Ипотека: скрытые риски, о которых нужно знать каждому. Квартира в ипотеку: особенности и практические советы

Если вы раздумываете над тем, чтобы купить жилье в кредит, вас наверняка интересуют вопрос – какие подводные камни ожидают тех, кто решится оформить в 2019 году ипотеку? Ведь решение квартирного вопроса — это дело не быстрое, а потому нужно заранее предугадать многие моменты, с которыми вам придется столкнуться.

Дело в том, что ипотека, чаще всего, выдается на достаточно длительный срок. Средний период её действия — от 10 до 15 лет. Связано это с высокой стоимостью недвижимости, которая предлагается в регионах, и особенно в столице нашей стране. И если вы имеете небольшой официальный доход, предлагать вам будут длительный срок кредитования.

К сожалению, никто из нас не может предсказать свое будущее, и даже если вы сейчас обеспечены постоянной работой с хорошим заработком, нет никаких гарантий, что через 5 или 7 лет ситуация не изменится. Именно по этой причине нужно заранее знать, к чему готовиться, с какими минусами вы сможете столкнуться.

Какие подводные камни есть у ипотечных займов?

Как и у всего на свете, у данной банковской услуги есть как свои положительные, так и отрицательные стороны. Из плюсов стоит отметить возможность в достаточно сжатые сроки для себя и своих родных, а вот минусы мы рассмотрим более внимательно.

• Залог

Самый большой минус любой ипотеки – это то, что приобретаемая вами квартира будет служить обеспечением кредита, а значит – она станет залогом. Что конкретно это значит для вас, как заемщика? То, что пока действует кредитный договор, квартира фактически принадлежит не вам, а банку.

И за то, что вы с семьей будете жить в этой квартире, вы будете платить не только системе ЖКХ, но и банку. Иными словами, вы не будете иметь права перепродать, обменять или подарить свое кредитное жилье другому человеку, потому что вам оно не принадлежит. Продать квартиру в ипотеке можно будет только с согласия банка, подробнее об этом мы рассказываем ;

• Это плавно подводит нас к другому камню – ежемесячный платеж

Не смотря на ваши личные и профессиональные проблемы, вы обязаны ежемесячно в строго определенный срок вносить определенную сумму денег. За просрочку даже в один день будут назначаться штрафы, а если просрочка длится несколько дней – это заносится в вашу кредитную историю и делает ее отрицательной. Если же вы несколько месяцев не платите по кредиту, банк может подать на вас в суд и забрать жилье в счет уплаты вашей задолженности.

• Огромные переплаты

Заявленный в договоре процент не является основным размером переплаты, к нему плюсуется множество косвенных платежей (оформление, страхование и т.д.). В общем итоге может получиться так, что вы переплачиваете за 10-15лет сумму, превышающую в 2-3 раза стоимость вашего жилья. Как снизить переплату — рассказываем .

• Дополнительные расходы

С ними приходится столкнуться всем, кто планирует брать ссуду на покупку жилья. Есть явные — оплата услуг оценочной компании, страховщика, государственной пошлины за регистрацию ипотеки. Но вместе с тем есть и скрытые, к примеру — комиссия за открытие счета, прием платежей, оформление банковской карточки и т.д.

Сразу напомним нашим читателям о том, что согласно российскому законодательству, обязательным страхование является только для залогового имущества, а вот от страховки для самого заемщика можно смело ,

• Требования к заемщику и ограничения его прав

Здесь стоит упомянуть о том, что в договоре будут детально прописываться права и обязанности для клиента, которые нужно внимательно читать. Тут могут быть прописаны логичные требования, к примеру — невозможность перепланировки или продажи залоговой недвижимости, но также встречаются и спорные моменты, например — нельзя менять место работы, проводить ремонт без согласия банка и т.д.,

• Валютные риски

Не смотря на то, что иностранные валюты сейчас стали более доступны населению, ни в коем случае нельзя брать ипотеку в долларах или евро. крайне нестабилен, так что даже если вам предлагают меньшие ставки в валюте, от них лучше отказаться в пользу кредита в рублях,

• Кредитование по плавающей ставке

Также крайне не советуем вам пользоваться таким предложением. Даже в том случае, если специалист рассчитал вам, что такая программа более выгодна, стоит помнить о том, что наша экономика не стабильна и подвержена влиянию множеству факторов со стороны.

В том случае, если ситуация для банка станет не благоприятна, он просто в одностороннем порядке повысит проценты и будет прав. А вы никогда не будете точно знать, какую сумму с вас потребуют в следующем месяце.

Стоит ли оформлять сейчас ипотеку?

Вполне логичный вопрос, учитывая все те особенности, что мы перечислили выше. Не смотря на все минусы, с которыми вы можете столкнуться, они присущи практически всем видам кредитования, их не избежать.

Однако, если у вас не хватает собственных средств для того, чтобы самостоятельно приобрести недвижимость, то кредит — это единственный способ для решения квартирного вопроса для вас и вашей семьи. Он позволит вам достаточно быстро, в течение 1-2 месяцев стать обладателем новой квартиры или целого дома, если банк одобрит вашу заявку.

