Материнский капитал выплачивается мамам по случаю рождения (усыновления) второго, третьего и последующих детей. В настоящее время итоговая сумма материнского капитала составляет 453 026 рублей. По закону, трата семейных денежных средств разрешается только на определенные нужды, одной из которых является приобретение ипотеки. Как отразится ипотека с материнским капиталом на сделках с недвижимостью в будущем, будет описано далее.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке?

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом невозможна без согласия всех собственников квартиры. По закону, чтобы погасить ипотеку за счет средств материнского капитала, необходимо оформить жилье на всех членов семьи — на родителей и детей, чтобы у каждого была своя доля недвижимости. Соответственно продажу жилья невозможно осуществить. Для проведения сделки купли-продажи необходимо условие — достижение всеми детьми, которые имеют долю собственности — 18-летия.

Ограничения при продаже квартиры в ипотеку за счет средств материнского капитала возможно избежать, даже до наступления совершеннолетия всех членов семьи. Для этого понадобится обратиться в специализированное учреждение за разрешением.

Получение разрешения на продажу

Для разрешения возникшего вопроса стоит обратиться в учреждение по опеке и попечительству. Уполномоченные органы заботятся о благополучии и интересах несовершеннолетних граждан. Поэтому в подобных сделках с материнским капиталом их участие обязательно, чтобы при заключении контракта на продажу жилья не пострадали детские интересы.

В частности, специализированные органы проверяют:

• будет ли отписана доля несовершеннолетним гражданам в новом жилье;
• будет ли новая квартира (дом) соответствовать всем законодательным аспектам. Например, площадь жилья на одного человека должна быть определенного количества квадратных метров, для детей должны быть созданы все коммунальные удобства.

Если условия продажи ипотечного жилья за счет материнского капитала не будут соответствовать интересам детей, то органы по опекунству не предоставят разрешение на проведение сделки.

Процедура получения согласия органов опеки и попечительства требует предоставления определенного перечня документации. Обязательные документы:

• паспорта мамы и папы;
• свидетельства детей;
• бумаги об оценочной стоимости жилого помещения;
• бумаги, доказывающие права собственности на жилье;
• бумаги об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Если было выдано разрешение от учреждения по опеке и попечительству, следует в трехмесячный период, после его получения, заключить сделку купли-продажи. Иначе, в соответствии с законом, после трех месяцев — решение будет недействительно.

В случае, когда ипотека за квартиру еще не погашена, и ее хозяева желают ее продать — необходимо специальное разрешение от банковского учреждения, в котором оформлялся кредитный договор. Плательщик займа будет изменен, поэтому банк обязан знать его личность, чтобы проверить его платежеспособность.

Продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, возможно только при наличии данных разрешений.

Порядок действий

Начать процедуру продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку с использованием материнского капитала, необходимо с поиска подходящего дома (квартиры). Новое жилое помещение должно быть лучше предыдущего.

Затем нужно начать собирать пакет необходимых документов. Начать следует с получения одобрения на продажу от банка и от органов опекунства. Если переезд планируется в другой населенный пункт, то следует доказать уполномоченным органам рациональность своего решения. Среди доказательств могут выступать документы о состоянии здоровья одного из членов семьи или информация о переводе на другую работу в другой город отца (матери).

Далее требуется в специализированные попечительские органы предоставить бумаги о новой недвижимости, а также и сведения об обследовании нового помещения. Обследование проводится работником опеки, с соблюдением законодательных норм.

После одобрения всего пакета документов уполномоченными органами, осуществляется завершение сделки по продаже ипотечного жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала.

Продажа возможна двумя способами:

• покупатель полностью выплачивает ипотеку банковскому учреждению. И потом заключается сделка купли-продажи жилой недвижимости;
• покупатель переоформляет на себя все обязательства по выплате оставшейся суммы ипотеки.

Как продать жилье в ипотеке с материнским капиталом и купить другое?

Если сделка по продаже жилья, приобретенного в ипотеку за счет средств материнского капитала осуществилась, то далее следует покупка нового.

Особенности покупки нового дома:

• новое жилье должно соответствовать комфортным жилищным условиям для проживания в них детей;
• количество квадратных метров на одного человека должно быть не ниже минимального, установленного законодательными нормами, и не ниже, чем в предыдущем доме, купленном за счет средств материнского капитала;
• оформлена квартира должна быть на всех членов семьи, т. е. у всех детей должна быть доля в жилом помещении (это требование при получении материнского капитала на погашение ипотеки или на внесение первого взноса), независимо от их количества.

Что будет, если нарушить порядок продажи квартиры?

Квартира, приобретенная в ипотеку и оплаченная за средства материнского капитала, требует тщательной подготовки всех бумаг. Соответствие документов всем требованиям закона о выдаче материнского капитала должен проверять покупатель квартиры, т. к. в случае их ненадлежащего вида он рискует своими денежными средствами и приобретенной недвижимостью.

