Что такое ипотека на жилье и как ее получить? Как выбрать банк: самые выгодные программы. Какие нужны документы для ипотеки

Очень часто банки соблазняют людей выгодными условиями займов, когда очень быстро можно обзавестись своим жильем. При этом консультанты скромно умалчивают о том, что такое ипотека, каковы ее особенности, и в чём риск потерять и жильё, и вложенные деньги. Прежде, чем брать заём, не лишним будет сначала изучить условия ипотечных кредитов в нескольких финансовых учреждениях.

Что такое ипотека и как она работает?

Слово «ипотека» позаимствовано у греков, в переводе означает «залог». Даже изучая предложения банков, не все люди ориентируются, как работает ипотека. При принятии решения о выдаче денег, некоторые банки учитывают еще и общий доход семьи, рассматривая мужа или жену, как созаемщиков. Схема ипотеки очень простая:

1. Клиент берет деньги у банка и как только полностью рассчитывается, залог снимают, а квартира или машина переходит в его владение.
2. Если клиент расплатиться не может, имущество выставляется на продажу, частью вырученной суммы гасится долг, с учётом процентов.

Что такое ипотека на жилье?

Нередко люди берут займы на покупку квартиры, и банки охотно идут навстречу. Это одна из самых распространенных банковских услуг – ипотечный заём на жильё. Что такого заманчивого в жилищной ипотеке? Банк оформляет квартиру в собственность сразу, а не когда будет выплачена вся сумма. Если речь про жилье под ипотеку, то стоит заранее хорошенько просчитать такие моменты:

• получится ли выплачивать ежемесячно требуемые суммы в течение многих лет;
• сможете ли платить банку, если потеряете работу.

Принимая решение, выделять заём или нет, банк учитывает, сможет ли клиент отдавать ежемесячно нужную сумму, поэтому первостепенную роль играет зарплата, учитываются только официальные доходы. Некоторые финансовые учреждения принимают во внимание и доходы дополнительные, что повышает шансы заемщика, но далеко не все клиенты согласны афишировать эту сумму.

Что такое социальная ипотека?

Во многих странах государство идет навстречу семьям, которым требуется жилье, разработаны соответствующие проекты, учтены и ипотечные. Что такое ипотека в рамках социальных программ и кто имеет право на участие:

1. Очередники, которым не доступно жилье по условиям коммерческой ипотеки.
2. Люди, которые стоят в очереди на улучшение жилплощади.
3. Многодетные семьи.
4. Выпускники детдомов.
5. Работники бюджетной сферы.

Государство дает таким людям взять заём на льготных условиях, которые предусматривает социальная ипотека. Основное решение остается за банком, если семья не имеет стабильного дохода, который позволит выплачивать ссуду, то финансовое учреждение вправе отказать. В социальную ипотеку еще входят программы для военных и молодых семей, для них предусматриваются такие условия предоставления ипотеки:

1. Военная ипотека . Банк выдает деньги, которые были накоплены на счету офицера, специально для приобретения жилья. Остальную сумму платит государство.
2. Ипотека для молодых семей . За них государство выплачивает только треть суммы. Есть два важных условия:
   • возраст – не выше 35 лет;
   • должны стоять в очереди на квартиру.

Виды ипотеки

Специалисты насчитывают несколько популярных видов ипотеки:

1. На недвижимость.
2. На квартиру или загородный дом.
3. На жилье.
4. На новостройки.
5. На комнату.
6. На коттедж.

Ипотека на вторичное жилье – практика многих банков, ставки – от 8 до 15%. Есть разные виды ипотечного кредитования, разница только во взносе: от 10 до 50%. Кредиторы внимательно изучают и предмет залога, и финансовое состояние заемщика и могут отказать, если:

• жилье покупается у родственников;
• после смерти бывшего владельца не минуло полгода;
• у заемщика есть дети до 18 лет;
• один из совладельцев – инвалид.

Банки очень внимательны к техническому состоянию здания, когда выдается ипотека на покупку жилья. Поэтому шансы, что дадут деньги на квартиру в коммуналке, гостиничного типа или в общежитии - крайне малы. Износ дома не может превышать 55 лет. Планировка квартиры должна совпадать с чертежами БТИ. Поэтому если была перепланировка, банк вправе распорядиться узаконить сделанные изменения.

Стоит ли брать ипотеку?

Выгодная ипотека пребывает в прямой зависимости от средней процентной ставки депозитов. Считается, что выгодные условия ипотеки, если снижается депозитная ставка, потому что уменьшается и процент по выплатам. Но большинство банков учитывает все моменты, поэтому в договоре отмечается самая крупная цифра, выше которой процентная ставка подняться не может. Если повезет, банк может выдать ипотеку под плавающую процентную ставку, но так везет далеко не всем и не всегда.

Плюсы ипотеки

Преимущества ипотеки в том, что жилье можно получить сразу. Можно воспользоваться и такой формой государственной поддержки, как компенсация процентов по ипотеке. Каждый имеет право на налоговый имущественный вычет, который и возмещает средства, и компенсирует проценты. Раз в месяц сумма подоходного налога из зарплаты клиента возвращается.

Чтобы получить такую возможность, необходимо ежегодно представлять в налоговую службу:

• документы на право собственности;
• акт приёмки и передачи;
• информацию по выплатам займа.

Минусы ипотеки

Плюсы такого займа очевидны, но имеются и минусы, самый ощутимый – переплата по ипотеке. Учитывая, что заём оформляется на несколько лет, сумма набегает весьма ощутимая. Есть еще и такие отрицательные стороны:

1. Нельзя жилье купить или продать, прописывать других членов семьи.
2. Если не будет денег на выплаты, банк имеет право продать ипотечную квартиру.
3. Запрещено сдавать жилье.

Что лучше - ипотека или кредит?

Нередко люди колеблются: что выгоднее кредит или ипотека? Ответ очень простой: кредит более выгоден покупателю, а ипотека - банку. Ипотечный заём налагает ограничения на пользование жильем, при нарушении которых кредитор может разорвать договор и потребовать уплатить весь долг. А при кредите без обеспечения можно продать жилье и расплатиться с кредитором, распоряжаться имуществом не запрещается. Поэтому ответ очевиден, но решение клиента зависит от многих факторов.

Что лучше - ипотека или ссуда?

С учётом жестких требований ипотеки, многие клиенты долго выбирают, колеблясь между ипотекой и ссудой. И чаще делают выбор в пользу последней. Главное – найти поручителей, доход хотя бы одного из которых должен быть не ниже, чем у берущего кредит. Какие преимущества дает жилищная ипотека:

1. Квартира переходит во владение.
2. Отнять квартиру банк уже не может.

Что нужно, чтобы взять ипотеку?

Чтобы оформить ипотеку, нужно подготовить нужный пакет документов. Кредитор может потребовать и дополнительные документы для ипотеки, ксерокопии паспортов членов семьи. Созаемщики и поручители тоже представляют ксерокопии документов. Ведь что такое ипотека? Это долгосрочный заём под залог. Поэтому нужно предоставить заявление на получение ипотеки, анкету банка и ксерокопии:

• паспорта;
• страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
• идентификационного кода;
• военного билета для мужчин призывного возраста;
• документов об образовании;
• свидетельства о браке или разводе;
• свидетельства о рождении детей;
• трудовой книжки, заверенной работодателем;
• документов о доходах.

Можно ли погасить ипотеку досрочно?

Иногда люди берут заём в расчете на крупный доход, который позволит погасить кредит раньше. Банки позволяют рассчитаться по ипотеке по одной из систем.

1. Дифференцированная. Вся сумма процентов и основного долга погашается в равных долях, в течение времени, пока действует договор. Такой вариант для потребителя выгоднее, поскольку идет одновременно уменьшение долга и процентов.
2. Аннуитетная. Сначала погашаются проценты, а потом уже – основная часть, стоимость займа можно оплатить только после уплаты процентов. Проценты считают на весь срок ипотеки.

Чтобы оформить досрочное погашение ипотеки, нужно написать заявление в финансовое учреждение за 30 дней. Стоит изучить пункты про страховые взносы, поскольку клиент имеет право возместить сумму оплаченной, но не использованной страховки. Это может касаться и кредитного обязательства, и имущества. После полного расчета с банком нужно взять справку о полном выполнении обязательств.

Как вернуть проценты по ипотеке?

Мало кому известно, что у клиента есть шанс возвратить проценты по ипотеке, если он воспользуется такой льготой, как «налоговый вычет». Главное – указать, что цель ипотеки - покупка квартиры. Тогда вопрос с последующим возвращением процентов решается легко. Воспользоваться такой возможностью разрешается только единожды. В каких случаях льгота не предоставляется?

1. Если владелец жилья на пенсии.
2. Если жилье покупалось предпринимателем для бизнеса.
3. Если продавец и покупатель находятся в родственных или рабочих отношениях.

Нужно подать документы в налоговую инспекцию, решение о возврате денег принимается в течение месяца. Какие должны быть основные бумаги?

Что такое ипотека и в чем ее отличие от ипотечного кредита? Какие виды ипотечных кредитов представлены в банках? Специальные ипотечные программы – что это и на кого они рассчитаны? Что нужно для получения ипотеки? Как банк оценивает заемщика и принимает решение по кредиту? На эти и многие другие вопросы дает ответ данная статья.

По данным АИЖК за 2017 г. в РФ выдано более 1 млн. ипотечных кредитов с общей суммой 2 трлн. руб. Это почти на 40% больше предыдущего года. Доля жилищных сделок с ипотекой составила 35%. В новостройках каждая вторая сделка заключается с ипотекой.

Население России приобрело 2,85 млн. жилых помещений. 1 млн. семей улучшили жилищные условия с помощью ипотеки.

Рынок ипотеки развивается стабильно. Средняя ставка по ипотеке снизились к концу 2017 г. до 9,79%.

Ипотека и ипотечный кредит

Понятие «Ипотека» отличается от понятия «Ипотечный кредит», хотя многие думают, что это одно и тоже.

Ипотека – это не кредит в банке, а вид залога, который дает гарантию кредитору в возврате кредита.

Ипотечный кредит – это получение у банка денег под залог недвижимости.

Не каждый залог является ипотекой. Ипотека имеет публичный характер: органы, регистрирующие сделку, делают записи о залоговом обременении. В свидетельстве о госрегистрации права будет отметка об ипотеке.

Нажмите для увеличения изображения

Ипотека оформляется на недвижимость заемщика. Он является собственником и пользуется недвижимостью. Но на нее накладываются ограничения. Продать или подарить жилье без согласия кредитора не получится.

Признаки ипотечного кредита, отличающие его от неипотечного

1 Залог – главный признак ипотеки. Кредит считается ипотечным, только когда он выдан под залог недвижимости.

Например , потребительский кредит, выданный под залог имеющегося жилья, является ипотечным. А кредит, выданный на покупку квартиры без оформления залога, не ипотечный.

Важно . В залог может быть оформлена не только приобретаемая, но и уже имеющаяся недвижимость.

Например , в ипотечном кредите на строительство дома, будущий дом залогом являться не может. Поэтому банк потребует оформить залог другой, уже имеющейся собственности.

2 Ипотека регламентирована Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 N 102-ФЗ .

3 Ипотека подлежит государственной регистрации.