Конечно, расходы будут достаточно высокими, но они практически аналогичны плате за арендное жилье. И конечно же, приятнее платить за собственную недвижимость, чем за чужую.

Кроме того, сейчас во многих регионах очень сильно упали, что будет способствовать тому, что вы сможете выбирать из гораздо большего количества вариантов, нежели еще год назад. Так что сейчас самое подходящее время для того, чтобы озаботиться приобретением своего «угла».

Можно ли сэкономить?

Для того, чтобы свести свои расходы к минимуму, необходимо подходить к вопросу об ипотечном кредитовании крайне обстоятельно. Ведь банк, который вы выберете, будет принимать от вас платежи очень длительное время, и именно поэтому нужно выбирать надежную организацию.

Где будут самые низкие ставки? Здесь есть два варианта:

• в том банке, где вы получаете заработную плату. Для участников зарплатного проекта % всегда ниже, а условия привлекательнее,
• в банке, который сотрудничает с тем застройщиком, которого вы выбрали. Очень часто застройщики выбирают 1-2 банка, с которыми они сотрудничают, и эти учреждения выдают для покупки квартир в определенных ЖК кредиты под сниженный процент.

Кроме того, сейчас в нашей стране действует целый ряд всевозможных программ поддержки как со стороны государства, так и со стороны Администрации некоторых регионов. Рассчитывать на денежную субсидию до 30-40% от стоимости жилья или на льготный заём смогут те граждане, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, ветераны, работники бюджетной сферы, молодые и многодетные семьи и т.д.

Прочитав эту статью, вы узнаете все то, что скрывает от нас каждый сотрудник банка, когда мы обращаемся за ипотечным кредитом.

Именно подводные камни ипотеки погружают нас в еще большие долги и проблемы, выбраться из которых удается далеко не каждому.

ТОП 8 подводных камней ипотеки

Справки о доходах

Достаточно большой перечень кредитных организаций не требуют от заемщиков справок о доходах для оформления соглашения. Но, хитрость в том, что вы, все равно озвучиваете сумму дохода и место работы.

Сроки

Все мы заинтересованы в том, чтобы объем переплаты по ссуде был минимальным. Ради этого мы готовы платить несколько лет.

Но, финансовые учреждения рассчитывают сроки, исходя из нашей платежеспособности. Средства, которые у нас остаются в результате – прожиточный минимум.

Около 40% доходов остаются, а остальные 60% уходят на погашение долга. Чем дольше вы будете платить, тем больше будет становиться переплата.

Вы можете оформить соглашение даже на 15 лет, чтобы время от времени гасить ссуду крупными суммами.

Санкции

Это один из частых подводных камней при покупке квартиры в ипотеку. Так как санкции – обязательный пункт в любом соглашении, вам нужно повнимательнее относиться к размытым фразам, о штрафах, которые будут применены к вам, если вы допустите просрочку платежа. В вашем договоре должны быть такие пункты:

• Перечень всех применяемых санкций;
• пени за просрочку;
• проценты штрафов;
• возможности применения повышенной ставки.

Обратите внимание на то, что размер штрафа не может превышать отметку в 0,5% за 1 день просрочки.

Обязанности заемщика

Их еще часто называют «неожиданными». Стандартные обязанности и требования включают регистрацию по месту получения ссуды, возраст, доходы и пр.

Самыми неожиданными пунктами бывают запреты на проведение ремонтных работ без согласования с банком, запреты на смену места работы и жительства.

Так как вы являетесь непосредственным участником соглашения, детально изучите все предлагаемые условия и вносите свои изменения, если считаете, что заявленные пункты противоречат законодательству.

Досрочное расторжение договора

Банк может оставить за собой право расторгнуть договор досрочно со всеми вытекающими последствиями.

Вы должны знать, в каких случаях финансовое учреждение может воспользоваться таким правом. Обычно, поводом служит несвоевременное внесение платежей.

Но, при этом, в документе должно быть указанно, сколько раз допускается просрочка. После расторжения соглашения кредитор также может реализовать имущество и распределить средства от его продажи.

Дополнительные расходы

О них умалчивают всегда! Государственная пошлина в регистрационную службу, а также сумма первоначального взноса – далеко не единственные расходы, которые вас ожидают.

Среди дополнительных есть и комиссия банка . Такие структуры всегда берут плату даже за самые мелкие услуги: за рассмотрение заявки, выдачу займа, обмен валюты, перевод средств на счет, выпуск карты и ее обслуживание.

Не забывайте и об услугах оценщика и оплате страхования . Например, кроме страхования повреждения имущества или его утраты, банки часто требуют страхование здоровья и жизни клиента, его права собственности на залоговое имущества, а также страхование от риска нарушения условий соглашения.

Все это идет только на пользу финансовому учреждению. Вы будете оплачивать от 0,5 до 1,5% от всей суммы ссуды.