Например, если родители не выделят доли в новом жилье для всех своих несовершеннолетних детей, то дети вправе обжаловать их действия. Закон наделяет их правами для обжалования после их совершеннолетия. После исполнения им 18-летия, они вправе в течение трех лет обратиться с иском в суд о причитающейся им доле в предыдущем жилье, приобретенном за счет части средств материнского капитала.

Если жалоба в суд поступила, то совершенная сделка о купле-продаже жилья в ипотеку с использованием материнских выплат будет недействительна. Покупателю должны выплатить его денежные средства, а он в свою очередь, должен освободить жилое помещение. Поэтому при совершении таких крупных сделок, всем покупателям рекомендуется тщательно проверять всю документацию и при необходимости обращаться за помощью к уполномоченным лицам.

По закону, махинации с ипотечной недвижимостью, приобретенной с использованием материнского капитала, запрещены. Нельзя получить семейный капитал для приобретения ипотеки с целью перепродажи недвижимости. За подобные действия таким продавцам грозит привлечение к уголовной ответственности.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Для улучшения жилищных условий гражданам предлагается использовать различные государственные льготы. К одной из таких относится материнский капитал, но по необходимости может возникнуть вопрос, как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Возможно, ли это осуществить, так как часть финансовых средств принадлежит государству.

Возможно ли продать

Государство оказывает различные виды социальной помощи молодым и многодетным семьям, материнский капитал является одним из видов социальной поддержки, оформляется в семьях, у которых родился второй ребенок. Материнский капитал представляет собой документ с указанием определенной суммы (на 2018г. она равна 453026 руб.) получить наличными эти средства нельзя. Предназначение данной субсидий имеет несколько направлений, возможно, использовать на пенсию мамы, потратить на обучение детей или же вложить в покупку недвижимости. Самый распространенный вариант - это приобретение жилья с вложением материнского капитала.

Проведение сделки по покупке жилья с участием материнского капитала имеет ряд особенностей и нюансов. В большинстве случаев недвижимость приобретается и в ипотеку, и с вложением материнского капитала одновременно.

Но иногда у семей возникает необходимость в продаже такого жилья в связи:

• с желанием приобрести площадь больших метров;
• переезд в другой город;
• желание приобрести частный дом.

Продажа будет зависеть от наличия некоторых обстоятельств:

• возраста детей, имеющихся в семье;
• наличия ипотечной субсидии;
• форма собственности, которой обладают дети.

Приобретенное с участием материнского капитала жилье, продается также, как и любое другое в котором в качестве совладельцев выступают несовершеннолетние.

К правилам продажи относятся:

• все манипуляции совершаются только с разрешения органов опеки законными представителями;
• заявление подается только лично родителями или законными представителями доверенные лица не могут этого делать.

Органы опеки в течение месяца рассматривают предоставленные бумаги и проверяют, не нарушены ли права ребенка. При соблюдении всех требовании со стороны органов опеки продать жилье с вложенным в него мат. капиталом можно также, как и любое другое.

Порядок действий

Желая продать квадратные метры с вложенными в них средствами из материнского капитала, продавцу следует придерживаться такого порядка действия:

• продавцу следует заранее подыскать площадь для покупки, это поможет ускорить процесс продажи. Найдя подходящую квартиру, следует составить предварительное соглашение по сделке купли-продажи с указанием частей которые будут выделены членам семьи;
• необходимо подготовить пакет бумаг, требующихся для проведения сделки;
• к документам необходимо приложить полученное в службе опеки разрешение на реализацию жилья, оно потребуется только если детям нет 18 лет;
• получение предварительного взноса за продаваемое жилое помещение, размер выплаты указывается в предварительном соглашении;
• далее проводится регистрация договора купли-продажи - это можно сделать в регистрационной палате или через МФЦ. После получается свидетельство на собственность новым владельцем;
• совершив все эти действия, производится полный расчет между участниками сделки.

Если продаваемое жилье было приобретено не только на материнский капитал, но и привлекались ипотечные средства, то ко всем действиям добавятся такие действия как:

• перечисления полученных от покупателя средств банку кредитору в зачет имеющегося долга по ипотеке;
• далее потребуется одобрение банка на заключение соглашения купли-продажи в случае одобрения происходит оформление обязательств по имуществу на покупателя;
• квартира в ипотеке считается под обременением, снимается оно после расчета по имеющемуся договору кредита.

Использование ипотечных средств при приобретении нового жилья позволяет сначала оформить недвижимость на родителей, а в последующем выделить доли детям, для этого потребуется нотариально заверенное обязательство.

Условия продажи

Жилое объект, приобретенный с вложением материнского капитала возможно реализовать при наличии таких условий:

• каждый член семьи должен обладать определенной долей в квартире;
• необходимо получить согласие из опекунского совета;
• разрешение из Пенсионного Фонда;
• при наличии ипотечного займа продавцам следует получить одобрение банковской организации займодателя;
• продавцу заранее следует найти жилье, которое будет соответствовать требованиям органов опеки.

