В чем особенности займа от частного лица? Где срочно взять займ под залог деревенской недвижимости? Какими способами можно оформить договор займа под залог недвижимости?
Вам нужна крупная сумма денег, но с кредитной историей – косяки или банку недостаточно вашего уровня платежеспособности? Есть хороший способ успокоить службу финансовой безопасности – предложить в качестве обеспечения ценное имущество . В нашем случае – недвижимость.
На связи Денис Кудерин – финансовый эксперт журнала «ХитёрБобёр». Я расскажу, как правильно брать займ под залог недвижимости , какие требования банки и прочие финансовые компании выдвигают к жилым и нежилым объектам, и почему опасно отдавать собственность в залог частным лицам.
Давайте отложим все дела и настроимся на вдумчивое чтение – в финале статьи вас ждёт обзор банков с выгодными кредитными условиями плюс объективный взгляд на самые распространённые мифы о залоговом кредитовании.
1. Займ под залог недвижимости – сумма, проценты, требования к заемщику
Отдавать недвижимость в залог опытные люди советуют лишь в случаях, когда нет других вариантов раздобыть нужную сумму денег .
Сами банки позиционируют займы под залог жилья как один из самых безопасных видов кредита, но риск потерять квартиру или дом в случае неуплаты – тяжёлый психологический груз, к которому не все готовы .
Вероятность нежелательного развития событий усиливается, когда вы имеете дело не с банками, а с МФО, ломбардами и частными кредиторами. На рынке кредитования вне банковского сектора полно мошенников и аферистов всех мастей , которые используют настолько хитроумные схемы обмана, что на удочку попадаются даже бывалые заёмщики.
Однако если вы имеете дело с надёжным банком или организацией с безупречной репутацией, займ под залог недвижимости открывает заманчивые финансовые перспективы.
Перечислю основные преимущества таких займов:
- доступны более солидные суммы, чем по обычному потребительскому кредиту, - до 30 млн рублей и более;
- увеличиваются сроки кредитования – от 5 до 20 лет;
- упрощается процедура оформления – с вас не требуют справку о доходах и другие дополнительные документы;
- снижается процентная ставка на 3-5%;
- займы под ликвидный залог доступны клиентам с плохой кредитной историей.
В качестве обеспечения подойдёт любая недвижимость, на которую есть спрос на рынке . В залог берут не только квартиры в новостройках, но и дома, коттеджи, дачи, земельные участки, даже коммерческую недвижимость.
Вы имеете право предложить кредиторам в качестве гарантии даже жилой дом в деревне , если он в отличном состоянии, имеет все необходимые коммуникации, а участок оформлен в собственность по всем правилам.
Требования к деревенской недвижимости более строгие, чем к городской, но понять банки можно. Их интересуют действительно ликвидные строения, которые легко продать в случае, если заёмщик не выполнит своих долговых обязательств.
У банков нет изначального намерения лишить вас жилья , тем более того, в котором вы проживаете. Залог им нужен для гарантии возврата кредита, не более. Но есть организации, имеющие приоритетной целью именно отъём недвижимости у граждан.
Эти фирмы называют себя по-разному – инвестиционными компаниями, брокерами, ломбардами. Но под вывеской скрываются мошенники. Их цель – воспользоваться финансовой неграмотностью клиента или его безвыходным положением .
Отсюда идеальные, почти фантастические кредитные условия – без проверок, всем желающим, по одному документу и т.д.
Прежде чем иметь дело с компанией, не имеющей банковского статуса, проверьте её по всем возможным каналам, включая сайт Налоговой службы . А ещё лучше воспользоваться профессиональной .
Важный момент: не надейтесь, что получите или дома, равный реальной стоимости объекта. В лучшем случае вам дадут сумму в 60-70% от рыночной цены . Это ещё один способ кредиторов нивелировать свои риски.
Теперь перечислю ситуации, когда займ под залог – действительно разумный вариант кредитования:
- Вы не трудоустроены официально . Вы фрилансер, удалённый сотрудник, свободный художник. Вы не сможете предоставить банку справку о доходах или трудовую книжку. В этом случае обеспечение будет дополнительной гарантией возврата долга.
- Деньги нужны срочно, прямо сейчас. Нет времени собирать справки и ждать решения банка на выдачу потребительского кредита. С залогом займ оформят быстрее, не настаивая на предоставлении дополнительных документов.
- Плохая кредитная история. Чтобы исправить нехорошую кредитную историю, нужно время – месяцы и годы. А с залогом на погрешности КИ банки закроют глаза. Что касается ломбардов, МФО и частников, то их вообще мало интересует история ваших прошлых займов.
Но далеко не всякую недвижимость у вас возьмут в качестве обеспечения. В следующем разделе читайте о требованиях кредиторов к объектам залогов.
2. Какую недвижимость нельзя использовать в качестве залога
Кредиторам нужны ликвидные объекты , на которые есть спрос. Если это жилые квартиры и дома, они должны быть введены в эксплуатацию и пригодны к проживанию. Если это коммерческие здания, то к ним должны быть подведены все необходимые инженерные коммуникации.
