Квартиры не такое уж простое занятие, как кажется на первый взгляд. Важность этого процесса трудно переоценить по причинам, которые Вы узнаете ниже.
Во-первых, составим полный перечень основных из них (не считая всякого рода доверенностей и пр.):
- Свидетельство о праве собственности или ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)
- Правоустанавливающие документы (на основании которых получено свидетельство о праве собственности) на выбор:
- свидетельство о праве на наследство;
- договор передачи (если приватизация);
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- договор мены;
- решение суда;
Полезно!
Зачастую, начиная , Содольщики начинают спотыкаться уже на первом пункте. Например, когда речь идет о собственности, которая приобреталась в период брака.
Обычно, счастливые супруги заранее не помышляют о разделе имущества, выделе из него долей, и, оформляют квартиру, либо на одного из супругов, либо на двоих в общую совместную собственность. Если время делить жилье, к несчастью, всё же пришло, то обращение в суд становится неизбежным.
Выделение доли через суд значительно затормаживает сбор документов для продажи доли квартиры. Для того, чтобы выделить свою долю из общей собственности, необходимо подать иск в районный суд по месту нахождения жилого помещения. С учётом нерасторопности судов, эта процедура вполне может растянуться на срок от 3-х до 6-ти месяцев. Ещё месяц уйдет на вступление в законную силу решения суда. После чего, необходимо будет получить надлежащим образом заверенное (круглой печатью судьи и квадратной печатью судебной канцелярии) судебное решение, в 2-х экземплярах. Именно в 2-х экземплярах его нужно сдать в регистрационную службу. Спустя ещё месяц после сдачи, можно получить желанное свидетельство о собственности на долю кввартиры.
Подытожим!
Итого: 5-8 месяцев уйдёт только на то, чтобы получить документ о собственности! Так что, стоит позаботится об этом заранее. В этом случае, правоустанавливающим документом будет решение суда, а сбор документов для продажи доли квартиры задержится на срок его получения.
Совершая сбор документов для продажи доли квартиры, слегка споткнуться можно и на пункте номер два. Например, если доля получена на основании договора передачи (приватизация). Этот документ выдается в одном экземпляре, и, в случае, если Содольщиков много, достается самому проворному и расторопному. Остальным, при необходимости, придется получать его дубликаты, что тоже потребует лишней суеты и времени.
Совет!
Выписку из домовой книги получать следует в самую последнюю очередь, поскольку в регистрирующем органе сей документ принимают не позднее месяца со дня выдачи.
Обратите внимание!
С согласием супруга всё более-менее понятно. Этот документ имеет неограниченный срок действия, хотя бывали случаи, когда по истечении года с момента выдачи супругом своего согласия, при регистрации сделки, регистраторы требовали его "освежить". Имейте ввиду, что это требование незаконно.
И, наконец, извещение участников долевой собственности о своих намерениях. Это самый основной камень преткновения в 99% случаев, когда люди совершают сбор документов для продажи доли
квартиры. Самым крупным везением будет, если Содольщик соблаговолит пойти к нотариусу и оформить отказ от первоочередного права покупки. Однако, подписывать самому себе приговор желающих всегда не много.
В связи с чем, придется совершить визит к нотариусу и потом подождать полтора месяца. Этот срок потребуется для соблюдения требований закона. В течение 1-го месяца участник долевой собственности вправе в приоритетном порядке выкупить долю, и лишь потом, после его молчания или отказа, можно продать ее постороннему лицу. Таким образом, месяц придется выжидать, плюс заказная корреспонденция будет ходить туда-сюда еще пару недель.
Важно!
Стоит заметить, что процесс подготовки документов к сделке стоит производить самому хозяину недвижимого имущества.
Старайтесь это сделать самостоятельно для того, чтобы не попадать в зависимость от кого-либо. Некоторые Содольщики абсолютно напрасно доверяют сбор документов для продажи доли квартиры представителям агентства недвижимости, с которым заключают договор. Впоследствии, эти непредусмотрительные граждане попадают в зависимость, и не имеют возможности расторгнуть свой договор, так как недобросовестные агентства неправомерно удерживают правоустанавливающие документы. А получить их заново бывает весьма проблематично.
Недвижимости — далеко не всегда быстро и просто осуществимая сделка. В процессе у продавца возникают юридические заминки, связанные с возможными претензиями со стороны других собственников, ведь он не вправе единолично распоряжаться всей жилплощадью.