Родители, желая продать такую недвижимость, как в принципе и любую другую, где собственниками выступают дети, чей возраст менее 18 лет, должны собрать и предоставить попечительскому совету убедительные доказательства в том, что при проведении сделки права несовершеннолетних не будут ущемлены. Более вероятно, что одобрение органов опеки будет получено, если есть квартира для одновременной покупки и при условии ее соответствия требованиям совета попечительства.

ВАЖНО!!! Участвовать в реализации регистрационных действий будет только у собственников продаваемого жилья совершить подобную сделку через доверенных лиц не получится.

Требуемые документы

Для осуществления продажи квартиры, на приобретение которой привлекался капитал называемый материнским, выдаваемый за и купить другую, 2018 год требует предоставить такой пакет бумаг:

• паспорта всех участников сделки;
• одобрение из службы опеки;
• разрешение ПФ оно необходимо, если для стороны покупателя если используется материнский капитал;
• согласие второго супруга;
• документ о рождении дитя если ему нет 14 лет, если есть, то паспорт;
• если детям уже исполнилось 18 лет, то необходимо получить согласие с их стороны на проведение сделки;
• документальное подтверждение о том, что собственность принадлежит продавцу;
• паспорта на объект технический и кадастровый;
• справка об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.

По факту предоставления всех необходимых документов стороны могут составить договор купли-продажи, документ должен содержать в себе информацию:

• полные данные о сторонах, заключающих соглашение;
• причины проведения сделки, не противоречащие требованиям закона;
• информацию о приобретаемом объекте, место положение, площадь и т.д.
• размер стоимости жилой площади;
• временной промежуток, по истечению которого сумма должна быть выплачена покупателем;
• размер предоплаты (задатка) который выплачивается стороной покупателем, продавцу
• обязательства сторон и их права;
• требуется указать используются ли субсидии или социальные помощи от государства;
• документы, дающие разрешение на проведение сделки, подтверждающие законность ее проведения;
• необходимо указать реквизиты сторон, перечисляющих и получающих деньги;
• в конце документа ставятся подписи сторон.

Стоит провести оценку недвижимости, которая продается данное обязательство ложиться на продавца. Если продаваемое жилье имеет обременение в виде ипотечного кредита, то потребуется получить разрешение организации кредитора.

Одобрение органов опеки

Получение разрешения из органов опеки и попечительства очень важный шаг при отсутствии этого документа провести сделку нельзя, а если вдруг это произойдет, то она будет аннулирована.

Итак, чтобы не получить отказ следует учесть требования, предъявляемые к такой сделке:

• продавая квартиру, следует помнить, что новое жилье должно соответствовать по площади продаваемому объекту или быть больше;
• в квартире должны присутствовать все удобства (электричество, отопление и т.д.);
• покупаемый объект должен находится в доступности от учебно-образовательных учреждений, детских садов, поликлиник и т.д.
• при переезде в другой город, регион продавцу потребуется предоставить органам опеки документ о том, что новое место жительства не будет вредить климатическими и иными условиями ребенку;
• также учитываются социально-экономические показатели в случае переезда в иной город, регион.
• скорее всего, одобрение будет дано, если одновременно родители планируют реализовать и купить другую жилплощадь с соблюдением всех прав несовершеннолетних участников.

За получением разрешения необходимо обратиться в орган опеки, написать заявление соответствующего образца и приложить к нему все необходимые документы. Заявление подписывается обоими родителями.

Пакет документов на получение разрешения будет включать в себя:

• заявления от всех сторон собственников старше 14 лет (родители, дети);
• удостоверения личностей всех участников, если дети старше 14 лет, то от них потребуются паспорта, если младше, то свидетельства о появлении их на свет;
• предоставление бумаги подтверждающей заключение брака или его расторжение;
• справка от учреждения школьного дошкольного на имеющихся детей.

Помимо бумаг касающихся личной информации необходимо предоставить документы с данными на приобретаемое жилое помещение:

• паспорта на квартиру (кадастровый, технический);
• необходимо подтвердить документально, отсутствие задолженностей по коммунальным услугам, числящихся за приобретаемым жилым помещением;
• предварительный договор о купли-продажи недвижимости, который заверен нотариально
• предоставление документа подтверждающего стоимость жилья;
• также необходимо заявление со стороны продавца, которое гласит о том, что данная сделка будет доведена до конца.

Сотруднику опеки предоставляются не только оригиналам, но и копии бумаг, после поверки на соответствие копии остаются у сотрудника. Законом предусмотрен срок на рассмотрение пакета предоставленных бумаг, и он равен одному месяцу. Возможно, получение и в более короткий срок все зависит непосредственно от сложившейся ситуации. Разрешение на оформление сделки имеет срок, действии который составляет три месяца, по их истечению потребуется получить его заново. Получив одобрение и оформив сделку в течение месяца родители должны предоставить в орган опеки бумаги, подтверждающие проведение сделки (документ о собственности).

