Ипотека – сложный финансовый инструмент, требующий от заёмщика регулярных выплат. Уровень расходов формируется за счет основной суммы долга и процентов за пользование ссудными деньгами.
До оформления договора купли-продажи каждый банковский клиент при желании может выяснить, как вычислить реальную стоимость жилищного займа . В домашних условиях такие возможности позволят подсчитать реальную процентную ставку, взвесить свои силы, скорректировать стоимость будущей квартиры или дома.
Формирование переплаты
| РАССЧИТАТЬ КРЕДИТ: | |
| Ставка % в год: | |
| Срок (мес.): | |
| Сумма кредита: | |
| Ежемесячный платеж: | |
| Всего заплатите: | |
| Переплата по кредиту | |
| Подать заявку | |
Воспользоваться нашим расширенным калькулятором с возможностью построения графика платежей и расчета досрочного погашения вы можете на этой странице .
Алгоритм действий следующий:
Необходимо взять лимит кредитования * на срок обслуживания долга. Это базовая переплата, от которой никуда не уйти кандидату. Правда, почти всегда будет ряд факторов, которые самостоятельно учесть крайне трудно.
И даже при использовании виртуальных программ в интернете трудно будет выйти на банковские параметры. Все потому, что на итог влияет дата оформления договора и погашения, форма списания процентов.
Пример вычислений
Стоимость жилищного займа зависит от срока кредитования и начисленных %. Допустим, при сумме 2,5 млн. рублей и ставке в 11,5% получается такая картина при аннуитетной форме погашений:
- 1 год — 158 452 руб.
- 5 лет — 798 891.
- 10 лет — 1 717 863
- На 15 и 20 лет — 2 756 854 и соответственно 3 898 578 р.
- 30 лет — 6 412 623 руб.
При этом размер платежа при оплате долга в течение 5 лет будет составлять 54 982р. Если рассматривать сроки 20-30 лет, то платеж будет на уровне 24,7 – 26,6 тыс., практически одинаковым, но переплата при этом выглядит существенной.
Эксперты советуют оформлять заем на срок до 15 лет , где платеж в месяц будет составлять 29 205 рублей. На интервале от 15 и более формируются самые большие показатели процентов для выплат.
Но оформить все на требуемый срок не всегда возможно, ведь по банковским нормативам ежемесячный платеж не должен превышать 40%-50% от уровня доходов.
Ни для кого не секрет, что долги надо возвращать, причем отдавать чаще всего приходится с процентами. Безусловно, переплата при ипотеке – вещь обычная. Однако надо не просто быть к ней готовым, но и знать, от чего она зависит, и как ее уменьшить. Специалисты "Метриум Групп" обращают внимание, что при оформлении любого кредита необходимо внимательно читать договор, а если есть вопросы, то сразу их задавать. Сейчас банки обязаны информировать клиентов о полной стоимости кредита в письменной форме с перечислением всех предполагаемых расходов при погашении кредита. В результате, клиенты стали получать уведомления о полной Изображение: Сколько мы переплачиваем за ипотеку?стоимости взятых потребительских кредитов и увидели, что при заявленной ставке в 15-20 % значения полной стоимости кредита могли доходить до 170 %. По ипотечным кредитам ситуация выглядела лучше, полная стоимость отличалась от значения ставки максимум на 1-5 %.
"Переплата по кредиту зависит от ставки и от срока кредита, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп". - Практически во всех банках она считается одинаково, сейчас редко где еще есть дифференцированный платеж. Безусловно, итоговые выплаты можно посчитать самостоятельно, однако для этого не достаточно сумму кредита умножить на ставку и на срок. Формула расчета все-таки сложнее, и для этого лучше воспользоваться кредитным калькулятором в Интернете". И даже тогда, как утверждают специалисты "Метриум Групп", расчет будет лишь примерным, он не будет совпадать с банковским с точностью до рубля, так как на суммы влияют дата выдачи кредита, даты погашения и списания процентов.