Условное разделение недвижимости по документам лишь усугубляет ситуацию: далеко не всегда собственник может чётко сказать, где кончается его законная территория и начинается территория соседа. К тому же даже при соглашении собственников при продаже необходимо строгое соблюдение всех законодательных формальностей.
По закону
Закреплены в статьях 244-259 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С отдельными правилами можно ознакомиться в Федеральном законе «О приватизации жилищного фонда». Нормы регистрации собственности определяются в ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», ст. 24.
Все договоры о продаже доли недвижимости обязательны к заверению у нотариуса.
Другие последние законодательные изменения, коснувшиеся данных статей, были внедрены еще в 2015 году.
В 2019 году пока нет никаких предпосылок к тому, что законодательные органы будут изменять содержание 244-259 статей ГК РФ.
По всей видимости, лица, желающие продать общее имущество, не будут иметь никаких юридических проблем, ведь законодательная база в данной сфере давно практически не менялась, за исключением необходимости нотариально заверять договоры.
Преимущественное право покупки — что это такое?
Первыми в очереди на покупку стоят владельцы других частей. В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ, если один из владельцев долевого имущества захотел продать свою долю, он обязуется прежде всего узнать, не желают ли приобрести эту часть другие собственники.
Перед продажей доли следует получить документы, свидетельствующие, что другие собственники согласны с условиями и не имеют на имущество претензий. Все они должны написать отказ от приобретения.
Если отношения продавца и других владельцев оставляют желать лучшего, можно составить письмо с подробным описанием готовящейся сделки и всеми условиями, включая стоимость имущества и его местонахождение. Если по истечении 30 дней после отправки ценного письма ответа не последует, собственник имеет полное право продать свою часть третьему лицу, так как это считается отказом от приобретения.
Важно! Если по каким-либо причинам условия продажи изменились, необходимо снова уведомить об этом всех собственников, иначе у них есть право ходатайствовать в суде о предоставлении им преимущественных прав на приобретение. Исключением считается корректировка стоимости в большую сторону.
Когда не работает
Есть только один случай, когда доля в квартире может быть продана с полным игнорированием преимущественного права – реализация на публичных торгах. Так возмещают свои убытки кредиторы, продавая долю должника, оказавшегося несостоятельным, в счёт долга.
И здесь существует ограничение: не всякую квартиру законом разрешено продавать за долги. Взыскание разрешается в следующих случаях:
- Задолжавшее лицо не проживает в квартире, где имеет долю, являясь владельцем другой недвижимости.
- Доля квартиры является предметом ипотечного кредита – тогда изымается даже единственная жилплощадь.
Способы обхода преимущественного права:
- Дарственная. Можно подарить долю частному лицу, предварительно договорившись с ним об оплате недвижимости по обычной расписке. Есть риск остаться обманутым, к тому же соседи могут оспорить подобную сделку в суде.
- Завышение цены. В этом случае в договоре купли-продажи обязательно должна стоять «официальная» стоимость. Расчёты с покупателями производятся по обговоренной ранее стоимости.
- . Продавец берёт заём, закладывая свою часть квартиры. Далее подписывается отступное, и заёмщик получает жильё во владение. Залог имущества при этом должен быть зарегистрирован.
Что делать, если собственник против реализации доли
К сожалению, подобные ситуации нередко имеют место. Оппонент должен предъявить веские доводы против продажи. Выходов из положения несколько:
- Выкупить его долю. Это выгодно, если она гораздо меньше по площади.
- Предложить реализовать жильё совместно и разделить средства.
- Обратиться в судебные инстанции. Суд может встать на вашу сторону опять-таки, если ваша часть существенно превышает долю «сопротивляющегося» сособственника.
Интересно! Вы вправе сдавать часть недвижимости, получая с этого доход, подарить третьему лицу, передать наследнику.
Процедура продажи
Для совершение сделки нужно пройти следующие этапы:
- Поиск покупателя на долю и формирование договорных условий сторон.
- Первичная консультация в нотариальной конторе.
- Анализ правовых документов.
- Подготовка и сбор необходимых для сделки документов.
- Подписание сторонами договора о купле-продаже недвижимого имущества.
- Регистрация и закрепление права собственности в .
Вместе с тем следует учесть:
- Если в квартире прописан ребёнок, необходимо согласие органов опеки и поручительства.
- В случае приобретения доли квартиры в законном браке потребуется согласие супруга/супруги.
- Если на жилплощади проводилась перепланировка, понадобится обновить технический паспорт квартиры.
Продажа доли несовершеннолетнего
Если требуется реализовать долю квартиры, принадлежащую ребёнку, придётся учитывать некоторые налагаемые ограничения, а именно, нельзя продать жильё, если по документам ребёнок может остаться на улице.
