Жилье, в современном мире получило большое распространение, так как на полную стоимость жилья очень многим гражданам финансов не хватает, поэтому и приходится прибегать к помощи банка.
Несмотря на популярность , сам процесс ее оформления может составлять до 4-х месяцев . Основным и самым важным пунктом в покупке квартиры в ипотеку является заключение договора. Он в свою очередь, должен быть грамотно оформлен и желательно не во вред заемщика. Поэтому, прежде, чем что-то подписать, рекомендация заемщику – внимательно ознакомиться с каждым пунктом договора, а желательно, чтобы это сделал юрист.
Законодательные основы ипотечного кредитования
Для того, чтобы у ипотечного кредитования были правовые основы, в 2000 году была подписана Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. Это основной документ, который регламентирует сотрудничество между банком и заемщиков и помогает решить споры, возникающие между ними.
Кроме того, есть еще ряд документов, которые контролируют законность ипотечного кредитования. Среди них: Закон об ипотеке, принятый 16.07.1998 г (номер ФЗ – 102), постановления правительства, регулирующие ипотечное кредитование, например, «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г.
Благодаря принятию всех этих законов, полную безопасность получил заемщик и регламентированы действия кредитора.
Основные требования к договору ипотеки
Ипотечный договор — это договор, при заключении которого недвижимость уходит в залог. Если вопрос о жилье, то в качестве залога выступает дом или квартира. При заключении договора необходимо участие двух сторон: банка и заемщика. Обе стороны должны принимать решения на добровольной основе и быть дееспособными.
В договоре должны быть прописаны пункты, без указания которых договор заключен быть не может:
- указывается предмет ипотеки, то есть, то на что выдается ипотечная сумма и что именно затем уйдет в залог к банку;
- стоимость приобретаемого жилья;
- сумма ипотеки, дата платежа, сроки окончания выплаты;
- жилье, которое уходит в залог к банку указывается вместе с адресом, по которому оно находится, площадью и количеством комнат;
- далее уже прописаны права и обязанности сторон, с указанием всех данных: какую сумму взял, когда обязуется вернуть, ежемесячные платежи, форс-мажорные ситуации и т.д.
Что такое предварительный договор
Предварительный договор это документ, который имеет юридическую силу. Приобретая жилье в ипотеку, обязательным условием является его составление, так как для оформления документов необходимо время и чтобы ни один участник договора не поменял своего решения, требуется его заключение.
Договор вступает в силу, сразу же, как только он будет подписан и имеет юридическую силу. Законом не регламентировано его нотариальное закрепление.
Что наиболее важно при составлении основного договора по ипотеке
Договор на ипотеку в действительности состоит из двух частей, первая включает в себя информацию о выдаче непосредственно займа, во второй, информация о том, что недвижимость переходит в собственность. Вторая часть и является ипотечным договором.
В договоре должна быть описана информация о том, что является предметом залога. Информацию о недвижимости прописывают полностью, с указанием адреса и обязательно указывается информация о ее стоимости. В документе, должны быть данные о правах, согласно которых, жилье переходит в собственность человека взявшего кредит.
Немаловажным условием, данного договора является срок выплаты по нему. Если заемщик не сможет выплатить сумму по каким-то обстоятельствам, то банк имеет право забрать недвижимость, для погашения задолженности.
Права банка, которые прописаны в договоре, необходимо изучить очень внимательно, чтобы потом у вас не возникло каких-либо проблем.
Особенности, важные моменты и образец договора купли-продажи с ипотекой Сбербанка
Это документ, который регламентирует отношения продавца и покупателя, согласно которого происходит передача имущества от одного лица к другому. Если это договор на квартиру находящуюся в ипотеке Сбербанка, то сразу после совершения сделки, недвижимость переходит в собственность банка до момента, пока не будет заплачен долг перед ним.
Что включает в себя договор
По объему это небольшой документ. Основными его пунктами является информация о продавце и покупателе, информация о том, что именно продается, каким образом будет произведен расчет, обязательно оговариваются права и обязанности двух сторон и время, которое договор действует и подлежит исполнению.
В договоре купли-продаже есть поля, которые заполняют в обязательном порядке. Начинают заполнение документа с информации о населенном пункте, в котором происходит банковская сделка, обязательным условием является указание даты.
