Стоит ли покупать квартиру в ипотеку, чтобы её сдавать? Помощь в получении ипотеки. Разрешает ли банк сдавать квартиру

Цели покупки жилья в ипотеку могут быть разными. Для одних – это возможность приобрести собственную квартиру, жить там и не платить за съем. Для других – это является средством вложения денег с целью заработать. Казалось бы, где связь между выплатой по ипотеке и заработком? А вот в чем: ипотечная квартира сдается в аренду, а поступающие платежи в виде арендной платы идут на погашение ипотеки.

Ситуация идеальная: срок идет, ипотека погашается, квартира переходит в собственность клиента. К примеру, однокомнатная квартира в спальном районе Москвы стоит 3 млн.р. Клиент вносит 500 т.р. ПВ, а остальное оформляет в ипотеку (при этом у него есть, где жить). Платеж на 15 лет – примерно 31 т.р. (если взять ставку 13%). Стоимость аренды: 36 т.р.

Как видно, что арендная плата полностью перекрывает платеж, и даже остается на коммунальные платежи. На первый взгляд – схема идеальная, но здесь можно столкнуться с некоторыми нюансами, которые нельзя игнорировать, чтобы не возникло еще больше сложностей. Рассмотрим подробнее, можно ли вообще сдавать ипотечную квартиру в аренду, когда возникает такая необходимость, нужно ли уведомлять банк, и может ли банк накладывать какие-то ограничения?

Сдача ипотечной квартиры.

Мысль о сдаче своей квартиры в аренду возникает у ипотечных заемщиков при различных ситуациях. Для одних – это способ заработать, а для других – выплачивать ипотеку даже в сложных финансовых ситуациях.

Причины сдачи ипотечной квартиры в аренду:

• Способ вложения денег и погашения ипотеки. Это возникает в том случае, когда у клиента уже есть жилье (свое или он проживает с родителями, с мужем/женой и проч.), а имеющиеся средства вкладываются в приобретаемую квартиру. Поступающие арендные платежи идут на погашение ипотеки. Клиент также может платить из своих средств, чтобы ускорить погашение. Даже если у заемщика возникнет сложная финансовая ситуация, ипотека будет погашаться за счет арендаторов. С другой стороны, посторонние лица могут повредить квартиру (затопить, спалить и проч.), что повлечет большие растраты для владельца.
• Способ погашения ипотеки в сложной финансовой ситуации. Поскольку срок ипотеки всегда длительный, финансовое положение клиента может меняться. Плохо, когда оно ухудшается (увольнение с работы, снижение дохода и др.). Здесь заемщик решает сдавать квартиру в съем, а самому жить у кого-то, чтобы переждать «плохие» времена. Это позволяет исполнять обязательства перед кредитором и не портить кредитную историю. Однако и здесь существуют вышеуказанные риски поселения в квартире посторонних людей.

Несмотря на кажущуюся выгоду, статус ипотечного заемщика и арендатора квартиры может не понравиться третьей стороне – банку, который является залогодержателем квартиры. Он может воспрепятствовать, чтобы с залоговой квартирой что-то делали, поскольку потенциальные риски могут нанести ему ущерб. ФЗ №40 «Об ипотеке» гласит, что заемщик вправе сдавать залог в съем, если иное не предусмотрено ипотечным договором. Именно этим «если» пользуются банки и включают в договор статью о том, чтобы все действия с ипотечной квартирой проводились только с их письменного согласия.

Нужно ли согласие банка на сдачу ипотечной квартиры в аренду?

Данный пункт обычно прописывается во всех ипотечных договорах. Обычно он гласит о том, что клиент невправе совершать какие-либо действия с ипотечной квартирой без предварительного получения письменного согласия банка, вплоть до того, что для прописки также требуется получение согласия. Это стремление тотального контроля со стороны банка вполне объяснимо: залог является обеспечением по выплате долга, поэтому он должен быть огражден от возможных повреждений, ухудшения состояния и проч. Именно по этой причине многие банки не разрешают сдавать залог в съем, либо делают это после тщательной оценки будущих квартиросъемщиков.