Самостоятельно заключать сделки по управлению недвижимым имуществом несовершеннолетний будет в состоянии только с 18 лет. До этого возраста его интересы защищается полномочными представителями – опекунами или родителями.
Итак, продажа детской доли недвижимости возможна когда:
- Несовершеннолетнее лицо имеет постоянную прописку и проживает по стороннему адресу.
- Во владении ребенка есть другая жилплощадь, пригодная для его проживания.
- На имя ребёнка будет оформлена или куплена другая недвижимость, опять-таки гарантирующая ему жильё.
Важно! Даже в случае соблюдения всех вышеперечисленных условии для оформления договора купли-продажи потребуется заручиться разрешением органов опеки. Опекуны должны обратиться в местный попечительский орган с заявлением и ходатайствовать о разрешении.
Необходимые бумаги для заявления:
- Паспорта родителей или опекунов.
- Свидетельство о рождении ребенка.
- Документы, подтверждающие право владения продаваемой недвижимостью.
- Документы на приобретаемую жилплощадь (если на имя несовершеннолетнего покупается новая квартира).
- Чеки и квитанции, подтверждающие поступление денежных средств на счёт ребёнка.
Если вы собираетесь приобрести другое жильё вместо продаваемого, то необходима равноценность жилплощадей – в противном случае считается, что ущемлены интересы несовершеннолетних детей.
Перечень необходимых бумаг
Для совершение сделки продажи доли необходимо собрать:
- Свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества.
- Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки.
- Характеристика объекта.
- Согласие мужа или жены (при их наличии) на реализацию доли.
- Справка о прописанных на данной жилплощади гражданах.
- Свидетельство, подтверждающее право собственника.
Дополнительные документы:
- копии извещений для всех граждан, владеющих правом собственности на продаваемую квартиру с нотариальной заверкой;
- копии почтовых уведомлений, подтверждающих факт получения вышеупомянутыми гражданами соответствующих извещений;
- свидетельство о передаче заявления;
- отказы совладельцев жилплощади от права преимущественной покупки, заверенные нотариально;
Порядок налогообложения
Со средств, вырученных гражданином от продажи квартиры, полагается оплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%. Если доля имущества принадлежала продавцу более трех лет, НДФЛ платить не нужно.
Образцы
Как и любая сделка с недвижимостью, продажа доли квартиры потребует времени и сил. Можно существенно сэкономить, обратившись к профессиональным юристам для решения возникших проблем.
Как продать долю? Консультация юриста на видео
Адвокат Инна Белякова рассказывает, как законно продать долю в квартире, не имея на руках согласия других собственников.
Последнее обновление Февраль 2019
Основные сложности при купле-продаже квартиры – это сбор документов и порядок совершения сделки. Подготовку документов надо начинать до появления потенциального покупателя, так как, чтобы собрать документы, придется затратить время. Заявление о регистрации договора купли-продажи подается в:
- Федеральную службу гос. регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр), в последнее время большинство территориальных отделов Росреестра не принимают документы, занимаясь только регистрацией;
- Многофункциональный центр (далее – МФЦ).
Для оформления сделки предоставляются:
Это обязательный (минимальный) перечень документов, который необходимо собрать.
| 1 | Паспорт продавца и покупателя | Если владельцем жилья является несовершеннолетний – свидетельство о рождении и паспорт родителя/опекуна. |
| 2 | Договор купли-продажи |
Подготавливается в 3 экземплярах: 2 – сторонам сделки, 1 – остается в рег. органе. Договор изготавливается в простой письменной форме, за исключением сделки от имени несовершеннолетнего, при продаже доли (долей), тогда требуется нотариальное удостоверение договора. К договору прилагаются 3 экз. акта приема-передачи квартиры или в тексте договора указывается отдельный пункт, в котором указывается, что факт подписания договора и есть одновременно подтверждение передачи квартиры от продавца к покупателю. |
| 3 | Супружеское согласие | Чаше всего продавцы являются семейными людьми и имущество находится в совместной собственности (даже если оформлено на одного из супругов). Согласие мужа/жены должно четко идентифицировать квартиру и право на продажу. Этот документ оформляется нотариально. При составленном брачном договоре, содержащем вопросы по недвижимости, предоставляется его копия, заверенная нотариусом. Не требуется согласие при получении жилой площади в наследство или в дар. |
| 4 | Квитанция об оплате покупателем гос. пошлины | Оригинал, копия. Можно представить реквизиты документа (номер, дату чека, банк проводивший перечисление). Но для экономии времени, избегания заминок, неразберих и прочее, лучше представить сам документ. Сумма госпошлины в стандартном случае составляет 2000 руб. |
| 5 | Заявление о гос. регистрации перехода права собственности на квартиру |
Документ пишется по установленной форме (приложение №1 приказам Минэкономразвития №920 от 08.12.2015 г.). Заявление составляется отдельно от продавца, отдельно от покупателя. Специалисты МФЦ помогают составлять заявление, стороны сделки лишь подписывают документ. |
Могут потребоваться и дополнительные документы
Регистрация сделки по доверенности
В регистрирующем органе или МФЦ при подаче документов для регистрации купли-продажи квартиры, присутствие сторон не обязательно. Провести сделку вправе любое лицо, имеющее на руках нотариально заверенную доверенность, выданную стороной сделки.