Ещё одно обязательное условие: залоговый объект должен находиться в полноправной собственности заёмщика. выдают далеко не все банки. Чтобы взять такой кредит, придётся потратить массу времени и сил.
Есть недвижимость, которую не возьмут в качестве обеспечения ни при каких условиях. Если ваш объект принадлежит к одной из трёх категорий, представленных ниже, ищите другие способы разжиться наличностью.
1) Аварийная недвижимость
В залог не берут квартиры и дома, в которых текут потолки, катастрофически неисправна сантехника, не работают батареи отопления, трескаются стены и пол.
Квартиры в аварийных и подлежащих сносу домах не пригодны в качестве залога
Если здание пригодно для проживания, но подлежит сносу, им тоже никто не заинтересуется. Это и понятно: вряд ли найдётся покупатель на дом, который в скором времени снесут.
Пример
В Москве на момент написания статьи из-за программы реновации в залог не принимают жильё в многоквартирных домах, построенных до 1975 года, даже если квартира в идеальном состоянии. В рамках проекта в столице собираются снести 8 000 объектов.
2) Помещение, где зарегистрированы несовершеннолетние
Жильё, где зарегистрированы или проживают на законных основаниях несовершеннолетние граждане , – это всегда дополнительные сложности для судебного делопроизводства. Банки однозначно не берут в залог квартиры и дома , в числе собственников которых есть дети или внуки заёмщика.
3) Неприватизированная недвижимость
Неприватизированное жильё не подлежит законной продаже , а значит, банкам и прочим кредитным организациям такая собственность не нужна.
Возникнут сложности, если в числе собственников квартиры есть отказники от приватизации , поскольку такие лица имеют право на бессрочное проживание на своей жилплощади.
4) Заложенная или арестованная недвижимость
Если на недвижимость наложен судебный арест или она выступает предметом спора с другими лицами (допустим, в деле о наследстве), такой объект не подходит для залога.
Не пытайтесь скрыть статус объекта от кредиторов, они всё равно выяснят его по своим каналам. После этого вам не только откажут в займе, но и занесут в чёрный список.
3. ТОП-3 проверенных способа оформления займа под залог
С юридической точки зрения займ и кредит – не равнозначные понятия.
Займ – устный или письменный договор между юридическими или физическими лицами. Бывают денежные и неденежные займы, в то время как кредиты выдаются только деньгами. Часто займ возвращают весь целиком в срок, определённый предварительной договорённостью.
Кредит – это частный случай займа, соглашение, заключённое обязательно в письменной форме. Кредит предполагает отдачу долга с процентами, при этом деньги возвращают по частям, а не сразу.
Однако даже банковские работники нередко называют кредиты займами и наоборот. Большой ошибки в этом нет, если при этом в договорах и прочих документах используются юридически корректные термины.
Теперь рассмотрим все варианты оформления недвижимости в качестве залога по кредитам и займам .
Способ 1. Сотрудничество с банком
Самый безопасный и надёжный способ.
В серьёзных банках и условия оформления кредитов серьёзные , но зато клиент получает гарантию сохранности объекта. При условии, конечно, что он будет исправно платить.
Требования к заёмщикам:
- Возраст от 21 до 65 – в некоторых банках верхняя планка выше. В Совкомбанке, у которого к пенсионерам особое отношение, займ выдадут и 85-летним гражданам.
- Трудоустройство – желательно, чтобы оно было официальным.
- Постоянная регистрация – не менее полугода в одном населённом пункте. Банки не доверяют людям, часто меняющим местожительство.
- Доход – в размере, превышающем сумму ежемесячного платежа хотя бы вполовину. Справку 2-НДФЛ требуют не все банки. Тот же Совкомбанк использует другие методы проверки платежеспособности.
В банках самые длительные сроки кредитования – до 25 лет. При этом квартира остаётся в вашем распоряжении. Вы имеете право жить в ней, делать ремонт, даже сдавать в аренду с позволения банка . НЕЛЬЗЯ продавать, менять, дарить жильё, проигрывать в карты и взрывать.
Способ 2. Обращение в микрофинансовые организации
Микрофинансовые компании не требуют справок о доходах, не уделяют большого внимания кредитной истории . Требования к объектам тоже более мягкие, чем в банках. Достаточно минимального пакета документов.
Другие плюсы МФО:
- займ выдают на любые цели;
- при необходимости аванс выдадут уже через несколько часов после обращения;
- гибкий график погашения долга – клиент сам решает, когда платить;
- принимают объекты, от которых отказались банки – квартиры на последних и первых этажах, жильё в непрестижных районах.
Минусов тоже хватает: высокие процентные ставки, уменьшенные сроки кредита, выше риск потерять жильё .
Способ 3. Частное кредитование
К услугам частника обращаются те, кому отказали банки и МФО из-за нехорошей кредитной истории или по другим причинам. Частный инвестор выдаст , квартиры, офиса или склада без всяких справок и проверок.
Недостатки:
- высокие процентные ставки;
- небольшой срок погашения;
- повышается риск мошенничества со стороны кредитодателя.
