При планировании пространства необходимо знать и учитывать очень многое.
1. Возраст жильцов и их количество (пожилые люди могут не справиться с новинками техники стиля хай-тек , а дети будут чувствовать себя некомфортно в классическом стиле, где им останется мало места для активных игр).
2. Все помещения делятся на несколько функциональных зон (зонируются) в зависимости от назначения.
3. Учитывать функциональные особенности помещения (определить, как именно будет использоваться данное пространство, может, в одном помещении будут соединены функции сразу двух помещений — например, гостиной и кабинета).
4. Правильно разместить предметы мебели относительно зон помещения (необходимо составить четкий план в масштабе с учетом всех размеров и следовать ему).
5. Подобрать стиль (после ознакомления с характерными особенностями каждого из стилей, учитывая варианты планировки и дизайна помещений, необходимо определиться со стилем).
6. Разработать и гармонично «вписать» детали интерьера и характерные для выбранного стиля предметы в помещение (работая с готовым планом, необходимо продумать более подробно, какие именно предметы мебели и декора будут присутствовать в помещении, и после внести соответствующие коррективы).
Если вы не будете придерживаться вышеперечисленного плана работ, результат может получиться не таким хорошим, как вам бы того хотелось. Более того, из-за спешки вы можете создать некомфортную атмосферу для некоторых обитателей дома. Например, вы оформили помещение в классическом стиле . Привозите всю семью в обновленное жилище, а ваши маленькие дети так разошлись от радости, что им хочется побегать и попрыгать. А вам то и дело приходится говорить «Там не бегай — разобьешь!» или «Не трогай! Уронишь!». Вот и конфликтная ситуация. А дети есть дети — они любопытны и активны, они не могут ходить степенно, рассматривая произведения искусства.
Количество жильцов в помещениях имеет такое же огромное значение, как и их возраст. Если у вас большая семья — шесть и более человек, то вам необходимо стремиться к минимуму изыска и максимуму функциональности. Больше людей — больше мнений, больше желаний и вкусов. К тому же каждому необходимо свое рабочее ме-сто и место для отдыха — это подразумевает использование многоцелевой мебели, которая явно не впишется в интерьер классического стиля или стиля ар-деко.
Теперь разберемся с зонами . Зоной интерьера называют тот участок помещения, который отвечает одной из функций помещения.
Функции различных помещений : отдых, сон, приготовление и прием пищи, хранение, проход, развлечение, работа, учеба и так далее. Соответственно, выделяют следующие зоны в интерьере:
✏ зона отдыха (мягкая мебель, спальное место); 4 зона прохода (место, где помещение свободно от чего- либо);
✏ зона столовой (место, где жильцы едят, — стол, стулья, бар);
✏ зона информации или развлечений (место, где располагается телевизор, аудиосистема, караоке, видеомагнитофон, проектор, а также дополнительные аксессуары — полочки для дисков или тумба);
✏ гардеробная зона (место, где хранится одежда);
✏ туалетная зона (место, где стоит трюмо, туалетный столик, пуф);
✏ игровая зона (место, где играются дети);
✏ зона хранения (место, где хранятся книги, пылесос, различные мелочи, вещи, гладильная доска и прочие предметы обихода);
✏ рабочая зона (письменный или компьютерный стол, стеллажи для документов, полки для книг).
Это не весь перечень возможных зон помещения — для каждого случая они индивидуальны, а вышеприведенные — это несколько стандартных, обязательных зон, без которых интерьер не будет комфортным и функциональным. Конкретное количество зон зависит от жильцов, их образа жизни и потребностей.
По имеющемуся у вас плану с нанесенными зонами вы должны разместить все необходимые предметы мебели в помещении. Причем следует помнить, что для комфортного пребывания, работы или отдыха существуют определенные нормативы относительно высоты, размеров и прочих параметров помещения. Если не соблюдать эти нормы, могут возникать некоторые неприятные ситуации, например, ящик стола не будет открываться из- за стиральной машины или навесные ящики окажутся слишком высоко и хозяйке придется каждый раз становиться на табурет, чтобы дотянуться до необходимых предметов.
Изначально, выбрав стиль оформления, необходимо решить, что лежит в основе данного стиля (так называемая формообразующая интерьера), — это может быть квадрат, линия, полоса, круг, овал. На основе этой формы и строится интерьер помещения, разрабатываются все детали интерьера. К примеру, нельзя сделать двухуровневый потолок с квадратной основой, а под ним разместить круглый диван, круглый столик и ковер — это будет дисгармония. Уж если потолок имеет в основе квадрат, то и мебель, и ковры, и рисунок на стенах должны соответствовать ему, то есть иметь квадратную или максимально приближенную к ней форму.
Все помещения в любом жилище можно поделить на две большие группы: те, которые предназначены для сна и отдыха и те, которые созданы для общения и дневной активности.
Помещения для общения и дневной активности:
- Прихожая.
- Гостиная.
- Кухня.
- Столовая.
- Кладовая.
- Рабочий кабинет.
Помещения для сна и отдыха:
К этой группе относят:
- Спальни.
- Туалет.
- Ванную.
Эту зону размещают в дальней части жилища, в его наиболее тихой части.
Еще один вариант деления – на общественные и личные зоны. К первым относится прихожая, зал или гостиная, кладовая, столовая, кухня, ванная и туалет (если в вашей квартире один санузел). Ко вторым – спальни, места для работы, учебы или хобби.
Распределение зон
Окна помещений активной зоны по возможности следует ориентировать на более шумную сторону (улица, автомагистраль), а окна комнат спальной зоны – во двор.
Зона для общения и дневной активности должна располагаться близко от входа. При этом желательно, чтобы окна кухни выходили на восток, а окна гостиной – на запад. Это связано с характером активности в течение дня.
Как правило, основные действия на кухне выполняются утром и сразу после возвращения с работы. А вот в гостиной семья собирается по вечерам. Утреннее солнце поможет членам семьи быстрее обрести бодрость во время приготовления и поглощения завтрака. А вечером можно будет подольше посидеть в гостиной, не включая дополнительных источников освещения.