Если по каким-либо причинам органы опеки отказали в выдаче разрешения, то стоит:

• подыскать иную жилую площадь, которая будет более подходить требованиям опеки;
• или обратиться в суд с имеющимися документами и основаниями для получения одобрения через них.

В первом случае процедура займет меньше времени и средств чем нежели обращение в суд, но иногда это единственный вариант. Следует помнить, что помимо затяжного временного периода при обращении в судебные инстанции, потребуется еще и вложение денежных средств.

ВНИМАНИЕ!!! Законом не ограничено вложение средств материнского капитала если только это касается жилья, то есть на них возможно, как и купить дом, квартиру, так и построить дом, но предварительно приобретя землю. Все случаи требуют владельцев выделить доли в недвижимости имеющимся детям.

Ограничения

Основным ограничение при продаже имущество с вложенным в него материнским капиталом является отсутствие разрешения органов опеки (ст.36 ГК РФ). Проведение сделки если нет данного одобрения невозможно или же будет аннулировано, если вдруг обманным путем продажа будет проведена.

При приобретении недвижимости с привлечением ипотечных средств подавать документы в банки следует заранее, так как часто организации отказывают в выдаче средств. Это обусловлено тем, что жилье оформляется с учетом собственников несовершеннолетних, а в случае если приобретатель станет неплатежеспособным, забрать квартиру, доли которой принадлежат детям, банк не имеет прав. При отсутствии денежных средств, сделка не может быть проведена.

Если продавцы планируют переезд в иной регион, то возможно получение отказа от опеки, так как это может быть расценено, как ухудшение условий. Для того чтобы получить одобрение придется убедить совет в том, что это необходимо в связи сложившейся жизненной ситуацией (работа и т.д.).

Риски для покупателя

Продажа жиль приобретенного на материнский капитал осуществляется практически таким же образом, как и обычная сделка, имея одно основное отличие - это наличие разрешении органов опеки. Несет ли данная сделка какие-нибудь риски для сторон?

ВНИМАНИЕ!!! Если продавец не скрывает, что продаваемая квартира приобретена на мат. капитал, то рисков нет, ну а если он был использован и об этом утаивается, то проблемы могут возникнуть у покупателя.

Факт сокрытия может быть проведен при оформлении только на одного владельца без выделения долей остальным членам семьи, в этом случае должно быть наличие нотариально заверенного обязательства о дальнейшем выделении долей детям. Обязательство не было оформлено и получается квартиру выставили на продажу, не выделяя доли детям. В дальнейшем в судебном порядке может быть выдвинуто требование о компенсации или выделении полагающейся ребенку доли.

Итак, продать недвижимость покупка, которой совершалась с использованием материнского капитала возможно так же, как и любую другую. Следует только помнить, как и во всех случаях с владельцами не совершеннолетними потребуется обращение в органы опеки за разрешением на проведение сделки. Получить одобрение от организации возможно только при соблюдении всех прав ребенка владельца недвижимости. Покупателю же стоит быть внимательней при приобретении жилья у собственников, которые имеют трех и более детей, а жилье продается только с указанием одного владельца.

Какими долгожданными бы ни были покупка или строительство дома - независимо от того, использовались ли средства материнского капитала на эти цели или нет, а также от его стоимости и жилой площади, - с течением времени даже самый просторный и уютный дом может перестать удовлетворять потребностям семьи, а значит возникает вопрос о необходимости его продажи или обмена .

Поэтому для семьи продажа дома - это событие лишь одно из многих в общем ряду событий, связанных с . Однако в зависимости от того, расходовались ли средства маткапитала или продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей - зависят условия и способы его продажи :

• Если к моменту возникновения желания продать дом среди его собственников нет несовершеннолетних (дети достигли возраста 18 лет), для осуществления сделки необходимо только получить письменное согласие всех владельцев долей;
• Если же участниками долевой собственности являются дети до 18 лет, то проведение сделки возможно только с разрешения органов опеки и попечительства (ООиП).

Условия продажи домов, приобретенных за материнский капитал

В связи с тем, что ООиП стоят на страже интересов несовершеннолетних, самым главным условием направления средств материнского сертификата является требование оформить приобретаемый объект недвижимости на всех членов семьи , .

Органы опеки пристально следят за соблюдением данного условия, обусловливая свои действия предотвращением вариантов событий, при которых несовершеннолетние собственники могут лишиться своих прав на имущество.

Именно по этой причине для отчуждения таких домов необходимо иметь на руках предварительное разрешение органов опеки , которое может быть получено, только если им будут предоставлены документы, подтверждающие, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены и в результате сделки по продаже:

• за несовершеннолетними владельцами долей сохранятся их права на имущество - т.е. в другом жилом помещении (уже имеющемся или покупаемом взамен продаваемого) им должны быть выделены равноценные доли;
• жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого , должно быть большим или равнозначным по площади.

