В начале каждого года эксперты по вопросам недвижимости размышляют по поводу будущего, которое ждет первичный и вторичный рынки. Что же ожидает жителей Москвы и Подмосковья в ближайшие пять лет? Какими будут прогнозы экспертов на 2017-2021 гг.
Прогнозы экспертов для в период с 2017 по 2021 год
Нет доходов, нет спроса на жилье – главное правило рынка недвижимости. Ослабленное состояние российской экономики, которое уже порядком затянулось, не дает повода для улучшения платежеспособности россиян и увеличения их доходов. А ведь спрос на жилье очень остро реагирует на такие моменты. Если в ближайшее время ситуация не изменится, а предпосылок к этому пока нет, то можно ожидать снижения стоимости столичной недвижимости на 30, а то и на все 40%.
В официальном прогнозе МЭР говорится о завершении рецессии, которое придется на 2017 год. Но рост ВВП, невзирая на такой положительный момент, будет находиться в пределах 1,7-2,6% в год. Если сравнить эти показатели со среднемировым уровнем, то они будут примерно в полтора раза ниже. Что касается реальных показателей доходности россиян, то даже по самым оптимистичным прогнозам их рост не будет превышать 1,4% ежегодно. С такими темпами уровень доходности, который был в 2013 году, будет достигнут аж в 2021 году.
Та ситуация, которую сейчас мы наблюдаем, совершенно непохожа на обычный экономический кризис. Для кризиса характерно резкое падение показателей и быстрое восстановление. А для ситуации, в которой находится на данный момент наша страна, характерна затянутость и отсутствие признаков для улучшения основных показателей.
Хочется, но колется
Теперь перенесем все это на рынок недвижимости. Согласно описанным выше факторам и обстоятельствам, цены на недвижимость в ближайшие годы не будет подниматься. Люди с высокими доходами и наличием сбережений уже успели решить вопрос с личным жильем. Граждане, которые только недавно начали рассматривать варианты приобретения недвижимости и всерьез раздумывать над улучшением жилищных условий, будут вынуждены отложить реализацию своей затеи до лучших времен.
Хоть недвижимость и проседает в стоимости, но вместе с этим повышаются расходы на ее содержание. Данный момент останавливает многих людей от вложения своих сбережений в квадратные метры. Люди, которые испытывают острую необходимость в улучшении жилищных условий, не имеют достаточно средств и не могут при этом решиться на ипотечный кредит. У кого-то нет средств на первоначальный взнос или ежемесячный платеж, кому-то банки отказали сами в силу определенных причин. Спрос на недвижимость находится в таком положении, при котором испытывается острая необходимость в более существенном снижении цены.
То падение, которое мы можем наблюдать сегодня, для большинства крайне незаметное. Порой девелоперы делают дисконты и скидки, но 300-500 тысяч не всегда играют какую-то серьезную роль, особенно при стоимости в 7-10 миллионов рублей. За 2016 год квадратный метр вторичного жилья снизился с 179 тыс. руб. до 173 тыс. руб. Согласно мнению многих риелторов, среди всех московских квартир, которые выставлены на продажу, только четверть может быть куплена. И то, при условии удачного торга, в результате которого получится снизить стоимость на 10%. Все остальные предложения стоят мертвым грузом.
Можно ли говорить о доступности жилья? Как утверждают эксперты, благодаря снижению ставок и ряду государственных программ, по сравнению с предыдущими годами квартиру теоретически купить гораздо проще. За год средняя ипотечная ставка снизилась чуть менее, чем на один процент. Плюс, стоимость квадратного метра все же уменьшилась. Все это привело к тому, что появилось некое количество граждан, которые могут приобрести жилье в кредит. При этом в проигрыше остаются Подмосковные застройщики, так как цены на недвижимость в Москве не на много выше. На практике все сложнее, так мало кто рискнёт расстаться со сбережениями в такое нестабильное время.
