе понадобится оформить следующие важные документы:
- план, соответственно которому будут распределены доли в общедолевой собственности на общедомовое имущество МКД;
- копии уведомления о проведении общедомового собрания собственников для решения вопроса о формировании земельного участка МКД;
- общий список, в котором будут зарегистрированы собственники (или их представители), присутствовавшие на общем собрании;
- надлежащим образом оформленные доверительные документы, предоставляющие право голоса представителям собственников;
- принятое решение жителей МКД о необходимости формирования участка земли, оформленное в письменном виде;
- протокол проведенного собрания.
Если общедомовое собрание собственников будет решено проводить методом заочного голосования, то список основных документов, которые необходимо будет оформить на данном этапе, не изменится.
Этап 2. Представитель собственников помещений в МКД подает заявление на формирование участка земли в соответствующие госорганы.
Органы, имеющие полномочия формировать земельные участки МКД:
- органы государственной власти;
- органы местного самоуправления.
К примеру, в г. Москва данным вопросом занимается Департамент городского имущества.
Сначала компетентный орган, занимающийся вопросом формирования земельных участков, обязательно проверяет наличие проекта, на основании которого проводилось межевание квартала. По результатам проверки предпринимаются соответствующие действия:
- если территория, где расположен земельный участок, не проходила процедуру межевания, то ее вносят в план межевания;
- если проект есть, границы участка утверждаются на кадастровой карте территории.
Этап 3. На данном этапе потребуется помощь кадастрового инженера, который подготовит межевой план.
Все земельные участки формируются согласно утвержденному проекту межевания квартала. В свою очередь, этот проект должен соответствовать установленному Генеральному плану. Для того чтобы инициировать процедуру постановки участка на государственный кадастровый учет, необходимо подготовить межевой план. Это кропотливая и довольно сложная работа, требующая высокой компетенции, знания тонкостей и нюансов данного дела. Именно поэтому на данном этапе следует обратиться за помощью к высококвалифицированному специалисту – кадастровому инженеру.
Орган регистрации прав осуществляет ведение электронного хранилища, в которое может быть помещен на временное хранение межевой план на срок до трех месяцев. Любому документу присваивается индивидуальный инвентарный номер. Эти бумаги могут быть бесплатно затребованы в любой момент кадастровым инженером либо заказчиком работ в установленном законом порядке. Чтобы специалист мог поместить межевой план в электронное хранилище, данное условие необходимо предусмотреть в договоре.
Этап 4. Требуется подготовить документы для проведения кадастрового учета и регистрации прав общедолевой собственности на участок земли.
Ниже приведен список требуемых документов:
- Заявление о постановке на кадастровый учет и государственную регистрацию права общей долевой собственности на общедомовое имущество в МКД.
- Оплаченная государственная пошлина за регистрацию доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество в МКД (подтверждающие документы). С 2014 года эта сумма составила 200 руб. (пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
- Документ, удостоверяющий личность человека, подающего заявление, либо уполномоченного лица (необходима нотариально заверенная доверенность). Предоставляется лично.
- Решение формировать земельный участок, где находится МКД, оформленное в виде протокола общего собрания собственников жилья в МКД.
- Документы, являющиеся подтверждением формирования земельного участка соответствующим органом государственной власти либо органом местного самоуправления.
- Документы, подтверждающие право собственности владельцев жилья в МКД, возникшее до 31.01.1998 г. (в случае, если в ЕГРН нет записей о государственной регистрации наличия прав данных собственников на момент предоставления документов).
- Решение собственников касательно определения долей в праве собственности на общедомовое имущество (включая участок) в МКД, оформленное в виде протокола общего собрания жильцов дома.
- Прочие документы, нужные для осуществления государственной регистрации прав, в случаях, предусмотренных законами РФ.
В тексте заявления можно указать уникальный идентифицирующий номер межевого плана, В том случае, если он помещается в электронное хранилище, не нужно предоставлять сам межевой план.