Несмотря на существующие запреты, 95% заемщиков не уведомляют банк о сдаче квартиры в аренду, поскольку делают это нелегально (договор заключается устно, чтобы не платить налогов и не иметь проблем с банком). В теории кредитор может в любой момент проверить, в каком состоянии находится жилье, кто там живет, но на практике это происходит крайне редко в виду огромного числа заемщиков.

Таким образом, официальная аренда потребует обязательного согласия со стороны банка, тогда как про неофициальную можно скрыть. Однако, рисковать с таким делом – чревато для себя, поскольку в договоре могут быть прописаны штрафы за нарушение условий пользования залоговым имуществом.

Что будет, если банк узнает о несогласованной аренде?

Возможные санкции и штрафы обычно прописываются в договоре. Если таковых нет, то банк будет руководствоваться федеральными законами. В самом лучшем случае за не санкционированную аренду заемщик может получить предупреждение, а в худшем – требование о досрочном погашении долга. Последнее почти не встречается в банковской практике, поскольку кредитору не выгодно портить отношения с заемщиком, который, хотя и сдает залог в аренду, но вовремя платить по кредиту.

Как правило, ипотечный кредит призван решать жилищные проблемы заемщика. То есть человек покупает квартиру с одной простой целью – жить в ней. Но бывают и другие ситуации, когда у человека, например, уже есть собственное жилье и при этом – свободные деньги, которые стоило бы вложить во что-то выгодное. А что в московских условиях может принести наибольшую выгоду с минимальными затратами сил и времени? Правильно, недвижимость. И тогда человек вкладывает имеющиеся деньги в первоначальный взнос на ипотеку и покупает себе ещё одну квартиру. Разумеется, сразу возникает вопрос: если квартира уже в собственности, то, может быть, можно сдавать ее в аренду, не дожидаясь полной выплаты кредита? В федеральном законе «Об ипотеке» четко сказано, что заемщик имеет полное право извлекать из заложенного имущества (то есть, квартиры) доходы. С другой стороны, в этом положении есть одно маленькое, но очень неприятное «но». Это «но» поясняет нам, что сдавать в аренду жилье без согласия банка можно только в том случае, если в кредитном договоре не прописано обратное. А в большинстве банков оно прописано, причем довольно жестко и определенно. В вопросе сдачи залогового жилья в аренду банки занимают две противоположные позиции: одни относятся к этому лояльно (при условии, что это будет предварительно согласно с банком), другие – категорически запрещают. Первая категория банков может дать согласие на сдачу ипотечного жилья в аренду, если договор аренды не будет противоречить пунктам, прописанным в ипотечном договоре. Как правило, банки следят лишь за тем, чтобы в процессе сдачи в аренду залоговое жилье не потеряло своей ликвидности, и сами участия в регистрации договора аренды не принимают. Однако это не значит, что владелец квартиры может не платить налог на доход от сдачи жилья, и банку «теневая» схема тоже, скорее всего, не понравится. Другая категория банков наотрез отказывает заемщику в возможности сдавать купленное по ипотеке жилье, а также передавать его в пользование и обременять его правами третьих лиц. Даже если вы просто подселите к себе родственников или друзей, то вам придется оповестить об этом кредитную организацию. А что же будет, если вы все же сдали квартиру вопреки банковскому договору? По словам специалистов ГК «МИЦ», банк имеет полное право проверять условия содержания залогового имущества и его состояние. Такие проверки происходят, как правило, 1-2 раза в год, причем чаще всего неожиданно. И если во время неё банковские работники обнаружат, что квартира сдается посторонним лицам, то и арендаторов и заемщика ждут серьезные неприятности. Арендаторов могут выселить без компенсации потраченных на аренду средств, а вот к заемщику будут приняты куда более серьезные меры. Банк может не только оштрафовать его, но даже полностью расторгнуть договор и потребовать досрочного погашения кредита. К тому же, если квартиры сдавалась без должного оформления документов, то заемщика ждут ещё и штрафные санкции со стороны налоговых органов.
«Чтобы избежать подобных проблем, необходимо просто найти такой банк, который позволяет сдавать залоговое имущество в аренду, – подводит итог руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – И, разумеется, тщательно обговорить этот вопрос при заключении ипотечного договора. Процентная ставка для тех, кто собирается сдавать квартиру, может быть немного увеличена, но зато вам удастся избежать проблем в будущем».