Эксперты утверждают, количество пустующих домов будет только расти. Несмотря на положительную динамику сделок в 2015-2016 годах, следующие пять лет могут оказаться критичными. Сегодня строят слишком много и быстро. Столичный рынок недвижимости в прошлом году пополнился почти на три миллиона квадратных метров. При этом и половина объектов не была распродана. Как заявляют специалисты, крупные компании пытаются компенсировать низкие цены большим объемом продаж.
Снижению цены быть?
Многие эксперты высказывают единое мнение, в котором четко прослеживается связь между снижением объема предложения и изменениями в ценовой динамике. На основе этой информации можем прогнозировать снижение цен на московскую недвижимость в пределах 10% ежегодно. Вот и выходит, что к 2021 году мы получим падение цен в отношении квадратного метра в пределах 30-40% на рынке первичной недвижимости. Квадратный метр на вторичном рынке жилой недвижимости может подешеветь в среднем на 50 тысяч рублей за пять лет.
Первым делом «просядут» некачественные . Наибольшую стойкость в ценовой политике проявят дома эконом- и комфорт-класса, расположенные в экологически чистых районах Москвы или в районах с развитой инфраструктурой.
«Никто не берется прогнозировать резкое падение стоимости недвижимости. Такая ситуация может стать следствием какого-то катастрофического события с нашей экономикой. Увеличение объемов продаж будет чередоваться с периодами стагнации, которые спровоцируют снижение платежеспособности потенциальных покупателей. Чтобы вновь вызвать повышение объемов продаж, застройщикам придется демпинговать. Некоторым девелоперам, которые не смогут конкурировать с более крупными компаниями, придется уйти», – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости сайт .
Изменить ход прогнозированных событий может только сокращение объемов и темпов строительства на 30% от максимальных показателей, которые были запланированы на несколько лет вперед. Такое развитие ситуации вполне возможное, поскольку многие застройщики и так работают на уровне рентабельности. Есть вероятность того, что они не согласятся на снижение цен, а как раз сократят объемы строительства новых метров.
Говорить с полной уверенностью, что же будет с рынком недвижимости, не возьмется никто. Это сложная сфера, которая зависит от многих внешних факторов. Любая непредвиденная ситуация может неожиданным образом отразиться на стоимости жилых объектов.
Рынок недвижимости выступает тем сегментом экономики, который особенно остро реагирует на кризисные процессы. Негативная динамика стоимости нефти, нестабильность курса рубля, замедление экономического роста способствует падению цен на жилье. Что будет с ценами на недвижимость в 2019 году: следует инвесторам вкладывать свои деньги в дома и квартиры сейчас или подождать лучших времен? Ответы на этот вопрос дают авторитетные эксперты.
Какие факторы влияют на российский рынок недвижимости?
Экономика России продолжает функционировать в условиях кризиса, и потому на рынке недвижимости также сохраняется весьма напряженная ситуация, обусловленная:
- Активным снижением спроса, которое провоцируют рост ставок по ипотечным займам и нежеланием граждан совершать крупные покупки в нестабильной макроэкономической ситуации;
- Уменьшением объемов строительства в связи с удорожанием материалов и усложнением условий получения банковских кредитов для застройщиков.
Стоит обратить особое внимание на факторы, которые негативно влияют на функционирование российского рынка недвижимости:
- Пролонгация санкций западных стран, что пресекает доступ отечественных банков к дешевым внешним источникам капитала и исключает возможность снижения процентов по жилищным кредитам.
- Снижение реальных доходов граждан, что не позволяет им осуществлять обременительные платежи по ипотеке.
- Падения курса рубля, ставящее в крайне невыгодное положение держателей валютной ипотеки.
- Усложнение условий получения жилищных кредитов, которое выражается в росте процентных ставок и ужесточении требований к заемщикам.
Учитывая приведенные выше обстоятельства, эксперты считают, что именно 2019 и 2020 годы станут самыми сложными для рынка недвижимости России. Согласно данным социологических опросов, даже в текущем 2019 году каждый 10-й россиянин отложил приобретение жилья на несколько лет, а каждый 6-й решил перенести это мероприятие и вовсе на неопределенную перспективу. Следовательно, в 2019-2020 гг. будет иметь место существенное сокращение спроса.