Основные разделы документа
- информация о людях, совершающих сделку. Здесь, главное условие – отсутствие ошибок. Так здесь прописываются ФИО, паспортные данные, адрес по прописке и семейное положение. Тот, кто брал деньги у банка, должен знать о том, что финансовые организации, банк, скорее всего, откажется дать кредит тому, кто продает свое жилье по доверенности.
- о чем договор. Здесь информация о полном адресе, продаваемого объекта. Указывается также этаж, на котором находится квартира, ее площадь. Обязательным условием в договоре выступает присутствие пункта о том, что квартира была приобретена, перешла по наследству. Прописываются номера документов, согласно которым, квартира появилась в собственности.
- как будет произведен взаиморасчет. Прежде, чем внести данную информацию в договор покупатель и продавец обговаривают все условия устно. Даже если договорено, что покупатель отдает продавцу часть суммы, а через месяц отдаст вторую, то эта информация обязательно быть зафиксирована договором. С квартирой, которая куплена в ипотеку, первая часть передается сразу, а вторая часть поступить на лицевой счет продавца, только после того, как будет произведена государственная регистрация. При передаче денег, продавец покупателю пишет расписку, что деньги получил. Сумма прописывается прописью и цифрами, с указанием даже копеек.
Договорные отношения между сторонами
Продавец обязуется передать помещение покупателю в таком состоянии, в котором он ее первоначально видел. После заключение первоначального договора, не допускается передача помещения в аренду. Как только будет проведена сделка, так сразу необходимо подписать «Акт передачи», где все подробно прописано, что все в помещение содержится. После подписания акта продавец обязан передать ключи от жилья и квитанции об оплате.
Срок действия договора купли-продажи
Как только договор будет договор зарегистрирован в государственном органе, он сразу вступает в силу. В договоре покупатель и продавец подтверждают, что он не болен не чем, что у него нет заболеваний, которые могли бы повлиять на принятия решения по договору. После передачи продавцом жилья, покупатель несет ответственность за купленное жилье.
Если договор купли-продажи делается на ипотечную квартиру, то в нем обязательно указывается информация о том, на какие средства она приобретена. В этом пункте четко прописывается информация о том, что часть средств внесено из собственных сбережений (с указанием суммы), а часть суммы предоставил банк (так же сумма прописывается).
Не забывайте и о том, что если вы решили продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не достаточного вашего желания. Здесь решение о возможности продажи принимает только банк, который давал вам средства в долг. Все квартиры, купленные по ипотечному договору, в документе о государственной регистрации имеют обременение. То есть, нельзя взять деньги у банка, а потом просто его . Чтобы была возможность продажи, необходимо получить разрешение банка. Не один уважающий себя нотариус, риелтор не будет с продавцом работать, если нет данного документа.
В случае покупки жилья по ипотеке, лучше чтобы все расчеты происходили через ячейку банка, это поможет обезопасить финансово и покупателя и продавца, так как деньги поступают непосредственно банку, и он их сохраняет для вас.
Так же хотелось бы сказать о том, что деньги напрямую заемщику не передаются, а переводятся посредством банковских операций с использованием ячеек.
Самостоятельное составление договора
Так как ипотечный договор — это соглашение между частным лицом и банком, то составлять договор самостоятельно не имеет смысла. Разработкой данного документа занимается только банк. Вы в свою очередь можете, для своей уверенности, пригласить юриста, для того, чтобы затем не возникло проблем у вас ни с квартирой, ни с финансами.
Подробнее о гаранте сделки
То есть — о предварительном договоре. Немногие, на самом деле, задумываются о нюансах и правилах составления этой разновидности договора купли-продажи. Рекомендуем посмотреть следующее видео.
Некоторые граждане не уделяют должного внимания составлению предварительного договора купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка. Такая беспечность может дорого стоить ипотечному заёмщику. Он может остаться без квартиры и без денег. Соглашение о передаче задатка должно быть составлено в соответствии с нормами действующего законодательства.
Ипотека от Сбербанка — это один из самых популярных финансовых продуктов на российском кредитном рынке. Выделяют следующие этапы ипотечной сделки:
- Оцените финансовые возможности своего домашнего бюджета и выберите банк-кредитор;
- Выберите кредитную программу и узнайте основные параметры ипотечного займа (размер, срок, полная стоимость);
- Подайте заявление на получение займа (к заявке прилагается комплект документов, указанный на корпоративном портале Сбербанка);
- Получите уведомление о предоставлении ипотеки (выдаётся в офисе кредитной организации);
- Найдите залоговый объект (жильё должно соответствовать требованиям банкиров);
- Получите документы по приобретаемой квартире (оформляются Сбербанком);
- Заключите с продавцом жилья предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка;
- Оцените залоговую жилплощадь (список аккредитованных оценочных компаний можно найти в интернете);
- Подготовьте основной договор купли продажи жилья и пакет бумаг для Росреестра (бумаги сдаются под расписку);
- Отдайте полученную расписку кредитному менеджеру;
- Заберите бумаги из Росреестра (в основном соглашении ставится отметка об ипотеке).