При оформлении ипотеки многие граждане задумываются о возможности извлечения прибыли из приобретенной недвижимости. Но их интересует вопрос, имеют ли они право извлекать прибыль от заложенного в банк недвижимого имущества и не придется ли потом платить бешеные штрафы банку за это. Данные правоотношения регулируются законодательством, поэтому банки и граждане обязаны действовать в соответствии с ним.

Законодательная база

Порядок ипотечных правоотношений регулирует Гражданский кодекс, а также Федеральный закон «Об ипотеке». На основании данного нормативно-правового акта приобретатели заложенной недвижимости имеют право извлекать прибыль от нее на основании ипотечного соглашения. Кроме этого, сдавать квартиру в аренду можно без специального согласия банка и уведомления его об этом.

Предусматривается 2 важных условия, которые должны соблюдаться собственниками заложенного жилья:

1. Жилая площадь должна предоставляться по договору аренды на срок, не превышающий действия ипотечного соглашения с банком.
2. Квартира должна быть передана с целью ее применения исключительно для проживания. Не допускается целевое изменение объекта в период действия залогового обязательства.

Соответственно, законодательство не запрещает сдачу квартиры в аренду, но ипотечным договором могут быть установлены особые условия, запреты и требования. Устанавливать данные пункты в соглашении банкам не запрещено, так как данным залогом они обеспечивают себе гарантию возврата денежных средств.

Ипотечное соглашение

На самом деле, на практике банки практически всегда прописывают данные условия в ипотечном договоре, хотя могут этого не делать. Если в соглашении нет пунктов о запрете предоставления жилья в аренду, соответственно, банк не требуется даже уведомлять об этом.

Но чаще бывает так, что кредитные организации прописывают условия и возможность сдачи жилья по договорам аренды. В основном предусматривается 2 варианта:

• полный запрет;
• возможность предоставления услуги только с обязательного уведомления банка и получения от него соответствующего разрешения.

Если ипотечное соглашение запрещает предоставление жилья в аренду, то проживание даже родственников или близких знакомых не допускается без получения на это специального разрешения. Если данный пункт договора нарушается, то банковские организации могут применять штрафные санкции в виде увеличения процентной ставки, а также расторгнуть договор и отобрать жилье в случае невозврата денежных средств.

Во втором случае, когда допускается получение от жилья выгоды путем его предоставления в аренду, кредитная организация требует соответствующего уведомления. После того как банк получит данную информацию, а лучше его оповещать в письменном виде, кредитная организация должна предоставить разрешение. Оно может быть выдано и в письменном виде. Но если выдается отказ, то он обязательно должен быть получен письменно.

Уведомить банк о своих намерениях получения прибыли можно несколькими способами:

• отправить информационное письмо с помощью официального сайта банка;
• отправить письмо по почте с уведомлением;
• передать лично письмо сотруднику банка, желательно получить отметку от него на втором экземпляре о получении.

Важно знать, что ипотека не освобождает арендодателя от уплаты налогов государству с полученной прибыли. Поэтому ежегодно при подаче налоговой декларации данные доходы должны быть учтены.

Многие банки рассматривают данную возможность заемщика по сдаче квартиры как получение дополнительного дохода в случаях, если возникли финансовые трудности. Поэтому редко какие банки ставят полный запрет на сдачу жилья в аренду.