В доверенности должны быть четко прописаны полномочия на сдачу документов на государственную регистрацию. Причем один представитель может сдавать документы сразу двух сторон сделки, никаких ограничений нет.
Продажа доли в общей долевой собственности
При продаже доли в квартире важным документом является официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа. Для этого собственник доли письменно извещает о ее продаже других сособственников. В уведомлении нужно обязательно указать цену, важные условия продажи (отсрочку платежа, оставление мебели, обязательство произвести предпродажный ремонт и пр.). Продать долю постороннему можно только имея письменный отказ на ее приобретение от всех дольщиков или при отсутствии ответа от них в течение месяца.
Еще одно важное условие закона при продаже доли – договор должен быть удостоверен у нотариуса. Простая письменная форма не годится, в Росреестре такую сделку не зарегистрируют. При продаже доли в квартире третьему лицу, нельзя изменять цену или иные условия, указанные в уведомлении, направленном сособственникам помещения.
Нотариальное оформление требуется при любых вариациях с долями (продается одна доля, несколько и сразу все, то есть квартира полностью).
Если дольщики продают квартиру одновременно одному лицу с составлением одного договора, то уведомление о преимущественном выкупе не требуется.
Продажа недвижимости, когда собственник несовершеннолетний или недееспособный
Если собственником жилища или доли в жилье является несовершеннолетний/недееспособный человек, следует заручиться письменным согласием органа опеки (см. ). Для этого в указанный орган предоставляют:
- уведомление об отчуждении старого и покупке нового жилья;
- паспорта родителей/опекунов;
- выписку из паспортного стола о зарегистрированных лицах (см. );
- свидетельство о праве собственности (выписка из госреестра недвижимости) на приобретаемую и продаваемую жилую площадь;
- технические паспорта на оба помещения;
- свидетельство о рождении ребенка или его паспорт (если возраст ≥14 лет).
Если последствия продажи квартиры ущемляют законные интересы и права недееспособного/несовершеннолетнего, органы опеки могут запретить ее отчуждение.
Пример : Барышским районным судом Ульяновской области рассматривалась жалоба Михайловой Г.А. из-за запрета уполномоченного органа на продажу квартиры. Из материалов дела видно, что заявитель обратилась в опеку за получением разрешительных документов на продажу квартиры, принадлежащей ее несовершеннолетней подопечной. В выдаче разрешения отказано ввиду нарушения интересов девочки. Опекун через суд оспорила это решение, в обосновании заявив, что законные права несовершеннолетней и ее интересы не нарушены, так как вместо ¾ доли в квартире, подопечная получит ½ доли другого жилья. Кроме того, помещение пустует, нечем оплачивать коммунальные услуги. Суд отказал в иске, сославшись на то, что в число оснований, позволяющих органам опеки и попечительства разрешить отчуждение доли в жилище, отсутствие средств на содержание недвижимости не входит. Решение обжаловано апелляционно, оставлено без изменения.
Сделка с недвижимостью несовершеннолетнего/недееспособного также подлежит нотариальному удостоверению.