Также банки привыкли работать с одним оценщиком, остальным они «не доверяют», поэтому часто в случаях перекредитования оценку нужно будет оплачивать заново.

Объект ипотеки

Вы можете искать недвижимость самостоятельно в Интернете, журналах и газетах, или же заключить соглашение с риэлтерской компанией. Выбрать объект самостоятельно дешевле, потому что за услуги риэлтора нужно будет заплатить в районе 5% от общей стоимости объекта.

Но, вот и всплывает подводный камень ипотеки – банк не соглашается на то, что вы выбрали самостоятельно, а значит, вам нужно будет искать другую структуру. Имущество, которое обременяется ипотекой, и есть залогом для финансового учреждения.

Таким образом, структура пытается застраховать себя от рисков. Она просто отказывается от объекта, выбранного клиентом, или вносит сумму за проверку его подлинности.

Многие учреждения также предлагают отдельные условия при выборе вторичного или первичного жилья. Квартирам в новостройках они не доверяют, так как дома могут быть еще не достроены и на них не оформлены документы. Если они и соглашаются на ваше предложение, то выдвигают дополнительные требования лично к вам, плюс повышают процентную ставку.

Требования к договору

Обратите внимание: в договоре должны быть указаны:

• Предмет займа;
• его оценочная стоимость;
• срок исполнения обязательств;
• размер суммы;
• право собственности, в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю;
• орган госрегистрации, который зарегистрировал право залогодателя.

Как правило, в договоре указывается вид недвижимости, общая площадь, количество комнат и адрес.

Подводные камни самых крупных банков

Сбербанк

В данном случае, подводные камни ипотеки появляются тогда, когда оценщик проверяет недвижимость.

Определяется цена, являющаяся ниже уровня действительной стоимости. Тогда учреждение дает ссуду лишь в виде процентной доли от определенной суммы, названной оценщиком.

Если цена отличается от фактической стоимости, вы должны сами найти способ компенсировать недостающие средства. Это отличительная особенность Сбербанка, на которую нужно обратить особое внимание.

ВТБ

На первый взгляд, кредитная прозрачна на все 100%. Но, в данном случае стоит отметить немалое количество сопутствующих расходов, которые портят всю выгодность подписания соглашения. Переплата при работе со страховыми партнерами – только один из факторов.

В принципе, подводные камни присутствуют на всех этапах соглашения. Одна из опасностей – выбор валюты займа.

Ссуда в евро и долларах привлекает своей процентной ставкой. В последнее время многие переходят на экзотические валюты, так как большинству клиентов не известны их курсы колебания. Но, вот проблема в том, что никто не может знать заранее, как себя поведет такая валюта через месяц или год.

Не покупайтесь на низкие проценты и не продавайтесь за выгодные предложения сразу. Изучите тонкости, и вы увидите, сколько рисков и проблем они готовят для вас и вашей семьи.

Подробнее о карте

• Срок до 5 лет;
• Кредит до 1.000.000 рублей;
• Процентная ставка от 11,99%.

Кредит от Тинькофф банка

Оформить кредит

Подробнее о карте

• По паспорту, без справок;
• Кредит до 15.000.000 рублей;
• Процентная ставка от 9,99%.

Кредит от Восточного Банка

Оформить кредит

Подробнее о карте

• Срок до 20 лет;
• Кредит до 15.000.000 рублей;
• Процентная ставка от 12%.

Кредит от Райффайзенбанка

Оформить кредит

Подробнее о карте

• Срок до 10 лет;
• Кредит до 15.000.000 рублей;
• Процентная ставка от 13%.

Кредит от УБРиР Банка

Оформить кредит

Подробнее о карте

• Решение мгновенно;
• Кредит до 200.000 рублей только по паспорту;
• Процентная ставка от 11%.

Кредит от Хоум Кредит Банка.

Оформить кредит

Ипотечный займ — явление неотъемлемое от жизни общественных и индивидуальных хозяйств, нуждающихся в земле, жилье, улучшении условий жизни. Понятие ипотеки существует в мире с древних времен, когда закладывалась за долги сама личность должника, которого делали рабом. В 6-м веке до нашей эры закладывание личности заменили на заклад всего имущества, которое имел должник, в частности, земельного. Пока имущество должника находилось в закладе у кредитора, на территории его землевладения устанавливался ипотечный столб - свидетельство заложенного имущества. На столбе фиксировалась запись о долге.

Исторические факты зарождения ипотеки

Во времена царствования Елизаветы Петровны (250 лет назад) ипотечными займами субсидировалось дворянство России. При этом одно и то же имение перезакладывалось несколько раз не только в дворянских банках, но и у частных ростовщиков. Отсутствие контроля обратной связи должник-кредитор, отсрочки и рефинансирования (перезакладывание) ипотеки 18-го века привело к огромному долгу перед государственной казной и естественному банкротству банков.