Выгодно ли?

С одной стороны, многие граждане считают, что вложение денежных средств в недвижимость – это хорошая перспектива сохранения денег, их приумножения и возможности получать дополнительный доход от сдачи жилья в аренду. Но тут нужно учитывать много факторов, чтобы получить действительно реальный доход.

Если есть острая потребность в квартире, то, безусловно, приобретение жилья в ипотеку — это нужная и важная мера. Однако если человек имеет определенную крупную сумму денег, но ее не достаточно для покупки жилья, то приобретение его в ипотеку является не самым хорошим вариантом. Более выгодно будет положить все имеющиеся средства на депозит в банк под выгодный процент. За определенный период удастся накопить нужную сумму денег и приобрести недвижимость за собственные средства.

Невыгодно осуществлять такую покупку потому, что банки в первые годы действия ипотечного кредита взимают с ежемесячных платежей наибольшую часть процентов, а погашение основного долга происходит в наименьшей степени. Кроме этого, при оформлении ипотеки обязательно требуется имущественное страхование залога, что составляет также определенную сумму денежных средств.

Кроме этого, для получения выгодных условий по ипотечному займу зачастую приходится соглашаться на дополнительные виды страховых продуктов, таких как страховка здоровья заемщика, сделки. Они также стоят определенных денег, которые придется оформить дополнительно в кредит либо оплатить из имеющихся средств.

Но если есть необходимость приобретения жилья, например, с целью использования полученных от государства субсидий и прочей помощи, то сдачу жилья для получения дополнительного дохода можно рассматривать как выгодное мероприятие. Но при расчете прибыли нужно учитывать следующее:

• обязательно оставлять средства на оплату налога раз в год;
• учитывать стоимость коммунальных платежей либо включать их дополнительно в стоимость арендной платы;
• стоимость имущественного налога, который будет рассчитываться с 2020 года в полной мере.

Если с учетом всех дополнительных доходов остается неплохая сумма, а может даже хватает на погашение ипотечного кредита, то тогда действительно стоит получать данный доход. Но в этом случае следует позаботиться о следующих вещах:

1. Ипотечное соглашение должно предусматривать возможность сдачи жилья. Не нужно подписывать договор с банковской организацией, если в нем прямо прописан запрет на данную деятельность. Нужно попросить изменить условия договора или выбрать другой банк.
2. Важно осуществлять законную деятельность по сдаче жилья в аренду. Должен быть заключен письменный договор, на основании которого жильцы получают право жить в арендованной квартире.

Если не соблюдать данные правила, то можно оказаться в очень невыгодном положении. Банк может насчитать высокие штрафные санкции либо расторгнуть договор. В этом случае придется оформлять новое ипотечное соглашение с другой банковской организацией, которая может предоставить менее выгодные условия.

При сокрытии дохода от государства налоговые органы также имеют право применить штрафные санкции и начислить пени на неуплаченные налоги. Кроме этого, арендодатель существенно рискует своим имуществом, предоставляя недвижимость для проживания без подписания официального письменного договора аренды. В этом случае доказать вину в порче квартиры будет достаточно сложно, а получить компенсацию за это тем более.

Также следует учитывать условия, которые прописываются в имущественном страховом договоре. Он должен распространять свое действие даже в тех случаях, когда жилье было передано по договору аренды. Если этот пункт отсутствует или исключает ответственность страховщика, то в этом случае все убытки, связанные с порчей имущества, ложатся на собственника квартиры. А он сможет компенсировать убытки за счет арендаторов жилья, только если докажет документально их причастность.

Ипотечный кредит призван решить жилищные проблемы человека. Таким образом, заемщик подписывает договор с банком, а после заселяется в новую квартиру. Некоторые пытаются подзаработать, сдав в аренду только купленное жилье.