4 Ипотечный кредит – целевой. Он оформляется для приобретения дома или квартиры. Потратить деньги на что-то другое не получится.

Важно . Есть варианты оформления ипотеки на покупку другого имущества или услуг. Например, предметов роскоши или на оплату обучения. Но в России эти варианты распространения не получили.

5 Сумма ипотечного кредита обычно гораздо больше, чем потребительского.

6 Длительный срок кредита. В большинстве российских банков до 30 лет.

7 Пониженные ставки, относительно потребкредитов.

Например , В Сбербанке можно оформить ипотеку по ставке от 6 до 11,5%, а потребкредит имеет минимальную ставку 11,5%.

Слово «Ипотека» впервые прозвучало в Греции примерно в 5 000 году до н. э. Древние греки могли получить заем под залог имеющейся земли. Чтоб смекалистый землевладелец не оформил несколько кредитов под залог одного участка, на участке ставили специальный столб. На нем размещали всю залоговую информацию. Именно этот столб древние называли ипотекой.

В России ипотека появилась в 1754 г., когда граф Шувалов П.И. выступил инициатором появления дворянских банков. Целью их создания была борьба с ростовщичеством и «щадящие» условия кредитования для землевладельцев – дворян.

Первый банк назывался Государственный Банк для Дворянства. Одновременно появилась Страховая экспедиция. Это первая организация для страхования залогов. Залогом оформлялись помещичьи имения, вместе с крепостными.

Например , залог 432 десятины земли на Псковщине, с тридцатью семьями крестьян, постройками и хозяйством было оценен в 3475 серебряных рублей.

В 1861 г. после отмены крепостного права ипотека получила новый импульс развития. Освобожденные крестьяне нуждались в земле. Для этого требовался кредит. Они получали его в пределах 80% стоимости надела на 49 лет.

На границе XIX – XX вв. появляются земельные банки. Они выдавали кредиты с оформлением закладных – ценных бумаг, котировавшихся на бирже. В стат. сборнике «Русские биржевые ценности. 1914-1915 гг.» закладные отмечены, как способ «первоклассного помещения капитала».

На современном этапе, развитие началось в 90-е гг. ХХ в. В 1998 г. принят закон «Об ипотеке».

С 2005 г. ипотечный рынок приобретает стремительный рост.

Экономический кризис 2008 – 2010 гг. притормозил развитие. Доходы населения сократились. Людям стало сложно выплачивать ипотечные кредиты. Для банков это обернулось резким ростом просрочки. Банкиры ужесточили требования к заемщикам.

Кризис 2014, основные причины которого связаны с введением санкций и скачком доллара, снова притормозил развитие. Особенно пострадали от кризиса валютные ипотечники. Подробнее об этом в разделе “Валютная ипотека: особенности, риски”.

В настоящее время рынок ипотеки развивается стабильно, объем выдачи кредитов растет, ставки снижаются.

Механизм ипотечного кредитования

Участниками ипотеки являются:

• кредитор;
• заемщик;
• застройщик;
• оценщик;
• страховщик;
• государственные органы регистрации ипотеки в лице Росреестра.

Ипотечный механизм охватывает три процесса, относящиеся к трем типам рынков:

1 Выдача ипотечного кредита происходит на рынке ипотечных кредитов . Это первичный ипотечный рынок. Основные его участники: кредитор и заемщик. Подробнее схема ипотечной сделки показана далее в разделе «Этапы оформления ипотеки».

2 Затем следует вторичный ипотечный рынок на котором происходит привлечение инвестиций.

Банку, выдающему ипотечные кредиты, необходимо возобновлять ресурсы, чтобы иметь возможность выдавать новые кредиты. Вторичный ипотечный рынок решает эту задачу. На нем ипотека рассматривается в качестве закладной.

Закладная – это ценная бумага, которую оформляет банк по ипотечному кредиту. Закладная дает владельцу право на платежи заемщика в погашение ипотеки.

На вторичном ипотечном рынке банк продает закладную другому инвестору (покупателю бумаги). Продавая бумагу, он отдает инвестору право на процентный доход по кредиту, в обмен на которое получает дополнительные инвестиции, направляемые на выдачу новых кредитов.

3 Третий тип рынка – это рынок недвижимости на котором встречаются продавцы и покупатели, а также сопутствующие лица (риэлторы, оценщики, страховщики и др.) Здесь осуществляются сделки купли-продажи.

Взаимодействие рынков и участников ипотеки показано на рисунке.

Теперь давайте расшифруем рисунок:

1 Взаимодействие между банком и заемщиком:

• заемщик обращается за кредитом;
• банк его одобряет;
• стороны заключают договор;
• банк выдает кредит;
• заемщик возвращает кредит.

2 Взаимодействие заемщика с другими участниками:

• с продавцом недвижимости оформляется сделка купли-продажи.
• риэлтор (если есть) оказывает посреднические услуги;
• оценочная фирма проводит оценку залога;
• страховая организация страхует залог, право собственности на него и жизнь заемщика;
• госорганы регистрируют сделку.

3 Взаимодействие банка с другими участниками:

• возможна договоренность с застройщиком, страховщиком, риэлтором и оценщиком.

4 Продажа закладной инвестору.

Важно . Не всегда банк продает закладную на ипотечном рынке. Он может оставить ее у себя.

Роль ипотеки в экономике

Благодаря ипотеке жилье становится более доступным для обычных граждан, не имеющих возможности купить жилье за полную стоимость. Это приводит к увеличению объемов строительства. Строительство требует материалов. Поэтому происходит оживление предприятий, производящих стройматериалы. Попутно развиваются предприятия в сферах дорожного строительства, деревообработки и изготовления мебели и другие.

То есть ипотека способствует росту экономики, увеличивает занятость населения за счет новых рабочих мест в сфере строительства и ремонта.

Для заемщика ипотека решает жилищный вопрос. Желание обладать жильем без ограничений в правах, стимулирует заемщика платить кредит вовремя и даже с опережением. Для этого он стремится к получению соответствующего дохода.

Для банков ипотека – продукт «локомотив». На ипотечные кредиты в 2017 г. приходится 44% всех банковских кредитов населению (данные АИЖК).

Преобладание ипотечных кредитов объясняется их надежностью. Залоговый и застрахованный кредит безопаснее для банка.

Преимущества и недостатки ипотеки

Преимущества:

• Возможность получить собственные квадратные метры при отсутствии денег. Нет необходимости копить и нести потери от инфляции.
• Возможность зарегистрироваться (получить прописку) в купленной квартире и жить в ней.
• Небольшой первоначальный взнос. Например, в ВТБ и Газпромбанке от 10%.
• Юридическая чистота покупаемой недвижимости (это проверяют в юр. отделе банка и в страховой.).
• Длительный срок кредита позволяет уменьшить платеж и сбалансировать семейный бюджет. Правда, с увеличением срока растет переплата.

Например , кредит миллион рублей под 10% годовых. При сроке 10 лет заемщик выплатит банку 586 тыс. процентами, а при сроке 30 лет – 2 млн. 159 тыс.

• При отсутствии собственного жилья придется платить за аренду, стоимость которой обычно растет во времени. Стоимость съема жилья часто сопоставима с платежом по ипотеке. Лучше платить, выкупая свои метры, чем просто их арендуя.
• В съемном жилье нельзя делать перепланировку. При ипотеке – можно! Правда процедура осложняется получением согласия от страховщика и кредитора.
• Экономия. Если попасть под спец. программу, ипотека становится дешевой.
• Возможность получения мат. капитала для первого взноса или погашения кредита.
• Право на досрочное погашение.
• Ипотека защитит от роста стоимости строящейся недвижимости.

Случай из жизни

Ангелина: «Мы решили купить квартиру в строящемся доме. Решающим фактором была – цена – на порядок ниже готового жилья. В итоге на свои деньги мы получили больше квадратных метров.

Первично я мониторила рынок в марте, наша квартирка стоила 2900. Но застройщик повышал цену ежемесячно. В итоге, когда мы были полностью готовы к сделке, в ноябре, платить пришлось уже 3350.»

• Налоговый вычет.

Налоговый вычет оформляется при покупке жилья, в том числе ипотечного. Размер вычета зависит от стоимости квартиры, но она не должна превышать 2 млн. руб. С двух миллионов можно вернуть 260 тыс. руб. (13%). Дополнительно вычет можно оформить на уплаченные банку проценты.

Для оформления вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Вычет получают двумя способами:

• Возврат уплаченного подоходного налога.
• Прекращение уплаты подоходного налога до конца года.

Ирине за год начислили заработную плату на сумму 381 072 руб., с которых был уплачен подоходный налог в размере 49 539 руб.

Ирина оформила ипотеку на квартиру стоимостью 1 млн. 800 тыс. руб. Максимальный размер вычета с данной квартиры составляет 234 тыс. руб. (13% от стоимости жилья). За год Ирина выплатила банку проценты по ипотеке на сумму 192 тыс. руб. Налоговый вычет с процентов составляет 24 960 руб. (13% от суммы уплаченных процентов).

Ирина решила вернуть уплаченный подоходный налог в сумме 49 539 руб., направив его сначала на вычет по уплаченным процентам в сумме 24 960 руб. и оставшуюся часть в размере 24 579 (49 539 за минусом 24 960) на вычет исходя из стоимости жилья.

Общий вычет, приходящийся на квартиру, был 234 000 руб. Получение Ириной 24 579 руб., уменьшило вычет до 209 420 руб. Эту сумму Ирина сможет возместить в последующие годы за счет уплаченного подоходного налога. Дополнительно она сможет получить вычет по уплаченным в последующие годы процентам.

• Заработок на недвижимости от сдачи в аренду. Такое возможно, если в собственности уже есть жилье. Если даже заработка не будет, то квартира сама себя окупит. В худшем случае – покроет часть расходов по ипотеке.

Случай из жизни

Катерина, жительница Челябинска, купила квартиру для своей маленькой дочки. Накопив за 2 года 150 тыс. руб. на первоначальный взнос, она оформила ипотеку на маленькую квартиру в новом отдаленном районе. Стоимость квартиры 1 100 тыс. руб. Банк предоставил Екатерине кредит в размере 950 тыс. на 15 лет. Ежемесячный платеж по ипотеке 10 209 руб.

Со слов Екатерины: «У нас обычная семья, возможности купить квартиру – нет, а обеспечить детей жильем хочется. Я сдала квартиру за 9 500 плюс коммуналка. Арендная плата почти полностью покрывает платеж по ипотеке. Через пару лет – увеличу (смеется)… Конечно, это самая маленькая квартира и расположена она далеко. Но главное – она есть! И через 15 лет, если не погасим раньше, дочь сможет в ней жить! А дальше, пусть заботится о расширении сама!»

• Возможность рефинансирования при снижении процентной ставки.
• Возможность уменьшить платеж при ухудшении ситуации. Например, за счет увеличения срока кредита или кредитных каникул. В последнем случае платеж по ипотеке снижается за счет того, что платят только проценты. Но это существенно увеличивает переплату.

Случай из жизни

Иван: «Ипотека изначально была на 25 лет, пять лет платил ровно. Выбила из колеи мамина болезнь. Потребовалось много денег на операцию и восстановление. Возникли сложности с платежами по ипотеке. Пришел в банк, объяснил как есть. Все мы – люди. Предложили кредитные каникулы на год. Согласился, это снизило сумму платежа с 18 174 до 15 693. Немного, но уже проще.