Если это не так, дети должны получить в нем большие доли, т.е. жилищные условия и имущественные интересы детей не должны быть ухудшены.

Таким образом, дом, приобретенный с участием маткапитала, можно продать при следующих условиях:

1. ООиП предоставили письменное согласие на проведение сделки;
2. Семья сохранит или улучшит свои жилищные условия - что также подразумевает сохранение имущественных прав несовершеннолетними детьми.

Через какое время можно продать дом после покупки

Несмотря на то, что закон о материнском капитале № 256-ФЗ от 29.12.2006 года не содержит прямых запретов и ограничений на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, такая сделка в обязательном порядке должна быть одобрена органами опеки, так как это требование прямо прописано в ст. 28 , 37 ГК РФ , а также в ст. 21 Закона «Об опеке» .

Если среди документов, необходимых для регистрации сделки, не будет согласия ООиП, отказ Росреестра в совершении регистрационных действий с имуществом несовершеннолетних будет неминуем.

Срок, на протяжении которого действует данное разрешение, законом также не урегулирован:

• как правило, разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетних действительно в течении трех месяцев ;
• в письме Минобразования № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» прямо сказано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости.

Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в ООиП за новым разрешением.

Несмотря на то, что дом, который был приобретен с , можно продать в любое время после покупки, важно учесть некоторые обстоятельства:

Если дом принадлежал семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. - менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог .

Эту обязанность можно избежать , в случае если члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки : по продаже старого и по приобретению нового жилья .

1. Если дом , которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

В случае, когда материнский капитал полностью или частично направляется , родители предоставляют в ООиП нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они .

Российское законодательство не регламентирует сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием маткапитала, не подлежит отчуждению - это значит, что сделка может состояться в любое время , независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли.

Главным критерием законности такой сделки и как следствие - защитой родителей от обвинения в мошенничестве с государственными средствами, - служит одобрение Органов опеки на ее проведение.

ООиП предоставит письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям , если им будет предоставлена площадь в другом доме, при этом речь может идти:

• о жилье, купленном взамен отчуждаемого (квартира или дом);
• о жилом помещении, уже имеющемся в собственности родителей либо других родственников.

Как продать дом, купленный на материнский капитал

Как уже было сказано, закон не устанавливает запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних.

Однако такая сделка может быть признана соответствующей закону только в одном из следующих случаев:

Малолетние собственники получат в другом жилом помещении равнозначные доли и сохранят свои жилищные условия на прежнем уровне.

Соблюдение данного условия возможно при одновременном проведении сделок и . Для этого между сторонами будущих сделок достаточно подписать предварительные договоры купли-продажи , в которых нужно заранее указать .

Тогда при наличии согласия ООиП сделку можно будет провести в любое время .

1. Закон также допускает варианты выплаты несовершеннолетним собственникам денежной компенсации , сопоставимой со стоимостью отчуждаемых долей, установленной на день совершения сделки.

   Данная процедура проводится с письменного согласия органа опеки, которое выдается после тщательного изучения всех документов, среди которых обязательно должна присутствовать справка о стоимости доли (без проведения оценки).

   • Денежные средства вносятся на банковские счета, открытые на имена детей, где будут храниться до их совершеннолетия .
   • Независимо от того будет это накопительный вклад или просто расчетный счет, родители несовершеннолетних детей смогут распорядиться деньгами только в исключительных случаях и с письменного разрешения ООиП.
2. Если в планы семьи не входит приобретение нового жилья, взамен продаваемого , то несовершеннолетние дети могут быть наделены равными отчуждаемым долями в другом доме - и не обязательно , чтобы он принадлежал именно родителям, а не бабушкам, дедушкам или другим близким родственникам детей.

В общем случае даже допустимы ситуации, при которых выделяемая взамен доля может быть меньше первоначальной . Это возможно если:

• в зачет будет предоставляться такое же количество квадратных метров - поскольку в разных по площади жилых помещениях одно и то же количество квадратных метров будет составлять разные доли ;
• в разных районах стоимость квадратного метра жилой площади может существенно разниться, что отражается в справках о стоимости продаваемой / меняемой доли и позволяет выделять несовершеннолетним уменьшенные доли равнозначной стоимости .

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, и купить другой

После тщательного изучения всех документов, сотрудники ООиП приглашают родителей и детей, достигших 14 лет, на собеседование . Помимо собеседования представители ООиП могут осуществить выезд по адресу предполагаемого проживания семьи, дабы убедиться в качестве приобретаемого жилого помещения и соблюдении интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения через покупку и продажу ветхого жилья.

Так как основной заботой ООиП является контроль за соблюдением прав и законных интересов детей, сделка должна соответствовать установленным требованиям - и тогда разрешение на продажу можно будет получить в течение двух недель со дня направления заявления.

