Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из трех основных элементов рынка:
- рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка);
- рынка ипотечных ценных бумаг (вторичного ипотечного рынка, который, в свою очередь, тоже делится на первичный и вторичный);
- рынка недвижимости.
Первичный ипотечный рынок
Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок.
Вторичный ипотечный рынок
Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.
На вторичном ипотечном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. На вторичном рынке ипотека рассматривается уже как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращаемая на рынке.
Вторичный ипотечный рынок является связующим звеном между заемщиками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты.
Рынок ипотечных ценных бумаг, в свою очередь, также делится на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется первоначальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов.
Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг — это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги.
Рынок недвижимости
Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости. На нем происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля- продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков.
Взаимодействие указанных рынков происходит следующим образом. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. При принятии банка положительного решения о выдаче кредита:
- между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости;
- между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования;
- заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.
Кредитор создает первичный рынок ценных бумаг. Он может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов. Работающие на вторичном рынке компании также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными.
Когда банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется.
Таким образом, при взаимодействии всех указанных рынков происходит полный жизненный цикл ипотечной закладной, а рынок недвижимости является стартовой точкой ипотеки, так как именно на нем происходит вложение денежных средств под закладываемый объект недвижимости.
Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляются особые требования: они должны иметь повышенную надежность. Им запрещается вести рисковые операции.
В странах с развитой рыночной экономикой с помощью ипотечного кредитования совершается свыше 90% операций с недвижимостью. Ипотечные кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7% годовых.
Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращение недвижимости в работающий капитал, помогающий заемщикам получать недвижимость, а кредиторам — гарантированный доход. Она могла бы стать важным фактором в выведении российской экономики из кризиса и социальной стабилизации в стране.
Однако, для этого необходимо:
- обуздание инфляции;
- обеспечение стабильного экономического роста;
- повышение жизненного уровня населения и платежеспособности предприятий;
- формирование рынка капиталов;
- развитая нормативно-правовая и судебная система;
- активная поддержка ипотеки государством через налоговую политику, снижение обязательных резервов, хранимых ипотечными банками в ЦБ и др.
Модели и формы взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов, используемые в мировой практике, исключительно многообразны. Обеспечение ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).
На первичном рынке ипотечного кредитования взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов. Операторами на первичном рынке главным образом являются различные депозитные финансовые институты - универсальные и сберегательные банки. Они предоставляют кредиты, обслуживают их, т.е. собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками и т.д. Эти же банки, как правило, являются и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своем портфеле. Банки аккумулируют свои фонды в основном через вклады либо за счет эмиссии долговых ценных бумаг. Разновидностью депозитных схем является система долгосрочных контрактных сбережений. Другая форма организации первичного рынка ипотечных кредитов - модель специализированных ипотечных банков (институтов), которые имеют эксклюзивное право на выпуск особых долговых ценных бумаг, обеспеченных выданными ипотечными кредитами, - ипотечных облигаций. Данная модель получила большее развитие в европейских странах.
Модель вторичного рынка ипотечных кредитов как форма организации системы жилищного финансирования работает иначе. Ипотечные кредиторы (банки, кредитные союзы, ссудно-сберегательные ассоциации, ипотечные компании и др.) выдают ипотечные кредиты заемщикам, после чего продают эти активы третьему лицу - инвестору. Вырученные от продажи активов средства ипотечные кредиторы пускают в оборот, выдавая новые кредиты. При этом они, как правило, продолжают обслуживать кредиты. В последнее время все большее распространение получает тенденция секьюритизации ипотечных активов, при которой специальные операторы вторичного рынка организуют выпуск ипотечных ценных бумаг на основе собранного пула ипотечных кредитов. Эта модель называется двухуровневой, поскольку предполагает отделение функций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов от функций владения ими и привлечение ресурсов от инвесторов специализированными операторами вторичного рынка и инвесторами.