Сразу не вник в нюансы, голова шла кругом. Потом, когда маме стало легче, вернулся к своему ипотечному вопросу. Получается, плачу на 2 481 меньше в месяц. А долг то заморожен, не уменьшается. В итоге за год нужно отдать банку 188 тыс. процентами. И долг остается там же, не уменьшается!!! Жестко! Но главное – маму вытащили!!! А кредитные каникулы я отменил через 7 месяцев – и так переплата зашкаливает».

Недостатки:

• Сложность оформления.
• Необходимость первоначального взноса. Иногда можно взять кредит и без него, но это дороже.

На льготы могут претендовать специалисты:

• возраста до 35 лет (иногда до 40 для научных сотрудников);
• имеющие профильное образование, полученное на очном отделении не более года назад;
• работающие по специальности в бюджетном учреждении (трудоустройство первичное).

Формы поддержки молодых специалистов:

Основные варианты льгот:

1 по федеральной программе «Жилище»;

Программа разработана в 2002 г. и действует до 2020 г. включительно. В рамках программы государство финансирует 30-40% стоимости дома или квартиры.

Участники – молодежь (семья или одинокий человек) до 35 лет, должны иметь средства на первый взнос по ипотеке (от 10%).

Для участия в программе следует обратиться в местную администрацию.

2 по региональным программам;

Муниципалитет выкупает недвижимость у частных застройщиков и формирует фонд доступного жилья.

Важно , программы, условия участия и варианты льгот отличаются в разных регионах. Для уточнения информации следует обратиться в местный муниципалитет.

Например, Правительство Московской области разработало программу для:

• врачей государственных и социальных учреждений;
• учителей государственных и муниципальных организаций;
• молодых ученых и специалистов.

Программа охватывает работающих специалистов, и тех, кто готов переехать в Московскую область для работы по открытым вакансиям. Подробнее о программе можно узнать .

3 по корпоративным ипотечным программам.

Некоторые предприятия заключают договор с банком и компенсируют ему пониженную ставку по кредиту. Этим они обеспечивают долгосрочное сотрудничество молодых специалистов.

Особенности программы:

• фиксированная ставка от 5,1 до 6,35% (самая низкая для надежных клиентов и участников зарплатного проекта);
• надбавка 1% при отказе от страхования жизни;
• возможность подтвердить доход по форме банка;
• отсутствие комиссий и беспрепятственное досрочное погашение.

Основные этапы оформления ипотеки

Этап #1: Предварительный этап

Заемщик должен собрать и проанализировать информацию по кредитным предложениям и возможным льготам. Оценить вероятный размер кредита при имеющемся доходе. Это можно сделать с помощью любого ипотечного калькулятора.

На этом же этапе заемщик собирает необходимые документы и подает заявку. Лучше подать заявки в несколько банков, дождаться одобрения и выбрать вариант.

Часто люди обращаются за помощью к посредникам. Оформление ипотеки – сложный поэтапный процесс. Посредники значительно упрощают жизнь, сопровождая все этапы сделки. Но важно уметь считать самому, чтобы ипотека была действительно выгодной. Кроме того, за услуги посредника придется заплатить.

Случай из жизни

Алена: «Доход у меня хороший, но по большей части неофициальный. Поэтому я обратилась в агентство «Выбор» для помощи с ипотекой. Стоимость услуг составила порядка 40 тыс. Обещали, что проблем не будет, у них свои связи с банками. Через несколько дней позвонили – ипотека одобрена. Какой-то башкирский банк – сейчас даже название не вспомню – в итоге ни разу его не посетила. Обрадовалась я, стала искать квартиру. Нашла, агентство подготовило всю документацию. Кредит выходил на 30 лет под 14%. Платеж в районе 20 тыс.

За четыре дня до назначенной сделки решила зайти в пару банков сама и посмотреть условия.

Ситуацию не скрывала, честно говорила, что платить ипотеку смогу, но официально не весь доход будет подтвержден. В Альфабанке приняли мою заявку. Я очень просила рассмотреть быстро. Так как сделка уже назначена и из Германии прилетает собственница – продавец моей квартиры.

Рассмотрели быстро, одобрили и ставку предложили ниже.

Кстати отдельная благодарность сотрудникам банка. Меня уговорили снизить срок ипотеки. Я хотела на 30 лет, чтоб платеж был поменьше – 18 100 руб. На 10 лет ставка была меньше, платеж получился 23 489 руб. В итоге я переплатила банку 1 млн с небольшим, а за 30 лет вышло бы более 3,5 млн. Разница огромная! Хотя платежи стали большие. Особенно сложно было в начале».

Этап #2: Оценка заемщика

Банк уточняет данные заемщика, оценивает его доход, проверяет кредитную историю. Служба безопасности проверяет подлинность документов и наличие судимостей.

Случай из жизни

Наталья, начальник доп. офиса УБРиР: «Иногда клиенту не хватает подтвержденного дохода для одобрения кредита. Есть люди, которые просто рисуют печать и делают распечатку на цветном принтере. Это вскрывается сразу. У каждого специалиста есть кнопка, он ее незаметно нажимает. И пока специалист беседует с клиентом, служба безопасности вызывает полицию. Потом под ручки провожают гражданина до полицейской машины. Такие случаи не единичны.

Другое дело, когда в справке настоящая печать. Мы понимаем, что клиент может договориться с работодателем и увеличить доход. Проверить это невозможно. Но если работодатель ставит печать и подпись, то при возникновении проблем, можно будет с ним взаимодействовать. Поэтому, если видим – клиент хороший, платежеспособный, и печать нормальная, кредит одобряем».

На этом этапе возможны звонки из банка для уточнения информации и приглашение на повторное собеседование.

В результате будет принято решение по кредиту.

Этап #3: Поиск жилья

Обычно на это дается 3 месяца. Подобрав приемлемый вариант недвижимости, заемщик собирает на него документы и приносит в банк для одобрения.

Независимая оценочная компания проводит оценку стоимости жилья и выдает заключение.

Объект проверяет юридическая служба банка и тоже составляет заключение.

Этап #4: Решение по ипотеке

Все документы на заемщика и по залогу (приобретаемая недвижимость) собирают вместе. Их рассматривает кредитный комитет с представителем страховой организации и принимается окончательное решение по ипотеке.

Этап #5: Сделка

На этом этапе участники сделки подписывают документы:

• договор купли-продажи – оформляет заемщик и продавец;
• кредитный договор и договор ипотеки (залога) – оформляет заемщик и банк;

Важно . Договор ипотеки обязательно регистрируется в гос. органах.

• договор страхования – заключает заемщик и страховая организация.

После этого банк выдает ипотечный кредит. Он может передать всю сумму наличкой, или через . Иногда используют аккредитив (заемщик вносит на специальный счет в банке, и после регистрации сделки, банк отдает деньги продавцу).

Если продавец – организация, например, застройщик, деньги переводят по безналу.

Случай из жизни

Женя: «Моя ипотека была размером 1,5 млн. Я ожидала приглашения в кассу почти 2 часа. Как потом объяснил сопровождающий меня сотрудник, ждали инкассаторскую машину, которая везла мою наличку. В кассу пригласили меня и продавца. Дали нам машинку для пересчета. И выдали кучу денег. Никогда вживую столько денег не видела! Сначала я их пересчитала, потом продавец – милая женщина средних лет. У нее руки тряслись. Она сложила деньги в спортивную сумку и вышла. Ее ждали два парня, втроем они покинули банк. Не хотела бы я идти по улице с такой суммой денег…»

Сбербанк предоставляет сервис безопасных расчетов по ипотеке стоимостью 2 тыс. руб. Покупатель переводит деньги на специальный счет Центра недвижимости от Сбербанка. Затем банк делает запрос в Росреестр о регистрации сделки и после регистрации перечисляет деньги продавцу.

Этап #6: Госрегистрация

Это переход права собственности на недвижимость. Обычно госрегистрация длится до 5 дней.

Сбербанк предлагает сервис электронной регистрации сделки. Документы в Росреестр готовит и отправляет в электронном виде банк. Клиент получает документы с электронной отметкой о госрегистрации на электронную почту.

Что нужно для получения ипотеки

Требования к заемщикам

К созаемщикам предъявляются те же требования, что к заемщикам.

По отдельным кредитным программам могут предусматриваться дополнительные требования. Например, для оформления ипотеки с господдержкой для семей с детьми у заемщика, начиная с 1 января 2018 г. и не позднее 31.12.2022 г., должен быть рожден второй и (или) третий ребенок – гражданин РФ.

Необходимые документы

Первично, для одобрения кредитной заявки потребуется:

• заявление;
• паспорт;
• второй документ (права, военный билет или загранпаспорт);
• документы для подтверждения доходов.

Созаемщик (если есть) собирает такой же пакет документов.

После одобрения потребуется:

• документы по залогу (покупаемой недвижимости);
• документы в подтверждение первого взноса.

Для кредита семьям с детьми, понадобится дополнительно:

• подтвердить регистрацию брака (полным семьям);
• подтвердить рождение детей;
• при наличии созаемщиков, подтвердить родство.

Для использования материнского капитала:

• сертификат на него;
• справку Пенсионного фонда.

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)

Андеррайтинг – это процедура проверки банком клиента, оценка его способности вовремя и полностью вернуть кредит.

Помимо стандартных требований к заемщику, в ходе андеррайтинга будут учитываться:

• образование;
• квалификация;
• трудовой стаж;
• организация – работодатель с позиции стабильности на рынке.

Клиента рассматривает служба безопасности банка, чтоб удостовериться в отсутствии проблем с законом.

При оценке клиента банк делает запрос или самостоятельно получает информацию:

• о кредитной истории;
• о наличии исполнительных производств в ФССП (у приставов).

Доход клиента – главное, на что ориентируется банк при расчете размера кредита. Доходы подтверждаются справкой 2-НДФЛ. Но поскольку не все могут подтвердить доход официально, банки допускают вариант справки «по форме банка» или «по форме организации».

Часто специалист банка звонит напрямую в организацию заёмщика и лично разговаривает с её представителем (директором или главным бухгалтером). Так банк подтверждает данные в документах, и получает дополнительную информацию.

По размеру дохода банки определяют размер кредита. Точнее максимальный размер платежа по кредиту. А на основе этого уже сумму кредита и его срок. Эту задачу решает расчет коэффициента П/Д (соотношение платежа по кредиту и дохода заемщика).

Каждый банк устанавливает свое соотношение. Обычно платеж по кредиту должен забирать до 40 – 50% дохода. Но бывает иначе.

Вот как, например, выглядит коэффициент платеж/доход в одном из крупнейших банков:

Например , при доходе заемщика 18 тыс., он может рассчитывать на кредит, ежемесячный платеж по которому не превысит 9 тыс. (50%). А для дохода 80 тыс., максимальный платеж составит 52 тыс. (65%).

Дополнительно банкиры считают другие коэффициенты.

О/Д – отношение обязательных расходов заемщика к его доходам. Обычно банки устанавливают ограничение до 60%.

