Банки сегодня активно анонсируют различные программы перекредитования, за пару последних месяцев на рынке появилось сразу несколько таких предложений. Казалось бы, у тех, кто брал ипотеку под высокий процент в 2015 году, появилась реальная возможность сократить платежи. Однако на практике она открыта далеко не для всех, и у самого рефинансирования есть свои подводные камни, о которых заемщику стоит знать заранее.
Задуматься о перекредитовании заемщику стоит, если ставка по действующему кредиту на два — три процента выше той, что сейчас предлагает банк. Ставки рефинансирования сегодня на рынке начинаются от 10,5-10,75 процента годовых. Те, кто брали кредит в самом начале кризиса под 15 процентов, после перекредитования смогут ежемесячно экономить на платежах более трех тысяч рублей. Заниматься рефинансированием лучше в первые годы обслуживания ипотеки, когда ежемесячный платеж состоит в основном из процентов за пользование кредитом.
При этом в банках существуют ограничения по срокам, после которых они готовы рефинансировать заемщика. Прежде чем переманивать к себе заемщика, кредитной организации нужно понять, что клиент другого банка — заемщик дисциплинированный и аккуратно вносит платежи по кредиту. Так, для рефинансирования в банке «Абсолют» с момента получения первого кредита должен пройти минимум год, банк «ВТБ 24» готов перекредитовывать клиентов других банков уже через полгода с момента выдачи первой ипотеки. Если к этому моменту выплачена половина кредита, думать о рефинансировании уже поздно: перекредитовавшись, вы ничего не выиграете, только понесете расходы на оформление нового кредита.
Большинство банков не возьмутся рефинансировать кредит, если для погашения ипотеки изначально использовались средства материнского капитала. Дело в том, что в таком случае семья дает обязательство после полного погашения ипотеки наделить детей долей в собственности. Переходя в другой банк, она должна это обязательство выполнить, но далеко не все кредитные организации готовы пойти на выделение долей в залоговой квартире детям. В основном на такое условие соглашаются банки, работающие по стандартам АИЖК. И без того небольшой круг рефинансирующих кредиты банков для семей с маткапиталом сокращается в разы.
Каковы расходы на рефинансирование ипотеки?
Занимаясь рефинансированием, клиент, по сути, получает новый кредит, поэтому ему предстоят те же расходы, что и при обращении за первой ипотекой. Это затраты на оценку (две — три тысячи рублей, в зависимости от банка), на страхование жизни и здоровья (0,2-1 процент от суммы кредита), кроме того, в ряде банков требуется техническая документация, и если технического плана нет, его придется заказать в БТИ. Также понадобится заплатить за выписку из ЕГРН (400 рублей, некоторые банки заказывают ее сами) и оплатить госпошлину в Росреестре за регистрацию договора (одна тысяча рублей). Кроме того, чтобы снять обременение быстрее, ряд банков берет комиссию в пять тысяч рублей. В среднем общие затраты на рефинансирование ипотеки составляют 10-15 тысяч рублей.
Как сократить связанные с перекредитованием расходы, способны посоветовать ипотечные консультанты. «Заемщику нужно грамотно подойти к выбору страховой компании, — рассказывает ипотечный консультант агентства недвижимости «КИАН» Татьяна Шолохова, — у каждого банка аккредитовано несколько страховщиков, применяемые ими коэффициенты при расчете, например, страхования жизни разные. Выбрав компанию с минимальным страховым тарифом, можно снизить расходы на страховку наполовину».
Кроме того, ипотечные брокеры подскажут, в какой банк стоит подавать документы в ситуации конкретного заемщика. Дело в том, что требования к заемщику в банке, куда клиент обращается за перекредитованием, могут отличаться от тех, что предъявляет его нынешний кредитор. Другой банк подходит к оценке доходов заемщиков, исходя из своей собственной политики.
С чего начать рефинансирование кредита?
Первое, что нужно сделать заемщику, — это собрать документы для получения ипотеки. Их перечень различается в зависимости от банка. В стандартный пакет документов для рефинансирования входят правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, передачи квартиры в собственность, свидетельство о праве на наследство, справка ЖСК), выписка из домовой книги, экспликация (документ, содержащий описание квартиры, в котором приводится количество комнат и их площадь), справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за квартиру и отчет об оценке объекта, выполненный независимым оценщиком.
Кроме того, для рефинансирования потребуются документы, выданные банком-кредитором: кредитный договор, справка от банка о кредитной истории, справка об отсутствии просрочек и остатке задолженности по первому кредиту.
Для перекредитования заемщику необходимо будет получить согласие банка — нынешнего кредитора на рефинансирование, но даже если банк откажется его выдать, рефинансировать кредит возможно и без него. Однако в таком случае на период, пока новый банк еще не наложил на квартиру обременение, ставка по кредиту для заемщика будет выше на один — два процента. Она автоматически снижается, как только новый банк оформляет закладную на объект.
Когда банк может отказать в рефинансировании?
Собрав весь пакет документов, заемщик подает в банк стандартную заявку на получение ипотеки. Важное условие: рефинансировать кредит возможно, только если его сумма не превышает 85 процентов от стоимости объекта недвижимости (в отдельных банках — 80 процентов), и здесь могут возникнуть сложности.