Еще одно правило: кухня, кладовая и прихожая должны быть связаны между собой так, чтобы вам было удобно доставлять продукты и перемещать их из кухни в кладовую и обратно.
Зону для отдыха и сна размещают в дальней части квартиры. Предпочтительно, чтобы окна спален выходили на восточную сторону – утреннее солнце облегчит ваше пробуждение, сделает начало дня легким и приятным.
При составлении плана нужно продумывать не только расположение самих зон, но и удобные «пути сообщения» - чтобы мама, которая поднимается раньше всех, выходя из спальни, не будила детей или престарелых родителей; чтобы поход за банкой огурцов в кладовую не доставлял неудобств сыну-подростку, который в это время принимает гостей и т.д.
Для наглядности можно выделить на плане квартиры основные зоны, промаркировав их различными цветами, а затем нанести на схему маршруты всех членов семьи.
Постарайтесь также не смешивать места общественного и личного пользования в одном помещении – это снижает уровень комфорта и может становиться причиной конфликтов.
Совмещение зон
Разумеется, деление на зоны достаточно условно. На практике в городских квартирах часто приходится совмещать несколько зон в одном помещении.
Что совмещают:
- Гостиная или зал: место для отдыха, для просмотра телепередач и для приема гостей.
- Спальня: спальное место, место для учебы, работы, хобби или для спортивных занятий.
- Кухня: места для приготовления пищи, для приема пищи, для хранения продуктов и для общения.
- Совмещенный санузел: туалетная зона, место для гигиенических процедур и хозблок (стиральная машина, корзина для белья, тазы).
Зонирование помещения
Для выделения нескольких зон в одном помещении можно использовать:- Перегородки и арки.
- Раздвижные конструкции.
- Занавесы.
- Зонирование при помощи отделочных материалов.
- Изменение уровня пола или потолка.
- Различное освещение.
На часто применяют сочетание нескольких приемов.
Перегородки
Стационарные перегородки – хороший способ в случае, когда необходимо выделить несколько постоянных зон. Преимущество такого зонирования – при серьезном подходе этот элемент интерьера может стать настоящей «изюминкой» квартиры. Недостаток – вы не сможете убрать перегородку, не нанеся существенного урона интерьеру. К тому же, небольшие комнатки типовых квартир при таком делении можно превратить в набор малоэстетичных и не слишком удобных закутков.
В зависимости от особенностей зон и потребностей жильцов можно установить глухие или неполные перегородки. При этом нужно следить, чтобы отгороженная зона не осталась без естественного источника света (исключение – зоны для хранения продуктов, вещей, инструментов и т.д.).
Для сохранения естественного освещения можно использовать частично или полностью прозрачные перегородки или декоративные конструкции с отверстиями. Высота перегородок может быть любой: от почти символических 80-90 см (более низкие перегородки, как правило, не используются, поскольку они неудобны и воспринимаются, как помеха на пути, а не как элемент зонирования) до полной высоты помещения.
Еще один вариант перегородки – арка, которая четко разделяет пространство и при этом практически не «съедает» полезную площадь.
Мобильные перегородки (ширмы) – отличное решение для тех, кто любит время от времени обновлять интерьер. Аргументом в пользу таких перегородок также является относительно низкая стоимость и простота установки. Эти элементы тонкие и легкие. Они практически не «съедают» полезное пространство. К числу их недостатков можно отнести неустойчивость и недостаточную «солидность».
Раздвижные конструкции
Раздвижные конструкции – отличная альтернатива перегородкам. Они обеспечивают хорошую изоляцию зон и не требуют много полезной площади. Обычно их изготавливают из полупрозрачных материалов, чтобы обеспечить сохранение естественного освещения и сделать конструкцию более легкой, «воздушной». Исключение – раздвижные двери кладовых и хозблоков.
Декоративные элементы
Аквариум, двусторонний камин или декоративная композиция из живых домашних растений – изящное, оригинальное и стильное решение для зонирования помещений. К сожалению, подобные элементы занимают много полезной площади, поэтому использовать их в стандартных квартирах с небольшими комнатами зачастую невозможно.
Занавес
Этот элемент может быть передвижным или стационарным, подвижным или неподвижным, разделять комнату полностью или частично. Он практически не занимает места. При необходимости его легко убрать, восстановив целостность помещения.
Для создания занавесов используют вертикальные и горизонтальные жалюзи, портьерную ткань, органзу и другие материалы.
Использование отделочных материалов
Возможно цветовое зонирование (использование одного и того же материала разных цветов) по принципу контраста или дополнения либо оформление отдельных зон различными материалами. Этот способ зонирования часто сочетают с изменением высоты пола или потолка.
Изменение уровня пола или потолка
Такое зонирование отлично смотрится и позволяет эффективно выделить различные зоны, не теряя полезное пространство. Однако при его планировании следует обращать внимание на следующие моменты:
- Этот вариант не всегда уместен в помещениях с низкими потолками.
- Для предотвращения травм изменение уровня пола следует как-то «обозначить» или дополнить другим способом зонирования. Например, установив на границе напольный горшок с домашним растением, обозначив ее контрастным цветом, встроенными светильниками или перилами.
Различное освещение
Этот способ используют как отдельно, так и в комбинации с другими приемами. Могут использоваться как встроенные источники освещения, так и потолочные, настенные и напольные световые приборы.
Мебель
Большинство современных предметов меблировки можно размещать как у стены, так и в центре помещения. «Воздушные» полочки на вертикальном металлическом стержне от пола до потолка, узкая этажерка, барная стойка или спинка дивана могут разделить пространство не хуже, чем перегородки или занавеси.
Какой бы вариант зонирования вы не выбрали, учитывайте, что перегородки, занавесы, ширмы, подиумы или светильники являются полноценной частью интерьера, а значит, они должны соответствовать общему стилю помещения.