Не буду рассказывать о мошеннических схемах – это тема для отдельной статьи. Скажу лишь, что вы рискуете не только остаться без денег, но и без залога . Есть альтернативный способ – найти частника через профессионального брокера . Но брокеры тоже бывают аферистами.
4. Как взять займ под залог недвижимости – пошаговая инструкция
Итак, если у вас есть варианты выбора, то предпочтительнее иметь дело с крупным банком – так надёжнее. Но независимо от того, какой способ займа вы выбрали, документы на объект лучше подготовить заранее, поскольку они понадобятся при любом раскладе.
Пользуйтесь пошаговой инструкцией – она поможет вам избежать самых распространённых ошибок заёмщиков.
Шаг 1. Выбираем банк и программу кредитования
Не жалейте времени на поиск и отбор наиболее выгодных и подходящих лично вам предложений. Банки – конкурирующие организации, поэтому стараются максимально разнообразить свои программы. Ваша задача – воспользоваться этим обстоятельством с выгодой для своего кармана .
На какие критерии обращаем особое внимание:
- опыт работы банка;
- место в рейтинге от независимых рейтинговых агентств;
- отзывы на форумах и специализированных сайтах;
- финансовые показатели компании;
- актуальные новости.
Если ваш выбор – МФО, ищите сведения о компании в госреестре таких организаций и на сайте Налоговой службы.
Шаг 2. Подготавливаем документы и подаем заявку
От заёмщика банку понадобится паспорт , второй документ (СНИЛС, ИНН, военный билет, водительские права и т.д.), справка 2-НДФЛ (по требованию), копия трудовой книжки или трудового договора.
Документы на предмет залога:
- свежая выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности;
- технические бумаги на объект;
- договор основания, доказывающий, что недвижимость получена законным путём – куплена, унаследована, приобретена в результате приватизации;
- кадастровый паспорт;
- межевой и кадастровый план, если объект – земельный участок;
- справка об отсутствии обременений, долгов по ЖКХ и за прочие услуги.
Другие документы – по требованию банка или иной организации .
Помните банковское правило на все случаи жизни: чем больше документов вы предоставляете, тем ниже процентная ставка.
Шаг 3. Дожидаемся оценки недвижимости
У собственника есть 2 пути: заказать самостоятельную оценку либо дождаться банковской .
В первом случае вам придётся заплатить за процедуру из своего кармана, но зато результат будет более объективным . Не забывайте, что акт оценки действителен лишь в течение 6 месяцев . Если не успеете оформить залог в этот срок, придётся заказывать процедуру повторно.
Наш совет: займитесь поиском независимой оценочной компании самостоятельно
Второй способ – дешевле. Банк или МФО оценят объект самостоятельно, но в интересах компаний – занизить стоимость объекта. А если учесть, что клиент и так получает лишь 50-60% от реальной цены жилья, выгода от такой оценки будет и вовсе сомнительной.
Шаг 4. Заключаем кредитный договор
Кредитный договор – это основа сделки , её альфа и омега. От этого документа зависит ваше финансовое будущее на много лет вперёд.
Вы ведь не хотите платить больше, чем рассчитывали и ожидали изначально? И проклинать тот день, когда вам в голову пришла «гениальная» идея связать свою судьбу с кредитной компанией?
Банковские работники обязаны разъяснить вам все неясные моменты – но лишь в том случае, если вы сами их об этом попросите. Сотрудники не будут забегать вперёд по собственной инициативе. Спасение утопающих – дело… сами знаете чьих рук.
Важнейшие места:
- итоговая процентная ставка;
- наличие комиссионных за оформление договора, обслуживание и финансовые операции;
- условия досрочного погашения задолженности;
- правила начисления штрафов;
- обязанности сторон.
Мало кто так делает, но совет хороший – дайте прочесть договор профессиональному юристу . Для многих людей бюрократический язык банковских документов – китайская грамота. В некоторые формулировки непросто въехать даже после многократного прочтения.
Шаг 5. Получаем деньги и погашаем задолженность
Осталось получить деньги – наличкой или переводом на карту – и возвращать долг согласно графику платежей . Банки обязательно выдают такой график каждому клиенту. В типичных случаях от вас требуется ежемесячно и без просрочек вносить равные суммы.
Внимание! Если пользуетесь электронными системами или переводите деньги со счёта другого банка, учитывайте комиссию. А лучше выбирайте такой вариант, который не требует уплаты комиссионных.
Азбука финансов в коротком ролике:
5. Где получить займ под залог недвижимости – обзор ТОП-5 популярных банков
Отдать недвижимость в качестве обеспечения по кредиту – не самый целесообразный и не единственный способ занять денег у банка .
Если вам срочно нужна относительно небольшая сумма в пределах 300-750 тыс. руб. , то проще заказать кредитную карту. У таких продуктов есть беспроцентный период использования , в течение которого вы имеете право покупать товары и снимать деньги без комиссии.
Топ-5 от «Бобра» поможет с выбором банка .