«Если квартира куплена два года назад, когда цены на рынке были выше, за два миллиона рублей, а сегодня ее стоимость составляет 1,6 миллиона рублей, и в кредит заемщик брал 1,6 миллиона, банк согласится выдать кредит только на 80 процентов от ее рыночной стоимости на сегодняшний день. Тогда заемщику придется либо отказаться от рефинансирования, либо дополнительно внести сумму, чтобы кредит составлял 80 процентов от цены объекта», — объясняет ипотечный консультант АН «КИАН» Анастасия Богданова.
При этом программы рефинансирования позволяют взять в кредит большую сумму, чем первоначальный кредит. Если долг заемщика перед банком — первичным кредитором составляет 70 процентов от стоимости квартиры, ему разрешат получить сверх того десять процентов стоимости, которые он может использовать уже по своему усмотрению. Например потратить на ремонт квартиры.
Сможет ли заемщик получить налоговый вычет после перекредитования?
По закону, покупатель раз в жизни имеет право вернуть себе в виде налогового вычета часть суммы, потраченной на покупку квартиры, и часть процентов по целевому кредиту, взятому на приобретение жилья.
«При рефинансировании ипотечного кредита право на налоговый вычет заемщик не теряет, так как новый кредит выдается для погашения первой ипотеки, — рассказывает налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова. — Очень важно при этом указать целевое назначение — рефинансирование (перекредитование) ипотеки. Кроме того, предоставление обоих этих кредитов должно быть связано с приобретением одного и того же объекта недвижимости. Для подтверждения выполнения этих условий в налоговую инспекцию потребуется предоставить копию первоначального кредитного договора и копию нового кредитного договора о перекредитовании со вторым банком. Это нужно для того, чтобы налоговая могла отследить изменения».
А вот в том случае если заемщик при рефинансировании объединяет в один кредит с ипотечным несколько потребительских кредитов, весь налоговый вычет он может не получить. «Здесь важно обратить внимание на назначение кредита в новом кредитном договоре, — объясняет Ольга Ботова. — Налоговый вычет предоставляется только на ту часть процентов, которые будут начислены на сумму ипотечного кредита. Поэтому в назначении нового кредита должны быть выделены суммы и назначение предыдущих кредитов, включенных в договор рефинансирования».
Рефинансировать ипотеку стоит, если разница в ставке между действующим кредитом и тем, что предлагает банк, составляет не меньше полутора — двух процентов. Например, кредит на сумму 2,35 миллиона рублей был взят в марте 2014 года сроком на 15 лет, ставка по нему на тот момент составляла 12,5 процента, а ежемесячный платеж — 29 тысяч рублей. После рефинансирования суммы основного долга 2,135 миллиона рублей на оставшийся срок 13 лет по ставке 10,75 процента платеж сократился до 26,5 тысячи рублей, а экономия по процентам за весь срок составит 360 тысяч рублей.
| Валюта кредита | Рубли РФ | |
| Минимальная сумма кредита | от 300 000 рублей | |
| Максимальная сумма кредита | Не должна превышать меньшую из величин: 80% стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете об оценке Максимальные суммы на различные цели получения кредита:
|
|
| Срок кредита | от 1 года до 30 лет | |
| Комиссия за выдачу кредита | отсутствует | |
| Рефинансируемые кредиты | С помощью одного кредита «Рефинансирование под залог недвижимости» можно рефинансировать:
До пяти различных кредитов:
Рефинансирование ипотечного кредита обязательно для получения кредита по продукту «Рефинансирование под залог недвижимости». |
|
| Комиссия за выдачу кредита | отсутствует | |
| Обеспечение по кредиту | Залог объекта недвижимости:
В случае если недвижимость приобретена за счет рефинансируемого ипотечного кредита, то она может быть обременена ипотекой в пользу первичного кредитора. Это обременение снимается после погашения рефинансируемого ипотечного кредита, после чего недвижимость передается в залог Банку. Если при приобретении объекта недвижимости не использовались средства рефинансируемого ипотечного кредита, то такой объект должен быть свободен от обременения правами третьих лиц/ состоять под арестом (запретом). |
|
| Страхование | Добровольное страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями Банка. |
| Возраст на момент предоставления кредита | не менее 21 года |
| Возраст на момент возврата кредита по договор | |
| Стаж работы | не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет** |
| Привлечение созаемщиков | Заемщик/Титульный созаемщик должен являться заемщиком/одним из созаемщиков по Рефинансируемым кредитам по рефинансируемому жилищному кредиту (только в случае, если он является супругом заемщика по рефинансируемому жилищному кредиту). При наличии в кредитных документах по рефинансируемому жилищному кредиту условий, в соответствии с которыми все действия, связанные с его оформлением, получением, сопровождением возлагаются на конкретного созаемщика, Заемщиком/Титульным созаемщиком должно выступать данное физическое лицо. Требования к Созаемщику(кам) аналогичны требованиям, предъявляемым к Заемщику. Супруг(а) Титульного созаемщика не включается в состав Созаемщиков только в случаях:
|
| Гражданство | Российская Федерация |
Супруг(а) Титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста***.
* Срок возврата кредита полностью приходится на трудоспособный или пенсионный возраст заемщика/каждого из платежеспособных созаемщиков.