Отдельно банк проводит андеррайтинг залога:

• юристы банка изучают документацию объекта;
• специалист банка может выехать на осмотр недвижимости;
• наряду с независимой оценкой недвижимости, банк может провести свою;
• банк проверит обременение по объекту на сайте Росреестра.

Затем банк считает коэффициенты:

К/З – соотношение кредита и стоимости залога. Значение варьируется от 10 до 90%.

К/Л – дополнительный коэффициент – соотношение кредита и минимальной (ликвидационной) цены продажи недвижимости.

На основании всех полученных данных принимается решение о выдаче или отказе в кредитовании. При положительном решении определяются условия выдачи. Обычно банк предлагает диапазон условий: сумма кредита привязывается к сроку. Для разных сроков могут использоваться разные ставки процентов. И разный размер первого взноса.

Например , Анна со среднемесячным доходом 45 тыс. руб. и предполагаемой стоимостью квартиры 2 млн. руб. получила следующие варианты условий сделки:

вариант	1	2	3	4
доход	45000
платеж	до 25000
стоимость жилья	2000000
минимальный взнос	10	10	10	15
размер кредита	1800000	1800000	1800000	1700000
срок	30	20	15	10
ставка	10,7	10,7	10,7	9,8
платеж	16735	18213	20121	22278
переплата	4 224 617	2 571 193	1 821 770	973 333

Анна изначально оговаривала с банком взнос 10%. Банк предложил ей 3 варианта на 15, 20 и 30 лет. Отличия в размере платежа. Чем меньше срок, тем больше платеж. Исходя из доходов Анны, максимальный платеж соответствует половине дохода и составляет 22,5 тыс. руб.

Кредит с первоначальным взносом 10% на 10 лет банк не предложил. Потому что в этом случае платеж бы составил 24 490 руб. Анна не прошла бы по доходам. Но в качестве альтернативы банк предложил вариант 4 на 10 лет с взносом 15%. Увеличение взноса сопровождается снижением ставки, платеж будет 22 278 руб.

Увидев переплату, Анна выбрала вариант 4, заняв у знакомых недостающую сумму для оплаты взноса (15% вместо 10%).

Условия ипотеки в основных крупных банках

По данным АИЖК, банками лидерами по ипотеке являются:

• Сбербанк.
• Группа ВТБ.
• Газпромбанк.

Нажмите для увеличения изображения

Рассмотрим основные условия ипотеки у крупных игроков.

Банк	Количество программ	Ставка процентов, %				Срок, лет	Взнос, %
		Строящееся жилье	Готовое жилье	Семейная ипотека	Военная ипотека
Сбербанк	9	7,9 – 11,5	8,6 – 11	от 6	9,5	до 30	от 15
ВТБ	6	от 9,5	от 9,3	н/д	от 9,7	до 30	от 10
Газпромбанк	6	9 – 10,4	9 – 10,4	н/д	9,5	до 30	от 10
Россельхозбанк	8	9,45 – 13,5	8,95 – 13	от 6	10 – 10,75	до 30	от 15
Райффайзен	8	9,25	9,25-9,5	н/д	н/д	до 30	от 15
Дельтакредит	9	от 8,24	от 8,25	от 6	н/д	до 25	от 16
ДОМ.РФ	5	от 9,5	от 9	от 6	от 9	до 30	от 20
Абсолют банк	12	8,99 – 14,75	8,99 – 14,75	от 6	н/д	до 30	от 20
Уралсиб	9	от 9,4	от 9,9	от 8,9	10,9	до 30	от 10
Банк Санкт-Петербург	10	от 9,5	от 9,5	н/д	9,75	до 25	от 10

Сбербанк лидирует по процентным ставкам. Но ряд банков, например, Россельхозбанк, имеет спец. программы совместные с застройщиками, по которым ипотеку можно оформить под 5,3% (в таблице не показаны).

Как грамотно оформить ипотеку

Во-первых, нужно определить сумму кредита из таких расчетов, чтоб можно было жить без существенных изменений образа жизни.

Во-вторых, следует задуматься о возможности досрочного погашения, пусть даже небольшими суммами. Это снизит размер переплаты.

В-третьих, если ипотека оформлена, при возможности нужно рассматривать вариант рефинансирования, чтоб уменьшить ставку процента и ежемесячный платеж. Однако, этот вариант не всегда будет выгодным. Например, в конце срока кредита – когда заемщик возвращает банку мало процентов и много по основному долгу, рефинансировать кредит не нужно.

В-четвертых, при оформлении ипотеки, нужно думать о выгодности сделки. Выгодная ипотека – та, по которой переплата будет минимальной.

Для снижения переплаты следует обратить внимание на:

• Размер годовой ставки процентов.
• Срок кредита. Больше срок – больше переплата.
• Размер первоначального взноса. Чем меньше взнос, тем больше риск для банка, поэтому выше ставка.
• Валюта займа. Должна совпадать с валютой получения дохода – это снизит риски.
• Стоимость оценки недвижимости, госрегистрации, услуг риэлтора (если есть).
• Стоимость страхования. Комплексное ипотечное страхование обойдется заемщику дешевле, чем отдельные варианты. При отказе от страховки (можно не страховать жизнь), банк повысит процентную ставку.

При ипотеке страхуют три риска:

• жизнь, здоровье и трудоспособность;
• имущество (например, от пожара и залива);
• титул (риск утраты права собственности на недвижимость).

Случай из жизни

Семья Петровых купила двухкомнатную квартиру у Борисова А.Г. Спустя три месяца, объявился дядя Борисова – Евгений и заявил о своих правах на жилплощадь. Дело дошло до суда.

Выяснилось, что Евгений в квартире имел долю, но во время очередного запоя, отказался от нее в пользу племянника, который продал жилье.

Спустя некоторое время, Евгений заявил, что он не руководил своими действиями, что от доли не откажется и хочет «вернуть все как раньше».

Отказ оформлен нотариально. Но при этом медицинского освидетельствования не было. Суд встал на сторону алкаша.

Петровы не имели средств чтоб выкупить долю. Вопрос встал о продаже проблемной квартиры и покупки новой, меньшей по метражу и в другом районе.

Важно . Ни банк, ни юрист не смогут отследить досконально историю квартиры и определить все возможные проблемы. Юристы просто устанавливают подлинность документов. Поэтому для любой сделки существует риск утраты титула.

• Комиссия за обслуживание кредита. Ее быть не должно.
• Возможность льгот. Льготные условия банки предоставляют для своих зарплатников, работников бюджетной сферы, сотрудников банка или работников организаций – партнеров.
• Возможность участия в госпрограммах с пониженной ставкой или оформлением субсидии и маткапитала. Или участия в программах для отдельных категорий граждан: военных, молодых специалистов.
• При покупке квартиры у застройщика, следует выяснить, с каким банком он сотрудничает. Скорее всего в данном банке есть спецпредложение.
• Величина дохода и способ его подтверждения.
• Схема погашения: равные платежи или нет.
• Наличие ограничений на досрочное погашение. Это может быть:
• мораторий (запрет гасить досрочно в течение какого-то срока);
• комиссия за досрочку.

Обычно таких ограничений нет, но все же лучше уточнить заранее.

Ипотека и субсидии

Субсидия – денежная выплата нуждающимся лицам от государства, например для первого взноса или погашения ипотеки.

Основные варианты субсидирования:

1 По программе «Молодая семья». Субсидию до 30% стоимости жилья могут оформить молодые семьи, где есть хотя бы один ребенок. Возраст супругов в которых до 35 лет.

Чтоб оформить субсидию, нужно:

Поэтому для любой сделки существует риск утраты титула.

• не иметь собственного жилья;
• встать в очередь на улучшение жилищных условий;
• участвовать в программе «Молодая семья», подав заявление в районную администрацию;
• иметь доход для оплаты кредита.

Важно : в 2018 г. внесены изменения в программу. Средства можно потратить только на первоначальный взнос, но не на погашение ипотеки. Жилье должно быть новостройкой или в варианте долевое строительство. Эти новшества касаются семей, которые подали заявку на участие в 2015 г. и позднее.

2 Программа «Жилье для российской семьи».

Программа «Жилье для российской семьи» принята в 2015 г. со сроком действия на 3 года, но в последствие продлена на 2018 г. Программа рассчитана для семейных граждан до 40 лет, нуждающихся в жилплощади (на одного человека приходится до 18 квадратных метров).

По условиям программы, цена на квартиру эконом класса не может превышать 80% среднерыночной стоимости жилья в регионе и 35 тыс. руб. за квадратный метр.

Участники программы получают субсидию, которую можно использовать на первый взнос по ипотеке или оплату существующего займа. Размер субсидии зависит от численности семьи:

• 2 человека – 600 тысяч рублей;
• 3 человека – 800 тысяч рублей;
• 4 человека – 1 миллион рублей.

Семья должна быть платежеспособной и иметь свои деньги для оплаты первого взноса. Допускается использование материнского капитала.

3 Государство субсидирует процентную ставку для семей с детьми.

4 Материнский капитал является мерой господдержки семей.

5 Военнослужащие могут получить господдержку, участвуя в накопительной ипотечной системе.

6 Молодые ученые могут претендовать на помощь государства.

Валютная ипотека: особенности, риски

Валютная ипотека – это ипотечный кредит, оформленный в иностранной валюте. Если курс валюты стабилен – ипотека привлекает низкой ставкой (в 1,5 – 2 раза ниже) и поэтому небольшой переплатой.

По данным Банка России, в 2017 г. зарегистрировано всего 10 сделок валютной ипотеки. Заемщики предпочитают рублевый вариант.

Такой провал рынка валютной ипотеки связан со скачками доллара, которые прочувствовали на себе валютные ипотечники. Наиболее ощутимые скачки наблюдались в 1998, 2008 и 2014 гг. В результате заемщикам пришлось платить в разы больше, чем изначально рассчитывали.

При оформлении ипотеки в иностранной валюте, в договоре указано, что «платеж совершается в рублях по курсу на дату платежа».

Случай из жизни

Артем, имея на иждивении жену, двое детей и мать – инвалида в 2005 г. решил оформить ипотеку. Он выбрал Фора-банк, ипотечный лидер того времени. Артем рассчитал свои возможности и готов был отдавать 50-60 тыс. руб. ежемесячно в погашение кредита. Речь шла о рублевой ипотеке.

Он подал заявку в банк и стал подбирать квартиру. Банк предъявлял жесткие требования к жилью и отклонял варианты один за другим. В результате поиск затянулся на 1,5 года. Не помогли даже риэлторы, услуги которых пришлось оплачивать.

Наконец банк одобрил трешку в Подмосковье. Артем за свой счет внес задаток 1,5 млн. и отказался от съемной квартиры. Но когда он пришел оформлять договор, выяснилось, что банк ему отказал. «Я был полностью раздавлен» – сообщает Артем. И в этот момент сотрудник банка «входит» в его положение и предлагает ипотеку на особых условиях: с пониженной ставкой, но в валюте. Переоформление документов не потребовалось, и договор был подписан.

Осенью 2008 г. Артем пожалел о поспешном решении. Курс доллара вырос, а доход Артем получал в рублях. Тем не менее, первый год семья, ограничивая себя во многом, вовремя вносила платежи. В 2009 г. Артем хотел переоформить кредит на рублевый, но ему было отказано.