1) Совкомбанк
Миф 2. Все кредитные договоры содержат невыгодные пункты мелким шрифтом
Солидным банкам нет нужды наживаться на финансовой безграмотности клиентов. Условия в таких учреждениях максимально прозрачны и однозначны.
А вот в МФО и ломбардах вам действительно могут подсунуть соглашения, где есть пункты со звёздочками и набранные петитом. Читать их надо с юристом наперевес.
Миф 3. Я оформлю договор, но не получу денег
Опять же, всё зависит от кредитора. Если связались с частником, можете и не получить. А если имеете дело с банками, то такой вариант почти невозможен: договор подтверждается финансовым документом о выдаче денег – банковской выпиской о переводе средств, расходным кассовым документом и т.д.
7. Заключение
Отдавать недвижимость в залог стоит лишь в случае, если нет других способов срочно достать крупную сумму денег. Под обеспечение берут только ликвидные объекты. Займ лучше оформлять в банке с безупречной репутацией.
Вопрос к читателям
Как вы считаете, в каком банке условия получения займов под залог недвижимости самые выгодные?
Мы желаем читателям финансового благополучия и выгодных кредитных условий! Ждём ваших комментариев и отзывов. Ставьте оценки, делитесь с друзьями в соцсетях. До новых встреч!
в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Залогодержатель », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Залогодатель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, на котором находится это имущество (далее – «Предмет залога»).
1.2. Предметом залога является:
1.2.1. Принадлежащий Залогодателю на праве собственности объект недвижимости – здание площадью кв.м, по адресу: , под инвентарным номером согласно копии экспликации Территориального бюро технической инвентаризации от «» года, составленной по состоянию на «» года, являющейся неотъемлемой частью Договора (Приложение №1). Границы здания, входящего в Предмет залога, установлены в соответствии с копиями поэтажных планов Территориального бюро технической инвентаризации от «» года, являющихся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №2).
1.2.2. Право аренды земельного участка площадью, функционально обеспечивающей находящееся на ней закладываемое здание, составляющей кв.м в соответствии с планом земельного участка, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №3).
1.3. Право собственности Залогодателя на здание, указанное в п.1.2.1 настоящего Договора, подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от года № серии , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «» года сделана запись регистрации № (реестровый номер объекта).
1.4. Право аренды Залогодателя на земельный участок, указанный в п.1.2.2 Договора, подтверждается договором аренды земельного участка № от «» года, заключенным с на срок до года и учтенным в реестре под № от «» года.
1.5. Инвентаризационная стоимость указанного в п.1.2.1 объекта недвижимости составляет рубля, что подтверждается справкой № от «» года, выданной Территориальным БТИ .
1.6. Нормативная цена земельного участка, указанного в п.1.2.2 настоящего Договора, в соответствии с составляет на день подписания Договора рублей, исходя из ставки земельного налога рублей за гектар.
1.7. Предмет залога в целом оценивается Сторонами в рублей.
1.8. Последующий залог Предмета залога без письменного согласия Залогодержателя не допускается.
1.9. Предмет залога остается в пользовании и на хранении у Залогодателя.
2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ИСПОЛНЕНИЕ КОТОРЫХ ОБЕСПЕЧЕНО ЗАЛОГОМ
2.1. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств , (далее – «Заемщик») перед по договору о предоставлении кредита № от «» года (далее по тексту – «Кредитный договор»), который вступает в силу с момента его подписания и действует до полного погашения суммы кредита и уплаты процентов по нему, обязательств перед по договору поручительства № от «» года В случае частичного исполнения обязательства, предусмотренного Кредитным договором, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного обязательства.
2.2. предоставляет Заемщику кредит на сумму рублей на года. Сумма кредита выдается в течение банковских дней с момента регистрации настоящего Договора и договора залога № от «» года в .
2.3. Процентная ставка по кредиту составляет % годовых.
2.4. Повышенная процентная ставка составляет % годовых от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.
2.5. Цель кредитования: .
2.6. Кредит предоставляется единым траншем.
3. ЗАЯВЛЕНИЯ И ГАРАНТИИ
3.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:
3.1.1. Действует в соответствии с полномочиями, установленными его учредительными документами.
3.1.2. Является полноправным и законным обладателем прав на Предмет залога. До момента заключения Договора Предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, права аренды Залогодателя никем не оспариваются, что подтверждается информацией из Единого государственного реестра прав № от «» года, выданной .
3.1.3. Возражений против обременения залогом земельного участка со стороны не имеется, что подтверждается .
3.1.4. Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1. Залогодатель обязан:
4.1.1. Не совершать действий, влекущих прекращение права залога или уменьшение стоимости заложенного имущества.
4.1.2. Принимать меры, необходимые для защиты Предмета залога от посягательств третьих лиц.
4.1.3. Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета залога в период действия настоящего Договора.
4.1.4. Гарантировать Залогодержателю, что переданный Предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.
4.1.5. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с Предметом залога, о посягательствах третьих лиц на Предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета залога.
4.1.6. Не отчуждать, не переуступать Предмет залога третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя.
4.1.7. Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его текущий и капитальный ремонт.
4.1.8. Нести риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога.