** На клиентов, получающих зарплату на счет в Сбербанке, это требование не распространяется.
*** За исключением случаев наличия действующего брачного договора.
Для рассмотрения кредитной заявки необходимы:
- Паспорт заемщика/созаемщика с отметкой о регистрации;
- Документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания (при наличии временной регистрации);
- Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика/поручителя
- номер кредитного договора
- сумма и валюта кредита
- процентная ставка
- ежемесячный платежДанные сведения необходимо подтвердить путем предоставления в банк любого из указанных документов: кредитный договор, график платежей, уведомление о полной стоимости кредита, документ, подтверждающий изменение реквизитов Первичного кредитора.
- По каждому рефинансируемому кредиту должны быть предоставлены сведения:
- номер кредитного договора
- дата заключения кредитного договора
- срок действия кредитного договора и/или срок возврата кредита
- сумма и валюта кредита
- процентная ставка
- ежемесячный платеж
- платежные реквизиты Первичного кредитора (в том числе реквизиты счета для погашения Рефинансируемого кредита)Для подтверждения указанных сведений необходимо предоставить в банк любой другой документ: кредитный договор, график платежей, уведомление о полной стоимости кредита, справка/выписка об остатке задолженности, подтверждающий изменение реквизитов первичного кредитора.
Банк оставляет за собой право в ходе рассмотрения заявки на кредит дополнительно запросить у клиента сведения о рефинансируемом кредите:
- об остатке ссудной задолженности по Рефинансируемому кредиту с начисленными процентами
- о наличии/отсутствии текущей просроченной задолженности и просроченной задолженности в течение последних 12 месяцев
Такие сведения должны быть подтверждены документом от банка-кредитора по рефинансируемому кредиту (справкой, выпиской или иным документом). Сведения должны быть актуальными на дату предоставления в Сбербанк.
О реквизитах для погашения рефинансируемых кредитов:
Платежные реквизиты, по которым будет направляться сумма для погашения кредита в другом банке, необходимо предоставить при предоставлении в банк первичного пакета документов. Если эти реквизиты изменятся в период времени между подачей заявки и выдачей кредита Банком, выдача кредита не состоится и кредитную заявку нужно будет подать повторно с указанием новых реквизитов.
Если рефинансируемый кредит был переведен/ продан в другой банк (другую организацию: например в АИЖК ), то при подаче заявки необходимо предоставить в Банк документ, подтверждающий изменение реквизитов для погашения рефинансируемого кредита.
Документы, которые могут быть предоставлены после одобрения кредитной заявки:
- Документы по предоставляемому залогу (могут быть предоставлены в течение 90 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита)
В случае если Вы частично погашали рефинансируемый жилищный кредит средствами материнского (семейного) капитала или материнский капитал использовался при покупке недвижимости, передаваемой в залог Банку, Вам необходимо получить в органах опеки и попечительства согласие на залог недвижимости (на основании п. 3 ст. 6 ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Кредит предоставляется гражданам РФ в отделениях Сбербанка России:
- по месту регистрации заемщика и созаемщика;
- по месту аккредитации компании -работодателя заемщика/созаемщика;
Срок рассмотрения кредитной заявки
Не более 8 рабочих дней.
Порядок предоставления кредита
Единовременно.
Порядок погашения кредит
Ежемесячными аннуитетными (равными) платежами.
Частичное или полное досрочное погашение кредита
Осуществляется по заявлению, содержащему дату досрочного погашения, сумму и счет, с которого будет осуществляться перечисление денежных средств. Дата досрочного погашения, указываемая в заявлении, должна приходиться исключительно на рабочий день.
Минимальный размер досрочно возвращаемого кредита неограничен.
Плата за досрочное погашение не взимается.
Неустойка за несвоевременное погашение кредита
Неустойка* за несвоевременное погашение кредита соответствует размеру ключевой ставки Банка России, действующей на дату заключения Договора, с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором, по дату погашения Просроченной задолженности по Договору (включительно).
*По кредитным договорам, заключенным с 24.07.2016 г.
Воспользуйтесь программами страхования недвижимого имущества (в рамках ипотеки), а также жизни и здоровья заемщика в ООО СК «Сбербанк Страхование» и ООО СК «Сбербанк Страхование жизни» - 100% дочерних компаний ПАО Сбербанк:
- Простое, удобное и быстрое оформление. Например, при продлении договора страхования, Вам не нужно самостоятельно передавать его копию в Сбербанк, документы отправляются автоматически
- Наличие возможности решения вопроса в режиме онлайн: от подписания договора страхования до урегулирования убытков по страховому случаю
- Условия программ страхования соответствуют Требованиям к условиям предоставления страховой услуги в рамках кредитных продуктов Сбербанка 1
- Тариф по страхованию/стоимость страхования при пролонгации договора страхования на второй и последующие годы на 10% ниже
- При наступлении страхового события можно обратиться в любое отделение Сбербанка, независимо от того, где был оформлен договор
- Оформить полис можно за несколько минут на сайте ДомКлик , на сайте страховых компаний – ООО СК «Сбербанк Страхование» и ООО СК «Сбербанк Страхование жизни», либо в любом отделении Сбербанка.
Страхование жизни и здоровья по программе «Защищенный заемщик» 2
Что входит в программу?
Страхование осуществляется на случай:
- Смерти Застрахованного лица
- Установления Застрахованному лицу инвалидности или группы
Что вы получаете?
- Снижение ставки по ипотеке Сбербанка до установленного уровня в рамках условия «защищенный кредит»;
- Тариф по страхованию определяется индивидуально в зависимости от пола и возраста клиента.
сайте .
Страхование ипотеки 3
Что входит в программу?
Страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков гибели, повреждения.