Представляется, что при наличии соответствующих условий в России могут получить распространение оба подхода к организации системы финансирования рынка жилищных ипотечных кредитов. При этом они не обязательно должны быть представлены в чистом виде. Как показывает практика западных стран, в том числе США, один и тот же финансовый институт может держать часть выданных ипотечных займов в своем кредитном портфеле, часть - продавать инвесторам, а также может приобретать кредиты или ценные бумаги, обеспеченные кредитами, у других субъектов ипотечного рынка. Важно, каким образом используемая финансовым институтом модель жилищного финансирования влияет на характер распределения рисков, присущих ипотечному кредитованию.
Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств
Первичный рынок ипотечных кредитов является сегментом общего , который включает в себя совокупную деятельность, как кредиторов, так и заемщиков, вступающих между собой в отношения, предполагающие предоставление заемщиком и принятие кредитором залогового обеспечения объектом недвижимости.
В период, связанный с кризисом в экономике, первичный рынок ипотечного кредита замер. Сделки по кредитованию предлагались незначительным числом кредиторов. На сегодняшний день стабилизация экономики позволила возродить кредитные программы, помогающие заемщикам приобретать жилье на первичном рынке. Хотя процесс оформления ипотечного кредита на жилье на первичном рынке продолжает оставаться достаточно сложным и рискованным. Проблемы могут быть связанными с особенностями данного ипотечного рынка.
Первичный рынок ипотечного кредита предполагает предоставление для покупки жилья (квартир и домов), строительство которых еще не закончено, то есть заемщик выбирает жилье, которое строится компанией-застройщиком. Именно выбор данной компании является важным шагом как для клиента, так и для заемщика. Ведь вполне реальными могут быть риски потери, как жилья, так и средств, которые уже потрачены. Ведь случаи, когда встречаются недобросовестные застройщики, на сегодня не редки. Поэтому риск вложиться в строительство и остаться ни с чем вполне реальный.
Для того чтобы свести к минимуму данную проблему жилья на первичном рынке, банки-кредиторы предлагают оформление ипотеки только в том случае, если застройщиком жилья выступает аккредитованная в нем компания, имеющая безупречную репутацию. В данном случае существенно сужается возможность выбора недвижимости, но степень уверенности в окончании строительства значительно выше.
Приобретая жилье на первичном рынке ипотечного кредита, важно, по мнению посетителей нашего сайта, заблаговременно поинтересоваться планом строительства, наличием инфраструктуры и другими вопросами, связанными с повышением комфортности проживания в приобретенном жилье. Так как сложность состоит в том, что жилье в ипотеку на первичном рынке часто приобретается вслепую, т.е. без наглядного представления.
Что касается условий ипотечного кредита на первичном рынке, то различные банки предлагают различные условия кредитования. В целом условия кредитования являются более выгодными, нежели условия ипотечного кредитования . Но для большей гарантии процентная ставка более высокая до того момента, пока жилье не будет сдано в эксплуатацию.
Рынок недвижимости принято разделять на два типа: новое жилье (строящийся дом) и уже готовое. Исходя из этого, банки предлагают ипотечные программы, которые отличаются условиями приобретения и полной стоимостью кредита. В последнее время особенно активно кредитуется рынок новостроек, когда покупатель может приобрести себе квартиру уже на этапе проекта, хотя на деле еще никакого объекта не построено. Это будет называться долевое строительство. Если объект уже построен, но еще не сдан, но это будет считаться первичным рынком, а вот если дом сдан и владельцы получили документы на право собственности – то он будет считаться вторичным. Многие люди ошибочно полагают, что первичным называются все новые постройки, а вторичным – все старое. На самом деле вторичным может оказаться и абсолютно новый дом без отделки и коммуникаций, если на него получено свидетельство на право собственности.
Причиной высокого спроса на новостройку можно назвать возможность заработать, ведь на ранних стадиях строительства стоимость такого жилья значительно ниже. На следующих этапах его цена может значительно подскочить. В результате покупатель имеет возможность заработать не только на росте актива, но и использовать кредитное плечо в виде ипотеки. Рассмотрим подробнее, чем отличаются условия первичной и вторичной ипотеки, каковы их особенности, что будет проще для заемщика?
Первичная и вторичная ипотека.