Толчком для нового витка развития ипотечного займа явилась реформа отмены крепостного права, когда миллионы крестьян нуждались в займе для покупки земли. Ипотечный заем выдавался на 49 лет под 6 процентов годовых. Именно тогда и сформировался устав городских кредитных обществ, в которых прописывались правила ипотечного займа. Реформа частной собственности на землю способствовала распространению кредитных отношений в сельском хозяйстве по всей России. Кредиты под залог земли в то время назывались поземельными. Ипотечные закладные строго учитывались нотариально, и под них выпускались ценные бумаги на бирже, 35 % из которых составлял к 1913 году иностранный капитал. Система банковских займов развивалась благодаря формированию новой экономики страны.

После Октябрьской революции, в ходе которой банки национализировались, а кредитные отношения централизовались, понятие ипотеки было забыто на 70 лет.

Возрождаться ипотека в России начала только с 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998 году. После волны кризисов ипотечное кредитование претерпело ряд изменений — ужесточение условий кредитования, обязательное страхование ипотечного кредита, обязательный первый взнос и система штрафов - подводные камни ипотеки.

Ипотечная статистика сегодня

На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования России работают около 400 кредитных организаций. После того как ЦБ РФ были установлены жесткие правила, регулирующие деятельность кредитных организаций, на рынке ипотеки остались лишь надежные, проверенные и эффективно работающие ипотечные кредиторы. По данным ЦБ, средний срок ипотечного кредита составляет 15 лет, а средняя ипотечная процентная ставка по России 9,8 % годовых. Процент россиян, желающих приобрести жилье в ближайшие 5 лет, составляет 70 %. Фактически ипотечный кредит доступен сейчас лишь 33 % работающего населения, для сравнения — до 2000 года — всего 5 % работоспособного населения. Самыми популярными банками среди населения для получения ипотеки являются Сбербанк и "ВТБ", с которыми покупка квартиры в ипотеку подводными камнями тоже может усложниться, если о них не знать.

Особенности предоставления документов для ипотеки

Важно помнить, что чем убедительнее будут представлены документы о надежности заемщика, тем стабильнее будут отношения с банком. Перед походом в банк необходимо приготовить стандартные документы: паспорт РФ с регистрацией по месту нахождения банка, а также справку о доходах.

Банк может согласиться выдать кредит без справки о доходах, но в анкете-скоринге необходимо указать место работы и сумму ежемесячной оплаты труда. Сотрудник государственной безопасности обязательно все это проверит и, если заявитель солгал по поводу места работы или зарплаты, ему откажут в ипотеке.

Исходя из справки о доходах банк рассчитывает По правилам, средний платеж по кредиту не должен превышать 40 % от ежемесячного заработка заемщика, или срок кредита будет продлен соответственно этому правилу. А чем больше срок кредита, тем больше заемщик переплачивает за весь период ипотеки.

Комиссии банка

При оформлении ипотечного договора возможны следующие дополнительные комиссии:

• За оформление договора, открытие счета.
• Предусмотрена оплата независимого оценщика залоговой недвижимости.
• Обязательное страхование ипотеки, а также здоровья и жизни заемщика, права собственности на залоговое имущество.
• Дополнительные требования банк может выдвинуть заемщику в случае недоверия застройщику при оформлении ипотеки в новостройке. Это может повлечь повышение процентной ставки по ипотеке.
• Банк может обязать заемщика выбрать залоговую квартиру только через надежного риелтора, который может оказаться партнером банка (услуги риелтора обычно не меньше 5 % от стоимости жилья).

Штрафы и пени

Штрафы за просроченные платежи по ипотеке могут значительно увеличить общую сумму кредита, поэтому необходимо выяснить до подписания договора — до какой даты нужно вносить оплату, каким образом лучше вносить: наличные, банкоматы, электронные платежи. Полезно узнать, как долго зачисляются средства на счет банка, например, со счета на счет 1-3 банковских дня.

Из-за очередей в офисах банка или в банкоматах могут возникнуть ситуации, тормозящие своевременные ежемесячные проплаты. Необходимо выяснить, какие именно штрафные санкции будут применены в случае одной-двух просрочек, а какие — в случаях систематических неплатежей (по причине сокращения на работе или болезни) и что можно заранее будет предпринять по этому поводу. В крайних случаях банк может в одностороннем порядке расторгнуть договор, реализовать залоговое имущество и погасить задолженность по ипотеке, остальное вернуть заемщику.

Нюансы и риски ипотечного кредита

До подписания договор необходимо внимательно прочитать, а если есть возможность, проконсультироваться с юристом по спорным и непонятным пунктам. Итак, какие именно подводные камни при оформлении ипотеки необходимо проработать?