Дополнительные преимущества:
- 1 месяц действия договора страхования дополнительно при оформлении в отделениях Сбербанка
С подробными условиями страхования можно ознакомиться на сайте .
1 Обязательные требования Банка к страховым компаниям и условиям предоставления страховой услуги по страхованию имущества
2 Страховую услугу предоставляет ООО СК «Сбербанк страхование жизни». Лицензия на осуществление страхования СЖ № 3692 (вид деятельности – добровольное страхование жизни) выдана Банком России бессрочно. ОГРН 1037700051146, www.sberbank-insurance.ru Адрес: г. Москва, ул. Шаболовка, д. 31Г. Режим работы офиса: понедельник – пятница с 08.00 до 20.00 МСК
3 Страхование недвижимого имущества (ипотеки). Страховую услугу предоставляет ООО СК «Сбербанк Страхование». Лицензия Банка России на осуществление добровольного имущественного страхования СИ № 4331, выдана 05.08.2015 бессрочно. ОГРН 1147746683479, www.sberbankins.ru Адрес: 115093, г. Москва, ул. Павловская, дом 7, тел. 8 800 555 555 7, Режим работы понедельник-пятница с 9:00 до 19:00 мск.
Добрый день! В одной из наших предыдущих статей мы начали разговор о таком сложном и востребованном вопросе, как рефинансирование ипотеки. Как вы помните, причин для перекредитования ипотечной ссуды может быть множество — все зависит от конкретной ситуации. Сегодня речь пойдет об особенностях и деталях одного из видов рефинансирования, когда конечной целью операции является приобретение более дорогого жилья, чем то, которое является залогом по ипотеке.
Как показывает практика, именно эта цель является одной из самых распространенных среди добросовестных и платежеспособных клиентов банков.
Практические примеры
Как нам всем известно, практика постепенного улучшения жилищных условий весьма распространена среди наших сограждан. Средняя заработная плата по России такова, что за более-менее адекватный промежуток времени накопить на жилье практически невозможно. Более того, накопления обесцениваются гораздо быстрее, чем удается собрать деньги на жилье, а стоимость квартир растет непропорционально быстро. Поэтому многие россияне покупают вначале дешевое жилье (комнаты в коммунальных квартирах, общежитиях), копят деньги, реализуют имеющуюся недвижимость и покупают уже 1-комнатные квартиры и так далее. Такая многоступенчатая схема дает реальную возможность за несколько лет стать владельцем приличного комфортного жилья. Оговоримся: разумеется, речь идет о людях со стабильным доходом не ниже среднего.
Однако сейчас банки предлагают похожую схему, которая делает жизнь будущих владельцев жилья еще проще: рефинансирование ипотечных кредитов с целью приобретения более дорогой недвижимости. Такой способ решает многие проблемы, связанные с инфляцией, невозможностью накопить средства и зачастую является единственной реальной возможностью улучшить жилищные условия.
Приведем примеры ситуаций, о которых говорилось выше.
Ситуация 1
Мужчина 25 лет имеет постоянный доход 50 тысяч рублей в месяц. Он оформляет ипотечный кредит и приобретает 1-комнатную квартиру за 2 миллиона рублей (первоначальный взнос 10%, сумма кредита 1,8 миллиона рублей). Срок кредита 20 лет, процентная ставка 11,5%, ежемесячный платеж 19200 рублей. Через 5 лет после оформления кредита он вступает в брак и хочет улучшить жилищные условия, приобретая в ипотеку 3-х комнатную квартиру за 4,5 миллиона рублей (супруга выступает в качестве созаемщика). При этом имеющееся у него жилье (нынешняя цена 2,2 миллиона) предполагается продать и полученные средства использовать в качестве первоначального взноса по кредиту.
Ситуация 2
Женщина 30 лет имеет доход 30 тысяч рублей и оформляет ипотечный кредит на покупку недорогой однокомнатной квартиры за 1,5 миллиона рублей (первоначальный взнос 300 тысяч рублей, сумма кредита 1,2 миллиона). Срок кредита 30 лет, ставка 11%, ежемесячный взнос 11500 рублей. Через 3 года она меняет работу, за счет чего ежемесячный доход увеличивается с 30 до 60 тысяч рублей. Наша героиня имеет возможность делать более крупные платежи и хочет приобрести в ипотеку 2-хкомнатную квартиру в хорошем районе за 3 миллиона рублей.
Как мы видим, в каждом случае речь идет о заемщиках со стабильным доходом, который позволяет им выплачивать кредиты без просрочек и добросовестно. Однако доход не столь высок, чтобы позволить заемщикам легко накопить разницу между стоимостями квартир и в результате не пользоваться услугами ипотечного кредитования.
Взгляд заемщика
Для заемщиков рефинансирование ипотеки с целью приобретения более дорогого жилья очень удобно и привлекательно по ряду параметров. Рассмотрим, каковы плюсы такого решения для клиента банка:
- нет необходимости производить большие накопления, как в случае, если происходит продажа одной недвижимости и приобретение новой с компенсацией разницы за счет собственных средств;
- стоимость имеющегося жилья может служить в качестве первоначального взноса по кредиту;
- имеющуюся квартиру можно и не продавать, особенно если она служит дополнительным источником дохода (к примеру, сдается в аренду): тогда кредит выдается на всю стоимость приобретаемого жилья, а обе квартиры будут в залоге у рефинансирующего ссуду банка;
- заемщик получает шанс приобрести более комфортное жилье в короткие сроки (рассмотрение заявки обычно занимает 1-2 недели); таким образом, есть возможность приобрести понравившуюся квартиру на наиболее выгодных условиях;
- есть возможность использования по новому кредиту материнского капитала либо государственных субсидий (например, в тех случаях, когда расширение жилья необходимо в связи с рождением детей, созданием семьи). Как мы знаем, многие из субсидий не распространяются на ранее оформленные кредиты — их можно использовать только по вновь оформленным ссудам, а кредиты на рефинансирование по сути являются новыми ссудами.