4.2. Залогодатель вправе:
4.2.1. Владеть и пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его прямым назначением и получать доходы от использования Предмета залога, обеспечивая его сохранность.
4.2.2. Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в случае досрочного погашения обеспеченного залогом обязательства.
4.3. Залогодержатель вправе:
4.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Предмета залога.
4.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством РФ, необходимых для сохранения Предмета залога. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
4.3.3. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся Предметом залога по Договору.
5. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА
5.1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога в случае неисполнения Заемщиком обязательств, определенных в условиях Кредитного договора, по истечении дней после наступления срока исполнения указанных обязательств, в том числе: при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части, а также при нарушении сроков внесения процентов за пользование кредитом.
5.2. Обращение взыскания на Предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.3. Залог объектов недвижимости обеспечивает требования Залогодержателя по Кредитному договору в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического исполнения Заемщиком, включая проценты, повышенные проценты за просрочку платежей, а также возмещение расходов по взысканию и по реализации заложенного имущества.Сумма, полученная от реализации Предмета залога, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:
- на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;
- на уплату штрафов и неустоек;
- на уплату просроченных процентов за пользование кредитом;
- на уплату срочных процентов;
- на погашение просроченной задолженности по кредиту;
- на погашение срочной задолженности по кредиту.
6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
6.1. Настоящий Договор подлежит регистрации в установленном порядке и считается вступившим в законную силу с момента его регистрации.
6.2. После регистрации настоящего Договора, заключающейся в удостоверении посредством совершения специальной регистрационной надписи на Договоре, один оригинал Договора передается Залогодержателю, а другой – Залогодателю.
6.3. Изменение и расторжение настоящего Договора производится по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законодательством РФ порядке.
6.4. Расходы по оформлению, нотариальному удостоверению и регистрации настоящего Договора по соглашению Сторон возложены на Залогодателя.
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
7.2. В случае нарушения Залогодателем п.1.8 или п.4.1.6 настоящего Договора Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере % от стоимости Предмета залога, указанной в п.1.7 Договора. Штраф уплачивается Залогодателем в течение рабочих дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.
8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору и Залогодателя по настоящему Договору.
9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
9.1. Все споры, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут в предварительном порядке рассматриваться Сторонами в целях выработки взаимоприемлемого решения. При недостижении договоренности спор будет разрешаться в Арбитражном суде г. в соответствии с действующим законодательством РФ.
9.2. Если одна из Сторон изменит свой адрес, то она будет обязана информировать об этом другую Сторону до государственной регистрации соответствующих изменений в учредительных документах, но не позднее календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов. В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу, но не позднее календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.
9.3. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме и за подписью уполномоченного лица. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено с курьером, передано по факсимильной связи по реквизитам, указанным в статье 10 настоящего Договора.
9.4. Настоящий Договор является неотъемлемой частью Кредитного договора № от «» года и договора поручительства № от «» года.
9.5. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах – по одному экземпляру для каждой из Сторон, один экземпляр хранится в делах нотариуса.
10. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Залогодержатель
- Юридический адрес:
- Почтовый адрес:
- Телефон/факс:
- ИНН/КПП:
- Расчетный счет:
- Банк:
- Корреспондентский счет:
- БИК:
- Подпись:
Залогодатель
- Юридический адрес:
- Почтовый адрес:
- Телефон/факс:
- ИНН/КПП:
- Расчетный счет:
- Банк:
- Корреспондентский счет:
- БИК:
- Подпись:
Тысячи граждан предпочитают решать свои финансовые трудности путем займов денежных средств. Возникают моменты, когда срочно требуется приличная сумма денег, но по каким-либо причинам (плохая кредитная история, отсутствие официального дохода) с банками договориться не получается. В этом случае есть вариант получить займ у физического лица.
Следует понимать, что передача крупной суммы в долг повышает риски кредитора. Поэтому оптимальным решением, удовлетворяющим обе стороны может стать займ под залог недвижимого имущества.
Что это такое
Договор займа под залог недвижимости — это договор по которому одна из сторон (кредитор) передает другой стороне (заемщику) определенную сумму денег на условии ее возвратности с учетом начисленных за пользование процентов и залога недвижимости. На практике обычно оформляется два договора: договор займа денежных средств и в качестве обеспечения обязательств по сделке – договор залога.
Под недвижимым имуществом понимают объекты, связанные с прикреплением к земле, свободное перемещение которых невозможно:
- квартиры, дома
- гаражи, земельные участки;
- объекты незавершенного строительства.
- иное имущество (например. воздушные и морские суда)
Заложить можно только ту собственность, право собственности на которую подтверждается документально. Основное требование к недвижимости – объект залога должен быть ликвидным.
Обременение в виде залога подлежит обязательной регистрации. После этого, до исполнения обязательств по договору займа должник не имеет право осуществлять с заложенным имуществом какие-либо юридические действия: продавать, закладывать повторно, дарить и т.д.
Договор залога позволяет займодавцу обеспечить возврат долга за счет его реализации в тех случаях, когда заемщик грубо нарушает условия договора. Пользование заложенной недвижимостью в период действия залога должнику разрешается.