1. Изучить размер всех комиссий и порядок их внесения.
2. Ознакомиться с перечнем штрафных санкций, их размером и причинами их вменения. В договоре не должно быть штрафа за
3. Изучить график платежей: суммы взносов и сроки внесения.
4. Важно ознакомиться со списком ситуаций, предполагающих повышение процентной ставки по ипотеке. Обсудить с менеджером банка все непонятные формулировки вроде «повышение процентной ставки в результате изменения рыночной конъюнктуры».
5. Выяснить, насколько необходима страховка и можно ли без нее обойтись. Банк не имеет права принуждать страховать заем или жизнь заемщика при ипотеке, но вправе поднять процентную ставку при отказе от страховки на 1-1,5 %.

Ипотечный договор подписывается обеими равноправными сторонами, поэтому заемщик имеет право не соглашаться безоговорочно с условиями банка, принимая на себя подводные камни ипотеки и риски. При спорных вопросах обязательно нужно решать их до подписания договора. Клиент может походатайствовать о внесении в договор пункта о праве рефинансирования ипотеки, что значительно облегчит возможные форс-мажорные обстоятельства в будущем.

Тонкости заключения ипотечного договора

При изучении подводных камней ипотеки важно иметь ввиду некоторые нюансы кредитно-ипотечных отношений с банком. Например, на всем протяжении действия договора недвижимость находится в собственности заемщика, но полноправно распоряжаться ею он не может до момента окончания действия договора. Также заемщик не может:

• Сдавать залоговую недвижимость в аренду без предварительного согласования с банком. Обычно кредитные организации неохотно разрешают подобные операции с недвижимостью в залоге, поскольку может ухудшиться состояние объекта, что приведет к уменьшению ее рыночной цены в случае необходимости ее реализации. Тем не менее кредитор не имеет права препятствовать сдаче залога в аренду на срок не более одного года.
• Совершать ремонтные работы, включающие квартиры. Для осуществления необходимых ремонтно-строительных изменений понадобится подготовить проект, затем получить разрешение жилищной инспекции, а затем уведомить кредитора.
• В течение всего времени действия ипотечного договора переоформлять залоговую недвижимость в нежилое помещение запрещено законом.
• Совершать обменные или дарственные операции с залоговой недвижимостью, а также продавать без разрешения кредитора невозможно. Продажа будет возможна только в случае задолженности заемщика перед банком-кредитором и средства от реализации пойдут на погашение задолженности и закрытие обязательств перед банком.

Подводные камни ипотеки в Сбербанке

В Сбербанке существует типовой договор на ипотечный заем, его образец можно найти на сайте для предварительного ознакомления.

Главные подводные камни при заключении ипотечного договора со Сбербанком заключаются в дополнительных расходах на оценщика залогового имущества, на аренду банковской ячейки, на услуги риелтора или юриста, оплату страховки и, конечно, оплату государственной пошлины.

В условиях ипотечного соглашения оговаривается возможность самостоятельного выбора заемщиком оценщика, но он должен соответствовать требованиям Сбербанка. Поэтому не стоит рисковать и заранее оценивать залоговое имущество, Сбербанк может отказаться от предоставленных документов об оценке, объяснив отказ несоблюдением установленных правил процесса, и деньги пропадут зря.

Штрафы за просрочки в Сбербанке

Самая неприятная для обсуждения часть подводных камней ипотеки в Сбербанке — это пени и штрафы. Но важно осознать следующие пункты договора.

Пункт по поводу штрафов за просрочку платежей. Размер пени напрямую зависит от ставки рефинансирования ЦБ на дату назначения штрафа. Это может значительно увеличить сумму текущего штрафа. Поэтому полезно заранее узнать об условиях возможных штрафных санкций при несвоевременных платежах.

Условия для расторжения ипотечного договора. Сбербанк имеет право аннулировать договор в некоторых незаконных ситуациях, например, при систематических просрочках, при использовании залогового имущества не по назначению, в случаях отказа банку-кредитору в проверке состояния имущества, а также при расторжении договора страхового полиса.

Во время срока действия договора ипотечного займа заемщик не имеет права продавать залоговое жилье, регистрировать в нем других лиц, сдавать в аренду, делать перепланировку без одобрения кредитора.

Ипотека в "ВТБ": подводные камни

Из острых подводных камней при заключении договора стоит обратить внимание на нижеследующие.

В банке "ВТБ" настоятельно рекомендуют оформить страховой полис на право собственности (титула), здоровье, жизнь только у своего партнера "ВТБ-страхование". При отказе от страховки ставка по ипотечному кредиту обязательно возрастет на 1 %.

Минимальная сумма ипотечного кредита - от 2 миллионов рублей. Меньшая сумма подразумевает ограничения на первоначальный взнос или дополнительные расходы при оформлении кредита. Банку не выгодно давать маленькие кредиты на длительные сроки.

При возникновении просрочек банк не берет на себя инициативу по реструктуризации долга или оформлению кредитных каникул. Банку выгодней сохранить условия прежнего договора и вернуть занятые деньги в срок. Для решения проблем по несвоевременным платежам заемщик сам подает заявление в банк.

Банк "ВТБ" является надежной эффективной кредитной организацией и поэтому требует четкого выполнения обязательств по договору. Поэтому, в случае сомнений в финансовой прочности своего бюджета, лучше отложить на время решение брать ипотеку.