Однако есть у такого решения заемщика и минусы , рассмотрим их подробнее:
- разумеется, переплата — один из основных минусов любого кредита, в том числе ссуд на рефинансирование. Стоит помнить, что после рефинансирования кредита и переезда в новое жилье заемщик продолжает делать выплаты по кредиту, кроме того, они значительно увеличиваются (так как возросла сумма кредита);
- условия по новому кредиту могут быть хуже, чем по уже действующему. Если заемщик ранее оформил кредит на льготных условиях (со сниженной процентной ставкой, без страхования жизни, на длительный срок, например — как постоянный заемщик банка, участник зарплатного проекта, сотрудник и т.д.), то после рефинансирования все эти льготы исчезнут — условия по кредитам на рефинансирование нельзя назвать самыми привлекательными, ставки по таким ссудам средние или немного выше средних;
- накладные расходы тоже можно отнести к минусам кредитов на рефинансирование. Заемщику придется оплатить расходы на регистрацию договора ипотеки и переоформление залога, застраховать приобретаемую квартиру, переоформить страховку на имеющуюся (если, конечно, она будет в залоге по новому кредиту), оплатить стоимость независимой оценки недвижимости;
- сроки кредита в результате рефинансирования также могут измениться, а за счет этого — и размер ежемесячного платежа может несоизмеримо увеличиться. Во-первых, в разных банках разные условия кредитования, в том числе и максимальный срок ссуды; во-вторых, стоит помнить о максимальном возрасте заемщика на момент окончания договора. К примеру, вы в возрасте 35 лет взяли ипотечный кредит на 25 лет, и в банке есть ограничения по сроку кредитования (возраст не более 60 лет на момент окончания договора). Через 5 лет вы решили рефинансировать кредит в другом банке, где действует ограничение по возрасту до 55 лет и купить более дорогую квартиру. Очевидно, что в этом случае вы сможете оформить кредит только на 15 лет (именно столько остается до 55-летнего возраста).
Взгляд банка
С точки зрения банка, рефинансирующего ипотечные ссуды, такая цель рефинансирования, как приобретение более дорогого жилья, привлекательна со всех точек зрения. Более того — нам не удалось выяснить даже одного минуса такой операции для кредитного учреждения (возможно, за исключением довольно сложной процедуры переоформления и рефинансирования, для которой нужны достаточно опытные и компетентные сотрудники). Можно сказать, что такое рефинансирование — самое выгодное и предпочтительное для банка. Его часто предлагают своим клиентам даже те финансовые учреждения, которые не специализируются на рефинансировании — в качестве особых условий ипотечного договора. Перечислим положительные стороны перекредитования такого рода для банка:
- увеличение числа клиентов банка за счет добросовестных и проверенных заемщиков, имеющих стабильный высокий доход;
- рост кредитного портфеля (ипотечные кредиты, особенно рефинансированные с целью приобретения другого жилья, отличаются крупными суммами и большими сроками) и доходов банка;
- упрощена оценка заемщика , так как он имеет кредитную историю и доказал свою платежеспособность.
Таким образом, банки охотно идут на перекредитование ссуд с целью приобретения другого жилья и предлагают своим клиентам наиболее привлекательные условия по таким кредитам.
Две схемы кредитования
Стоит заметить, что существует две основных схемы, которые подразумевают, когда говорят о рефинансировании ипотеки и приобретении новой недвижимости. Их отличие состоит в действиях, которые производятся с имеющейся в собственности квартирой: будет ли она передана в залог по новому кредиту либо реализована.
Первая схема основана на том, что имеющаяся в собственности квартира будет продана и полученные средства будут направлены на внесение первоначального взноса по кредиту. Опишем основные этапы такой процедуры:
- оформление ипотечного кредита на приобретение квартиры А;
- уплата долга по кредиту в течение некоторого промежутка времени (обычно — несколько лет) без просрочек и штрафов;
- решение о приобретении более дорогой квартиры Б с использованием механизма рефинансирования ипотеки;
- поиск банка, предлагающего требующуюся схему рефинансирования;
- поиск покупателей для реализации квартиры А в сроки, которые действует решение по кредиту;
- заключение кредитного договора на рефинансирование ипотечного кредита (учитывающего последующий залог квартиры Б);
- вывод квартиры А из-под залога, ее реализация. Расторжение кредитного договора в первом банке;
- внесение полученных средств в качестве первоначального взноса по ипотеке на квартиру Б (в той сумме, которая предусмотрена договором);
- уплата долга по кредиту.