Основными критериями законности сделки является:

• сохранение условий проживания на прежнем уровне либо их улучшение, например, при переезде в более новый дом, расположенный в районе с более развитой инфраструктурой;

• наделение несовершеннолетних членов семьи имущественными правами на приобретаемое жилое помещение (или выплата им соответствующей денежной компенсации) с определением им доли в праве собственности, которая будет не меньше, чем отчуждаемая.

Показать представителям опеки, что при проведении сделки оба этих условия будут соблюдены, на самом деле очень просто:

• необходимо лишь заблаговременно найти подходящий вариант и заключить предварительный договор как на продажу , так и на покупку жилого помещения ;
• в обоих договорах нужно указать одну и ту же дату подписания итогового договора купли-продажи, т.е. обе сделки должны пройти одновременно .

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал

Несовершеннолетние члены семьи обязательно получают право собственности на часть жилого помещения не только в случае его (в т.ч. ), но и при направлении его средств или , принадлежащего родителям.

Поэтому сделку по продаже дома, построенного с привлечением семейного капитала, без получения согласия опеки можно провести только в том случае, если все со-собственники уже являются совершеннолетними.

• В остальных случаях продажа возможна только для последующей покупки более комфортного и просторного жилья - или, по крайней мере, равнозначного тому жилью, которое реализуется.
• Исключением признаются случаи, когда родители вынуждены производить обмен на другое жилье меньшее по площади для того, чтобы направить денежные средства, компенсирующие разницу, на лечение тяжелобольного ребенка .

При реализации на вторичном рынке домов, построенных с привлечением семейного капитала, часть которых принадлежит несовершеннолетним, применяются те же , что и в случае отчуждения любой другой недвижимости, со-собственниками которой выступают дети.

Заключение

Приобретенный, реконструированный или построенный на жилой дом можно продать в любое время - но только при четком следовании , направленным на соблюдение прав и интересов несовершеннолетних членов семьи , лишенных возможности принимать участие в сделке, одним из которых является приобретение нового объекта недвижимости, превосходящего продаваемое по размеру и условиям.

За весь период, пока реализуется программа поддержки семей с двумя и более детьми, свыше 90% владельцев сертификата предпочли направить его средства на . Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).

• Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия , то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
• Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет , то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи , органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Интерес сотрудников Опеки к судьбе жилых помещений, на покупку которых были выделены средства маткапитала, обусловлен желанием избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности. Именно поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного одобрения органа опеки.

Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей , и что в ее результате:

• продается жилое помещение, находящееся в собственности семьи без обременений;
• на приобретенную недвижимость наложена ипотека в силу закона.

Рассмотрим указанные случаи более подробно.

Продажа квартиры без обременений

В этом случае для одобрения сделки в ООиП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья . Таким доказательством выступает:

• предварительный договор купли-продажи, удостоверенный подписью и печатью нотариуса;
• можно представить и договор мены («трейд ин»), условиями которого будет предусмотрена доплата покупателя при обмене жилья меньшего по площади на большее.

В связи с тем, что несовершеннолетних нельзя снять с регистрационного учета просто так, не зарегистрировав их по месту жительства в другом месте, обе сделки, после получения согласия ООиП, нужно проводить в один день .

Соглашение о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Продажа квартиры, обремененной залогом банка (ипотекой)

В случае необходимости продажи квартиры до полного погашения ипотечного кредита - первоначально нужно получить согласие банка . Однако если в жилом помещении, находящемся в залоге у кредитной организации, на момент продажи доли несовершеннолетним не выделены - это не значит , что необходимости обращаться в ООиП нет!

• Напротив, если семья продает квартиру, не исполнив обязательства по , очень высок шанс оспаривания такой сделки.
• К тому же взятое на себя обязательство по наделению детей долями содержит сведения о конкретном жилом помещении , собственниками которого должны стать несовершеннолетние члены семьи.
  • Это значит, что просто взять и заменить объект недвижимости, не согласовав это с опекой, нельзя.
  • Лучше позаботиться об этом заранее, например, на стадии подписания предварительного договора.

После соблюдения всех формальностей и получения необходимых разрешений, нужно выбрать конкретную схему продажи :

• часть сбережений покупателя будет зачислена в счет погашения обязательств по жилищному кредиту продавца (как правило, речь идет о первоначальном взносе);
• по согласованию с банком путем заключения нового договора права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя ;
• продавец погашает ипотеку , с недвижимости снимаются обременения, и она переоформляется на покупателя.

Заключение

Таким образом, приобретенного с использованием , возможно , но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости , превосходящей продаваемое по размеру и условиям.

Удовлетворение данного условия будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних , у которых нет возможности участвовать в подобных сделках на полных основаниях.