Под первичным ипотечным кредитом подразумевается выдача кредита на абсолютно новое жилье, у которого до этого не было владельцев. Оно, по факту, существует только на бумаге и приобрести его можно только по договору долевого участия, в котором прописано, что застройщик обязуется построить объект и передать его в пользование покупателю. После получения этих документов владелец может зарегистрировать право на собственность.
Под вторичной ипотекой подразумевается выдача займа на недвижимость, на которую уже оформлялось право собственности. Это может быть новый дом, который вот только построен и сдан, но на который уже оформлено свидетельство собственника, или уже старая постройка.
Между первичным и вторичным жильем имеются свои различия:
- Стоимость. Вторичка обычно дороже, поскольку имеется какая-то отделка, а в первичном объекте клиент получает только голые стенки, в которые придется достаточно вкладывать.
- Скорость оформления. Если во вторичное жилье можно въехать и жить сразу же после сделки, то с момента вступления в долевое строительство до получения права собственности может несколько месяцев или даже лет.
- Вложения. Новое жилье однозначно требует фин.вложений, хотя вторичное жилье также иногда нуждается в серьезном капремонте. При прочих условиях, вложения в новое жилье будет дешевле, чем переделывать уже существующее со всеми коммуникациями.
- Риски. При покупке первички риски возникают с работой застройщика, который может обанкротиться, и дом в итоге может недостроиться. Сейчас в Госдуме разрабатывается законопроект, по которому застройщики будут обязаны страховаться. В случае вторички также присутствуют свои риски, которые нужно проверять. Так, может внезапно объявится наследник, и все сделки будут аннулированы. Для этого в ипотечной сделке страхуется титул, т.е. вероятность возникновения незаконности сделок, ведь иногда квартиры могут перепродаваться несколько раз и сложно отследить законность каждой сделки.
- Доходность. Цена новой квартиры будет расти по мере строительства дома. При удачном раскладе можно получать до 30% от такого вложения (однако, риски недостройки тоже велики). Цена на вторичку будет расти с общерыночными тенденциями. Как вариант можно зарабатывать на сдаче в аренду (съем).
Таким образом, первичная ипотека будет выгоднее для заемщика в плане стоимости жилья, отсутствия рисков незаконности предыдущих сделок, возможности использовать выгодные программы с господдержкой.
Особенности первичной ипотеки.
- Предоставляет исключительно на строящиеся жилые помещения от застройщика.
- В качестве залога на этапе строительства будет выступать право требования на указанный объект залога.
- После сдачи объекта – оформляются документы на собственность и ипотека.
- Собирать документы придется дважды: для регистрации договора долевого участия и для регистрации права собственности.
Особенности вторичной ипотеки.
- Объектом залога выступает готовая квартира.
- Документы подаются один раз на регистрацию права на собственность в ФРС и на ипотеку.
Что выгоднее и лучше для заемщика?
Однозначно ответить на данный вопрос сложно, ведь все зависит от цели, которую преследует заемщик.
Первичную ипотеку стоит выбрать, если:
- Заемщик хочет в будущем продать квартиру за более высокую цену.
- Человеку принципиально хочет жить только в новом жилье, где не было прежних хозяев, и где можно сделать все «под себя».
- Клиент не хочет платить большую страховку (только личное и имущество, без титула)
Вторичную ипотеку стоит выбирать, когда.
В 2017 году оценивается экспертами крайне противоречиво.
В начале года огромные опасения вызывала грядущая отмена государственной программы поддержки. Кто-то из заемщиков спешил оформить ипотечный займ, пока еще есть возможность получить субсидию от государства.
Ряд в начале года попросту не оформлял договоров на предоставление ипотеки, ожидая как поведет себя рынок ипотеки после отмены государственной поддержки. Государственная программа не была продлена, но рынок ипотеки не просел. Более того, продемонстрировал вполне заметную тенденцию к росту.
По оптимистическим прогнозам, ожидается рост по сравнению с предыдущим годом на уровне процентов десяти-пятнадцати. Это очень неплохой показатель, хотя достигнуть рубежей, взятых еще в 2014 году, скорее всего, не получится.