Вторая схема немного сложнее, так как она предусматривает, что квартира А не будет реализовываться, а будет использована в качестве залога по новому кредиту. Таким образом, по кредиту на квартиру Б в залоге будет обе квартиры, и заемщик останется собственником и нового, и старого жилья. Рассмотрим основные этапы такого процесса:
- оформление ипотечного кредита на квартиру А;
- уплата долга по кредиту без просрочек и штрафов;
- решение о приобретении квартиры Б;
- поиск банка, предлагающего нужную схему рефинансирования;
- получение решения по кредиту на рефинансирование ипотеки;
- заключение договора на рефинансирование (учитывающего последующий залог квартир А и Б);
- получение части средств и погашение долга в первом банке;
- вывод квартиры А из-под залога;
- оформление залога на квартиру А в новом банке, переоформление договора страхования;
- получение части средств по ипотечному договору на внесение первоначального платежа;
- внесение первоначального взноса по ипотеке на квартиру Б;
- приобретение квартиры, оформление необходимых документов, регистрация договора залога;
- получение остальных средств по договору ипотеки, окончательный расчет с продавцом;
- оформление страховки на квартиру Б, завершение остальных формальностей;
- уплата долга по кредиту.
Как мы видим, разобраться в схеме перекредитования ипотеки, даже в таких сложных случаях, сможет любой человек. Разумеется, банки могут вносить корректировки в схемы или даже менять местами некоторые этапы, но основные шаги остаются неизменными. Заметим, что многие банки могут предлагать рефинансирование такого рода производить в 2 этапа: вначале происходит рефинансирование кредита, затем — оформление ипотечного договора. Таким образом, будет оформлено 2 кредитных договора.
Какие банки рефинансируют ипотеку
Как бы нам ни хотелось проиллюстрировать сказанное практическими примера, стоит признать, что каждый ипотечный кредит, а тем более кредит на рефинансирование — довольно-таки индивидуальная процедура, учитывающая множество нюансов. Кроме того, в каждом городе и регионе действуют свои расценки на оформление и регистрацию необходимых документов, а каждый банк работает только с аккредитованными страховыми и оценочными компаниями, которых в России великое множество. Таким образом, дать хотя бы примерные сведения о сроках каждого этапа рассмотрения и общей переплате по кредитам мы, к сожалению, не сможем. Вместо этого предлагаем вашему вниманию наиболее востребованные банковские программы, касающиеся рефинансирования ипотечных кредитов.
Сегодня мы поговорим об условиях программы рефинансирования ипотечных кредитов, которую предлагает один из самых крупных российских банков — Банк Уралсиб.
Требования к заемщику вполне лояльны:
- Возраст — от 18 лет до 65 (на момент погашения кредита);
- Стаж более 6 месяцев на последнем месте работы, гражданство — РФ, регистрация в регионе, где оформляется кредит.
Параметры рефинансируемого кредита:
- ипотечный кредит, сумма 300 тысяч — 15 миллионов рублей (не более 70% от стоимости недвижимости);
- Срок кредита : 3-30 лет;
- Обеспечение : недвижимость;
- Процентные ставки по кредиту зависят от категории заемщика и составляют 12-15% годовых;
- Страхование жизни : не обязательно, но при отказе от него увеличивается процентная ставка.
- Подтверждение дохода : 2-НДФЛ либо справка по форме банка.
1. Общие условия
1.1. Настоящая Политика определяет порядок обработки и защиты Обществом с ограниченной ответственностью «МАС» (далее – ООО «МАС») информации о физических лицах (далее – Пользователь), которая может быть получена ООО «МАС» при использовании Пользователем услуг/товаров, неисключительной лицензии предоставляемых в том числе посредством сайта, сервисов, служб, программ, используемых ООО «МАС» (далее – Сайт, Сервисы).
1.2. Целью настоящей Политики является обеспечение надлежащей защиты персональной информации которую Пользователь предоставляет о себе самостоятельно при использовании Сайта, Сервисов или в процессе регистрации (создании учетной записи), для приобретения товаров/услуг, неисключительной лицензии от несанкционированного доступа и разглашения.
1.3. Отношения, связанные со сбором, хранением, распространением и защитой информации предоставляемой Пользователем, регулируются настоящей Политикой, иными официальными документами ООО «МАС» и действующим законодательством Российской Федерации.
1.4. Регистрируясь на Сайте и используя Сайт и Сервисы Пользователь выражает свое полное согласие с условиями настоящей Политики.
1.5. В случае несогласия Пользователя с условиями настоящей Политики использование Сайта и/или каких-либо Сервисов доступных при использовании Сайта должно быть немедленно прекращено.
1.6. В случае не согласия Пользователя в получении информации от ООО «МАС» Пользователь может отписаться от рассылки: - кликнув по ссылке Отписаться внизу письма - путем направления уведомления на электронную почту [email protected] или при телефонном обращении в контакт-центр. При поступлении уведомлений на электронную почту [email protected] или при телефонном обращении в контакт-центр в специальном программном обеспечении для учета действий по соответствующему Пользователю, создается обращение по итогам полученной от Пользователя информации. Обращение обрабатывается максимум в течение 24 часов. В результате информация о Пользователе не включается в сегмент рассылок по соответствующему региону.
2. Цели сбора, обработки и хранения информации предоставляемой пользователями Сайта
2.1. Обработка персональных данных Пользователя осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. ООО «МАС» обрабатывает персональные данные Пользователя в целях: - идентификации стороны в рамках соглашений и договоров заключаемых с ООО «МАС»; - предоставления Пользователю товаров/услуг, неисключительной лицензии, доступа к Сайту, Сервисам; - связи с Пользователем, направлении Пользователю транзакционных писем в момент получения заявки регистрации на Сайте или получении оплаты от Пользователя, разово, если Пользователь совершает эти действия, направлении Пользователю уведомлений, запросов; - направлении Пользователю сообщений рекламного и/или информационного характера - не более 1 сообщения в день; - проверки, исследования и анализа таких данных, позволяющих поддерживать и улучшать сервисы и разделы Сайта, а также разрабатывать новые сервисы и разделы Сайта; - проведение статистических и иных исследований на основе обезличенных данных.