Подготовительный этап к продаже
Подготовка к сделке несколько больший этап чем сбор документов. Следует убедится, что квартира является сделкооборотной, то есть при заключении, исполнении и регистрации договора не возникнут непреодолимые или труднопреодолимые препятствия. Поэтому требуется:
- заказать кадастровый паспорт в Росреестре (кадастровой палате) и посмотреть всё ли соответствует правоустанавливающим документам, реальным данным (адрес, площадь, кадастровый номер, назначение и пр.) Если квартира не поставлена на кадастровый учет, либо имеется статус ранее учтенного, либо обнаружены ошибки к кадастре, то принять соответствующие меры (поставить на учет/внести изменения);
- вызвать специалиста БТИ для осмотра квартиры на предмет точного соответствия планировки, оснащенности инженерным оборудованием и т.п. При обнаружении отклонений следует строительными способами всё привести к документальному соответствию или оставить как есть и узаконить в местной администрации. Это важный вопрос, так как такие расхождения могут быть основанием для последующего расторжения договора покупателем;
- запросить в управляющей компании, ТСЖ, ЕРИЦ и т.п. сверку расчетов по коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт и при наличии долга погасить, не опасаясь предъявления Вам судебной претензии от покупателя, которому могут выставить счет на оплату долга, неустойки, судебных расходов. Кроме того, если такой долг всплывет при проверке квартиры покупателем это может вызвать к Вам недоверие и стать причиной в отказе от сделки;
- ознакомится с банком данных испол.производств на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip) или на очном приеме на предмет отсутствия взыскательным мероприятий в отношении Вас и других участников долевой собственности (если квартира долевая), так как в противном случае это может перерасти в арест на квартиру, что повлечёт невозможность её реализации;
- получить в МФЦ справку о прописанных лицах в квартире (выписку из домовой книги). Возможно, что в паспортном столе имеется ошибка (случайно вписано постороннее лицо) или кто-либо прописался (восстановил регистрацию) в квартире по судебному акту, о чем собственник по каким-либо причинам не знал. Такую проблему не решить одним днем, а при заключении договора это может вылиться в огромную неприятность;
- запросить выписку госреестра недвижимости на предмет арестов, обременений и т.п. В случае установления таких фактов, нужно выяснить инициатора таких мер и разрешить проблему доступным законным способом.
Покупатель может запросить у продавца
Покупатель также подготавливается к сделке, поэтому может тщательно проверять юридическую "чистоту" квартиры, в том числе может проводить осмотры, запрашивать документы, сведения и т.п. Чтобы договор был заключен интерес покупателя нужно удовлетворять и не препятствовать такому любопытству. Чаще всего покупатель запрашивает следующие документы у продавца:
- Справка об отсутствии долга по оплате за жилье . Можно получить в организации, обслуживающей дом (ТСЖ, УК и т.д.).
- Выписка из ЕГРП выдается в ФРС по месту нахождения квартиры . Является способом подстраховать себя, установив, что продавец является действительным хозяином помещения. Также позволяет удостовериться в юридической «чистоте» квартиры (что она не заложена, не под арестом, в отношении нее не идет судебное разбирательство). Выписку можно не спрашивать у продавца, а самостоятельно получить в течение нескольких минут .
Любой заинтересованный человек может получить выписку, обратившись в местный орган ФРС или подав заявку через сайт росреестр . Выписку можно заказать в отношении определенного вида недвижимости, необходимо знать точный адрес.
- Справка о количестве прописанных лиц , выдается в паспортном столе.
Во избежание обнаружения «мертвых душ» после покупки жилой площади, до похода в ФРС следует запросить у продавца справку о составе лиц, прописанных в помещении. Бывают случаи, когда прописывают знакомого и забывают об этом. Если до регистрации купли-продажи квартиры такого «знакомого » не выписали, то новым владельцам придется потратить собственные силы, время и средства для его снятия с рег. учета через суд.
- Справка из нарко./псих. диспансера. Она послужит покупателю гарантией от нежелательных последствий, появление которых возможно после покупки жилой площади. Если хозяин квартиры нездоров психически и признан судом недееспособным, при заключении с ним сделки на отчуждение недвижимости, его опекун легко признает ее ничтожной через суд. Если это случится, покупатель обязан вернуть прежнему собственнику жилье, а продавец – покупателю полученную оплату, и хорошо, если это будет осуществлено полностью и вовремя.
- Свидетельство о браке/разводе . Тем самым покупатель удостоверяется должен ли кто-либо еще давать согласие на сделку.
- Технический паспорт. Для сделки он не нужен, но из этого документа можно выяснить, что в квартире не производилась перепланировка. Если этого паспорта нет, то можно как альтернативу предложить выписку из кадастра с графической частью.
При подготовке документов для сделки может выясниться, что некоторые из них утеряны, это может привести к проблемам при регистрации договора. Так, при потере/порче паспорта одной из сторон, регистратор вправе не принять пакет документов.
Куда обращаться за восстановлением утраченного документа?
При оформлении сделки возможны «подводные камни»
Продажа квартиры арестованной, находящейся в залоге или являющейся предметом судебного спора.