В 2014 г. сумма платежа выросла с начальных 57 до 130 тыс. руб. Артем снова хотел рефинансировать кредит и снова отказ. Он запросил выписку из банка с расчетом долга. Оказалось, что его долг стал больше, чем был сначала. А потом бесконечная череда судов.

2014 год, как и 2008, для всех валютных ипотечников был сложным. По стране прошла волна протестов и митингов. В результате по инициативе Минфина и поддержке АИЖК была разработана программа помощи ипотечным заемщикам. Программа запущена в апреле 2015 г. и действовала до мая 2017. Но была возобновлена с августа 2017 г.

Вывод прост: ипотеку нужно оформлять в той валюте, в которой заемщик получает доход. Валютная ипотека может быть востребована теми людьми, кто получает валютные доходы.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Что будет, если не платить ипотеку

Если заемщик перестал вносить платежи по кредиту, банк связывается с ним для выяснения причин неплатежа. Спустя некоторое время, если клиент не выходит на связь, банк продает долг коллекторам или обращается в суд для расторжения договора. Затем залоговую квартиру продают – так банк покрывает свои расходы. При решении вопроса не учитывают наличие иного жилья у семьи и прописанных детей.

Случай из жизни

Нина: «Взяли ипотеку и платили год. Но недавно потеряла работу и не платила по ипотеке около 7 месяцев. Я была в банке, просила их чтоб подождали, когда сама продам квартиру и верну долг вместе с просрочкой…А теперь пришли приставы, сказали что был суд и квартира арестована. И что через 10 дней меня выселят вместе с сыном. Что же мне делать, как быть»?

Важно . Если проданной квартиры будет недостаточно для погашения задолженности, у заемщика может быть изъято и другое имущество.

Однако, это крайняя мера. И если заемщик не бегает от банка и готов к диалогу, банк предлагает варианты решения проблемы.

Это могут быть кредитные каникулы с выплатой только процентов, увеличение срока кредита при снижении размера платежа, реструктуризация или рефинансирование.

При возникновении сложности с платежами лучше не доводить дело до суда. Заемщику следует сразу направить в банк письменное заявление об изменении личных обстоятельств. К заявлению прилагаются подтверждающие документы, свидетельствующие о болезни, увольнении, сокращении и т.п. Как правило, банк идет навстречу заемщику, особенно если сочтет, что в дальнейшем клиент справится с трудностями и вернет долг.

Если банк не идет на изменение условий, остается вариант обратиться в суд с такой просьбой (лучше с профессиональным юристом) или начать процедуру .

Последствиями неплатежей также могут быть:

• испорченная кредитная история;
• увеличение переплаты (за счет штрафов);
• арест банковских счетов и иного имущества;
• запрет на выезд за границу.

Выгодно или нет погашать ипотеку досрочно

Досрочное погашение выгодно заемщику, так как снижает размер переплаты. Досрочное погашение может быть полным и частичным.

Важно . Если платежи по ипотеке аннуитетные, при досрочном погашении части кредита следует выбрать вариант:

• сократить срок кредита, убрав основной долг из последних платежей;
• сделать перерасчет ежемесячного платежа.

Это очень важный вопрос, правильное решение сэкономит Ваши деньги. Разберемся на примере.

Пример . Сумма кредита 2 млн. руб. Ставка 9% годовых. Срок 20 лет. Аннуитетный платеж в этом случае равен 17 995 руб. Аннуитетный платеж включает в себя платежи по возврату кредита (обведены красной рамкой) и по процентам (зеленый).

Нажмите для увеличения изображения

В первом платеже возврат долга составит 2 994 руб. и сумма процентов 15 000 руб. С каждым платежом возврат основного долга растет, сумма процентов снижается.

К концу срока кредита соотношение становится обратным: платим минимум процентов (134 руб. в последнем платеже) и максимум по долгу (17 860 в последнем платеже).

Нажмите для увеличения изображения

Клиент выплатил банку 18 платежей и решил 50 тыс. руб. внести досрочно. Определим, как ему выгоднее поступить. Остаток задолженности перед банком составляет 1 942 521 руб.

В первом случае сокращают срок кредита, убирая последние платежи. В нашем случае это почти 3 платежа. Т.е. 50 тыс. покроет основной долг в последнем (240-м) платеже в сумме 17 860, в 239-м платеже в сумме 17 727 и частично в 238-м платеже. Останется на 238-й платеж непокрытой 3 182 руб. (50 000 – 17 860 – 17 727 – 17 595).

Определим экономию: 133,95 + 266,91 = 401 руб. (это сумма процентов, которые приходятся на два последних платежа – этих платежей попросту не будет).

В чем подвох? Все оставшиеся платежи (кроме последних, которые убрали и первых, которые уже уплачены) придется платить проценты с суммы, рассчитанной изначально. То есть уплата 50 тыс. досрочно никак не повлияет на платеж, на эти 50 тыс. банк также начисляет проценты.

Второй случай . Сохраняем срок кредита и делаем пересчет аннуитетного платежа. Расчет основан на остатке долга 1 942 521, уменьшенном на 50 000 руб. и 222-х платежах (240 за минусом 18 уже уплаченных). В этом случае новый ежемесячный взнос в банк составит 17 531 руб.

Определим экономию: каждый платеж уменьшится на 463 руб. (17 994 – 17 531). За оставшиеся 222 платежа экономия составит 102 786 руб.

Вывод очевиден: при частичном досрочном погашении нужно уменьшать платеж.

Для расчета в интернете есть множество калькуляторов. Они позволяют оценить основные параметры будущего кредита, в том числе:

• ежемесячный платеж;
• сумму всех платежей;
• переплату.

Для этого в соответствующие ячейки вводят данные:

• цену квартиры и сумму первоначального взноса;
• срок – может быть указан в месяцах или годах;
• схема выплат аннуитетная или дифференцированная (если банк дает выбор);
• ставку процентов по выбранной программе.

Некоторые калькуляторы дополнительно учитывают страховки по кредиту, стоимость оценки недвижимости и другие траты.

Калькуляторы могут быть универсальными или заточены под конкретный банк. Например, для расчета ипотеки Сбербанка используется такой калькулятор .

Нажмите для увеличения изображения

В поле 1 выбирается подходящая программа Сбербанка, в соответствии с ней выставляются параметры в полях 2-4. Минимальные и максимальные ограничения указываются автоматически для каждой программы.

Затем нужно поставить соответствующую галочку в пунктах 5-8. Эти данные влияют на стоимость сделки.

Справа вверху появятся данные по кредиту. В нашем случае это 2 млн. по ставке 7,4% с ежемесячным платежом 30 578 руб. Чтоб увидеть весь график платежей, следует кликнуть ссылку 9. График откроется всплывающим окном.

Нажмите для увеличения изображения

Заключение

Залог недвижимости (ипотека) – главное отличие ипотечного кредита. Ипотечный кредит выдается под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости. Недвижимость остается в собственности заемщика. Но его права на распоряжение жильем ограничены.

Банки предлагают стандартные программы кредитования и льготные, с господдержкой или по договоренности с застройщиками.

Основные претенденты на господдержку: молодые семьи, семьи с детьми, военнослужащие и молодые специалисты.

Господдержка возможна через субсидии, материнский капитал, и доплаты банкам за кредитование по низкой ставке.

Перед оформлением ипотечного кредита нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать банк и программу, собрать полный пакет документов.

Погашение ипотечного кредита делает заемщика полноправным хозяином жилья без ограничений в правовом статусе.

Видео на десерт: Суперскоростной реактивный катер для любителей экстрима

Любой человек, которому приходилось покупать квартиру, не имея достаточной суммы денег в кармане, знает, что такое ипотека на жилье - долгосрочное целевое кредитование на приобретение недвижимости. Основным условием займа является оформление залогового обеспечения в виде земли, дома, квартиры. Это дает шанс купить жилье тем, у кого нет накоплений, а малообеспеченные и социально незащищенные граждане могут даже рассчитывать на программы господдержки.

Что такое ипотечный кредит

Кредиты под залог имущества начали практиковать древние греки, которые и ввели название «ипотечное кредитование» в обиход. Сейчас ипотека представляет собой форму банковского кредитования, предполагающую выдачу займа для приобретения недвижимости. Отличительной особенностью такого вида кредитования является обязательное оформление залога.

Правовые основы функционирования ипотечной системы кредитования жилья зафиксированы в соответствующих законах. Благодаря регулировке вопроса на законодательном уровне, ипотека на сегодняшний день является для граждан России выгодной и доступной возможностью улучшения своих жилищных условий, а для кредиторов - способом гарантировать возврат выданных ссуд и процентов по ним.

Для того, чтобы понять, что такое ипотека и как она работает, следует ознакомиться с ее отличительными особенностями и характерными чертами. Суть ипотеки заключается в следующем:

• Целевое назначение. Ссуда выделяется на покупку жилой недвижимости и не может быть потрачена на другие цели.
• Гласность. Оформление жилья в залог фиксируется регистрирующими органами.
• Заложенное имущество остается в собственности должника. Оформленную в кредит квартиру можно сдавать в аренду, продавать (вместе с обременением), совершать перепланировку, если это будет прописано в условиях договора.

Предоставление займа при жилищном кредитовании характеризуется исключительным правом кредитора распорядиться по своему усмотрению переданным по договору имуществом, если ссуда или проценты не будут выплачены заемщиком. Банк имеет право выставлять залоговое имущество на аукцион и за счет полученных средств гасить образовавшуюся в результате неуплаты задолженность. Помимо этого, ипотечные ссуды имеют такие характеристики:

• преимущественно долгосрочный характер (срок выдачи кредита от 15 до 30 лет, краткосрочные ссуды сроком 3-5 лет не пользуются большой популярностью ввиду высокого фактора риска как для заемщика, так и для кредитора);
• низкий процент (по сравнению с другими видами кредитования);
• обязательный первоначальный взнос (который может составлять от 10 до 40% от стоимости жилья).

Кому предоставляют

Выдача займа доступна трудоспособным лицам, имеющим российское гражданство, достигшим восемнадцатилетнего возраста. Шансы на положительное решение по поводу возможности выдачи ссуды тем выше, чем больше сумма текущих ежемесячных доходов, и тем ниже, чем дороже жилье, планируемого к покупке. Наличие имеющихся финансовых обязательств тоже отрицательно влияет на рассмотрение возможности выдачи ссуды.

Для снижения риска невозврата кредитной суммы банки могут попросить предоставить данные поручителей, которые в случае неплатежеспособности заемщика смогут обеспечить выплату установленных платежей. Преимущество при обращении в банк за ипотекой предоставляется владельцам собственного жилья, если они хотят приобрести взамен более дорогостоящее.

Виды ипотеки

Классификация ипотечных кредитов осуществляется на основе значимых для кредитора параметров, которые являются базой для разработки банковских программ. Такими признаками могут быть:

• цель кредитования;
• объект недвижимости;
• вид кредитора;
• вид заемщика;
• способ рефинансирования.

По типу залога

Виды ипотеки, исходя из типа залогового имущества и способа приобретения, бывают:

• на вновь приобретаемое жилье;
• на недвижимость, находящаяся в собственности у заемщика.

Для всех видов залогового имущества имеет значение его состояние. Банковское учреждение вряд ли выдаст ссуду, если в качестве обеспечения предложена недвижимость, которая является:

• аварийной;
• ветхой;
• подлежащей сносу;
• требующей срочного (не планового) капитального ремонта.