Одной из важных задач архитектурного проектирования являются приведение функ-
ционально-технологических процессов, протекающих в здании, в определенную ясную сис-
тему. В начале необходимо проанализировать функционально-технологические процессы и
их условия, установить последовательность (очередность) этих процессов, определить на
этой основе взаимосвязь между отдельными помещениями или их группами и затем компо-
Зиционную схему здания в целом.
Функциональная схема дает информацию о структуре функциональных связей объек-
та и о последовательности происходящих функциональных процессов, она раскрывает функ-
циональное содержание архитектурного объекта (рис. 2). В ходе дальнейшего проектирова-
ния осуществляют переход от функциональной к планировочной схеме.
Примеры функциональных схем общественных зданий
Б – блок схема:
а) функциональная схема здания правления международной нефтяной корпорации;
б) функциональная схема библиотеки;
в) функциональная схема кинотеатра;
г) функциональная схема здания театра
Принципы и приемы планировки общественных зданий
Формообразование главных и второстепенных помещений, их сочетание строится на
основе гармонизации и психофизиологических закономерностей внутреннего пространства.
В архитектурном проектировании общественных зданий сложились два основных метода
построения их архитектурно-планировочной композиции в зависимости от различного под-
хода к формированию внутреннего пространства зданий.
Первый метод, наиболее традиционный, основан на четком разделении всех помеще-
ний на однородные функциональные группы, выделение ядра композиции и элементов
функциональных связей. Система организации жизни в здании в том случае соответствует
внутренним пространствам.
Второй метод, соответствующий требованиям современной архитектуры, основан на
универсальности и многообразном использовании внутреннего пространства путем создания
единого укрупненного гибкого внутреннего пространства с простым очертанием объема. В
любом случае функциональные группы формируются на основе расчленения внутреннего
пространства специальными конструкциями – передвижными перегородками.
В целом выбор того или иного метода построения архитектурно-планировочной ком-
позиции зависит от конкретных функциональных градостроительных и художественно об-
разных задач и условий проектирования общественного здания.
Очевидно, что группировка внутренних пространств также влияет на композиционное
решение общественного здания. В одних случаях, когда ядро композиции располагается по
оси симметрии, а второстепенные помещения группируются вокруг него, формируется сим-
метричная схема.
В других, когда ядро композиции располагается внецентренно, а соподчиненные эле-
менты свободно группируются по отношению к нему, создается асимметричная схема ком-
В зависимости от характера функциональных процессов группировка помещений
должна; учитывать: во-первых, взаимосвязи помещений, требующие непосредственного со-
пряжения помещений (например, зал и сцена вестибюль и гардероб и т. п.), и, во-вторых,
взаимосвязи помещений при помощи горизонтальных и вертикальных коммуникаций (кори-
доры, лестницы и пр.). Один и тот же функциональный процесс может иметь несколько ра-
циональных схем организации внутреннего пространства или объемно-планировочных схем.
Выбор той или иной планировочной схемы определяется характером самих функциональных
процессов, но во всех случаях структура среды должна соответствовать структуре функций.
Известные возможные сочетания пространств внутри здания сводятся к шести основ-
ным схемам: ячейковой, коридорной, анфиладной, зальной, павильонной и смешанной или
комбинированной (рис. 3).
Ячейковая схема состоит из частей, в которых функциональные процессы проходят в
небольших равновеликих пространственных ячейках (например, детские и школьные здания,
лечебные и административные учреждения). Самостоятельно функционирующие ячейки
могут иметь общую коммуникацию, связывающую их с внешней средой.
Коридорная схема складывается из сравнительно небольших ячеек, вмещающих части
единого процесса и связанных общей линейной коммуникацией, коридором. Ячейки могут
располагаться с одной или с двух сторон связывающего их коммуникационного коридора.
Анфиладная схема представляет собой ряд помещений, расположенных друг за дру-
гом и объединенных между собой сквозным проходом. Такая схема используется при един-
стве функционального процесса, требующего лишь незначительной степени подразделения
его частей, раскрывающихся одна в другую. Анфиладная схема применяется и зданиях музе-
ев, выставок, некоторых типов магазинов и предприятий службы быта (салонный тип).
Зальная схема основана на создании единого пространства для функции, требующих
больших нерасчлененных площадей, вмещающих массы посетителей. Зальная схема харак-
терна для зрелищных, спортивных зданий, крытых рынков и т. п.
Павильонная схема построена на распределении помещений или их групп в отдель-
ных объемах павильонах, связанных между собой единым композиционным решением (ге-
неральным планом), например, павильонный рынок, состоящий из павильонов «овощи фрук-
ты», «мясо», «молоко»; дома отдыха с павильонами спальных корпусом и т. п.
Зальная схема обычно дополняется группами второстепенных помещений, имеющих
коридорную пли анфиладную схемы. В таких случаях создаются комбинированные схемы
путем сочетания и совместного использования перечисленных выше схем (бескоридорная,
коридорно-кольцевая, анфиладно-кольцевая, ячейково-зальная). Таковы, например, клубы,
библиотеки, Дворцы культуры, в которых смешанная схема вызывается сложностью функ-
циональных процессов.
Перечисленные выше схемы группировки пространств внутри зданий являются осно-
вой при формировании различных композиционных схем общественных зданий и комплек-
сов: компактной, протяженной и расчлененной. Компактная композиционная схема включа-
ет зальную и комбинированную схемы группировки помещений. Протяженная (линейная)
схема композиции основана на коридорной и анфиладной группировке помещений. Расчле-
ненная композиционная схема формируется по принципу павильонной системы.
Современные предприятия гостиничного хозяйства - это сложный комплексный объект, в который входит большое количество помещений разного функционального назначение: для приема, размещения и обслуживания, предоставления жилья, организации питания, предоставления бытовых услуг жителям, для культурно-массового отдыха, а также служебные, хозяйственные, подсобные, технические и т.д.. Состав и количество помещений любого предприятия гостиничного хозяйства зависит от типа и вместимости.