Восстановление произойдет только в 2019-2020 гг. под влиянием падения ставок по ипотеке, реализации программ государственной поддержки в секторе недвижимости и помощи региональных властей.
Что говорят эксперты?
Сокращение объема спроса на рынке объектов недвижимости РФ в 2019 году спровоцирует и дальнейшее снижение цен домов и квартир. Такой прогноз дают все без исключения эксперты.
Профессор Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости Геннадий Стерник
В 2019 году вероятность углубления стагнации рынка жилых и нежилых объектов чрезвычайно высока. Восстановление рынка начнется только в 2020 году. В итоге российским риелторам следует готовиться к активному понижению стоимости объектов. Ситуация осложнится тем, что застройщики уменьшат предложения недвижимости в ответ на падение цен. В то же время именно следующий год можно считать временем наиболее благоприятным для инвестирования, которую позже однозначно можно будет продать дороже.
Президент Российской гильдии риелторов (РГР) Татьяна Деменюк
Цены на недвижимость в 2019 году упадут еще больше. Минимальное снижение составит 5-7%. Однако о том, насколько реально снизить стоимость рынок, можно будет судить только в конце года. В первую очередь падение коснется старого жилья (60-80 гг. постройки) на окраинах, обладающего невысокой ликвидностью.
Президент Уральской палаты недвижимости Эдуард Богданов
Если 2016 год был комфортным для покупателей недвижимых объектов, поскольку рынок представил им значительное число вариантов, предоставляя возможность торговаться и ждать, то в 2019 году ситуация будет иной: наряду с существенным понижением стоимости произойдет сокращение предложения примерно на 40%.
Исполнительный директор Гильдии строителей Урала
В новостройках в 2019 году цены на недвижимость будут снижаться, что приведет к «заморозке» первичного рынка недвижимости. Застройщики не захотят работать в убыток и оттого сократят предложение.
Таким образом, прогнозы большинства аналитиков пророчат российскому рынку недвижимости в 2019 году дальнейшее снижение цен. Однако, существуют и мнения, согласно которым сегмент купли-продажи домов и квартир начнет реабилитироваться в 2019 году в связи с постепенной стабилизацией экономики. Такой точки зрения придерживается глава Сбербанка Герман Греф. Однако точная картина стоимости, спроса и предложения домов и квартир в России будет ясна только в конце текущего года.
Ведущие аналитики рынка недвижимости полагают, что рынок уже нашел дно и в будущем году начнется его выздоровление
Опросил Павел Яклашкин
Вероятнее всего, в 2017 году спрос сохранится на уровне 2016 года, возможно, мы заметим увеличение на 10-15% при условии наличия благоприятной экономической и политической ситуации в стране.
Директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова:
Полагаю, что 2017 год будет похож на уходящий по ценовой динамике: рост стоимости новостроек сдержит острая конкуренция на рынке из-за большого объема предложения. Однако в отличие от текущего года он охарактеризуется более позитивными тенденциями в экономике, так как многие аналитики ожидают увеличения ВВП. Не исключаю, что это подтолкнет к покупкам обеспеченных клиентов, которые сейчас занимают выжидательную позицию.
Кроме того, возможно дальнейшее снижение ставок по ипотеке. В частности, Сбербанк уже анонсировал акцию со сниженными на 0,5% ставками, которая будет действовать в январе. Таким образом, минимальная ставка по ипотечному кредиту от Сбербанка в следующем году опустится даже ниже субсидированной (11,5%). Полагаю, что примеру Сбербанка последуют и другие системообразующие банки. На рынке ипотеки растет конкуренция между кредиторами, которая даже без господдержки подтолкнет их снижать стоимость своих кредитных предложений.