- Получите справку из ЕГРП;
- Застрахуйте залоговую недвижимость, а также собственную жизнь и здоровье;
- Получите кредитные средства и рассчитайтесь с продавцом недвижимости;
- Оплатите ипотечный заём и снимите обременение с квартиры.
Если клиент Сбербанка планирует , то ему следует воспользоваться . На этой цифровой площадке есть список аккредитованных застройщиков и крупных риелторских агентств. Также там можно найти обширную базу данных строящихся многоэтажных домов.
В кредитном договоре указываются следующие данные:
- Дата заключения;
- Реквизиты контрагентов;
- Населённый пункт, в котором подписан договор купли продажи;
- Подробное описание ипотечной квартиры (полезная площадь, адрес, количество комнат, кадастровый код и др.) и правоустанавливающих документов;
- Рыночная цена строительного объекта (в данном пункте необходимо сделать акцент на том, что стоимость квартиры является фиксированной);
- Условия расчётов и перечисления денежных средств;
- Сроки передачи квартиры;
- Количество лиц, прописанных в квартире (в этом пункте указывается время, за которое хозяин жилья обязуется выписать посторонних граждан);
- Сторона сделки, которая будет оплачивать госпошлину за регистрацию жилья;
- Срок заключения основного договора.
Если интересы сторон представляют третьи лица, то в предварительном договоре купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка указываются реквизиты соответствующих доверенностей. В бумаге делается пометка о том, что жилплощадь не отягощена обременениями (арест, рента, аренда и др.). Соглашение о купле продаже жилой площади составляется в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
Все претензии разрешаются в ходе переговорного процесса. Если сторонам не удалось преодолеть разногласия, то они вправе обратиться в суд. Название договора купли продажи должно свидетельствовать о том, что квартира приобретается за счёт заёмных средств. Если одна из сторон сделки не является резидентом РФ, то в бумагах должна присутствовать отметка о гражданстве.
Проверьте паспорт контрагента через сервис ФМС (соответствующий сайт можно без труда найти в глобальной сети). Удостоверьтесь в том, что человек не менял свою фамилию. Если изменения имели место быть, то нужно запросить у гражданина бумаги, на основании которых изменялась фамилия. Неправильное написание личных данных приведёт к тому, что предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка признают недействительным.
Обязательно обсудите с продавцом порядок выезда из квартиры его прежних владельцев. Также в бумаге нужно сделать акцент на том, что собственник помещения не будет менять техническое состояние здания до момента подписания основного договора купли продажи. В противном случае он может вывинтить лампочки, а также снять выключатели, розетки и демонтировать сантехнику.
В практике риелторских агентств были ситуации, когда продавец недвижимости снимал межкомнатные двери и оконные блоки. Если вы планируете приобретать жильё вместе с хозяйской мебелью и бытовой техникой, то лучше сделать опись имущества. В этом документе следует перечислить предметы, которые должны перейти к новому собственнику помещения.
Мнение эксперта
Сергей Богданов
Стаж работы в ипотечном отделе Сбербанка 12 лет.
Задать вопрос экспертуЕсли продавец жилплощади состоит в законном браке, то покупателю нужно потребовать письменное согласие супруга на реализацию недвижимого имущества. Также необходимо запросить справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Приложение к предварительному договору купли продажи
Юристы и риелторы советуют составить сторонам сделки отдельное соглашение о задатке. В этой бумаге указываются следующие пункты:
- Реквизиты сторон (их можно скопировать из предварительного соглашения);
- Описание залога;
- Величина задатка. В этом пункте нужно написать о том, что передаваемая сумма входит в цену помещения и не увеличивает его стоимости;
- Действия сторон при аннулировании сделки;
- Дата возврата задатка и размер неустойки за несвоевременное перечисление денег.