Этап 5. Представитель собственников обращается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) для постановки участка на кадастровый учет и регистрации права общедолевой собственности.
Заявитель может предоставить необходимые документы тремя способами:
- используя электронную форму при помощи сети интернет (в том числе используя Единый портал госуслуг или сайт Росреестра);
- лично или прибегнув к помощи представителя по нотариально заверенной доверенности, в местное отделение МФЦ либо Росреестра, в том числе можно предоставить необходимые документы на выездном приеме уполномоченного лица Росреестра;
- отправив документы по почте (важно составить опись вложения и оформить уведомление о вручении).
В общем долевом владении собственников жилья в МКД участок оказывается, начиная со дня проведения государственного кадастрового учета.
После внесения необходимых сведений в государственный кадастр, земельному участку присваивается кадастровый номер и заносится в реестр.
Этапы оказания услуги могут доводиться до сведения заявителя с помощью писем на e-mail либо сообщениями на мобильный телефон. Это могут быть данные о поступлении госпошлины, оформлении регистрации и т. д.
Выписка из ЕГРН удостоверяет включение земли в кадастр и государственную регистрацию общедолевых прав на земельный участок под МКД.
Действует ли договор аренды земельного участка МКД после его оформления в собственность
Когда регистрируется право собственности на помещение в МКЖД, а также доля в праве собственности на общедомовое имущество, в том числе участок земли под конкретным МКД, встает вопрос о возможности прекращения арендных выплат согласно заключенному договору аренды земельного участка, подписанному до процедур, связанных с его формированием и постановкой на учет.
По данному вопросу можно дать такое пояснение. Договор аренды признается недействительным (прекращается его действие) в том случае, если он был заключен с лицом, право общедолевой собственности участка земли которого было подтверждено после проведения процедуры межевания, на основании которой участок был сформирован и включен в кадастр (ст. 608 ГК РФ говорит о том, что собственник имеет право сдачи имущества в аренду).
Право собственности на землю, закрепленное за муниципалитетом, прекращается, как только возникает право общедолевой собственности. Таким образом, и договор аренды прекращает свое действие.
Данные положения подтверждаются и судебной практикой. Пример рассмотрения дела, касающегося вопроса прекращения выплат по договору аренды, мы рассмотрим ниже.
Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено: лицо, получившее или сберегшее имущество за счет другого лица, признанного потерпевшим, без законных правовых актов или сделки, возвращает ему приобретенное или сбереженное без оснований имущество (неосновательное обогащение).
Собственник помещений, у которого есть доля в праве общей собственности на земельный участок под МКД, имеет право потребовать возврат неосновательного обогащения в виде арендных платежей, выплаченных по ошибке. Это возможно, если он продолжал выплачивать аренду по договору, заключенному ранее.
Пример из судебной практики
Комитет управления муниципальным имуществом города принял решение обратиться в арбитражный суд Московской области с иском к ИП Беликовой С. П.. Цель иска – взыскать задолженность по оплате в соответствии с договором аренды земельного участка № 030214. При этом комитет ссылался на то обстоятельство, что ответчик не выплачивал платежи за аренду с 01.01.2008 г. по 30.09.2011 г. Задолженность ответчика на момент подачи иска составила 93 424 руб. 10 коп, а сумма пени, согласно договору аренды, составила 59 530 руб. 87 коп.
При заседании суда материалами дела подтверждено, что в соответствии с постановлением Администрации от 30.12.1999 г. N 3268-з был составлен и подписан договор между комитетом управления и ИП Беликовой С.П. о передаче земельного участка в аренду. Действие договора аренды продлевалось постановлением Администрации от 05.04.2002 года N 1116-з до 01 июня 2003 года.