По типу жилья

Как показывает банковская статистика, ссуды выдаются преимущественно под покупку типовой жилой недвижимости, находящейся в чьей-либо собственности (вторичный рынок). Помимо этого варианта существуют следующие виды жилой недвижимости, на приобретение которых может быть выдана ипотека:

• На первичном рынке. В эту категорию входят квартиры, еще не сданные в эксплуатацию, на которые отсутствует право собственности.
• На вторичном рынке. Вторичное жилье - это то, которое находится в собственности и предлагается к продаже.
• Под строительство собственного дома. Основным условием оформления займа является наличие в собственности земельного участка.
• На комнату в квартире. Потребуется предоставить официальный отказ других собственников от покупки.
• На коттеджи, дачи, загородные дома, таунхаусы. Кредиты на покупку таких объектов выдаются банками на индивидуальных условиях, разрабатываемых совместно с застройщиками.

Особенности кредитования

Для каждого вида выдачи ипотечных ссуд характерны специфические особенности, которые предопределены риском невозврата. Рассматривая возможность финансирования покупки жилья, банк отталкивается от того, как быстро и насколько выгодно получится реализовать залоговое имущество в случае невыполнения договорных обязательств со стороны заемщика. Оплата услуг банка, процентных ставок, внесение первоначального взноса служат гарантиями своевременной оплаты заемщиком положенных взносов, и их размер определяется, исходя из критериев риска.

Для военнослужащих

Для ответа на вопрос, что такое ипотека на жилье для военнослужащих, следует обратиться к государственной программе, разработанной с целью улучшения жилищных условий граждан России, посвятивших свою жизнь защите страны. Господдержка контрактных военнослужащих осуществляется на основании норм действующего законодательства. Оформление военной ипотеки осуществляется с учетом накопившихся за время службы взносов. Для того, чтобы стать участником этой программы, необходимо:

1. Отслужить не менее 3 лет по контракту.

2. Написать рапорт о включении в реестр участников программы.

3. Получив свидетельство участника, обратиться в банк с целью оформления займа.

4. Оставаться на службе до истечения срока договора (при увольнении придется погашать задолженность на общих основаниях).

Социальная

Одним из направлений кредитных программ является социальная ипотека, которая позволяет любому гражданину России на льготных условиях приобрести жилплощадь. Для участия в программе необходимо доказать необходимость в улучшении условий проживания и встать на жилищный учет. Самыми популярными видами льгот являются:

• частичная компенсация стоимости жилья;
• выделение субсидий для погашения части процентов по ипотеке;
• предоставление денежных средств для внесения первоначального взноса;
• сниженная ставка за пользование займом.

Ипотечный кредит на жилье для молодых семей может быть компенсирован государством в размере от 35 до 40% от стоимости жилья. Условия:

• ограничения по возрасту (до 35 лет);
• все члены семьи должны иметь российское гражданство;
• подтверждение неудовлетворительности жилищных условий;
• платежеспособность членов семьи;
• ограничения по площади жилья (не более 18 кв.м. на человека).

Молодые родители имеют право использовать материнский капитал для оплаты первоначального ипотечного взноса или процентов по кредиту на жилье. Маткапитал не может быть направлен на погашение суммы пени, неустойки, других штрафных санкций и комиссий, предусмотренных договором займа. Такой вид государственной субсидии можно направить на досрочное погашение основной суммы долга.

С государственной поддержкой

Некоторые российские банки (ВТБ, Сбербанк, ТрансКапиталБанк, Газпромбанк) совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) поддерживают программу социальной ипотеки, т.е. государственной программы, направленной на обеспечение доступным жильем всех слоев населения. Господдержка заключается в предоставлении ссуды на выгодных условиях. Отличия ипотечного жилищного кредита по программе господдержки от стандартного заключаются в следующем:

• отсутствии комиссий банка;
• ограничении суммы займа;
• жилье должно быть в новостройке;
• отсутствии условия обязательного страхования жизни заемщика;
• первоначальный взнос 15-20%;
• законные супруги должны быть созаемщиками.

Требования банков к заемщику

Для того, чтобы приобрести жилье в кредит, потенциальный заемщик должен отвечать следующим требованиям, несоответствие которым является причиной для отказа:

• минимальный возраст - 18 лет;
• максимальный возраст на момент окончания срока действия договора - 75 лет;
• российское гражданство;
• место работы на территории России;
• необходимо иметь подтвержденные источники дохода;
• общий трудовой стаж не менее 1 года;
• непрерывный стаж на последнем месте работы более 3 месяцев;

Условия­

Перед тем, как перейти к процессу оформления ипотеки, следует изучить основные параметры заключения сделки. К важным условиям ипотеки относятся:

• кредитная валюта (рубли, доллары, евро);
• сумма годовых процентов;
• комиссионное вознаграждение банку;
• необходимость страхования;
• период погашения долгов;
• периодичность погашения ссуды;
• штрафные санкции за просрочку.

Процентные ставки

Банки выдают ипотечные займы на условиях от 9 до 11,5 процентов годовых. Для удобства заемщиков на сайтах размещены калькуляторы, с помощью которых можно самостоятельно рассчитать сумму ежемесячного платежа. Условия выдачи денежных средств для покупки жилья могут предполагать такие схемы погашения:

1. Фиксированная ставка - неизменна на протяжении всего срока действия договора.

2. Растущие платежи - ставка остается неизменной, но обязательные платежи увеличиваются.

3. Переменная ставка (плавающая) - привязана к рыночным индексам, может изменяться раз в 3 или 6 месяцев.

4. Комбинированная ставка - фиксируется на определенный промежуток времени (3-5 лет).

Сумма и сроки­

Для того, чтобы приобрести жилье на условиях ипотеки, следует понимать, что сумма кредитования может быть ограничена. На величину ссуды влияют следующие факторы:

• ежемесячный доход;
• срок кредитования;
• размер первоначального взноса;
• стоимость жилья, планируемого к покупке.

Срок, на который возможно взять кредит, зависит от способности выплачивать ежемесячные платежи, не превышающие 40-45% от уровня дохода (сумма поступлений за вычетом имеющихся обязательств). Срок погашения выбирается заемщиком самостоятельно по согласованию с банком, при этом следует рассчитывать свои финансовые возможности, чтобы избежать просрочки платежа.

Страхование рисков

Оформление сделки предполагает обязательное страхование залогового имущества ввиду того, что понятие ипотеки связано с высокими рисками, как для кредитора, так и для заемщика. Выдавая суду на продолжительный период, кредитор должен быть уверен, что в случае повреждения или уничтожения объекта недвижимости заемщик выполнит свои договорные обязательства. Страховая компания при наступлении страхового случая берет на себя возмещение ущерба, причиненного ипотечному жилью, не обременяя должника банка дополнительными расходами.

Возможность досрочного погашения

Индивидуальными условиями кредитного договора при оформлении ипотеки может быть предусмотрена возможность досрочного погашения, которая осуществляется либо частями, либо единовременно (одной суммой закрывается вся задолженность). Условием досрочного погашения является личное внесение средств должником в кассу банка (обычный платеж может осуществлять любой человек).

Как выбрать программу ипотеки

Перед тем, как брать ипотеку, следует выбрать подходящую программу. Критериями в этом вопросе являются:

• Банк, предлагающий программу. Наличие положительного опыта и хорошей репутации будет плюсом.
• Сумма минимального первоначального взноса. Зависит от наличия собственного капитала.
• Процентная ставка. При более низкой ставке уменьшается размер переплаты.
• Срок выплаты долга. Выбирать следует исходя из реальных финансовых возможностей.
• Периодичность погашения и размеры платежей. Основным обязательством плательщика является своевременное внесение платежей, невыполнение этого условия карается штрафом.

Документы­

Кредиты предоставляются банком после рассмотрения заявки потенциального заемщика и предоставленных им необходимых документов. На этапе обращения нет необходимости предоставлять весь пакет документов. Для рассмотрения возможности выдачи целевых займов заемщик предъявляет заявку установленной формы и анкету. После проверки указанных данных начинается процедура оформления документов и сбор справок.

При подаче заявки

Требуемый банками перечень бумаг для рассмотрения заявки выглядит следующим образом:

• удостоверение личности (оригинал паспорта);
• свидетельство о пенсионном страховании;
• военный билет или справка о том, что лицо не подлежит призыву;
• заверенная работодателем или собственником предприятия копия трудовой книжки;
• справка о размере полученных доходов (зарплаты) за время работы на этом месте.
• сведения о дополнительном доходе.

После одобрения­

Получив положительный ответ банка на предоставление ипотечной ссуды, необходимо подготовить такие документы:

• договор купли-продажи жилья;
• документальное подтверждение регистрации права собственности на этот объект;
• технический паспорт недвижимого имущества;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги;
• данные продавца жилья;
• заключение о независимой оценке недвижимости;
• заявление на страхование залогового имущества.

Плюсы и минусы кредитов на покупку жилья

К вопросу, брать ипотеку или нет, следует подходить обдуманно и взвешенно. Перед тем, как решиться на оформление кредитного договора, необходимо оценить свои финансовые возможности, ознакомиться с условиями кредиторов. Плюсы и минусы приобретения жилья в кредит представлены в таблице:

Преимущества­	Недостатки­
Возможность улучшить жилищные условия при отсутствии необходимого капитала для покупки квартиры	Переплата, размер которой может достигать 100%
Фиксированная стоимость жилья даже при условии изменений ситуации на рынке недвижимости	Наличие дополнительных расходов (страховок, комиссий)
Возможность вступить в право владения квартирой сразу после оформления ипотечного договора	Повышенные требования банка (по сравнению с потребительским кредитом)
Налоговые льготы (освобождение от уплаты подоходного налога)

Видео

Слово «ипотека» сегодня знакомо многим гражданам. Большинство ассоциирует его только с покупкой недвижимости. Частично это правда, ведь ипотека считается одним из самых выгодных способов приобретения жилья в России. Однако само понятие «ипотека» имеет более широкое значение, нежели кредит для покупки недвижимости.

Об ипотеке простыми словами

Ипотека – это целевой займ. Он оформляется на крупную сумму, поэтому чаще всего ее оформляют при необходимости приобретения дорогостоящих товаров:

• Недвижимости;
• Автомобиль;
• Оплата обучения;
• Лечение;
• Предметы роскоши.

Крупная сумма займа подразумевает также довольно продолжительный срок ее выплаты. Таким образом, ипотека относится к долгосрочным кредитным обязательствам. И есть еще один нюанс, который характерен для ипотеки – наличие залога. Большая сумма физическому лицу не может быть выдана под «честное слово». Банку необходимо подтверждение оплаты кредита. Доходы заемщика не могут стать таким гарантом, так как клиент может потерять источник дохода, вследствие чего банк понесет потери.

Поэтому ипотека выдается только залог, которым обычно выступает недвижимость.

Что такое ипотека на жилье?

Ипотека на жилье не означает, что потребитель обязательно планирует приобрести квартиру или загородный дом. В данном случае «жилье» - это форма залога. То есть покупать клиент может автомобиль, но в качестве залога за него выставляет квартиру. Естественно, при таком типе обращения клиент уже должен иметь в собственности подходящее жилье. Обратите внимание, что банк может отказать в предоставлении ипотеки, если залоговая квартира является неликвидной или имеет определенные обременения.