Стоимость недвижимости на сегодняшний день достаточно велика. Именно по этой причине государство практикует различные схемы субсидирования, за счет которых покупка квартиры существенно облегчается. На данный момент одной из таких субсидий является материнский капитал.

Общие положения

Государство разными способами осуществляет поддержку семей, в которых двое или же большее количество .

Одна из таких схем поддержки – . Величина его на 2019 года составляет более 400 тыс. рублей.

Данная сумма может является целевой и может быть использована различными способами. При этом важно помнить, что одним из наиболее выгодных вариантов использования материнского капитала является недвижимости.

Также следует помнить, что продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала может быть осуществлена только лишь при наличии соответствующего разрешения от специальных органов опек и попечительства.

К основным вопросам, рассмотреть которые обязательно нужно будет заблаговременно, следует отнести:

1. Что это такое?
2. Кто может попасть под категорию.
3. Куда следует обратиться.

Что это такое

Материнский капитал – субсидия целевого характера, которая распространяется на определенную категорию граждан.

Именно поэтому продажа жилья, которое было приобретено полностью или же частично путем использования соответствующего сертификата имеет большое количество самых разных особенностей, нюансов.

Со всеми ними лучше всего разобраться заранее. Важно помнить о необходимости соблюдения прав несовершеннолетних.

Непосредственно за выдачу данного сертификата отвечает сегодня Пенсионный фонд РФ . Для получения материнского капитала потребуется обратиться в региональное отделение ПФР.

Размер материнского капитала в течение всего период своего существования индексировался.

Изначально его величина составляла всего 250 тыс. рублей (на 2007 год). При этом на 2019-2017 года установлена данная величина на уровне 453 тыс. рублей.

Нередко данные средства использовались как первоначальный взнос при осуществлении процедуры покупки квартиры в ипотеку.

Важно заранее при этом следует помнить, что после покупки требуется оформить документы на ребенка – он должен стать доли в квартире.

При невыполнении данного требования соответствующие органы могут выпустить предписание по поводу возврата денежных средств.

В то же время возможно осуществить продажу квартиры, которая куплена при использовании материнского капитала. Но следует помнить, что реализовать данную процедуру возможно только лишь при выполнении целого ряда различных условий.

Именно поэтому покупателю, который будет осуществлять покупку квартиры в таком случае, стоит быть максимально осторожным. Так как нередко случаются факты касательно отмены сделки в судебном порядке.

Кто может попасть под категорию

Непосредственно материнский капитал выдается только лишь при выполнении определенных условий.

На данный момент в перечень таковых условий входит следующее:

Также следует помнить, что право на продажу квартиры имеется только лишь у ограниченного перечня лиц.

На данный момент в такой перечень входят:

• непосредственно собственники жилья;
• представители интересов собственника – родители, усыновители, специализированные органы;
• доверенное лицо.

В соответствии с действующим на сегодняшний день законодательством различного рода манипуляции с недвижимостью, в том числе продажу, имеют право осуществлять только лишь собственники.

Именно поэтому одним из наиболее важных документов при продаже жилья является правоустанавливающие. Но иногда случается, что по какой-то причине самостоятельно осуществить продажу собственник возможности не имеет.

В таком случае все необходимые для реализации процедуры полномочия передаются доверенному лицу. Но для осуществления процедур необходимо будет в обязательном порядке оформить специальный документ – .

Он должен быть удостоверен нотариально, в противном случае действия не имеет. Так же к нему прилагают документ, удостоверяющий личность самого доверенного лица. В таком случае возникает право на осуществление продажи.

Иногда же случается, что процесс продажи реализуется иными органами. Например, это могут быть судебные или же какие-либо другие.

Нередко жилье изымается с целью осуществления погашения задолженности. Для этого оно продается на специальном аукционе.

В таком случае различные манипуляции, связанные с реализацией, обычно осуществляют именно судебные приставы-исполнители. Важно заранее ознакомиться со всеми нюансами, связанными с данной процедурой.

Куда следует обратиться

Сам алгоритм продажи квартиры, приобретенной с помощью материнского капитала, может быть осуществлен только лишь при выполнении важного условия – наличия согласия органов опеки и попечительства.

В соответствии с действующими законодательными нормами часть квартиры, которая была приобретена за счет материнского капитала, должна быть оформлена обязательно на ребенка.

Так как частично собственником жилья является именно несовершеннолетний, то при отсутствии согласия на сделку органов опеки и попечительства продажа квартиры будет попросту невозможна.

Потому первое, куда следует обратиться при реализации жилья – данное учреждение. Помимо этого понадобится посетить с целью сбора необходимых в таком случае документов обширный перечень других учреждений.

В данный список входит следующее:

1. Нотариальная контора.
2. Эксплуатационная компания.
3. Паспортный стол.
4. Росреетр, ЕГРП.

Бюро технических экспертиз понадобится посетить с целью получения , а также обширного перечня других документов.

Если в квартире осуществлялась – обязательно потребуется составить специальный план-проект.