Группировка помещений предприятий гостиничного хозяйства рассматривается в зависимости от их функционального назначения:
Блок приемно-вспомогательных помещений с вестибюлем;
Блок помещений жилой группы;
Блок помещений питания;
Блок помещений администрации;
Блок бытовых, подсобных и хозяйственных помещений.
Все вышеупомянутые блоки должны быть взаимосвязаны между
собой с учетом специфики функционального процесса. В зависимости от типа гостиницы, в его структуру могут участвовать дополнительные блоки (Культурно-массового, спортивно-оздоровительного и делового назначения).
Организация помещений вестибюльной группы
Основной объединяющей звеном всех групп помещений гостиницы является блок приемно-вспомогательных помещений с вестибюлем.
Он создает первое впечатление о гостинице. В этих помещениях осуществляется: прием, оформление и размещение приезжих, расчеты с ними, предоставление информации о деятельности отель-
них служб, различных мероприятий, событий, достопримечательностей, экскурсий, хранения и транспортировки багажа и т.п..
Функциональная организация помещений вестибюльной группы должна обеспечить рациональное взаимное размещение вертикальных коммуникаций и входов, с тем, чтобы движение основного потока клиентов был коротким.
Для лучшей организации пространства в вестибюле выдерживается четкое зонирование, которое сводит к минимуму пересечение потоков тех, кто проживает, уезжает и приезжает, персонала, эпизодических гостей и путей доставки багажа в номера и к автобусам. Для этого используют декоративные решетки или экраны, изменение уровня пола или потолка помещения, расстановку мебели различного функционального назначения, элементы декоративного убранства, разнообразный характер освещения и типа светильников, цвет, отделочные материалы с различной фактурой поверхности.
В вестибюлях предусмотрены следующие основные зоны:
Зона интенсивного пешего движения охватывает маршрут транзитного движения к лифтам и лестницы;
Зона экстенсивного пешего движения включает пешие подходы к вспомогательным помещениям, гардероба, торговых киосков, телефонов-автоматов и группы приема. Нормативная площадь вестибюля с гардеробом принимается 0,74 м2 на 1 место. К группе помещений приема относятся дежурный администратор, ведущий учет занятых номеров, предварительных заказов; касса, где клиенты оплачивают все предоставляемые услуги, автоматически зарегистрированные на индивидуальных карточках; портье, ведущий учет ключей (а за ними - Присутствие клиентов), выдающий корреспонденцию и выполняет личные поручения;
Вспомогательная зона охватывает отделения связи, банковское отделение, транспортное агентство, парикмахерскую, пункты приема вещей на ремонт, химчистку и прачечную, в камеру хранения и т.п.;
Рекреационная зона обеспечивает кратковременный отдых гостей, приезжающих и уезжают.
Размещение функциональных зон может быть различным: фронтальной, продольным и концентрическим. Состав зон и их организация зависит от типа гостиницы. В четырех-и пятизвездочных отелях
предусматриваются магазины и торговые киоски. При вестибюлях должны быть специальные помещения для сортировки багажа, откуда он специальным лифтом доставляется на соответствующие жилые этажи и в номера. Из помещений сортировки багажа должен быть непосредственный доступ к автобусов и автомобилей, приезжающих и отъезжающих.
Размещение вспомогательных помещений гостиницы вокруг ее основного звена - вестибюля - Должно предусматривать возможность быстрого ориентирования прибывших, зрительного контроля за посетителями и исключать возможные (в туристических гостиницах) скопления групп туристов.
Основными элементами вестибюля есть главный вход в гостиничный комплекс, вертикальные коммуникации, связывающие вестибюль с высокими этажами (жилищными), и устойчивая оформление. От правильного размещения всех элементов и соблюдения технологической их последовательности (вход - стойка оформления - вертикальные коммуникации) в значительной степени зависит четкость движения в вестибюле и удобство пользование им. Особенно это имеет значение в отелях, работающих по системе «Службы портье», когда ключи от всех номеров находятся у портье.
Для функциональной организации гостиницы существенное значение имеет количество входов в здание. Отели большой емкости и высокого уровня комфорта имеют не менее 3-4 входов. Гостиницы малой вместимости ограничиваются двумя входами в здание (главным и к служебно-бытовых помещений), а также погрузочно-разгружалиным площадкой в хозяйственном дворе.
Большое значение имеет выбор места установки лифтов. Лифты, как правило, компонуются группами по несколько в каждой. Места установки этих групп должны обеспечивать кратчайшие пути в номера; в вестибюле лифты нужно располагать так, чтобы их можно было легко найти.
Стойка оформление - это рабочее место работников гостиничного комплекса, занятых приемом и оформлением клиентов. Здесь размещаются дежурный администратор, расчетная часть, паспортист, портье, дежурный справочного бюро, то есть те сотрудники, выполняющие функции по приему, оформлению и обслуживанию
гостей. Обычно устойчивая открыт барьером, отделяющим работников отеля от посетителей и позволяет общаться с ними. Существуют различные варианты планирование стойки, однако во всех случаях она должна обеспечивать удобное для работы и хранения необходимых документов. Не существует четкой взаимозависимости между длиной стойки оформления, вместимостью и категорией отеля. Однако некоторые иностранные специалисты считают, что его длина принимается из расчета 2,5 см на каждое место в гостиничном комплексе. Для лучшего ориентирования в пространстве вестибюля стойку оформления акцентируют различными декоративными средствами.
Камера хранения служит для хранения ручной клади и оборудуется стеллажами. Ее размещают рядом с вестибюлем, нередко вместе с гардеробом, что позволяет одному сотруднику совмещать функции гардеробщика и дежурного в камере хранения. Украинскими нормами установлен размер камеры хранения от 5 до 50 м2 в зависимости от вместимости гостиничного комплекса.
В современных гостиничных заведениях в камерах хранения устраивают сейфы, где жители отелей могут хранить деньги и драгоценности. За пользование сейфами взимается плата, поскольку это дополнительная услуга для гостиничной клиентуры.