В случае с ипотекой на жилье, невыплаты долга банку приводит к тому, что заемщик лишается залоговой квартиры . При этом изначальная покупка останется в его собственности. Существует небольшой нюанс. Если расходы банка будут превышать стоимость залоговой квартиры, с молотка пойдет не только заранее условленный залог, но и другая недвижимость клиента. Такой недвижимостью может стать и только что приобретенная в ипотеку машина или другое имущество по решению суда.

Что такое ипотечная ссуда?

Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость. На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие. Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.

Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему. Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы. Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать.

В чем разница между ипотекой и кредитом?

Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.

Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат. Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых. Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.

Еще одним отличием российского рынка ипотечного кредитования является господдержка, благодаря которой ставки по ипотеке можно снизить еще больше.

Как работает ипотека?

Ипотека в России появилась относительно недавно, поэтому этот вид бизнеса еще не раскрыл все свои возможности. Работает он в несколько этапов :

1. Клиент обращается в банк за помощью для оплаты дорогостоящей покупки (жилья);
2. Банк заключает с клиентом ипотечный договор, где указывается, что станет залогом – приобретаемая недвижимость или старая квартира заемщика;
3. Клиент вносит первоначальный взнос, а банк доплачивает остаток, необходимый для покупки.

Дальнейшие взаимодействия либо приводят к тому, что клиент благополучно выплачивает ипотеку. При этом заемщик оплачивает не только ту сумму, которую внес банк, но и проценты за ее использование. После последнего платежа взаимоотношения между банком и плательщиком оканчиваются.

При неудачном раскладе банк забирает собственность заемщика, которая была указана в договоре в качестве залога. За счет продажи этого имущества банк должен покрыть сумму, затраченную на его покупку и проценты за пользование этими средствами. Процедура отказа от ипотеки проводится в несколько этапов. Очень часто банк пытается помочь клиенту, который из-за материальных трудностей не может вносить очередные платежи. Здесь допустимо рефинансирование ипотеки или замораживание выплат.

В случае, если поощрительные меры не принесли плодов или клиент добровольно решил расторгнуть договор ипотеки, банк выставляет залог на аукцион. В народе считается, что банк забирает залог, однако кредитные организации не имеют целью получение прав собственности. Основная задача – продажа залога и погашение долга за счет вырученных средств.

При этом заемщик может получить разницу между ценой залога и долгом по ипотеке.

Суть ипотечных кредитов

Ипотечный кредит – это предоставление помощи гражданам при покупке нового жилья или других дорогостоящих товаров. На сегодняшний день ипотека является самым выгодным предложением в сфере приобретения недвижимости, если у клиента недостаточно средств для покупки. В зависимости от типа жилья необходимо иметь 50-15% от стоимости недвижимости, чтобы получить в собственность новую квартиру или дом.

Для многих граждан ипотечный кредит – единственная возможность получить собственное жилье, ведь для получения такой помощи необходимо совсем немного:

1. Иметь постоянный доход;
2. Иметь сумму для первоначального взноса;
3. Подходить по требованиям банка.

Этот способ кредитования удобен как для заемщика, так как предлагает выгодные условия, так и для кредитора, так как снижает риск невыплаты кредита до минимума.

История ипотеки

Само слово «ипотека» впервые было использовано еще в VI в до н.э в Древней Греции, хотя значение оно имело совершенно другое. Ипотекой называли жердь или столб, которые устанавливались на земле человека, который не выплатил свой долг. На столбе вывешивалась надпись о том, что этот земельный участок будет передан в собственность кредитора. Со временем процедура вбивания столба в землю заемщика упразднилась, а понятие осталось и переросло в понятие кредитования под залог. Хотя впервые термин «Ипотека» был использован в Древнем Египте, сама процедура передачи земли в залог при получении кредита проводилась также в Древнем Египте.

История термина «ипотека» имеет очень глубокие корни, однако в России такая практика появилась относительно недавно. На законодательном уровне такая возможность появилась у граждан только в конце 90-х годов прошлого века. Стоит отметить, что практика ипотечного кредитования в России быстро прижилась, а вот в других странах СНГ ипотечное кредитование действует с попеременным успехом или не получает широкого распространения.

Виды ипотечных кредитов

В мировой практике выделяется 3 вида ипотечных договоров :

1. По соглашению сторон;
2. По закону;
3. По судебному решению.

К ипотеке по согласию сторон относятся любые договоры между физическими лицами, которые оговаривают возможность отчуждения имущества в случае невыполнения обязательств. Предметом сделки может выступать не только денежная ссуда, но и другие условия.

Ипотека по закону включает кредитование частных лиц банковскими организациями. Хотя в этом случае обе стороны также изначально договариваются о предмете залога. Эта разновидность в целом очень похожа на судебную ипотеку. Однако последняя является следствием невыполнения обязательств, которые не подразумевали наличие залога. К примеру, банк кредитует гражданина в беззалоговой форме, однако заемщик не выплачивает средства. Банк может обратиться в суд, по решению которого в пользу банка будет отчуждена квартира неплательщика.

В России под видами ипотечного кредитования могут пониматься и предложения от банков:

• Покупка жилья от застройщика;
• Покупка жилья на вторичном рынке;
• Ипотека на строительство жилого дома;
• Ипотека с господдержкой;
• Военная ипотека.

Эти виды кредитования отличаются условиями, на которые может влиять сама банковская организация.

Законы об ипотеке

Впервые понятие ипотека в законодательной базе России было использовано в 1998 году в Федеральном Законе №102 «Об ипотеке». Данный закон действует до сих пор, регулируя взаимоотношения между кредитором и заемщиком. С разлитием программы ипотеки необходимая информация была внесена в Жилищный Кодекс и Земельный кодекс РФ, так как ипотека связана не только со взаимоотношениями между банком и заемщиком, но и другими организациями, которые задействованы в приобретении недвижимости.

Так как ипотека состоит из нескольких этапов, можно выделить несколько вспомогательных законов, которые работают на каждом из этапов. Это закон №135 «Об оценочной деятельности», так как жилье должно получить свидетельство с указанием рыночной стоимости перед заключением договора ипотеки. А также закон №218 «О государственной регистрации недвижимости», так как приобретаемое жилье после отчуждения от продавца должно быть записано на нового собственника, которым является заемщик.

В качестве временных правил ипотечного кредитования могут выступать различные госпрограммы, нацеленные на популяризацию ипотеки и предоставления льгот для покупки жилья разным категориям граждан.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование позиционируется как самый выгодный способ покупки жилья при недостатке средств. Во многих случаях это действительно правда, ведь ипотека – это кредит с более низкой процентной ставкой и возможностью растянуть оплату на десятки лет. Однако за громкой рекламой некоторых организаций, которые хотят привлечь новых клиентов, могут скрываться подводные камни.

Ипотека остается кредитом, а значит, банку потребуется информация о доходах. Заверения о том, что оформить ипотеку можно без справки с места работы, свидетельствуют о том, что процентная ставка будет выше средней. Во многих банках существует понятие льгот, к примеру, для действующих клиентов. Однако если убрать все условия, при которых банк гарантированно снизит процентную ставку, конечный процент может оказаться намного выше, чем предполагает гражданин. Кроме того ипотека при невыплате приведет к потере жилья, а также денег, потраченных на выплату кредита. Наиболее рискованными такие операции считаются в период нестабильности экономики.

Приветствуем! Что такое ипотека объектов недвижимости, что означает слово ипотека? Об этом будем говорить сегодня в этом основательном посте. Дочитайте пост до конца, и вы узнаете, как развивается ипотечное жилищное кредитование в России и мире, а также все о том, как банки дают ипотеку в 2019 году.

Купить жилье своими силами может себе позволить далеко не каждая молодая семья. Учитывая ограниченные материальные возможности и высокие цены на недвижимость, спасительным кругом кажется ипотека. Но прежде, чем принять взвешенное решение, нужно подробно узнать, что такое ипотечный кредит и что такое ипотека на жилье. Начнем описание ипотеки с самого начала, в формате «ипотека для чайников».

История сохранила имя человека, благодаря которому мы пользуемся словом «ипотека». Это древнегреческий правитель Солон из государства-полиса Афины. Он создал особый порядок обеспечения долговых обязательств. Это была примитивная ипотека земель.

До нововведения грек, который не мог выплатить долг, становился рабом своего кредитора. По мудрому решению Солона этот жуткий механизм был заменен имущественным обеспечением. На земле должника стали устанавливать столб с табличкой, что значит нахождение имущества в залоге у кредитора. Значение слова hypotheka — столб. Так что происхождение ипотеки облегчило жизнь древних греков.

Ипотека – слово, которое, в дальнейшем, стало использоваться для определения залога имущества. Ипотека на английском звучит, как mortgage.

История ипотеки в России

Ипотечное кредитование в России зародилось еще в 18 веке. Отменяли его дважды. Впервые это сделал Александр 2, поскольку система была плохо отлажена, и во времена крепостного права оформить ипотеку могли только аристократы. Необходимость в ней в России появилась после освобождения крестьян в том же 19 веке, когда у тех появилась потребность в покупке земель сельскохозяйственного назначения.

Вторая черная полоса наступила в 1917 году. В СССР не было частной собственности, поэтому и не было нужды оформлять кредит на жилье. Четкого понятия об ипотеке советские граждане не имели.

Интересно определение ипотечного кредитования из советского словаря. В нем она преподносится как капиталистическое зло, благодаря которому толстосумы забирают у людей последние копейки. Это понятно, ведь словарь в то время составляли, исходя из идеологических определений.

Возрождение ипотеки недвижимости пришлось на 1992 год, когда был создан закон «О залоге», а в 1998 году «Закон об ипотеке». С этого момента и до сегодняшнего дня она активно развивается. Сколько бы государство не открещивалось от ипотеки, в ипотеку оно все равно возвращается, как только появляется необходимость.

Неоднозначное отношение к ипотеке в исламе. Коран запрещает брать кредит под проценты. Не вдаваясь в подробности, отметим, что в России начала появляться халяльная ипотека, по принципу рассрочки.

Определение ипотеки

Что же означает термин «ипотека»? Как экономический термин, ипотека представляет собой залог недвижимого имущества в качестве обеспечения по обязательствам. Причем совершенно не обязательно это должна быть жилищная ипотека.

Нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости также будет называться ипотечным. При этом заемщик не обязан отчитываться перед банком о том, на что он потратит деньги, даже если он потратил их на квартиру. Это то, чем отличается ипотека от жилищного кредита.

Ипотека — что это такое простыми словами? Так в народе называют любой кредит под залог недвижимости.

Предмет ипотеки

Какие же объекты недвижимости могут быть переданы в залог? Об этом четко написано в Федеральном законе «Об ипотеке». Этот документ является основным актом, по которому дают такие кредиты в России. В числе прочих, возможна ипотека следующих объектов недвижимости:

• жилые дома, квартиры (в том числе части, состоящие из изолированных комнат);
• земельные участки;
• здания и сооружения, используемые для предпринимательства;
• дачи, садовые дома и прочие объекты потребительского назначения;
• гаражи и машиноместа.