Администрация МР и предприниматель Беликова С. П. при заключении договора достигли определенных договоренностей по срокам действия аренды, которые отразились в дополнительном соглашении №1, срок действия аренды установили с 16.10.2002 года по 16.10.2027 года. Регистрация договора аренды и дополнительного соглашения к нему прошла в соответствии с принятыми нормами и в порядке, установленном законодательством. Это подтвердила выписка из ЕГРП, имеющаяся в материалах дела.
В требованиях, указанных в иске от Администрации МР к Беликовой С. П., Арбитражный суд Московской области отказал. При этом суд ссылался на нижеприведенные законодательные акты:
Согласно системному толкованию ст. 36 ЖК РФ, п.2 ст. 36 ЗК РФ, ст.1, ч. 1,2, ст. 16 Вводного закона следует, что дата введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.) является моментом возникновения права собственности на земельный участок при условии, что на ту дату он был сформирован.
Данный участок земли включен в государственный кадастр. Этот факт доказывает, что эта территория под МКД уже была сформирована на дату начала действия ЖК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 г. N 7638/11). Отсюда следует, что все собственники помещений, в том числе ИП Беликова С. П., являются долевыми владельцами земельного участка и все обязательства по аренде прекращены (ст. 413 ГК РФ).
Кому отходит земельный участок МКД после сноса здания
Если жилой дом признан аварийным и подлежит сносу либо реконструкции, то в соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 г.), определяя выкупную цену изымаемого жилого помещения, нужно учитывать стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество в доме, подлежащем сносу. При определении выкупной цены нужно также учитывать и долю в праве собственности на участок земли МКД.
В настоящее время в судах нет сложившегося единого подхода к определению выкупной цены. Далеко не все суды принимают во внимание тот факт, что право общедолевой собственности позволяет жильцам МКД владеть долей общедомового имущества (ч.1 ст. 36 ЖК РФ, п.1 ст. 290 ГК РФ). Кроме этого собственникам может принадлежать земельный участок, относительно которого выполнен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Факт неотъемлемости понятия права собственности помещения в МКД и понятия права общедолевой собственности на общедомовое имущество в МКД, включая участок земли, установлен в ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ. В стоимость помещения в МКД необходимо включать стоимость доли в праве владения общедомовым имуществом, включая участок земли МКД. Ее нельзя установить независимо.
Нужно признать, что практика судов, учитывающих при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения стоимость доли в общедомовом имуществе МКД и земельного участка, является полностью обоснованной.
Юристы и риелторы рассказали, зачем жителям многоквартирных домов стоит задуматься об оформлении прилегающих земельных участков в общедолевую собственность
Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации. Пока это не вылилось в реально оформленные права собственности — в Росреестре сообщили «РБК-Недвижимости», что не наблюдают роста обращений граждан. Редакция узнала у юристов и риелторов, зачем нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре рассказали, как ее оформить.
Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) являются одновременно владельцами общего имущества в этом здании: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования. В список входит земля, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, а также все находящиеся элементы благоустройства и озеленения, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности.
«Без земли домов не бывает - еще при строительстве новых жилых зданий дольщик уже получает право на землю, на которой будет располагаться дом. Даже если объект не завершен, дольщики имеют право оформить в собственность долгострой и земельный участок под ним», - пояснила Мария Литинецкая.
В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к МКД, в Москве является правом, а не обязанностью собственников. «Пока столичное правительство не понуждает москвичей оформлять права на землю. В том числе это объясняется тем, что городским властям в таком случае удобно распоряжаться своей муниципальной землей, не учитывая интересы собственников помещений в МКД», - рассказал «РБК-Недвижимости» партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.
Зачем нужна собственность на землю у дома
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», - приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.
В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.
Земля и реновация пятиэтажек
Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», - говорит Мария Литинецкая.
При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.
«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», - утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», - дополняет Мария Литинецкая.