В гостиничных комплексах, предназначенных для обслуживания туристов, при вестибюле предусматривается специальное помещение для швейцаров, носителей багажа, а также для сортировки и временного хранения багажа клиентов. Эти помещения обычно удобно связаны с грузовым лифтом, который доставляет багаж на жилые этажи и размещается у входа в здание.
Санитарный узел при вестибюле предназначен для клиентов, временно находятся в районе вестибюля. Чаще всего он размещается так, чтобы посетители ресторана могли им воспользоваться, в основном его располагают в подвальном помещении под главным вестибюлем гостиничного комплекса.
В отельного вестибюле должен быть и гардероб для обслуживания гостей. Интенсивность его работы возрастает в часы работы ресторана. Этот гардероб обслуживает также лиц, которые приходят к клиентам гостиничного заведения.
Блок помещений жилой группы - основной в гостиницах любого типа. Эти помещения составляют более 50% объема здания и являются жилыми комнатами - номерами, а также непосредственно связанными с ними вспомогательными и служебными помещениями.
Коридоры, как и вестибюль, составляют первое впечатление о гостинице. Они относятся к жилой группы помещений и является важным коммуникационным узлом, соединяющим лифты, лестница с номерным фондом гостиницы и другими помещениями.
Основным требованием к коридоров является отсутствие мебели и достаточное дневное и искусственное освещение, что способствует быстрой ориентации жителей. Коридоры по всей длине должны располагаться на одном уровне; в случае перепада уровней нужно предусматривать средства для ориентирования: освещение, замен лестницы постепенным подъемом пола, озеленение низу стены в месте перепада подобное.
При большой длине коридора предусматриваются световые разрывы через каждые 20 м. Ширина коридора рассчитывается так, чтобы в нем могли легко разминуться два человека с чемоданами в руках. Отсюда требование к ширине одностороннего коридора - не менее 1,3-1,4 м, а двустороннего - 1,6-2,0 м (если двери открываются внутрь номера). Если же дверь открывается в коридор, то соответственно и ширина его увеличивается.
Структура жилых номеров определяется характером сооружения гостиничного комплекса. Например, гостиницы, предназначенные для отдыха, должны иметь больше двухместных, а городские гостиничные комплексы - одноместных номеров.
Номера располагаются на жилых этажах, где также помещения для дежурного персонала, обслуживающего их, общие горизонтальные коммуникации, гостиной, лифтовые или лестнично-лифтовые холлы. Основные вертикальные коммуникации (лестницы и лифты) часто объединяют в единый лестнично-лифтовой узел, размещение которого зависит основном от формы плана жилых этажей. Распределение площади жилой части между номерами и другими помещениями значительно отличается: доля номеров составляет 54-70%, на коридоры приходится от 13 до 22%.
Как показывает анализ практики проектирования и строительства гостиниц, жилую часть проектируют с прямоугольной, компактной, атриум-ной и усложненной формой плана. Отели с прямоугольной и усложненной формой плана распространены больше, чем с компактной и атриумная. На выбор формы плана влияют: градостроительные особенности площадки строительства, его размер и форма, санитарно-гигиенические и противопожарные требования, технико-экономические соображения, а также творческий замысел архитектора.
Прямоугольная форма плана применяется в зданиях гостиниц разной этажности и протяженности. На основе прямоугольных планов основном создают лаконичные объемы зданий в форме параллелепипеда.
Компактная форма плана (приближена к кругу, эллипсу, квадрата, треугольника) больше присуща многоэтажным гостиницам башенного типа. Узел вертикальных коммуникаций по такого планирования часто находится в центральной части здания. Общие поэтажные коридоры не растянуты; расстояние от вертикальных коммуникаций к входам в номера относительно невелика. Отели с компактной формой плана целесообразны на небольших участках, освобождающихся при реконструкции городов; в районах, богатых зеленые насаждения, при максимальном сохранении этих насаждений; в сложных грунтовых условиях (на горных склонах, скальных грунтах и т.д.).
Осложненная форма плана жилой части имеет много вариантов: «трилистники», «Крестовины», разнообразные криволинейные формы. Изменение направления общих горизонтальных коммуникаций позволяет избежать мысли о монотонность коридора, возникающий в вытянутых зданиях с прямоугольной формой плана. Но при сложных извилистых формах плана не все номера находятся в одинаковых условиях. Например, в номерах, расположенных во внутренних углах здания, ухудшаются условия освещения и инсоляции (возможно затенение номеров, особенно расположенных на нижних этажах), в ряде случаев не исключается «просмотра» номера из окон других помещений.
Атриумная форма плана (с внутренним двором, застроенным по периметру) позволяет разместить на этаже большое количество номеров. Чаще во внутренней замкнутый двор смотрят общие галереи или подсобные и вспомогательные помещения. Иногда во внутришний двор обращены номера. При ориентации номеров во внутренний двор отеля они лишаются видовых качеств, ухудшается инсоляция номеров от окон, расположенных напротив помещений.
Основным элементом блока помещений жилой группы является гостиничный номер - многофункциональное помещение, предназначенное для отдыха и сна, работы, приема гостей. В зависимости от назначения гостиницы и потребностей гостей, оборудование номера может быть различным.