Проанализируем основные причины спада в сегменте. 2015 год характеризовался резким спадом цен на основные виды недвижимости. Только в Москве квартиры подешевели в среднем на 10-15% с учетом дисконта. 2016 год начался по похожему сценарию. Это было вызвано следующими причинами:
- падение стоимости нефти;
- спад платежеспособного спроса, рост предложения;
- высокий уровень инфляции;
- рост процентной ставки по кредитам.
По прогнозу аналитиков на цены на недвижимость в 2017 году, нас ждет рецессия. Для этого явления характерны следующие основные черты:
- спрос опускается ниже предложения;
- объемы строительства сокращаются;
- замедляется рост объема предложения;
- наблюдается спад цен на недвижимость.
Замедление спроса было приостановлено поведением покупателей. Они отреагировали на падение цен на жилье, а также на слухи о прекращении государственного субсидирования ипотеки увеличением вложений в жилой и нежилой фонды. Однако эта тенденция быстро завершилась по одной простой причине – сокращение доходов населения.
Что нас ждет в 2017 году
По прогнозу главы Сбербанка, господина Грефа, рынок недвижимости нашей страны восстановится уже в 2017 году. Однако многие эксперты считают эту позицию необоснованно оптимистичной. По мнению большинства специалистов, пессимистический сценарий развития рынка сохранится.
Снижение цен на недвижимость, по прогнозам аналитиков из РЭУ им. Г.В. Плеханова, в 2017 году неизбежно. Также произойдет сокращение платежеспособного спроса и объема предложения, а также еще большее замедление строительства. К аналогичным выводам пришли и эксперты из Уральской палаты.
Вместе с тем нельзя не отметить факторы, которые могут спасти рынок недвижимости от дальнейшего развертывания коллапса. Среди них:
- снижение ставок на ипотечное кредитование;
- усиление государственной поддержки строительства;
- помощь со стороны региональных властей и Правительства.
Если эти меры не будут приняты, российский рынок ждет неминуемый крах. Таким образом, по прогнозу, цены на недвижимость в 2017 году в России снизятся.
Учимся жить в новых реалиях
По мнению большинства экспертов, текущий кризис рынка напоминает ситуацию 2008-2009 гг., но имеет и свои уникальные особенности. Ничего катастрофического в целом не произошло, просто всем экономическим субъектам необходимо научиться жить в новых реалиях.
Выделим и некоторые положительные моменты, которые показали устойчивость сегмента к шокам:
- застройщики не увязли в долгах и успели накопить подушку ликвидности после предыдущих бумов;
- осознание необходимости заботы об оборотах этого сектора, а также необходимости снижения стоимости жилого и нежилого фондов;
- приведение цен в большее соответствие с реалиями России;
- осознание того, что такого роста цен, как прежде, уже не будет.
Государственная поддержка сектора
Несомненно, позитивной новостью является принятие решения Дмитрием Медведевым о продлении государственного субсидирования ипотеки до 2017 года. Было утверждено повышение лимита кредитования в общей сложности до 1 трлн. руб. Общий размер субсидий понижен на 1 процент. Пока эта мера продлена до 1 января 2017 года. До этого времени ипотечный кредит можно получить по льготной ставке – ключевая ставка +2,5 процентных пункта.
Как заявил первый вице-премьер России господин Шувалов, к 2018 году ожидается поступательное снижение процентных ставок по ипотеке до 7-8 %, так что ее субсидирование уже не потребуется.
Кто выиграет от текущей ситуации
Каждый кризис чему-то учит. Если извлечь уроки из нынешней ситуации, то можно получить много бонусов в будущем. Последние 12 лет в России продавцы диктовали свои условия. Из-за этого мы имели завышенную стоимость недвижимости. Сейчас мы наблюдаем устойчивую тенденцию установления «рынка покупателя».
По прогнозам экспертов, стоимость недвижимости в 2017 году будут снижаться. Называются цифры 5-7%. Однако ни один эксперт не берет на себя ответственности указать, на сколько точно упадет ее стоимость.