Во избежание подобных проблем, нужно самостоятельно заказать или запросить у продавца выписку из ЕГРП на приобретаемое жилье. При предоставлении ее хозяином помещения, нужно посмотреть на дату выдачи – чем позже, тем лучше.
Планировка квартиры не совпадает с тех. планом
Перед походом в ФРС нужно внимательно изучить приобретаемую жилую площадь. Зачастую вмешательство в планировку выявляется в ходе осмотра. При любых сомнениях, не стесняйтесь попросить у жителей соседних квартир разрешения осмотреть их жилище, или затребуйте у собственника помещения тех. план или выписку из БТИ. При подтверждении внесения корректировок в начальный план жилища, прежде чем проводить гос. регистрацию сделки, убедите хозяина квартиры в необходимости получения нового тех. плана квартиры.
Нарушение порядка оформления недвижимости в собственность
Например: помещение куплено на материнский капитал, но, в нарушение закона, жилая площадь оформлена только на родителей, без выдела доли детям. Прежде чем покупать квартиру, нужно внимательно проверить основания и срок приобретения квартиры продавцом.
В целях минимизации рисков, не следует передавать на руки всю сумму до регистрации сделки!
Ошибки в документах
Когда пакет документов готов, следует сравнить бумаги на предмет соответствия всех реквизитов (ФИО, адрес, дата, подпись, площадь помещения и т.д.). Например: собственник может сменить фамилию и не предоставить данные об этом в рег. органы. Как результат: в одних документах – старая фамилия, в других – новая. При оформлении сделки это вызовет проблемы.
В заключении:
При подаче документов в рег. орган (МФЦ), в целях экономии времени, есть возможность предварительной записи через Интернет – не придется долго сидеть в очереди, достаточно подойти к регистратору в указанный час.
Сотрудник ФРС/МФЦ обязан выдать расписку, где указывается дата, время получения документов, а также то, когда необходимо подойти за получением свидетельства о регистрации недвижимости на нового собственника.
В этой статье мы рассмотрели основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при продаже квартиры, какие документы нужны для подачи заявления о проведении сделки в регистрирующий орган и возможные проблемы, связанные с ее оформлением.
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.
84 комментария
Долевая собственность — одна из самых распространённых форм распределения прав на имущество в России. Но, когда необходимо продать долю в едином объекте, зачастую возникают трудности в согласовании сделки с остальными собственниками и сборе необходимых документов. Мы расскажем том, какие документы нужны для продажи доли в квартире, и как продать объект. Читайте подробности в этом материале.
Что нужно для продажи своей доли в квартире?
Долевая собственность — это собственность, которая принадлежит нескольким лицам. Доли могут быть определены в процентах — идеальные доли, и в натуре — реальные.
Распределить территорию жилплощади в натуре можно только в том случае, если она состоит из более чем одной комнаты. Однокомнатную квартиру невозможно разделить в натуре, только в процентном соотношении. А если комнаты 2 и больше, то в правоустанавливающих бумагах можно обозначить, какая комната принадлежит тому или иному дольщику.
Если собственники не могут договориться о натуральном распределении комнат, то это сделает суд с учётом потребностей каждой стороны (например, женщине с детьми, скорее всего, будет передана большая из комнат).
Продать долю, даже если это изолированная комната, можно только после согласования сделки с другими собственниками — ведь им придётся жить и делить жилплощадь с новым хозяином. Разумеется, для них небезразлично, кто это будет.
Поэтому в Гражданском кодексе России предусмотрено такое право, как право преимущественной покупки.
Соседи продающего обладают этим полномочием — именно им нужно в первую очередь предложить выкупить часть жилья.
Обязательное правило — предложение должно быть на тех же условиях, что и для «внешних» покупателей и, что особенно важно, по той же цене.
Если в течение 30 дней другие собственники не выказывают желания купить часть в недвижимости, продающий может реализовать её любому лицу, которого посчитает достойным.
Для соблюдения права преимущественного выкупа и подтверждения этого нужно донести до соседей письменные извещения о намерении продать свою долю с обязательным указанием цены и других условий продажи.
Часто соседи не принимают эти уведомления и таким образом препятствуют переходу к следующему шагу — предложению доли внешним клиентам. Но, продающему достаточно подтвердить, что он уведомил соседей — получать от них утвердительный или отрицательный ответ не требуется.
Как можно доставить извещение :
- Выслать письмом;
- Заказать платную услугу нотариуса, который сам направит письма и заверит возвращённые извещения, если соседи не приняли письма;
- Выложить объявление на общем стенде;
- Направить уведомления на личные кабинеты соседей, если в доме практикуются электронные сервисы ТСЖ.