Гостиничные номера классифицируют (см. приложение Д)
По количеству мест:
Одноместные (SGL - single)
Двухместные (с двумя кроватями (TWIN) или одной двуспальной кроватью)
Трехместные (TRP - triple) и т.д.;
По количеству комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные и др.).. Наиболее распространенными в мировой практике являются однокомнатные номера на одну из двух человек. В подавляющем большинстве отелей доля однокомнатных номеров для одного клиента достигает 50 и более процентов номерного фонда;
По назначению различают:
Номера бизнес-класса предназначены для размещения лиц, находящиеся в деловых поездках или командировках. Кроме стандартной обстановки номера, здесь создаются условия для работы (рабочий стол, телефон, факс, компьютер и другая техника)
Номера экономического класса предназначены для широкого круга
потребителей. Они отличаются скромным и дешевым мебелью номеров сказывается на цене размещения;
Номера-апартаменты - это двух-, трех-, четырехкомнатные номера, предназначенные для долговременного проживания семей. Обязательным элементом таких номеров есть кухня полным набором бытовой техники (кофеваркой, микроволновой печью, миксером т.д.), что создает практически домашние условия пребывания. Апартаменты представляют не более 10% номерного фонда. Различают также такую категорию номеров, как люкс-апартаменты - три-, четырехкомнатные номера с жилой площадью не менее 45 м2, в составе которых кухня отсутствует. Эта категория номеров дорогая. В мировой практике такие номера известны как сьют-номера (suite) с не-
стандартным широкой двуспальной кроватью (200x200 см) и дополнительным гостевым туалетом (допускается отсутствие перегородки между витальнеюЛдальнею и кабинетом при визуальном разграничении помещения)
- «Студия» - однокомнатный номер с площадью не менее 25 м2, рассчитан на проживание одного-двух человек, с планированием, которое позволяет использовать часть помещения как гостиную / столовую / кабинет и проч.;
В зависимости от уровня комфортности и степени обладнаности номера делятся на следующие типы:
- «Президентский апартамент» - это висококомфортабель-не помещения, в состав которого входят такие же помещения, как и в номера «апартамент», но они дополнены помещениями для приема небольшого количества гостей, проведения встреч, совещаний, заседаний, организации различных банкетов и т.п.. Такой номер предусмотрен для приема официальной государственной лица, а также туристов с классом обслуживания VIP;
Номер «апартамент» состоит из нескольких жилых комнат: одной или двух гостиных с мини-барами и мини-сейфами, нескольких спальных комнат с автономными полными санузлами (в состав которых входит биде), одного или двух рабочих кабинетов, небольшой кухни со столовой, холла или прихожей, имеющий один или два санузла. Номер «апартамент» может быть размещен на двух уровнях: на первом - гостиная, прихожая, санузел, кухня-ниша, на втором - спальня с гардеробной, кабинет, санузел;
Номер «люкс» имеет несколько комнат (спальню, кабинет, гостиную), прихожая, и полный санузел;
Двухкомнатный номер имеет две комнаты - спальню и гостиную с рабочей зоной и зоной отдыха (спальня и гостиная могут отделяться друг от друга раздвижными или складывающимися перегородками или стеклянными дверями), прихожую полный санузел с ванной или душем, умывальником и туалетом;
Номер «комплекс» имеет два или несколько смежных обычных номеров или номер «Люкс». Комнаты между собой объединены общим прихожей и имеют один или два санузла. Номер «комплекс» можно использовать как одно-или двухкомнатные номера или как
многокомнатные апартаменты с соответствующим переоборудованием. их можно использовать для проведения собраний, совещаний. Трансформация номеров комплексы требует значительных усилий персонала
Номер «дубль» (studio) - типичный двухместный номер, в котором одна кровать заменяется диваном-кроватью, диваном-тахтой, креслом-кроватью, позволяющий использовать этот номер как двухместный или как комфортабельный одноместный. Здесь устанавливают комбинированный стол, составленную подставку для чемодана, журнальный столик, кресло. Такие номера обеспечивают гибкую систему поселения и экономически выгодными для мотелей, кемпингов и т.д.. Трансформация одноместного номера «дубль» в двухместный не требует дополнительных затрат, рабочей силы и является удобным в пользовании;
Однокомнатный номер состоит из одной жилой комнаты, прихожей и санитарного узла. Они являются наиболее распространенными.
Для всех типов номеров порядок расстановки мебели зависит от размеров и конфигурации номера, его жилой площади, размещение оконных и-дверных отверстий.
Независимо от категории каждый гостиничный номер должен иметь такой набор мебели и оборудование: кровать; стул или кресло на 1 человека; ночной столик или тумбочку (в расчете на 1 койку) шкаф для одежды; общее освещение; корзину.
В каждом номере должна быть информация о готедь и план эвакуации при пожара.
Пространство комнаты (или комнат) номера делится на функциональные зоны. До 70% общей площади однокомнатного номера на 1 человека может приходиться на жилую зону, до 14% - на переднюю, до 20% - на санитарный узел. Жилая площадь при этом может колебаться в пределах от 7 до 14 м2.
Современные стандарты некоторых стран предусматривают соблюдение минимальной площади пола в одноместном номере не менее 14 м2, а в двухместном - не менее 18м2. В частности, немецкими стандартами предусмотрена площадь комфортного однокомнатного номера на одного жителя от 16 до 18 м2, а на двух - от 20 до 21 м2; Украинских же стандартам в аналогичных номерах предусмотрены площади колеблются в пределах от 8 до 14 м2 в первом случае и от 10 до 16 м2 - в втором (см. приложение).
Мебель в номерах размещаются в зависимости от габаритов номера, особенностей отопления, технологических параметров помещения. Они должны обеспечивать комфорт и безопасность, соответствовать санитарным и экономическим требованиям, вкусам клиентов.
Соотношение номеров различной вместимости жестко зафиксировано и может изменяться только при реконструкции гостиниц (если позволяет конструкция). Вместе с тем структура номерного фонда должна соответствовать потребностям клиентов и корректируется зависимости от сезона. В некоторых отелях предусмотрены оперативные изменения состава номерного фонда за счет объединения или разъединения номеров с использованием дверей и (или) передвижных перегородок.
Для дежурного персонала, обслуживающего номерной фонд, на жилых этажах предусматривают комнату дежурного персонала, комнату глажения и чистки одежды, отдельные кладовые для хранения ограниченного запаса чистого и грязного белья, номер для сервировки, санитарный узел.