Практикующие юристы перед заключением кредитного договора рекомендуют обходить подводные камни ипотеки.

• Рассчитывать таким образом ипотечные платежи, чтоб не превышали 30 % семейного дохода.
• Брать ипотеку только в той валюте, в которой идет ежемесячный доход. Даже если есть смысл сэкономить, не нужно рисковать. Ипотечный кредит — долгосрочный, и при скачках валютного курса придется во много раз переплачивать на обмене рублей на валюту договора.
• Для ипотеки выбирать кредитора только из крупных банков, имеющих многолетний опыт и хорошую репутацию, предоставляющих максимально выгодные условия.
• Не спешить с выбором программы ипотеки. Необходимо вдумчиво найти самую подходящую с возможными выгодными, льготными условиями.
• Не нужно брать ипотеку сразу на большую жилплощадь. Рекомендуется постепенно улучшать свои жилищные условия. Например, после однушки не стоит замахиваться на трех- или четырехкомнатные квартиры. Сначала купить двухкомнатную, а после выплаты всей суммы уже можно думать о более комфортной трехкомнатной квартире.
• Внимательно изучить договор, обращая внимание на дополнительные комиссии и расходы при оформлении квартиры в ипотеку. Именно они являются подводными камнями договора ипотеки.
• Чем больше срок ипотеки, тем выше ставка. Желательно брать ипотеку на меньший срок. Ведь чем больше срок ипотеки, тем больше и общая переплата.
• Выбирать фиксированную ставку, предпочитая ее плавающей, которая, по сути, выгодней, но не в условиях высокой волатильности рынка, которая может загнать заемщика в огромные долги. Фиксированная ставка не позволяет сэкономить, но и потерять тоже не позволит.
• Обращаться только к независимым оценщикам при выборе объекта ипотеки, так как риелторы всегда приукрашивают состояние недвижимости, чтобы выгоднее продать.
• Желательно заранее создать финансовый резерв до подписания договора. Это так называемая состоящая из 3 ежемесячных ипотечных платежей, чтобы чувствовать себя уверенно в течение всего периода действия договора.

Ипотека на вторичном рынке

Ипотека на вторичном рынке проще оформляется ввиду того, что дом введен в эксплуатацию и отсутствуют строительные риски.

При покупке вторички в ипотеку подводные камни необходимо проверить: кто является собственником и кто прописан на выбранной жилплощади. Может возникнуть ситуация, когда один из собственников частей жилплощади не согласен на продажу.

Далее в обязательном порядке проверить, законны ли все имеющиеся перепланировки в квартире, есть ли задолженности по счетам и убедиться в том, не является ли квартира уже залогом в другой кредитной организации.

Проверить состояние коммуникаций, проводился ли ремонт и на каком уровне, убедиться в исправности окон, потолков и остальных элементов жилья.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование представляет собой перекредитование уже имеющегося в другом банке. Подобная емкая процедура рефинансирования ипотеки с подводными камнями имеет смысл в том случае, если необходимо погасить ипотеку со сроком больше двух лет.

Нужно учитывать, что в период перевода обеспечения из банка в банк процентная ставка будет немного завышена, так как в новом банке обеспечение будет временно отсутствовать, а это большой риск.

При рефинансировании возникнут обязательные расходы на оценку залога, нотариуса и т. д.

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:

• за рассмотрение заявки;
• за выдачу кредита;
• за обмен валюты;
• за перевод денег со счета на счет;
• за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить. Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия. Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

• жизни и здоровья заемщика;
• права собственности на недвижимость;
• риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Валютные риски

Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:

• увеличение суммы ежемесячных выплат;
• многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.

Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика. Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится. А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2019 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Видео: Подводные камни ипотечного договора

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк. Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования. Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Прежде чем взять ипотечный кредит на квартиру, необходимо понять, что это такое, каковы условия его оформления и параметры выплат, ознакомиться с процедурой оформления и узнать о выгодных программах для разных слоев населения. Внимательно исследуйте этот вопрос, чтобы ипотека не превратилась в кабалу.

Что учитывают банки?

Банки России предоставляют ипотеку только гражданам нашей страны и только под залог другого имущества. При этом важна прописка и регистрация в том регионе, где берется ипотечный кредит.

Сбербанк и частные банки одобряют выдачу ипотеки лицам от 21 года и до 55 лет – для женщин, 60-65 лет – для мужчин.

Банк, в первую очередь, рассматривает стабильный доход и кредитную историю. Стабильный доход включает в себя официальное трудоустройство и трудовой стаж на последней работе от 6 месяцев до 3-х лет (в разных банках разные требования). Повлиять на положительное решение могут также наличие высшего образования и законный брак, особенно если супруг также официально работает.

Банк учитывает общий доход. При этом рассчитывается, что после вычета ежемесячного платежа на каждого человека в семье должен остаться прожиточный минимум. В некоторых организациях есть программы для разных слоёв населения. Например, во многих банках предусмотрена льготная программа для своих сотрудников.