Затем продающий выжидает 30 дней и может продавать квартиру другим лицам.
Документы, необходимые для продажи доли в квартире
Чтобы успешно реализовать такой неоднозначный объект, как доля, необходимо предъявить покупателям доказательства, способные убедить в выгодности и чистоте сделки.
Другому собственнику
Если один из соседей согласился выкупить часть продающего, то вряд ли ему понадобятся различные бумаги на имущество — ведь она принадлежит и ему, у него есть свои экземпляры всех бумаг.
Что же понадобится для продажи соседу? Чаще всего только правоустанавливающий договор или свидетельство продавца — о том, как он получил свою часть. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве.
Самый надёжный способ уведомить соседей — через нотариуса.
В процессе оформления сделки они заключат договор купли-продажи, который требуется заверить у нотариуса. Также могут быть заключены соглашения о задатке или авансе, преддоговор, а после сделки акт приёма-передачи, расписка о получении денег.
Родственнику
Родственнику, который не является собственником в квартире, возможно, придётся представить весь пакет бумаг — если он пожелает удостовериться в надёжности и достоверности сделки.
Но если между родственниками доверительные отношения, то сделка может пройти максимально просто и быстро, без лишнего сбора и подготовки письменных подтверждений.
Третьему лицу
Посторонний человек, разумеется, захочет ознакомиться с бумагами на предложенный объект.
Продавцу нужно проверить имеющиеся у него документы и собрать недостающие, чтобы при заключении договора купли-продажи не было затруднений и претензий покупателя и третьих лиц. Ещё до публикации объявления требуется подготовиться к процессу купли-продажи — оформлению сделки.
Что нужно, чтобы продать долю в жилье :
- Обновить имеющиеся техническую документацию и собрать недостающие;
- Погасить все долги перед жилищно-коммунальными поставщиками и службами, а также перед ТСЖ и другими организациями;
- Снять с регистрационного учёта прописанных жильцов. Бланк заявления на выписку из квартиры в паспортный стол . Либо получить от них письменные согласия на продажу, заверенные у нотариуса;
- Выбрать нотариуса для заключения сделки, либо составить примерный текст договора самостоятельно.
Какие документы для продажи части в праве собственности нужны, с чего начать :
- Свидетельство или выписка о регистрации права собственности — брать в Росреестре;
- Документ-основание: , приватизации, дарения, мены и пр. Если потерялся, взять дубликат можно у нотариуса (если договор заверялся, у него в архиве должен быть экземпляр) или в Росреестре;
- Технический паспорт или план — в МФЦ;
- Кадастровый план или выписка из ЕГРН — в Росреестре;
- Справка о составе семьи по форме 9 (готовит паспортный стол) — можно заказать в МФЦ, срок действия — 30 дней;
- Копия лицевого счёта с выпиской о состоянии начисленных и уплаченных коммунальных платежей — делает ТСЖ или ЖЭУ;
- Нотариальное согласие супруга, если доля находится в совместной супружеской собственности;
- Разрешение органов государственной опеки, если среди собственников есть ребёнок или недееспособные/ограниченные в дееспособности лица.
В каждой конкретной ситуации могут понадобиться и другие справки и формы. Зачастую покупатели действуют через риэлтора или юриста, а эти специалисты требуют весь пакет, максимально раскрывающий информацию об объекте и собственниках — вплоть до архивных выписок и справок из наркологического и психиатрического диспансеров о вменяемости продавца.
Далеко не все жители РФ приватизировали своё жильё, и также не все до конца разобрались с процедурой. Один из важных вопросов — . Здесь всё зависит от возраста ребёнка.
Информация о том, как распределяются доли при приватизации квартиры . В некоторых случаях вместо доли можно получить деньги.
Нюансы сделки
Объективная оценка продаваемой жилплощади позволит намного быстрее найти покупателя, готового пройти всю процедуру по приобретению объекта в свою собственность. Ведь несоответствие цены реальному состоянию имущества будет отталкивать заинтересованных лиц на этапе просмотра жилья.
Для беспристрастной и правильной оценки квартиры нужно обратить внимание на следующие характеристики :
- Площадь;
- Число комнат и помещений, удобство планировки (в случае перепланировки все документы должны быть оформлены официально — про продажу квартиры с перепланировкой );
- Наличие ремонта и его состояние;
- Этажность;
- Местонахождение;
- технические параметры многоквартирного дома — материалы изготовления, стиль, год ввода в эксплуатацию, наличие или отсутствие лифта, состояние придомовой территории и пр.