От чего же зависит переплата? Во-первых, от ставки: чем выше ставка, тем выше все платежи. Во-вторых, от срока кредита. Давайте посмотрим на размер переплаты при одних и тех же условиях, но на разные сроки: сумма кредита – 2 000 000 рублей, ставка – 12%, калькулятор - с сайта АИЖК.
| Срок кредита, годы | Размер ежемесячного платежа, рубли | Сумма процентов к погашению за весь срок - "переплата", рубли |
Из таблицы видно, что самые большие переплаты возникают, если брать ипотеку на 15 лет и больше. При этом срок ежемесячных платежей не значительно-то и меньше. Именно поэтому большинство клиентов стараются брать ипотеку до 15 лет. Однако это не всегда возможно, так как на этот срок не у каждого хватит подтвержденного дохода. А по требованию банков ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять не более 50 % от дохода. Однако, даже оформив ипотеку на более длительный срок, у вас всегда есть возможность гасить ее досрочно. Внося периодически большие суммы, чем требуется, вы быстрее уменьшаете остаток по кредиту. А ведь проценты начисляются именно на остаток, поэтому и общая сумма процентов, которые в итоге заплатит клиент, тоже будет существенно меньше, чем по графику платежей.
Однако, оформляя ипотеку, стоит помнить и о других расходах. Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость", обращает внимание на необходимость страховки. Она оформляется в любом случае: и если вы Изображение: Сколько мы переплачиваем за ипотеку?покупаете новостройку, и если вы покупаете на вторичном рынке. В первом случае надо страховать жизнь и здоровье заемщика, а во втором страхуют и приобретаемый объект, и право собственности (титул). Стоит страховка в среднем 0,9-1,3 % от суммы кредита, но при этом заемщик защищен от всех рисков. Безусловно, можно найти кредит и без страховки, но тогда, скорее всего, будет выше ставка. Константин Щибецкий, директор ипотечного отделения ГК "МИЦ", отмечает, что страховку оплачивают ежегодно. "Однако на этих выплатах можно сэкономить, если каждый год сравнивать актуальную стоимость страховки у разных компаний и выбирать из них наиболее привлекательную. Кроме того, с каждым годом стоимость кредита снижается, соответственно снижается и стоимость страховки. Заемщик, у которого на протяжении нескольких лет ни разу не наступало страхового случая, может просить скидку у страховой компании". А Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой", советует смотреть на стоимость страховки: "Если страховка составляет свыше 3-3,5 % от стоимости приобретенного жилья в год, то это верный признак того, что банк часть комиссии, скорее всего, забирает себе.
Кроме этого, Андрей Владыкин напоминает о других дополнительных расходах. Если вы покупаете "вторичку" в кредит, то в банк обязательно потребуется предоставить оценочный альбом. Его стоимость в оценочных компаниях составляет 3000-5000 рублей за стандартную квартиру в Москве. Также дополнительные деньги потребуются при взаиморасчетах: плата за банковский перевод составляет 300-2000 рублей, а аренда депозитной ячейки, в случае необходимости, обойдется в 3000 рублей в месяц.
Именно эти расходы надо учитывать при покупке квартиры в кредит. Если же вы хотите найти самые лучшие условия кредитования, то лучше обратиться к ипотечному брокеру. Однако здесь вы будете выбирать квартиру исходя от банковской ипотечной программы, а не от самого объекта. Однако опытный специалист всегда может помочь найти самый выгодный кредит на интересующую вас квартиру.
Ипотека – это достаточно сложная отрасль кредитования, где от заёмщика требуют постоянных, а главное достаточно внушительных выплат. Размер выплат формируется из таких критериев как переплата и основной долг.
На сумму основного долга заемщик никак повлиять не может. Зато переплата за ипотеку может быть существенно уменьшена.
Прежде чем стараться понизить суммы переплаты по ипотеке, важно понять, как ипотека переплата формируется.
В полноценную стоимость ипотечного кредитования входит:
- основная задолженность;
- проценты кредитования;
- банковские комиссии за рассмотрение и сбор документов;
- комиссия за выдачу займа;
- возможная плата за выпуск банковской карты и ее обслуживание;
- плата за услуги сторонних компаний (например, оценщиков страховщиков и прочих).
Чтобы узнать, сколько переплата по ипотеке , требуется учитывать все перечисленные пункты.
Естественно можно уточнить, сколько переплачиваешь по ипотеке в банке при оформлении кредита. По закону любой банк обязан предоставить максимально полную информацию по предстоящему кредиту. Особенно при требовании самого заемщика. Однако лучше все-таки знать эти пункты и стоимость каждого из них.
Как уже писалось выше, банковские учреждения обязаны в письменном виде информировать заемщиков обо всей информации касаемо выплаты ипотеки. Как итог, клиенты могут заметить что при изначальной ставке в 15-20% по факту со всеми начислениями может достигать 170%. Что касается ипотеки то тут ситуация намного проще, процентная ставка редко когда превышает 5%.