Напомним, что ранее председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская призвала жителей сносимых пятиэтажек ставить землю под этими домами на кадастровый учет. «Хочу упомянуть решение Верховного суда РФ для случая, когда собственник будет требовать не натуральное возмещение, а денежную компенсацию. Тогда в нее, помимо рыночной стоимости жилого помещения, входит доля в праве на общее имущество и на земельный участок. Я призываю всех москвичей озаботиться постановкой на кадастровый учет земельных участков под своими домами, потому что только в этом случае стоимость земельного участка будет входить в рыночную стоимость квартиры», - сказала Галина Хованская на пресс-конференции по программе реновации в Госдуме 19 мая.
На каком основании земля принадлежит собственникам
Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).
Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.
«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», - рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.
Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.
Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.
Если участок не размежеван, то определение его границ может быть произведено при помощи услуг кадастрового инженера, который подготовит межевой план земельного участка. Данные об этом участке также могут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.
Оформление документов на земельный участок производится органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Россреестр), для чего в этот орган предоставляются соответствующие документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации недвижимости, в частности решение общего собрания собственников помещений о формировании земельного участка и об определении долей, заявление, план земельного участка и прочие, необходимые для государственной регистрации прав.
«Без проведения указанных процедур земельный участок не будет оформлен в общую долевую собственность, следовательно, никаких полномочий собственника в отношении данного земельного участка у жителей многоквартирного дома не будет. Они не смогут распоряжаться этой землей или совершать в отношении нее какие-либо правопритязания», - пояснил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Как оформить землю у дома в собственность
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.
Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.
Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.
Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30-40 тыс. руб. с одного дома.
После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», - дополняет Мария Литинецкая.
Какие документы нужны
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:
Заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
Документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);
Куда подавать документы
Документы на государственную регистрацию можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» либо отправить почтой (обязательно с описью вложений и объявленной ценностью) или в электронном виде через портал Росреестра. Срок регистрации составит семь рабочих дней, в случае если документы поданы через центр предоставления государственных услуг «Мои документы», срок регистрации составит девять рабочих дней.
В многоквартирных домах проживают около 100 млн. россиян, что составляет 2/3 от общей численности населения РФ по сведениям Росстата. Не удивительно, что многих волнует вопрос о . Детские площадки, автостоянки, насаждения, внеплановые строения под окнами жильцов являются объектами финансовых, экологических, социальных, юридических и прочих аспектов права.
Какими законами в данном случае регламентируются отношения собственности?
- Жилищный Кодекс РФ (ст. 33, 34, 36, 37, 44);
- Федеральные законы:
- № 189-ФЗ от 29.12. 2004г (ст. 16).
- № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. (ст. 38, 39);
- №191-ФЗ от 29.12.2004 г. (ст. 6);
- Постановление Правительства РФ №576 от 07.08.2002г.
- Постановлением Правительства РФ № 1223 от 26.09.1997г. (с изменениями от 21.08.2000 г.);
- Приказ Минюста РФ №29 от 14.02.2007 г. и др.
Каков порядок определения размеров и границ участка?
Размеры участка определяется в соответствии с Земельным законодательством. Согласно закону о градостроительной деятельности, они рассчитываются, исходя из фактических объемов землепользования и утвержденных правил градостроения
.
Ответ: Нет, решение об оформлении земли в собственность принимается на добровольной основе, путем голосования на общем собрании.
Вопрос: Существуют ли ограничения в назначении использования оформленного в общую долевую собственность земельного участка?
Ответ: Да, решения и действия в отношении использования приватизированных участков не должны противоречить действующему законодательству РФ.
Вопрос : Существуют ли нормы размеров приватизируемых участков?
Ответ: Нет, жестких нормативов нет. На общем собрании собственников жильцы должны определиться с размерами участка для работ по межеванию границ. Они могут быть, как максимальными, так и минимальными (включая территорию под домом и подъездами к нему).
Вопрос: Если на данной территории уже были ранее проведены, можно ли подать запрос на изменение размера участка?
Ответ: Нет. В данном случае можно подавать заявление на оформление в собственность земельного участка с точно обозначенными границами и размером (согласно действующему Плану межевания границ).