- Сервис — наличие консьержа, охраны, домофона и системы камер наблюдения — повод поднять цену.
Самый простой способ оценить долю — просмотреть объявления в газетах, на биржах и электронных платформах объявлений и найти объекты с аналогичными характеристиками. На основании выбранных объявлений нужно установить цену на свою собственность. Если в продаже нет срочности, цену можно немного завысить, но предложить разумный торг.
Если выбрать сезон высоких цен, растёт вероятность успешной сделки.
Согласно аналитике агентств недвижимости наилучшее время для публикации объявления о продаже недвижимости — сентябрь.
Что нужно знать покупателям из объявления :
- Тип дома;
- Жилая площадь;
- Общая площадь;
- Число комнат;
- Этаж;
- Адрес;
- Площади кухни, комнат и санузлов;
- Наличие или отсутствие балкона/лоджии;
- Раздельный или общий санузел;
- Ближайшие остановки и инфраструктура.
Как осуществляется продажа :
- В объявлении нужно обозначить хотя бы один номер для связи:
- Подготовиться к тому, что покупатели начнут уточнять детали покупки и торговаться ещё по телефону;
- На этапе телефонного согласования большая часть заинтересованных отпадёт. Только действительно готовый к покупке человек приедет на осмотр жилья. Лучше приглашать разных покупателей по отдельности;
- Осмотр необходимо производить в удобное для обеих сторон время.
Несмотря на то, что доля не представляет собой целостного объекта недвижимости, на нее распространяются все полномочия собственника: пользоваться, владеть и распоряжаться .
Распорядиться долей собственник может и путем продажи. Алгоритм действий при этом таков:
Шаг 1. Предложить покупку доли прежде всего другим собственникам квартиры
Такие лица имеют право первоочередной, то есть преимущественной покупки по цене, установленной продавцом. (ст. 250 ГК РФ, ч.1).
Извещение составляют в письменной форме, указав цену и другие условия). Если сразу несколько участников выразили готовность купить долю, продавец оформляет продажу пропорционально долям участников-покупателей.
В случае, если никто из извещенных не изъявит желания купить долю, либо все прямо откажутся, владелец получает право продать любому (п.2 ст.250).
Шаг 2. Подготовка и совершение сделки
Различными путями (объявления, и т. д.), проводят показы, ведут переговоры и подготовку документов к оформлению.
При этом продавец вправе по истечении месяца с момента извещения других собственников осуществить продажу любому лицу, или до истечения этого срока, но при условии предоставления нотариусу отказов всех других собственников от покупки (п.1 ст.24 ФЗ-122). Сама сделка должна проводиться у нотариуса (ФЗ-122).
В договор включают информацию о сторонах (покупатель и продавец), описание недвижимого имущества (доли в квартире - номер, адрес, общая/жилая площадь и т.д.), цену (согласно статьям 554-555 ГК РФ). Если имеются ограничения на помещение, права третьих лиц, это также указывают. Приложением к договору является передаточный акт или иной аналогичный документ (ст.556 ГК РФ).
Шаг 3. Регистрация перехода права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ)
13. Как продать долю в квартире по доверенности и где скачать ее образец?
Если собственник/собственники не могут или не хотят заниматься продажей доли или ее оформлением самостоятельно, они вправе выдать доверенность на совершение таких действий другому лицу (естественно, при условии доверия к нему). Такое действие регулируется ст. 185 Гражданского кодекса РФ. Доверенность на передачу полномочий по совершению сделок с собственностью, должна быть нотариально удостоверена (для этого необходимы паспортные данные сторон).
Перед визитом к нотариусу нет необходимости готовить доверенность самостоятельно (либо скачивать ее с какого-либо сайта) - все будет сделано в нотариальной конторе. Следует лишь определиться, какие именно действия доверяются (полная доверенность, безотзывная, с правом получения денежных средств или нет и т.д.).
Продажа доли квартиры, в связи с тем, что существуют и другие ее собственники, имеет ряд особенностей, которые необходимо соблюсти, чтобы сделка не расстроилась, или не была оспорена впоследствии. Прежде всего, не стоит пренебрегать обязанностью предложить купить долю другим собственникам квартиры. Только после того, ка все дольщики уведомлены/отказались от покупки, можно продать недвижимость любому заинтересованному лицу.
Как продать долю без согласия других собственников? Ответ на видео
Ситуации, когда продать долю необходимо, но другие собственники специально «вставляют палки в колеса» нередки. Какие есть способы законно обойти необходимость получения разрешения? Консультирует практикующий юрист.