Второе, чему дают оценку банковские сотрудники при принятии решения об одобрении кредитования – кредитная история. Если человек брал кредиты и платил не вовремя, имеет неоплаченные штрафы, в ипотеке может быть отказано. Также отрицательное решение банки могут принять и при отсутствии кредитной истории. В этой ситуации клиент – темная лошадка. Рекомендуется взять в кредит недорогую вещь и выплатить заём раньше срока окончания.

Некоторые коммерческие банки требуют наличие благоустроенной квартиры, которая будет служить залогом. При этом нужна оценка данного предмета недвижимости с указанием и кадастровой, и рыночной цены.

Таким образом, имея постоянное место работы, официальный доход, высшее или среднее специальное образование, зарегистрированный брак, хорошую кредитную историю, есть все шансы на одобрение ипотечного кредитования банком.

Как правильно взять ипотеку на квартиру: пошаговая процедура

Оформить ипотеку намного сложнее, чем получить обычный кредит. Пошаговая инструкция сэкономит нервы и время.

Выбор банка и ипотечной программы

При выборе организации, в которой будет оформляться ипотека, следует ознакомиться с условиями. В Сбербанке есть ряд социальных программ, направленные на отдельные слои населения. Но здесь сложнее получить одобрение, в таком случае следует ознакомиться с процентными ставками в коммерческих банках. Практически у всех сейчас имеются сайты в интернете, там можно найти кредитный калькулятор и просчитать размеры платежей и переплат в соответствии с разными сроками.

На что следует обратить внимание при выборе банка:

• размер первого взноса;
• требования к заёмщикам;
• условия кредитования: ставки, сроки выплат, время просрочки;
• надежность организации.

Следует знать, что в коммерческих банках можно взять кредит без предоставления справки о доходах, но при этом процентов придется платить больше.

Выбирая программу, нужно оценивать свои возможности. Это может быть ипотека для пожилых людей, либо с использованием материального (семейного) капитала, с первоначальным платежом в 10-20%, либо без данного взноса.

Подготовка документов

В разных банках различные списки требуемых документов. Чем меньше процент переплат, тем больший пакет нужно собрать. Есть банки, где средства можно получить, используя всего 2 бумаги.

Чтобы оформить ипотеку, обычно необходим такой пакет бумаг:

• паспорт (оригинал) заёмщика и созаёмщика;
• справка о доходах;
• документ о бракосочетании;
• бумаги на залоговую недвижимость (свидетельство собственности, документ оценки);
• копия трудовой.

Данный список примерный, в некоторых организациях дополнительно требуются другие документы. При невозможности взять справку о доходах подтвердить платежеспособность могут бумаги на автомобиль, ксерокопии счетов сберегательных книжек.

После предоставления всех документов необходимо дождаться решения банка. Иногда вам могут позвонить уже через день, а иногда срок ожидания может затягиваться до двух недель.

Выбираем объект

После одобрения банк дает срок на поиски объекта недвижимости, по истечении которого все бумаги надо будет собирать повторно.

После того как объект выбран, его будут тщательным образом проверять юристы банка. Это не должно быть аварийное или ветхое жилье, там не должны быть прописаны осужденные, отбывающие срок в местах лишения свободы.

Не все организации одобряют кредит на покупку квартиры в новостройке, но есть банки, где процентная ставка на «первички», наоборот, значительно ниже, чем на «вторички».

Некоторые предпочитают начинать оформление ипотеки с выбора квартиры и лишь затем обращаться в банк, уже зная конкретную сумму.

Страхование

В связи с тем, что до полного погашения долга по ипотеке, квартира находится в залоге у банка, требуется обязательное страхование приобретаемого объекта. В некоторых программах обязательным условием является страхование еще и собственной жизни, например, при оформлении ипотеки в Сбербанке на приобретение квартиры в новостройке.

Навязывание страхования жизни не является законным, но в большинстве случаев при отказе возрастает процентная ставка.

Кредитный договор

После оплаты и оформления страховки подписывается кредитный договор. Как правило, он стандартный, но лучше потратить время на ознакомление. Особенное внимание стоит обратить на сноски мелким шрифтом.

Не всегда юридический язык понятен простым гражданам, иногда требуются уточнения. Не нужно стесняться задавать вопросы менеджеру.

Оформление сделки купли-продажи

Последним шагом является оформление сделки и передача денежных средств продавцу. Сначала банк переводит их на счет заемщика, затем они переводятся на счет продавца вместе с первоначальным взносом (собственными средствами покупателя).

Можно ли взять квартиру в ипотеку без первого взноса?

В разных банках различные условия кредитования, большинство программ предполагает внесение первого взноса. Минимальный размер составляет 10% от общей стоимости объекта недвижимости, но для многих и эта сумма непосильна.