Простой заработок осложняется наличием цепочки «собственник-арендатор-банк», а также не стоит забывать и про страховую компанию. И хотя ни кредитор, ни гарант по ипотеке не могут распоряжаться имуществом, накладываемые ими ограничения в договорах не всегда позволяют в будущем получать доход с метров.

Со стороны закона

В ФЗ «Об ипотеке» сказано, что россиянин имеет право извлекать из залоговой недвижимости прибыль. При этом стоит небольшое уточнение, что добро на это должна дать финансовая организация, если ничто иное не прописано в кредитном соглашении.

На деле «табу» есть, и об этом заемщики узнают еще до сделки. В вопросе передачи кредитного жилья в аренду банки занимают уже много лет 2 позиции:

1. Лояльное отношение, если вся ситуация будет согласована с отделением. Для начала договор аренды должен не противоречить положениям кредитного и ипотечного соглашения. Менеджеры будут следить за тем, что имущество не потеряло свою ликвидность на рынке, но вот участия в регистрации такой сделки принимать не станут. Некоторые просчитывают возможность не оплачивать от сдачи в наем квартиры, хотя не каждое учреждение согласится с «теневой» схемой.
2. Жесткий отказ. Другая половина кредиторов дает категорическое «нет» на любые действия с имуществом (сдача его в наем, передача в пользование или правами третьих лиц).

Последнее правило будет распространяться даже на тех людей, которые желают подселить к себе ближайших родственников (бабушка, племянники). В любом случае обо всех моментах стоит оповещать банкиров.

Плюсы и минусы арендного соглашения

После выяснения ситуации в банковской сфере можно плавно перейти на преимущества и недостатки от сдачи в аренду ипотечного жилья.

К плюсам можно отнести следующее:

• Дополнительный доход для семьи.
• кредита.
• Наличие страхового соглашения, что позволяет сдавать квартиру, взятую в ипотеку, зная, что гарант погасит в случае чего задолженность перед финансовым учреждением.

Возможными сложностями станут:

• Обязательное наличие собственного жилья, иначе суть схемы теряется, ведь плательщику нужно где-то поселиться на время закрытия кредита.
• Нечистоплотность, отсутствие гарантий со стороны арендаторов, где в некоторых случаях придется выполнять капитальный ремонт жилплощади.
• Риск просрочки оплаты по займу, коммунальным платежам. Никогда не стоит полагаться на прибыль со стороны новых жильцов, так как это приведет к штрафам, а в будущем − в судебном порядке.

В случае любой порчи, потери ликвидности ипотечного залога, банк не станет разбираться, кто прав или виноват. Имущество уйдет с торгов в качестве компенсации за долг.

Банк дал отказ: действия плательщика

При такой безысходной ситуации есть ряд вариантов, которые могут помочь заёмщику сдать жилье:

• Стоит попробовать договориться с банкирами о пересмотре условия договора о залоге. Мотивации могут быть разными: потеря работы у супруга (-ги), что прямо влияет на будущую оплату долга. «Страх» получить на балансе проблемный кредит может заставить учреждение пойти на удобный для всех компромисс.
• Согласиться на передачу квартиры в наем, не говоря об этом банку. Это не самый лучший вариант. Но большинство сделок в России заключаются не через нотариуса, а в устной форме. И если это произошло, то кредитная организация всегда может провести свою собственную проверку.

Они проходят не чаще 2-х раз в году, приезд специалиста будет скорее неожиданным для заемщика. И тогда появятся неприятности. Для начала арендаторов могут выселить, а всю компенсацию придется гасить должнику своими силами.

Возможен штраф и прочие санкции , вплоть до полного закрытия кредита. Если передача в аренду имущество прошла без официального соглашения между собственником и жильцами, то последуют санкции со стороны налоговых органов.

Можно ли сдавать жилое помещение, взятую в ипотеку? С юридической точки зрения подобная возможность допустима .