Вместе с тем, все предсказывают снижение стоимости жилья старого фонда, а также на окраинах городов. Застройщики будут вынуждены повышать качество строительства, заниматься благоустройством близлежащей территории. Это первая выгода, которую можно извлечь из этой ситуации.
Другой несомненный плюс – удешевление недвижимости в России. В связи с этим многие задаются вопросом, стоит ли сейчас вкладываться в покупку жилья. Здесь нет однозначного ответа.
Стоит ли покупать квартиру в кризис
Инвестирование в недвижимость в период кризиса – один из наиболее популярных вариантов сохранить денежные средства в рублях. Вместе с тем, нельзя не отметить рост рисков от подобных вложений по мере нарастания коллапса.
Если вы собираетесь приобрести жилье для собственных нужд, то лучше это делать сразу, до возможного ухудшения финансового положения. Ведь ваши сбережения может поглотить инфляция.
Если вы планируете приобретать недвижимое имущество в инвестиционных целях, то нужно понимать, что отдача от этого наступит не раньше, чем в 2020 г. Быстрого восстановления рынка в России после текущей рецессии ожидать не приходится.
Главное правило инвестирования – покупать, когда дешево, продавать, когда дорого. Однако если вы не специалист, то нащупать это самое дно может быть проблематично. Поэтому не ждите дальнейшего падения цен, и покупайте квартиру или дом уже сейчас, пока действует льготная ставка по ипотеке в некоторых банках.
Однако если у вас нет необходимой суммы, то имеет смысл подождать дальнейшего падения цен, а заодно накопить недостающую сумму.
Советы по приобретению недвижимости в кризис:
- подстрахуйтесь при покупке вторичного жилья. Из-за падения стоимости многие продавцы принимают решение снять объект с продажи. Если вы уже выбрали устраивающий вас вариант, то лучше заключить договор задатка. Укажите в нем, что при снятии объекта с продажи продавец должен будет выплатить вам двойную сумму задатка. А еще лучше – заключите договор предварительной продажи и укажите в нем сроки сделки, стоимость, место и способ передачи денег.
- Будьте осторожны с новостройками. Покупайте объекты на завершающей стадии строительства, связывайтесь только с надежными застройщиками, производите мониторинг процесса строительства.
Как будут вести себя застройщики
Прогноз состояния рынка недвижимости на 2017 год в России негативен для застройщиков. Поэтому в ближайшее время будет замедляться рост предложения. Нас ждет замораживание строительных проектов. Будут уменьшаться вводимые строительные площади.
Спрос на рынке недвижимости, по прогнозам экспертов, начнет расти только в 2019 году. За ним последует и увеличение цен. Поэтому, если вы в ближайшее время решили приобрести объект, то лучше с этим не затягивать.
Если кто сейчсас и покупает новомосковские квартиры, то только вблизи запланированных веток метро. С удалением от будущих станций потребность в квадратных метрах экспоненциально снижается – общественный транспорт за МКАД развит плохо, и новомосковские территории не являются исключением.
Городские власти намерены «мотивировать всех застройщиков переориентироваться на коммерческую недвижимость», как об этом заявил руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. Но офисные здания в «замкадье» не так уж востребованы, впрочем, остаются торгово-развлекательные центры.
«Реальность состоит в том, что и в старой, и в новой Москве строят очень много – объёмы заявленных проектов колоссальны, и сами участники рынка часто не понимают, к чему это может привести», – объясняет, отвечая на вопросы «Эксперт Online», руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Упомянутые заявленные проекты – это те, которые находятся на разной стадии утверждения городскими властями.
При этом, в отличие от новых территорий, в Москве пока что сохраняется отложенный спрос на доступное жильё хорошего качества, – говорит Татьяна Калюжнова. Дело в том, что с 2005-го по 2014 год такое жильё в Москве практически не строилось, а строился только бизнес-класс (расходы девелопера на получение участка надо было окупать). А за доступным жильём надо было ехать в Подмосковье, и теперь одним из основных источников дополнительного спроса для «старой» Москвы стали люди, которые раньше могли рассматривать только подмосковные варианты. Но этот отложенный спрос в какой-то момент насытится, потому что квартиры сегодня покупают те, у кого есть накопления. И тогда цены на московское жильё снизятся: по прогнозам эксперта, через три года они могут упасть почти вдвое (до 40%).