Служебное помещение для горничных должно располагаться ближе к объектам обслуживания. Довольно часто помещение дежурного персонала группируют и размещают вблизи служебных лифтов и лестниц, которые связывают их с общими хозяйственными и складскими помещениями гостиничного комплекса, расположенными в подвальном, цокольном или первом этаже здания. При размещении их рядом с грузопассажирским лифтом кабину последнего желательно открывать в сторону помещений для персонала, для чего ее в большинстве случаев делают проходной. Это значительно облегчает доставку чистого белья и различных грузов, устраняет нежелательный пересечение потоков клиентов гостиницы и обслуживающего персонала. При этих помещениях предусматривают мусоропровод, пылеуловитель (для очистки пылесосов) или централизованную систему пылеудаления, билизнопровид или специальный лифт для спуска грязного белья в центральную бельевую.
Помещение для дежурного персонала находятся на каждом этаже, но при небольшой вместимости гостиницы (менее ЗО мест) располагать их на каждом этаже неэкономично. В комнате для дежурного персонала размещают стол, стул,
столовые подносы, шкаф, телефон, иногда диван, холодильник и умывальник. В гостиничных комплексах высокого класса устанавливают табло вызовов к номерам.
Комната чистки и глажения одежды предназначена для самообслуживания клиентов гостиницы. В ряде случаев им пользуется персонал. Это помещение оборудуют столом (или столами) для глажки одежды, раковиной, стойкой для вешалок. В гостиничных комплексах высшей категории такие комнаты не предусмотрены, поскольку эти операции осуществляются только обслуживающим персоналом. Кроме комнаты для чистки и глажка одежды, предусматривают специальное помещение для чистки обуви.
Условно все объекты недвижимости можно разделить на «жилые» и «нежилые». Под жилыми помещениям, как правило, понимаются квартиры, комнаты, коттеджи, загородные дома, виллы, таунхаусы, апартаменты. К нежилым принято относить производственные и складские помещения и различные офисные здания и бизнес-центры, а также магазины, салоны красоты, аптеки.
Но нередко помещения из одной категории могут легко перемещаться в другую путем изменения их функционального назначения. Например, в последнее время на рынке появился принципиально новый формат жилья - апартаменты в стиле лофт, которые размещаются на территории бывших фабрик и производств. Один из самых ярких примеров такого перевода нежилых помещений в категорию жилых является реставрация и переоборудование корпусов фабрики Красный октябрь, расположенной в центре Москвы. Случаи же, когда офисы совершенно различных организаций располагаются в обычных квартирах или в бывших жилых особняках встречаются еще чаще. Так что главным определяющим фактором в определении «жилое» или «нежилое» помещение будет его целевое использование в данный момент. Каким же образом происходит перевод обыкновенных квартир в нежилой фонд, и как возможно типично и исторически нежилые помещения сделать жилыми?
Порядок такого перевода определяется и регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации и законодательством о градостроительной деятельности. На самом деле процедура перевода помещений из одной категории в другую не такая простая и имеет целый ряд ограничений. Так вы не можете изменить целевое назначение помещения, если оно обременено залоговыми обязательствами третьих лиц или сдано в долгосрочную аренду. Но остановимся более подробно на случаях изменения функционального назначения недвижимости.
Перевод жилого помещения в нежилое
Перевод жилых помещений, в частности квартир, в офисные или торговые помещения в Москве осуществляется довольно часто в последнее время. Ведь, продать или сдать в аренду коммерческое помещения намного выгоднее, чем обычную квартиру. Поэтому если вы не планируете использовать имеющуюся у вас дополнительную жилую недвижимость для собственного проживания в ней, и она соответствует условиям перевода в нежилой фонд, вы можете извлечь из такой собственности дополнительную вполне ощутимую прибыль.
Перевести недвижимость жилого фонда в нежилой возможно только при соблюдении следующих условий:
Квартира находится на первом этаже жилого многоквартирного дома;
Квартира находится на втором этаже многоквартирного жилого дома, при этом первый этаж используется как нежилое помещение (магазин, отделение банка, почта, салон красоты и т.п.) целиком или конкретно под вашей квартирой находится именно нежилое помещение, даже, если другие площади занимают квартиры;
Есть техническая возможность организации отдельного, не через общий подъезд, входа, который не будет мешать жильцам дома и создавать какие-либо неудобства;
Дом, в котором находится жилое помещение, не планируется сносить, реконструировать, и он не носит статуса аварийного состояния;
В квартире никто не прописан и фактически не проживает, то есть квартиру предполагается использовать только в качестве коммерческой недвижимости, не ущемляя при этом ничьих прав;
Есть согласие всех собственников на изменение целевого использования помещения.
Существует и еще ряд нюансов, которые смогут найти и распознать только эксперты. Поэтому имеет смысл перед началом достаточной долгой по времени (процесс в среднем занимает около 6 месяцев) и трудозатратой процедурой убедиться в том, что данное жилое помещение действительно можно использовать как нежилое. Для этого можно провести специальный экспертный анализ. Данная услуга предоставляется различными агентствами недвижимости, специализирующимися на таком виде преобразований. Кстати, они могут полностью взять на себя весь процесс сбора и подачи документов, разработку перепланировки и переоборудования помещения с целью его максимальной адаптации к новому статусу и согласование всей необходимой документации с различными государственными инстанциями. Правда, такие услуги обойдутся вам в несколько сотен тысяч рублей в зависимости от сложности вашего случая и объема необходимых работ, зато вы сможете сэкономить много драгоценного времени и собственных нервов. Что, учитывая особенности современного российского документооборота, особенно ценно.
Какие же основные этапы вам предстоит пройти, чтобы изменить функциональное назначение вашей недвижимости и повысить его стоимость уже в качестве нежилого помещения?
Первый этап представляет собой сбор обязательного пакета документов для БТИ, включающие в себя: технический и кадастровый паспорт вашей квартиры, поэтажный план здания, сведения об эксплуатации помещения и документы, подтверждающие ваше право собственности.
На втором и третьем этапах происходит детальное обследование технического состояния квартиры или любого другого жилого помещения, с учетом состояния перекрытий, полов, потолков, стен, оконных и дверных проемов, а также на основании проведенного исследования разрабатывается проект преобразования помещения в нежилое и разрабатывается проект перепланировки, предполагающий организацию отдельного входа или входной группы.