Именно для этого в 102 Федеральный закон «Об ипотеке», принятый еще в 1998 году, был введен пункт о возможности распоряжаться со взятым в ипотеку имуществом по своему усмотрению на правах обычного собственника.

В том числе, получать доход от использования такого объекта. Но в любом законе есть свои «оговорки» и «подводные» камни.

К ним в законе об ипотеке относится приписка, что использовать жилое помещение, приобретенное в кредит, для получения дохода плательщика можно лишь в ситуации, если соглашение о предоставлении займа не включает иных условий.

Некоторые финансовые организации включают в такой документ пункт, строго препятствующий возможности коммерческого использования жилья, приобретенного в ипотеку, позволяя использовать его только для проживания заемщика.

Как правило, это связано с опасением банка, что качество объекта недвижимости, который до завершения выплат продолжает ему принадлежать, будет ухудшаться временными владельцами .

Дополнительным пунктом, также усложняющим положение владельца, продолжающего гасить платежи, становится пункт о праве банка проверять условия содержания приобретенного в кредит жилья.

Представители финансовой организации имеют право проводить подобную ревизию один-два раза в год и практически всегда пользуются таким правом. В том числе часто это делается для исключения предоставления квадратных метров, по которым продолжаются платежи, во временную собственность наймополучателям или арендаторам.

Узнайте на нашем сайте о том, как правильно , и договор аренды квартиры. А также, как составить на право сдачи жилого помещения.

Нужно ли оповещать банк?

Каково отношение финансовой организации к подобной сделке? Можно ли сдать жилое помещение, купленное в кредит? Предполагая сдавать свою недвижимость, которая пока еще не окончательно приобретена, в аренду, собственнику важно внимательно изучить договор о предоставлении кредита на покупку жилья.

В ситуации, если в документе отсутствует пункт, препятствующий такой сделке, сдачу жилого помещения можно оформить стандартным соглашением о найме.

Оповещать банк о сделке не обязательно, хотя и желательно для исключения возникновения проблем в случае проведения финансистами уже упомянутой проверки пока еще их собственности.

Если такой пункт присутствует, а это случается практически всегда, заемщику потребуется получить одобрение сделки в банке , в котором оформлен кредит и предоставить пакет обязательных документов.

Отказ

Часто ли финансовая организация препятствует таким сделкам?

В большинстве случаев кредитная организация, получающий ежемесячные платежи, не препятствует предоставлению квартиры в наем. В том числе за счет появления дополнительного обеспечения погашения займа.

Препятствием может стать:

• отказ страховой компании в сохранении условий;
• неисполнение своих обязательств погашения ежемесячных платежей;
• выявление недостоверной информации об условиях найма в представленном в банк заявлении.

Некоторые финансовые структуры могут предоставить и другие требования, неисполнение которых становится основанием отказа .

Штрафные санкции

Может ли заемщик быть оштрафован за предоставление жилья в аренду?

Штрафные санкции в большинстве случаев указаны в договоре о предоставления кредитных средств.

Несогласие банка с правом своего клиента сдавать жилье в итоге может привести:

• к выселению арендатора с автоматическим расторжением подписанного последним договора о проживании, так как юридическим владельцем объекта до завершения платежей остается банк;
• заемщик может быть оштрафован на сумму, которая обязательно указывается в числе многих пунктов ипотечного договора;
• договор банка с заемщиком может быть расторгнут финансовой организацией с требованием полного погашения суммы займа.

При выявлении факта сдачи без информирования и банка, и налоговых органов, финансисты передают дело заемщика в ФНС для взыскания не выплаченных своевременно налогов и штрафных санкций.

В заключении стоит обратить внимание, что в большинстве случаев сделка предоставления ипотечного жилья в наем осуществляется успешно и получает одобрение финансовой структуры.

При возникновении проблем и спорных ситуаций заемщик может обратиться за помощью к кредитному брокеру или другому опытному юристу , готовому подготовить пакет аргументированной документации для рассмотрения банком, которая буде почти всегда успешно одобрена.