Это будет неизбежным следствием того, что объёмы строительства и предложения готового жилья в ближайшее время не сократятся, а, скорее всего, еще и вырастут. «За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от третьего транспортного кольца до МКАД увеличилось в 1,6 раза. И на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%», – отмечает Татьяна Калюжнова.
Этим, в частности, объясняется большое количество домов с пустующими квартирами, выставленными на продажу – спрос не успевает за предложением. И если не притормозить строительство, цены на квартиры быстро поползут вниз. А что будет с теми московскими домами, которые годами стоят с пустующими квартирами – из-за перепроизводства домов бизнес-класса в предыдущие годы? По словам Татьяны Калюжновой, квартиры в таких домах покупала определённая категория людей – это инвестиционные квартиры. Их в период роста цен покупали по 2-3 штуки, при этом сами хозяева жили в загородном доме.
В последнее время инвестиции в жильё потеряли смысл, и такие квартиры интенсивно распродаются. И у таких домов (особенно постройки до 2008 года) шансы очень малы. Квартиры в них покупать просто некому, потому что люди, имеющие средства, потратят их на современную, более совершенную бизнес-новостройку. А менее состоятельные – на московское жильё эконом-класса, которого становится всё больше и больше. Как считает эксперт, у пустующих домов «псевдо-бизнес-класса» в спальных московских районах – самый большой потенциал снижения цен: они упадут практически вдвое. Это – наиболее переоценённые дома, и при будущем снижении спроса они могут так и не заселиться.
Фактически переоценены сейчас и квартиры в Подмосковье и Новой Москве. Это связано с тем, что в Москве появилось жильё по сравнимым ценам и происходит переток спроса в пределы МКАД. В то вермя как до этого происходил переток спроса из не ближнего Подмосковья (более 15-20 км) в ближнее. «Москва и Новая Москва – это как сообщающиеся сосуды», – объясняет Татьяна Калюжнова. В ближайшие годы в Москве будет реализовываться отложенный спрос. А потом повторится то, что сейчас происходит в Новой Москве, и то, что происходило с удалёнными подмосковными стройками 2 -3 года назад, когда спрос на них резко упал.
При этом цены, вероятнее всего, будут снижаться ступеньками на 5-15% в год. После их очередного снижения продажи будут активизироваться, а потом сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне. За этим будет следовать новое снижение, возобновление на некоторое время продаж и т.д. В отсутствие заметного экономического роста и в условиях снижения реальных доходов граждан, такой сценарий представляется наиболее реалистичным.
По мнению Татьяны Калюжновой, избежать такого варианта развития событий возможно, но при условии сокращения объемов строительства жилья в московском регионе примерно на 30-35% от запланированных максимумов в ближайшие годы. Аналитик считает, что сами застройщики начнут сдвигать сроки реализации проектов и замораживать запланированные стройки. То есть не все новостройки, которые были заявлены и на которые были получены разрешения, выйдут на рынок, и это сбалансирует спрос и предложение без заметного снижения цен на квартиры.
Если же подобной «самоорганизации» не произойдёт, то снижения цен на жильё не избежать и это вызовет уход с рынка недвижимости тех компаний, которые не смогут компенсировать снижение доходности большими объёмами строительства. В настоящий момент на московском рынке успешно работают крупные компании, у которых есть хороший «административный ресурс»,помогающий минимизировать цену «входного билета» на строительные площадки. По словам Татьяны Калюжновой, 20 крупнейших компаний занимают 70-80% рынка и они могут себе позволить невысокую маржу. Если же компания не имеет административного ресурса и хорошие площадки для неё недоступны, то при заметном снижении спроса ей нет смысла оставаться на рынке. Не исключено, поэтому что в ближайшие годы число строительных компаний заметно сократится.