После этого начинается этап многочисленных согласований и получения разрешений на проведение подобных преобразований. Вам необходимо будет заручиться согласием комитета по архитектуре и градостроительству, балансодержателей данного помещения (ДЕЗ, ТСЖ, управляющая компания и т.п.), государственной жилищной инспекции, Роспотребнадзора, Госпожарнадзора, Мосэнергосбыта, Мосгаза, главного архитектора здания и при необходимости некоторых других организаций. Как видите, за реализацию одного этого этапа уже не жалко отдать определенную денежную сумму, чтобы за вас все согласования осуществило независимое агентство.
Получив все необходимые разрешения и утвердив проект переоборудования и перепланировки жилого помещения, вам необходимо будет передать все полученные и подготовленные документы на рассмотрение в межведомственную комиссию, отвечающую за использование столичного жилищного фонда. Только эта государственная организация может дать официальное окончательное согласие на осуществление перевода жилого помещения в нежилой фонд. Заручившись письменным подтверждением возможности реализации такого перевода, можно приступать к непосредственному преобразованию вашей бывшей квартиры в офисное помещение или магазин.
Но это еще не все. После окончания ремонтно-строительных работ отремонтированное помещение необходимо будет представить специальной комиссии, которая оформит новый технически и кадастровый паспорт и внесет все необходимые изменения в инвентаризационно-техническую документацию.
Заключительным этапом станет получение нового свидетельства о собственности уже нежилого помещения.
Вот так ваша некогда жилая и неприглядная квартира на первом непрестижном и неликвидном этаже может стать великолепны уютным офисом, который будет очень даже востребован среди многочисленных московских организаций, подыскивающих себе новое место пребывания.
Перевод нежилых помещений в жилые
Помимо активной тенденции перевода жилых квартир, расположенных на первых этажах многоквартирных домов, нередко стали встречаться случаи переоборудования коммерческих площадей в жилые. Это объясняется целым комплексом причин, среди которых особое место занимают новые форматы жилья такие, как квартиры-студии и лофт-апартаменты. Но просто так взять и перевести любое понравившееся вам нежилое помещение в жилое не получится. Потому что к жилым помещениям предъявляется целый список требований, среди которых обязательное соблюдение норм санитарно-эпидемиологической станции и противопожарной безопасности.
Перевести нежилые помещения в жилые можно при условии соблюдения ряда условий, которые относятся к жилым помещениям и которые заявитель должен подтвердить:
Техническое оснащение и конструктивные особенности здания, в котором располагается жилое помещение, должны удовлетворять все нормы безопасности, не иметь дефектов, трещин и деформаций и полностью соответствовать эксплуатационному назначению;
Жилое помещение должно находиться в здании, расположенном в жилой зоне с развитой социальной и бытовой инфраструктурой;
В жилых помещениях должна быть установлена система гидроизоляции и специальные устройства, препятствующие проникновению бытовой и уличной воды в помещение;
Все коммуникационные и инженерные системы должны быть размещены таким образом, чтобы не представлять опасности для окружающих людей как внутри, так и вне стен помещения. При этом высота потолков, размер дверных, оконных и лестничных проемов, состояние чердачных и подвальных помещений должны соответствовать установленным для жилых помещений нормам;
В помещение, которое считается жилым обязательно должно быть подведено электричество, система вентиляции и кондиционирования, центральное или локальное отопление, горячее и холодное водоснабжение, газ, которые соответствуют всем нормам СЭС и Госпожарнадзора. Исключение составляют только одноэтажные и двухэтажные частные дома, где разрешается отсутствие подключения к центральному газо — и водоснабжению.
Если ваше нежилое помещение соответствует всем этим требованиям, вы можете самостоятельно или с помощью специализированного агентства приступать к процессу сбора и подачи необходимых документов в городскую межведомственную комиссию по использованию столичного жилищного фонда. Пакет документов во многом похож на те бумаги, которые вам требуется собрать для осуществления обратного перевода, и состоит из следующих обязательных документов:
Заявление собственника нежилого помещения с просьбой об осуществлении изменения функционального назначения помещения;
Технический и кадастровый паспорт, а также при необходимости другие инвентаризационные документы;
Поэтажный план здания;
Оригиналы и нотариально заверенные копии свидетельства о собственности;
Разработанный и утвержденный во всех необходимых государственных инстанциях проект перепланировки и переоборудования помещения.
Срок рассмотрения поданного заявления и документов официально составляет 45 дней, после чего вы получаете официальное заключение с отказом или подтверждением такого перевода. В случае положительного решения, вы можете приступать к проведению ремонтных работ, которые затем нужно будет сдать специальной жилищной комиссии и внести в технический план БТИ. Вам также понадобиться поменять документы на собственность в государственной регистрационной палате.
Кроме случаев полного переоборудования нежилого помещения в жилое, зачастую встречаются ситуации, когда под жилье используют чердаки или технические помещения, увеличивая таким образом площадь квартиры и обустраивая такой своеобразный второй этаж. Часто площадь квартиры пытаются увеличить за счет переоборудования и утепления балконов и лоджий. Еще один способ, о котором уже упоминалось выше, это преобразование производственных и складских помещений под жилые пространства с высокими потолками и панорамными окнами. Конечно, в таком случае от владельца требуются значительные финансовые вложения в переоборудование и изменение планировки помещений.
В заключение, хочется сказать, что если вы хотите и можете по закону, не нарушая никаких санитарных и пожарных норм изменить первоначальное предназначение жилого или нежилого объекта недвижимости, сегодня это сделать вполне реально. В осуществлении данной задумки вам помогут современные строительные материалы и специалисты фирмы "Московия- Центр Кадастрового Учета", которые представят ваши интересы в различных государственных инстанциях. Так что первичный статус недвижимости это еще не приговор, а вполне подлежащий обжалованию параметр.