3. Условия обработки персональной информации предоставленной Пользователем и ее передачи третьим лицам
3.1. ООО «МАС» принимает все необходимые меры для защиты персональных данных Пользователя от неправомерного доступа, изменения, раскрытия или уничтожения.
3.2. ООО «МАС» предоставляет доступ к персональным данным Пользователя только тем работникам, подрядчикам, которым эта информация необходима для обеспечения функционирования Сайта, Сервисов и оказания Услуг, продажи товаров, получении неисключительной лицензии Пользователем.
3.3. ООО «МАС» вправе использовать предоставленную Пользователем информацию, в том числе персональные данные, в целях обеспечения соблюдения требований действующего законодательства Российской Федерации (в том числе в целях предупреждения и/или пресечения незаконных и/или противоправных действий Пользователей). Раскрытие предоставленной Пользователем информации может быть произведено лишь в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации по требованию суда, правоохранительных органов, а равно в иных предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях.
3.4. ООО «МАС» не проверяет достоверность информации предоставляемой Пользователем и исходит из того, что Пользователь в рамках добросовестности предоставляет достоверную и достаточную информацию, заботится о своевременности внесения изменений в ранее предоставленную информацию при появлении такой необходимости, включая но не ограничиваясь изменение номера телефона,
4. Условия пользования Сайтом, Сервисами
4.1. Пользователь при пользовании Сайтом, подтверждает, что: - обладает всеми необходимыми правами, позволяющими ему осуществлять регистрацию (создание учетной записи) и использовать Услуги сайта; - указывает достоверную информацию о себе в объемах, необходимых для пользования Услугами Сайта, обязательные для заполнения поля для дальнейшего предоставления Услуг сайта помечены специальным образом, вся иная информация предоставляется пользователем по его собственному усмотрению. - осознает, что информация на Сайте, размещаемая Пользователем о себе, может становиться доступной для третьих лиц не оговоренных в настоящей Политике и может быть скопирована и распространена ими; - ознакомлен с настоящей Политикой, выражает свое согласие с ней и принимает на себя указанные в ней права и обязанности. Ознакомление с условиями настоящей Политики и проставление галочки под ссылкой на данную Политику является письменным согласием Пользователя на сбор, хранение, обработку и передачу третьим лицам персональных данных предоставляемых Пользователем.
4.2. ООО «МАС» не проверяет достоверность получаемой (собираемой) информации о Пользователях, за исключением случаев, когда такая проверка необходима в целях исполнения обязательств перед Пользователем.
5. В рамках настоящей Политики под «персональной информацией Пользователя» понимаются:
5.1. Данные предоставленные Пользователем самостоятельно при пользовании Сайтом, Сервисами включая но, не ограничиваясь: имя, фамилия, пол, номер мобильного телефона и/или адрес электронной почты, семейное положение, дата рождения, родной город, родственные связи, домашний адрес, информация об образовании, о роде деятельности.
5.2. Данные, которые автоматически передаются Сервисам в процессе их использования с помощью установленного на устройстве Пользователя программного обеспечения, в том числе IP-адрес, информация из cookie, информация о браузере пользователя (или иной программе, с помощью которой осуществляется доступ к Сервисам), время доступа, адрес запрашиваемой страницы
5.3 Иная информация о Пользователе, сбор и/или предоставление которой определено в Регулирующих документах отдельных Сервисов ООО «МАС».
6. Изменение и удаление персональных данных
6.1. Пользователь может в любой момент изменить (обновить, дополнить) предоставленную им персональную информацию или её часть, а также параметры её конфиденциальности, воспользовавшись функцией редактирования персональных данных в разделе, либо в персональном разделе соответствующего Сервиса. Пользователь обязан заботится о своевременности внесения изменений в ранее предоставленную информацию, ее актуализации, в противном случае ООО «МАС» не несет ответственности за неполучение уведомлений, товаров/услуг и т.п.
Очередное недавнее снижение ключевой ставки ЦБ РФ и последовавшее за ним снижение ставок по ипотеке, в том числе ведущими банками, даёт повод задуматься о возможности рефинансировать жилищный кредит. Особенно тем, кто в период ажиотажного спроса взял ипотеку по максимальным ставкам. Когда и почему стоит перекредитование ипотеки имеет смысл - в материале novostroy.su
Когда стоит задуматься о перекредитовании
Перекредитование принесёт реальную пользу только тогда, когда разница в процентных ставках по новому кредитному договору будет ниже более чем на 2-3%, в зависимости от суммы кредита и срока, который прошел с момента его выдачи, считает генеральный директор Софья Лебедева .
Во-первых, сама процедура рефинансирования достаточно трудоёмкая, поясняет свою точку зрения г-жа Лебедева. Она включает в себя оформление и госрегистрацию нового кредитного договора, переоформление договора страхования залога по кредиту на другой банк (или заключение договора с новой страховой компанией), подготовку заключения оценщика о стоимости предмета залога, снятие обременения первичного кредитора с объекта недвижимости и т. п. Во-вторых, перекритование далеко не всегда оправдано, поскольку у многих банков основная нагрузка по выплате процентов ложится на первые годы кредита, добавляет эксперт.