Практически во всех банках переплата высчитывается одинаково. При желании заемщик может самостоятельно посчитать, какая переплата за ипотеку .
Для этого необходимо взять сумму кредита, умножить ее на проценты, а затем умножить на срок кредитования. Правда практически всегда есть неучтенные факторы, которые трудно высчитать самостоятельно. И даже воспользовавшись специальным калькулятором, вряд ли получится в точности та же сумма, что и у банка. Все потому что на сумму также влияет:
- дата получения ипотеки;
- дата погашения;
- процесс списания процентов.
В первую очередь переплата будет зависеть процентов и от срока. Например при сумме в 12% и сумме в 2 миллиона рублей получается следующая ситуация с переплатой:
- 5 лет – 664 551.
- 10 – 1 434 332.
- 15 – 2 307 606.
- 20 –3 267 457.
- 25 – 4 296 833.
- 30 – 5 376 564.
При этом срок ежемесячных платежей при ипотеке на пять лет составляет 45 611 рублей. Во всех остальных случаях платежи вирируются от 20-ти до двадцати девяти тысяч. Так,например, при сроке на десять лет сума платежей составляет 28 947 рублей, а при сроке на тридцать лет платежа будут 20 584. То есть разница в платежах не такая существенная, однако если сравнивать сумму переплаты то разница гигантская. Переплата больше чем в два раза превышает изначальную сумму кредитования.
Наибольший показатель процентов обычно приходится на срок от 15-ти лет и больше.
При этом платежи в этом случае составляют 24 100. Именно поэтому рекомендуется оформлять ипотеку на срок до 15-ти лет. Правда не всегда это возможно. По правилам ежемесячные платежи не должны превышать 50% от ежемесячного дохода.
Однако даже при более длительном сроке кредитования всегда можно погасить кредит досрочно. Выплачивая периодически суммы больше чем необходимо,уменьшится и остаток. А проценты начисляются именно на этот остаток. Соответственно итоговая сумма, которую внесет заемщик, также будет меньше.
Но есть и другие факторы, влияющие на то, какая переплата по ипотеке будет в итоге. Например, это обязательная страховка. Ее придется оформлять как на вторичную жилплощадь, так и на недвижимость в новостройках. Только в первом случае страхуется сама собственность и право обладания ею, а во втором жизнь и здоровье самого заемщика.
Стоимость страховки обычно составляет около одного процента от общей стоимости всей сделки. Но в то же время заемщик застрахован от любых рисков. Это не тот случай, когда стоит экономить на страховке. Во-первых, проценты без страховки будут еще выше, а во-вторых, риск не оправдан.
Чтобы можно было снизить общую переплату по ипотечному кредиту, необходимо изменить цены на определенные платежи. Причем изменить их нужно в сторону снижения.
Существует сразу несколько способов снижения переплаты, ознакомившись с которыми каждый сам для себя выбирает, какой из них будет наиболее выгодным и удобным.
Кредит можно оформить на маленький срок. Преимущество такого способа, это маленькая процентная ставка. Благодаря этому цифра переплаты существенно уменьшается. В этом убедиться легко. Достаточно лишь сравнить условия по кредитованию с разными сроками возврата. Например, погасив кредит через 6 месяцев вместо 20-ти лет можно заметить, что переплата не существенна. Есть также и второе преимущество способа. Это возможность быстрого погашения долга.
Однако здесь все зависит от отношения. Например, некоторые видят в этом не удобную возможность, а обременительную необходимость. Пользуются таким способом только те, чей заработок высок и стабилен. Причем банки это досконально проверяют. Также нужно быть готовым к тому, что не каждый банк разрешить оформить ипотеку на короткий срок. Рассматривая заявку, компания вычтет за это комиссию и не вернет деньги, даже если в просьбе о кредите было отказано.
Также можно погасить сумму кредита заранее полностью или частично большими частями. Переплата снижается автоматически благодаря уменьшению общей суммы долга, куда начисляются проценты. Так можно существенно сократить срок выплаты. В таких случаях многие клиенты пересматривают суммы страховых выплат. А финансовые организации идут им на встречу.
Эту услугу предлагают все финансовые организации. Она представляет собой перекредитование. То есть клиент при желании имеет право перенести свой кредит в другую финансовую организацию, передать ей право на получение процентов и денежных выплат долга. Взамен новая финансовая организация обеспечивает клиента более удобными условиями ипотечного кредитования, что влечет за собой и низкую переплату.