Нередко данный документ также необходим для свершения сделки. Нотариус понадобится для проведения процедуры заверения договора купли-продажи.

Многие покупатели требуют в качестве обязательного документа именно наличие специальной , которая подтверждает отсутствие задолженности за коммунальные услуги. Оформить такую справку возможно в эксплуатационной компании.

Также важным моментом является оформление . При отсутствии таковой будет достаточно проблематично осуществить процесс оформления квартиры.

Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала

Продажа квартиры, приобретенной с участием в данной процедуре средств материнского капитала, может быть осуществлена при выполнении определенного ряда специальных условий.

Существует целый ряд различных важных моментов, с которыми следует обязательно ознакомиться предварительно.

К таковы в первую очередь относят следующее:

• необходимые условия;
• последовательность действий;
• порядок оформления;
• требуемые документы;
• риски продавца;
• важные нюансы;
• чем регулируется.

Необходимые условия

Для реализации процедуры продажи квартиры потребуется выполнение целого ряда самых разных важных требований.

В перечень таковых обязательных, при невыполнении которых сделка попросту не может быть осуществлена, входит следующее:

Наиболее важным моментом является именно процесс получения разрешения от соответствующего органа. Важно помнить, что приоритетной задачей государства является защита интересов несовершеннолетних граждан.

Если по какой-то причине они будут ущемлены, суд сделает все возможное для восстановления справедливости. Вплоть до отмены сделки и возврата жилья собственнику.

Именно поэтому в случае, если имеет место необходимость приобретения жилья такого типа, внимательно изучить документы.

Если соответствующий опыт касательно оформления сделки такого типа по какой-то причине отсутствует, то следует в обязательном порядке обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Это позволит избежать большого количества самых разных сложностей. В первую очередь – судебного разбирательства. Судебная практика по этому поводу достаточно обширная, стоит заранее с ней ознакомиться.

Последовательность действия

Сам процесс оформления договора купли-продажи недвижимости осуществляется стандартным способом.

Процедура данная включает в себя следующие основные этапы:

Показатели	Описание
Подготавливается полный перечень необходимых для купли-продажи документов	отдельное внимание потребуется уделить именно разрешению от органов опеки и попечительства
Оформляется единый жилищный документ	а также составляется специальная выписка из домовой книги
Оформляется справка из жилищной эксплуатационной организации	касательно полного отсутствия задолженности
Оформляется нотариальное супруга на осуществление процедуры продажи жилья	если собственник находится в законном, оформленном соответствующим образом
Необходимо обязательно заказать специальную выписку	из Единого государственного реестра
Составляется договор касательно купли-продажи квартиры	—
Передаются документы	в территориальное отделение Росреестра
Оформляются документы	уже после регистрации прав собственности на определенную недвижимость

Если по какой-то причине желание самостоятельно осуществлять процесс купли-продажи отсутствует, можно просто передать соответствующую доверенность квалифицированным специалистам.

За определенную плату частные риелторы или же целые риелторские агентства осуществят все необходимые действия.

Порядок оформления

Важным этапом сделки является оформление прав собственности на конкретную недвижимость.

Сделать это возможно будет только лишь через специальное учреждение – Росреестр. Для этого потребуется подать соответствующее заявление в установленной форме.

Также все необходимые действия можно осуществить через МФЦ – специальный многофункциональный центр. С его помощью процесс оформления возможно будет ускорить до максимума.

Но важно помнить, что далеко не все МФЦ и не во всех регионах представляют услугу рассматриваемого типа.

Именно поэтому прежде, чем обратиться в соответствующее учреждение, важно выяснить, имеет ли место возможность оформления прав собственности таким образом.

Для реализации процедуры государственной регистрации понадобится уплатить . Величина её составит 2 тыс. рублей.

Важно помнить, что размер пошлины будет учитываться с коэффициентом 0.7 – если для реализации всех действий будет использоваться Портал государственных, муниципальных услуг.

Данный момент устанавливается Налогового кодекса РФ. Длительность процедуры государственной регистрации составляет не более 10 дней.

Если же регистрация осуществляется на основании нотариально заверенных документов – то потребуется всего лишь 3 дня.

Важно также помнить, что продажа квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, обязательно осуществляется при уплате налогового сбора. В случае физических лиц величина ставки составит 13%.

В определенных ситуациях возможно получение . Также потребуется в обязательном порядке оформить соответствующим образом налоговую . Если продажу осуществляет не являющийся резидентом РФ, то размер ставки составит 30%.

Аналогичным образом обстоит дело с юридическими лицами. Необходимо будет в обязательном порядке осуществить процесс оплату налогового сбора.

В случае, если в определенный период времени оплата осуществлена не будет, то может быть наложен штрафа, а также пеня.

Требуемые документы

Для осуществления процедуры продажи квартиры потребуется собрать достаточно обширный перечень самых разных документов.