Требования к сторонам
Участниками соглашения по договору займа могут являться совершеннолетние дееспособные граждане. Заемщик, предоставляющий залоговое обеспечение по ссудному договору должен иметь правоустанавливающие документы на объект залога, т.е. быть его собственником.
Если должник является совладельцем недвижимого имущества требуется нотариально заверенное согласие третьего лица на осуществление регистрации залога. Не возбраняется использовать имущество третьих лиц. Закон не запрещает иностранным гражданам или лицам без гражданства выступать сторонами сделки.
Необходимые документы
Для оформления договора займа между физическими лицами требуется паспорт. Чтобы подготовить и оформить регистрацию по залогу недвижимости необходимо подготовить портфель документов.
В частности, потребуется:
- подготовить заявление от обеих сторон сделки;
- уплатить госпошлину и предоставить квитанцию о ее уплате;
- распечатать договор залога в трех экземплярах (один – передается нотариусу на хранение);
- предоставить устанавливающий право собственности документ (договор о приватизации, купле-продажи, наследования и др.);
- приложить к документации справку из БТИ;
- в случае проведения перепланировки необходимо добавить оригинал распоряжения и акт о перепланировке;
- заверить у нотариуса супружеское согласие на заключение договора залога с копией свидетельства о браке и приложить к основным документам;
- иметь на руках основной договор займа, так как в договоре залога также прописываются обеспечиваемые требования.
Сбор документов по залогу недвижимости – длительный процесс, требующий много времени и сил. Проще всего, поручить это дело, оформив нотариальную доверенность представлять ваши интересы, профессиональному юристу.
Как оформить договор займа между физическими лицами с залогом недвижимости, образец
Как уже было отмечено для совершения сделки по займу с залогом следует оформить два договора: основной – кредитный и дополнительный, обеспечивающий исполнение первого.
Порядок составления договора займа регулирует глава 42 ГК РФ (ст. 807-818).
Договор займа состоит из следующих основных частей:
- вводной части;
- основного содержания;
- заключительных (дополнительных) положений;
- реквизитов сторон.
Вводная часть включает в себя информацию о месте и дате составления документа, участниках соглашения и их паспортных данных.
Основная часть соглашения будет посвящена предмету договора, т.е. обязанностью одной из сторон передать денежные средства, а другой – вернуть займодавцу в установленные в договоре сроки деньги с начисленными процентами. Здесь указывается сумма передаваемых денег, планируемый срок их возврата и способы уплаты долга.
Обычная практика по возврату займа заключается в оформлении приложения к договору в виде графика платежей. В тексте документа также прописывается сумма процентов, которую кредитор планирует получить в качестве вознаграждения. Обязательно необходимо упомянуть о штрафных санкциях (пени) в случае недобросовестного исполнения обязательств заемщиком.
Дополнительные пункты соглашения содержат вопросы урегулирования спорных ситуаций, отражают конфиденциальность заключаемой сделки и предусматривают действия сторон в случае форс-мажорных обстоятельств.
В договор займа обязательно вписывается фраза о том, что в целях обеспечения исполнения обязательства заемщик предоставляет в залог имущество и пишется, что конкретно имеется в виду. Далее указываем что обеспечивающий договор залога является приложением к договору займа.
В заключительной части договора обязательно указываются реквизиты и скрепление соглашения происходит собственноручным подписанием соглашения участниками.
На закладываемое имущество дополнительно составляется договор залога. Залог недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке. Залоговый договор является дополнительным обязательством, цель которого – добиться осуществления исполнения договора займа. В этой связи недействительность основного договора влечет за собой последствия в виде недействительности договора залогового обеспечения.
Как правильно оформить договор залога недвижимого имущества?
Договор залога имущества заключается письменно. В текст договора включаем сведения о сторонах, месте и дате его составления. Основное внимание уделяем информации об основном обязательстве. Даем точную характеристику предмета залога: тип недвижимого имущества, основные характеристики.
В дополнительных условиях отмечаем у кого остается предмет залога, может ли должник распоряжаться имуществом в период действия соглашения, а также возможна ли замена залога с одобрения займодавца. Стоит отметить в каком объеме залог обеспечивает обязательства заемщика.
В заключительных положениях прописываем ответственность сторон и сроки действия договора (они, как правило, совпадают со сроками действия основного договора – займа).
В конце договора заполняем реквизиты и подписываем соглашение.
Образец договора можно скачать
Регистрация
Регистрация договора залога осуществляется в федеральной регистрационной службе (ФРС).
Регистрация договора происходит в 5 этапов:
- оценка стоимости квартиры при помощи специализированной оценочной копании;
- сбор пакета необходимых документов для регистрации;
- заверение у нотариуса;
- оплата госпошлины;
- регистрация в ФРС.
После рассмотрения заявления делается запись в ЕГРП и на руки через 5 рабочих дней выдается свидетельство, подтверждающее регистрацию залога. Для нежилых помещений и земельных участков – сроки регистрации иные – время получения свидетельства может доходить до 15 дней, что следует учесть при планировании процедуры оформления сделки.