Но за саму процедуру рефинансоирования придется заплатить фиксированную сумму. Кроме того во многих финансовых организациях невозможно осуществить перекредитование без письменного согласия первичного банка, с которым клиент работал изначально.
Преимущества такого способа очевидны. Клиент в поиске подходящего предложения мог просто не заметить вовремя выгодные предложения другой финансовой организации. Такая процедура позволяет не только уменьшить переплату. На новых условиях можно изменить срок погашения долга на более удобный.
При приобретении недвижимости многие заемщики проводят налоговые ипотечные вычеты, благодаря чему у них появляется возможность возврата уплаченного подоходного налога. Имущественные налоговые вычеты можно проводить вне зависимости от того на какие средства была приобретена собственность. Жилье могло быть куплено на наличные или посредством оформления ипотечного кредита.
Чтобы осуществить процедуру необходимо подать в отделение налоговой инспекции всю необходимую документацию с заявлением. Причем нужно выбрать то отделение, к которому относится заемщик.
Этим вариантом уже успешно воспользовались множество граждан. Налоговый вычет распространяется не только на уплаченные проценты. Процедура охватывает и рефинансированные в другую финансовую организацию кредиты. Но и тут есть определённые ограничения. Нужно помнить, что общая сумма имущественного налогового вычета по окончанию всей процедуры не должна превышать определенный лимит. Она не может быть выше 2-вух миллионов рублей.
Перед тем как оформлять ипотечные кредиты необходимо сразу высчитывать переплату по предлагающим вам условиям. Если цифра слишком большая, то нужно помнить что все указанные способы по уменьшению процентной ставки совершенно легальны. Каждый заемщик имеет законное право уменьшить процентную ставку по своему кредиту.
Те, кто ищет наиболее удобные условия кредитования, могут обратиться к ипотечному брокеру. Но выбор квартиры в этом случае не происходит от выбора объекта. Все будет зависеть от ипотечной программы финансовой организации. Однако опытный специалист всегда найдет лучшие условия.
Экономическая ситуация в стране не стоит на месте, она постоянно меняется, ежегодно мы наблюдаем и рост цен на все значимые товары и услуги. То, что стоит сейчас миллион, лет через 10 может подорожать вдвое. Как правило, подорожание проходит постепенно. Если в стране не наблюдается волнений и кризисов, население мало замечает это процесс, так как и зарплаты тоже постепенно увеличиваются.
Но если речь идет о крупном кредитовании, то здесь все иначе, особенно если речь о столь значимом для населения продукте - ипотеке. К ней же можно отнести и . На данный момент ставки по ипотеке высоки, в среднем банки предлагают оформление под 12-13,5% годовых. Если изучить , то ставка может быть ниже. Так как речь идет о внушительной сумме и большом сроке, то в итоге переплата может получиться такой, что выплаченных банку средств может хватить на покупку нескольких квартир.
Рассчитаем переплату по ипотечному кредиту
Для всех расчетов возьмем программу на приобретение квартиры на вторичном рынке с предоставлением справки о доходах формы 2 НДФЛ:
В итоге мы получим, что выгода от инфляции составит 3 355 932 рубля. То есть переплата 4 795 142 рубля будет через 20 лет уже казаться меньше на 3 355 932.
С учетом инфляции переплата будет 1 439 210 рублей, то есть квартира, которая сейчас стоит 3 000 000, обойдется нам в 4 439 210 рублей, именно до этого значения примерно будут обесценены деньги через 20 лет при выбранной нами инфляции.
2. Рост цен на недвижимость. Но кроме инфляции нужно обязательно учитывать и рост цен на недвижимость. Квартира, стоящая сейчас 3 миллиона, через 20 лет может оказаться гораздо дороже. Спрогнозировать повышение квадратного метра также сложно, как и инфляцию, тем более на столь длительный период в 20 лет. В последнее 10 лет рост цен был очень большим, но теперь ситуация сглаживается, рынок недвижимости растет, появляется высокая конкуренция застройщиков, поэтому не будем брать больших цифр для расчета, возьмем 3% в год
Сейчас квартира стоит 3 000 000 рублей:
- через 1 год 3 000 000 + 3% = 3 090 000 рублей
- через 2 года 3 090 000 + 3% = 3 182 000 рублей
- через 3 года 3 182 000 + 3% = 3 278 181 рублей
- через 4 года 3 278 181 + 3% = 3 376 526 рублей
- через 5 лет 3 376 526 + 3% = 3 477 821 рублей
- через 20 лет 5 260 506 + 3% = 5 418 321
- Через 20 лет квартира станет дороже на 2 418 321 рубль.