Другой подход: оценить уровень потенциального снижения ежемесячного платежа по кредиту. «Для отдельных заёмщиков и 1000 рублей разницы может быть поводом задуматься о рефинансировании» , - отмечает руководитель отдела по развитию продуктовой линейки банка «Дельтакредит» Ирина Павлова .
Досрочное погашение как дополнительный стимул
В некоторых случаях стимулом задуматься о рефинансировании ипотеки может стать возможность вносить значительные суммы на досрочное погашение кредита. Как правило, заёмщику выгоднее частичное погашение с сокращением срока кредитования, а не с уменьшением ежемесячного платежа. Но действующий кредитный договор может не предусматривать погашение именно с сокращением срока.
Эффективная система обеспечения жильем лиц, которые проходят службу в рядах ВС РФ по контракту, остается одним из наиболее актуальных вопросов, волнующих военнослужащих. Как приобрести квартиру по данной программе, а также на что следует обратить особое внимание при совершении сделки — в материале нашей традиционной рубрике «Практикум».
В этом случае оценить возможную выгоду от перекредитования (например, разницу при снижении общей переплаты по ипотеке) помогут детальные расчёты. Если заёмщику самостоятельно сделать их не под силу, можно обратиться за консультацией к независимому ипотечному брокеру.
Кому новый кредит не дадут
Как правило, рефинансировать ипотеку возможно только под залог уже готового, а не строящегося жилья. Такой политики, в частности, придерживается и КБ «Дельтакредит», поясняет г-жа Павлова. Это значит, что рефинансирование ипотеки на квартиры в строящихся домах под залог будущего жилья возможно либо с изменением самого предмета залога, либо уже после сдачи дома и оформления права собственности.
Кстати, в последнем случае можно обратиться и в банк, с которым заключён действующий договор. Особенно если он уже снизил ставки по новым кредитам. Если банк понимает, что в случае отказа заёмщик может перекредитоваться в другом учреждении, он может пойти навстречу, отмечает ведущий специалист департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Антон Носович .
Чаще всего рефинансирование нереально для того заёмщика, который допустил просрочки платежей по текущему кредиту. Также встречаются мнения, что перекредитовать ипотеку нельзя, если с момента заключения действующего договора прошло менее полугода. Однако на самом деле это не так, поясняет Ирина Павлова . «Как правило, банки не ограничивают такой срок» , - отмечает эксперт.
Рефинансирование: сейчас или потом?
По оценкам независимых экспертов, сейчас рефинансирование ипотеки как сегмент рынка переживает не лучшие времена. Ведущие игроки соответствующие продукты либо «заморозили», либо вовсе свернули. Большей частью рефинансирование встречается только в банках «второго эшелона».
«Действующие программы перекредитования ипотеки однозначно с более высокими ставками, чем кредиты на первичном рынке даже без учёта господдержки, и не выгодны клиентам» , - считает Софья Лебедева . Однако с дальнейшим падением спроса на ипотеку и обострением борьбы за платёжеспособных заёмщиков ситуация может измениться.
Ещё один аргумент отложить рефинансирование: постепенное снижение ключевой ставки ЦБ РФ. Это показатель для условий по ипотечным кредитам имеет определяющее значение. Напомним, последнее снижение ключевой ставки произошло 15 июня этого года, с 12,5 до 11,5 % годовых. Следом с 1 июля снизил минимальные ставки по ипотеке лидер рынка жилищного кредитования (на 1% до 13-13,5% годовых).
С 7 июля снизил ставки другой «монстр» - ВТБ (на 0,95% до 14% годовых), с 8 июля - Банк Москвы, с 13 июля - Россельхозбанк и Газпромбанк (последний - до 13,75% годовых). Очередное заседание ЦБ, где будет рассматриваться вопрос о ключевой ставке, состоится 31 июля. Как ранее высказался глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев, есть все предпосылки для её дальнейшего снижения вплоть до 10% и ниже. Если ключевая ставка станет ещё меньше, вероятно и дальнейшее снижение ставок по ипотеке.
Сопутствующие расходы: на что ориентироваться
По словам Софьи Лебедевой, при рефинансировании ипотеки заёмщик может понести следующие расходы:
комиссия рефинансирующего банка за выдачу кредита (формально незаконна, но может быть навязана под видом пресловутых «консультационных услуг»), а также за открытие счетов и перевод денежных средств;
расходы по конвертации, если кредит рефинансируется в валюте, отличной от той, в которой был представлен первичный заём;
оценка предмета залога;
снятие обременения первичного кредитора с объекта недвижимости;
государственная регистрация нового договора залога.
«Прежде всего стоит помнить, что для рефинансирующего банка Вы - абсолютно новый клиент. Поэтому для перекредитования ипотеки придётся заново собрать весь пакет документов и пройти тот же путь, что и при оформлении предыдущего кредита» , - отмечает г-жа Лебедева .
Стоит добавить, что нередко необходимые для ипотеки в рефинансирующем банке договоры страхования приходится заключать уже с новой страховой компанией, и без дополнительных расходов не обойтись. Но в этом вопросе банки ведут себя по-разному, возможно и переоформление действующей страховки на другое кредитное учреждение.