Вопрос: Какие официальные документы об оформлении участка следует получить на руки?
Ответ: Геодезический план, Свидетельство о регистрации права общей долевой собственности (выдается в местном представительстве Росреестра).
Земля под многоквартирным домом: как можно ее использовать?
— многие представляют более-менее ясно, а как именно получить в личную собственность участок земли под многоквартирным домом? Подробнее — на видео.
Очень много споров между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями возникает вокруг придомовой территории. Если земельный участок под жилым домом сформирован и поставлен на кадастровый учёт, то он входит в состав общего имущества в МКД . Следовательно, собственники платят УК за его уборку. А управляющие компании обязаны за ежемесячную плату содержать придомовую территорию в надлежащем порядке.
Но зачастую земельный участок под МКД не сформирован и не состоит на кадастровом учёте. Поэтому невозможно определить границы придомовой территории , входящей в общее имущество собственников помещений в МКД. Ситуация вызывает много вопросов и проблем. Как оформить земельный участок в общее имущество МКД? Кто и как определяет его границы? Что такое придомовая территория? Когда у УК возникает право включать в квитанцию графу: уборка придомовой территории? Постараемся во всём разобраться.
Придомовая территория в составе общего имущества МКД
Под земельным участком под жилым домом признаётся придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, относящаяся к объектам общего имущества собственников помещений в МКД (ч.1 ст.36 ЖК РФ). Это общедолевая собственность , которая не может стать чьим-то частным владением. Размер и границы участка остаются неизменными, если только собственники на общем собрании не решат сделать реконструкцию (п.4 ст.37 ЖК РФ).
Границы и размер придомовой территории, сформированной под МКД, определяются согласно требованиями земельного и градостроительного законодательства (п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ).
В п.3 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ №491 от 13.08.2006 года) сказано, что при определении состава общего имущества многоквартирного дома необходимо руководствоваться данными ЕГРП и государственного земельного кадастра о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом. При наличии расхождений, противоречий сведений о составе общего имущества, содержащихся в Росреестре, с документацией государственного технического или бухгалтерского учёта УК, технической документацией на МКД, приоритет будут иметь данные из ЕГРП.
Переход земельного участка под домом в собственность владельцев помещений в МКД
Важное значение отводится году постройки дома. В ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД, который находится на нём.
Из этого следует:
- если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте , то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).
- собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления органом госвласти формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт (п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).
Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.
Как правило, между УК и органом местного самоуправления заключается соглашение, по которому управляющая компания обязуется убирать и содержать в надлежащем порядке спорный земельный участок под домом. В свою очередь, орган местного самоуправления по этому же соглашению предоставляет УК субсидии.
Судебная практика
Как мы уже отмечали, существует богатая судебная практика по делам, касающимся права собственности на придомовую территорию МКД, а также оспаривания оплаты за её уборку. Собственники помещений в доме и управляющие компании, а также жильцы дома между собой постоянно судятся из-за земельного участка под МКД.
Как оформить в собственность земельный участок под МКД?
Во избежание различных недоразумений и судебных споров по поводу определения границ придомовой территории под МКД, необходимо сформировать земельный участок, на котором находится дом, и поставить его на кадастровый учёт. Как это сделать?
Для оформления в собственность земельного участка под МКД следует выполнить следующий алгоритм действий.
Шаг 1 Проведение общего собрания собственников помещений в МКД о формировании земельного участка
Шаг 3 Постановка земельного участка на кадастровый учёт
С письменным заявлением о постановке на кадастровый учёт земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (п.1 ст.20 ФЗ №221 от 24.07.2007 года).
Шаг 4 Сбор пакета документов для регистрации права общедолевой собственности на земельный участок
С 2015 года участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом (пп.6 п.2 ст.389 НК РФ).
Провести общее собрание собственников и решить вопрос о включении земельного участка в состав общего имущества дома гораздо проще с помощью .