Вывод
Итак, изначально мы взяли квартиру стоимостью в 3 000 000 рублей в ипотеку, с учетом переплаты она обошлась нам в 7 345 143 рублей, но по итогу выплат через 20 лет квартира подорожает и станет стоить 5 418 321 рубль, получается, что переплата с почти 5-ти миллионов снизится до 1 926 822 рубля. Но и эту сумму за 20 лет съест инфляция.
Постепенно рост цен и инфляция будут "съедать" переплату, да и сам ежемесячный платеж, который на момент оформления кажется большим, через 10-15 лет уже не будет обременительным. Поэтому, как гласит известная пословица, не так страшен черт, как его малюют.
Аренда или ипотека?
Еще один предмет, который вызывает массу споров. А что, если не оформлять ипотеку, а снимать жилье и при этом откладывать деньги в счет покупки нового жилья. Конечно, откладывать их не под подушку, а в банк на депозитный счет, чтобы уберечь их от инфляции и получить доход.
Для расчета что выгоднее берем все туже квартиру стоимостью 3 000 000 рублей, оформленную в ипотеку в Альфа Банке на 20 лет с ежемесячным платежом в 30 600 рублей. К примеру, это будет 1-комнатная квартира в Питере у станции метро Академическая. Аренда аналогичной квартиры у этой же станции метро обойдется примерно в 18 000 рублей.
1. Ипотека. Мы взяли в ипотеку квартиру стоимостью в 3 000 000 рублей, внеся первоначальный взнос 450 000 рублей. В итоге в собственность квартира перейдет к нам через 20 лет.
2. Аренда. Мы снимаем квартиру за 18 000 рублей ежемесячно. Так как мы сравниваем аренду с ипотекой, то условия должны быть равными. Мы сразу кладем 450 000 рублей (первоначальный взнос по ипотеке) на депозитный счет с условием ежемесячного пополнения на сумму 12 600 рублей (30 600 - 18 000). При этом нужно учитывать, что ежегодно арендная плата, как и рост цен на квартиры, будет повышаться примерно на 3% в год. Соответственно, с каждым годом мы будем пополнять вклад на меньшую сумму.
Для расчета скорости накоплений нам понадобится . Из программ возьмем вклад "Универсальный" , который по таким условиям устанавливает ставку 8,25% годовых. Вклад открываем на три года с условием пролонгации.
Что мы получаем в результате накоплений:
- спустя 1 год с открытия вклада на счету 608 839 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 18 540, в следующий год мы будем ежемесячно вносить на вклад 12 060 рублей.
- спустя 2 года с открытия вклада на счету 774 705 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 19 100, в следующий год мы будем ежемесячно вносить на вклад 11 500 рублей.
- спустя 3года с открытия вклада на счету 970 861 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 19 670, в следующий год мы будем ежемесячно вносить на вклад 10 930 рублей.
- спустя 10 лет с открытия вклада на счету 2 589 077 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 24900, в следующий год мы будем ежемесячно вносить на вклад 5 700 рублей.
- спустя 15 лет с открытия вклада на счету 4 150 561 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 28 840, в следующий год мы будем ежемесячно вносить на вклад 1760 рублей. Стоимость жилья с учетом роста цен 4 673 895
- спустя 17 лет с открытия вклада на счету 4 906 473 рублей. Аренда подорожала на 3% и стала стоить 30590, в следующий год мы уже ничего не откладываем. Стоимость жилья с учетом роста цен 4 958 536
В 17 лет и 3 месяца накопленная сумма сравняется с ценой квартиры
Итог
Арендовать жилье и одновременно откладывать на покупку собственной квартиры выгоднее, чем сразу брать ипотеку. В итоге купить квартиру за наличные можно на три года быстрее.
Возможно, в будущем получится сократить разницу в скорости приобретения, если учесть . Вполне возможно, что вскоре ставки будут снижаться, так как государство готово принимать меры по снижению процента по ипотеке. Не исключается, что проведенное лет через 7-10 рефинансирование ускорит процент ипотечных выплат, поможет изменить первоначальные условия выдачи.