Важно: без государственной регистрации договор считается незаключенным.
Взыскание заложенного недвижимого имущества
Залогодержатель по закону может использовать судебный или внесудебный способ обращения взыскания на заложенную недвижимость в случае:
- при грубом невыполнении условий договора займа;
- при имеющемся обременении залога в пользу третьих лиц;
- при возникшем риске утери предмета залога по вине залогодателя;
- при нарушении правил пользования заемщиком недвижимостью.
Внесудебный способ взыскания возможен только в случае, если это было предусмотрено условиями договора при нотариальном заключении договора займа и возможности осуществить взыскание по нотариальной подписи, а не по решению суда.
Для получения судебного решения дело можно направить в районный суд по месту нахождения имущества заемщика. Суд, принимая решение по сути дела имеет право предоставить должнику отсрочку в размере не более одного года для погашения долга.
Причинами для отказа обращению займодавца на взыскание залога могут быть два условия:
- сумма просроченного долга составляет менее 5% стоимости недвижимости;
- небольшая длительность просрочки — не более 3-х месяцев.
Если при реализации недвижимости вырученная сумма будет превышать сумму долга, излишек возвращается заемщику, а обязательство считается исполненным.
Договор займа между физическими лицами под залог недвижимости –сложная юридическая процедура, требующая внимания ко многим деталям.
Заемщику стоит внимательно оценить свои финансовые возможности, чтобы обеспечить своевременное исполнение обязательств по возврату долга. Для того, чтобы наиболее полно защитить свои интересы обеим сторонам соглашения следует прибегнуть к помощи специалистов.
Видео: Оформления займа под залог недвижимости
Кредитование наличными под залог имущества – это один из видов потребительской ссуды, при которой финансовые обязательства заимополучателя обеспечиваются ликвидным имуществом. В том случае, если заемщик нарушит или не выполнит условия кредитного договора, на имущество может быть наложено взыскание. Регулируются такие отношения между должником и кредитодателем Гражданским Кодексом РФ, статьями 334 – 338.
Ссуда наличными под залог – это самый востребованный и взаимовыгодный вид кредитных предложений. Основной плюс такого варианта привлечения заемных средств – это, с одной стороны, обеспеченность выданных средств, а с другой – более выгодные условия.
Для любого кредитора и в частности для банка, оформление залога позволяет снизить риски невозврата выданных в долг денег.
Для заемщика, оформление такого кредита дает возможность получить более выгодные условия по ссуде.
Это, как минимум меньшую процентную ставку за пользование деньгами и больший размер заимствованных средств.
Кроме того, залог может снизить требования в отношении самого заемщика. Это касается возрастного диапазона, уровня дохода, занятости и прочее.
В качестве залогового имущества банк может принимать несколько видов обеспечения:
- недвижимость;
- автотранспорт;
- ценные бумаги;
- технический депозит. Те есть активный вклад в банке, в котором оформляется кредит или в ином банке;
- драгоценные металлы.
Вне зависимости от того какое обеспечение при оформлении кредита предоставит заемщик и примет кредитор, невозврат полученной суммы и процентов в соответствии с договором означает, то что имущество может перейти в собственность кредитора.
Если это недвижимость, то вопрос решается только через суд. В остальных случаях, урегулирование споров может произойти по соглашению сторон.
Согласно статьи 350 ГК РФ, предмет залога продается с публичных торгов. Из полученной в результате реализации суммы удовлетворяются требования банка (это делается в первую очередь). Остаток возвращается должнику.
Как оформить?
Залоговое кредитование оформляется в несколько этапов:
Оценка имущества, предоставляемого в залог
Первое – это оценка будущего залога. Она позволяет определить продажную стоимость имущества, а, следовательно, от этого зависит тело кредита и проценты по нему. Без оценки, сделка по кредитованию невозможна.
Проводится оценивание или по соглашению сторон-участников кредитного договора. Или, что чаще всего используется в банках, приглашаются профессиональные оценщики.
Оценочная стоимость – это в первую очередь ориентир для определения размера кредитной суммы.
На результат реализации залога (в том случае, если это будет происходить) она не имеет влияния.
Но в то же время суд, при рассмотрении вопроса о взыскании, будет отталкиваться именно от суммы, полученной от оценки.
Договор залога
Следующий этап – это оформление самого договора залога. Статья 331 ГК РФ определяет, что основанием для возникновения залоговых обязательств становится заключение договора между залогополучателем и залогодателем.
Причем закон не ограничивает круг лиц, которые могут стать залогодателем. Так что необязательно залоговое имущество должно принадлежать заемщику.
Гражданский кодекс допускает подписание договора залога до момента подписания кредитного соглашения. Но вступает договоренность в силу только после заключения основного договора займа.
Форма и составление залогового договора должны соответствовать статье 339 ГК РФ. Документ должен содержать следующие пункты:
- данные участников сделки;
- условия соглашения: сроки выполнения обеспеченных залоговым имуществом обязательств;
- порядок наложения взыскания.