Первичный рынок ипотеки
Приобретение жилья в новостройках сулит целый ряд преимуществ:- Повышенный уровень комфортности;
- легче произвести обустройство по своему усмотрению;
- отсутствие предыдущих обитателей и наложенного ими отпечатка на приобретаемое жилье. Хотя низкие темпы развития строительной индустрии в этом отношении сказываются весьма заметно. Жилье в новостройках к моменту заселения первых квартирантов частенько успевает сменить хозяина, да и не одного;
- нет опасения, что впоследствии появятся некие лица, у которых, как оказывается, есть обоснованные права на жилплощадь. Для жилья, приобретаемого на вторичном рынке, проверку на предмет выявления всех лиц, причастных к объекту покупки, проводить приходится обязательно;
- государство субсидирует ипотеку, преимущественно связанную с «первичкой». До двух третей или трех четвертей всех государственных субсидий отправлялось именно в этом направлении. Позиция государства, в общем-то понятна: оно хочет поддержать строительную отрасль, создать новые рабочие места. И решать проблему с жильем на граждан не сиюминутными мерами, а имеющими далекую перспективу.
Сбербанк на рынке ипотеки
Рынок российской ипотеки – это вотчина . Крупнейший российский банк принимает участие во всех государственных программах, связанных с ипотекой. Иначе и быть не должно в случае банка с государственным капиталом. На долю Сбербанка в 2016 году пришлось более половины всех выданных российскими банками ипотечных кредитов. Преимущество Сбербанка над всеми прочими российскими банками, вместе взятыми, равняется десяти процентам. Поэтому как ипотека на первичном рынке России, так и на вторичном, никак не может анализироваться без первоочередного рассмотрения позиции могущественнейшего из банков.Покупка квартиры в ипотеку в на вторичном рынке предлагается по кредитной программе «Приобретение готового жилья». Основные условия данного кредитного продукта:
- Период действия договора – до тридцати лет;
- сумма – как минимум, 300 тысяч рублей, но она не превысит 80% от стоимости предоставленного залога;
- основная ставка – от 9,5 пункта. Такая ставка является действующей в рамках акции, охватывающей молодые семьи;
- размер первого взноса – не менее пятой части суммы заимствования.
- Для военнослужащих;
- с задействованием материнского капитала.
Заметим, что с начала 2017 года Сбербанком России произведено существенное понижение основной ставки по ипотечному кредитованию. Некоторыми банковскими аналитиками обсуждается вероятность того, что к концу года основные ставки по ипотечным кредитам в российских банках могут опуститься ниже десятипроцентной отметки. Это оказало бы благоприятное воздействие на заемщиков, стимулировало их спрос на ипотеку. Впрочем, и без того к концу года ожидается прирост суммы ипотечного кредитования по сравнению с годом предыдущим процентов на десять-пятнадцать, как минимум.
Ипотека на вторичном рынке
Ипотека на вторичном рынке занимает значительное место в деятельности многих российских банков. Квартиры на вторичном рынке в ипотеку приобрести вполне возможно, спектр банковских предложений достаточно широк. При всех стенаниях российских банкиров о жутком росте ипотечной задолженности, ее размеры не составляют и двадцатой доли от суммы выданных ипотечных кредитов. То есть, ипотека на вторичном рынке для российских банков является бизнесом достаточно безопасным и весьма прибыльным.Купить квартиру на вторичном рынке, подписав ипотеку в банке на самых выгодных условиях, предлагается следующими кредитными продуктами российских финансовых учреждений:
- « » от . Основная ставка – от 9,25 пункта, величина первого взноса – 15 %. Предельная сумма заимствования установлена в двадцать миллионов рублей;
- со ставкой от 9,75 пункта выступают « » и « » от , « » от . При условии подключения заемщиком сертификата на материнский капитал Фора-Банк соглашается на пятипроцентный первоначальный взнос. Предложение же от Тинькофф Банка интересно верхним пределом суммы заимствования, установленным на отметке в девяносто девять миллионов российских рублей;
- от десяти процентов начинается основная ставка по «