Основания возникновения ипотеки возникают во время заключения договора о залоге недвижимости, по которому залогодержатель (например, банк) имеет право требовать возврат долга заемщика из стоимости заложенного имущества. Другими словами, если должник перестает исполнять свои обязательства, банк вправе вернуть свои средства путем реализации залога.

Функции ипотеки

В экономическом смысле можно выделить следующие функции ипотеки:

1. Стимулирует развитие материального производства, обеспечивая финансовыми вливаниями реализацию новых проектов.
2. Снижает риск невозвратности кредитных средств.
3. Поддерживают оборот недвижимого имущества.
4. Формирует рынок специфических ценных бумаг (закладных).

Таким образом, подобные кредиты очень ценные, так как поддерживают стабильность экономической жизни общества. В разное время функции ипотеки немного менялись, но она всегда являлась важной частью рынка.

К примеру, некий банк N выдает кредиты на покупку квартир в определенном жилом комплексе. Благодаря этому квартиры были выкуплены, застройщик получил достаточное количество денег для завершения строительства текущего объекта и создания нового проекта, рабочие получили зарплату, а владельцы приобретенных квартир отметили новоселье.

Кроме того, ипотечные кредиты также исполняют и социальные функции. Государство заключает соглашение с банками, и те дают ипотеку по различным льготным условиям для отдельных категорий граждан. Самые распространенные программы: молодая семья, ипотека на новостройки с господдержкой, ипотека с субсидированной процентной ставкой.

Виды ипотеки

Различных классификаций ипотечных кредитов достаточно много. Здесь приведены несколько основных, о которых стоит знать потенциальному заемщику.

В первую очередь, они различаются по виду кредитора на:

• банковские;
• небанковские.

То есть, для возникновения ипотеки банк не является обязательным участником, хоть и является наиболее частым.

Заемщиками могут быть как физические (будущие собственники жилья), так и юридические лица (застройщики). От категории частных клиентов зависят условия займа. В порядке убывания выгоды список выглядит примерно так:

• сотрудники банка;
• сотрудники компаний – зарплатных клиентов банка;
• сотрудники компаний, аккредитованных банком;
• клиенты «с улицы», то есть не относящиеся к вышеперечисленным категориям.

Важно также знать деление по процентным ставкам:

• фиксированная (на весь срок кредитования);
• дифференцированная (изменяемая после удовлетворения определенных условий).

Последняя, к счастью, встречается все меньше. Рассмотрим её чуть подробнее. Есть такие понятия, как ставки до и после регистрации ипотеки (то есть оформления залога в государственном органе — Росреестре). До регистрации устанавливается более высокая ставка, а после — более низкая. Это и называется дифференцированной ставкой, а регистрация ипотеки в данном случае – определенное банком условие.

И, наконец, самая важная классификация, которая определяет набор условий. По цели кредита:

• приобретение готового жилья (квартира, дом с землей, комната, часть дома);
• инвестирование строительства (покупка жилья у юридического лица на первичном рынке);
• строительство жилого дома (физическим лицом для индивидуального проживания);
• приобретение или строительство загородной недвижимости (покупать можно земельный участок, в том числе сельхоз назначения, дачу, садовый дом);
• приобретение гаража или машиноместа.

Кто может взять ипотеку

Конкретные требования к потенциальным заемщикам у разных банков отличаются, но можно выделить некоторые средние параметры физического лица:

• возраст от 21 до 75 лет (на момент последнего платежа по кредиту старшему из созаемщиков должно быть не более 75 лет), в некоторых банках дают ипотеку до 65 лет;
• трудовой стаж на текущем месте работы – не менее 6 месяцев;
• совокупный трудовой стаж за последние 5 лет – не менее 1 года;
• официальное трудоустройство.

Чтобы получить выгодные условия, участники ипотеки должны быть готовы подтвердить доход документально. Если такой возможности нет (например, из-за сложности получения справки 2-НДФЛ), некоторые банки готовы предложит программу «Ипотека по 2-м документам». Комплект документов проще, но и процентная ставка выше. При этом кредитор может потребовать первоначальный взнос в размере не менее 50% от стоимости недвижимости. К слову, по программе «Молодая семья» такой кредит взять не получится.

Конечно, есть исключения из этих правил. Подробнее о том, а кому не дают, вы узнаете из отельного поста.

Как оформляется ипотечный кредит

С развитием удаленных каналов обслуживания оформить ипотечный кредит стало намного проще. Сейчас есть возможность не только рассчитать примерные параметры ипотеки в режиме онлайн, но и получить одобрение по заявке. Однако стоит быть внимательным и пользоваться только официальными банковскими сервисами, которые порой требуют загрузку скан-копий документов. Это позволит уберечь себя от действий мошенников.

Итак, примерный план действий по тому, как оформляется ипотека и как регистрируется сделка:

1. Подача первоначальной заявки. Включает в себя заполнение анкеты, подготовку первичного пакета документов по всем созаемщикам, выбор программы кредитования и примерных параметров сделки. На этом этапе важно понимать, какую недвижимость планируется приобретать, и на какую сумму ориентироваться.

Созаемщики могут быть обязательными (супруг/супруга) или дополнительными. Дополнительных привлекают для того, чтобы увеличить возможную сумму кредита. При этом они, как и основной заемщик, несут солидарную ответственность перед кредитором и должны подтвердить свой доход. В отличие от них, супруг основного заемщика может быть рассмотрен без учета платежеспособности.

1. В случае одобрения кредитной заявки банком, можно начинать подбирать конкретный объект недвижимости и собирать пакет документов. Срок на это отводится от 60 до 140 календарных дней, в зависимости от кредитной организации.
2. После сдачи пакета документов на объект недвижимости банк принимает окончательное решение о возможности выдачи кредита. Проводится юридическая оценка законности и безопасности сделки. Этот этап важен для заемщика тем, что снижается риск покупки проблемной недвижимости у неблагонадежного продавца.
3. Если все в порядке, подписывается кредитный договор.
4. Далее сделку нужно зарегистрировать в Росреестре.
5. На заключительном этапе заемщик получает кредитные средства и рассчитывается с продавцом. С этого момента он становится собственником жилья. Кстати, некоторые банки предлагают для расчета по ипотеке использовать аккредитив (особый счет, с которого деньги перечисляются продавцу после регистрации ипотеки).

Какие документы требуются для подачи первоначальной заявки

Как правило, набор документов стандартный у всех банком, но бывают отличия:

• паспорт;
• заверенная копия трудовой книжки;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка (как ее заполнить, подскажут консультанты в банке);
• военный билет для мужчин в возрасте до 27 лет (требуется не во всех банках, поэтому надо узнать, можно ли без него обойтись);
• свидетельство о рождении детей (при наличии);
• свидетельство о заключении брака (по программе «Молодая семья»).

Если заемщик работает в организации, которая является клиентом банка, с него могут потребовать только паспорт и номер зарплатной карты. Неплохое преимущество, которое дает еще и низкую процентную ставку по ипотеке. Вот что такое правильное сотрудничество со стороны банка.

Если планируется использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, дополнительно нужны будут государственный сертификат на право его получения и справка из пенсионного фонда об остатке суммы капитала.

Требует изучения правил оформления не только со стороны банка, но и со стороны государства, поэтому относится уже к другой теме. Просто нужно иметь в виду наличие таких программ и интересоваться ими в банке. К примеру, если я приобретаю квартиру с использованием средств регионального материнского капитала, могу ли я это сделать? Программ много и перечислять их все нет необходимости. О них мы подробно рассказали в другом посте.

Если за кредитом обратился индивидуальный предприниматель, потребуется следующий пакет документов:

• паспорт;
• свидетельство о регистрации ИП;
• налоговая декларация по форме 3-НФДЛ (по упрощенной форме налогообложения за последний налоговый период, по вмененной – за последние 2 периода);
• свидетельство ИНН;
• лицензия на осуществление отдельных видом деятельности, подлежащих обязательному лицензированию (при наличии).

Кроме официального дохода, для расчета кредита можно использовать дополнительные, но только из официальных источников. Это могут быть доходы от:

• аренды квартиры (подтверждается договором аренды и декларацией 3-НДФЛ);
• работы по совместительству (трудовой договор и справка о доходах);
• интеллектуальной собственности (3-НДФЛ);
• ежемесячных денежных выплат от государства (справка от госоргана) и прочие.

В каждом банке есть перечень источников дохода, которые не могут быть учтены при расчете. Например, доходы от ценных бумаг или детское пособие (включая декретные выплаты).

Пенсионерам также дают ипотеку. По определению они не могут предоставить подтверждение трудовой занятости (если они, конечно, не работают). Им достаточно предъявить справку из пенсионного фонда с размером пенсии за последние 6 месяцев. Этот документ одновременно является и подтверждением статуса пенсионера, и подтверждением дохода.

Какие документы требуются на объект недвижимости

Конкретный список банки предоставляют сами после одобрения первичной заявки на ипотечный кредит. В общем виде он выглядит так:

• свидетельство о праве собственности продавца на объект или выписка из реестра недвижимости;
• документ-основание для передачи недвижимости в собственность продавца (договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, договор дарения и прочее);
• при покупке доли требуется нотариально заверенный отказ других собственников от преимущественного права покупки;
• нотариально заверенное согласие супруга/ги продавца на продажу;
• если хотя бы одна из долей оформлена на ребенка, требуется разрешение органов опеки (дети сильно замедляют процесс оформления сделки, поэтому надо быть внимательным);
• отчет о рыночной стоимости недвижимости (лучше заказывать у аккредитованных банком оценочных компаний);
• подтверждение наличия первоначального взноса от заемщика (выписка со счета в банке, расписка от продавца).

Как закрывается ипотека

Важно знать не только как ее получить, но и как правильно закрыть. Для закрытия ипотечного кредита недостаточно внести последний платеж. Необходимо провести ряд действий, которые позволят не беспокоится о проблемах, таких как неожиданный остаток задолженности по ипотечному кредиту. Что это такое, могут рассказать многие люди, столкнувшиеся с таким неприятным сюрпризом.

Сделав последний перевод, необходимо закрыть ссудный счет и получить справку об отсутствии задолженности. Она понадобится в Росреестре и обезопасит от ошибок сотрудников банка. Хранить ее следует не менее 3-х лет (срок давности для подачи искового заявления).

Затем следует снять обременение в Росреестре. Для этого потребуется письмо от банка об исполнении обязательств, заявление по форме регпалаты, копия договора ипотеки, закладная (при наличии), копия паспорта, правоустанавливающие документы на недвижимость и квитанция об уплате госпошлины.

В течение 2 месяцев обременение будет снято и собственник сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

В заключении следует отметить, что ипотечный кредит – достаточно сложный банковский продукт и имеет особенности, в зависимости от банка. Но принцип ипотеки остается неизменным. И она требует от заемщика вдумчивого подхода.

С развитием онлайн-технологий процесс выдачи ипотечных кредитов все больше упрощается. Возможно, в скором времени молодая семья сможет взять ипотеку на квартиру не сложнее, чем заказать книгу в интернет-магазине. Но для этого предстоит еще многое сделать.

Остались ли у вас вопросы по данной теме? Просьба написать их ниже. Если пост был полезным, оцените его, нажмите кнопки социальных сетей.