Договор заключается минимум в двух экземплярах, в письменной форме. Нотариальное заверение по желанию сторон, но кроме случаев, которые законом установлены как обязательные.
Регистрация залога в госорганах
В соответствии со статьей 339 ГК РФ этот этап является обязательным в двух случаях, если в качестве залога выступает:
- недвижимость;
- банковский счет или ценные бумаги.
А знаете ли вы, что сегодня существует возможность взять кредит под залог материнского капитала? За более подробной информацией по данному виду кредитования, обращайтесь к нашей .
Сроки
Сроки кредитования по залоговым предложениям, как правило, немаленькие. Особенно это касается тех случаев, когда недвижимость выступает в качестве обеспечения.
В рамках актуальных на сегодня кредитов минимальный срок, на который банки ссудят деньги – 1 месяц (ФИА-банк), максимальный – 20 лет в Банке Жилищного Финансирования.
Способы погашения
Платежи в счет погашения кредита необходимо совершать согласно графика, который прилагается к договору.
Как правило, проводится один ежемесячный платеж до определенной даты. Важно не опоздать, иначе банк начислит штрафные санкции.
Во избежание просрочек, следует учитывать сроки прохождения платежей. Так как датой погашения считается дата поступления средств на счет, а не дата платежа.
Выбирая кредит, стоит внимательно ознакомиться со способами погашения, которые предлагает кредитор. Их разнообразие расширит выбор заемщика и, значит, позволит остановиться на наиболее удобном варианте.
Во-первых, стоит обратить внимание на бесплатный канал. Согласно российскому законодательству кредитор обязан предоставить способ погашения займа без уплаты комиссий. В идеале, такой способ должен быть удобен. К примеру, касса банка или системы дистанционного банковского обслуживания.
Во-вторых, важно чтобы способы погашения были удобно территориально расположены. Это могут быть, находящиеся недалеко от дома или работы:
- другие банки, которые будут принимать платежи на счет кредитора;
- терминалы самообслуживания;
- почта России;
- банкоматы;
- платежные системы (Золотая Корона, Contact, RURU, Рапида, Юнистрим и прочие);
- салоны приема платежей (МТС, Евросеть, Мегафон и так далее).
В третьих, наличие гаджетов и интернета – это повод искать современные методы погашения, к примеру, электронные кошельки Яндекс.Деньги, Киви, WebMoney.
Своевременное погашение кредита позволит заемщику:
- избежать излишних трат;
- сформировать положительную КИ;
- рассчитывать на лояльность банка в случае, если понадобится новый кредит.
Рефинансирование существующего или оформление отсрочки платежа в будущем.
Залог имущества – это самый надежный и распространенный способ обеспечения кредита.
В рамках только таких соглашений банки готовы рисковать большими суммами, при этом под меньшие проценты.
С другой стороны, для заемщика, которые готов найти и предоставить залоговое имущество, такой кредит реальная и выгодная возможность получить более крупные суммы под меньшие ставки.
Это снижает финансовое давление на заемщика, увеличивает шансы своевременного возврата и экономит средства клиента. Такая ситуация взаимовыгодна для всех участников кредитной сделки.
Именно поэтому, если есть твердая уверенность в том, что ссуда будет погашена, условия не нарушатся, то залоговый кредит – это лучший вариант для привлечения заемных средств.
Договор займа с залогом – это документ, по которому одна сторона (Заемщик) получает средства во временное пользование от второй стороны (Залогодержателя) под залог оговоренного имущества. В случае наступление просрочки (невыплаты обязательств согласно имеющемуся графику возврата средств) Залогодержатель получает право на реализацию предмета обеспечения.
Договор займа с залогом заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Это может быть один документ, в котором описаны условия предоставления займа и оформления обременения, а может быть и два отдельных документа со ссылками друг на друга. Во втором случае в основном договоре фиксируются условия предоставления ссуды, а во втором – порядок обеспечения обязательств. В качестве залога может выступать любое ликвидное имущество, принадлежащее залогодателю на правах собственности или же хозяйственного владения:- недвижимость;
- транспортное средство, спецтехника;
- оборудование;
- товар в обороте;
- личные вещи;
- имущественные права (кроме тех, по которым уступка другому лицу запрещена законом – алименты, страховка и пр.).
- сумма займа;
- срок возврата (с графиком);
- предмет обеспечения;
- оценка предмета залога;
- местонахождение обеспечения (обычно предмет залога остается у залогодателя, но в договоре могут быть предусмотрены иные условия на усмотрение Заемщика и Кредитора).
- возникновение права залога;
- последующий залог;
- права залогодателя по восстановлению залога после его утраты;
- риск случайного повреждения предмета;
- порядок реализации обеспечения;
- ответственность участников сделки;
- порядок расторжения договора и др.
Грамотно составленный договор займа с залогом поможет учесть интересы каждой стороны. Он гарантирует исполнение обязательств в оговоренные сроки, регламентирует порядок разрешения спорных ситуаций. При заключении договора займа с обеспечением стоит обратиться к компетентным специалистам, которые помогут составить документ юридически правильно.