Есть ряд программ, которые предоставляют ипотеку без первого взноса, но их условия не всегда лояльны:

• более высокие процентные ставки;
• наличие автомобиля или недвижимости, которые можно заложить;
• больший пакет документов, чем при ипотеке с первоначальным взносом,
• поручители, к которым также предъявляются определенные требования банка.

Минусы такого кредитования очевидны: большие переплаты по процентам, долгая проверка бумаг. А закладывая недвижимость, есть риск остаться и без новой, и без уже имеющейся квартиры, при отсутствии средств на ежемесячные выплаты.

Большинство серьезных банков не предоставляют такой кредит, руководствуясь убеждением, что если человек не смог накопить 10-20% на первый взнос, скорее всего, он неплатежеспособен. Зачастую такие кредиты дают коммерческие банки с сомнительной репутацией, поэтому стоит хорошо подумать, ознакомиться с программами в разных банках, изучить репутацию организации, и лишь потом решаться на этот шаг.

7 способов взять ипотеку легально без первоначального взноса описаны в данном видео:

Как молодой семье взять квартиру в ипотеку?

Все молодые семьи хотят жить отдельно от родителей, но не все могут накопить на недвижимость в короткие сроки. На помощь приходят программы для молодых семей, которые есть во многих банках. Лидером в данном ипотечном кредитовании является Сбербанк. Преимуществом перед другими банками является то, что в случае рождения ребенка или потери основного дохода можно получить отсрочку по выплате основного долга до трех лет. При этом проценты все равно нужно будет выплачивать.

Требования банка:

• оформленный законный брак;
• первоначальный взнос от 10 до 15%;
• одному из участников кредитования должно быть не больше 35 лет.

В таких ипотечных программах более мягкие условия:

• процентные ставки от 10 до 13% годовых;
• первоначальный взнос от 10 до 15%, зависит от количества детей;
• возможность внесения в качестве первоначального взноса материнского капитала;
• срок кредитования – до 30 лет;
• не нужно искать поручителя.

Кроме Сбербанка, выгодные условия ипотечного кредитования для молодых семей предлагают ВТБ 24, ОТП, Газпромбанк, Россельхозбанк.

При данном типе кредитования, даже если ипотека оформляется на одного супруга, второй автоматически становится созаёмщиком, без подписи которого невозможно оформление кредита. Соответственно, и документы необходимо предоставлять обоим гражданам:

• паспорта (оригиналы);
• справки о доходах;
• копии трудовых;
• копии дипломов;
• свидетельство о бракосочетании;
• свидетельства о рождении детей (оригиналы).

Ознакомиться с разными программами ипотек для молодых семей, их условиями можно в данном видео:

Как взять ипотеку под залог квартиры?

Имея недвижимость, можно взять ипотеку под ее залог, не предоставляя при этом денежные средства на первоначальный взнос. Для многих этот вид ипотеки может стать выгодным. Процентные ставки при таком типе ипотечной программы не отличаются от ипотеки с первоначальным взносом и колеблются от 11 до 16%.

Банки выделяют от 75 до 85% от стоимости заложенной квартиры. Возраст заёмщика должен составлять 18-65 лет. Срок кредитования во многих организациях достигает 30-ти лет.

Требования к квартире под залог:

• должна быть проведена оценка стоимости;
• в наличии должны быть все документы: от свидетельства на право собственности до бумаг из кадастровой палаты;
• не должно быть никаких деревянных перегородок, незаконных перепланировок;
• возраст постройки – не больше 50 лет;
• квартира не относится к ветхому или аварийному жилью, не является историческим или архитектурным памятником;
• нет долгов по коммунальным платежам;
• в квартире есть водопровод, газопровод и электроснабжение;
• количество этажей – не меньше 5-ти;
• отсутствие прописанных несовершеннолетних граждан (исключение – наличие разрешения из органов опеки).

Если квартира для залога не соответствует требованиям, банк вправе отказать от выдачи ипотеки.

Не всегда такой вид кредитования выгоден, велик риск остаться без залогового жилья при невыполнении условий кредитного договора. К минусам также можно отнести то, что банки требуют страховать не только жилье, но и собственную жизнь, а это уже гораздо большая сумма, которая увеличивается каждый год.

Можно ли взять ипотеку больше стоимости квартиры

Ипотека – это целевой кредит, заемщик не получает «живых» денег. Денежные средства зачисляются на счет покупателя и сразу в этом же банке переводятся на счет продавца. Поэтому официально, законным способом, получить кредит больше стоимости квартиры невозможно.

Как правило, на покупку жилья банк предоставляет 80-90% от стоимости жилья, в зависимости от условий программы. Если же не хватает средств на первоначальный взнос или на ремонт, можно оформить потребительский кредит. Процентные ставки в таком случае выше.

Выбор программ. Выбирая банк и программу, следует обратить внимание на такие нюансы:

• процентная ставка;
• размер первоначального взноса;
• параметры, снижающие процентные ставки;
• условия досрочного погашения;
• штрафные санкции при просрочке;
• максимальный размер кредита;
• сроки;