Соглашение о задатке заверяется подписями контрагентов. Передача денежных средств заверяется долговой распиской, которая составляется в соответствии со статьями ГК РФ (ст. 807-810) и иными нормативными актами.
Документ, подтверждающий передачу денег, вырученных от продажи квартиры
Образец долговой расписки можно без труда скачать в интернете. Этот документ включает следующие пункты:
- ФИО заёмщика и заимодавца;
- Адреса проживания продавца и покупателя;
- Срок, на который предоставляются денежные средства;
- Паспортные данные контрагентов;
- Размер суммы, передаваемой заимодавцем;
- Дата составления документа;
- Подписи сторон (с расшифровкой).
Расписка составляется в простой письменной форме и может быть заверена у нотариуса (данное действие не является обязательным согласно действующему законодательству). Процесс передачи денежных средств может проходить при свидетелях (они обязаны оставить свои росписи и личные данные в долговом документе).
Если заёмщик получает средства в долларах или евро, то в расписке указывается текущий курс иностранной валюты. Получатель задатка, который нарушил срок передачи денежных средств, обязан уплатить неустойку (она определяется знаением ключевой ставки, которую устанавливает Банк России). Расписка может быть предоставлена сотруднику ФНС с целью получения налогового вычета.
Предварительный договор
Порядок и условия заключения договора купли-продажи квартиры в ипотеку регулируются Федеральным Законом №102-ФЗ от 16.07.1998 года « » . Этим же законом регулируются права и обязанности сторон по договору. Кроме того условия заключения договора купли-продажи недвижимости изложены в .
Особенности составления документа
Особенности договора
Ипотечный договор заключается в обязательной письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Важно! Несоблюдение правил об обязательной государственной регистрации договора влечёт его недействительность. Такой договор считается ничтожным - .
Договор считается заключённым с момента его государственной регистрации - .
К ипотечному договору применяются правила , предусмотренные для оплаты товаров купленных в кредит, а именно выплата процентов покупателем в случае нарушения им обязательств по оплате товара. Расчёт процентов производиться по правилам , предусматривающей ответственность за неисполнение денежного обязательства.
За нарушение покупателем сроков оплаты обязательств, продавец может требовать полного погашения суммы предоставленного займа в рассрочку - .
4.1.3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно предоставить документы, подтверждающие получение от ПОКУПАТЕЛЯ указанных денежных средств.
(Указанные в п.п. и обязательства ПРОДАВЦА могут быть изменены исходя из сложившейся в регионе практики по срокам передачи квартиры и предоставления подтверждающих оплату документов).
4.2. ПРОДАВЕЦ имеет право:
4.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств указанных в , - в течение _______ дней [Максимальный срок - 15 (Пятнадцать) дней], считая с даты подписания настоящего Договора;
4.2.2. Удерживать продаваемую КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до её полной оплаты.
4.3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:
4.3.1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в , в соответствии с условиями, описанными в разделе 3 настоящего Договора.
4.3.2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение после её фактического получения.
5. Срок действия договора и иные условия.
5.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключённым) с даты его государственной регистрации (в соответствии с, сторонам понятно.
5.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки после передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ несёт ПОКУПАТЕЛЬ.
5.6. ПОКУПАТЕЛЬ (м.б. ПРОДАВЕЦ, или в долях с ПРОДАВЦОМ) оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ с обременением КВАРТИРЫ ипотекой в силу закона и выдачей закладной КРЕДИТОРУ.
5.7. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на КВАРТИРУ сохраняется в первоначальном объёме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ своих обязательств, возникших из Кредитного договора и из Договора целевого жилищного займа.
5.8. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать Договор на крайне невыгодных для себя условиях.
5.9. Настоящим ПРОДАВЕЦ уведомляет ПОКУПАТЕЛЯ о том, что на дату подписания настоящего Договора в КВАРТИРЕ:
а) проживают и зарегистрированы по месту жительства следующие лица: ___________________________
Гр. _____________________________,
Которые будут сняты с регистрационного учёта и освободят КВАРТИРУ в течение ___ дней с даты _________________
(Если в Квартире никто не зарегистрирован и/или не имеет намерения проживать, то в данном пункте указывается только эта информация. Если кто-то проживает и должен освободить квартиру, то указывается срок, когда Квартира должна быть освобождена с установлением последствий не выполнения этого требования).
5.10. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
5.11. Настоящий Договор составлен и подписан в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один - для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, и по экземпляру для каждой из сторон.
